RITALAN ALUE, 16. KAUPUNGINOSA PIHLAJANIEMI, SAVONLINNA

Transkriptio

1 RITALAN ALUE, 16. KAUPUNGINOSA PIHLAJANIEMI, SAVONLINNA KAAVAEHDOTUS SELOSTUS Ritalan kaavamuutosalueen sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM luonnos ehdotus VIREILLETULO PVM. kh TEKNINEN LTK. PVM luonnos ehdotus NÄHTÄVÄNÄ OLO luonnos ehdotus KAUPUNGINHALLITUS PVM LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: KAUPUNGINVALTUUSTO PVM KAAVAN VAHVISTUSNRO ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) SAVONLINNA PUH paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB VAIHDE sivu 1 / 21

2 1.2 Perustiedot Asemakaava laaditaan 16. kaupunginosan Ritalan asuinalueelle Pihlajaniemellä. Kaavan vireille tulo; Ritalan alueen asemakaavamuutos on vuoden 2016 kaavoituskatsauksen kohteena 156, jonka kaupunginhallitus on hyväksynyt Tarkemmin asemakaavoituksen kulkua käsitellään osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS), liite 1. Jokaisesta vireillä olevasta asemakaavasta laaditaan maankäyttö- ja rakennuslain 63 mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). OAS on suunnitelma osallistumis- ja arviointimenettelystä kaavan laadinnan eri vaiheissa sekä suunnitelma kaavan vaikutusten arvioinnista. OAS laaditaan kaavoituksen alkuvaiheessa, ja sitä voidaan täydentää kaavatyön aikana. OAS sisältää mm. tiedot suunnittelualueesta ja sen sijainnista, kaavan lähtökohdat ja tavoitteet, vaihtoehdot, miten kaavan vaikutukset arvioidaan, ketkä ovat osallisia, kaavan laadinnan vaiheet, osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestämisen ja valmistelijan yhteystiedot. Asemakaavan muutoksella muodostuu 16. kaupunginosan osa korttelia 145 ja korttelit 146,147,148 ja 161 (AO, AO-1, AP) sekä näihin liittyvät katu-, puisto-, venevalkama ja vesialueet. Muutoksen alaisen alueen asemakaavat ovat saaneet lainvoiman (arkistonumero 747) kaupunginvaltuusto ja (arkistonumero 675) kaupunginvaltuusto Ote voimassa olevasta asemakaavasta on kohdassa 2.3. Nykyisessä asemakaavassa kaavamuutosalue on pääosin varattu loma-asunnoille. Kaavassa nämä alueet muutetaan omakoti- tai pientaloasumiseen. Kaupunginvaltuuston hyväksymä Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Alueella ei ole rakennuskieltoa. Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. sivu 2 / 21

3 Ote kaavaehdotuksesta Noin puolet tonteista on kaupungin vuokratontteja ja puolet yksityisomistuksessa. Julkiset kadut ja viheralueet ovat kaupungin omistuksessa. Kaavamuutos koskee seuraavia kiinteistöjä: , tontit 1 48, lukuun ottamatta tontteja 23, 34, 44 ja 45 (joilla sijaitsevat rantasaunat sekä yhteiskäyttöinen uimaranta) sekä yksityisen maanomistajan rantatontti , tontit , tontit , tontit , tontit 1-7 sekä näihin liittyvät katu-, puisto, venevalkama- ja vesialueet. sivu 3 / 21

4 Ote virastokartasta, jossa kaavamuutosalueen rajaus on punaisella. Valkoisella on merkitty yksityiset maat, vihreällä kaupungin omistamat maat ja ruskealla kaupungin omistamat, vuokratut maa-alueet. 1.3 Kaavamuutosalueen sijainti ja nykytilanne Ritalan kaavamuutosalue sijaitsee 16. kaupunginosassa Pihlajaniemellä noin 7 km keskustasta (Kauppatori). Alueelle kuljetaan valtatieltä 14 Laivamiehentien/Poukkusalmen kautta, Pihlajaniementietä (pt 15358) ja edelleen joko Ritalanmäentien/Pärnäläntien tai Vuohimäentien/Pärnäläntien kautta. Liittymäjärjestelyt Laivamiehentien kohdalla ovat valtatien syväväylän työmaan myötä poistumassa. Jatkossa valtatieltä 14 ajetaan Pihlajaniemelle Suuri Savontien kautta. Kaava-alue rajoittuu lännessä ja pohjoisessa Saimaan Pullilahteen. Ritala on osa Pihlajaniemen yhdyskuntarakennetta. Alue tukeutuu Pihlajaniemen kaupallisiin ja julkisiin palveluihin. sivu 4 / 21

5 Savonlinnan kaupunki Ritalan kaavamuutosalueella on vuonna 2002 järjestetty lomaasuntomessut, joissa esiteltiin 22 loma-asuntoa. Kaavamuutosalueella on 77 tonttia, jotka on pääosin rakennettu. Rakentamistehokkuudet ovat matalat, koska aluetta ei suunniteltu omakotialueeksi, jona se nykyisin pääosin toimii. Ilmakuva alueesta vuodelta 2003 sivu 5 / 21

6 1.4 Kaavamuutoksen tavoitteet a) Loma-asuntojen muuttaminen asemakaavalla omakotiasumiseen Kaavamuutoksella tavoitellaan Ritalan loma-asuntojen muuttamista omakotiasumiseen, joita on yhteensä 74 tonttia. Ritalan alueella laadittiin loma-asuntoasemakaava alueella vuonna 2002 järjestettyjä loma-asuntomessuja varten. Ote kaavakartasta on kohdassa 2.3. Kaavamuutosaluetta on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu loma-asuntojen korttelialueiksi (RA, RA-1, RA-2). Tonttien rakennusoikeus vaihtelee 105 k-m 2 ja 220 k-m 2 välillä. Tonttien pinta-alat vaihtelevat välillä noin 1800 m m 2. Vuoden 2013 alusta Suomeen tuli uusi käytäntö, jonka mukaan vapaa-ajanasunnolle muuttava merkitään väestörekisteriin asunnottomaksi kunnassa vailla vakinaista asuntoa oleva. Postin voi ohjata osoitteeseen normaalisti. Ne jotka ovat muuttaneet ennen vuotta 2013 asuvat loma-asunnoissa virallisesti. Uusille asukkaille tämä voi aiheuttaa haittaa esimerkiksi pankkipalveluissa, passeja tai KE- LAn tukia haettaessa. Kaavamuutos voi tätä kautta helpottaa alueen asuntomyyntiä ja houkuttelevuutta. Asemakaavamuutoksen jälkeen rakennusvalvonnasta voidaan hakea käyttötarkoituksen muutosta loma-asunnoista omakotitaloiksi. Maankäyttö- ja rakennuslaissa on määritelty vaatimukset, mitkä vakituiseen asumiseen tarkoitetun rakennuksen tulisi täyttää. Rakennusvalvonta valvoo toteutumisen edellytyksiä. Ritalassa rakennuksista pääosa on tehty talviasuttaviksi ja näistä suurin osa täyttää esim. energia ja paloturvallisuusmääräykset, jolloin ne ilman suurempia muutoksia tai sellaisenaan soveltuvat vakituiseen asumiseen. Suurin osa rakennuksista on tälläkin hetkellä vakituisen asumisen käytössä. Kaavamuutoksessa esitetään loma-asuntojen korttelialueiden (RA, RA-1, RA-2) uudeksi kaavamerkinnäksi erillispientalojen korttelialuetta (AO) sekä matkailua palvelevan korttelialueen (RV-1) muuttamista asuinpientalojen korttelialueeksi (AP). Loma-asuntoalueen rakennusoikeudet ovat alhaiset vastaaviin omakotialueisiin nähden. Nykyiset tehokkuudet vaihtelevat välillä e=0,06 e=0,10. Pohjoisrannan tonteilla rakennusoikeus on 120 k- m 2. Kaavamääräyksiä muutetaan seuraavasti: Koko kaavamuutosalueelta poistetaan aiempi kaavamääräys tontille saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi enintään 40 k-m 2 lasikuistitilaa, jonka ulkoseinien pinta-alasta vähintään 50 % on lasia. Tämä 40 k-m 2 rakennusoikeus lisätään kaavamuutosalueen tonteille kasvattamalla tehokkuutta. Kokonaisrakennusoikeus ei tämän muutoksen myötä kasva. sivu 6 / 21

7 Ei omarantaisille tonteille rakennusoikeutta lisätään vielä noin 50 k-m 2. Tällä kompensoidaan ei omarantaisten tonttien saunankäyttöoikeuksista luopumista. Rantatonteilta poistetaan em. lasikuistimääräys, mutta muuten kokonaisrakennusoikeutta ei kasvateta. Rantatonteille on kaavamuutoksen myötä mahdollista rakentaa talousrakennuksen ja päärakennuksen lisäksi erillinen rantasauna rakennusluvalla. Nykyisin tämä vaatii myös poikkeuslupaa, koska voimassa olevassa asemakaavassa ei sallita rantatonteille kahta talousrakennusta. Ei omarantaisilla tonteilla talousrakennuksia sallitaan jatkossakin vain yksi, mikä on käytäntö muuallakin kaupunkialueella. Osa Ritalan alueen tonteista on jo muutettu vakituiseen asumiseen. Vuonna 2013 Ritalan loma-asuntokaavan alueelle laadittiin asemakaavamuutos, jossa kolmen (3) Kostianuksenkujan rantatontin käyttötarkoitusmerkintää muutettiin lomarakennusten korttelialueesta (RA) erillispientalojen korttelialueiksi (AO). Nämä kolme tonttia otetaan mukaan kaavamuutokseen siksi, että saadaan Kostianuksenkujan rantatonteille tasapuolisuuden vuoksi kaikille sama rakentamistehokkuus. Vuoden 2013 kaavassa AO-tonttien tehokkuus on e=0,10, ja jos otetaan huomioon edellä mainittu 40 k-m 2 lasikuistin kaavamerkinnän poistamisesta, tehokkuuden pitäisi olla uudessa kaavassa Kostianuksenkujan rantatonteilla olla e=0,12. Nykyisten AO-tonttien koko on välillä noin 2700 m m 2. b) Sopimus rantasaunojen käyttöoikeuden purkamisesta Kaupunki rakennutti Ritalan loma-asuntomessuille kaksi rantasaunaa, jotka ovat toimineet tilaussaunoina ja yhteiskäyttösaunoina ei omarantaisille tonteille. Saunat ovat Harmaalokki Kostianuksenkujan RV-2 tonttille ja Kyly Krogiuksenkujan RV-2 tontille Kaavoituksen yhteydessä kaupunki haluaa purkaa ei omarantaisten tonttien rantasaunojen käyttöoikeuden. Ritalan alueen tonttien, joilla ei ole omaa rantaa, kauppakirjoihin ja vuokrasopimuksiin on sisällytetty ehdot, jotka antavat vuokralaiselle tai ostajalle käyttöoikeuden tonteille ja rakennettuihin rantasaunoihin. Sopimusehtojen mukaan Ritalan alueen ei-omarantaisten tonttien vuokralaiset ja ostajat ovat sitoutuneet omalta osaltaan maksamaan rantasaunojen (Harmaalokki/Kostianuksenkuja ja Kyly/ Krogiuksenkuja) ylläpidosta ja käytöstä aiheutuvat kustannukset. Asia piti vielä selkeyttää erillisellä sopimuksella, mutta sellaista ei ole kuitenkaan tehty. Varsinaisia ylläpito- tai kunnossapitokustannuksia, jotka kattaisivat remonttikuluja, ei ole asukkailta peritty. Kustannuksiin ovat osallistuneet ainoastaan saunojen käyttäjät, jotka ovat maksaneet vain välittömät käyttöön liittyvät kustannukset. sivu 7 / 21

8 Koska saunojen korjausvastuut ja kustannusten jakautuminen ovat epäselviä, niin tilanteen korjaamiseksi kaupungin tavoitteena on tehdä ei oma-rantaisten tonttien asukkaiden kanssa sopimus, jossa alkuperäiset kauppakirjojen ja vuokrasopimusten saunojen käyttöön liittyneet ehdot oikeuksineen ja velvoitteineen mitätöidään. Sopimuksessa osapuolilla ei ole toisiaan kohtaan jatkossa mitään niihin perustuvia korvausvaatimuksia. Kaupunki järjestäisi halukkaille ei omarantaisten tonttien omistajille ja vuokraajille oikeuden saunojen käyttöön jatkossakin käyttökorvausta vastaan, niin kauan kuin se ilman kuin se ilman peruskorjausluonteisia investointeja on mahdollista. Saunojen jatkokäyttömahdollisuus olisi riippuvainen myös siitä, löytyykö palvelujen järjestäjäksi joku ulkopuolinen taho tai voivatko käyttäjät itse sellaisen tahon muodostaa, esim. Ritalan saunaseura. Saunaseura antaisi asukkaille mahdollisuuden itse määritellä kuka ja millä hinnalla pääsee saunomaan. Mikäli saunojen uusia saunasopimuksia ei saada kattavasti aikaan, saunat pysyvät käytössä ja paikoillaan (kaupungin harkinnan mukaan) vain sen ajan, kun suurempia kunnossapitotöitä ei tarvita. Asukastilaisuus asemakaavasta ja ei omarantaisten tonttien saunasopimuksesta järjestettiin valtuustosalissa. Tilaisuuteen postitettiin kutsu noin kaksi viikkoa aikaisemmin. Tilaisuudessa oli mukana vain osa asukkaista. Monet olivat kuitenkin ennakkoon soittaneet tai lähettäneet näkemyksiään sähköpostilla. Melkein poikkeuksetta kaupungin kaavamuuttamissuunnitelmia ja saunoihin liittyvä toimenpide-esityksiä on pidetty hyvinä. Useat ovat ilmoittaneet, että haluavat kokonaan eroon saunakytkennöistä. Uudet sopimukset toimitettiin asukkaille toukokuun lopussa ja pyydettiin palauttamaan mennessä. Sopimukset on pääsääntöisesti jätetty. Sopimuskirjeessä pyydettiin ilmoittamaan halukkuus saunojen käyttöön tulevaisuudessa. Kaupunki toimittaa loppukesästä 2017 saunoihin liittyvät uudet sopimusehdotukset niille, jotka ovat ilmoittaneet olevansa ainakin tässä vaiheessa kiinnostuneita saunojen käytöstä. Sopimuksen lopullinen muoto riippuisi siitä, kuinka monta tonttia on mukana ja tuleeko sopimus koskemaan molempia saunoja vai vain toista. Käyttöoikeussopimukset voitaisiin tehdä halukkaiden kanssa sitovasti esim. 10 vuoden jaksoissa. Saunojen tonttien asemakaavaa ei tarvitse muuttaa, sillä voimassa oleva asemakaava mahdollistaa asukkaiden yhteiskäyttöisen uimarannan sekä virkistysyhteydet katujen päästä järvelle. sivu 8 / 21

9 1.5 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Perustiedot Kaavamuutosalueen sijainti ja nykytilanne Kaavamuutoksen tavoitteet Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista KAAVATILANNE Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava SELVITYS ALUEESTA Maisema- ja kaupunkikuva Yhdyskuntarakenne Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Luonnonympäristö Muut hankkeet ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Aluevaraukset Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Vaikutukset ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), päivitetty Liite 2: asemakaavan seurantalomake Liite 3: poistuva kaava Liite 4: kaavaluonnoksesta annetut lausunnot ja mielipiteet sivu 9 / 21

10 2 KAAVATILANNE 2.1 Maakuntakaava Maakuntakaavassa asemakaavan muutosalue on taajamatoimintojen aluetta (A). Etelä-Savon maakuntakaava on ympäristöministeriön vahvistama Asemakaavamuutos on maakuntakaavan rajausten ja tavoitteiden mukainen. Ote Etelä-Savon maakuntakaavasta (2010), kaavoitettava alue punaisen ympyrän kohdalla 2.2 Yleiskaava Alueella on voimassa keskustaajaman länsiosien osayleiskaava, joka on vahvistettu kaupunginvaltuustossa Osayleiskaavassa Ritalan asemakaavan muutos-alue on kokonaan pientalovaltaista asuntoaluetta (AP), jonka tarkempi kaavamääräys on Alue varataan pientalojen rakentamiseen. Alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi ja alueella varaudutaan keskitetyn kunnallistekniikan rakentamiseen. Kaavamuutosalueen itäpuolella on kapea kaista lähivirkistysaluetta (VL) ja sen kautta kulkee myös virkistysreitti, joka yhdistyy Pullinlahden ulkoilureitistöön. Lähivirkistysalueen itäpuolella on palvelujen ja hallinnon alue (P) ja pientalovaltainen asuntoalue (AP) eli ny- sivu 10 / 21

11 kyisen Kristillisen opiston toiminnot. Opiston alueella on kolme asemakaavassa suojeltua rakennusta tai rakennusryhmää (SR/a). Eteläpuolella on siirtolapuutarha/palstaviljelyalue (RP), jonka pohjoispäädyssä on alue (luo-1), jonka kaavamääräys on alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja toteutuksessa on huolehdittava erityisesti hoikkaängelmän ja sen elin-olosuhteiden säilymisestä. Länsipuolella on venesatama-alue (LV) ja Pullilahden vesialue (W), jonka kautta on osoitettu myös virkistysreittejä. Asemakaavamuutos on yleiskaavan tavoitteiden ja rajausten mukainen. Ote keskustaajaman länsiosien osayleiskaavasta 2007, kaavoitettava alue on kokonaisuudessaan pientalovaltaista asuinaluetta (AP). 2.3 Asemakaava Kaavamuutosalueen on voimassa asemakaavat (arkistonumero 675) on vahvistettu kaupunginvaltuustossa ja (arkistonumero 747) on vahvistettu kaupunginvaltuustossa AK 675: Asemakaavassa 675 kaavamuutosalue on loma-asuntojen korttelialueita (RA, RA-1, RA-2), matkailua palvelevien rakennusten korttelialueita (RV-1) ja puistoaluetta (VP) sekä katualuetta. Rakennusoikeus tonteilla vaihtelee e=0.06:sta e=0.10:een. Pohjoisosan rantatonteilla on rakennusoikeutta 120 m 2. sivu 11 / 21

12 Kerrosluku vaihtelee korttelista riippuen I ja II:n välillä, porrastuen rantaan. Pohjoisrannalla on suojeltava alueen osaa (s), jonka tarkempi kaavamääräys on Suojeltava alueen osa. Suojeltavan alueen luonnontilaa ei saa muuttaa ilman Teknisen lautakunnan lupaa. Tämä merkintä on vanhentunut, sillä alueen puustoa on merkittävässä määrin kaadettu rakentamisen tieltä, eikä ranta ole enää luonnontilainen. Yleisissä määräyksissä todetaan mm. seuraavaa: - Asemakaava-alueelle tulee laatia erillinen tonttijako. - Loma-asuntojen korttelialueella (RA) tontteja ei saa aidata. o Tontille saa rakentaa kaksiasuntoisen lomarakennuksen ja talousrakennuksen. Lomarakennus on sijoitettava tontin keskelle siten, että lomarakennuksen etäisyys tontin rajoista on vähintään 10 metriä. o Tontille saa rakentaa erillisen, rakennusoikeuteen laskettavan, kerrosalaltaan enintään 40m 2 :n suuruisen talousrakennuksen. Talousrakennukseen saadaan sijoittaa varasto- yms. tilojen lisäksi peseytymistilat ja sauna, jotka on liitettävä asianmukaisesti vesi- ja viemäriverkostoon. Talousrakennuksen etäisyys tontin rajoista on oltava vähintään neljä metriä. Erityisestä syystä saadaan talousrakennus rakentaa lähemmäksi tontin rajaa tai siihen kiinni. o Tontille saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi enintään 40m 2 lasikuistitilaa, jonka ulkoseinien pinta-alasta vähintään 50 % on oltava lasia. - Loma-asuntojen korttelialueella (RA-1) o Tontille saa rakentaa loma-asunnon tontin alkavaa 900 neliömetriä kohti. o Tontille saa rakentaa erillisen, rakennusoikeuteen laskettavan, kerrosalaltaan enintään 40 m 2 :n suuruisen talousrakennuksen. Talousrakennukseen saadaan sijoittaa varasto-, yms. tilojen lisäksi peseytymistilat ja sauna, jotka on liitettävä asianmukaisesti vesi- ja viemäriverkostoon. Talousrakennuksen etäisyys tontin rajoista on oltava vähintään neljä metriä. Erityisestä syystä saadaan talousrakennus rakentaa lähemmäksi tontin rajaa tai siihen kiinni. o Tontille saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi enintään 40m 2 lasikuistitilaa, jonka ulkoseinien pinta-alasta vähintään 50 % on oltava lasia. - Loma-asuinrakennuksen (RA, RA-1, RA-2) alin sallittu lattiakorkeus on metriä. - Loma-asuntojen korttelialueella (RA-2) tontille saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi enintään 40 m 2 lasikuistitilaa, jonka ulkoseinien pinta-alasta vähintään 50 % on oltava lasia. sivu 12 / 21

13 - Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueella (RV-1) saa rakentaa yhteisöjen käyttöön loma- ja vapaa-ajanviettoa palvelevia rakennuksia. - Maaston korkeuserojen niin edellyttäessä, tulee jätevedet pumpata tonttikohtaisesti yleiseen viemäriin. - Korttelialueilla on olemassa olevaa kasvillisuutta suojeltava ja säilytettävä. Tontinosat, joita ei käytetä rakentamiseen, on istutettava puin ja pensain ja pidettävä huolitellussa, luonnonmukaisessa kunnossa. Alueella olevaa puustoa ei saa kaataa ilman teknisen lautakunnan lupaa. - Autopaikkoja on varattava vähintään seuraavasti: o Loma-asuntojen korttelialueella (RA) 1 ap/80m 2 asuinkerrosalaa, kuitenkin vähintään 2 ap/asunto o Loma-asuntojen korttelialueella (RA-1, RA-2) 1ap/80m 2 loma-asuinkerrosalaa o Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueella (RV-1, RV-2, RV-k) 1ap/100m 2 kerrosalaa AK 747: Asemakaavassa 747 kaavamuutosalue on erillispientalojen korttelialuetta (AO), puistoa (VP), venevalkamaa (LV), vesialuetta (W) sekä katualuetta. Korttelin 145 tontilla (AO) on luonnontilaisena säilytettävä alueen osa (pl). Yleisissä määräyksissä todetaan seuraavaa: Asemakaavan alueelle tulee laatia erillinen sitova tonttijako. Erillispientalojen korttelialueella (AO) kullekin tontille saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen. Rakennuksen tai sen osan etäisyys tontin rajasta tulee olla vähintään neljä (4) metriä. Erityisestä syystä saadaan rakennus tai sen osa sijoittaa lähemmäksi tontin rajaa tai siihen kiinni. Tontille saadaan rakentaa rakennusoikeuteen laskettava tai kerrosalaltaan enintään 40 m2 suuruinen talousrakennus. Rakennukseen saadaan sijoittaa peseytymistilat ja sauna, jotka on liitettävä vesi- ja viemäriverkkostoon. Korttelialueella rakennuksen alimman lattiatason tulee olla vähintään + 78 M. Korttelialueella on olemassa olevaa kasvillisuutta suojeltava ja säilytettävä. Tontin osat, joita ei käytetä rakentamiseen, on istutettava puin ja pensain ja pidettävä huolitellussa kunnossa. Autopaikkoja on varattava vähintään 1 autopaikka/asunto. sivu 13 / 21

14 Ote ajantasa-asemakaavasta, kaavamuutosalue rajattu punaisella sivu 14 / 21

15 3 SELVITYS ALUEESTA 3.1 Maisema- ja kaupunkikuva Ritalan ja Kristillisen opiston mäkinen maasto sekä rannan asuinrakennukset (Kurvinniemi, Ritala) hallitsevat Pullinlahden etelärannan maisemaa. Em. alueet ovat hyvin nähtävissä tultaessa Savonlinnaan valtatietä 14 Juvan suunnasta. Ritala näkyy hyvin myös Rantakoivikon ja Laitaatsillan asuinalueilta ja Poukkusalmen rannasta. Ritalan maasto viettää luoteeseen järven rantaa kohti. Korkeuserot ovat suurehkot, sillä maaston korkeus vaihtelee välillä +77, ,0 metriä merenpinnasta. Viettoa on noin 23,0 metriä. Ritalan alue on pääosin rakennettu. Alueen toteutuksessa näkyvät loma-asuntomessuja varten laaditut rakennusohjeet, jotka ovat säädelleet viherrakentamista, puuston määrää tonteilla, talojen yhtenäistä väritystä ja puumateriaalin suosimista. Yleisilme on säilynyt metsäisenä ja alue näyttää viihtyisältä. 3.2 Yhdyskuntarakenne Ritalan kaavamuutosalue sijaitsee 16. kaupunginosassa Pihlajaniemellä noin 7 km keskustasta (Kauppatori). Alueelle kuljetaan valtatieltä 14 Laivamiehentien/Poukkusalmen kautta, Pihlajaniementietä (pt 15358) ja edelleen joko Ritalanmäentien/Pärnäläntien tai Vuohimäentien/Pärnäläntien kautta. Liittymäjärjestelyt Laivamiehentien kohdalla ovat valtatien syväväylän työmaan myötä poistuneet. Jatkossa valtatieltä 14 ajetaan Pihlajaniemelle Suuri Savontien kautta. Kaava-alue rajoittuu lännessä ja pohjoisessa Saimaan Pullilahteen. Poukkusalmen silta, jonka alta vesireitti Ritalan kulkee, on matala, joten Pullinlahden moottoriveneliikenne on rajoitettua. Ritalan ja Kristillisen opiston välistä kulkee hiihtolatu Ruustinnantaipaleen kautta Pullinlahdelle ja edelleen Aholahden hiihtokeskukseen. Pullinlahdella on myös retkiluistelureitti. Vuohimäen leirintäalueen ja ratsastustallien tuntumasta pääsee myös ulkoilu- ja hiihtoreiteille. Pihlajaniemen koulun yhteydessä on kuntorata. Ritala on osa Pihlajaniemen yhdyskuntarakennetta. Alue tukeutuu Pihlajaniemen kaupallisiin ja julkisiin koulu- ja päiväkotipalveluihin. Päiväkodin vieressä on seurakuntatalo ja ruokakauppa, jonka yhteydessä on postipalvelut. Ritalan vieressä Vuohimäessä on ryhmäpuutarha ja leirintäalue sekä ratsastustallit. Viereisellä Kristillisellä opistolla on myös palveluita esim. kursseja, majoitustiloja ja vuokrattavia sauna- ja kokoustiloja. Laitaatsillan Länsikeskuksen kaupalliset palvelut ovat myös hyvin saavutettavissa. Ritalan alue on kokonaisuudessaan rakennettua pientaloaluetta. sivu 15 / 21

16 Savonlinnan kaupunki Ritalan viereen Kurvinniemeen on rakentunut Antti Paavonpojankadun omakotialue, jossa puolet tonteista on omarantaisia. Ritalassa Kostianuksenkujan ja Krogiuksenkujan päädyissä on Savonlinnan kaupungin omistamat saunat, jotka ovat olleet pääosin asukkaiden käytössä, mutta myös vuokrattuna kolmansille osapuolille. Lavoniuksenkujan päädyssä on yhteiskäyttöinen uimaranta. Kaavamuutosalueen keskellä ovat loma-asuntomessuja varten suunniteltu Pikku-Joelin polku leikkipuistoineen. Rovastintaipaleen päädyssä on venevalkama. Asemakaavan muutosalueen liikenneverkko koostuu kampamallista, rantaviivan suuntaisesti rakennetuista kaduista. Kadut ovat sorapäällysteisiä. Kostianuksenkuja sijaitsee loivapiirteisessä maastossa. Maasto on muilla kaduille jyrkempää, varsinkin Gummeruksekuja viettää jyrkästi rantaa kohden. Kaduilla ei ole erillistä kevyen liikenteen väylää, mutta alueen läpi kulkee jalankulkuun sopiva polku. Katumitoitus on tonttikaduille sopiva. Rovastintaival toimii Kurvinniemen ja Ritalan kokoojakatuna. Ilmakuva vuodelta 2003 sivu 16 / 21

17 RUOKAKAUPPA JA PANKKIAUTOMAATTI LÄNSIKESKUS: HUOLTOASEMA, 2 RUOKAKAUPPAA, APTEEKKI, LIIKKEITÄ PULLINLAHTI HIIHTOLADUT JA RETKILUISTELU RITALAN RANTASAUNAT JA ASUKKAIDEN UIMARANTA LAITAATSILLAN LEIKKIPUISTO JA UIMARANTA RITALA KRISTILLINEN OPISTO; KURSSIT JA MAJOITUS, VUOKRATTAVAT SAUNAT JA KOKOUSTILAT RYHMÄPUUTARHA KEHITYSVAMMAISTEN PALVELUTALO KALASTAJAKYLÄN UIMARANTA JA LEIKKIPUISTO, VENESATAMA JA FRISBEEGOLF-RATA LEIRINTÄALUEEN UIMARANTA VANHUSTEN PALVELUTALO PIHLAJANIEMEN PÄIVÄKOTI SEURAKUNTATALO RUOKAKAUPPA JA POSTI LEIRINTÄALUE VANHUSTEN PALVELUTALO PIHLAJANIEMEN KOULU ULKOILU- JA HIIHTOREITIT RATSASTUSTALLI KUNTORATA Lähipalvelut 3.3 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. 3.4 Luonnonympäristö Alue on rakennettua ja ympäristöltään muokattua. Suojeltavia luontoalueita tai luontokohteita ei ole. Loma-asuntomessuille on laadittu rakennusohjeet vuonna 2002, joiden mukaan Puiden kaato on kielletty ilman teknisen lautakunnan lupaa. Tarvittaviin täyttöihin tai maanpinnan muokkaamiseen on oltava laaturyhmän lupa. Tontille ei saa rakentaa puutarhaa tai muutoin muuttaa luonnonmukaista ympäristöä. Tontin vapaa-alalta sivu 17 / 21

18 kaadettavien puiden kannot on jätettävä raivaamatta, kuten yleensäkin metsässä hakkuiden jälkeen. Mikäli kannot halutaan raivata, tulee maan pinta palauttaa luonnon tilaan uusimalla pintakasvillisuus. Ohjeissa on yleisperiaatteina alueen säilyttäminen metsäisenä. Maaperäkartan mukaan alue on pääosin hiekkamoreenia. Kallioperä koostuu kiillegneissistä ja kiilleliuskeesta. Peruskalliota on laajemmin näkyvissä ainoastaan yhdellä tontilla pohjoisrannalla. Rannat ovat loivia ja kivikkoisia. Alueelle tehtiin vuonna 2000 luontokartoitus. Kasvillisuus oli ennen rakentamista talousmetsää; istutettua nuorta koivuvaltaista metsää ja kuusikkoa. Alueen kautta kulki puroja, joiden kohdalla kasvillisuus oli rehevämpää. Alue on ollut osin viljelykäytössä, joten lajistossa oli myös kulttuurivaikutteisia lajeja. Luonnonsuojelualue (määritelty silloisessa seutukaavassa) rajattiin loma-asuntokaavaa laadittaessa Kristillisen opiston rantaan kaavamuutosalueen viereen. Pullinlahti on osa Vuoksen vesistöaluetta, jolla on määritelty valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet ns. VAT-Vuoksi. Kaavamuutos ei muuta Pullinlahden rantamaisemaa tai lisää vesialueen käyttöä. Ritalan rannat on rakennettu eikä Pullinlahti ole saimaannorpan pesintä tai elinaluetta, vaikka norppa Pullinlahdella satunnaisesti viihtyykin. Ritalan alueesta ei ole tehty maaperätutkimuksia, joten luontaisesta pohjaveden pinnasta ei ole tietoa. Lähin vedenottoon soveltuva pohjavesialue (Lähteelä, II-luokka) sijaitsee kaupungin itäpuolella noin 11 km Pihlajaniemeltä. Alueen läheisyydessä ei ole ympäristön häiriötekijöitä kuten melua tai pölyä aiheuttavia toimintoja. 3.5 Muut hankkeet Ritalan kaavamuutosalueen lähellä on vireillä Vuohimäen leirintäalueen asemakaavan muutos. Leirintäalueelle nykyisin varattua aluetta on tarkoitus supistaa huomattavasti. Leirintäaluekäytöstä vapautuvalle alueelle mietitään uutta maankäyttöä. Vuohimäen leirintäalueen asemakaavan muutos ei aiheuta vaikutuksia tai toimenpiteitä Ritalan alueen asemakaavan muutokselle. sivu 18 / 21

19 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 4.1 Aluevaraukset Kaavoitettavan alueen pinta-ala on noin m 2 eli noin 19 ha. Korttelialueet: Erillispientalojen korttelialuetta (AO) on m 2, jossa on rakennusoikeutta noin k-m 2 I- ja II-kerrokseen. Erillispientalojen korttelialuetta (AO-1) on m 2, jossa on rakennusoikeutta noin 4179 k-m 2 I-kerrokseen. Asuinpientalojen korttelialuetta (AP) on 1862 m 2 II-kerrokseen, jossa on rakennusoikeutta noin 931 k-m 2. Voimassa olevissa kaavoissa (ak675 sekä ak747) rakennusoikeutta on yhteensä noin k-m 2. Asemakaavan muutoksessa rakennusoikeus on yhteensä noin k-m 2 eli rakennusoikeus kasvaa noin 5285 k-m 2. Muut alueet: Kaavamuutoksessa katu-, puisto-, venevalkama- ja vesialueille varattu tila ei muutu. Katualuetta on osoitettu kaavassa m 2. Puistoaluetta (VP) on osoitettu noin 4218 m 2. Venevalkamaa (LV) on osoitettu 1142 m 2. Vesialuetta (W) on osoitettu 1778 m 2. Seurantalomake on liitteenä Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Kaavamerkinnät ja määräykset käyvät ilmi kaavakartasta. Ote kaavaehdotuksesta on kohdassa 1.2. Asemakaavamuutoksen yleiset määräykset: Korttelialueilla (AO, AO-1, AP) on maaston korkeuserojen näin edellytettäessä, jätevedet pumpattava tonttikohtaisesti yleiseen viemäriin. Korttelialueilla (AO, AO-1, AP) on kastumisesta kärsivät rakenteet tehtävä yli m (N60) + aaltovara yläpuolelle. Korttelialueilla (AO, AO-1, AP) on varattava vähintään 1 autopaikka/asunto. 4.3 Vaikutukset - Kaavamuutos mahdollistaa täydennysrakentamisen, lähinnä talousrakennukset ja rantasaunat, joiden vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan ovat vähäiset muuten jo rakennetulla alueella. sivu 19 / 21

20 - Alueen ympäristö on muokattua, siellä ei ole arvokkaita luonnonympäristöjä tai luontokohteita. - Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita, kulttuuriympäristöä tai muinaisjäännöksiä. - Verkostot (sähkö, vesi, viemäri, telekaapeli) ovat jo valmiina, joten uusia investointeja yhdyskuntatekniseen huoltoon ei kaavamuutoksen vuoksi tarvita. Jätehuolto on järjestetty kunkin kadun päässä oleville yhteispisteille. - Kaavamuutosalue tukeutuu nykyisiin Pihlajaniemen julkisiin palveluihin ja kaupallisiin palveluihin, joten lisäyksiä palveluverkkoon ei tarvita. - Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta alueen viihtyisyyteen. Nykyisiä viheralueita ja virkistysreittejä ei muuteta. Rakennustapaohjeilla ohjataan alueen lisärakentamista. - Kaavamuutos tukee seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita (VAT), jotka ovat tulleet voimaan v ja tarkistettu v. 2009: liikenneyhteydet ja verkostot ovat valmiit; Ritala on osa Pihlajaniemen alueen yhdyskuntarakennetta, joten uusia palveluita ei ole tarpeen kaavoittaa; luonnonympäristöön ei kohdistu muutoksia; kaavamuutoksella ole vaikutuksia Vuoksen vesistöalueeseen, sillä rannat on jo rakennettu. - Kaavamuutoksen taloudelliset vaikutukset ovat vähäiset, sillä kaavamuutos ei vaadi investointeja kaupungilta palveluverkkoon tai infraan. Alueella on vielä pari rakentamatonta myytävää tonttia. Kaavamuutos mahdollistaa nykyisten rakennusten laajennukset tai uudet rantasaunat. - Kaavamuutos helpottaa alueen asuntomyyntiä ja houkuttelevuutta, kun uudet asukkaat voivat siirtää "kirjansa" alueelle. - Kaupunki järjestää halukkaille (jos löytyy tarpeeksi ja ylläpitäjä) Ritalan ei omarantaisten tonttien omistajille ja vuokraajille oikeuden saunojen käyttöön jatkossakin käyttökorvausta vastaan niin kauan kuin se ilman suurempia kunnostus- tai peruskorjausinvestointeja on mahdollista. - Kaavamuutoksessa nykyinen liikenteelle asemakaavassa varattu katutila ja reitit säilyvät. Asukkaat ovat toivoneet kaavasta antamassaan palautteessaan valaistuksen uusimista, jota alueella on tehty vähitellen. Lisäksi on toivottu katujen asfaltointia. Katuja ei loma-asuntomessuja varten päällystetty, koska lomaasuntoalueelle edellytettiin hiekkapäällysteisiä katuja. sivu 20 / 21

21 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Loma-asunnoille voi hakea käyttötarkoituksen muutosta rakennusvalvonnasta kaavan saatua lainvoiman. Tämä mahdollistaa kirjojen siirtämisen alueelle, niille asukkaille, jotka ovat muuttaneet loma-asuntoalueelle vuoden 2013 jälkeen. Maankäyttö- ja rakennuslaissa on määritelty vaatimukset, mitkä vakituiseen asumiseen tarkoitetun rakennuksen tulisi täyttää. Rakennusvalvonta valvoo toteutumisen edellytyksiä käyttötarkoituksen muutosta (rakennuslupa) haettaessa. Ritalassa pääosa rakennuksista tehty talviasuttaviksi ja täyttävät vakituisen asumisen esim. energia ja paloturvallisuusmääräykset. Suurin osa rakennuksista on tälläkin hetkellä vakituisen asumisen käytössä. Ei omarantaisille tonteille osoitetaan kaavamuutoksessa 50 k-m 2 uutta rakennusoikeutta, joka voidaan käyttää esimerkiksi nykyisten päärakennuksen tai talousrakennuksen laajentamiseen, johon voidaan kaavan vahvistuttua hakea rakennuslupaa. Rantatonteille on mahdollista kaavamuutoksen määrittelemän rakennusoikeuden puitteissa myös toisen talousrakennuksen esim. erillisen rantasaunan rakentaminen rakennusluvalla, ilman poikkeuslupaa. Nykyiset asemakaavat (vuodelta 2013 ja 2001) mahdollistavat päärakennuksen ja vain yhden talousrakennuksen. Asemakaavan toteutusta ohjaavat vuoden 2002 lomaasuntomessuja varten laaditut ulkovärisuunnitelma ja rakentamisohje. Rakennuslupaviranomainen seuraa lupia myöntäessään asemakaavan ja em. ohjeiden toteutumista sekä ratkaisee näihin myönnettävät mahdolliset vähäiset muutokset. Asemakaavassa alueelle ei tule uutta nimistöä. Nykyiset kadun- ja puistonnimet säilyvät. Kaavamuutosalueelle ei tarvita uutta tonttijakoa. Tonttijako on vahvistettu ja laadittu aiemmin. Savonlinnassa , Päivi Behm, asemakaava-arkkitehti sivu 21 / 21