Lausuntoversio RTS 17:49. laatiminen 1 JOHDANTO. Kiinteistönpitokirja kunnossapidon suunnittelussa

Transkriptio

1 RTS 17:49 kiinteistön kunnossapitosuunnitelman laatiminen ohjeet lausuntokierrosversio marraskuu (9) korvaa RT XX-XXXX lvi X-XXXXX Tässä ohjeessa esitetään toimintamalli, jonka avulla laaditaan kiinteistön kunnossapitosuunnitelma. Ohje on tarkoitettu asunto-osakeyhtiöiden hallituksille, isännöitsijöille ja muille kiinteistönpidosta vastaaville tahoille. Ohjetta voidaan käyttää soveltaen myös muiden kuin asunto-osakeyhtiömuotoisten kiinteistöjen kunnossapitosuunnitelman laatimiseen. SisällyslueTTelo 1 JOHDanto 2 KÄSITTEITÄ 3 KUNNOSSAPITOSUUNNITELMA 3.1 Kiinteistöstrategia 3.2 Kiinteistön ylläpito 3.3 Teknisen kunnon selvittäminen 3.4 Kunnossapitosuunnittelun lähtöaineisto 3.5 Kunnossapitosuunnitelman sisältö kirjallisuutta 1 JOHDANTO Rakennuksen tulee täyttää koko käyttöikänsä ajan sille asetetut vaatimukset. Rakennusosilla, teknisillä järjestelmillä ja aluerakenteilla on omat tekniset käyttöikänsä, joiden saavuttaminen edellyttää suunnitelmallista kunnossapitoa. Kiinteistön pitäminen käyttökunnossa edellyttää säännöllisiä ja toistuvia kunnossapito- ja korjaustoimenpiteitä. Keskimääräiset tekniset käyttöiät ja niistä johdetut huoltovälit ja kunnossapitojaksot pohjautuvat rakennuksen suunnitteluvaiheessa tehtyihin ratkaisuihin. Kunnossapitojaksot kuitenkin vaihtelevat, koska niihin vaikuttavat myös kiinteistön käyttö, laitteiston ikä, erilaiset käyttö- ja rasitusolosuhteet sekä materiaalit. Lisäksi kiinteistön omistajien sekä käyttäjien asettamat vaatimukset ja tavoitteet vaikuttavat kunnossapitotarpeeseen. Tavoitteena on, että kiinteistö on käyttökunnossa, sen arvo säilyy, ja kustannukset pysyvät hallinnassa. Kiinteistönpitokirja kunnossapidon suunnittelussa Suunnitelmallisuus pohjaa oikeaan tietoon ja tilannekuvaan. Kiinteistönpitokirjaan on kerätty rakennusosa- ja järjestelmäkohtaiset hoito- ja kunnossapitojaksot käyttöikätavoitteineen. Käytön aikana siihen kirjataan myös kaikki tehdyt ja tulevat toimenpiteet. Kiinteistönpitokirjan huolellinen ylläpito ja jatkuva päivittäminen käyttöä ja olosuhteita vastaavaksi takaa, että kiinteistön kattavat ja ajantasaiset tiedot ovat käytettävissä ylläpidon ja korjaustarpeiden seuraamisessa kunnossapidon ja hankemuotoisten korjausten suunnittelussa. Kunnossapitosuunnitelman toteuttaminen Kunnossapitosuunnitelman mukaiset toimenpiteet käsitellään aina yhtiön toimielimissä valmistelu- ja päätöksentekoprosesseineen normaalissa käsittelyjärjestyksessä, joka etenee hallituksen saamasta toimeksiannosta ja päätyy yhtiökokouksen päätettäväksi.

2 ohjeet lausuntokierrosversio 2 2 KÄSITTEITÄ Kiinteistönhoito; kiinteistön hoito kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistössä halutut olot. Kiinteistönpito on kiinteistöstä ja sen hyödyntämisestä vastaamista. Kiinteistönpitokirja on kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka sisältää kiinteistön perustiedot kiinteistön elinkaaren hallinnasta sekä tiedot kiinteistönhoidosta ja kunnossapidosta. Se sisältää myös suunnittelussa ja uudis- ja korjausrakentamisessa päätetyt kiinteistön elinkaaritalouden perusteet. Vuonna 2016 julkaistuissa ohjeissa Kiinteistönpitokirja-termi korvaa aikaisemmin käytetyn huoltokirja -termin. Kiinteistön ylläpito se osa kiinteistönpitoa, johon kuuluvien toimintojen tarkoituksena on kiinteistön kunnon, arvon, käytettävyyden ja koettavuuden säilyttäminen. Kiinteistöstrategia strategia, jossa määritellään, mihin suuntaan, millä aikavälillä ja organisaatiolla kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään. Kunnossapitotarveselvitys asunto-osakeyhtiön hallituksen kirjallinen selvitys kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana sellaisesta kunnossapidosta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistojen käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kuntoarviolla tarkoitetaan kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien, laitteiden ja ulkoalueiden kunnon selvittämistä pääasiassa aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti sekä rakennetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Kuntokatselmus ovat toimenpide, jonka tarkoituksena on selvittää yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaolo ja laajuus. Tällaisia ovat esimerkiksi haitta-ainekartoitus tai vesivahingon yhteydessä tehtävä kosteuskartoitus. Kuntotutkimus on yksittäisen rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tarkempi tutkimus, jonka tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja sen aiheuttaja sekä antaa toimenpide-ehdotukset suunnittelun ja korjauksen tai uusimisen lähtötiedoiksi. Tutkimusmenetelmät ovat usein rakenteita rikkovia. Kysely on tiedonkeruumenetelmä, jonka avulla hankitaan haluttua tietoa kiinteistön käyttäjiltä. Kyselyllä saadaan tietoa muun muassa rakenteiden, rakennusosien ja teknisten järjestelmien toimivuudesta, asuntojen ja yleistilojen turvallisuudesta ja terveellisyydestä. Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kunnossapito on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu. Kunnossapitosuunnitelma on tekniset ja taloudelliset näkökohdat huomioon ottava tietyn aikavälin suunnitelma kunnossapitoa ja korjaamista varten. Se sisältää suositeltavien kunnossapito- ja korjaustoimien määrittelyn, ajoituksen ja kustannusarvion seuraavalle 10 vuodelle. Kunnossapitojaksolla tarkoitetaan keskimääräistä aikaväliä, jonka jälkeen määrätty kunnossapitotoimenpide toistetaan. Korjausohjelma on kiinteistönpitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknisten ja taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja omistajien tarpeet sekä toimintaympäristön muutokset. Korjausohjelman lähtötietona on tavanomaisesti kiinteistön kunnossapitosuunnitelma. Vuosikorjaus Vuosikorjaussuunnitelmaan perustuva ennakoitavissa oleva korjaus.

3 ohjeet lausuntokierrosversio 3 3 KUNNOSSAPITOSuuNNITELMA 3.1 Kiinteistöstrategia Suunnitelmallisen kiinteistönpidon lähtökohtana ovat ajantasaiset tiedot kiinteistön nykytilasta. Kun tiedetään kiinteistön nykytila ja arviot tulevista korjaus- ja kehitystarpeista, voidaan päättää toimista yhteisesti sovittujen tavoitteiden saavuttamiseksi eli laaditaan kiinteistöstrategia. Kiinteistöstrategiassa määritetään mihin suuntaan, millä aikajänteellä ja millä organisaatiolla kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään. Strategiassa voidaan sopia esimerkiksi siitä, millainen asumiskustannusten taso tulisi olla, ja velvoittaa yhtiön hallitus laatimaan korjausaikataulut sekä rahoitussuunnitelmat sen mukaisiksi. Kunnossapidon tavoitteet kohdennetaan esimerkiksi turvallisuuden, terveyden ja viihtyvyyden kannalta keskeisiin rakennusosiin, järjestelmiin ja laitteisiin. On osakkaiden edun mukaista, että yhtiöllä on tarkoituksenmukainen kiinteistöstrategia. Sen laadinnassa isännöitsijä ja hallitus ovat avainasemassa. Strategia antaa suuntaa useiksi vuosiksi, ja mikä tärkeintä, se ohjaa asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän toimintaa. Strategia ei kuitenkaan ole muuttumaton, vaan sitä on syytä tarkistaa esimerkiksi 3 5 vuoden välein. Tarkistus voidaan tehdä esimerkiksi kuntoarvion päivityksen yhteydessä ja aina, kun rakennuksen teknisistä ominaisuuksista saadaan uutta tietoa tai kun toimintaympäristö muuttuu. Kuntoarvioon liittyvän kyselyn yhteydessä voidaan myös kysyä mihin suuntaan osakkaat haluavat kehittää yhtiötä. Kyselyn tuloksia voidaan hyödyntää yhtiön strategian laadinnassa tai sen päivittämisessä. Kiinteistöstrategia voi sisältää muutakin kuin kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimia. Hyvin laaditussa strategiassa otetaan huomioon kaikki asumisen ja kiinteistönpidon osa-alueet. Siinä voidaan ottaa kantaa ympäristön ja asumisen tason vaatimuksiin, miten suhtaudutaan mahdolliseen lisä- ja täydennysrakentamiseen, alueen turvallisuuskysymyksiin, lasten ja erityisryhmien tarpeisiin, yhteisöllisyyden kehittämiseen ja niin edelleen. Myös viestinnän periaatteet voidaan määritellä strategiassa, jolloin sovitaan viestitettävät asiat ja millä tavoin viestintä järjestetään hallinnon päätösten viestintä asumisviihtyisyyteen ja yhteisöllisyyteen liittyvä viestintä hankkeiden aikainen viestintä kriisiviestintä. Viestintä toteutetaan sovitulla tavalla esimerkiksi sosiaalisen median kautta tai yhtiön omilla kotisivuilla. Viestinnän käytännön toteutukseen on kiinnitettävä erityistä huomiota, koska sillä on keskeinen vaikutus asukastyytyväisyyteen. Toimintasuunnitelma Strategian jatkoksi laaditaan toimintasuunnitelma, jossa otetaan kantaa strategiassa esitettyjen tavoitteiden käytännön toteutukseen sekä mahdolliseen organisointiin ja resursointiin. Toimintasuunnitelmaan voi sisältyä myös aikataulu- ja kustannustietoja. Mikäli strategia painottuu pelkkään kiinteistönpitoon, toimintasuunnitelma pelkistyy usein kunnossapitosuunnitelman mukaisiin toimiin, jossa lähimpien 8 10 vuoden aikana tuleville kunnossapito- ja korjaustoimille on arvioitu toteutusajankohdat, kustannusarviot ja ne on järjestetty kiireellisyysjärjestykseen. Kunnossapitotavan valinta Kunnossapidossa on valittavana periaatteessa kaksi toisistaan poikkeavaa toimintamallia. Ensimmäinen on jatkuvan kunnossapidon malli, joka perustuu ennakkosuunnitteluun. Tällöin kiinteistö pyritään kaiken aikaa pitämään asianmukaisessa kunnossa. Toinen vaihtoehto on niin sanottu ajopuumalli, jossa toi- Kiinteistöstrategia voi olla rakennusosien ja järjestelmien kunnossapidon osalta esimerkiksi jokin seuraavista: A) Tasoa kohottava toimintalinja, jolloin rakenne, rakennusosa tai järjestelmä pidetään kunkin ajankohdan uustuotannon tasoisena parantamalla ominaisuuksia ja nostamalla varustetasoa. B) Tason säilyttävä toimintalinja, jolloin rakenteen, rakennusosan tai järjestelmän tekninen kunto ja varustetaso säilytetään alkuperäisenä ja toimintakuntoisena. C) Loppuun käyttävä toimintalinja, jolloin rakenne, rakennusosa tai järjestelmä käytetään harkitusti loppuun ja valmistaudutaan sen purkamiseen ja/tai uusimiseen. Kiinteistön nykytila Strategia Kiinteistön kunnossapitotarpeet Kunnossapitosuunnitelmaehdotus Kuntoarvio Muut tutkimukset ja selvitykset Kunnossapitotarveselvitys Kunnossapitosuunnitelma Kuva 1. Kiinteistöstrategia on kuvainnollisesti tiekartta kiinteistön nykytilasta yhteisesti päätettyihin tavoitteisiin.

4 ohjeet lausuntokierrosversio 4 mitaan ilman mitään suunnitelmaa ja korjaukset tehdään vasta vikojen ilmaannuttua. Siinä käytetään rakennusosat ja tekniset järjestelmät loppuun, jolloin hyväksytään näiden vanhenemisen tuomat ongelmat ja kasvaneet korjauskustannukset. Ajopuumallin mukaiseen toimintatapaan ei tulisi ajautua, vaan sen tueksi olisi hyvä saada yhtiökokouksen tietoinen päätös. Toimintamallista riippumatta yhtiön kunnossapito- ja korjaustoimet on ajoitettava siten, että asumiskustannukset ovat ennustettavissa. Lähtökohtana tulee olla kiinteistön ominaisuuksiin ja käyttäjien tarpeisiin perustuvat tavoitteet sekä niistä johdettu toimintapolitiikka. 3.2 Kiinteistön ylläpito Kiinteistön ylläpito muodostuu kiinteistönhoidosta ja kiinteistön kunnossapidosta. Kumpikin vaatii suunnitelmallisuutta ja yhdessä ne luovat pohjan kiinteistön elinkaaren hallinnalle. Kiinteistönhoito on luonteeltaan toistuvaa toimintaa, jossa samat tehtävät toistuvat viikosta, kuukaudesta ja vuodenajasta toiseen. Kiinteistönhoitoa ovat muun muassa kiinteistön teknisten järjestelmien hoito, kiinteistönhuolto, siivous ja ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto eli kaikki sellaiset toiminnot, joilla pyritään olosuhteet kiinteistössä pitämään sovitulla tasolla. Kiinteistönhoito vaikuttaa oleellisesti siihen, että rakennusosien ja teknisten järjestelmien suunnitellut käyttöiät saavutetaan. Kunnossapito on toimintaa, jossa kohteen ominaisuudet pidetään ennallaan uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen laatutaso olennaisesti muuttuu. Tavoite on säilyttää kohde suunnilleen samantasoisena kuin se on ollut valmistuessaan. Silti jokaisen kiinteistön ominaisuudet paranevat ajan myötä alkuperäisestä, koska yleensä on tarkoituksenmukaista käyttää kunnossapidossa ja korjauksissa nykyaikaisia teknisiä ratkaisuja ja ottaa huomioon tarpeita, joita rakentamisajankohtana ei vielä tunnettu. Yhtiön hallitus huolehtii kiinteistön kunnossapidon asianmukaisesta järjestämisestä ja vastaa teknisen kunnon seuraamisesta ja siihen liittyvien toimenpiteiden käynnistämisestä. Kiinteistön ylläpidon yhteydessä tehdyt tarkastukset, vikakorjaukset, huoltotoimet ynnä muut hallitaan parhaiten ajan tasalla pidettävän kiinteistönpitokirjan avulla. Sähköisessä muodossa olevat kiinteistönpitokirjat tarjoavat asukkaille ja osakkaille oivan apuvälineen kiinteistön käyttöön, ylläpitoon, korjaamiseen ja kehittämiseen. Pelkkä kiinteistön ylläpito ei kuitenkaan riitä, vaan aika ajoin on tehtävä myös mittavampia peruskorjauksia ja -parannuksia, joilla kiinteistö saadaan vastaamaan paremmin ajan vaatimuksia. Jatkuvan kunnossapidon toimintamalli perustuu ennakkosuunnitteluun. Kiinteistö pyritään pitämään kaiken aikaa asianmukaisessa kunnossa. Tämä edellyttää suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Oikein mitoitetut ja ajoitetut ylläpitotoimet edellyttävät, että asunto-osakeyhtiön hallituksella on koko ajan riittävät ja oikeat tiedot keskeisten rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden kunnosta. Ajopuumallissa kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden annetaan kulua harkitusti taloudellisen käyttöajan loppuun ja korjaukset tehdään yleensä vasta pakon edessä. Tällainen toiminta voi johtaa siihen, että kunnossapito- ja korjaustoimet on tehtävä aikaisemmin kuin jatkuvalla ja suunnitelmallisella kunnossapidolla olisi ollut tarve. Kiinteistönpito Kiinteistöhallinto Kiinteistön ylläpito Rakentaminen Purkaminen Kiinteistönhoito Kunnossapito Korjaaminen Uusiminen Uudisrakentaminen Korjausrakentaminen Peruskorjaus Entistäminen Muutosrakentaminen Teknisten järjestelmien hoito Vikaantuneiden kiinteistönhoidon kohteiden korjaaminen Kiinteistön huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Jätehuolto Kuva 2. Kiinteistönpidon peruskäsitteitä.

5 ohjeet lausuntokierrosversio Teknisen kunnon selvittäminen Riittävät ja oikeat tiedot kiinteistön nykytilasta ja korjaustarpeista ovat kaiken päätöksenteon ja kunnossapitosuunnittelun perusta. Kunnossapitotoimet voidaan ajoittaa oikein ja tuleviin kunnossapito- ja korjaustoimiin voidaan varautua ja valmistautua hyvissä ajoin. Kuntoarvio Kuntoarvion avulla saadaan kokonaiskuva kiinteistön arvosta, teknisestä kunnosta ja energiataloudesta. Kuntoarviossa selvitetään kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien, laitteiden ja ulkoalueiden nykykuntoa. Arviointi perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Tarvittaessa tehdään rakenteita rikkomattomia mittauksia. Koko kiinteistöä kattavan kuntoarvion tekee työryhmä, johon kuuluu rakennus-, lvia- ja sähkö sekä tietoteknisten järjestelmien asiantuntija. Kuntoarvio tehdään ensimmäisen kerran enintään kymmenen vuotta vanhalle kiinteistölle ja sen jälkeen se päivitetään noin viiden vuoden välein. Kuntoarviointiin voi sisältyä asukaskysely, joka antaa lähtötietoa kuntoarvion laatijoille ja yhtiön hallinnolle. Asukaskyselyyn voi sisältyä erilaisia kysymyksiä esimerkiksi lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai LVIS-järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista sekä kehittämisehdotuksia. Kuntoarvion keskeisin tuotos on kuntoarvioijien laatima kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus) eli ehdotus kiinteistön pitkän aikavälin suunnitelmaksi. Ehdotetuille toimenpiteille esitetään ajankohdat ja kustannusarviot. Hallitus tarkistaa ehdotuksen ja esittää sen yhtiökokoukselle hyväksyttäväksi. Ohjeessa KH Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohjeessa opastetaan asuinkiinteistön kuntoarvion tilaamiseen. Siinä käsitellään mm. kuntoarvion käyttöä, laajuutta, tilaamista ja raportointia ja kuntoarvioijien pätevyysvaatimuksia sekä tilaajan omaa panosta kuntoarvion onnistumisessa. Ohjeessa KH Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohjeessa esitetään mm. kuntoarvion tavoite, sisältö ja laajuus. Lisäksi siinä annetaan ohjeita kiinteistötarkastuksen tekemisestä ja kuntoarvion raportoinnista. Kuntotutkimukset Kiinteistössä voi olla piileviä vaurioita, joita ei löydetä kuntoarvion avulla, vaan niiden selvittäminen voi edellyttää tarkempia tutkimuksia. Tällöin kuntoarvioijat voivat suositella tarkempien tutkimuksia, joita ovat esimerkiksi sisäilmaston kuntotutkimus kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus julkisivun kuntotutkimus rapattujen julkisivujen kuntotutkimus vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmien kuntotutkimus (IVkuntotutkimus) sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien kuntotutkimus. KorjausRYL Rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset. Esiselvitykset ja purkaminen käsittelee korjaushankkeen valmistelun ja suunnittelun yhteydessä tehtäviä esiselvityksiä ja niille asetettuja laatuvaatimuksia. Muita selvityksiä Kuntoarvion yhteydessä tai sen perusteella voidaan teettää myös muita selvityksiä. Kuntoarvioon kuulumattomia rakennusteknisiä lisäselvityksiä ovat esimerkiksi: rakenteiden sisäpuolisen kunnon selvittäminen lämpövuotojen etsintä infrapunamittauksella tai lämpökuvauksella leikkivälineiden tarkastus energia-analyysit, energiakatselmukset kiinteistön lähtötietojen täydentäminen, esim. piirustusten kokoaminen ja päivittäminen. 3.4 Kunnossapitosuunnittelun lähtöaineisto Tärkeää on, että suunnittelun pohjana on oikeat ja tutkittuun tietoon perustuvat tiedot rakennusosien ja järjestelmien teknisestä kunnosta. Kunnossapitosuunnitelman tarkoituksena on varmistaa, että jatkuva kunnossapito ja hankemuotoiset korjaukset toteutetaan oikeassa järjestyksessä. Hankkeet eivät ajaudu päällekkäin ja asumiskustannukset eivät kasva kohtuuttomiksi. Kunnossapitosuunnitelman lähtötietoaineistona voi olla esimerkiksi kuntoarvion keskeisenä tuotoksena laadittu kunnossapitosuunnitelmaehdotus. Kunnossapitosuunnitelman laadinnassa otetaan huomioon myös kiinteistöpalveluyhtiön (huoltoyhtiö) palaute kiinteistön nykytilasta sekä kunnossapito- ja korjaustarpeesta. Kiinteistön teknisestä kunnosta saa käsityksen myös tarkastelemalla rinnakkain toimintakertomusta ja kirjanpitoa pitkältä, vähintään 3 5 vuoden ajalta. Vauriohistoriakertomus antaa kuvan siitä, mitä kunnossapito- ja korjaustoimia on tehty ja mitä on odotettavissa tulevina vuosina. Kunnossapitotarveselvitystä voidaan hyödyntää kunnossapitosuunnitelma laadinnassa. Selvityksessä on esitetty sellaiset toimet, joilla on oleellinen vaikutus yhtiövastikkeeseen, osakehuoneiston käyttämiseen tai muihin osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Huolellisesti laaditun selvityksen perusteena on kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen selvitys esimerkiksi asuinkiinteistön kuntoarvion perusteella. 3.5 Kunnossapitosuunnitelman sisältö Tässä ohjeessa kunnossapitosuunnitelma rakentuu seuraavista osista: kiinteistön perustiedot kiinteistönpidon keskeiset käsitteet tehdyt arviot, tutkimukset ja selvitykset tehdyt merkittävät kunnossapito- ja korjaushankkeet kunnossapidon tavoitteet (yhtiön strategian mukaan) kunnossapito- ja korjaustoimet (1+4+5 vuotta) viestintä. Kiinteistön perustiedot Perustietoja tarvitaan kiinteistön kiinteistönpidon suunnittelussa. Perustiedoista selviää kiinteistön rakennukset ja ulkoalueet rakennustekniikka ja tekniset järjestelmät tilat käyttötarkoituksineen tilavuus tarvittavat pinta-alatiedot rakennusvuosi peruskorjausten ajankohdat liittymät kuten energia, vesi, tietoliikenne rasitteet ja niiden myötä tulevat vastuunjaot. Kiinteistön perustiedot voidaan esittää ohjeen KH X Kiinteistön perustietokortin laatiminen avulla ja mukaisesti. Kiinteistönpidon keskeiset käsitteet Kiinteistönpidon keskeiset käsitteet on hyvä liittää mukaan kunnossapitosuunnitelmaan. Niiden ymmärtäminen on oleellista viestinnän onnistumiselle. Alan tärkeimmät käsitteet on esitetty julkaisussa Kiinteistö- ja rakentamisalan keskeinen sanasto (KH X ). Tehdyt arviot, tutkimukset ja selvitykset Kiinteistössä tehdyillä arvioilla, tutkimuksilla ja selvityksillä saadaan lähtötietoja kunnossapidon suunnittelun. Niiden avulla saadaan kokonaiskuva kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja ulkoalueiden nykytilasta ja korjaustarpeista.

6 ohjeet lausuntokierrosversio 6 Rakennusosan tai järjestelmän kuntoa ei voida aina arvioida riittävän luotettavasti aistinvaraisesti. Esimerkiksi julkisivujen, parvekkeiden sekä käyttövesi- ja viemäriputkistojen kuntoa ei ole mahdollista selvittää täysin pelkällä arviointimenetelmällä, vaan niiden kunnon selvittäminen voi edellyttää kuntotutkimusta. Yksittäisen rakennusosan tai järjestelmän kuntotutkimus kannattaa joissain tapauksissa teettää kuntoarvion laadinnan yhteydessä tai sen jälkeen, jotta kunnossapitosuunnitelma voidaan laatia riittävän luotettavasti. Kuntotutkimuksen voi toisinaan ajoittaa myös hankesuunnittelun alkuun tai korjaussuunnittelun yhteyteen. On myös tilanteita, joissa kuntotutkimusta ei tarvita lainkaan ja lähtötiedot suunnittelulle saadaan esimerkiksi kuntoarvioinnin yhteydessä. Tehdyt merkittävät kunnossapito- ja korjaushankkeet Kunnostettujen, korjattujen tai uusittujen rakennusosien ja järjestelmien käyttöön ja kunnossapitoon liittyvät tiedot otetaan huomioon kunnossapitosuunnitelmaa laadittaessa. Kunnossapitosuunnitelman tavoitteet Kunnossapitosuunnitelmalla luodaan linjaukset kuinka kiinteistöä hoidetaan. Tavoitteena on varmistaa, että osakkailla on mahdollisimman selkeä tieto suunnitteilla olevista ja päätetyistä kunnossapito- ja korjaustoimista sekä jo tehdyistä korjauksista. Kunnossapito- suunnitelmassa esitettyjä toimenpiteitä koskevat päätökset perustuvat oikeaan ja tutkittuun tietoon rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien teknisestä kunnosta ja strategiassa ilmaistuun tahtoon. Yhtiökokouksen tulee hyväksyä kunnossapitosuunnitelmassa esitetyt toimenpiteet ja niiden rahoitustavat. Kunnossapitosuunnitelmaa ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön valitun strategian mukaan. Kunnossapitosuunnitelmassa esitetyt kustannusarviot perustuvat laatimishetkellä vallitsevaan hintatasoon, vastaaviin kunnossapito- ja korjaustoimiin sekä hankkeen arvioituun laajuuteen. Suunnitelmassa esitetyt arviot eivät ole asuntoosakeyhtiöitä sitovia. Kustannusarviot tarkentuvat myöhemmin hankesuunnittelu-, suunnittelu- ja tarjousvaiheessa, kun toimenpiteiden laajuus ja sisältö tarkentuvat. Kunnossapitosuunnitelma. Toimenpiteet Rakennusosa/ Nykytila, tehdyt Huoltoväli/kunnossapitojakso Keskimääräistä Kuntoarvio (KA) Toimenpide/ajankohta Strategia järjestelmä/tila toimenpiteet teknistä käyttöikää jäljellä kuntotutkimus (KT) Julkisivut Alkuperäiset kt, 2018 Korjaaminen, 2020 B Ikkunat Alkuperäiset ka, 2017 Uusiminen, 2020 B Vesikatto Alkuperäiset kt, 2017 Korjaaminen, 2018 B Ilmanvaihto Alkuperäiset 1990 kt, 2022 Uusiminen, 2024 B Esteettömyys Alkuperäiset 1990 ka, 2017 Korjaaminen, 2018 A KA: kuntoarvio KT: kuntotutkimus HE: taloyhtiön hallituksen esitys yhtiön kunnossapitotarveselvitykseen A: Tasoa kohottava toimintalinja B: Tason säilyttävä toimintalinja C: Loppuun käyttävä toimintalinja Kuva 3. Esimerkki arviointitaulukosta jonka perusteella asunto-osakeyhtiön hallitus tekee esityksen (HE) kunnossapitotarveselvityksen ja kunnossapitosuunnitelman sisällöksi.

7 ohjeet lausuntokierrosversio 7 Kunnossapito- ja korjaustoimet ( sääntö) Merkittävät kunnossapito- ja korjaustoimet voidaan esittää säännön mukaisesti. Tällöin ensimmäinen vuosi on käsillä oleva talousarviovuosi, jonka kohdalla esitetään ne hankkeet, jotka rahoitetaan joko hoitovastikerahoituksen tai pääomavastikkeen kautta ja jotka ovat käytännössä sovittuja. Neljän seuraavan vuoden jaksolle sijoitetaan hankkeet, jotka tulee saada käyntiin tänä aikana ja joihin yhtiön resurssit riittävät. Näiden kustannuksista on yleensä jo hyvä näkemys. Viimeisen viiden vuoden jaksoon otetaan ne hankkeet, jotka vielä ovat ilmassa mutta jotka ovat todennäköisiä. Näiden kustannustiedoksi riittää suuruusluokka-arvio. Korjausohjelma Kunnossapitosuunnitelmaa lähtötietona käyttäen laaditaan kiinteistön korjausohjelma. Siinä esitetään kunnossapito- ja korjaustoimien vaikutukset asumiskustannuksiin valitulla ajanjaksolla. Ajantasaisesta korjausohjelmasta voidaan arvioida kiinteistön tulevat kunnossapito- ja korjaustarpeet sekä niiden vaikutukset asumiskustannuksiin. Kunnossapitosuunnitelma (PTS) Toimenpide Julkisivuremontti Ikkunaremontti Vesikattoremontti Ilmanvaihtoremontti Esteettömyyskorjaus Kunnossapitotarveselvitys Toimenpide Peruste Julkisivuremontti x Ikkunaremontti x Vesikattoremontti x Esteettömyyskorjaus x Kuva 4. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitosuunnitelmassa esitetyt kunnossapito- ja korjaustoimet säännön mukaisesti. Kunnossapitosuunnitelmaa voidaan hyödyntää kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa ja päinvastoin. Kunnossapitosuunnitelma (PTS) Toimenpide Julkisivuremontti Ikkunaremontti Vesikattoremontti Ilmanvaihtoremontti Esteettömyyskorjaus Korjausohjelma Hoitovastike 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Vanha remonttilaina 1,00 1,00 1,00 Julkisivuremontti 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79 Ikkunaremontti 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 Vesikattoremontti 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 Ilmanvaihtoremontti 0,83 0,83 0,83 Esteettömyyskorjaus 0,18 0,18 Yhtiövastike 5,00 5,58 5,58 5,59 5,59 5,59 5,19 6,02 6,02 6,02 Kuva 5. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitosuunnitelma muotoutuu korjausohjelmaksi, kun siihen lisätään toimenpiteiden vaikutus asumiskustannusten (e/asm 2 /kk) kehitykseen valitulla aikajänteellä. Kunnossapitosuunnitelma toimii korjausohjelman pohjana. Alla olevassa esimerkkilaskelmassa esitetyt hinnat on arvioitu ilman indeksiä. Hinnat voidaan esittää myös indeksoituna.

8 ohjeet lausuntokierrosversio 8 Kuva 6. Kuvan x korjausohjelman mukaisten toimien vaikutus yhtiövastikkeeseen graafisesti esitettynä. Esimerkin laskelmat ja grafiikka on tehty KH-kortistoon sisältyvällä Lainalaskimella KH Yhtiökokouksessa hyväksytty korjausohjelma ohjaa hallituksen ja isännöitsijän toimintaa ja antaa heille riittävästi aikaa valmistella hankkeita. Hallitus ja isännöitsijä laativat sen mukaan rahoitussuunnitelman, jossa on määritelty jokaisen kunnossapito- ja korjaustoimen rahoitustapa (hoitovastike tai pääomavastike) sekä osakaskohtainen kustannus. Koska jokaisessa yhtiössä on talouksia, jotka hoitavat osuutensa kustannuksista maksamalla pääomavastiketta, on asumiskustannuksia tarkasteltava aina pitkällä aikavälillä. Viestintä Viestinnän järjestämisestä ja sisällöstä on sovittu yhtiön hallinnossa. Hankkeelle voidaan tarvittaessa laatia erillinen viestintäsuunnitelma, jossa määritellään kaikkien osapuolten roolit, viestinnän tavat, ajankohdat ja viestintävälineet. Lisätietoa erilaisista viestintätavoista löytyy Viestintäsuositus taloyhtiöille -suosituksesta default.aspx.

9 ohjeet lausuntokierrosversio 9 KIRJALLISuuTTA Lait ja asetukset Asunto-osakeyhtiölaki. Suomen säädöskokoelma 1599/ lisälehti, seurattu säädökseen 547/2010 asti (KH OM-10560, RT OM , LVI OM s.) Maankäyttö- ja rakennuslaki. Suomen säädöskokoelma 132/1999. Seurattu säädökseen 301/2015 asti (KH YM-10734, RT YM , LVI YM s.) Rakennustiedon ohjeita Ohjeet KH , RT , LVI Asuinkiinteistön hissin kuntoarvio s. KH , rt , lvi Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot s. KH , RT , LVI Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku s. KH , RT , lvi Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen s. KH , RT , LVI Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje s. KH , RT , LVI Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje s. KH , RT , LVI Asbestikartoitus, tutkimusmenetelmä s. KH , RT , LVI Asbesti rakentamisessa s. KH , RT , LVI Haitta-ainetutkimus. Tilaajan ohje s. KH , rt , lvi Haitta-ainetutkimus. Tilaajan ohje s. KH , RT , LVI Rakennuttajan työturvallisuusvelvoitteet rakennushankkeessa s. KH X , LVI Kiinteistön perustietokortin laatiminen s. KH X Kiinteistö- ja rakentamisalan keskeinen sanasto. Versio 1.0 KH Kiinteistönpitokirja kiinteistön elinkaaren hallinnassa KH Kiinteistönpitokirja. Uudisrakennukset ja rakennukset, joita RakMK A4:n määräykset velvoittavat (KP1) KH Kiinteistönpitokirja. Ennen RakMK A4:n voimaantuloa rakennettu kiinteistö (KP2) KH Kiinteistönpitokirjan laadinnan tehtävät Muu kirjallisuus Kiinteistöliiketoiminnan sanasto Rakli. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto Rakli. Kiinteistö- ja rakentamisalan keskeinen sanasto Sanastokeskus tsk. Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä KIPIkortisto Kiinteistöliitto. Viestintäsuositus taloyhtiöille. Isännöintiliitto, Kiinteistöliito, oikeusministeriö Ohjeen luonnoksen on laatinut Rakennustietosäätiö RTS sr:n asettama toimikunta TK 384 Kunnossapitosuunnitelman laadinta asunto-osakeyhtiössä Anita Pietikäinen Tuuli Sirviö Jari Virta Harri Makkonen Ari Friman Ilkka Friman HSI Oy puheenjohtaja Isännöintiliitto (MTR-Isännöinti Oy) Kiinteistöliitto Vahanen PRO Oy Kiinteistötyönantajat (Reimgroup) Rakennustieto, sihteeri