Häiriötilanteiden hallinta taloyhtiöissä

Transkriptio

1 Häiriötilanteiden hallinta taloyhtiöissä Oulu Katri Salokorpi Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Koulutuksen aiheet HALLINTAANOTTO Millä perusteilla hallintaanotto tulee kyseeseen Millainen päätöksentekoprosessi hallintaanottoon liittyy Miten tiedoksiannot kannattaa toimittaa Miten päätöksentekoon vaikuttaa esimerkiksi huoneisto-osakkeiden myynti tai osakkaan konkurssi Miten hallintaanottopäätös laitetaan täytäntöön Hallintaanotetun huoneiston vuokraamisessa huomioitavia seikkoja TALOYHTIÖ VUOKRANANTAJANA Häiriötilanteisiin puuttuminen asuin- ja liikehuoneiston vuokrauksessa Irtisanomisen ja purkamisen edellytykset ja toimittaminen Häätö ja muut tuomioistuinprosessit Tuomion täytäntöönpano 2

3 Hallintaanotto 3

4 Johdatukseksi Hallintaanotto on asunto-osakeyhtiölaissa (8 luku) säädetty erityinen pakkokeino Osakkeenomistaja menettää huoneiston hallinnan yhtiölle Ei vaikuta omistusoikeuteen tai esim. äänioikeuteen Kesto enintään kolme vuotta Lasketaan siitä, kun yhtiö tosiasiallisesti saanut hallintaansa, ellei yhtiökokous päätä muuta Menettely tiukan määrämuotoista

5 Esimerkki vaiheista Taloyhtiön hallitus päättää antaa osakkaalle / asukkaalle varoituksen Isännöitsijä laatii kirjallisen varoituksen Varoitus annetaan tiedoksi Jos ei oikaisua, yhtiökokous koolle päättämään hallintaanotosta Yhtiökokouspäätöksen tiedoksianto (60 pv päätöksestä) Moiteoikeus kanneteitse (30 pv tiedoksiannosta) Jos päätöstä moititaan, edetään käräjäoikeuteen Häätö 5

6 Millä perusteilla hallintaanottoon? 6

7 Perusteet ja niiden olennaisuus Olennaisuuskriteeri Koskee kaikkia hallintaanottoperusteita Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys (AOYL 8:2.2 ) vähäisyys arvioidaan kokonaisuuden valossa ja käytännössä eri tavoin riippuen siitä, mikä on hallintaanoton peruste näyttötaakka on yhtiöllä yhtiön pitää tarvittaessa pystyä näyttämään toteen, että hallintaanoton perusteena käytettävällä menettelyllä on ollut vähäistä suurempi merkitys Käytännössä yhtiön tulee varautua näyttövelvoitteen täyttämiseen jo ennen hallintaanottoon tähtäävän varoituksen antamista. Erityisen tärkeää on näytön kerääminen hallituksen varoituksen ja hallintaanotosta päättävän yhtiökokouksen välisenä aikana. 7

8 Perusteet ja niiden olennaisuus 1) Vastikkeenmaksun ja hallintaanottomenettelystä aiheutuneiden kustannusten laiminlyönti 3 kuukauden vastikerästi (Vaasan HO nro 546) Hallintaanotto käyttökorvausten (sauna-, autopaikka- ja pesutupamaksut) osalta edellyttää yhtiöjärjestysmääräystä 2) Käyttötarkoituksen vastainen käyttö Yhtiöoikeudellinen käyttötarkoitus ratkaisee KKO 1974 II 10: Asuinhuoneiston käyttö myös hammaslääkärin ammatin harjoittamiseen (ei hallintaanottoperuste) KKO nro 408: Asuinhuoneiston yhteydessä olleen huoneiston käyttö toimistona (katsottiin olleen hallintaanottoperuste) 8

9 Perusteet ja niiden olennaisuus 3) Huono hoito yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuu konkreettista haittaa esim. hajuhaitta, pinnoitteiden huonosta hoidosta aiheutuvat vahingot, huoneiston pito kylmillään 4) Häiritsevä elämä (vastuu myös luvallisista vieraista) Turun HO nro 1767: Kovaääninen radion soitto iltaisin ja öisin, rymistely, ovikellojen soitto, puukon pudotus kahdesti naapurin postiluukusta ja uhkailu Kouvolan HO nro 2017: Asunnon tuuletus käytävään, veden juoksutus, sopimaton käytös ja tahallinen äänien aiheuttaminen, toiminta jatkuvaa 9

10 Perusteet ja niiden olennaisuus 5) Järjestyksen rikkominen Järjestyslaki, kunnalliset järjestyssäännöt, järjestysmääräykset ym. koskee paitsi huoneistoa myös muita yhtiön tiloja rajattu vain osakkaaseen tai muuhun huoneistossa asuvaan talossa tilapäisesti vierailevan henkilön aiheuttama järjestysrikkomus ei riitä KKO 1937 II 300: Meluaminen ja sopimattomat, häiritsevät puheet 10

11 Miten menetellään? 11

12 Hallituksen varoitus Ennen hallintaanottoa annettava varoitus Hallitus päättää varoituksen antamisesta Kirjallinen, mainittava peruste ja uhka Vastikerästien tarkka määrä, häiriön yksilöinti Uhka yksilöitynä selvästi Annettava tiedoksi osakkaille vuokralaisille muille käyttöoikeuden haltijoille Tiedoksianto haasteen tiedoksiannon tavoin tai muutoin todistettavasti (voidaan osoittaa, että saanut) Ellei yrityksestä huolimatta tavoiteta- > kirjattu kirje

13 Varoituksen merkitys Toinen mahdollisuus Jos täyttää velvollisuutensa viivytyksettä tai muu oikaisu Ei oikeutta hallintaanottoon Oikaisu ennen asiasta päättävää yhtiökokousta Osakkeenomistajan kuitenkin korvattava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo aiheutuneet kustannukset Jos oikaisua ei tapahdu Hallintaanotto yhtiökokouksen päätettäväksi Varoitus voimassa kohtuullisen ajan Rovaniemen HO nro 186: 1,5 vuotta liian pitkä aika Varoitus voimassa arviolta 6-12 kk, epäselvissä tilanteissa uusi varoitus

14 Yhtiökokouksen päätös Yhtiökokouksen enemmistöpäätös Osakas ei voi äänestää omaa huoneistoaan koskevasta hallintaanottopäätöksestä Päätöksessä mainittava kohde, kestoaika ja peruste Annettava tiedoksi kuten varoitus 60 pv:n kuluessa päätöksestä tai raukeaa Osakkaalla ja vuokralaisella moiteoikeus 30 pv tiedoksisaannista Tapahtuu kanteen nostamisella Jos ei moitita, voidaan hakea häätötuomio käräjäoikeudesta Täytäntöönpanokelpoisuus - Häädön täytäntöönpano Taloyhtiön muuttokehotus Ulosottoviranomainen täytäntöönpanee viime kädessä

15 Häätö Haetaan ulosottoviranomaiselta Ulosottomiehen muuttokehotus Muuttopäivä yhdestä kahteen viikkoa tiedoksisaantipäivästä mahdollisuus lykkäykseen takarajana 2 kk hakemusasian vireilletulosta (pääsääntö) Menettely, jos omaisuutta jää tiloihin tai huoneistoon Arvokas omaisuus: erottelu Vähäarvoinen omaisuus: hävittäminen Muu: myynti Häätö Omaisuuden hävitys tai säilytys Jälki-ilmoitus 15

16 Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen Vuokrattava viipymättä ja käypään hintaan Yhtiöstä vuokranantaja Vuokralaisen etuoikeudesta jatkaa vuokraamista Vuokrista voi kattaa Vastikerästit Juoksevat vastikkeet hallintaanottoajalta Hallintaanottokustannukset Välttämättömät korjauskustannukset Ylimenevä osa tilitetään osakkaalle Vuokrasuhde päättyy hallintaanottoajan päättyessä, riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu

17 Erityistilanteita 17

18 Osakkaan konkurssi Velallinen menettää konkurssin alkaessa oikeuden määrätä omaisuudesta Alkuhetki: tuomioistuin päättää konkurssiin asettamisesta Jos yhtiökokouspäätös tehty ennen konkurssin alkua, voitaisiin viedä täytäntöön KKO 1970 II 33 Pesä vastaa massavelkana vastikkeista käyttönsä ajalta Hallintaanottopäätös mahdollinen 18

19 Omistajanvaihdoksen vaikutus Osakkeen voi myydä vapaasti Uuden osakkaan vastuu vastikkeista Omistusoikeuden siirtymisestä lukien erääntyvät erät Vastaa entisen ohella vanhan osakkaan maksurästeistä Enimmäismäärä yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteismäärä omistusoikeuden siirtokuukaudelta ja sitä välittömästi edeltäneiltä 5 kk:lta Ei kuitenkaan siltä osin, kun kyse ennen isännöintitodistuksen päiväystä erääntyneistä maksuista, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa Uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa vain maksamalla kaikki rästit pois Omistajanvaihdoksessa uudesta omistajasta tulee vuokranantaja, jota taloyhtiön tekemä sopimus kuitenkin sitoo määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa

20 Taloyhtiö vuokranantajana häiriötilanteiden hallinta 20

21 Sovellettava laki Asuinhuoneistot / asuinkäyttö Sovelletaan lakia asuinhuoneistojen vuokraamisesta (AHVL) Tilan vuokraus muuhun kuin asuinkäyttöön Sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokraamisesta (LHVL) Maa-alueen vuokraus Sovelletaan maanvuokralakia (MVL) Pääasiallinen käyttötarkoitus ratkaisee sovellettavan lain Pakottavia säännöksiä ei voida kiertää lainvalinnasta sopimalla

22 Häiriötilanteiden hoitaminen ja seuraukset Yhteydenotot, huomautukset Neuvottelut Poliisi paikalle? Sopimuksen irtisanominen Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset Varoitus purkamisesta Sopimuksen purkaminen Toistaiseksi voimassa olevat ja määräaikaiset vuokrasopimukset Häädön hakeminen ja täytäntöönpano

23 Irtisanomisajat Asuinhuoneistot Vuokranantaja 3 kk tai 6 kk (kun vuokrasuhde kestänyt vähintään vuoden) Vuokralainen 1 kk Vuokralaisen suojaksi pakottavaa oikeutta Kuitenkin mahdollista sopia irtisanomispäivästä Liikehuoneistot Vuokranantaja 3 kk, vuokralainen 1 kk Voidaan sopia toisin

24 Irtisanomisilmoitus Kirjallinen Vuokranantajan irtisanomisilmoitus päättymisajankohta peruste myös haaste käy irtisanomisilmoituksesta

25 Irtisanomisen tiedoksianto Toimitettava todistettavasti Kuittaus/saantitodistus todistajat haastetiedoksianto sijaistiedoksianto, jos ei tiedä kuka on vuokralainen virallinen lehti + huoneisto

26 Vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisperusteen Irtisanomiselle on oltava hyvän tavan mukainen peruste Jos vl. haluaa kiistää irtisanomisperusteen, kanne on nostettava vuokrasuhteen kestäessä Asuntojen osalta viimeistään 3 kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista, liikehuoneistojen kohdalla 1 kuukauden kuluessa Tuomioistuin julistaa irtisanomisen tehottomaksi, jos Irtisanomisen perusteena on vuokran tarkistaminen ja pyydetty vuokra on kohtuuton tai Irtisanominen on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen muutoin kohtuuton, eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä Jos irtisanominen julistetaan tehottomaksi, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin (ellei tuomioistuin toisin päätä)

27 Vuokrasopimuksen purkaminen Perusteet pääosin kuten hallintaanotossa vuokran laiminlyönti luvaton siirto tai luovutus häiritsevä elämä käyttötarkoituksen tai sopimuksen vast. käyttö huono hoito järjestyksen rikkominen olennainen sopimusrikkomus muu olennainen laissa säädetty peruste Esim. vakuuden maksamatta jättäminen ei varoitusta ei varoitusta pääsääntöisesti varoitus aina varoitus aina varoitus pääsääntöisesti varoitus (vain liikehuoneistot, pääsääntöisesti varoitus)

28 Varoitus purkamisesta Purkamisesta tulee pääsääntöisesti varoittaa, jos purkuperusteena Häiritsevä elämä Järjestyksen rikkominen Oikeuskäytännössä katsottu: kun vuokralaisen menettely näiden osalta ollut erittäin moitittavaa, varoitusta ei tarvittu (Helsingin HO nro 430, räjähdysaineiden säilyttäminen huoneistossa ja nro 1367, 58:n auton vahingoittaminen;turun HO nro 1140, tappouhkaukset ym.) Varoituksen on oltava kirjallinen, mainittava peruste ja uhka Tiedoksi todisteellisesti

29 Vuokrasopimuksen purkaminen Purkuperusteella oltava vähäistä suurempi merkitys vuokranantajalle Vuokranantajan purkuperusteita ei voi sopimuksella lisätä Vuokralaiselle voidaan sopia vuokrasopimuksessa muitakin purkuperusteita 29

30 Oikeuskäytäntöä 1 Helsingin Ho A 92/137 Vuokralainen piti huoneistossa kuutta koiraa ja yhtä kania. Haitoista (häiriö ja hajuhaitta) varoitettiin kahteen kertaan, mutta vuokralainen ei ryhtynyt toimenpiteisiin. HO hyväksyi sopimuksen purkamisen ja vuokralainen velvoitettiin muuttamaan häädön uhalla. Helsingin HO diaarinro A 01/4164 Koska vuokralaisen koirien haukkumisellaan aiheuttama häiriö on ajoittunut yöaikaan ja jatkunut pitkän aikaa varoituksistakin huolimatta, hovioikeus katsoi, että vuokralaisen menettelyä ei voida pitää vähäisenä. Vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus

31 Oikeuskäytäntöä 2 Turun HO S 10/2199 Tupakointikielto ja sopimuksen purkaminen Kun vuokrasopimuksessa kiellettiin tupakoiminen ja vuokralaiselle oli myös annettu tupakoinnista varoitus, oli vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus. Vaikka tupakoiminen ei sinänsä ole laissa kielletty, vuokralainen sitoutuu kunnioittamaan tupakointikiellon sisältävää vuokrasopimusta sopimuksen hyväksyessään. Helsingin HO Irtisanominen asumishäiriöt, huono hoito Pitkään jatkunut lasten ilkivalta, kasvillisuuden tuhoaminen, vesivahingon aiheuttaminen, tavaroiden heittely naapurin terassille Hovioikeus hylkäsi vuokralaisen kanteen irtisanomisen tehottomaksi julistamisesta

32 Tuumasta toimeen - purun täytäntöönpano Jollei oikaisua, purku täytäntöön Kirjallinen purkuilmoitus Peruste Purku Jollei mainittu vuokrasuhteen päätöspäivää, päättyy purkuilmoituksen tiedoksiannosta Jos vuokralainen ei tyhjennä huoneistoa, häädön hakeminen oikeusteitse Huomioon liitännäisvaatimukset Tuomion täytäntöönpanoa haetaan ulosottoviranomaiselta Huom! Täytäntöönpano vie aikaa 32

33 Vuokrasuhteen päättyminen 33

34 Vuokrakohde remontin tarpeessa vuokrasuhteen päätyttyä Kenen kustannuksella korjataan? Selvitettävä onko kyse normaalista kulumisesta vai asunnon vahingoittamisesta? Ellei toisin sovittu, normaali kulumisesta vastaa vuokranantaja Aiheuttamistaan vahingoista vastaa vuokralainen Alkutarkastusraportin ja lopputarkastusraportin merkitys Pystyttävä näyttämään, että vika on syntynyt vuokrasuhteen aikana Vuokralainen vastaa myös luvallaan huoneistossa olevan huoneistolle aiheuttamista vaurioista

35 Alku- ja loppukatselmuksen tärkeys Katselmuksissa kirjataan ylös vuokrakohteen ja koneiden sekä laitteiden kunto ja kirjataan mahdolliset viat ja puutteet Vakuuden käyttämisen kannalta on tärkeää tietää, milloin vika syntynyt Vuokralainen vastaa vuokrasuhteen aikana asunnon huolellisesta hoidosta ja asunnolle aiheuttamistaan vahingoista Jos vika asunnossa oli jo luovutushetkellä, ei vuokralainen ole siitä vastuussa Ns. piilevä virhe

36 Vakuuden käyttäminen korjauksiin Sopimusvakuus Käyttöalasta voidaan sopia vuokrasopimusta tehtäessä Selkeyden vuoksi kannattaa sopia, että vakuus annetaan kaikkien sopimuksesta johtuvien velvoitteiden täyttämisen turvaamiseksi Käyttöala määräytyy sopimusehdon, ei automaattisesti AHVL:n tai LHVL:n mukaan

37 Mihin vakuutta voi käyttää (ellei sopimuksella ole rajattu käyttöalaa) Maksamattomat vuokrat Maksamattomat erilliskorvaukset Viivästyskorot Huoneiston vahingoittamisesta aiheutuvat korjauskulut Hukatut avaimet, huoneiston lukko Tarvittavat, kohtuulliset siivouskulut Vahingonkorvaus

38 Vakuuden palautus ja hyvä vuokratapa Hyvää vuokratapaa sovelletaan asuinhuoneiston vuokraukseen Vakuus palautettava täysimääräisenä viivytyksettä, ellei perusteita pidättämiselle ole Jos osa vakuudesta pidätetään, erotus palautettava viivytyksettä Pidättämisestä ja sen syistä ilmoitettava kirjallisesti tai sähköpostilla Vuokralaiselle myös kirjallinen erittely kustannuksista Hyvä vuokratapa löytyy suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi sivuilta (oppaat ja suositukset) Voi toimia keinona löytää sovinnollinen ratkaisu osapuolten välille

39 Asumisjälkien tarkastelua Tavanomaista kulumista? 39

40 Pinnat Tavanomaista: Huonekalujen aiheuttamat painaumat ja värijäljet Tavanomaisten sisustuselementtien kiinnitykset ja tummentumat Asunnon ominaisuuksien esim. puutteellisen ilmanvaihdon aiheuttamat kosteusvahingot Ei tavanomaista: Tavaroiden putoamisesta syntyneet jäljet Lumen tai hiekan kulkeutumisesta asuntoon aiheutuneet vahingot Lemmikkien purema- tai raapimisjälkiä, eritejäljet Tavanomaista järeämpien kiinnitysmekanismien aiheuttamat jäljet Tapetteihin piirtely tms. pintojen sotkeminen

41 Kiinteät kalusteet Tavanomaista: Kaapistojen ja vesikalusteiden ikääntymisestä johtuva kuluminen ja korjaustarve Esim. vesipisteiden lähellä olevat kiinteät kalusteet altistuvat usein suuremmalle kulutukselle Ei tavanomaista: Pinnoissa olevat piirtelyt, naarmut tai värijäljet Kalusteiden rikkoutuminen esim. pesualtaan halkeaminen tai ovien kolhiintuminen Normaalista käytöstä poikkeavat jäljet, esim. leikkuuviillot puisessa pöytäpinnassa

42 Kodinkoneet, laitteet ja muut varusteet Tavanomaista: Vanhan kodinkoneen kuluminen tai hajoaminen Kodinkoneen ikääntymisestä johtuva vian korjaus tai koneen uusiminen Ei tavanomaista: Uudessa koneessa lyhyessä ajassa ilmennyt vaurio Vääränlaisen käytön aiheuttamat vauriot, esim. wc-istuimen päällä seisominen tai ohjeiden vastainen käyttö 42

43 Lopuksi kaksi erityistilannetta 43

44 Poliisin oikeus luovuttaa tietoja huoneistokäynneistä vuokranantajalle Poliisin ylijohdon vanhan ohjeistuksen mukaan tietoja "häiritsevää elämää koskevasta poliisiasiasta" voitiin luovuttaa vuokranantajalle Apulaisoikeusasiamiehen ratkaisu , Dnro 1354/2/11: vuokranantaja ei ole noihin poliisin tehtäviin nähden julkisuuslaissa tarkoitettu asianosainen eikä siten oikeutettu saamaan salassa pidettäviä asukkaan yksityiselämää koskevia tietoja. Huoneistokäyntiä koskevat raportit / lausunnot eivät ole enää vuokranantajan saatavilla Ellei vuokralainen itse anna kopiota Ellei ole samalla rikottu vuokranantajan omaisuutta Hankittava muuta näyttöä Lakimuutos tarpeellinen

45 Kunniaa loukkaamassa? Vantaan käo (14/104986) Hallituksen jäsenet tuomittiin kunnianloukkauksesta sakkorangaistukseen Hallintaanottovaroitus häiritsevän elämän vuoksi. Hallitus on kirjannut pöytäkirjaansa päätöksen perusteet käräjäoikeuden mielestä hutiloiden sekä varmistamatta riittävästi muilta osakkeenomistajilta saatujen häiriövalitusten ja adressin sisältöä ja merkitystä Huolimattomasti tehty pöytäkirjamerkintä oli omiaan aiheuttamaan varoitettavalle osakkeenomistajalle vahinkoa tai kärsimystä taikka häneen kohdistuvaa halveksuntaa (RL 24:9). Helsingin HO Pöytäkirjaan kirjatut varoituksen antamisen perusteina olleet seikat eivät siten virheellisiä / valheellisia, että kunnianloukkauksen tunnusmerkistö täyttyisi (oli vain vähäisiä epätarkkuuksia) 45

46 Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, 46

47 Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 47