MARKKINAKATSAUS KESÄ 2010

Transkriptio

1 MARKKINAKATSAUS KESÄ Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

2 SISÄLLYS 03 Pääkirjoitus 04 Asuntomarkkinat 07 Alueelliset asuntomarkkinat 09 Toimitilat 11 Yhteyshenkilöt 12 Yhteystiedot paikkakunnittain 2 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

3 PÄÄKIRJOITUS Asuntokesä 2010 avautuu varsin tyydyttävissä tunnelmissa. Suomalaisella kuluttajalla on työ- ja raha-asiat kunnossa ja lainaa saa alhaisella korolla. Väljyyteen, viihtyvyyteen, laatuun ja turvallisuuteen halutaan myös panostaa koko ajan enemmän. Asuntokaupan taustalla toimivat tekijät ovat ennallaan syntymä, kuolema, yhteenmuuttaminen ja eroaminen tekevät suomalaisesta asuntokaupasta varsin vakaata. On kuitenkin pilviä, jotka välillä jopa mustanpuhuvina hiivittävät epäilyksen siementä kuluttajan ajatuksen ja kukkaron väliin. Viimeksi eurooppalaisen pankkijärjestelmän vakauskeskusteluun kääntynyt Kreikka-kriisi näkyi sekin pienenä asuntokaupan viivästyttäjänä markkinoilla. Olemme todellakin osa globaalia taloutta, halusimme tai emme. Asuntomarkkinoilla on kuitenkin ongelma ja se on hyvin yksinkertainen. Uudistuotannon pyörät pysähtyivät hetkeksi ja sen käynnistyminen vie aikaa. Kuluvana vuonna on ennätyksellisen vähän uusia valmiita asuntoja tarjolla. Tämä ehkäisee tehokkaasti asuntokaupan ketjujen syntymisen ja vaikeuttaa asunnon ostamista, etenkin kasvualueilla. Kysyntä ylittää reippaasti tarjonnan ja uusien asuntojen vähentynyt kauppa rajoittaa myös käytettyjen asuntojen tarjontaa. Hyviäkin asioita on tapahtunut. Taloyhtiöt ovat lähteneet valtion kannustamana ajamaan kiinni noin 230 miljardin euron asuntovarallisuuteen aikaisemmin huonolla ylläpidolla aiheutettua noin 20 miljardin euron korjausvajetta. Tällä hetkellä tekeillä on vuositasolla noin 2,5 miljardin euron remontit. Tällä tasolla tulisi nyt jatkaa useita vuosia, niin suomalaisen asuntovarallisuuden ajanmukaisuus, viihtyvyys, energiatehokkuus ja turvallisuus olisivat paranemaan päin. Joka tapauksessa vanhaan ei ole paluuta uusi heinäkuussa voimaanastuva asunto-osakeyhtiölaki edellyttää ammattimaista johtamista, suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja vastuullisempaa varallisuudenhallintaa. Osa alan toimijoista, kuten Realia, on hyvin valmistautunut uusiin haasteisiin kouluttamalla sekä omia ihmisiään että asiakkaitaan uuteen tilanteeseen. Toimitilapuolella pilvet eivät ole väistyneet. Vapaata tilaa on paljon ja alati muuttuva ubiikki ja mobiilimpi työnkuva muuttaa toimitilakiinteistöjen tilan tarvetta radikaalisti tulevaisuudessa. Kaupan sijoittumisen uudet ohjeet tulevat vahvistamaan kasvualueiden keskustoja ja hyvä niin. Toivottavasti Suomessa yritystilojen sijoittumisen, suunnittelun ja toteutuksen osalta löydetään myös uusia tuulia, joilla yritykset voisivat tehostaa tilankäyttöään ja saada siitä enemmän irti. Se on kansallisen kilpailukyvynkin kannalta merkittävä asia. Kiinteistösijoittajan, kansainvälisenkin, kannalta Suomi on kyllä peruskiinnostava maa. Se jokin, mikä erottaa meidät muista, pitäisi vain löytää. Me Realiassa haluamme tehdä oman osamme: erotumme muista toimijoista kokonaisvaltaisella kiinteistöalan osaamisella ja reaaliaikaisella tiedonhallinnalla sekä tietysti kattavalla maanlaajuisella palveluverkostolla ympäri Suomen ja Baltian. Tervetuloa keskustelemaan! Aurinkoista kesää toivottaen, Risto Kyhälä Realia Group Oy Toimitusjohtaja 3 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

4 ASUNTOMARKKINAT Asuntomarkkinat ovat vilkastuneet kesää kohti Kuten teollisuustilanteen, myös asuntokaupan elpyminen alkoi vuoden 2009 loppupuoliskolla. Vauhtia on hidastanut vain uudisasuntojen loppuminen kysytyimmiltä alueilta. Tämä on luonut asuntomarkkinaan poikkeuksellisen häiriötilanteen, kun asumisen laatua parantavat kuluttajat eivät voi toteuttaa unelmaansa muuttamalla uudisasuntoon. Uusien asuntojen puute siis estää ns. normaalien asunnonvaihtoketjujen perinteistä rakentumista. Tilanne jatkunee tällaisena pitkälti vuoden 2011 puolelle tai sitten markkina mukautuu ja ketjut rakentuvat uudella tavalla. Jo nyt rakentamisen aloitukset ovat lähteneet kasvuun. Kauppaa on kuitenkin tehty kaiken kokoisista asunnoista ja ensimmäisen kvartaalin jälkeen kiinteistönvälittäjien tekemien kauppojen määrä kasvoi lähes 19 prosentilla edellisvuodesta, eli asuntokauppoja tehtiin nyt lähes Suomalaiset ovat ensisijaisesti tarveostajia asuntoa vaihdetaan perheen muutosten pohjalta. Asuntosijoittajiakin toki on, mutta selkeästi vähemmän, kuin esimerkiksi keskisessä Euroopassa. Pääkaupunkiseudulla ja etenkin Helsingissä sijoittajakaupat voivat näkyä tilastoissa, mutta koko Suomen keskiarvoja seurattaessa niiden osuus on pieni. Alkuvuodesta uutisoitiin ylikuumentunutta kauppaa, joka oli ensisijaisesti sijoittajavetoista. Normaali asuntokauppa on hyvin tervettä, eivätkä suomalaiset yleisesti ottaen hätäile asuntokauppatilanteissa. Kuluttajien vahvistunut luottamus yhdessä edelleen alhaalla pysyttelevän korkotason kanssa ovat vahvistaneet asuntokaupan volyymiä. Keskeisin kysymys on ollut henkilökohtainen työllisyystilanne eli luottamus omaan työllisyyteen. Alueelliset erot ovat edelleen kasvaneet. Kun Varkaudessa asunnoista on tarjontaa merkittävästi kysyntää enemmän, on Helsingin Töölössä taas kysyntää runsaasti yli tarjonnan. Alkuvuoden aktiivisin asunnonvaihtajien ikäryhmä on vuotiaat opiskelunsa päättäneet nuoret, joiden työllisyystilanne on vakiintunut. Nuorten ja sijoittajien kiinnostus etenkin pääkaupunkiseudun pieniin asuntoihin loi kilpailutilanteita ja erittäin ehkä jopa liian nopeita myyntiaikoja. Helsingissä välittäjien tekemien kauppamäärien nousu viime vuoden vastaavaan aikaan oli lähes 6 %, Espoossa 4 % ja Vantaalla noin 10 prosenttia. Tampereella välittäjien tekemien kauppojen määrä nousi noin 13 prosenttia ja Turussa noin 15 prosenttia. Oulussa, Lahdessa ja Jyväskylässä kasvu verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan oli paljon suurempi, mikä selittyy sillä, että edellisenä vuonna kauppaa käytiin vain pienillä asunnoilla, joiden osuus em. kaupungeissa ei ole niin merkittävä. Pienten asuntojen hinnat ovat nousseet koko alkuvuoden. Helsingissä käytettyjen kerrostalojen neliöhinnat nousivat ensimmäisessä kvartaalissa lähes 19 prosenttia, Espoossa lähes 15 prosenttia ja Vantaalla 11 prosenttia. Vastaavat neliöhintanousut olivat Turussa 11 prosenttia, Tampereella lähes 10 prosenttia ja Oulussa yli 7 prosenttia. Vuokra-asuntojen tarjonta kasvukeskuksissa on tällä hetkellä poikkeuksellisen vähäinen Vuokra-asuntomarkkinat ovat heitelleet rajusti viimeisen puolentoista vuoden aikana, välillä tarjonta tuplaantui ja nyt on osin palattu vuoden 2008 lopun tilannetta matalammalle tasolle. Tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrän pienentymiseen ovat vaikuttaneet vuokra-asuntojen lähes olematon uudistuotannon määrä sekä monien asuntojen realisoinnit omistusasuntomarkkinoille. Myös pidentyneet vuokrasuhteet ovat alkuvuonna pienentäneet tarjolla olevien asuntojen määrää. Poikkeuksellisen vähäinen tarjonta on johtanut asuntojen vuokraukseen tarvittavan ajan puoliintumiseen vuoden takaisesta. Tilanne on alkanut näkymään myös asuntojen vuokrissa, kun viimeisen vuoden aikana uusien sopimusten vuokrien nousu on ollut etenkin pienten asuntojen osalta melko reipasta. Toisaalta suurten asuntojen vuokrapyynnöt ovat laskeneet selkeästi vuoden takaisesta, vaikka ne tällä hetkellä menevätkin tarjonnan pienuudesta johtuen hyvin kaupaksi. käytettyjen asuntojen myyntimäärien kehitys koko maassa kpl Q Q Q Q Q1 Realian ennuste Q2 Lähde: Realia Group ja Logica 4 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

5 Vuokra-asuntojen uudistuotanto elpymässä Valtion vuokra-asuntorakentamiseen kohdistuva tukipolitiikka alkaa pikku hiljaa kantaa hedelmiä. Seuraavan kahden vuoden aikana valmistuu viime vuosia selvästi enemmän uusia vuokra-asuntoja ja niiden vaikutukset näkyvät vuokra-asuntomarkkinassa vuodenvaihteen tietämillä. Pelkästään Realia Asuntovuokrauksen välitettäväksi on tämän hetken tietojen mukaan valmistumassa kesään 2012 mennessä yhteensä yli uutta vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulle ja kasvukeskuksiin. Kiihtyvä uudisasuntotuotanto tulee palauttamaan alkuvuodesta pienentynyttä asuntojen vaihtuvuutta takaisin viime vuosien lukemiin ja sitä kautta hillitsemään alkuvuodesta kerääntynyttä vuokrien reilumpaa kasvupainetta. Lisäksi vuokrien kasvupainetta lieventää myös korkotason pysyminen alhaisena myös lähitulevaisuudessa, mikä perinteisesti kasvattaa omistusasumisen kysyntää. Kasvukeskusten markkinavuokriin on vuoden aikana odotettavissa maltillista 2-3 prosentin nousua. Kesästä odotetaan hyvin normaalia, pienten omakotitalojen menekki on kova Mikäli maailman ja sitä kautta Suomen talous ei kriisiydy kesän aikana, tulee asuntokauppa käymään varsin normaalisti. Kysyntä pysynee tarjontaa korkeammalla ja vaikka uudistuotannon rakentamisen aloituspäätöksiä on jo hieman tehty, eivät asunnot valmistu vielä helpottamaan tarjontatilannetta. Korkojen uskotaan pysyvän edelleen alhaalla. Näin ollen asuntoluottojen määrät tulevat kasvamaan ja lainaa otetaan. Alueelliset erot tulevat edelleen voimistumaan. Siellä missä työttömyysluvut kasvavat, ei ole myynnissä oleville kohteille kysyntää. Näin ollen työttömyyden kasvupaikkakunnilla asuntokauppa hidastuu. Työllisyyden kehittyessä suotuisasti ja varsinkin oma hyvä työllisyystilanne saa luottamaan omaan talouteen ja toimimaan normaalisti asuntomarkkinoilla. Omakotitalojen ja vapaa-ajan asuntojen myynnin elpyminen ja kasvaminen keväällä saa aikaan tarjonnan lisääntymisen, joka tulee hidastamaan hintojen nousua. Kokonaisuudessaan hintojen nousu jäänee 5 prosentin tasolle. Pienten asuntojen kysyntä jatkuu vilkkaana edelleen, mutta yleisesti ottaen yksiöitä ei enää viedä käsistä eli sekä myyntiajat että hinnat normalisoituvat. Odotamme kuitenkin, että pienet omakotitalot ovat tulevan kesän hittituote - talotehtailla riittää kiirettä. Asunnot ovat edelleen hyvä ja vaivaton sijoituskohde Sijoittajien kannalta vuokra-asunnot ovat edelleenkin hyvä sijoituskohde pankkitalletusten ja osakesijoittamisen välimaastossa. Vuokra-asunto on sijoituskohteena alhaisen riskitason instrumentti, jolle saa vakaata tuottoa tasaisella kassavirralla. Oikean tyyppinen asunto oikealla sijainnilla antaa tänä päivänä tuottoa 4-5 prosenttia verojen jälkeen jo ilman arvonnousun huomiointia, mikä on etenkin talletuskorkoihin nähden hyvä tuotto vakaalle sijoitusmuodolle. Tänä päivänä parhaat tuotot asunnolle saa mentäessä hiukan syrjemmälle kasvukeskusten ydinkeskustoista. Pääkaupunkiseudulla mm. pohjoisen radanvarren kehyskaupungeissa Keravalla, Järvenpäässä, Hyvinkäällä ja Riihimäellä kysyntää riittää ja tuottoennusteet liikkuvat pääsääntöisesti 5 prosentin yläpuolella. Kasvukeskusten ydinkeskustoissa laskelmat antavat hieman pienempiä tuottoja, mutta asuntojen arvonnousuodotukset nostavat paremmin kokonaistuotto-odotuksia. Moni mieltää vuokra-asuntosijoittamisen vielä hankalaksi ja työllistäväksi sijoitusmuodoksi. Realia Asuntovuokrauksen kokonaispalvelukonsepti tekee vuokra-asuntosijoittamisen kuitenkin helpoksi. Ostotoimeksiantopalvelumme avulla sijoittaja löytää parhaat sijoituskohteet, joiden vuokrauksen ammattilaisemme hoitavat sujuvasti. Lisäksi hallinnointipalvelumme huolehtii mm. asunnon vuokravalvonnasta tarvittavine maksumuistutuksineen, sopimuksen mukaisista vuokrien korotuksista yms. Lisätietoja saat ammattilaisiltamme. käytettyjen asuntojen myyntihintojen kehitys koko maassa euroa/m Q Q Q Q Q1 Realian ennuste Q2 Lähde: Realia Group ja Logica 5 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

6 Suomen asuntomarkkinat ovat kohtuullisen pienet mutta omaisuuden arvo merkittävä Kansainvälisen mittapuun mukaan Suomen asuntomarkkinat ovat melko vaatimattomat. Asuntojen määrä on n ja Suomen asuntojen kansallisvarallisuuden arvioidaan olevan yli 250 miljardia euroa. Viitisen prosenttia asunnon omistajista vaihtaa vuosittain asuntoa. Tilaa meillä on käytössämme alle 40 m 2 henkilöä kohden, kun keskimäärin Euroopassa tilankäyttö pyörii reilusti yli 50 m 2 :n. Kansallisomaisuuttamme, eli etenkin asunto-osakeyhtiöitämme, kohtaa kesällä uudet haasteet ja mahdollisuudet, kun 1.7. astuu voimaan uusi asunto-osakeyhtiölaki. Kevään yhtiökokouksissa on käsitelty tulevia muutoksia ja tilanteen tasalla olevissa yhtiöissä on jo käynnistetty toimenpiteet lain muutosten ja lisääntyvien tehtävien toteuttamiseksi aikataulussa. Kevään yhtiökokousten puhutuin aihe on varmasti ollut uusi asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiöiden valmistautuminen lakimuutokseen. Yhtiökokouksissa valittujen hallituksien ensimmäinen tehtävä onkin aloittaa nopealla aikataululla taloyhtiön valmistautuminen lakiuudistukseen. Ensisijaisen tärkeää on ymmärtää lakiuudistuksen myötä taloyhtiön ja hallituksen hoidettavaksi tulevat uudet tehtävät ja sopia niiden järjestämisestä yhdessä isännöinnin kanssa. Taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin kannalta selkein ratkaisu on uusia isännöintisopimus vastaamaan uutta tilannetta selkeällä tehtäväluettelolla ja palvelukuvauksilla. Koska uudet tehtävät ovat käytännössä asunto-osakeyhtiön vallitsevaan tilanteeseen liittyviä kertaluonteisia tehtäviä, kuten esimerkiksi yhtiöjärjestyksen ajan tasalle saattaminen tai kertaluonteisia tiettyyn asiaan liittyviä, esimerkiksi osakkaan muutostyöhän liittyvät toimenpiteet, tulisi palvelut hinnoitella toimenpidepohjalta. Useimmissa Suomen :sta suuresta asunto-osakeyhtiöstä toimii ammatti-isännöitsijät, mutta myös noin pienemmän taloyhtiön ja sivutoimisesti isännöidyn suuren yhtiön kohdalta lain vaatimat asiat on hoidettava. Isännöinnin ammattitaidon vaatimustason nousu tuleekin näkymään lähivuosina entistä pienempänä joukkona sivutoimisia isännöitsijöitä. Asunto-omaisuuden johtamiseen ja taloyhtiöiden kehittämiseen tähtäävä toiminta tulee harppaamaan suuria askeleita lähivuosina ja samalla erilaistamaan asuntojen hintoja saman kadun varrellakin. Suomalaiset ovat entistä valveutuneempia taloyhtiöiden asioiden hoitamisessa ja kiinnostuneempia omaisuutensa arvon kehittämisestä. Tämä kehitys näkyy jo esimerkiksi Oulussa. Kunnossapitotarveselvitys hakee muotoaan Uuden asunto-osakeyhtiölain (UAOYL) 7 luvun 1 :n mukainen hallituksen velvoite huolehtia taloyhtiön ja rakennusten kunnossapidon asianmukaisesta järjestämisestä - nimenomaan ennakoivana toimintana - edellyttää taloyhtiöitä selvittämään korjaustarpeet tulevien 5-10 vuoden aikasyklille. Taloyhtiön hallituksen tulee myös laatia esitys kunnossapitosuunnitelmaksi tuleville 5-10 vuodelle. Kunnossapitotarveselvityksen sisällöstä käydään vielä tulevan vuoden aikana keskustelua, mutta sen tulisi antaa riittävät tiedot sekä rakennuksen lähiajan teknisistä korjaustarpeista että asukkaiden viihtyisän asumisen edellyttämistä korjauksista. Kunnossapitotarveselvitys on nähtävä laajasti ja sen on palveltava kiinteistöstrategian luomista mahdollisimman hyvin. Laadinnassa tulisi aina käyttää teknistä asiantuntijaa ja selvityksen yhteydessä tulisi toteuttaa asukaskysely heidän toiveistaan koskien taloyhtiön korjaustoimintaa. Tällä tavalla kunnossapitoselvitys saadaan antamaan riittävät pohjatiedot sekä kiinteistöstrategiatyön aloittamiseksi että kunnossapitosuunnitelman laatimiseksi. Uusi asunto-osakeyhtiölaki lisää korjaustoimintaa lähivuosina Uuden lain mukanaan tuoma velvoite ennakoivasta korjaustoiminnasta sekä kasvava vastuu taloyhtiöiden hallituksille asioiden järjestämisestä luovat painetta vuoden 2011 korjaustoiminnan volyymille. Taloyhtiöiden päätöksenteon kannalta oleellisen merkitykselliseksi nousee tehtävien kunnossapitoselvitysten taso sekä ammattimaisen isännöinnin rooli korjaustoiminnan oikean tason mitoittamisessa. Vaarana uuden lain myötä on, että korjaustoiminnan tarve ylimitoitetaan tai että korjauksia aikaistetaan tarpeettomasti. Ennakoivan toiminnan onnistumisen edellytyksenä tulee olemaan ammattilaisten kyky arvioida korjaustarpeet oikein sekä tunnistaa eri korjaushankkeiden keskinäinen riippuvuus turhien kustannusten välttämiseksi. Jaettaessa korjauksia useammalle vuodelle on tiedettävä niiden keskinäiset riippuvuudet tai jo ensimmäisessä vaiheessa korjattuja asioita voidaan joutua purkamaan ja tekemään uudelleen seuraavien korjauksien yhteydessä. Näin voi tapahtua esimerkiksi suunniteltaessa julkisivujen ja ikkunoiden remontteja tai linjasaneerauksia ja kylpyhuonekorjauksia. 6 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

7 ALUEELLISET ASUNTOMARKKINAT Pääkaupunkiseudun ja lähialueiden asuntomarkkinat Helsingin kantakaupungin alueista Punavuori on noussut jälleen trendihuipulle, mutta Töölö, Ullanlinna ja Munkkiniemi pysyvät tasaisen kiinnostuksen kohteina. Asuntokauppa käynnistyi jo vuoden 2009 loppupuoliskolla ja korkotason vakiinnuttua varsin alhaiseksi kaupankäynti on jatkunut vireänä. Hintataso on noussut pienimmissä asunnoissa jopa 17 prosenttia, mutta suuremmissa nousu on ollut maltillisempi eli nelisen prosenttia. Kevään aikana on tehty jälleen useita arvoasuntokauppoja yli miljoonan euron kohteista. Kantakaupungin muuttajat arvostavat vaivattomuutta ja kysyntää on etenkin peruskorjatuille ja uusille kohteille. Merellisessä Lauttasaaressa on uusia kohteita vielä tarjolla. Kaikille muuttajille on tyypillistä myydä ensin oma ja muuttaa tarvittaessa vuokra-asuntoon uuden kodin löytymistä odottamaan. Itä-Helsingissä on syntymässä tarjonnan puute, joka voi jatkuessaan nostaa hintoja. Koko itäisen Helsingin alueella on tehty alkuvuoden ajan aktiivisesti asuntokauppoja ja tietyillä alueilla, esimerkiksi Laajasalossa, asuntokauppaketjut ovat rakentuneet perinteisen mallin mukaisesti kun uusia asuntoja on ollut saatavilla. Etenkin varttuneempi ikäluokka on siirtynyt uudisasuntoihin, joka on vapauttanut rivi- ja omakotiasuntoja perheellisille. Itä-Helsingin kohtuullinen hintataso vetää muuttajia niin Vuosaaren Kallvikiin kuin Kallion perinteisille pienasuntomarkkinoille. Sipoon, Landbon ja Karhusaaren alueilla myydään nyt aktiivisesti kiinteistöjä ja etenkin uudiskohteet, valmiit ja ennakkomarkkinoinnissa olevat, kiinnostavat ostajia. Rakentamispäätökset aktivoisivat asuntokauppaa kesän aikana. (Kuva: Asunto Oy Sipoon Nikkilänportti) Espoossa asuntokaupan määrä on pysytellyt vuotta aiemmalla tasolla, vain omakotitalojen osalta nähtiin merkittävää kasvua edelliseen vuoteen kauppamäärissä. Kerrostalo- ja rivitalohuoneistojen keskineliöhinta jatkoi kehitystään noususuuntaisesti. Alkuvuonna keskineliöhinta nousikin jopa prosenttia verrattuna vuoden 2009 vastaavaan ajankohtaan. Kerrostalohuoneistojen keskineliöhinnassa päädyttiin maaliskuun lopussa euron tietämille ja rivitalohuoneistojen vastaava oli euron tuntumassa. Keskimääräiset myyntiajat puolittuivat verrattuna vuoden 2009 vastaavaan ajankohtaan ja Espoossa myytyjen kaikkien vanhojen asuntojen keskimääräinen myyntiaika oli jopa alle 30 vuorokautta. Alkuvuonna liikkeellä ovat olleet erityisesti perheet, jotka olivat jo myyneet oman asuntonsa ja heillä oli kiire löytää uusi asunto tilalle, mutta myös nuoret ensiasunnonostajat olivat aktiivisia. Ensiesittelyillä asiakkaita riitti aivan tungokseen asti. Markkinoilla on havaittavissa rauhoittumista kiire hellittää, kun omaa asuntoa ei ole vielä myyty, joten odotamme myyntiaikojen pidentymistä ja hintakehityksen tasaantumista kesän aikana. Espoossa muuttajilla on toiveissa löytää uudehkosta taloyhtiöstä hyväkuntoinen, vaaleasävyinen ja muuttovalmis koti koulujen, palvelujen ja hyvien liikenneyhteyksien läheltä. Erityisen kysyttyjä ovat Olarin, Leppävaaran, Mankkaan tai Matinkylän alueen asunnot. Taloyhtiön kunto ja tehdyt remontit vaikuttavat ostajien ostopäätökseen erityisen paljon. Tammi-maaliskuun välisenä ajanjaksona tonttikauppoja tehtiin jopa 60 % edellisvuotta enemmän ja kysyntää rakennuspaikoille on paljon vielä enemmän. Kysyntä on hyvin yksilöityä sijainnin osalta. Tonteista ollaan valmiita maksamaan euroa, rakennusoikeudesta, tontin koosta ja sijainnista riippuen. Vantaalla välittäjien tekemien asuntojen kauppaa rekisteröitiin ensimmäisellä kvartaalilla lähes 10 prosenttia viime vuotta enemmän. Sekä kysyntä että kauppa ovat jakautuneet niin uusiin kuin käytettyihinkin asuntoihin ja hintaerot ovat kasvaneet hyväkuntoisten uusien ja remontoitavien asuntojen välillä. Myös alueelliset hintaerot ovat kasvaneet. Vantaan kaupunki tekee aktiivisesti kaavoituksellisin ratkaisuin hyvää työtä alueiden arvostusten nostamiseksi. Länsi-Vantaalla uudisasuntojen tuotanto on virinnyt ensimmäisten joukossa ja kysyntä on kovaa. Jo Itä-Vantaan markkinat ovat normaalimmat, ja siellä on myös käytettyjä asuntoja myynnissä enemmän. Vantaalla suunnitellaan Leinelän alueen tulevaisuutta ja pohdiskellaan Kehäradan tulevaisuuden vaikutusta. Keski-Uudellamaalla alkuvuoden kaupankäynti ei ole ollut yhtä vilkasta kuin pääkaupunkiseudulla, mutta kesästä odotetaan erityisen aktiivista muun muassa lumisen talven väsyttämien seniorikansalaisten kanssa. Samaan aikaan kun varttuneemmat etsivät helpompaa asumismuotoa, lapsiperheet kaipaavat omaa pihaa ja ensimmäisten helteiden myötä kaupankäynti onkin startannut. Vaikka muuttaminen tapahtuu pääasiassa tutun alueen sisällä, vetävät edullisemmat hinnat perheitä kauemmaksi keskustoista ja radanvarsia pitkin kohti Mäntsälää. Keravan, Tuusulan ja Järvenpään pientalokauppaa hidastaa tarjonnan puute. 7 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

8 Tampereen aktiivisuus siirtyy loma-asuntokohteisiin Alkuvuosi on ollut Tampereen alueella aktiivista asuntokauppa-aikaa ja pieni hintapiikki ilmaantui pienten asuntojen hintoihin alkukeväällä. Etenkin sijoittajat ovat olleet kiinnostuneita pienistä asunnoista pääkaupunkiseudun tyyliin, mutta tilanne on kesää kohti normalisoitunut. Kokonaistarjonta on riittämätön markkinakokoon nähden ja kun uudistuotantoa valmistuu vasta ensi vuoden puolella, voi loppukesää kohden syntyä painetta hinnannousulle. Loma-asuntokauden alkumerkit ovat luoneet odotuksia erittäin vilkkaasta kesästä. Näsijärvi pysyy halutuimpana, mutta Pyhäjärvi ja ympäristökuntien järvialueet kiinnostavat tuntuvasti uusia loma-asunnon etsijöitä. Turussa nuoret tekevät eniten asuntokauppoja Turussa vallinnut tarjonnan niukkuus nosti markkinahintoja muutamalla prosentilla viime vuoden lopulla, mutta alkuvuosi on käynnistynyt positiivisemmissa merkeissä ja tarjonnan kasvu on stabiloinut hintakehitystä ja rauhoittanut asuntomarkkinoita. Markkinavolyymi kasvoi kymmenisen prosenttia vuodentakaisesta tilanteesta ja yhtenä erittäin aktiivisena ostajaryhmänä ovat nuoremmat ikäpolvet, eli alle 34-vuotiaat ostajat. Tätä yliopistokaupungille tyypillistä ikäluokkaa on aktivoinut asuntokaupoille etenkin edullinen asuntolainan korkotaso ja kohonneet vuokrat. Kevään edetessä perheasunnot ovat olleet suuremman kiinnostuksen kohteena ja pientalojen paras sesonki on edessä, mikäli Turun alueen telakkateollisuuden tilanne pysyy kohtuullisena. Uusia merkittäviä tilauksia odotellaan vielä, eivätkä Salon työmarkkinauutiset voi olla vaikuttamatta Turun markkinaan. Oulussa rakennetaan uusia asuntoja kaupungin parhaille paikoille Oulu kulkee markkinana omaa polkuaan viime vuoden alkukuukausista aktiivisuus asuntokaupoissa on kasvanut merkittävästi. Yli 30 prosentin kasvu on lisäksi monipuolisempaa kuin edellisenä vuonna, sillä nyt myös perheasunnot ovat vaihtaneet omistajia. Kysyntään nähden niukka tarjonta on hieman nostanut hintoja ja lyhentänyt myyntiaikoja. Ostajat hakevat ensisijaisesti uudehkoja tai vähintään äskettäin remontoituja huoneistoja keskeisesti sijaitsevilta alueilta. Oulussa asuntojen hinnat ovat jo lähteneet erilaistumaan voimakkaasti taloyhtiön kunnon perusteella ja samaa kehitystä tullaan näkemään jatkossa myös muissa suurissa kaupungeissa. Kaupungin keskustan tuntumaan Etelätulliin, Länsi-Toppilaan ja Värttöön rakennetaan uusia asuntoja, jotka tulevat parantamaan tarjontatilannetta. Oulussa työllisyystilanteen odotetaan pysyvän stabiilina ja talouden kehittyvän muun maan mukana. Kun uudistarjontaa ei ole markkinoille ilmaantunut, ovat jyväskyläläiset lähteneet kysymään omakotitontteja ja rakentamispäätöksiä tullaan varmasti tekemään runsaasti kesän ja syksyn aikana, mikäli nykyinen työllisyystilanne säilyy. Lahdessa omakotitalot vaihtavat omistajaa ja sijoittajat etsivät yksiöitä Lahden työttömyystilanne heijastuu alkuvuoden asuntokauppoihin. Sijoittajat etsivät yksiöitä ja pieniä kaksioita ja etenkin yksiöiden hinnat ovat nousseet vuodessa lähes 20 prosenttia. Vuosina nähty pieni hintatason notkahdus on nyt kääntynyt, yksiöitä lukuun ottamatta, maltilliseen kasvukehitykseen. Talven jälkeen tarjonnan määrä on kasvanut, mutta kauppamäärät ovat markkinaan nähden pienet. Kysyntää on paljon alle 200 tuhannen euron taloille, kun taas lähiöiden kolmioiden myyntiajat ovat pitkiä. Uudisasuntokohteita on rakenteilla kolme, jotka tulevat valmistuessaan parantamaan tarjontatilannetta. Kesällä tarjonta paranee omakotitalo- ja vapaa-ajan asuntojen tullessa myyntiin. Kuopiossa on vetovoimaa Kesän asuntomessukaupunki Kuopio on jatkanut vakaata, joskin hidasta kehittymistään. Maakunnan alueella on meneillään lukuisia rakennushankkeita julkisen ja yritystoiminnan, kuten myös uudisasumisen tiimoilta ja muutaman prosentin muuttovoittoisuus leimaa Savon sydäntä. Kuopio on selvinnyt finanssikriisien myllerryksestä kohtuullisen helposti alueen suurimpien työllistäjien ollessa yhteiskunnallisia ja yksityisiä palvelualoja raskaan vientiperusteisen teollisuuden sijaan. Asuntokauppa on ollut erittäin aktiivista kevään aikana on tehty jopa puolta enemmän kauppoja, kuin vastaavina kuukausina vuosi sitten. Kuopion positiivisen kasvuvireen kehitys jatkuu ja muuttoliike lähikunnista tulee lisääntymään. Kesästä odotetaan vilkasta matkailijakautta ja varmasti myös alueen mökkikauppa pysyy maan kärkitasolla. Jyväskyläläiset rakentavat vaikka itse, jos muuten ei saa uutta Jyväskylässä asuntokauppaa on tehty varsin hiljalleen ja patoutunutta tarvetta on olemassa. Niukkaakin niukempi tarjonta lyhensi kevään myyntiaikoja, mutta kauppamäärät olivat alhaiset. Viime kevääseen verrattuna tarjolla olevia vaihtoehtoja oli puolet vähemmän. Asunnonvaihtopäätöstä ei tehdä hätäisesti, vaan odotetaan aikoja parempia. 8 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

9 TOIMITILAT Vuosi 2009 oli Suomen taloudelle historiallisen rankka, Suomen talouden heikkeneminen vuonna 2009 osoittautui odotettua jyrkemmäksi bruttokansantuotteen pudotessa peräti 7,8 % edellisvuodesta. Pudotus oli rajuin sitten vuoden Kansainvälisestikin verrattuna BKT:n lasku oli raju, sillä EU:n jäsenmaista ainoastaan Baltian maiden taloudet kärsivät enemmän. Viennin romahdus vei teollisuustuotantomme historiallisen jyrkkään alamäkeen, mistä toipuminen tullee olemaan hidasta. Tehdasteollisuuden kiinteät investoinnit laskivat vuonna 2009 noin 40 %, eli enemmän kuin kertaakaan sotiemme jälkeen. Tuotannon supistuminen ja 2000-luvun alussa alkanut työvoiman väheneminen teollisuudessa ja palvelualojen kansatalouden suhteellisen osuuden kasvu kiihdyttivät rakennemuutosta vuosina mutta kotimaa on kullan kallis vai onko? Vuonna 2009 käytettävissä olevat tulot laskivat yli 9 % edellisvuodesta, mutta yksityinen kulutus laski vastaavasti vain prosentin. Alhainen inflaatio ja historiallisen matala korkotaso sekä jatkuvasti vahvistunut kuluttajien luottamus talouteen kompensoivat yksityistä kulutusta. Vähittäiskaupan myynnin arvo oli ainoastaan 1,6 % edellisvuotta heikompi, ja maaliskuun 2010 myynti nousi jo 6,8 % vuodentakaisesta. Erityisesti teollisuustuotteiden riittämätön kysyntä on rajoittanut talouskasvuamme eniten, mutta teollisuustuotanto ja vienti ovat jo kääntyneet kasvuun vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Rahoituksen saaminen on helpottunut eikä sitä pidetä merkittävänä esteenä yritystoiminnalle tai yksityisille hankinnoille. Rakentamisessa uusien tilausten määrä on elpymässä vähitellen, mutta tilauskanta on edelleen ohut. Asuntotuotannon ripeä kasvu on jo selvästi havaittavissa, mutta toimitilarakentaminen supistuu edelleen, minkä vuoksi rakentamisen määrän ennustetaan vähenevän vielä 2 % tänä vuonna (lähde: RT). Henkilöstömäärien lasku teollisuudessa ja palvelualoilla on hidastunut, kun taas rakentamisessa odotetaan henkilöstön määrän kääntyvän jo 0,4 %:n kasvuun syksyllä Talous elpyy kangerrellen kesää kohti, mutta parempia aikoja odotellaan Teollisuuden tuotantomäärät Suomessa alkoivat kasvaa maltillisesti ennen vuodenvaihdetta niukasti piristyneen tilauskannan myötä. Myönteisistä suhdannenäkymistä huolimatta talous elpyy tänä vuonna kangerrellen ja ajoittaiset takaiskutkin ovat mahdollisia. Talous, joka on toiminut pitkälti kotimaisen kysynnän ja palvelutuotannon varassa, alkaa kuitenkin vähitellen saada tukea vienti- ja teollisuustuotannosta. Suomen vienti kasvaa hitaammin kuin vientimarkkinat, sillä orastavan globaalin talouskasvun vetureina toimivat kehittyvät taloudet, Kiina etunenässä, kun taas vientimme kannalta tärkeän EU-alueen kasvuvauhti on jäänyt kaikkein heikoimmaksi. Tämä tulee vaikeuttamaan maamme talouden vakautumista ja kasvua. Suomen kansantalouden tulisi varautua nopeasti rakenteellisiin muutoksiin, sillä vaikka investoinnit maailmalla lisääntyvätkin, ei kysyntä Suomen vientituotantoa kohtaan välttämättä palaudu ennalleen. Kreikan kriisi olisi toteutuessaan tuonut merkittäviä ongelmia asuntorahoitukseen ja myös suomalaisille asuntomarkkinoille. Onneksi uhka tästä kriisistä on toistaiseksi väistynyt. Kiinteistöinvestoinnit Pohjolassa myötätuulessa Suomi pitää perää Vuoden 2009 sijoitusvolyymi Suomessa jäi ennätysalhaiseksi, vajaaseen 1,7 miljardiin euroon, vaikka viimeinen vuosineljännes olikin vuoden aktiivisin. Ulkomaiset investoinnit vähenivät dramaattisesti vuonna Tähän vaikutti muun muassa se, ettei Suomessa tullut pakkomyyntien kautta tai muutoin tarjolle kohteita selvästi nousseilla tuottovaateilla, kuten esimerkiksi Lontoossa ja eräillä muilla Euroopan markkinoilla tapahtui. SIJOITUSKAUPAN VOLYYMI KVARTAALETTAIN Q Q SUOMI - POHJOLA - EUROOPPA 12 mrd, Pohjola mrd, Eurooppa Pohjola Suomi Eurooppa Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Lähde: Realia Management ja CB Richard Ellis 9 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

10 Investointimarkkinat käynnistyivät vuonna 2010 Suomessa vaimeasti, kun kokonaisinvestoinnit ylsivät ensimmäisen vuosineljänneksen aikana vain noin 280 miljoonaan euroon (lähde: KTI). Se on alhaisin kvartaalivolyymi vuosiin, sillä edellisvuonnakin samaan aikaan ylitettiin niukasti 300 miljoonaa euroa. Vuoden 2009 viimeisen neljänneksen, joka yleensä on vuoden vilkkain, kaupan volyymistä (700 miljoonaa euroa), jäätiin lähes 70 %. Kotimaisten sijoitusten osuus oli alkuvuonna 75 % ja ulkomaisten 25 %. Pohjoismaat keskimäärin pärjäsivät paremmin, kun kokonaisvolyymi ylitti kolme miljardia euroa, missä kasvua edelliseen vuoteen ( 1,0 MRD Q1/2009) oli yli 200 % ja edelliseen neljännekseen verrattuna laskua noin 14 %. Ilman Suomen osuutta muiden Pohjoismaiden kiinteistösijoitusvolyymi säilyi edelliseen kvartaaliin nähden ennallaan. Uusia kiinteistökauppoja vireillä laajalti Euroopassa Koko Euroopan ensimmäisen kvartaalin kiinteistösijoitukset vuonna 2010 olivat 19,1 miljardia euroa, mikä on 66 % enemmän kuin edellisvuoden ensimmäisen neljänneksen aikana, mutta odotetusti lasku edelliseen kvartaaliin oli huomattava (-26 %), kun vuoden vaihteen vilkas kaupankäynti nosti kokonaiskiinteistöinvestoinnit 25,7 miljardiin euroon. Sijoitusmarkkinat vilkastuivat alkuvuonna eniten Saksassa, Espanjassa ja Portugalissa. Myös Pohjoismaissa aktiivisuus lisääntyi muuhun Eurooppaan nähden. Ranskassa ja Englannissa investointiaktiivisuus jäi melko vaisuksi, edellisen vuoden ensimmäisen kvartaalin tulos ylitettiin, mutta vuoden 2009 keskiarvosta jäätiin. Sijoitukset liiketiloihin ovat nousseet merkittävään asemaan ohi toimistokohteiden Euroopassa, kun liiketilojen osuus kokonaisvolyymistä oli 42 %. Liikekohteiden suuri paino sijoitusvolyymistä on Suomessa jatkunut jo pitkään. Yhtenä syynä tähän on ollut kiinnostavan toimistomarkkinamme pienuus. Toinen huomattava piirre Euroopan sijoitusmarkkinoilla alkuvuonna oli isojen kiinteistökauppojen määrän kasvu, kun ainakin 12 yli 200 miljoonan euron kohdetta vaihtoi omistajaa Q1/2010. Investointiaktiivisuuden uskotaan kuitenkin lisääntyvän vuoden 2010 aikana, sillä neuvotteluja uusista kaupoista käydään laajalti. (lähde CB Richard Ellis) Kiinteistösijoitusten rahoitus helpottuu Kiinteistösijoittamisen pullonkaulaksi ei enää niinkään muodostu rahoitus, kuten vielä vuosi sitten, vaan muut tekijät vaikuttavat tällä hetkellä melko verkkaiseen kiinteistökauppaan. Nordea on perustanut kiinteistörahoitusyksikön, jonka tehtävänä on kasvattaa pankin osuutta tällä toimialalla. Vaikka rahoituksen ehdot ovat tiukentuneet muutaman vuoden takaisesta, niin rahoittajat ovat kyllä kiinnostuneita, jos luototusasteet ovat kohtuulliset, laina-ajat pysyvät 3 ja 7 vuoden välillä (pidemmätkin laina-ajat ovat mahdollisia, jos sovitaan hinnantarkistuksesta esimerkiksi viiden vuoden kohdalla), ja kohteen muut reunaehdot ovat kunnossa, toteaa yksikönjohtaja Timo Nyman Nordean Rakennus- ja kiinteistörahoitusyksiköstä. Investoinnit asuntokiinteistöihin ovat kasvaneet huomattavasti viime aikoina, ja niiden osuus kokonaissijoitusvolyymistä on noussut merkittäväksi. Olemme viime vuosina nähneet kotimaisen asuntorahastobisneksen synnyn. Vaikka kyse onkin suhteellisen uudesta kiinteistösijoittamisen muodosta Suomessa, on rahoittajia löytynyt, sanoo Nyman. Tämä on mielestäni esimerkki siitä, että pohjoismaisilla pan- Paluu rahoitusratkaisuista kiinteistösijoittamiseen Sijoittajien kiinnostus kohdistuu edelleen parhaisiin kohteisiin ja etusijalla ovat kiinteistöt, joissa vuokralaisilla on hyvä vuokranmaksukyky ja pitkät vuokrasopimukset. Selvä muutos on kuitenkin ollut nähtävissä siinä, että pelkän pitkän sopimuksen asemesta sijoituskohteen todelliset kiinteistökohtaiset ominaisuudet ovat taas nousseet arvoonsa verrattuna muutaman vuoden takaisen ylikuumentuneen markkinan arvostuksiin. Tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajat ja erityisesti rahoittajat hyväksyvät nyt sijoituskohteissa myös selvästi alle 10 vuoden vuokrasopimukset, mikäli kohteen sijainti ja rakennuksen teknis-toiminnalliset ominaisuudet ovat käyttötarkoitukseen nähden laadukkaita. Tällöin huomio kohdennetaan sijoituskohteen todellisiin ominaisuuksiin perustuvaan jälleenvuokrausriskiin; toki edelleen alkutilanteen vuokralaiselta edellytetään suurta luotettavuutta vuokrakauden vuokratuoton riskin minimoimiseksi. 10 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

11 keilla on myös viime vuosina ollut halua ja kykyä rahoittaa kiinteistöjä, jos heidän mielestään rahoitukseen liittyvät riskit voidaan hallita, jatkaa Nyman. Priimasta hieman tingitty laatu kiinnostaa myös maakunnissa Tarjontaa halutuista kohteista on niukasti, mikä näkyy kaupankäynnissä. Kun sijoittajien haluamia ja rahoittajien edellyttämiä hyviä sijoituskohteita ei ole ollut riittävästi tarjolla, on kysyntä kohdistunut laadultaan hieman heikompiin kohteisiin. Ostopaineet ovat näissä tapauksissa näkyneet paikoin vähän ennakoitua alempina tuottovaateina ja tämän luokan (Prime miinus) kohteiden hienoisena arvonnousuna. On kuitenkin varsin haasteellista koettaa ennakoida, missä kohteissa edellä kuvattu luokankorotus voisi tapahtua, ja siksi vasta kaupankäynti kohdekohtaisesti osoittaa sen markkinahinnan. Tämä parhaiden kohteiden tarjonnan niukkuuden aiheuttama kysynnän leviäminen laajemmalle hyviin, ei kuitenkaan parhaiden veroisiin kohteisiin, on jo toteutunut Englannissa laajemminkin ja osin myös eräissä muissa Euroopan isoissa markkinoissa, mutta ei vielä merkittävästi Suomessa, ja tuskin ennen vuokramarkkinanäkymien selkeää paranemista tapahtuukaan. Tuottovaateiden nousu on parhaissa kohteissa Suomessa pysähtynyt, ja ehkä joissain tapauksissa voidaan jo puhua lievästä tuottovaateiden laskusuunnasta. Alentuneet tuottovaatimukset kohdistuvat toistaiseksi Englantia lukuun ottamatta niin Suomessa kuin muuallakin Euroopassa vain parhaisiin kiinteistöihin. Kotimaisten institutionaalisten sijoittajien lisäksi myös yksityiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia muuten hiljaisilla markkinoilla. Kuten viime syksyn katsauksessamme jo ounastelimme, ovat paikalliset ja alueelliset sijoittajat aktivoituneet ostamaan paikoin hieman isompiakin kohteita. Tällöin muutaman sadan tuhannen euron arvoisen kunnan pääraitin liikehuoneiston ja teollisuusalueen hallikiinteistön asemesta on hankittu jopa useiden miljoonien keskustakohteita. Mihin menet sijoitusmarkkina? Vaikka tunnelmat kiinteistömarkkinoilla ovat vähitellen paranemassa, ei huomattavaa investointien kasvua Suomessa kuitenkaan ole odotettavissa vuonna 2010, sillä parhaiden kohteiden niukka tarjonta ja haasteellinen toimistomarkkina hidastavat markkinan viriämistä. Vuokramarkkinan elpyminen ei ole vielä alkanut ja varsinkin toimistojen osalta markkina elpyy hitaasti. Liikekiinteistöjen ennakoidaan olevan tänäkin vuonna kiinnostavin sijoituskohde, myös kiinnostuksen logistiikka- ja asuntokiinteistöihin uskotaan säilyvän hyvänä jopa kasvavan. Mikäli yritysten luopuminen omista omistetuista toimitiloistaan sale and lease back järjestelyllä yleistyy tänä vuonna, luo se hyviä sijoitusmahdollisuuksia sijoittajille, mikä saattaa vaikuttaa markkinan piristymiseen ja investointivolyymin kasvuun odotettua nopeammin. Ulkomaisten sijoittajien aktiivisuus sijoitusmarkkinoilla ostajina jäänee melko vaatimattomaksi myös 2010, sen sijaan myyjänä voi olla yhä useammin ulkomainen omistaja. 11 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

12 YHTEYSHENKILÖT Risto Kyhälä Realia Group Oy Toimitusjohtaja Puh Jani Nieminen Realia Group Oy Varatoimitusjohtaja Puh Merja Siivonen Huoneistokeskus Oy Kenttäjohtaja Puh Mikko Parikka SKV Kiinteistönvälitys Oy Kenttäjohtaja Puh Lasse Käck Realia Management Oy Management & Asuntovuokraus Johtaja Puh Seppo Koponen Realia Management Oy Arviointi & konsultointi Johtaja Puh Irma Jokinen Realia Management Oy Research and Marketing Puh Alexandra Naumanen Realia Group Oy Viestintäpäällikkö Puh Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

13 Yhteystiedot Toimitusjohtaja Risto Kyhälä Kenttäjohtaja Merja Siivonen Liiketoiminnan kehitysjohtaja Jukka Rantanen Espoo Anne Seppänen Helsinki Sari Kantele Ullanlinna, Töölö, Punavuori, Kruununhaka, Lauttasaari, Munkkiniemi Jouni Korhonen Haaga, Hakaniemi, Herttoniemi, Kallio, Malmi, Oulunkylä, Pasila Hyvinkää, Antti Vihavainen Hämeenlinna, Antti Toivanen Iisalmi, Jofogo Oy, Jouko Kuosmanen (017) Imatra, Pirjo Hauhia Joensuu, Petteri Kolmonen Jyväskylä, Erkki Huuska Järvenpää, Timo Voutilainen Kajaani, Kainuun KWK Oy, Kari Wiik Kauniainen, Anne Seppänen Kerava, Timo Voutilainen Kirkkonummi, Tiina Rapola-Heinonen Kotka, Ritva Kauranen Kouvola, Kuusankoski, Airi Laakso Kuopio, Siilinjärvi, Arvo Hyvärinen Kuusamo - Ruka, Hannu Hietala Lahti, Hollola, Ari Nikkinen Lappeenranta, Mika Inkeröinen Levi Olos, Kirsi Logje Lohja, Matti Kupari Loviisa, Anne Idman Mäntsälä, Timo Voutilainen Nurmijärvi, Klaukkala, Timo Voutilainen Oulu, Hannu Hietala Pori, Pipsa Sarin Porvoo, Anne Idman Riihimäki, Tarja Grönroos Rovaniemi, Ilkka Jänkälä Sastamala, Arto Vormisto Savonlinna, Marjut Konsti Sipoo, Jouni Korhonen Tampere Paikallisjohtaja, Antti Toivanen Hämeenkatu, Tuija Järvi Hervanta ja Sammonkatu Teija Koskinen Lielahti ja Kuninkaankatu, Ulla Myllyniemi Turku Linnankatu, Juha Räsänen Maariankatu, Mika Räsänen Tuusula, Timo Voutilainen Vaasa, Johan Lillbroända Vantaa, Timo Voutilainen Varkaus, Antero Immonen etunimi.sukunimi@huoneistokeskus.fi Toimitusjohtaja Risto Kyhälä Kenttäjohtaja Mikko Parikka Pääkaupunkiseutu, Uusimaa, Satakunta, Häme, Itä-Suomi Aluejohtaja Marko Vierto Pohjois-, Keski- ja Länsi-Suomi, Turun seutu ja Eteläkärki Alavus, Marko Vierto Anjalankoski, Juha Tapiola Espoo, Sari Saurus Eura, Juha Lehtonen Forssa, Jukka Mattila Hanko, Minna Lindfors Helsinki, Mikko Ranta Hyvinkää, Sanna Väisänen Iisalmi, Esko Koistinen Ilmajoki, Jarkko Salovaara Imatra, Tiina Kytösalmi Inkoo, Stella Limnell-Lindholm Joensuu, Hannu Mertanen Juva, Hannu Davitsainen Jyväskylä, Sami Nivala Jämsä, Päivi Huttunen Järvenpää, Tero Saloniemi Kankaanpää, Henna Kenttä Karjaa, Raasepori Ralf Lindén Karkkila, Seppo Väli-Klemelä Kauhajoki, Elina Lehtineva Kausala, Juhani Närkki Kemi, Helena Lampela Kemiönsaari, Per Bodö Keuruu, Maiju Mäkelä Kokkola, Johanna Lakanen Kotka, Risto Laaksonen Kouvola, Juhani Lupunen Kuopio, Irja Luomi Kuusamo - Ruka, Raija Niemelä Lahti, Jorma Salonen Lappeenranta, Auli Virtanen Lapua, Sirkku Koski Lohja, Taru Leino Mikkeli, Kai Weckström Nivala, Leo Myllylä Nummela, Juha Hänninen Oulu, Raija Niemelä Parkano, Matti Heikkinen Pieksämäki, Antti Kauppinen Pori, Rauno Vuolle Raahe, Raija Niemelä Rauma, Arto Felin Riihimäki, Jukka Laitinen Rovaniemi, Raija Niemelä Salo, Leena Tuijula Savonlinna, Mikko Parikka Seinäjoki, Marko Vierto Tammisaari, Raasepori Ralf Lindén Tampere, Kullervo Taivalaho Tornio, Matti Lampinen Turku, Pirkko Paatelo Vaasa, Jan Snickars Vantaa, Sari Heinonen Varkaus, Eero Sutinen Ylivieska, Eljas Rantala Ähtäri, Marko Vierto Äänekoski, Tuija Savolainen etunimi.sukunimi@skv.fi Puheluhinnat 0207-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/min + 6,9 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/min + 16,9 snt/min (alv 22 %). Puheluhinnat 010-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 2 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 14,9 snt/min (alv 22 %). 13 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

14 Toimitusjohtaja Risto Kyhälä Varatoimitusjohtaja Jani Nieminen Talous- ja HR-johtaja Ari Rantala Johtava lakimies Matti Ruohonen Ober-Haus, kansainvälinen liiketoiminta Peter Gage Morris Markkinointijohtaja Krista Ruohonen Viestintäpäällikkö Alexandra Naumanen Toimitusjohtaja Risto Kyhälä Varatoimitusjohtaja Jani Nieminen Toimitilat Helsinki, Mikko Halme Lahti, Jorma Vauhkonen Tampere, Jukka Joensivu Kuopio, Raimo Hallman Oulu, Jorma Kinnunen Arviointi ja konsultointi Helsinki, Seppo Koponen Lahti, Juha Kirvesmies Kuopio, Tuomo Salo Tampere, Leena Aaltonen Management Pääkaupunkiseutu, Pia Jaakola Kuopio, Tarja Korhonen Turku, Heikki Laurila Raisio, Heikki Laurila Tampere, Marjo Kilpinen *Realia Asuntovuokraus on osa Realia Managementia. Johtaja, Lasse Käck Pääkaupunkiseutu, Sari Halkosalmi Suurasiakkaat, Nina Stenberg Hyvinkää, Jussi Lindholm Kuopio, Matti Koivisto Lahti, Jorma Salonen Oulu, Jukka Moilanen Tampere, Samuel Riippa Turku, Heikki Laurila Jyväskylä, Ismo Savolainen Toimitusjohtaja Risto Kyhälä Varatoimitusjohtaja Jani Nieminen Aluejohtajat Veijo Haapala Esko Lehtonen Marko Liikanen Espoo Tapiola, Mika Laakkonen Niittykumpu, Reino Sukupolvi Eura, Ismo Timonen Forssa, Jari Sava Haapajärvi, Timo Kumpu Hamina, Marja-Liisa Holopainen Helsinki Eevankatu, Jarmo Malkakorpi Fredrikinkatu, Jarmo Niemelä Haagan Isännöintipalvelut Oy Kaupintie, Timo Yrjönen Kisällintie,Tuomo Nenonen Mannerheimintie, Mikko Sädevuori Vänrikki Stoolin katu, Jarmo Kauranen Hyvinkää, Unto Juvela Hämeenlinna, Heikki Pirhonen Iisalmi, Tuula Falin-Repo Ilmajoki Inkoo, Mikael Blixt Joensuu, Hannu Hautanen Jyväskylä, Ismo Savolainen Jämsä, Olli Kaipomäki Järvenpää, Esko Kuparinen Kajaani, Risto Muranen Kankaanpää, Jouko Kuuri Karhula, Risto Helanne Karjaa, Marja Tikkanen Karkkila, Topi Nissinen Kausala, Risto Pöysä Kemi, Jukka Halttunen Kiuruvesi, Matti Koivisto Kokkola, Timo Kumpu Kotka, Risto Helanne Kouvola, Risto Pöysä Kuopio, Matti Koivisto Kuusamo, Vuokko Kurvinen Lahti, Antero Joki Lappeenranta, Auli Meuronen Lapua, Merja Talvitie Lohja, Juha Alasalmi Mikkeli, Mika Pesonen Nummela, Riitta Ratvio Oulu, Tommi Ruotsalainen Pieksämäki, Mika Pesonen Pietarsaari, Timo Kumpu Pori, Jouko Kuuri Porvoo, Hannu Ahola Rauma, Ari Kuula Riihimäki, Risto Vuori Rovaniemi, Arto Ranta Salo, Erik Lönnblad Sastamala, Paula Koskinen Seinäjoki Marttilantie,Vesa Mäkelä Koulukatu, Pirkko Lakso Sotkamo, Risto Muranen Tampere, Pekka Hanhimäki Tornio, Jukka Halttunen Turku, Marja-Leena Mansikkaniemi Vaasa, Bjarne Dahlback Vantaa, Kaisu Greus Varkaus, Anne Eronen Äänekoski, Ismo Savolainen Puheluhinnat 0207-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/min + 6,9 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/min + 16,9 snt/min (alv 22 %). Puheluhinnat 010-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 2 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 14,9 snt/min (alv 22 %). 14 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010

15 Realia Group Oy Markkinakatsaus Kesä 2010