Y-PÄIVÄ Vuokralaisen kutsumattomat ja kutsutut vieraat

Transkriptio

1 Y-PÄIVÄ Vuokralaisen kutsumattomat ja kutsutut vieraat Varatuomari Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

2 Kysymyksenasettelu Kuka on vastuussa vuokralaisena, kenestä vuokralainen vastaa vieraana? Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu vierailijan aiheuttamasta vahingosta Oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen vierailijan toimien perusteella

3 Kuka on vuokralainen? Kuka vieras?

4 Kuka on vuokralainen? Kuka on vuokrasopimukseen merkitty vuokralaiseksi

5 Vuokrakohteen luovuttaminen Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi (AHVL 17 ) Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa.

6 Vuokrakohteen luovuttaminen AHVL 11 : Aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avioliitonomaisissa olosuhteissa, (puolisot) vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa.

7 Vuokrakohteen luovuttaminen AHVL 11 : Myös puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä, niin kauan kuin hän asuu tässä huoneistossa.

8 Vuokrakohteen luovuttaminen Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi (AHVL 17 ) Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa taikka luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen.

9 Vuokrakohteen luovuttaminen Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi (AHVL 17 ) Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.

10 Vuokrakohteen luovuttaminen Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi (AHVL 18 ) Vuokralainen saa enintään 2 v luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta (vastustus tuomioistuimessa, määräajat)

11 Vuokrakohteen luovuttaminen Kun vuokralainen on luovuttanut huoneiston kokonaan tai osittain toisen käytettäväksi, vuokralainen vastaa, jollei vuokranantajan kanssa ole toisin sovittu, edelleen vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston kokonaan tai osittain käytettäväkseen saanut on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan hänelle.

12 Vuokraoikeuden siirtäminen Pääsääntö (AHVL 44 ): Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan Jos vuokranantaja ei anna vastausta kk:n kuluessa luvan pyytämisestä, vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus kuukauden kuluessa siitä, kun aika vastauksen antamiseen päättyi.

13 Vuokraoikeuden siirtäminen Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle. Velallisen vaihdosta koskevat yleiset opit

14 Vuokraoikeuden siirtäminen AHVL 45 : Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa.

15 Vuokraoikeuden siirtäminen AHVL 46 : Jos huoneiston vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja vuokralaisen kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Irtisanomismahdollisuus

16 Vuokraoikeuden siirtäminen AHVL 48 : Jos aviopuolisot ovat vuokranneet tai toinen heistä on vuokrannut yhteisenä kotina käytettävän huoneiston, tuomioistuin voi määrätessään heidän yhteiselämänsä lopetettavaksi tai tuomitessaan heidät avioeroon samalla määrätä sen aviopuolison, joka enemmän on asunnon tarpeessa, jatkamaan vuokrasuhdetta ja vapauttaa toisen aviopuolison vuokrasuhteesta taikka vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta.

17 Vuokraoikeuden siirtäminen AHVL 47 : Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, huoneistossa asuvan, kuolinpesän tai sen osakkaan :n mukaista oikeutta, on mitätön.

18 YHTEENVETO Vuokrasopimukseen merkitty vuokralainen: Vastuu vuokrasopimukseen perustuen Aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avioliitonomaisissa olosuhteissa, aina lupa: Yhteisvastuu Puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut: Vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä

19 YHTEENVETO Lähisukulaisen ja puolison lähisukulainen, alivuokralainen: Vuokralainen vastaa, jollei vuokranantajan kanssa ole toisin sovittu, edelleen vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvista velvollisuuksista, lisäksi huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa

20 YHTEENVETO Vuokraoikeuden siirronsaaja: Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla perusteltua syytä vastustaa vuokralaisen kuolinpesä tuomioistuimen päätös yhteiselämän lopettamisen tai avioeron yhteydessä

21 Vahingonkorvausvastuu

22 Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu AHVL 25 : Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan toimesta taikka mm. rakennuksen omistajan lukuun tehtävän työn suorittaja.

23 Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu Milloin vuokralaisen luvalla? Vain huoneistossa? Vain huoneistolle aiheutetut vahingot? Vain vuokranantajalle aiheutetut vahingot?

24 Vierailijan vahingonkorvausvastuu Ei sopimussuhteessa vuokranantajaan (tai taloyhtiöön) -> sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu perustuen lähinnä VahKL:iin Jos sopimussuhde, sopimusrikkomukseen perustuva vahingonkorvausvastuu

25 Vuokrasuhteen purkaminen vierailijoiden käytöksen johdosta

26 Vuokrasuhteen purkaminen AHVL 61 : 2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin AHVL:n säännöksiä; 3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty; 4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;

27 Vuokrasuhteen purkaminen AHVL 61 : 5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai 6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

28 Itä-Suomen HO nro 140 Yhtiöllä ei katsottu olleen oikeutta purkaa vuokrasopimusta vuokralaisen syyksi luettavien häiriöiden ja rikosten perusteella, jotka olivat tapahtuneet asutun kiinteistön lähiympäristössä, mutta kuitenkin sen ulkopuolella. Vuokralainen oli tuomittu mm. kotirauhan rikkomisesta, varkaudesta, varkauden yrityksestä, näpistyksestä ja huumausaineen käyttörikoksesta, jotka olivat kaikki kohdistuneet naapurialueen asukkaisiin.

29 Itä-Suomen HO nro 140 Tapauksessa oli myös kyse kanteen yksilöinnistä. Vaikka tapauksessa vuokralaisen katsottiin olleen tietoinen siitä, että yhtiön antama yksilöimätön varoitus oli koskenut em. häiriöitä, yhtiö ei ollut yksilöinyt kannettaan ottaen huomioon mm. oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 ja 19 :n säännökset. Käräjäoikeus oli perustanut yhtiön kanteen hyväksyvän ratkaisunsa seikkoihin, jotka eivät olleet tulleet ilmi varoituksesta, haastehakemuksesta tai sitä täydentävistä lausumista. Käräjäoikeuden tuomio kumottiin.

30 Rovaniemen hovioikeus nro 31 A oli ilman hyväksyttävää syytä häirinnyt naapuriasunnossa olleiden siivoojien työrauhaa ja käynyt porraskäytävässä poistumassa olleeseen B:hen käsiksi tarttumalla tätä voimakkaasti toisesta olkapäästä kiinni siten, että irrottamiseen on tarvittu toisen henkilön apua. Käräjäoikeus katsoi, että A oli menettelyllään rikkonut, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi oli säädetty tai määrätty.

31 Rovaniemen hovioikeus nro 31 A:n menettely ei ollut tapahtunut hänen omassa vuokrahuoneistossaan tai vuokrasopimuksen nojalla välittömästi hänen käytettävissä olevissa yhteisissä tiloissa, vaan hänen ollessaan vierailulla toisen henkilön hallitsemassa vuokrahuoneistossa, joka sattumoisin on sijainnut saman talon eri rapussa kuin missä A itse asui. Käräjäoikeus katsoi, että vastuu tuossa huoneistossa vietettävästä elämästä ja asunnossa vierailevien käyttäytymistä huoneenvuokrasuhteen kannalta on lähtökohtaisesti ollut tuon huoneiston vuokralaisella.

32 Rovaniemen hovioikeus nro 31 Asiassa katsottiin siten jääneen näyttämättä, että A olisi AHVL:ssa tarkoitetulla tavalla viettänyt huoneistossaan häiritsevää elämää tai rikkonut huoneistossaan mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi oli säädetty tai määrätty. Vaikka käräjäoikeus piti A:n menettelyä erittäin moitittavana, se ei ollut liittynyt välittömästi A:n omaan vuokrasuhteeseen. Käräjäoikeus ei pitänyt menettelyä kuitenkaan niin moitittavana, että asiassa olisi ollut riittävät perusteet purkaa A:n vuokrasopimus ilman ennakkovaroitusta. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

33 Turun HO nro 1140 Vuokralaisen vieraat olivat mm. uhanneet tappaa eräitä naapureita sillä seurauksella, että nämä eivät olleet uskaltaneet poistua asunnosta ennen seuraavaa aamua. Naapurit eivät myöskään uskaltaneet liikkua ja leikkiä lastensa kanssa pihalla. Vuokralaisen vieraiden oleskeluaikana asunnosta oli todistettavasti kuulunut meteliä ja kovaäänistä musiikkia myös yöaikaan. Vieraat olivat lisäksi huudelleet alentavasti eräille talon asukkaille.

34 Turun HO nro 1140 Vuokralaisen katsottiin vastaavan asunnossa ja yhteisissä tiloissa hänen luvallaan oleskelleista henkilöistä. Hovioikeus piti vuokralaisen menettelyä kokonaisuutena arvioiden erittäin moitittavana, ja kiinteistö Oy:llä katsottiin olleen oikeus purkaa vuokrasopimus ilman etukäteen annettua kirjallista varoitusta. Vrt. AHVL 61 1 mom. 4- ja 6-kohdat

35 Helsingin HO nro 760 Kaupungin vuokrataloyhtiö oli irtisanonut vuokralaisen irtisopimuksen asumishäiriöiden ja huoneiston huonon hoidon vuoksi. Kysymyksessä oli ollut pitkään jatkunut lasten ilkivalta, kasvillisuuden tuhoaminen kiinteistöltä, vesivahingon aiheuttaminen ja alakerran naapurin asumisen vaikeuttaminen heittelemällä tämän terassille tavaraa ja roskia. Vuokralainen oli työtön vuotiaan lapsen yksinhuoltaja.

36 Helsingin HO nro 760 Kaupunki oli kieltäytynyt osoittamasta perheelle uutta asuntoa. Koska vuokralainen ei ollut näyttänyt, että vastaavan toisen asunnon saaminen olisi mahdotonta tai, että irtisanominen olisi muutoinkaan johtanut 56 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuun kohtuuttomuuteen, hovioikeus kumosi asunto-oikeuden tuomion ja hylkäsi vuokralaisen kanteen.

37 Helsingin HO nro 2978 Todistajien kertomat häiriöt olivat olleet vuokralaisen perheen lasten aiheuttamia ääniä. Vuokralaisen perheessä oli ko. aikana ollut 7 alaikäistä lasta. Asiassa ei ollut esitetty riittävää näyttöä siitä, että huoneistossa olisi kuunneltu radiota tai televisiota poikkeuksellisen kovaäänisesti tai että perheen lapset olisivat aiheuttaneet siivottomuutta. Ottaen huomioon todistajien kertomukset huoneiston hyvästä kunnosta hovioikeus katsoi, ettei asiassa ollut esitetty selvää näyttöä myöskään siitä, että vuokralaisen lapset olisivat käyttäneet huoneistossa skeittilautaa tai pelanneet pallopelejä.

38 Helsingin HO nro 2978 Vuokralaisen lasten aiheuttamat todistajien häiriöksi kokemat äänet olivat yleensä loppuneet illlalla n. klo aikaan. Viikonloppuisin ja kesällä häiriöt olivat päättyneet noin klo tienoilla. Asiassa ei ollut edes väitetty, että häiriötä olisi ollut yöllä. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoi, ettei asiassa ollut näytetty vuokranantajan nimeämien todistajien häiriöiksi kokemien äänien syntyneen muusta kuin monilapsisen perheen normaalista elämästä. Näyttöä huoneenvuokrasopimuksen purkamiseen oikeuttaman häiritsevän elämän viettämisestä ei siten ollut esitetty. Vuokrasopimusta ei siis purettu.

39 KKO 1984 II 176 Vuokralainen oli vuokranantajan huomautuksista huolimatta sallinut alaikäisen tyttärensä soittaa huoneistossa flyygeliä 6 7 tuntia päivässä aamuisin, iltapäivisin ja iltaisin. Varsinkin iltaisin tapahtuneen soiton oli näytetty häirinneen talon muiden asukkaiden asumisrauhaa. Kun vuokralainen oli siten huoneiston käytön suhteen jättänyt noudattamatta, mitä terveellisyyden, järjestyksen ja hyvien tapojen säilymiseksi talossa vaadittiin, hän oli menettänyt vuokraoikeutensa vuoden 1961 huoneenvuokralain säännösten mukaisesti ja hänet velvoitettiin häädön uhalla muuttamaan huoneistosta.

40 Vuokralaisen vastuun lisääminen vuokrasopimuksella

41 Rajoitukset vuokrasopimuksessa AHVL 6 : Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

42 Rajoitukset vuokrasopimuksessa AHVL 26 : Sellainen ehto on mitätön, jolla rajoitetaan vuokralaiselle kuuluvaa oikeutta saada huoneisto hallintaansa, käyttää huoneistoa, luovuttaa se tai osa siitä toisen käytettäväksi, taikka jolla vuokralaisen tai sen, jolle vuokralainen on luovuttanut huoneiston tai sen osan käytettäväksi, vastuu huoneistossa asumiseen käytettäväksi sovituille tiloille aiheutuneesta vahingosta sovitaan ankarammaksi kuin AHVL:n 2 luvussa säädetään.

43 Luentoaineiston esimerkit ovat yksinkertaistettuja. Aineisto ei sellaisenaan sovellu oikeudelliseksi ratkaisuohjeeksi. KIITOS! Lisätietoja: Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Varatuomari Aki Rosén Eteläranta 12, 7. krs Helsinki