Kuva 1: Asemapiirros. Vaihtoehdot 1 ja 2.

Transkriptio

1 LIITE Espoo Espoonlahden keskus Espoonlahden keskus, Lokirinne Asemakaavan muutos Aluenro Asianumero 3054/ /2015 Ksl (kaavaehdotus/vaihtoehtotarkastelu) Tehdyt vaihtoehtotarkastelut: Vaihtoehtotarkastelut on tehty kahdella päävaihtoehdolla. Vaihtoehto 1, joka sisältää kaksi esitystä, muodostuu yhdestä tornista ja siihen liittyvästä matalasta lamellirakennuksesta. Vaihtoehdossa 2 on tutkittu kahden eri korkuisen tornirakennuksen ja matalan lamellirakennuksen mallia, joissa on tehty myös kaksi eri alavaihtoehtoa. Kuva 1: Asemapiirros. Vaihtoehdot 1 ja 2. Kaikista neljästä eri vaihtoehdoista on tehty keskenään vertailukelpoiset havainnemateriaalit, sisältäen varjostustutkielmat ja näkymäkuvarinnastukset (Avanto arkkitehdit, 2017). on tutkittu kaikilla vaihtoehdoilla tilanteessa kevätpäivän tasaus (20.3), syyspäivän seisaus (22.9) ja Kesäpäivänseisaus(?) (20.6). Kustakin on tutkittu erikseen ajankohdat kello 9, 12, 15 ja 18. Lisäksi Espoon asunnot ovat kertoneet kantansa toteutusvaihtoehtojen taloudellisuudesta ja toteutettavuudesta. Vaihtoehtojen toteutettavuus painottuu lähinnä pysäköintiratkaisujen ja erilaisten autopaikkamäärien tuomiin eroihin. Korkealla rakentamisella on rakennuskustannuksiin enemmän vaikutusta kuin eri vaihtoehtojen vähäisillä laajuuseroilla. Lähtökohtana asemakaavan muutokselle on ollut mahdollistaa korkeaa ja tehokasta asuinrakentamista aluekeskuksen pääkadun, Espoonlahdenkadun eteläisessä päädyssä. Alue on laajentuvan kauppakeskus Lippulaivan ja tulevan metroaseman välittömässä läheisyydessä kadun vastapuolella. Tornirakennuksella on mahdollisuus parantaa Espoonlahden keskusta-alueen ja pääkadun rakennusmassallista tasapainoa, joka keskittyy suureksi osaksi kadun pohjoispäätyyn ja keskiosaan Ulappakadun risteysalueen tuntumaan. Kadun muodostuminen yhtenäiseksi kokonaisuudekseen

2 Vaihtoehto 1a Ve1a oli asemakaavaehdotuksena nähtävillä (ksl ) ja vertailukohtana muille tehdyille vaihtoehtoratkaisuille. Vaihtoehto sisältää 22-kerroksisen tornin ja 4-kerroksisen lamellitalon. Asemakaavaehdotuksen kokonaiskerrosala on k-m 2, josta 550 k-m 2 on osoitettu liiketiloille. Asuinkerrosalan määrä on k-m 2. Lisäksi asemakaava mahdollistaa tornirakennuksen alimpiin kerroksiin vaihtoehtoisesti asuntojen tilalle k-m2 työtiloja. Viitesuunnitelmassa asuntoja on esitetty yhteensä 168. Laskennallinen autopaikkamäärä on 87 (1ap/130 k-m 2 tai 0,5 ap/asunto). Nimeämättömyydellä voi rakennuslupavaiheessa hakea 10% lievennystä autopaikkojen määrästä ja pitkän 40 vuoden korkotuellisen tuotannon asukaspaikoista lisäksi enintään 20%. Tontin nykyiset 43 autopaikkaa sijaitsevat noin 150 metrin päässä Tähystäjänkadulla korttelissa Asemakaavan muutoksessa autopaikat sijoitetaan omalle tontille kaksitasoiseen pysäköintikellariin. Viitesuunnitelman mitoitus mahdollistaa 109 autopaikan (+22 ap asemakaavan edellyttämään vähimmäismäärään) rakentamisen tontin omassa pysäköintilaitoksessa. Torni sijoittuu Espoonlahdenkadun alkuun jättäen riittävästi väljyyttä ympärilleen ja ollen maamerkki ja toinen sisäänkäynti metrokeskukseen saavuttaessa. Kaupunkikuvallisesti ratkaisu muodostaa eheän ja tasapainoisella tavalla kontrastisen parin matalan lamellirakennuksen ja korkean 22-kerroksisen tornin kokonaisuuden, ollen pääte Espoonlahdenkadun katunäkymälle. Tornin pohjapinta-alan ja korkeuden väliset mittasuhteet on optimoitu niin, että torni on tehokas mutta hoikka ja kaupunkikuvallisesti laadukas. Matala rakennus sitoo kokonaisuuden osaksi oleviin matalampiin rakennuksiin sekä luo Espoonlahdenkadulle ja Lokirinteeseen pienimuotoisempaa jalankulkijan mittakaavaa. n lisäys ja rakennusmassan korotus tasapainottaa tiivistyvää aluekeskusta Espoonlahdenkadun pääkatuakselia myös sen kaakkois/eteläreunalla, luoden sille oman vahvan kaupunkikuvallisen kohokohdan. Matalalla rakennuksella ei juuri ole vaikutusta nykytilanteesta ylittyvään varjostusvaikutukseen. Tornin sijainti on varjostuksen kannalta optimoitu paikalle, jossa se tuottaa mahdollisimman vähän varjostusta naapurirakennuksille ja pihoille. Lokirinne 2:n piha-alueelle ja Kongsbergin puiston yleiselle leikkipaikalle tornilla on jonkin verran varjostusvaikutusta aamupäivän aikana. Varjo ei kuitenkaan täytä koko pihaa samanaikaisesti ja on kestoltaan lyhytaikainen, noin klo välillä. Tornin pohjoispuolella on Espoonlahden terveysaseman toimintoja. Varjovaikutukset ovat suurimmillaan myöhäisiltapäivästä, jolloin toiminnot eivät ole enää aktiivisimmissa käytössä. Terveysaseman tontille varjostus yltää iltapäivällä, eikä sillä ole käyttäjille merkittävää haittavaikutusta. Nykyisille palvelutaloille varjostus osuu lyhytaikaisesti iltapäivän tuntien aikana. Vaihtoehdossa 1a tontin käyttö on optimoitu ja kaikki tarvittavat autopaikat saadaan rakennusten ja pihakannen alle kahteen tasoon. Kuvat 2-3,: Vaihtoehto 1a. Näkymä Espoonlahdenkadulta/Ulappatorilta etelään/kaakkoon.

3 Vaihtoehto 1b Vaihtoehto 1b vastaa ehdotuksena nähtävillä ollutta esitystä, mutta tornirakennusta on madallettu kahdella kerroksella. Kerrosluku on 20. Matalaa lamellirakennusta on korotettu hieman siten, että kerroskorkeudet vastaavat torniosan alimpien kerrosten kerroskorkeutta. Lamellirakennuksen kerrosluku pysyy samana eli neljässä. Asuntoja on esitetty viitesuunnitelmassa yhteensä 156 (-12 asuntoa vaihtoehtoon 1a verrattuna). Vaihtoehdossa 1b asuinkerrosala vähenee 800 k-m 2 ja on yhteensä k-m 2. Autopaikkojen laskennallinen määrä laskee ja on 81, jotka mahtuvat hyvin kahteen suunniteltuun pysäköintikerrokseen, antaen samalla enemmän suunnitteluvaraa. Viitesuunnitelman mitoitus mahdollistaa 109 autopaikkaa (+28 ap vähintään toteutettavaksi). Vaihtoehto 1b on kaksi kerrosta matalalampi lähtötilannetta (vaihtoehto 1a), eikä se merkittävästi poikkea siitä kaupunkikuvallisessa tarkastelussa tai mittasuhteiltaan. Siitä muodostuu vielä vaikutelma tornista, mutta mittasuhteiltaan torni on tavanomaisempi ja paksumpi kuin vaihtoehto 1a. Espoonlahdenkadun länsipäästä ja Ulappatorin kohdalta tarkasteltuna torni muodostaa katumaisemassa tasapainoisen parin Lippulaivan eteläpäädyn matalan 13-kerroksisen torni kanssa. Ve1b:n varjostusvaikutus on hieman suotuisampi kuin ve1a:ssa mutta sillä ei ole merkittävää eroa. Hyötysuhteen kannalta 22-kerroksinen torni on taloudellisempi ratkaisu kuin 20-kerroksinen torni, koska molemmissa vaihtoehdoissa maanalaisten pysäköintipaikkojen määrä on sama, mutta asuntoja tulee vähemmän. Vaihtoehtojen 1a ja 1b rakennuskustannukset autopaikkoja lukuun ottamatta ovat kuitenkin hyvin saman suuruiset. Niiden eroja hankintakustannuksissa tasaavat maankäyttömaksut rakennusoikeuden lisääntyessä. Kuvat 4-5,: Vaihtoehto 1b. Näkymä Espoonlahdenkadulta/Ulappatorilta etelään/kaakkoon Vaihtoehdot 2a ja 2b Toisena päävaihtoehtona on tutkittu kaksoistornivaihtoehtoa. Ne on tutkittu ve1:n mukaisella samalla pohjaratkaisulla. Pienelle tontille kaksi tornirakennusta on haastava yhtälö. Niiden toteuttamisedellytykset ja sijainti tontilla on tutkittu ne on tarkastelussa sijoitettu vastakkaisille puolille tonttia - toinen alkuperäiselle ve1:n mukaiselle paikalle Espoonlahdenkadun päätyyn ja toinen Lokirinteen puolelle, jolloin kaikista asunnoista on mahdollista saada avoimia näkymiä. Vaihtoehdossa 2a tontille on sijoitettu matalammat 12- ja 16- kerroksiset tornit ja vaihtoehdossa 2b 17- ja 21-kerroksiset tornit. Lisäksi Espoonlahdenkadun puolella on molemmissa vaihtoehdoissa 4-kerroksinen

4 lamellirakennus. Viitesuunnitelmassa asuntoja on esitetty vaihtoehdossa 2a yhteensä 168 (sama määrä kuin vaihtoehdossa 1a) ja vaihtoehdossa 2b 228 asuntoa (+60). Vaihtoehdossa 2a asuinkerrosala on k-m 2.(+60 k-m2) ja vaihtoehdossa 2b, joka on tarkastelun maksimimalli, k-m2 ( k-m 2 ). Autopaikkoja on mahdollista toteuttaa kahdessa tasossa enintään 82 ap. Vaihtoehdossa 2a tämä onnistuu, mutta vaihtoehdossa 2b asemakaavan edellyttämiä autopaikkoja vaaditaan 26 paikkaa enemmän. Ne joudutaan toteuttamaan tontin ulkopuolella jonkin muun hankkeen yhteydessä tai säilyttää rasite Tähystäjänkadun pysäköintilaitoksessa, johon tontin nykyiset autopaikat (43 ap) on sijoitettu. Tämä heikentää osaltaan em. pysäköintilaitoksen tontin myöhempää kehittämistä osana Espoonlahdenkeskustan ydinvyöhykettä Ulappatorin ympäristössä. Pysäköinnin toteuttaminen kolmeen tasoon ei ole kannattavaa. Vaihtoehto 2a muodostuu kahdesta matalammasta 12- ja 16-kerroksisesta tornista. Ulappatorin ja metrokeskuksen suuntaan ne eivät muodostu selkeästi tornimaisiksi, vaan ovat mittasuhteiltaan pistetalomaisia, sijoittuen tontille ahtaasti ja jääden jopa alisteisiksi Lippulaivan yhteyteen suunniteltuihin korkeampiin (I+XII) asuinrakennuksiin. Vaihtoehdossa 2b rakennukset ovat torneja mutta niiden keskinäinen läheisyys tekee katutilan näkymät raskaaksi ja umpinaisemmaksi näkymiä ja etenkin aamun ja aamupäivän luonnonvaloa peittäen. Vaarana on että ratkaisusta muodostuu mittasuhteiltaan raskas ja monotoninen ympäristö sekä Espoonlahden että Lokirinteen suuntaan. Alkuperäiseen lähtökohtaan (ve1a) kaupunkikuvallinen ajatus vapaassa tilassa seisovasta maamerkistä, symbolisesti merimerkistä, häviää. Espoonlahdenkadun katutila muodostuu kaksoistornien kanssa massallisesti raskaammaksi mutta toisaalta myös tiivistäen katutilaa. Korkeammat kaksoistornit muodostuvat tornimaisempina. Lokirinteen puolella, missä on nykyisin 4-kerroksinen asuinrakennus, leikkipaikka ja puisto virkistysyhteydellä, katutilaan rajautuva korkea tornirakennus ei ole massallisesti luonteva. Ratkaisu tuottaa valoolosuhteiltaan hankalia asuntoja Lokirinteen puoleisen matalamman tornin neljään alimpaan kerrokseen, joissa pääavautumissuunta on kohti viereistä rakennusta. Urheilupuiston suuntaan tornimaisuus säilyy molemmissa vaihtoehdoissa ja rakennukset saavat tilaa ympärille. Kahden tornin kokonaisuus heikentää yhteen torniin nähden kokonaisuuden tavoiteltua maamerkkimäisyyttä. Kahden tornin ratkaisu mahdollistaisi pienen aukiotilan muodostumisen Espoonlahdenkadun ja Lokirinteen risteykseen. Amiraalinmäen asuinrakennuksien näkymiin kahdellakaan tornilla ei ole merkittävää heikentävää vaikutusta. Ne avautuvat eri suuntiin suhteessa suunniteltuihin torneihin ja sijaitsevat yli 100 metrin päässä. olosuhteen muuttuvat huomattavasti lähtökohtiin nähden kaksoistornivaihtoehdossa. Viereisten tornien varjostuskulmat ovat sellaiset, että niiden muodostama varjostusvaikutus kaksinkertaistuu. Erityisesti Lokirinteen länsilaidalla oleva asuinrakennus (Lokirinne 2), sen piha-alue sekä viereinen yleinen leikkipaikka, jota myös asuinrakennuksen kivijalassa oleva päiväkoti käyttää, jäävät kokonaan varjoon aamun ja aamupäivän aikana. Kaksi tornia vähentävät myös oleskelupihan pinta-alaa, joka heikentää mahdollisuuksia järjestää eri aikaan vuorokaudesta valoisia oleskelupaikkoja pihalla. Korkeammilla torneilla vaikutus vain korostuu ja ulottuu jopa Tähystäjänkadun päädyssä olevaan asuinkortteliin lisääntyy myös terveysaseman ja palvelutalojen suuntaan mutta matalimmilla (12- ja 16- krs) torneilla varjostus ei ulotu niin pitkälle kuin ve1:n tornissa. Toteutettavuuden kannalta 12- ja 16-kerroksiset tornit (samoin kuin 22 kerroksinen) ovat optimaalisia kerroslukuja toteutettavuuden kannalta. Maanalainen pysäköinti vaihtoehdoissa 2a ja 2b on tehottomampaa ja pysäköintihallin ajoluiska vie matalamamman tornin pohja-alasta noin kolmanneksen, mikä edellyttää toteuttamiskustannuksia nostavia erikoisrakenteita. Vaihtoehdon 2b tarvittavat lisäautopaikat lisäävät kustannuksia, vaikka pysäköinti voitaisiin järjestää muualla. Kaikkineen kokonaislaajuus näissäkään vaihtoehdoissa ei muutu niin paljoa, että rakennuskustannukset ( /m²) poikkeaisivat vaihtoehdosta 1a juurikaan.

5 Kuvat 6-7,: Vaihtoehdot 2a ja 2b.. Näkymä Espoonlahdenkadulta/Ulappatorilta etelään Kuvat 8-9,: Vaihtoehdot 2a ja 2b.. Näkymä Espoonlahdenkadulta kaakkoon. Tarkastelussa on päädytty siihen lopputulokseen, että asian jatkotyöstäminen on perusteltua vaihtoehdon 1 periaatteiden mukaisesti, yhden tornin ja siihen liittyvän matalan lamellirakennuksen mallilla. Kaupunkikuvallisessa tarkastelussa on tavoiteltu maamerkkimäistä ja siroa tornirakennusta paikalle, joka toisaalta on metrokeskuksen pääkadun Espoonlahdenkadun päätteenä, että jättää riittävästi väljyyttä ympärilleen, liittyen matalammalla osalla katutilaan ja oleviin rakennuksiin luoden miellyttävää jalankulkijan mittakaavaa. Kahden tornin vaihtoehdossa erityisesti Lokirinteen suuntaan mittakaava muodostuu ylisuureksi, tontin oleskelupihan ala pienenee, pysäköinnin järjestäminen kustannustehokkain rakentein kahteen tasoon sekävarjostusvaikutukset kasvavat huomattavasti erityisesti aamupäivän aikaan Lokirinne 2:n korttelipihalle ja viereiselle Kongsberginpuiston yleiselle leikkialueelle.