1.Kaupunginhallituksen päätös ja lausuntopyyntö

Transkriptio

1 1 Lausuntopyyntö 6781/ Palveluasuntojen rakentaminen ja Kuopion asuntotuotannon järjestäminen 1.Kaupunginhallituksen päätös ja lausuntopyyntö Kuopion kaupunginhallitus on päättänyt selvityttää mallin ikääntyneiden ja erityisryhmien asuntotuotannon toteuttamiseen. Samassa yhteydessä selvitetään kaupungin omistamien vuokrataloyhtiöiden toimialaan kuuluvan asuntotuotannon osalta optimaalinen organisaatiomalli Kuopion kaupunkikonsernissa. Varsinainen kaupunginhallituksen päätös asiasta on tämän dokumentin lopussa liitteenä 1. Asian jatkovalmistelusta vastaa kaupunginhallituksen omistajaohjausjaosto. Jaosto pyytää kaupungin omistamilta vuokrataloyhtiöiltä asiasta lausuntoa mennessä. Mahdollisessa lausunnossa pyydetään kiinnittämään huomiota yhtiönne näkökulmasta erityisesti seuraaviin kysymyksiin: - Miten vuokrataloyhtiö näkee roolinsa erityisryhmien asumisen järjestämisessä? - Miten Kuopion kaupunkikonsernin nykyistä vuokrataloyhtiörakennetta tulisi kehittää? - Millä tavoin vuokrataloyhtiö haluaa olla mukana kaupunginhallituksen päätöksen mukaisen asiakokonaisuuden valmistelussa? Mahdollinen lausunto pyydetään toimittamaan mennessä sähköisesti osoitteeseen Tiina.Tiihonen@kuopio.fi. 2. Kiinteistö-KYS Oy lausunto Miten vuokrataloyhtiö näkee roolinsa erityisryhmien asumisen järjestämisessä? Kiinteistö-KYS Oy:n yhtiöjärjestykseen 2 :ään kirjattuna yhtiön toimialana on rakennuttaa, hankkia, omistaa ja ylläpitää kiinteistöjä ja asuntoja ensisijaisesti Kuopion yliopistollisen sairaalan ja Kuopion kaupungin palveluksessa olevien henkilöiden asuntoina käytettäväksi. Enin osa yhtiön asunnoista varataan Kuopion yliopistollisen sairaalan henkilöstön käyttöön. Vuonna 2006 yhtiön asuttamissegmenttiin, yhtiöjärjestystä muuttamatta, on sitten lisätty kaupungin asuntotoimen toiveena ns. elinkeinopoliittinen asuttaminen, jolla kaupunki turvaa kasvuaan ja tarjoaa tänne työn perässä muuttaville mahdollisuuden edulliseen vuokraasumiseen. Kiinteistö-KYS Oy, Taivaanpankontie 8 D, KUOPIO Y-tunnus Sivu 1 / 9

2 2 Yhtiön toimintahistorian ajan asuttaminen on pääsääntöisesti kohdistunut yhtiöjärjestyksessä mainittuun sekä kaupungin asuntotoimen yhtiölle osoittamaan asuttamissegmenttiin ja tähän kohderyhmään kuuluu noin 85-90% kaikista asuntoa Kiinteistö-KYS Oy:ltä hakeneista ja yhtiön vuokra-asuntoon asutetuista asukkaista. Loppu asutetuista on sitten kohdistunut muuhun asukaskantaan, jotta asuntojen täyttöaste on saatu pidettyä omistajien vaatimalla erinomaisella tasolla. Kaupungin omistajaohjauksen teettämän selvityksen perusteella tarpeena olevat 3000 ikääntyvien asuntoa ja sitten 1000 erityisryhmäasuntoa vuonna 2030 tarkoittaisi tasaisella vuosittaisella tahdilla noin 250 asunnon vuosittaista rakentamista seuraavat 16 vuotta. Kiinteistö-KYS Oy:n mahdollinen ikääntyvien tai erityisryhmien asuttaminen tarkoittaisi pitkän tähtäimen suunnittelun ja strategian muuttamista sekä useamman vuoden uudistuotannon rakentamista, sillä ilman tätä tai jollain muulla tavalla saatavaa kiinteistömassaa, ei yhtiö pysty juuri muita segmenttejä asuttamaan. Yhtiöllä jo hallussaan olevasta noin 1200 asunnosta muuhun kuin asukassegmenttiin asutettujen asuntojen vapauttaminen ja mahdollinen muuttaminen sitten esimerkiksi ikääntyvien erityisryhmäasunnoiksi tarkoittaa vain noin 30 asunnon vuosittaista määrää. Lisäksi asuntokannasta on noin reilut 400 huoneistoa sellaista, jossa mm. esteettömyysasiat eivät ole ikääntyvien ja varsinkaan erityisryhmäasuttamisen edellyttämässä tasossa, sillä tämän verran vuokrahuoneistoja on hissittömissä kohteissa. Yhtiön taloudellinen tilanne sen sijaan on kohtuullisen hyvä, eli yhtiöllä on taloudellisia resursseja rakentamisen lisäämiseen. Seuraava uudiskohde on päätetty aloittaa 2015 vuoden puolella Taivaanpankontie 10F tontille. Tähän tulevan 10krs kerrostalon ja siihen tulevan noin 50 huoneiston lopullinen käyttötarkoitus voidaan vielä tässä vaiheessa suunnata myös muuhunkin kuin yhtiön oman asuttamisryhmän käyttöön. Kiinteistö-KYS Oy:llä on jo nyt Taivaanpankontie 6E:ssä käytössä malli, jolla koko kiinteistöosa on vuokrattu pitkällä vuokrasopimuksella toiselle yhtiölle ja he sitten pyörittävät kiinteistössä omaa toimintaansa. Vastaavaa mallia voidaan soveltaa myös tässä ikääntyvien tai erityisryhmäasuttamisessa, jolloin kiinteistöyhtiön roolissa toimiminen tällaisessa tapauksessa on Kiinteistö-KYS Oy:lle tuttua. Kiinteistö-KYS Oy:n hallituksessa lausuntoasiaa käsitellessä kirjattiin pöytäkirjaan päätös, että tarvittaessa yhtiö voi toimia myös rakennuttajana ja kiinteistöiden omistajana tilanteissa, joissa se vuokraa tilat toiselle osapuolelle kokonaan ja toinen osapuoli hoitaa ikääntyvien tai erityisryhmien asuttamisen. Kiinteistö-KYS Oy, Taivaanpankontie 8 D, KUOPIO Y-tunnus Sivu 2 / 9

3 Miten Kuopion kaupunkikonsernin nykyistä vuokrataloyhtiörakennetta tulisi kehittää? Yhtiön mielestä Kuopion kaupungin nykyisessä yhtiörakenteessa tai sen peruslinjassa ei ole suuria ristiriitoja. Niin Niiralan Kulma Oy:llä (NIKU), Kuopion Opiskelija-Asunnot Oy:llä (KUOPAS) kuin Kiinteistö-KYS Oy:llä on hyvin selkeät, toisistaan poikkeavat asuttamiskohderyhmät ja yhteistyötä ja tätä kautta haettavaa synergiaa voidaan tarvittaessa syventää hyvin muuttamatta varsinaisesti isompien yhtiöiden organisointimallia. Kuopion kaupunki on kasvava kaupunki. Kolme erillistä vuokrataloyhtiötä pystyvät vastaamaan parhaiten Kuopion kehittymiseen tarjoamalla omille asiakasryhmilleen hinta-laatusuhteeltaan edullista asumista. Kuopion strategiassa opiskelijat on nostettu monessa kohdassa esille. Jotta Kuopio profiloituu opiskelijakaupunkina positiivisesti edellyttää, että kaupungissa on toimivat asuntomarkkinat opiskelijoille. Yhtiöiden asiakkaat ja toimintaympäristö ovat hyvin paljon erilaiset. Esim. Kuopaksella tapahtuu vuosittain n vuokrasopimuksen irtisanomista ja suurin osa niistä ajoittuu hyvin lyhyelle aikajaksolle. Tällaisten ruuhkapiikkien hoitaminen vaatii oman tavan toimia niin asiakaspalvelussa, siivouksessa, kiinteistönhoidossa kuin korjauksissa. Vastaavasti Nikussa irtisanomisia on tasaiseen tahtiin n. 80 kpl/kk eli reilut 900 kpl vuodessa. Kuopaksen asiakaspalvelussa korostuu nuorten opiskelijoiden konkreettinen asumiseen liittyvä neuvonta. Varsinasta sosiaalista työtä asiakaspalvelussa ei tehdä. Niiralan Kulman ja sosiaalitoimen yhteistyö on nykyisin hyvää ja yhtiö huolehtii omalta osaltaan myös sosiaalisesta työstä, panostamalla asukasisännöintiin, mitä muissa yhtiöissä ei tarvitse tehdä. Vastaavasti opiskelijapuolella opiskelijat tulevat Kuopioon ympäri Suomea ja heillä ei ole vastaavaa sosiaalista tarvetta. Vähän samansuuntainen on myös Kiinteistö-KYS Oy:n tilanne. Asukastoimikuntien tarve ei tänä päivänä näytä olevan suuressa huudossa sillä yhtiön 31 kiinteistökohteessa löytyy toimiva asukastoimikunta vain viidestä. Jos kaikki vuokra-asunnot olisivat yhdessä yhtiössä, tulee monta mielenkiintoista ja haastavaa tilannetta asukasvalinnassa. Nikun velvollisuutena on valita asukkaat ensisijaisesti asunnon tarpeen mukaan, jossa sosiaaliset perusteet ovat hyvin tärkeitä. Kiinteistö-KYS OY puolestaan asuttaa myös elinkeinopoliittisesti Kuopioon muuttavia henkilöitä. Monessa tilanteessa syntyy vastakkaisasettelu siitä, kumman periaatteen mukaan valinta suoritetaan. Nykyisessä tavassa toimia tätä ongelmaa ei ole. Kuopaksen opiskelijat asioivat ja hoitavat yhtiöstä tarvitsemansa palvelut pelkästään sähköisesti netin välityksellä. Tästä syystä palvellakseen asiakkaitaan mahdollisimman hyvin, Kuopas on sähköistänyt lähes kaiken asukkaisiin liittyvän toimintansa. Myös Kiinteistö-KYS Oy on satsannut sähköisiin palveluihin ja 2015 vuoden aikana pystymme palvelemaan asiakkaan täysin sähköisesti asunnon hakemisesta vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen. Yhtiön asuttamisryhmällä on myös hyvät valmiudet sähköiseen asiointiin. Vastaavasti Nikun asukkailla läheskään kaikilla ei ole minkäänlaista sähköistä välinettä ja lisäksi sitten vielä osaamisvajetta näiden käyttöön. Toimintojen yhdistyessä säästöä ei synny, sillä osalle asukkaista joudutaan edelleen tarjoamaan paperista toimintamallia, joka vaatii työvoimaa tämän massan käsittelyyn. Kiinteistö-KYS Oy, Taivaanpankontie 8 D, KUOPIO Y-tunnus Sivu 3 / 9

4 4 Jos vuokrataloyhtiöt yhdistettäisiin, tulisi ongelmia myös siitä, että esim. Kuopaksen asunnot kuuluvat opiskelijoiden eritysavustusryhmiin, jotka ARA luokittelee. Tämä edellyttäisi joka tapauksessa erillistä kirjanpitoa ja toiminnan erillään pitämistä. Vuokranmäärityksessä ei saisi tasata Kuopaksen ja muiden ARA-vuokria. Tämä johtaisi siihen, että Kuopas pitäisi olla tytäryhtiö. Näin ollen yhdistämisestä ei koituisi toivottuja säästöjä. Kiinteistö-KYS Oy:n omistavat Kuopion kaupunki ja Sairaanhoitopiiri lähes puoliksi ja pieni osuus on lisäksi Suomen aivotutkimus ja kuntoutussäätiöllä ( Neuron ). Yhtiöiden yhdistyessä tulisi ratkaistavaksi se kysymys, millä hintaa toiset omistajat luopuisivat tai luopuisivatko ollenkaan omasta omistuksestaan. Tämä edellyttäisi myös Kuopion kaupungilta omistajana varsin suurta taloudellista panostusta. Nykyinen tapa toimia on kustannustehokas, minkä voi päätellä Kuopion vuokraasuntojen hinta-laatusuhteesta. Suomen suurimmista kaupungeista Kuopion Araasuntojen neliövuokra on edullisin. Kukin yhtiö on profiloitunut omalle taholleen, markkinoi yhtiötään ja tuottaa palveluja omille asiakasryhmilleen tehokkaasti ts. yhtiöissä on jo käytössä kaupungin palvelutapamuutos. Yhtiöt tekevät tiivistä yhteistyötä monissa asioissa, vuoropuhelu ja asioiden pohtiminen on jatkuvaa. Yhtiöt ovat mukana IS-Hankinta Oy:ssä, jonka kautta sitten kaikenlainen yhteishankintojen kilpailuttaminen tuo merkittäviä säästöjä. Tästä esimerkkeinä ovat olleet mm. energian sekä tietoliikenteen kilpailutukset. Yhtiöiden toimistojen ja asiakaspalvelujen sijainti on optimaalinen kunkin yhtiön asiakkaiden kannalta. Niiralan Kulman, joka toinen vuosi Suomen suurimpien kaupunkien kanssa teettämä asukastyytyväisyyskysely ja imagotutkimus osoittavat yhtiön toiminnan ja palvelun olevan verrokkiryhmän parasta. Vastaavasti Kuopas on ollut aina koko opiskelija-asuntoyhteisöjen asukastyytyväisyyskyselyjen verrokkiryhmän parasta. Myös Kiinteistö-KYS Oy:n asukastyytyväisyys oli 2013 vuoden lopussa toteutetussa kyselyssä erinomaisella tasolla. Kehittämistä ja rakenteen muuttamista yhtiön mielestä tulisi tehdä Nilsiän, Karttulan, Maaningan sekä sitten mahdollisesti myöhemmin Kuopioon liitettävien vuokrataloyhtiöiden osalta. Näiden yhtiöiden mahdollinen fuusioiminen johonkin isompaan olemassa olevaan vuokrataloyhtiöön tulisi toteuttaa selkeästi omana projektinaan, jossa mietitään selkeä suunnitelma ja tutkitaan mm. verotukselliset seikat niin, että yhtiöiden talouden ja toiminnan kuntoon saattaminen tehdään selkeän suunnitelman mukaisesti jo ennen mahdollista fuusiota tai sitten fuusion jälkeen, niin että loppu tulemana on kyseisen paikkakunnan vuokra-asuntotarpeeseen hyvin vastaava asuntomäärä ja jollain tavalla myös paikalliset olot tunteva hallintomalli. Se vuokrataloyhtiö, johon näitä vuokrataloyhtiöitä sitten fuusioidaan, organisoi toimintaansa niin, että tarvittaessa asukaspalvelua ja muuta asukasneuvontaa on saatavilla myös läheltä asukkaita paikkakunnalta, vaikka sähköinen asiointi sinänsä poistaa tarpeen fyysiseltä läsnäololta. Kiinteistö-KYS Oy, Taivaanpankontie 8 D, KUOPIO Y-tunnus Sivu 4 / 9

5

6 6 LIITE1: Kuopion Kaupunginhallituksen pöytäkirjaote : Palveluasuntojen rakentaminen ja Kuopion asuntotuotannon järjestäminen Omistajaohjausjaosto : Kuntalaisten asumispalvelutarpeissa on menossa merkittävä muutos. Väestö ikääntyy ja yli 75-vuotiaiden määrä kaksinkertaistuu Kuopiossa vuoteen 2030 mennessä. Kuntatalouden arvioidaan edelleen heikkenevän huoltosuhteen heikkenemisen, veropohjan kaventumisen ja sosiaali- ja terveydenhuoltokulujen kasvun myötä. Kuopion kaupunki pyrkii vastaamaan näihin haasteisiin mm. uudistamalla palvelurakennettaan siten, että raskaimpia palveluja tarvitaan jatkossa nykyistä vähemmän. Kaupungin tavoitteena on asiakkaiden palvelu kokonaisvaltaisesti ja ennaltaehkäiseviä palveluja korostaen. Tähän kokonaisuuteen liittyy olennaisesti asiakkaan kokema palvelutarve ja halu asua mahdollisimman itsenäisesti kodinomaisessa ympäristössä oman toimintakykynsä rajoissa. Ikääntyneiden ja erityisryhmien asumispalvelujen tarve on kartoitettu Kuopion kaupungin osalta Perusturvan ja terveydenhuollon palveluverkostojen kehittämisselvityksessä. Vuonna 2030 on Kuopion alueella arvioitu olevan ikääntyvien asumispalveluiden tarve noin asumispaikalle ja erityisryhmien asumispalveluissa noin paikalle. Sekä erityisryhmien että ikääntyvien asumispalveluita sijoitettaessa on otettava huomioon keskustapalveluiden ja lähipalveluiden saavutettavuus niille, joiden tilanne sallii vielä itsenäisen asioinnin. Palveluasumisen (erityisesti tehostettu asumispalvelu) sijoittumista ratkaistaessa on vältettävä uuslaitostumisen muotoja, kuten esimerkiksi liian suuria yksiköitä tai erityisasumisen keskittymiä. Kuopion palveluverkoston toteuttamiseen ollaan luomassa uutta mallia. Tätä varten on perustettu virkamiestyöryhmä, joka laatii palvelualueiden tarveselvitysten pohjalta vuosittaisen toteutussuunnitelman ja huolehtii maa-alueiden varauksista. Työryhmä pitää yllä palvelualueiden selvitysten pohjalta myös nykytilanteen seurantaa. Asuntojen rakentajina voivat toimia kaupungin konserniyhtiöt tai kaupungin yhteistyökumppanit, kuten esimerkiksi säätiöt, yhdistykset, yleishyödylliset kiinteistöyhtiöt tai yksityiset rakennuttajat. Kuopion kaupunki omistaa viisi vuokrataloyhtiötä. Näitä ovat Niiralan Kulma Oy, Kuopion Opiskelija-Asunnot Oy, Kiinteistö Kys Oy, Nilsiän Vuokratalot Oy ja Karttulan Vuokratalot Oy. Kiinteistö Kys Oy:n toisena omistajana on Pohjois-Savon Sairaanhoitopiiri. Maaningan kunnan liittyessä Kuopioon vuoden 2015 alussa, tulee Kuopion kaupungin omistukseen yksi vuokrataloyhtiö lisää. Kaikkiaan Kaupungin vuokrataloyhtiöissä asuu noin asukasta. Vuokrataloyhtiöiden lisäksi kaupunki omistaa yhdeksän kiinteistöyhtiötä. Kaupungin nykyisistä vuokrataloyhtiöistä yksikään ei ole asuntotuotannossaan suuntautunut ikääntyneiden ja erityisryhmien asumispalveluihin. Kaupungin tuleekin ratkaista se, mikä taho toimii kaupungin omana rakennuttajana ja kiinteistönomistajana kyseisten Kiinteistö-KYS Oy, Taivaanpankontie 8 D, KUOPIO Y-tunnus Sivu 6 / 9

7 7 ryhmien asuntotuotannossa. Samassa yhteydessä olisi perusteltua tarkastella kaupungin vuokrataloyhtiörakennetta ja sitä onko nykyinen rakenne useine eri yhtiöineen paras ja kustannustehokkain tapa tuottaa vuokra-asuntoja eri asukasryhmien tarpeisiin. Valmistelija Janne Airaksinen puh etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Petteri Paronen Omistajaohjausjaosto ehdottaa kaupunginhallitukselle, että se päättää selvityttää mallin ikääntyneiden ja erityisryhmien asuntotuotannon toteuttamiseen. Samassa yhteydessä tulee selvittää kaupungin omistamien vuokrataloyhtiöiden toimialaan kuuluvan asuntotuotannon osalta optimaalinen organisaatiomalli Kuopion kaupunkikonsernissa. Asiasta pyydetään lausuntoa myös kaupungin omistamilta vuokrataloyhtiöiltä. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin. Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Petteri Paronen Kh. hyväksyy omistajaohjausjaoston esityksen. Päätös Keskustelun kuluessa jäsen Sirpa Karjalainen esitti, että esityslistatekstistä poistetaan lause: "Samassa yhteydessä olisi perusteltua tarkastella kaupungin vuokrataloyhtiörakennetta ja sitä onko nykyinen rakenne useine eri yhteisöineen paras ja kustannustehokkain tapa tuottaa vuokraasuntoja eri asukasryhmien tarpeisiin." Esitystä ei kannatettu, joten puheenjohtaja totesi esityksen rauenneeksi. Tämän jälkeen kaupunginhallitus hyväksyi kaupunginjohtajan päätösehdotuksen. Kiinteistö-KYS Oy, Taivaanpankontie 8 D, KUOPIO Y-tunnus Sivu 7 / 9

8 LIITE2, Pohjois-Savon Sairaanhoitopiirin lausunto ikääntyvien ja erityisryhmien asuttamiseen sekä kaupungin vuokrataloyhtiöiden organisointiin

9

10

11 LIITE3, Suomen aivotutkimus- ja kuntotussäätiön lausunto Kiinteistö-KYS Oy:n yhtiön organisoinnin tarpeesta ja osallistumisesta ikääntyvien ja erityisryhmien asuttamiseen.