Lausunto Vaasan hallinto-oikeudelle valituksen johdosta / Poikkeamislupa, Kattilakoski Alpi

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Lausunto Vaasan hallinto-oikeudelle valituksen johdosta / Poikkeamislupa, Kattilakoski Alpi 318/ /2016 KH 429 Valmistelijat: kaavoituspäällikkö Jouni Laitinen, p ja yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg, p Asia ja muutoksenhaun kohde: Lausunnon antaminen Vaasan hallinto-oikeudelle Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen / Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualueen tekemän valituksen johdosta koskien Rakennus- ja ym pä ris tö lau ta kun nan tekemää myönteistä poik kea mis lu pa pää tös tä tilalle osoitteessa Orreksentie 1, ha ki ja na Kattilakoski Alpi. Valituksen sisältö: Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen / Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualue (jäljempänä ELY- keskus) vaatii, että päätös kumotaan. Perustelut: Naapurien kuuleminen ja lausuntopyyntö K.H.Renlundin museolle ovat olleet puutteelliset ja poikkeamislupa on perusteissaan ristiriitainen. Kokkolan kaupungin tulisi ensisijaisesti selvittää rakennushankkeen toteuttamisedellytykset asemakaavalla. Liite A 429 Valituskirje Vaasan hallinto-oikeudelle kokonaisuudessaan Valmistelijan lausunto rakennusja ympäristölautakunnalle päätös vai hees sa: Rakennuspaikka sijaitsee Orreksentien länsipuolella Perhonjoen rannassa. Rakennuspaikka on rakennettu ja sillä sijaitsee luvulla rakennettu omakotitalo ja talousrakennus sekä 1950-luvulla rakennettu sauna. Nykyinen asuinrakennus sijaitsee noin 35 metriä joen rannasta. Asuinrakennus (noin 100 k-m 2 ) ja saunarakennus (noin 43,5 k-m 2 ) säilytetään ja vanha talousrakennus puretaan. Vanhan asuinrakennuksen käyttötarkoitus muutetaan talousrakennukseksi ja näin rakennuspaikkojen määrä ei lisäänny. Uusi asuinrakennus on sijoitettu vanhan asuinrakennuksen eteläpuolelle noin 32 metriä rannasta ja 22 metriä Orreksentien

2 keskilinjasta. Uusi autokatos on sijoitettu tilan pohjoisosaan noin 30 metriä rannas ta ja noin 13 metriä Orreksentien keskilinjasta. Orreksentie on paikallistie ja paikallisteiden kohdalla rakennusten tulee sijoittua vähintään 12 metriä tien keskiviivasta. Rakennuspaikan rakennusoikeus määräytyy rakennusjärjestyksen mukaan, eli yhteenlaskettu kerrosala on 10 % rakennuspaikan pinta-alas ta kui ten kin yh teen sä enin tään 400 m 2. Uusi asuinrakennus olisi 280,5 k-m 2 ja talousrakennus 76 k-m 2. Tilalla säilytetään vanha asuinrakennus noin 100 k-m 2, jonka käyttötarkoitus muutetaan hankkeen yhteydessä talousrakennukseksi ja saunarakennus noin 43,5 k-m 2. Rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus tilalla on 400 k-m 2 ja kaikkien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on 500 m 2. Kaavoituspalveluiden näkökanta on että vanha arvokas K.H. Renlundin puolesta säilytettäväksi katsottu asuinrakennus, jonka käyttötarkoitus muutetaan talousrakennukseksi ei voi kuormit taa tässä tapauksessa rakennusoikeutta. Näin ollen rakennusoikeu s ei ylity. Rakennushanke ei vai keu ta kaavoitusta ja maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 1 ja 2 mom. mukaiset rajoitukset eivät estä poikkeamisluvan myöntämistä. Hakija on ilmoittanut hankkeelleen perustelut. Hankkeesta on il moitet tu naapureille, jotka ovat hyväksyneet sen. Hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle, tai aluei den käy tön muulle järjestämiselle, ei vaikeuta luonnonsuojelun ta voit tei den saavuttamista, eikä rakennetun ympäristön suojelemista kos ke vien tavoitteiden saavuttamista. Hanke ei johda vaikutuksiltaan mer kit tä vään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä hai tal lisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Rakennusten kosteudelle alttiiden rakennusosien tulee olla määräysten mukaisella korkeudella tulvavesirajan yläpuolella. Jätevesien käsittely rakennuspaikalla on toteutettava voi mas sa olevien ympäristönsuojelumääräysten mukaisesti. Jä te ve sien käsittelystä ja johtamisesta on esitettävä suunnitelma ja haettava asianmukainen lupa rakennusluvan yhteydessä. Hank keen maisemavaikutusten pienentämiseksi rakennuspaikan etelärajalle rakennusten ja rakentamisesta vapaaksi jäävän pel to aukean väliin on istutettava puustoa.

3 Kaavoituspalvelut puolsivat luvan myöntämistä hankkeelle. Esitys lausunnoksi: Kaavoituspalvelut on tehnyt myönteisen valmistelunsa ja rakennusja ympäristölautakunta myönteisen päätöksensä maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n nojalla asian koko laajuudessa. Ratkaisu huomioi K. H. Renlundin museon lausunnon. Rakennus- ja ympäristölautakunta on päätynyt päätökseen , koska annetut lupaehdot huomioimalla hankkeella ei ole merkittäviä kielteisiä vaikutuksia ympäristöön, kaavoitukselle eikä Kokkolan kaupungin rakennusjärjestyksessä määrittämään rakennusoikeuteen.naapurit ovat myös antaneet hankkeelle suostumuksensa. a. ELY- keskus tuo esille että poikkeamisluvan valmistelussa K.H. Renlundin museolle esitettyyn lausuntopyyntöön ei sisältynyt uudisrakennushankkeeseen liittynyttä suunnitelmaa 1900-luvun alussa rakennetun asuinrakennuksen säilyttämisestä muuttamalla rakennuksen käyttötarkoitus talousrakennukseksi. Hankkeeseen sen lupavalmistelun aikana tehtyjen sisältömuutosten vuoksi ELYkeskus katsoo, että tontille valituksenalaisen poikkeamisluvan mukaisella rakennusoikeuden tulkinnalla myönnetään jokirantaan rakennusoikeutta, jolla saattaa olla K.H. Renlundin museon lausunnon varoittama maisemallinen vaikutus. Kaavoituspalvelut ovat pyytäneet K.H.Renlundin museolta lausuntoa poikkeamisluvasta. Lausuntopyynnön liiteasiakirjana on ollut ote hakemuksen asemapiirustuksesta, päivätty K.H.Renlundin museo on antanut lausunnon Maakuntamuseo on tarkastellut hanketta rakennetun ympäristön ja maiseman vaalimisen näkökulmasta. Maakuntamuseo pitää tärkeänä että purettavaksi suunniteltu asuinrakennus säilytetään ja kunnostetaan sen kulttuurihistoriallisten arvojen vuoksi, vaikkakin Orreksentien varren rakennuskanta on uudistunut. Museo on myös tuonut esille että Perhonjoen mahdollisessa uudisrakentamisessa eteenkin Rödsön sillan ja Rödsön koulun välillä tulee huolehtia siitä, ettei jokirantamaisemaan muodostu liian massiivisia elementtejä. LIITE B 429 K.H.Renlundin museon lausunto Maakuntamuseon lausunnon pohjalta hakijan kanssa on neuvoteltu arvokkaan rakennuksen säilyttämisestä. Poikkeamislupahakemusta on päivitetty uusilla päivätyillä piirustuksilla (asemapiirustus ja talousrakennuksen piirustukset). Hanketta oli muutettu seuraavasti: vanha asuinrakennus säilytetään, talousrakennusta pienennetty ja uutta asunrakennusta siirretty noin 9,5 metriä lähemmäs tilan eteläistä rajaa, jotta vanha asuinrakennus voidaan säilyttää. Vanhan asuinrakennuksen käyttötarkoitus

4 muutetaan talousrakennukseksi ja näin rakennuspaikkojen määrä tilalla ei muutu. Asemapiirustuksessa on esitetty että istutukset ja pintarakenteet tehdään erillisen pihasuunnitelman mukaisesti. Maakuntamuseon lausunnossa korostui maiseman huomioiminen Perhonjoen mahdollisessa uudisrakentamisessa eteenkin Rödsön sillan ja Rödsön koulun välillä. Rakennuspaikkaa suojaa jo nykyisillään rakennuspaikan ja peltoalueen rajalla oleva puusto. Tämän lisäksi poikkeamisluvassa on edellytetty suojapuuston istuttaminen. Näin ollen maisemallinen vaikutus on vähäinen. Poikkeuslupahakemuksen jatkovalmistelussa huomioitiin maakuntamuseon lausunto muuttamalla suunnitelmaa lausunnon pohjalta eikä näin ollen katsottu aiheelliseksi pyytää uutta lausuntoa. b. ELY- keskus katsoo että naapurien kuuleminen on ollut puutteellinen. Naapurien kuuleminen on tehty päivätyllä asemapiirustuksella, jonka pohjalta poikkeamislupa on myönnetty.naapurit ovat allekirjoittaneet hyväksyntänsä myös asemapiirustukseen. Naapurien kuulemisessa on kuultu kaikki naapuritilat ja myös vastarannan naapuritilat. ELY- keskuksen näkemys kuulemisen virheellisyydestä on perusteeton. c. Valituksen alainen päätös ei tue jokirannan maanomistajien tasapuolista kohtelua. Tilan pinta-ala on 1,75 ha. Tilan halkaisee kahteen osaan Orreksentie. Perhonjoen ja Orreksentien väliin jäävän olemassa olevan rakennuspaikan ala on noin 4300 m 2. Orreksentien länsipuolella oleva osio tilasta on peltoa. Rakennuspaikan rakennusoikeus määräytyy rakennusjärjestyksen mukaan, eli yhteenlaskettu kerrosala on 10 % rakennuspaikan pin ta-alas ta kuiten kin yh teen sä enin tään 400 m 2. Tilalla säilytetään vanha asuinrakennus noin 100 k-m 2, jonka käyttötarkoitus muutetaan hankkeen yhteydessä talousrakennukseksi. Rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus tilalla on 400 k-m 2 ja kaikkien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on 500 m 2. Tilalle ei muodostu uutta rakennuspaikkaa ja rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus ylittyy 100 k-m 2, joka vastaa säilytettävän vanhan asuinrakennuksen pinta-alaa. Poikkeamisluvan valmistelun yhteydessä on todettu että vanha arvokas K.H. Renlundin museon lausunnon pohjalta säilytettäväksi katsottu rakennus ei voi tässä tapauksessa kuormittaa rakennusoikeutta, näin ollen rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus ei ylity.

5 Perhonjoen varrella on myös aiemmissa lupakäsittelyissä katsottu että K.H. Renlundin lausunnon pohjalta säilytettäväksi katsottu rakennus ei kuormita rakennusoikeutta. Etelä- Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on antanut myönteisen poikkeamislupapäätöksen (EPOELY/289/07.01/2011) tilalle , joka sijaitsee valituksen alaisena olevan hankkeen vastarannalla noin 150 metrin etäisyydellä. Tässä hankkeessa rakennuspaikan pinta-ala oli 2100 m 2 ja rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus tilalla 210 k-m 2. Tilalle rakennettiin uusi asuinrakennus 235 k-m 2 ja autokatos 15 k-m 2. Tilalla oleva vanha kulttuurihistoriallisesti arvokas myllyrakennus, joka on kaksikerroksinen ja noin 120 k-m 2 säilytettiin. Kaavoituspalveluiden näkökanta oli että vanha arvokas K.H. Renlundin museon lausunnon pohjalta säilytettäväksi katsottu myllyrakennus ei voi kuormittaa tässä tapauksessa rakennusoikeutta. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala oli 370 k-m 2. Näin ollen rakennusoikeuden ylityksen katsottiin olevan 40 k-m 2. Mikäli vanha myllyrakennus olisi laskettu mukaan käytettyyn rakennusoikeuteen rakennusoikeuden ylitys olisi ollut 160 k-m 2. Verrattaessa ELY- keskuksen myöntämää poikkeamislupaa vuodelta 2011 valituksen alaiseen hankkeeseen aiemmassa luvassa ELYkeskus on hyväksynyt periaatteen että vanha arvokas K.H. Renlundin museon lausunnon pohjalta säilytettäväksi katsottu rakennus ei kuormita rakennusoikeutta. ELY- keskuksen vuonna 2011 myöntämässä poikkeamisluvassa ELY- keskus katsoi että hankkeella ei ollut merkittäviä kielteisiä vaikutuksia ympäristöön, kaavoitukselle eikä Kokkolan kaupungin rakennusjärjestyksen määrittämään rakennusoikeuteen. Hankkeiden rakennusoikeutta verrattaessa on huomioitava että ELY- keskuksen myöntämässä luvassa rakennuspaikan pinta-ala oli 2100 m2 ja rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus oli 210 k-m2 ja käytetty rakennusoikeus 250 m2, rakennusoikeuden ylitys 40 k-m2 (säilytettävän rakennuksen ei katsottu kuormittavan rakennusoikeutta120 k-m2). Valituksen alaisena olevan hankkeen rakennuspaikan pinta-ala on 1,75 ha ja rakennusjärjestyksen mukainen rakennusoikeus on 400 k-m2 ja käytetty rakennusoikeus 400 k-m2, hankkeen rakennusoikeus ei ylity (säilytettävän rakennuksen ei katsottu kuormittavan rakennusoikeutta100 k-m2 ). ELY- keskuksen valitus - siltä osin kuin se koskee rakennusoikeuden määrittelyä - on ristiriidassa ELY- keskuksen aiemmin myöntämän poikkeamisluvan suhteen. ELY- keskus muuttaa nyt tällä valituksellaan kantaansa rakennusoikeuden määrittelystä, josta seuraa että maanomistajien tasapuolinen kohtelu ei toteudu. d. Valituksenalaista poikkeamispäätöstä ei perustella selvityksillä tai niitä ei ole tehty. Tarve arvioida poikkeamispäätöksen vaikutuksia

6 laadittujen selvitysten pohjalta korostuu, kun selvitystarve on aiemmin todettu mm. Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavan ehdotuksen vaateena asemakaavasta. Tässä tilanteessa Kokkolan kaupungin tulisi ensisijaisesti selvittää rakennushankkeen toteuttamisedellytykset asemakaavalla Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavan ehdotuksen mukaisesti. Poikkeamislupahakemuksen käsittelyn yhteydessä poikkeamisluvan vaikutukset olisi tullut selvittää nyt esitettyä laajemmin. ELY- keskus tuo valituksessaan esille, että poikkeamisluparatkaisulla ei voida sallia sellaista, mikä ei olisi asemakaavalla mahdollista. Kok ko lan kaupunki on toimivaltansa mukaisesti tarkastellut ja har kin nut, että hanke soveltuu ympäristöönsä ja sen mukaisesti voi tai siin olemassa olevana rakennuspaikkana asemakaavoittaa. Perhonjoenvarren suunnittelutarveratkaisu- ja poikkeamislupahakemusten kohdalla on harkiten tutkittu olemassa oleva tilanne mahdollisen asemakaavaan laatimisen näkökulmasta suhteessa aiempiin hankkeisiin, maanomistajien tasapuoliseen kohteluun, ympäristöllisiin ja maisemallisiin vaikutuksiin ja varsinkin mahdollisuuteen turvata vanhan rakennuskannan säilyminen, sillä asemakaavassa nimenomaan tuotaisiin esiin kulttuurihistorialliset rakennukset ja niiden säilymisarvot. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden yleistavoitteena on että olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja ja taajamia. Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja mahdollisuuksien mukaan asuinalueiden läheisyydessä siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. Valituksen alaisena oleva hanke on olemassa oleva rakennuspaikka sekä osa perinteistä kyläasutusta elinvoimaisen kyläraitin varrella, jonka varrella sijaitsee myös koulu 150 metrin etäsyydellä hankkeesta. Kokkolan kaupunki katsoo, että ELY-keskus ei ole valituksessaan esit tä nyt sellaisia perusteita, jonka perusteella rakennusja ympäristölautakunnan pää tös tulisi kumota. Päinvastoin valitus perustuu virheellisiin argumentteihin (naapurien kuuleminen, tasapuolinen kohtelu ja riittämättömät selvitykset). Rakennus- ja ympäristölautakunnalla on ollut päätöksiä tehdessään toimivalta tehdä päätökset ja käy tet tä vis sä on ollut riittävät selvitykset ratkaistavana olleiden päätösten te ke mi sek si. Päätös on syntynyt laissa säädetyssä järjestyksessä ja täyt tää maankäyttö- ja rakennuslain 171 ja 173 mu kai set edellytykset. Edellä mainituin perusteluin Kokkolan kaupunki katsoo, että valitus on perusteettomana hylättävä. Maankäyttö- ja rakennuslain 171 mukaisesti hakija on esittänyt erityiset syyt poikkeamiselle ja

7 maankäyttö- ja rakennuslain 171 mukaiset poikkeamisluvan myöntämisen edellytykset täyttyvät: hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Hanke ei johda vaikutukseltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Vs. kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää 1 antaa valituksen johdosta Vaasan hallinto-oikeudelle yllä olevan lausunnon. 2 että pöytäkirja tarkistetaan tämän päätöksen osalta välittömästi kokouksessa. Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.