Kuntoarvio. Koy Enon Jäähalli Purokyläntie Eno. Tarkastuspäivä (17)

Transkriptio

1 1(17) Kuntoarvio Koy Enon Jäähalli Purokyläntie Eno Tarkastuspäivä

2 2(17) JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n toimesta. Tarkastuskäynti ja raportointi on tehty rakennusteknisen asiantuntijan toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH ) soveltaen. Tämän raportin tarkoituksena on tuoda esiin vain kaikkein merkittävimmät rakennusosien ja teknisten järjestelmien korjaustarpeet. Toimeksiantaja: Kiinteistö Oy Enon Jäähalli Seppo Horttanainen Sarvingintie Eno Tämän raportin on tehnyt Raksystems Insinööritoimisto Oy:ssä rakennusmestari, Rakennusterveysasiantuntija Kari Hassinen. Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH ) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon PTS on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetyn PTS-ehdotus ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Tässä raportissa käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa

3 3(17) YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oleva Kiinteistöyhtiö Enon Jäähalli sijaitsee Joensuun kaupungin Enon taajamassa. Kiinteistö muodostuu yhdestä 1-kerroksisesta jäähallista, joissa jääkiekkokaukalo, katsomotilat sekä yleisiä tiloja. Rakennuksien julkisivut ovat lautaverhoillut. Vesikatto on malliltaan harjakatto ja katteena rivipeltikate. Kokonaisuutena kiinteistö on tyydyttävässä. Rakennus on rakennusteknisesti tyydyttävässähyvässä kunnossa ja suurimmat korjaus- ja huolto toimenpiteet seuraavan 10- vuotisjakson aikana kohdistuvat ulkoseinien huoltomaalaukseen ja kehäristikoiden paikkamaalaukseen sekä sadevesien pois johtamiseen rakennuksen vierustalta. Mikäli jäähdytyskoneiston ja -putkiston uusiminen toteutuu jakson aikana on kaukalon maapohjan lämmöneristys suositeltavaa suorittaa samassa yhteydessä huomattavan energiansäästön vuoksi. Sähkötekniikan osalta ei ole odotettavissa kuin vähäisiä huoltoon liittyviä toimemnpiteitä jakson aikana. Mikäli jäädytyskoneisto joudutaan uusimaan jakson aikana, tarvitaan joitakin sähköistykseen liittyviä vähäisiä toimenpiteitä. LVI-järjestelmien osalta suurin kysymysmerkki on jäädytyskoneiston kunto. PTS:ssä on merkitty varauksena käytetyn jäädytyskoneiston hankkimiseen jakson loppupuolella. Kylmätekniikka yrityksen lausunnossa on mielenkiintoinen vaihtoehto tuotu esille, että jäähalli muutetaan lämpimäksi ja lämmöntalteenotolla voidaan myös urheiluhallin lämmitystä edesauttaa. Rakennus on kokonaisuudessaan tyydyttävässä kuntoluokassa KL 4

4 4(17) KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kustannustaso Hintoihin sisältyy alv 24% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Yhteensä Yht. Keskimäärin vuodessa 3,06 / m² / vuosi Huoneistoala m²

5 5(17) RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS Kustannustaso Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Sadevesien poisto 1 erä Kasvillisuus ja viheralueet 4 Kuntoluokka Toimenpide-ehdotukset Rakennusten vierustat, pintavesien poisto ja salaojitus 4 Määräarvio Hintoihin sisältyy alv 24% Yht Liikenneväylät ja -alueet Rakennelmat, varusteet ja jätehuolto 4 2 erä Alueiden puu- ja metallirakenteiden huoltomaalaus 1 erä Perustukset ja sokkeli Alapohja 3 Lämmöneristys (varaus) 1800 m Rakennusrunko 3 Kehäristikoiden huoltomaalaus 1 erä Ulkoseinät ja julkisivut 3 Ulkoseinien huoltomaalaus 1200 m Ikkunat Ulko-ovet 3 Ulko-ovien korjaukset ja säätö 2 erä Kattorakenteet Yleistilat, tekniset tilat 3 Huoltomaalaukset 1 erä 1 1 Rakennustekniikka yhteensä = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa

6 6(17) LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Toimenpide-ehdotukset Lämmitysjärjestelmä Kuntoluokka Määräarvio Kustannustaso Hintoihin sisältyy alv 24% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Yht Lämmöntuotanto Lämmönjakelu Säätölaitteet Lämmönluovutus Eristykset Vedenkäsittely Vesijohdot Viemärit 5 Varaus: Pohjaviemäreiden painehuuhtelu 1 erä Vesi- ja viemärikalusteet 5 4 Varaus: Vesikalusteiden uusimisia tarpeen mukaan 1 erä Jäädytyslaitteisto 2 3 Jäädytyslaitteiston hankinta käytettynä (varaus) 1 erä LVI-tekniikka yhteensä = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa

7 7(17) SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Kustannustaso Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Aluevalaistuksen uudistaminen 1 erä Ulkopistorasiat Kuntoluokka Toimenpide-ehdotukset Aluevalaistus 3 Määräarvio Hintoihin sisältyy alv 24% Yht Jakokeskukset alle 1000V 3 Ohjauslaitteiden uusimiset 1 erä Johtotiet 4 Jäädytyskoneiston (varaus) 1 erä Kaapeliläpiviennit 3 Sähkökalusteiden uusinnat yleisissä tiloissa 1 erä Nousujohdot Voimaryhmäjohdot Valaistusryhmäjohdot Varusteet Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset Valaisimet 4 Huolto 1 erä Turvavalaistusjärjestelmä 4 Sähkötekniikka yhteensä = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa

8 8(17) VÄLITTÖMÄSTI KORJATTAVAT PUUTTEET Varastoidun rakennusjätteen poisto takasivulta ilkivallan mahdollisuuden vuoksi LISÄTUTKIMUKSET -

9 9(17) KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA KOHTEEN TIEDOT Kohde Kiinteistö Oy Enon Jäähalli Lähiosoite Purokyläntie 11 Postinumero- ja toimipaikka Eno Rakennustyyppi Jäähalli Kerrosala 2450 m 2 Tilavuus m 3 Rakennusvuosi 1995 Pääty urheiluhallille. Takasivu ASIAKIRJATILANNE Kohteen pää- ja rakennepiirustuksia oli käytettävissä. LVI-teknisiä piirustuksia oli käytettävissä. Sähköpiirustuksista oli lähinnä käytettävissä kaaviot. Sähkötarkastuspöytäkirja Vesikatteen uusimistyön vastaanottopöytäkirja KORJAUSHISTORIA Tiedot saatu vastaanottotarkastus pöytäkirjoista / tarkistuskierroksella Vesikatteen uusiminen 2005 Jääkiekkokaukalon laitojen uusiminen 2005

10 10(17) KÄYTTÄJÄ PALAUTE Kohteessa tarkastuksen yhteydessä haastateltiin urheiluhallin laitosmiehet 2 kpl, jotka hoitavat käytännössä jäähallia, jäähalliyhtiön Kiinteistöyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja yksi jäsen sekä kohteessa tarkastushetkellä paikalla olleita hallin käyttäjiä. Haastatteluissa kommentit koskivat mm. seuraavia aiheita. Ulkoseinien ulkomaalauksen tarve Ruostepaikat kehäristikoissa Puuovien toiminta (liukuovet) Jääkiekko kaukalon maapohjan eristämättömyys lisää energian kulutusta jäädytyksen yhteydessä ja samalla aiheuttaa routiessaan jäänpaksuuden lisäämistarpeen jään tasaiseksi saamiseksi. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön huollot hoidetaan kiinteistöyhtiön toimesta talkootyönä ja liikuntahallin laitosmiesten toimesta. Huoltotoimenpiteet ovat olleet tyydyttävällä tasolla, laiminlyöntejä ei tarkastuskierroksen aikana havaittu. SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Hallissa ei ole lämmitystä. Ilman laatu ja vaihtuvuus, sisäilman epäpuhtaudet Tarkasteluhetkellä hallin ilmanlaatu ja vaihtuvuus olivat aistinvaraisesti arvioiden hallissa hyvä. Jäänhoitokone toimii nestekaasulla, jonka johdosta on huomioitava mahdollisuus häkäpäästöihin. Valaistus Sisävalaistus on tarkoituksenmukainen. Valaistuksen säännöllisestä huollosta tulee huolehtia kattavasti. Valaisinten kuvut on hyvä puhdistaa aina lampunvaihdon yhteydessä ja energiansäästölamppuja on hyvä suosia. Melu Kiinteistökierroksella ei havaittu esim. talotekniikan aiheuttamaa meluhaittaa.

11 11(17) TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei havaittu. KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Kosteusvaurioita rakenteissa ei havaittu RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO ULKOALUEET Maanpinnat rakennuksen vierustoilla ovat pääosin tasaiset ja viettävät rakennuksesta poispäin. Piha-alueella ei havaittu veden lammikoituvan. Paikoitusalue ja kulkuväylät ovat pääosiltaan sorapintaiset. Jäänhoitokoneen kulkureitillä pinnoitteena on käytetty kumimattoa ja viiraverkaa. Myös jäähallista johtava kulkuväylä pukusuojarakennukseen on kumimattopäällystetty. Hallin takasivulla on luonnon nurmikaista ja kadun puoleisessa päädyssä hiekkapintainen ulkojääalue. Veden ohjaus kulkuväyliltä ja paikoitusalueelta näyttää toimivan ja ne ovat yleisesti tyydyttävässä kunnossa. Rakennuksen ränneistä sadevedet valuvat suoraan maahan. Piha-alueilla ei kasva puita tai pensaita. Hallin takasivulla kasvaa nurmi jota hoidetaan kesäaikaan säännöllisesti. Jätekatos on yhteinen urheiluhallin kanssa, se on puurakenteinen ja hyvässä kunnossa. Pysäköintialuetta. Jäänhoitokoneen kulkualueella on kumimatot ja alla viiraverkaa Toimenpide-ehdotukset: Rännivesien poisjohtamista rakennuksien vierustoilta suositellaan parannettavaksi asentamalla loiskekivet rännien alle. Liikennealueilla suoritetaan normaaleja kunnossapito toimia. Viheralueille suoritetaan normaaleja kunnossapito toimia

12 12(17) PERUSTUKSET JA RUNKO Rakennus on perustettu maanvaraisten betonianturoiden ja teräsbetonisen sokkelin varaan. Näkyvissä perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana merkittäviä painumia tai muodonmuutoksia. Rakennuksen teknisessä tilassa ja lipunmyynti/kioski tilassa on maanvarainen betonilaatta, jonka alapuolella on lämmöneristys. Itse hallin osalla on maapohja, jonka päällä jäänhoitokoneen reitillä on viiraverka ja kumimatto. Jäähallin runko on teräsristikko rakenteinen, ulkoseinän ulkoverhous on maalattua lautaa. Ulkoseinät ovat pääosiltaan lämmöneristämättömiä ja sisäpuolella ei ole erillistä sisäverhousta. Teknisen tilan ja lipunmyynti/kioski tilan seinät on lämmöneristetty ja sisäverhouksena on maalattu sisäverhouslevy. Teknisen tilan ja lipunmyynti/kioski tilan väliseinät ovat lämmöneristettyjä puurakenteisia seiniä. Runkorakenteissa ei näkyviltä osin todettu rakenteellisesti merkittäviä vaurioita tai puutteita. Seinissä on paikoin havaittavissa rakenteellisesti vaarattomia kolhuja. Hallin rungon muodostaa metallirakenteiset kehäristikot, joiden ulkoverhous on maalattua lautaa Lipunmyynti/kioski tila on lämmöneristetty ja puurakenteinen Hallin rungon muodostaa metallirakenteiset kehäristikot. Kehäristikoiden asennusvaiheessa on maalipinnoite rikkoutunut ja ajan kuluessa metallipinnat ovat ruostuneet vaurioalueelta.

13 13(17) Toimenpide-ehdotukset: Kehäristikoiden paikkamaalaus ALAPOHJA Jäähallissa on maapohja, ainoastaan lipinmyynti/kioski- ja teknisessä tilassa on maanvarainen betonilaatta alapuolisella eristeellä. Kaukalon jäädytysputkiston alapuolella ei ole lämmöneristystä. Kaukalon jäähdytysputkiston alla ei ole lämmöneristystä. Maanpinta routii ja on epätasainen. Toimenpide-ehdotukset: Suositellaan jäädytysputkistojen alle asennettavaksi EPX-lämmöneriste. Lämmöneristyksen lisääminen vähentää jäähdytysenergian määrää huomattavasti ja samalla myös helpottaa tasaisen jään saamista koko alueelle maan routanousujen vähentyessä.

14 14(17) ULKOSEINÄT Ulkoseinät ovat maalattua lautaa. Kokonaisuutena julkisivut ovat tyydyttävässä kunnossa. Ulkoverhouksen maalipinnoite oli haalistunut ja osittain irronnut alustastaan. Julkisivujen maalipinnoite on haalistunut Toimenpide-ehdotukset: Ulkoverhouksen huoltomaalaus IKKUNAT JA OVET Alkuperäiset ikkunat on poistettu ja laudoitettu ulkoverhouslaudoin umpeen. Ulko-ovet ovat henkilöliikenteen osalta lasiaukollisia metallirakenteisia ovia. Teknisentilan laahausovi ja jäänhoitokoneen kulkuovi ovat puurakenteisia ovia. Pääsääntöisesti ovet ovat tyydyttävässä - välttävässä kunnossa. Hallin pääovi Jäänhoitokoneen kulkuovi Toimenpide-ehdotukset: Ulko-ovien kunnostus- ja huoltotoimenpiteitä tehdään tarpeen mukaan Liukuoven uusiminen jakson aikana

15 15(17) KATTORAKENTEET Kattotyyppinä on harjakatto. Vesikatteena on rivipeltikate. Kattovesien pois ohjaus tapahtuu ulkopuolisilla sadevesikouruilla ja syöksytorvin. Halliosan vesikate on uusittu vuonna 2005, eikä siinä havaittu vaurioitumista. Teknisen tilan vesikatteena on alkuperäinen profiilipeltikate, jossa esiintyy normaalia ikääntymisestä johtuvaa kulumista. Vesikatoilla ei ole lumiesteitä kulkuväylien kohdalla. Vesikaton kunto on hyvä-tyydyttävä Toimenpide-ehdotukset: Ei toimenpide-ehdotuksia SISÄTILAT Jäähallin ulkoseinien ja katon sisäpuoliset pinnat ovat maalattua lautaa. Teknisen tilan ja lipunmyynti/kioski tilan seinä ja kattopinnat ovat maalattuja levypintoja, lattiat ovat maalaatua betonia. Tilojen pinnoitteet ovat tyydyttävässä kunnossa. Märkätilat Kohteessa ei ole märkätiloja. Hallin katto on maalattua lautaa Toimenpide-ehdotus: Hallin seinät ja puurakenteiset katsomot ovat maalattu Sisätilojen korjauksia ja huoltomaalauksia tehdään tarpeen mukaan

16 16(17) LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO Kohteen vesimittari ja vedenottopisteet sijaitsevat teknisessä tilassa. Vesijohdoissa ja viemäreissä ei havaittu puutteita tai vaurioita Paloposti ja muut vesipisteet sijaitsevat teknisessä tilassa Kylmäkoneistoa teknisessä tilassa Toimenpide-ehdotus: Vesi- ja viemärilaitteita huolletaan normaalisti. ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT Kohteessa on painovoimainen ilmanvaihto. Ilmanvaihtoon liittyviä ongelmia ei ole havaittu. Toimenpide-ehdotus: Venttiilit on pidettävä avoinna

17 17(17) SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO SÄHKÖTEKNISET JÄRJESTELMÄT Sähköjärjestelmä on rakennusajankohdalle tyypillinen TN-C mukaisilla kaapeloinneilla. Järjestelmä on yleisesti tyydyttävässä kunnossa. Sähköpääkeskus on perinteinen tulppasulakekeskus. Sähköjärjestelmien elinkaari on keskimäärin 40 vuotta, joten niiden uusimistarvetta ei jakson aikana ole. Aluevalaisimina toimii julkisivuun kiinnitetyt seinävalaisimet, joita ohjataan hämäräkytkimellä. Valaisinten suojakuvut suositellaan puhdistettavan valotehon parantamiseksi. Valaisimiin suositellaan vaihdettavan energiansäästölamput. Piha-alueella yleisvalaisimia on vähän. Toimenpide-ehdotukset: Aluevalaisimien lisääminen Sähköjärjestelmien huolto- ja kunnossapitotyöt KUNTOARVION LAATIJAN YHTEYSTIEDOT RAKSYSTEMS INSINÖÖRITOIMISTO OY Joensuussa Kari Hassinen rkm Rakennusterveysasiantuntija RTA Asbesti- ja haitta-aineasiantuntija AHA Kuntotarkastaja AKK Koulukatu 19 B Joensuu p