hyväksymispäivä arvosana arvostelija Asuntojen neliöhinnan vaihtelu Helsingissä (1997-2010) Tuomas Puikkonen Helsinki 8.1.2010 Geoinformatiikan menetelmät ja kirjallisuus -kurssin harjoitustyö HELSINGIN YLIOPISTO Maantieteen laitos
HELSINGIN YLIOPISTO HELSINGFORS UNIVERSITET UNIVERSITY OF HELSINKI Tiedekunta Fakultet Faculty Laitos Institution Department Matemaattis-luonnontieteellinen Tekijä Författare Author Tuomas Puikkonen Työn nimi Arbetets titel Title Maantieteen laitos Asuntojen neliöhinnan vaihtelu Helsingissä (1997-2010) Oppiaine Läroämne Subject Maantiede Työn laji Arbetets art Level Aika Datum Month and year Sivumäärä Sidoantal Number of pages Harjoitustyö 8.1.2010 10 sivua Tiivistelmä Referat Abstract Avainsanat Nyckelord Keywords Säilytyspaikka Förvaringsställe Where deposited Muita tietoja övriga uppgifter Additional information
Sisältö ii 1 Johdanto 1 2 Aineisto ja menetelmät 2 2.1 Tutkimusalue............................... 2 2.2 Menetelmät................................ 3 3 Tulokset 5 3.1 Asuntojen keskimääräisten hintojen vaihtelu keskusetäisyyden mukaan 5 3.2 Asuntojen keskimääräisten hintojen vaihtelu tilasto-alueittain.... 6 3.3 Asuntojen keskimääräisten hintojen muutosanalyysi tilasto-alueittain 7 4 Keskustelu 9 4.1 Päätelmät................................. 9 Lähteet 10
1 Johdanto 1 Harjoitustyössä vertaillaan asuntojen neliöhinnan vaihtelua Helsingissä välillä 1997-2010. Neliöhinta on asunnon pinta-ala jaettuna asunnon hinnalla. Aineistona käytetään vuosina 1997 ja 2010 kerättyä asuntoinformaatiota. Tutkittavat aineistot on prosessoitu GIS-ohjelmiston kautta informaatisiksi karttakuviksi, josta pystytään analysoimaan erilaisia muutoksia alueiden neliöhinnoissa. Harjoitustyössä esitellään kolme erilaista analyysia, jotka kaikki kertovat omalta osaltaan hintojen noususta, mutta nostavat esiin kuitenkin erilaisia muutoksia alueiden suhteen. Harjoitustyön aineisto ei ole laadullisesti parasta eikä virheettömintä, koska vuoden 1997 aineistosta puuttuu koko Itä-Helsinki ja vuoden 2010 aineisto on kerätty käsin kaupallisista nettipalveluista.
2 Aineisto ja menetelmät 2 Harjoitustyö toteutettiin keräämällä Helsingissä sijaitsevien asuntojen tietoja Internetistä Huoneistokeskuksen [Huo10] ja Oikotien [Oik10] sivustoilta. Kuvassa 1 on esitetty työnkulku. Oleellinen informaatio siivilöitiin Excel-ohjelmiston kautta GIS-ohjelmiston (ArcMap, ArcCatalog) ymmärtämään rakenteeseen, minkä jälkeen GIS-ohjelmistossa tiedosta prosessoitiin erilaisia informatiivisia karttakuvia. Kuva 1: Vuokaavio työnkulusta 2.1 Tutkimusalue Tutkimusalue koostuu Helsingin eri tilastoalueiden huoneistojen neliöhinnoista vuosina 1997 ja 2010. Aineistona käytettiin valmiiksi annettua vuoden 1997 asuntoinformaatiota ja itse kerättyä aineistoa vuodelta 2010. Alla olevassa kuvassa 2 punaisella merkityt osoitteet ovat vuodelta 1997 ja sinisellä merkityt osoitteet vuodelta 2010. Kuten kuvasta 2 huomataan, annetussa 1997-vuoden aineistossa ei ole ollenkaan itähelsinkiläisiä asuntoja. Näin ollen kyseiseltä alueelta kerättyä vuoden 2010 tietoa ei voida verrata koherentisti 1997 kerättyyn aineistoon. Vuoden 2010 asuntoaineisto on kerätty Huoneistokeskuksen ja Oikotien sivustoilta käyttäen sivustojen omia Helsingin alue-jaotteluita, jotta tietoa olisi mahdollisimman laajalti eri Helsingin alueilta. Lisäksi Oikotiestä hakiessa on määritelty hakuperusteeksi uusimmat kohteet ensin. Tällä hakuperusteella kerätty informaatio on satunnaista tietyltä alueelta, eikä mukaan ole valikoitunut vain kalleimpia tai osoitteissa aakkosten alkupäässä olevia asuntoja.
3 Kuva 2: 1997 (punaiset) ja 2010 (siniset) kerätyn asuntoinformaation sijainti Helsingissä. Kerätty aineisto on geokoodattu ArcMapissa lähdeaineistossa annettuun katuverkostoon. Ongelmatapauksissa (tarkkaa osoitetta ei löydy/katua ei ole) osoite on geokoodattu lähimpään olemassa olevaan osoitteeseen pitäen kuitenkin huolen siitä, ettei tilasto-alue vaihdu koodauksen seurauksena. 2.2 Menetelmät Aineiston prosessoinnissa on käytetty Exceliä ja ArcMapia. Excelissä Huoneistokeskuksen ja Oikotien sivustoilta tuotu tieto muutettiin ArcMapin ymmärtämään muotoon sisällyttäen ainoastaan huoneiston katuosoite, pinta-ala ja hinta tuotavaan taulukkoon. Geokoodauksen jälkeen ArcMapissa tehtiin kolme erilaista analyysia: asuntojen keskimääräisten hintojen vaihtelu keskusetäisyyden mukaan 1997 ja 2010 vuosien aineistoille, asuntojen keskimääräisten hintojen vaihtelu tilasto-alueittain 1997 ja 2010 vuosien aineistoille sekä yhdistetty (1997 ja 2010 vuosien aineistot yhdessä) hintojen muutosanalyysi. Muutosanalyysistä luotiin prosentteihin perustuva karttakuva. Vaihtoehtoisena menetelmänä Excelin puoliautomaattiselle muokkaukselle suunni-
4 teltiin Python- tai Shell-scriptiä. Scripti olisi lyhyesti selostettuna parsinut palveluiden sivustoilta tarvittavat tiedot (osoite, pinta-ala, hinta) oikeaan muotoon ja poistanut osoitedublikaatit. Menetelmällä säätettäisiin tiedonkeruussa aikaa ja näin ollen aineistoa voitaisiin kerätä paljon kattavammin tutkittavalta alueelta. Aikatauluongelmien ja sivustojen erilaisten rakenteiden vuoksi ko. menetelmää ei kuitenkaan toteutettu.
3 Tulokset 5 Pelkkiä taulukkoja vertailemalla voidaan huomata hintojen kasvaneen merkittävästi Helsingin alueella 13 vuoden aikana. Kuvat kuitenkin kertovat paremmin miten eri asuinalueiden hinnat ovat muuttuneet. Seuraavaksi esitettävissä kuvissa väriliu ut on jaettu koko neliöhintahaitariin, näin ollen eri kuvien samat värit eivät vastaa suoraa samaa euromäärää. Käytettävä jaottelu on kuvan itsensä kannalta informatiivisempi ja lisäksi eri kuvia verratessa alueiden suhteet tulevat selvemmin näkyviin. 3.1 Asuntojen keskimääräisten hintojen vaihtelu keskusetäisyyden mukaan Kuvissa 3 ja 4 kuvataan vuoden 1997 ja 2010 asuntojen keskimääräisiä myyntihintoja keskusetäisyyden mukaan. Jokainen rengas on yhden kilometrin paksuinen. Kuvista käy hyvin ilmi ydinkeskustan olevan kalleinta aluetta. Selviä muutoksia on tapahtunut Meilahti - Eläintarha - Alppila - Sörnäinen renkaan halvemman alueen häviämisenä ja Kehä I:n eteläisen puolen tasaisena hinnan nousuna. Vuoden 2010 aineistossa tosin vaikuttaa myös Itä-Helsingin mukanaan tuomat tiedot, joita vuoden 1997 aineistossa ei ole. Yleisesti voidaan kuitenkin todeta hintojen laskevan tasaisemmin vuoden 2010 kartassa, kun etäisyyttä saadaan ydinkeskustasta. Kuva 3: Asuntojen hintojen vaihtelu keskusetäisyyden mukaan vuonna 1997.
6 Kuva 4: Asuntojen hintojen vaihtelu keskusetäisyyden mukaan vuonna 2010. 3.2 Asuntojen keskimääräisten hintojen vaihtelu tilasto-alueittain Kuvissa 5 ja 6 kuvataan vuoden 1997 ja 2010 asuntojen keskimääräisiä myyntihintoja tilasto-alueittain. Kuvista voi nähdä keskustan kallistuneen entisestään. Meilahti on kallistunut eniten yksittäisenä keskustan alueena. Selviä nousijoita on myös Pakilan ja Viikin tilastoalueet. Viikin alueen kallistumisen selittänee Latokartanoon rakennetut uudet isot kerrostalot ja yliopisto-kampuksen saapuminen alueelle. Halvimpina alueina pysyttelevät edelleen Pohjois-Helsingin lähiöt. Malmin alueella hinnat ovat halventuneet suhteessa muihin alueisiin.
7 Kuva 5: Asuntojen hintojen vaihtelu tilasto-alueittain vuonna 1997. Kuva 6: Asuntojen hintojen vaihtelu tilasto-alueittain vuonna 2010. 3.3 Asuntojen keskimääräisten hintojen muutosanalyysi tilastoalueittain Kuvasta 7 käy ilmi keskimääräisten hintojen prosentuaalinen nousu vuodesta 1997 vuoteen 2010. Suurimmat hinnan nousut sijoittuvat Lauttasaari - Töölö - Meilahti - Pasila - Sörnäinen sektorilla, missä hinnat ovat lähes kaksinkertaistuneet. Ydin-
8 keskustan neliöhinta on myös kallistunut lähes puolitoista-kertaiseksi. Tästäkin kuvasta käy ilmi, kuinka Pohjois-Helsingissä hinnat ovat kohonneet maltillisimmin. Itä-Helsinkiä ei voi tulkita, vuoden 1997 tietojen puuttumisen vuoksi. Kuva 7: Asuntojen hintojen muutosanalyysi prosentteina tilastoalueittain
4 Keskustelu 9 Aineistoista käy selkeästi ilmi yleinen neliöhintojen kallistuminen. Tulkitsemisessa on kuitenkin otettava huomioon Itä-Helsingin tietojen puuttuminen vuoden 1997 aineistossa ja vuoden 2010 aineiston mahdolliset vääristymät. Vuoden 2010 aineisto on kerätty sivustoilta käsin keräystä itseään mitenkään prosessoimatta. Järkevämpi keräysperuste olisi käydä vuoden 1997 aineisto läpi koneellisesti ja kerätä juuri samoista osoitteista nykyaikainen hintatieto. Prosessia voisi täydentää lisäksi keräämällä nyt talteen mahdollisimman laajasti eri tilasto-alueilta asuntojen tietoja. Tässä keräyksessä auttaisi, jos huomioitaisiin aineiston keräyksessä postinumerot ja kerättäisiin jokaisen postinumeron alueelta mahdollisimman laajasti aineistoa. Näin saatu aineisto olisi varmastikin tarpeeksi kattavaa lukumäärän perusteella. Aineiston laatua ja tarkkuutta voitaisiin lisätä myös arvioimalla, mikä useasta saman katuosoitteen sisältävästä asunnosta otetaan mukaan. Tässä kohdin helpoin ratkaisu olisi laskea eri asuntojen neliöhinnat ja luoda näistä neliöhinnoista yksi keskiarvoasunto kuvaamaan koko katuosoitteen sisältämää tarjontaa. 4.1 Päätelmät Helsingin asunnot ovat kallistuneet. Prosentuaalisessa muutosanalyysissä (kuva 7) näkyy hyvin tämä ilmiö. Alueiden kallistumiseen vaikuttaa uusien lähiöiden syntyminen, peruskorjaukset entisiin rakennuksiin ja uusien palveluiden syntyminen alueelle. Tämän harjoitustyön tuloksiin ei kuitenkaan voi yksittäisellä tasolla luottaa 100 prosenttisesti, koska vuoden 1997 aineisto oli paljon suppeampi vuoden 2010 aineistoon verrattuna ja uutta aineistoa ei ole kerätty koneellisesti keskiarvoja noudattaen. Helsinki on kuitenkin siitä mukava asuinympäristö, että kaupungin julkinen liikenne toimii ainakin kirjoittajan mukaan erinomaisesti. Näin ollen asuntoa ei tarvitse välttämättä ostaa ihan ydinkeskustasta, jolloin välttyy suurimmilta neliöhinnoilta. Sijoituskohteena asunto kannattaa hankkia tulevaisuudessa kasvavalta alueelta, jossa on odotettavissa palveluiden lisääntyminen.
Lähteet 10 Huo10 Huoneistokeskus, Huoneistokeskus, asunnot alueittain, 2010. http: //www.huoneistokeskus.fi/aspx/realty/apartmentbylocation. aspx. [8.1.2010] Oik10 Oikotie, Oikotie, laajennettu haku, 2010. http://www2.oikotie.fi/ myytavat+asunnot/laajennettu+haku/. [8.1.2010]