Kohti Innovatiivisia elinkaarimalleja - alustavat tulokset

Transkriptio

1 Kohti Innovatiivisia elinkaarimalleja - alustavat tulokset Professori Kauko Viitanen Aalto-yliopisto Kauko Viitanen 1

2 Maankäyttötieteiden laitos, Aalto-yliopisto Syntyi 2011 yhdistämällä Maanmittaustieteiden laitos ja YTK Noin 120 työntekijää Kolme tutkimusryhmää ja yksi instituutti: Geoinformatics Research Group Real Estate Economics Research Group Economic Law (Prof. Ari Ekroos D.Jur, HY) Land Management (Prof. Arvo Vitikainen D.Sc, TKK) Real Estate Business (Prof. Seppo Junnila D.Sc, TKK) Real Estate Economics and Valuation (Prof. Kauko Viitanen D.Sc, KTH) Real Estate Informatics (Ass. Prof. Heidi Falkenbach D.Sc, Aalto) YTK Land Use Planning and Urban Studies Group Strategic Urban and Regional Planning (Prof. Raine Mäntysalo D.Sc, OY) Land Use Planning (Prof. Marketta Kyttä PhD, TKK) Research Institute of Measuring and Modeling for the Built Environment

3 Kiinteistötalouden tutkimustiimi (REE) Kauko Viitanen, professori Heidi Falkenbach, apulaisprofessori Saija Toivonen, tutkijatohtori 7 tohtorikoulutettavaa työsuhteessa 3 tutkimusprojektia käynnissä Kohti innovatiivisia elinkaarimalleja, 2014, Katumetro Aluerakentamishankkeiden toteutus- ja rahoitusmallit ATRA, , Tekes Tutkimus asukaslähtöisen täydennysrakentamisen mahdollisuuksista tapaustutkimus suomalaisilla kaupunkialueilla, , Suomen Akatemia

4 Kohti Innovatiivisia elinkaarimalleja Saanut rahoitusta vuoden 2014 haussa Tutkimus tehty 4/ /2014 Ohjausryhmässä Espoon kaupungin edustajia Haastattelut Espoon kaupungin tilakeskuksen asiantuntijat (4 kpl + 1 kpl) 1 haastattelu Lahdesta 1 yhden tutkijan haastattelu Ruotsista (KTH) Hankkeen tutkijana tohtorikoulutettava DI Ari Laitala Kauko Viitanen 4

5 Elinkaarimalleista Public-Private Partnership Perusajatuksena yksityisen sektorin laajempi rooli julkisissa talonrakennusja infrahankkeissa Esim. koulujen osalta palvelun tarjoaja tarjoaa toimitilaa kaikkine käyttäjäpalveluineen suunnittelusta ja rakentamisesta alkaen esim. 20 vuoden palvelujaksolle Ajattelu voidaan teoriassa viedä koulumaailmassa niin pitkälle, että kunta ostaisi vain oppilaspaikkoja Nähdään usein liittyvän osaksi palvelujen yksityistämistä Tässä tutkimuksessa keskitytty koulurakennuksiin (tyypillisimmät hankkeet Suomessa) Espoossa käynnissä koulujen peruskorjausohjelma, jossa linjaksi valittu kohteiden peruskorjaus elinkaarimallilla Ilman rahoituskomponenttia Kauko Viitanen 5

6 Some of the most typical PPP realisations (based partly on OECD 2011) DBO Preparatio ns Design Build Operate Facility services Finance Own Usage MUNICIPALITY PRIVATE ACTOR (There could be also other activities, like R (Renovation)) Kauko Viitanen 6

7 Elinkaarimallien etuja Käyttökustannusten alentuminen Käyttö- ja ylläpitovaiheen parempi huomioinen jo suunnitteluratkaisuja tehtäessä Toisaalta yksityisen sektorin tarve voittomarginaalille nostaa kustannuksia Yksityisen sektorin osaaminen ja innovatiivisuus tarjoaa uusia ja ajantasaisia ratkaisuja Elinkaarimallit tarjoavat mahdollisuuden nopeisiin toteutuksiin (ongelmatilanteissa) Rahoituskomponentin mukaan ottaminen Väistötilaratkaisutkaan eivät ole ilmaisia Ja palvelutason pitkän tähtäimen turvaamiseen Suoja palvelutuotannon leikkauspäätöksiltä Käytännössä eduiksi mielletään pidennetty rakennusten takuuaika ja tasokas kiinteistönhoito (esim. case Pudasjärven hirsikampus) Kauko Viitanen 7

8 Elinkaarimallien haasteita Rahoituksen hinta yksityiselle sektorille (Haasteena vain jos rahoitus otetaan mukaan pakettiin) Hankintamenettely (usein kilpailullinen neuvottelumenettely) näyttää helposti johtavan varman päälle pelaamiseen Riskien välttely puolin ja toisin Vain niukasti kannustimia innovatiiviseen toimintaan Uutuusarvo merkitsee lähtökohtaisesti kohoavaa riskitasoa Liiketoimintamalli haasteellinen pitkä sitoutumisaika (harvoin palveluntarjoajan strategian mukaista toimintaa) Julkinen sektori ei aina saa riittävästi kilpailtuja tarjouksia Kauko Viitanen 8

9 Tutkimuskysymys Miten elinkaarimalli-muotoisten kiinteistöinvestointien innovatiivisuutta voitaisiin lisätä? Innovatiivisuus ymmärretään tässä tutkimuksessa yksinkertaisesti toiminnaksi (tuotokseksi), joka uutuusarvoisuuden kautta lisää taloudellista arvoa Kauko Viitanen 9

10 Tutkimusmenetelmä Haastattelut lähtökohtaisesti teemahaastatteluja Myös avoimen haastattelun tunnusmerkistöä osin täyttyy haastattelija ja haastateltava ovat kielellisessä vuorovaikutuksessa keskenään ja haastattelija pyrkii luomaan tilanteesta mahdollisimman luontevan ja avoimen. muistuttaa tavallista keskustelua, jossa keskustelun etenemistä ei ole lyöty lukkoon vaan se etenee tietyn aihepiirin sisällä vapaasti ja paljolti haastateltavan ehdoilla. Hirsjärvi & Hurme 2001; Eskola & Suoranta 2000, Kauko Viitanen 10

11 Suunnittelusta Me ollaan tavallaan viety ehkä tai on mun mielestä viety liian pitkälle se suunnittelu. No okei. Se on hyvä kun meillä on itsellä lähtötiedot ja muut. Mut sitku se tulee se palveluntuottaja pöytään. Sieltä voi tulla uusia ja parempia avauksia. (A) Niin. Meillähän on ne tuotteet oikeastaan päiväkoti ja koulu aika pitkälle speksattuja sinänsä on eli siellä se tietty tiukka taso tulisi säilyttää. (B) Mutta on totta, siis meillä on hankkeita jotka on kohtuu vähän sanoisko speksattuja, jossa vapaus palvelun tuottajalle on merkittävän suuri. (B) Molemmista on tullut kritiikkiä. Toisista ettei ole vaikutusmahdollisuuksia, toisista että emme tiedä oikeastaan tiedä mikä on tilaajan vaatimusmalli tai tavoite eli keskustelemme siitä vaatimusmallista että haluammeko mersun vai ladan. (B) Kauko Viitanen 11

12 Uudiskohteen mahdollisuudesta Siellä on aina tiettyjä, perustusten vahvistamisiakin, pihan vahvistamisia, semmosia epävarmuustekijöitä mitkä aina tuo sitä riskiä ja sen takia usein kun me tarjotaan koulukorjauskohdetta niin yksi kysymys joka tulee kun on markkinavuoropuhelu tai vastaava tapaaminen on, saako tän purkaa. (A) Ja sit kun on näitä korjauskohteita niin aina tulee vaihtoehdoksi se, että oisko järkevämpää, halvempaa, fiksumpaa tehdä uudiskohde. (B) Ja sanotaan, että eihän nää mielellään haluaisi näitä peruskorjauskohteita tehdä. Tai sanotaan, että aina tulee kysymys, että saako purkaa pois. Ja ainakin on jopa viestitty, että se vois tulla jopa halvemmaksi. (D) Kauko Viitanen 12

13 Riski He lähtevät sen varman päälle pelaamaan. Ei sinne ruveta tuomaan tämmöstä niinku jotain, joka on vasta kehitysasteella. (D) No kyllähän siinä varmaan on niinku sillä joka tarjouspyyntöä tekee ni, varmaan pyrkii huomioimaan ne niinku, ettei tuu semmosii niinku riskiasioita sinne mukaan. Sitten joku osapuoli voi valittaa, jos ei tule valituksi. (D) Kauko Viitanen 13

14 Tarjoukset Varmaan se on niinkin että keskimäärin ainakin mitä enemmän on raameissa, mitä enemmän suodaan vapauksia sitä paremmin sä saat ehkä tarjouksia. (A) Jos sä meet hirveen pitkälle ja määrittelet, että pitää korjata ja olla nämä vaatimukset ja elinkaaren osalta tiukat speksit, niin pahimmoilleen sä saat yhden tai nolla tarjousta. (A) Kuitenkin julkisena tilaaja sun pitäis ain varmistaa se kilpailun toimivuus ja se että sä saat ne tarjoukset. (A) Kauko Viitanen 14

15 Tarjousten laadunarvioinnista Mutta on totta että tää laadullinen arviointi tää on hyvin köykäistä meillä ja tähän haluttais parannuksia ja etenkin niin että se vielä kannustais johonkin siis aitoon, mutta ehkä ongelma sitten on, että jos he lupaavat jotain, miten se todennetaan, että lupaus tulee sitten pidetyksi, ettei siitä vaan pisteitä saada. (B) Ei oo helppoo se tasapuolinen kohtelu, ettei palveluntuottaja sorru lupaamaan sellaisia jotka he eivät pysty pitämään tai jotka on virheellisiä. Miten me tän tyyppinen todennetaan. (B) Kauko Viitanen 15

16 Tarjousten vertailua No sanotaan, että siinä ne laatupisteet ei paljon poikkea yrityksestä toiseen. Eli tavallaan sillä ei sitä kisaa voiteta. Ajatellaan, hinta on seiskyt ja laatu kolkyt prosenttia. Kyllä voidaan sanoa, että on puhdas hintakilpailu käytännössä. (D) Mutta sitten se, että millä tavalla me saataisiin niitä laadullisia tekijöitä niin paljon mukaan suunnittelussa, rakentamisen ja ylläpitovaiheen osalta, jotta nää jyvät erottuis akanoista. (D) Kauko Viitanen 16

17 Hankintalaista Tämä hankintamenettelyhän on keskeinen, jossa kaivetaan se palvelutuottajan innovointiasia niinku esille. (B) Jotenkin vaan tuntuu että hankintalaki sitoo meidän kädet että me ollaan hirmu hirmu avuttomia sen edessä. (B) Kauko Viitanen 17

18 Rakennusurakan toteuttamisesta Mut me ollaan kyl niinku käytännössä nähty sit se, että se on aika vähäistä mitä ne haluu edes innovoida. Ne ei halua niinku omaa rahaa laittaa siihen yhtään enempää ku on tarvis ja sitten siinä on vielä semmonen ero tai semmonen tulee että urakoiva yksikkö, se on eri tulosvastuussa kuin se kuka ottaa sen ylläpitovastuun sille palvelujaksolle. (C) Sen mitä tässäkin on nähny ja kuullu tuolta suoraan työmaalta sitten ni eihän ne ees, Espoon tapauksessa, ni eihän tää rakentajaporukka edes miellä, että urakkasopimus on tämmösen palvelusopimuksen alla. (D) Kauko Viitanen 18

19 Uuden hankintadirektiivin mukaisesta hankintamenettelystä: Innovaatiokumppanuudesta Kyllä laki antaa mahdollisuuden mun käsittääkseni nytkin jo kehityshankkeisiin. Selkeästi tarvitsisimme enemmän näitä. Erityisesti jossa voimme testata ja viedä yhdessä eteenpäin. Siinä on monia asioita, että mitä sitten voidaan pohtia. (B) Kauko Viitanen 19

20 Palvelukonsortion kokoamisesta Näissä kouluhankkeissa kun jossain vaiheessa oli se että kunnat halus elinkaarikouluihin kaikki ruokapalvelut ja kaikki. Ei rakennusliikkeet osannut siinä kohtaa mitään muuta ku soittaa Sodexholle ja Amicalle että mihin hintaan ne tois homman tänne. Ja sit ku selvis se, että kaikki tarjoajat oli käyttänyt näitä kahta kumppania ni siihen asiaan se ei tuokaan mitään lisää. Jossain muussa asiassa voi olla, että tarjoajat voi tuoda enemmän. (E) Kauko Viitanen 20

21 Exitistä Nää on niinku uusia asioita ja aloitetaan siitä helpommasta eli irtautuminen että tiettyjen ehkä ruotsalaisperäisten rakennusliikkeiden on vaikea ottaa se 20 vuoden vastuu, jos se ei oo firman srategiassa. Jos sä silloin annat 10 vuoden kohdalla tietyllä perusteella hypätä ulos siitä, niin sehän vesittää rankasti koko homman. (A) No me ollaan mietitty sitä ja tutkittu sitä, että voisiko sinne rakentaa jonkinlaisen mahdollisuuden exitiin, sanotaanko vaikka kahdennentoista vuoden kohdalla. Mut että se maksaa sit jotain jos lähtee pois. Ja kymmenen vuoden elinkaarisopimus ei oo kovinkaan niinku kiinnostava tilaajan kannalta. (C) Kauko Viitanen 21

22 Mehän ollaan mietitty tätä toiste päin. (C) Nythän tää on ollut rakennusliikevetoista tällä hetkellä. (C) Ja sit ku ajatellaan, että rakentamisvaihe kestää sen puoltoista kaks vuotta. Joku tekee sitten ylläpitoa, mahdollisesti siivousta, ehkä catering, kiinteistönhoitoa, kunnossapitoa. Joku tekee sitä 20 tai 25 vuotta. Että voisko se olla se, joka kasaakin sen? (C) Löytyy kuitenkin liikevaihdoltaan sit palvelujaksolla ihan yhtä isoja liikkeitä ku meidän rakennusliikkeet. Ei oo syntyny kiinnostusta. Me ollaan EK:kin sitä kyselty. (C) Kauko Viitanen 22

23 Johtopäätöksiä 1-2 Tilaus elinkaarimalli-muotoiselle toiminnalle ei ole häviämässä mihinkään, pikemminkin päinvastoin Nähdään potentiaalia ja kehityskelpoisuutta (joskin haasteitakin) Markkina kehittyy (laajenee), vuonna 2014 käynnistynyt uusia toteutuksia Liiketoimintamallin haasteellisuus Yli 10 vuoden vastuut ja ansaintamallit harvoin yksityisen sektorin toimijan strategian mukaisia Ratkaisuehdotuksia: Konsortiot kootaan muuten kuin rakennusliikevetoisesti (isto kiinteistöpalveluliiketoiminnan yritykset) Elinkaarisopimusten exit-mahdollisuus Joko päättäminen (tai siirto) Kauko Viitanen 23

24 Johtopäätöksiä 3-4 Elinkaarihankkeiden nivominen tiukemmin osaksi toimitilastrategiaa Elinkaarihankkeista koko ajan enemmän kokemuksia (tietoa) Peruskorjaus vs. uudisrakentamisen päätöksentekokriteeristö syytä läpikäydä Peruskorjausvaihtoehtoon jää väistämättä riskitekijöitä, jotka hinnoitellaan tarjouksiin Vaihtoehtoisesti riskien eliminoiminen tilaajan toimesta kallista myös Elinkaarikustannusten tarkastelun ulottaminen yli palveluajanjakson Muuntojoustavuuden merkitys ja sen arviointi Julkisen sektorin toimijalle haasteena voi olla myös hankinnan ja toteutusten rutinoituminen Lisää kustannustehokkuutta ja vakioi laatua, mutta Toisaalta tarve uudistumiselle on jatkuvaa Käsitys tilan pedagogisista vaatimuksista muuttuu ml. mitoitusperusteiden uusiminen Kauko Viitanen 24

25 Johtopäätöksiä Tarjouskilpailun paine innovatiivisille tarjouksille ei juurikaan realisoidu Innovatiivisuudella ei tarvitse kilpailla, jos muutkaan toimijat eivät tee niin Jos hankinta käydään puhtaana kustannuskilpailuna on olemassa kannustin vain kustannuksia alentavaan innovaatioon Mikäli elinkaaritoteutuksen hankinnan valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin ratkaisu, näyttäisi halvin tarjous silti usein voittavan Osasyynä näyttäisi olevan tarjouspyynnön vertailuperusteiden laadinta siten, että innovatiivisia ratkaisuista ei riittävästi palkita Kauko Viitanen 25

26 Johtopäätöksiä Useinkin hedelmällisin lähtökohta innovaatioille on osapuolten keskinäisessä vuorovaikutuksessa ja kumppanuudessa Missä vaiheessa Partnership oikeastaan syntyy? Hankintavaihe on kilpailua (jossa on myös syytä varjella liikesalaisuuksia)! Rakennusurakkavaihe on varsin toteutuspainotteinen vaihe, jossa korostuvat aikataulu- ja laatukysymykset Syntyykö tosiasiallinen kumppanuus vasta palvelutuotantovaiheessa? Tällöin liikkumavara on kuitenkin varsin pientä (kutakuinkin kaikki on jo sovittu) Vaikka innovaation mahdollisuudet ovat tässä vaiheessa ilmeisen rajatut, voi kokeilukynnys toisaalta olla matala Ja toisaalta pitkä sopimusaika voi tehdä pienemmistäkin uudistuksista merkittäviä Kauko Viitanen 26

27 Kohti uusia avauksia Voisivatko elinkaarisopimukset olla jälkimarkkinakelpoisia. Palveluntuottamisesta vastaava taho voisi vaihtua ennalta sovittujen ehtojen täyttyessä Pitääkö jokaisen rakennushankkeen olla uniikki? Voisivatko kunnat tehdä yhteistyötä esim. koulu- ja päiväkotien uudistuotannossa? Olisiko kansainvälinen yhteistyö globalisaation aikakaudella mahdollista? (Tutkimuksen liittyvän vierailun aikana kävi ilmi, että Espoon sisarkaupungin Shanghain Tongjiyliopistossa olisi halua yhteistyön koulusuunnittelussa) Olisiko tässä mahdollisuus myös ulkomaisten toimijoiden mukaantulolle tarjouskilpailuihin? Olisiko konseptikouluja mahdollista kehittää laajemminkin? (vrt. rintamamiestalot) Taustalle tutkimushanke, jossa mukana olisi myös PPP elementti Voisiko tämä liittyä myös koulutusvientiponnisteluihin? Onko meillä pedagogisiin tiloihin liittyvää osaamista? Kauko Viitanen 27

28 Mitä tapahtui? Esitelmän aikana maailman väkiluku kasvoi 5000:lla 3000 ihmistä muutti kaupunkeihin Metsää tuhoutui 500 ha Tuottavaa maaperää tuhoutui 2 milj. tonnia Pitäisi varmaan tehdä jotain! Kiitos! Kauko.viitanen@aalto.fi