Hennan Etelärinteen tonttien hinnoittelu 2014 / Vuonna 2017 luovutettavien Asemanrinteen tonttien luovutusperiaatteet

Transkriptio

1 Tekninen lautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto Tekninen lautakunta Kaupunginhallitus Tekninen lautakunta Hennan Etelärinteen tonttien hinnoittelu 2014 / Vuonna 2017 luovutettavien Asemanrinteen tonttien luovutusperiaatteet TEKLTK Hennan tonttihintojen määrittämisen pohjaksi on selvitetty tonttihintoja oikoradan ja pääradan radanvarsipaikkakunnilla. Lähimmät vertailukohteet ovat Mäntsälä, joka on hieman lähempänä pääkaupunkiseutua, mutta toisaalta Lahden läheisyys on Hennan vahvuus. Hennan tiiviin aluerakenteen ansiosta asema on lähellä ja kokonaismatka-aika asemalle siirtymisineen kilpailukykyinen. Hyvinkää on samalla etäi syydellä Helsingistä kuin Henna, kaupunki on suurempi mutta Hyvin käällä tontit ovat yleisesti etäämpänä, jopa 5 km etäisyydellä ase masta. Pientalotontit Etäisyys pääkaupunkiseudulta vaikuttaa voimakkaasti radanvarsikaupunkien tonttien hinnoitteluun. Tontit, joissa koulu, päiväkoti ja kaupalliset palvelut sekä asema sijoittuvat enintään 1-1,5 km etäisyydelle, maksavat Keravalla ja Järvenpäässä useimmiten yli euroa. Kaupungin tontit myydään Keravalla tarjousten perusteella, ja niiden tyypillinen lähtöhinta alkaa eurosta. Hyvinkäällä pienimmät tontit maksavat euroa. Mäntsälän tonttien hinnat alkavat noin eurosta. Hennassa tontit ovat pienempiä kuin Orimattilan keskustassa, noin m2. Vanhan puukaupungin tyyppisen rakentamistapansa vuoksi tonttien käytettävyys ja pihatilojen laatu ovat kuitenkin vertailukelpoisia ra danvarsipaikkakunnilla yleisten noin m2 tonttien kanssa. Radanvarsipaikkakunnalla yleisesti tonttikoko ja hinta eivät ole suo rassa suhteessa toisiinsa, lähempänä Helsinkiä hinta on korkeampi huolimatta siitä, että tontit ovat pienempiä. Hennan alueella omakotitontin hinnaksi esitetään euroa. Tämä edel lyttää muihin asemapaikkakuntiin nähden kilpailukykyistä palvelutar jontaa eli vähintään koulua, päiväkotia ja lähikauppaa. Etelärinteen alueella on lisäksi otettava huomioon, että pientalotonttien autopai kat sijaitsevat viereisellä pysäköintialueella ja asukkaan tulee mak saa niistä erikseen. Autopaikkojen laskennallinen lisäkustannus on euroa, millä summalla tulee autopaikattoman tontin hintaa alentaa.

2 Etelärinteen aloitusalueella esitetään tonttihinnaksi euroa. Hinnoittelu on vaihteluvälin alarajalla, koska kaupallisten palvelujen saatavuutta heti muuttohetkellä ei voida varmistaa. Tontit esitetään luovutettavaksi vain myymällä, jotta Hennan kehittämisen pää omakustannukset pysyvät hallinnassa. Autopaikkojen käytön jous tavuuden ja tehokkuuden varmistamiseksi nämä ensisijaisesti vuok rataan. Rivi- ja kerrostalotontit Rivitalotonteissa on vallalla kaksihintajärjestelmä. ARA-tuotannon edellytyksenä ovat kohtuulliset tonttihinnat. ARA hyväksyy alueittain määriteltävät ja vuosittain tarkistettavat enimmäistonttihinnat. Useilla paikkakunnil la on käytössä vyöhykehinnoittelu, jonka mukaan keskeisimmillä alueilla hyväksytään korkeammat tonttikustannukset. Vapaarahoitteisilla tonteilla hinta voi olla selvästi korkeampi. Hintapyynnöissä on myös suurta vaihtelua, tarjonnan niukkuus vaikuttanee asiaan. Hy vinkäällä, jossa useita rivitalotontteja on myyty viime vuosina yksityi sille rakennuttajille, hintataso näyttää vakiintuneen melko lähelle ARAn taksaa. Korkeimmillaan ARAn hyväksymä rivitalotontin hinta on Keravalla ja Järvenpääs sä, noin 250 eur/k-m2. Hyvinkäällä ARA-hinta on alempi, 220 eur/k-m2. Mäntsälässä ARAn hyväksymä hinta on Hyvinkääseen verrattuna alhaiselta vaikuttava 105 eur/k-m2, mutta vapaarahoit teiset kolme tonttia olivat tarkasteluhetkellä selvästi kalliimpia. Ilmei sesti sijainti jokseenkin täyteen rakennetussa keskustassa nostaa näiden hintaa. Orimattilan alueelle ei ARA ole määritellyt enimmäishintaa. Hennan lähialueilla Lahden eteläosissa enimmäishinta on eur/k-m2. Orimattilan keskustassa oli tarkasteluhetkellä myynnissä yksi rivitalotontti, jonka hinta alitti ARAn Lahden eteläosien hintatason.hennassa voidaan olettaa, että ARA:n hyväksymä hintaraja jäisi Mänt sälän tasol le, noin 105 eur/k-m2. Suurimmillaan ARA-hinnan ja yksityisten tonttien hinnan ero on pääkaupunki seudun lähistöllä. Otokset ovat pieniä, joten tuloksia voi pitää suun taa antavina. Keravalla ja Järvenpäässä vapaarahoitteisten tonttien hinnat ovat jopa eur/k-m2. Hyvinkäällä kaupungin yksityisil le myymät sekä yksi myynnissä tarkasteluhetkellä ollut tontti olivat vain hieman ARA -hintaa kalliimpia, noin 250 eur/k-m2. Hennan Etelärinteen omakotitonteilla kerrosneliömetrin hinta on 130 euroa ilman autopaikkoja. Tätä voidaan pitää perusteltuna myös pit-

3 kälti omako timaista asumista tarjoaville vapaa-rahoitteisille rivitaloasunnoille. Kerrostalotonttien ARA-hinnat ovat hieman rivitalotontteja alempia. Vapaarahoit teisessa tonttitarjonnassa vertailua vaikeuttaa tonttikauppojen vähäi sempi määrä, joten hajonta on suurta. Selvityksen perusteella esitetään, että Hennassa rivitalotonttien luovutushinnaksi määritel-lään 130 eur/k-m2 ja kerrostalotonttien luovutushinnaksi 110 eur/k-m2. Hinta ei sisällä autopaikkoja, joista laskennallinen li säkustannus on 50 eur/k-m2. ARA-tontit hinnoitellaan ARAn päätök sen mukaan (vrt Mäntsälä 105 eur/k-m2). Asian valmistelu ja tiedustelut: Hennan projektipäällikkö Jouko Kunnas, puh sekä kaavoitusinsinööri Eero Manerus, puh Teknisen palvelukeskuksen johtaja: Tekninen lautakunta esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Hennan Etelärinteen pientalotonttien tonttihinnaksi esitetään euroa/tontti lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Lisäksi Hennan ensimmäisen kaava-alueen rivitalotonttien luovutushinnaksi määritellään 130 eur/k-m2 ja kerrostalotonttien luovutushinnaksi 110 eur/k-m2 lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Hinta ei sisällä autopaikkoja, joista laskennallinen lisäkustannus on 50 eur/k-m2. ARA-tontit hinnoitellaan ARAn päätöksen mukaan (vrt Mäntsälä 105 eur/k-m2). Kaikki tontit esitetään luovutettavaksi vain myymällä, jotta Hennan kehittämisen pääomakustannukset pysyvät hallinnassa. Autopaikkojen käytön joustavuuden ja tehokkuuden varmistamiseksi nämä ensisijaisesti vuokrataan. Keskustelun kuluessa Janne Berg teki esi tyksen, että kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle esi tetään, että Etelärinteen pien talo tont tien osalta en sim mäiset kymmenen tonttia myy dään hin taan eu roa /tontti. Harri Saa ri nen, Liisa Kuoppamäki ja Sanna Käyhkö kannattivat Janne Bergin te ke mää esi tys tä. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi, puheenjohtaja totesi, että oli tehty kannatettu vastaesitys ja asiasta tuli äänestää. Tekninen lautakunta hy väk syi yk si mielisesti puheenjohtajan tekemän äänestysesityk sen, et tä ne, jot ka kannattavat teknisen palvelukeskuksen johtajan te ke mää esi tys tä, ää nes tä vät JAA, ja ne, jotka kannattavat Ber-

4 gin te ke mää esi tys tä, ää nes tä vät EI. Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä annettiin ääniä seuraavasti: 5 (viisi) EI-ääntä (Janne Berg, Liisa Kuoppamäki, Sanna Käyhkö, Harri Saarinen ja Siru Taavila) ja 2 (kaksi) JAA-ääntä (Mirva Wel ling ja Pekka Auvinen). Puheenjohtaja totesi, että tekninen lautakunta päätti esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Etelärinteen pientalotonttien osalta ensimmäiset kymmenen tonttia myy dään hintaan euroa/tontti. Muil ta osin lau ta kun ta päät ti tek ni sen pal ve lu kes kuk sen joh ta jan eh do tuk sen mu kaisesti. Lisäksi lautakunta totesi yksimielisesti, että Hennan alue vaa tii ammat ti tai toi sen mark kinointisuun nitel man laati misen mahdol li sim man pi kai sella aikatau lulla. Kokouksessa oli paikalla asiantuntijana pykälän kä sit te lyn ja pää töksenteon ajan Hennan projektipäällikkö Jouko Kun nas klo Kaupunginhallitus Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että Hennan Etelärinteen pientalotonttien tonttihinnaksi esitetään euroa/tontti lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Lisäksi Hennan ensimmäisen kaava-alueen rivitalotonttien luovutushinnaksi määritellään 130 eur/k-m2 ja kerrostalotonttien luovutushinnaksi 110 eur/k-m2 lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Hinta ei sisällä autopaikkoja, joista laskennallinen lisäkustannus on 50 eur/k-m2. ARA-tontit hinnoitellaan ARAn päätöksen mukaan (vrt Mäntsälä 105 eur/k-m2). Etelärinteen pientalotonttien osalta ensimmäiset kymmenen tonttia myydään hintaan euroa/tontti. Kaikki tontit esitetään luovutettavaksi vain myymällä, jotta Hennan kehittämiseen sitoutuvan pääoman kustannukset pysyvät hallinnassa. Autopaikkojen käytön joustavuuden ja tehokkuuden varmistamiseksi nämä ensisijaisesti vuokrataan. Hennan alue vaatii ammattitaitoisen tekijän laatiman markkinointi-

5 suunnitelman mahdollisimman pikaisella aikataululla. Keskustelun kuluessa Riitta Karjalainen esitti, että Hennan Etelärinteen pientalotontteja myy dään hintaan euroa/tontti lisättynä loh ko mis- ja merkitsemiskustannuksilla yh den vuo den ajan. Esi tystä ei kan na tet tu. Kaupunginvaltuusto Jukka Mölsä esitti, että Hennan Etelärinteen pientalotontit myydään euroa/tontti lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Sirkka-Liisa Papinaho kannatti Jukka Mölsän esitystä. Seppo Venesjärvi ja Ville Erola kannattivat kaupunginjohtajan esitystä. Puheenjohtaja julisti keskustelun päättyneeksi ja totesi, että kaupunginhallitus on hyväksynyt päätösesityksen yksimielisesti lukuunottamatta pientalotonttien hintaa koskevaa osaa esityksestä. Puheenjohtaja totesi, että koska pientalotonttien hinnasta on tehty kan na tet tu vas ta esi tys, asias ta on ää nestettävä. Puheenjoh taja teki ää nes tys esi tyk sen, jon ka mu kaan ne, jotka kan nattavat esit telijän esi tystä, ää nes tävät JAA, ja ne, jotka kannattavat Jukka Möl sän teke mää esi tystä, ää nestävät EI. Äänes tysesitys hyväksyttiin. Suoritetus sa ni menhuu to äänestyk sessä an nettiin 4 JAA-ääntä (Erola, Karjalai nen, Viljanen, Venesjär vi) ja 7 EI-ääntä (Hirvonen, Koivunen, Lind gren, Mölsä, Pa pinaho, Welling, Ryynänen) sekä yksi tyhjä ääni (Laakso nen). Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena kaupunginhallitus on päät tänyt esittää kaupunginvaltuustolle, että Hennan Etelärinteen pienta lotontit myydään euroa/tontti lisättynä lohkomis- ja merkitse miskustannuksilla. Kaupunginhallitus: Hennan Etelärinteen pientalotonttien tonttihinnaksi esitetään euroa/tontti lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Lisäksi Hennan ensimmäisen kaava-alueen rivitalotonttien luovutushinnaksi määritellään 130 eur/k-m2 ja kerrostalotonttien luovutushinnaksi 110 eur/k-m2 lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Hinta ei sisällä autopaikkoja, joista laskennallinen lisäkustannus on 50 eur/k-m2. ARA-tontit hinnoitellaan ARAn päätöksen mukaan (vrt Mäntsälä 105 eur/k-m2). Kaikki tontit esitetään luovutettavaksi vain myymällä, jotta Hennan

6 kehittämiseen sitoutuvan pääoman kustannukset pysyvät hallinnassa. Autopaikkojen käytön joustavuuden ja tehokkuuden varmistamiseksi nämä ensisijaisesti vuokrataan. Hennan alue vaatii ammattitaitoisen tekijän laatiman markkinointisuunnitelman mahdollisimman pikaisella aikataululla. Keskustelun kuluessa Janne Berg esitti, että Hennan Etelärinteen pientalotontit myydään /tontti lisättynä lohkomis- ja merkitsemiskustannuksilla. Riitta Karjalainen kannatti Janne Bergin esitystä. Seppo Venesjärvi kannatti Janne Bergin esitystä lisäyksellä, että alempi hinta koskee 10 ensimmäistä tonttia. Puheenjohtaja totesi, että koska on tehty kannatettu vastaesitys, asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja teki äänestysesityksen, jonka mukaan ne, jotka kannattavat kaupunginhallituksen esitystä, äänestävät JAA ja ne, jotka kannattavat Janne Bergin tekemää esitystä, äänestävät EI. Äänestysesitys hyväksyttiin. Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä annettiin 22 JAA-ääntä ja 21 EI-ääntä. Äänestysluettelo on liite nro 1. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen jälkeen kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaupunginhallituksen esityksen. Täytäntöönpano pöytäkirjanote: tekninen lautakunta TEKLTK Kaupunginvaltuusto on vahvistanut Hennan 1. vaiheen ase ma kaava-alu een kerrostalotonttien luovutushinnat siten, että kerros ta lo tont tien hinta on 110 eur/k-m2. Hinta ei sisällä au to paik ko ja. Hennan masterplan- ja asemakaavatyön yhteydessä alueen py säköin ti rat kai su on pientalotontteja lukuun ottamatta suunniteltu to teutet ta van yhtiömuotoisena. Asemakaavassa pysäköintialueet on esitet ty merkinnöillä: LPA, LPA1- ja LPA-2. Liite nro 1 Vuoden 2014 hinnoittelupäätöksen yhteydessä on käsitelty suuntaa an ta vas ti pysäköinnin hinnoittelua ja päädytty sen osalta las ken nal liseen lisäkustannukseen 50 eur/k-m2. Pysäköinnin hallinnollisesta rat kai sus ta ja organisoinnista ei ole tehty yksityiskohtaista päätöstä.

7 Ra ken nus lu van myöntäminen edellyttää asemakaavan mukaisen auto paik ka vaa ti muk sen osoittamista. Ensimmäiset vuonna 2017 luovutukseen tulevat AK- ja AL-tontit sijoit tu vat Asemanrinteen alueelle. Tontteja palvelevan kun nal lis tek niikan rakentaminen käynnistyy joulukuusta 2016 alkaen. Ase ma-alueen kunnallistekniikka valmistuu elokuun 2017 loppuun mennessä ja ton tit ovat rakennettavissa ensi vuoden syksyllä. Elinkeinotoimen johdolla käydyissä rakennusliikeneuvotteluissa on nous sut esiin tarve sallia kerrostalotonttien vuokraaminen. Hennan ase ma kaa va-aluei den tonttien vuokraamismahdollisuutta käsiteltiin Hen nan seurantaryhmässä , joka suositteli omalta osaltaan tonttien vuokraamisen sallimista. Orimattilan maapoliittisen ohjelman mukaisesti nykyisin on vuokrattu lä hin nä omakotitontteja siten, että vuokran suuruus määräytyy vuokrat ta van alueen pinta-alan ja kaupunginvaltuuston päättämän ne liöhin nan mukaan, vuosivuokran ollessa 6 % vahvistetusta myyn ti hinnas ta. Samaa vuokrausperiaatetta voitaisiin jatkossa soveltaa myös Hen nan 1. vaiheen asemakaava-alueen AK-, AL- ja AKR-tontteihin si ten, että vuosivuokra 6 % lasketaan aiemmin vahvistetusta ker rosta lo ton tin myyntihinnasta 110 euroa/k-m2 ja rivitalotontin myyn ti hinnas ta 130 euroa/k-m2. Vastaavasti myös Länsirinteen ase ma kaava-alu eel la sallittaisiin tonttien vuokraaminen, mutta alueen tontit hinnoi tel laan erillisellä päätöksellä. Pysäköintialueen maapohjan hinnoittelu, kustannusrakenteen muodos tu mis pe rus teet ja pysäköinnin organisointi tuodaan erikseen päätet tä väk si vuoden 2017 aikana. Ensivaiheessa alueella si joit tu vil le asunto- ja kiinteistöyhtiöille voitaisiin vaihtoehtoisesti myydä tai vuokra ta maata pysäköintialueen perustamiseen. Aseman välittömään läheisyyteen sijoittuva pysäköintialue noin 80 au to paik kaa rauhoitetaan alkuvaiheessa juna-aseman käyttöön, jot ta riittävä määrä liityntäpysäköintipaikkoja turvataan. Asian valmistelu: Hennan projektipäällikkö Suvi Nirkko p ja maankäyttöinsinööri Ossi Hosiaisluoma p Teknisen palvelukeskuksen johtaja: Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että: 1) Hennan 1. vaiheen asemakaavan AK-, AL- ja AKR-tonttien vuokraa mi nen on mahdollista maapoliittisenohjelman hin noit te lu pe ri aattei den mukaisesti vuosivuokralla 6 % myyn ti hin nas ta. Vuokrasopimusluonnokset tuodaan erikseen teknisen lau ta kun nan ja

8 edelleen kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi. 2) Ensimmäisillä Asemanrinteen alueen kerrostalorakentajilla on mah dol li suus ostaa velvoitepysäköinnin edellyttämä pysäköintialue käyt töön sä tai vuokrata pysäköintipaikkojen tarvitsema maapohja kau pun gil ta. Pysäköintialueiden pinta-alaperusteinen hinnoittelu pääte tään erikseen vuoden 2017 aikana pysäköintialueiden ra ken ta misen ja ylläpidon kustannusrakenteiden tarkentuessa. Lautakunta päätti yksimielisesti päätösehdotuksen mukaisesti. Hennan projektipäällikkö Suvi Nirkko oli asiantuntijana paikalla tämän pykälän käsittelyn ajan klo Kaupunginhallitus Erillinen liite Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus päättää, että 1) Hennan 1. vaiheen asemakaavan AK-, AL- ja AKR-tonttien vuokraa mi nen on mahdollista maapoliittisenohjelman hin noit te lu pe ri aattei den mukaisesti vuosivuokralla 6 % myyntihinnasta. Vuok ra so pimus luon nok set tuodaan erikseen teknisen lautakunnan ja edelleen kau pun gin hal li tuk sen hyväksyttäviksi. 2) Ensimmäisillä Asemanrinteen alueen kerrostalorakentajilla on mah dol li suus ostaa velvoitepysäköinnin edellyttämä pysäköintialue käyt töön sä tai vuokrata pysäköintipaikkojen tarvitsema maapohja kau pun gil ta. Pysäköintialueiden pinta-alaperusteinen hinnoittelu pääte tään erikseen vuoden 2017 aikana pysäköintialueiden ra ken ta misen ja ylläpidon kustannusrakenteiden tarkentuessa. Kaupunginhallitus päätti lähettää maapoliittisen ohjelman tar kis tet tavak si tekniselle lautakunnalle vuosivuokran osalta. Muilta osin päätös esi tys hyväksyttiin yksimielisesti. Täytäntöönpano pöytäkirjanote: tekninen lautakunta TEKLTK Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt käytössä olevan maa po liit ti sen ohjelman (Liitteenä). Kyseisessä ohjelmassa on hy väk syt ty periaate, jonka mukaan kaupungin omakoti- ja teol lisuus tont te ja voidaan vuokrata siten, että vuosivuokra on 6 % niille mää ri tel lys tä kauppahinnasta. Liite nro 1 Nyt tekninen palvelukeskus päättänyt esittää maapoliittisen oh jel man

9 kohdan "4.3 Maa-alueiden vuokraus" tarkentamista siten, että jat kossa Hennan alu eel ta tulevien asuintonttien vuosivuokra olisi 5 % tonteille määritellystä kaup pa hin nas ta (koskee omakoti-, rivitalo- ja kerrostalotontteja) ja vuokra sidottaisiin indeksiin. Ky sei nen vuok ra taso on käytössä mm. Lahden kau pun gil la. Muut kuin Hen nan alu een tontin vuokrattaisiin edel leen kin aikaisemman käy tän nön mu kai ses ti. Asian valmistelut ja tiedustelut: Maankäyttöinsinööri Ossi Ho siaisluoma, puh tai sähköpostitse ossi.hosiaisluoma@orimattila.fi Teknisen palvelukeskuksen johtaja: Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että kaupungin maapoliittista ohjelmaa täy den ne tään sen kohdan "4.3. Maa-alueiden vuokraus" osalta si ten, että Hennan asuintonttien vuosivuokra on 5 % tonteille mää ri tel lys tä kauppahinnasta. Lisäksi vuokra sidotaan indeksiin. Lautakunta päätti yksimielisesti päätösehdotuksen mukaisesti.