Helsingin kaupungin asunto-omaisuuden järjestäminen

Transkriptio

1 Helsingin kaupungin asunto-omaisuuden järjestäminen Helsingin kaupunki Kiinteistövirasto Muistio Harri Kauppinen

2 1 Helsingin kaupungin asunto-omaisuuden järjestäminen 1. Y leistä Helsingin kaupunki omistaa noin asuntoa. Suurin rhmä ovat aravavuokraasunnot (n as). Muita suuria rhmiä ovat Helsingin asuntohankinnan noin asuntoa, Ko Auroranlinnan noin 2000 asuntoa, Helsingin asumisoikeus :n noin asuntoa, Ko Helsingin kiasuntojen noin asuntoa Ko Helsingin palveluasuntojen noin 2000 asuntoa. L iikevaihto /v Aravavuokra-asunnot n as n Palveluasunnot n as n Asumisoikeusasunnot n as n Korkotukiasunnot n as n Ent lht ki n. 400 as n Auroranlinna n as n Asuntohankinta n as n Hitas osakkeet n. 600 as n Suoraan omistetut n as n vuotiskotisäätiö n. 600 as n Yhtiökohtainen tilanne 2.1 Aravavuokra-asunnot Aravavuokrahtiöt on päätett sulauttaa hdeksi htiöksi, Helsingin kaupungin asunnot, Hallinto: Yhtiöt itse Huolto: Yhtiöiden - isännöinti tilataan ttärhtiöiksi perustettavilta alueellisilta isännöinti- htiöiltä. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta. Peruskorukset pääosin ATT:n toimesta Asukasvalinta: Asukkaat valitsee asunto-osasto

3 2 2.2 Palveluasunnot Ko Helsingin palveluasunnot ovat sosiaalivirastolle välivuokrattu vanhusten m rhmien asunto. Asunnot ovat ALV-palautuksen piirissä. Hallinto: Yhtiö itse Huolto: Yhtiö tilaa hoidon alueellisilta kaupungin Ko:tä (Möhemmin alueellisista kaupungin isännöinti- htiöiltä). Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta. Peruskorukset pääosin ATT:n toimesta Asukasvalinta: Asukkaat valitsee sosiaalivirasto Muuta: Asunnot välivuokrataan sosiaalikeskuksen kautta. Vuokratulot menot kulkevat tilakeskuksen kautta, jossa ne netotetaan. 2.3 Asumisoikeusasunnot Helsingin asumisoikeus asukkaat ovat sijoittaneet 15 % omia varo. Hallinto: Yhtiön tilaama isännöitsijätoimisto Huolto: Yhtiö on tilannut isännöinnin huollon ksitisiltä ritksiltä. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta. Asukasvalinta: Asukkaat valitaan asumisoikeusjonon perusteella asunto-osastolla. 2.4 Korkotukiasunnot Kko Helsingin kiasunnot ovat ns vanhan kijärjestelmän mukaisia asunto. Yhtiö on keskinäinen Ko. Yhtiö lainat ovat bullet- laino. Yhtiön asunnot ovat asukasvalinnan osalta rajoitusmerkinnän alaisia. Vuokrat ovat vapaasti määrättävissä. Yhtiön osakkeet ovat tilakeskuksen hallinnassa tilakeskus on asuntojen vuokraa. Vuokratulot tulevat kaupungin perustamaan rahastoon rahastosta maksetaan vastikkeet. Hallinto: Auroranlinna toimii htiön hallinnon hoitana. Huolto: Yhtiö ostaa hoidon pääosin alueellisilta kaupungin htiöiltä. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta. Peruskorukset pääosin ATT:n toimesta. Asukasvalinta: Asukasvalinnan tekee asunto-osasto. 2.5 Entiset lhen en asunnot Asunnot ovat kuudessa asunto-osakehtiössä olevia vapaarahoitteisia vuokraasunto. Osa asunnoista on mt Hitas-hinnalla asukkaille. Kaupungin omistamat osakkeet ovat tilakeskuksen hallinnassa. Hallinto: Yhtiöt ovat tilanneet isännöinnin ksitisiltä isännöitsijätoimistoilta. Huolto: Yhtiöt tilanneet huollon ksitisiltä ritksiltä. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta.

4 Asukasvalinta: Asukasvalinnan kaupungin omistamiin asuntoihin tekee asuntoosasto. Muuta: Asunnot ovat vapaasti mtäviä. Mnnistä ei ole päätöksiä. Mntihinta on Hitas-hinta Auroranlinna Ko Auroranlinna on pääasiassa vapaarahoitteisia tösuhdeasunto omistava normaali Ko. Tösuhdeasunnot on välivuokrattu tilakeskuksen kautta hallintokuntien valitsemille tösuhdeasukkaille. Tilakeskus maksaa Auroranlinnalle markkinavuokraa saa asukkailta markkinavuokran alakvartiilin mukaista vuokraa sekä ko hallintokunnalta alakvartiilin markkinavuokran erotuksen mukaiset summat. Tösuhdeasuntojen tarpeen ulkopuoliset asunnot, noin 400 as, Auroranlinnan vuokraa ulos markkinavuokralla määräaikaisesti. Yhtiön asuntokanta on noin vuotta vanhaa. Yhtiön lainakanta on varsin pieni. Yhtiön poistopoh on lähes kätett. Yhtiö on joutunut tasapainottamaan talouttaan asuintalovarauksilla, jottei olisi joutunut verolle. Auroranlinna hoitaa lisäksi Korkotukiasuntojen Asuntohankinnan omistahallinnon. Verotuksellisesti olisi järkevää, että Auroranlinnan htiömuoto muutettaisiin lähivuosina keskinäiseksi kiinteistöhtiöksi. Hallinto: Auroranlinna hoitaa itse htiön hallinnon. Isännöinti on tilattu kaupungin alueellisista aravakiinteistöhtiöiltä. Huolto: Yhtiö ostaa hoidon pääosin alueellisilta kaupungin htiöiltä. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta. Peruskorukset pääosin ATT:n toimesta. Asukasvalinta: Tösuhdeasuntojen asukasvalinta eri hallintokunnilla, muiden asuntojen asukasvalinnan tekee Auroranlinna. 2.7 Helsingin asuntohankinta Yhtiön asunnot ovat eri htiöissä olevia osakehuoneisto tai kokonaisia asuntoosakehtiöitä. Yhtiö on tuloverovapaa lex-asuntohankinnan mukaan. Verovapaus edellttää kuitenkin asuntojen psvää omistamista, eikä mahdollista liikehuoneistojen omistusta. Osa asunnoista on valtion asuntolainalla rahoitettu, joten niiden osalta vuokra määrät omakustannusperiaatteella. Vapaarahoitteisissa asunnoissa vuokran määrits on vapaa. Vuokrat ovat kuitenkin ainakin osassa asunto lähellä markkinavuokraa. Suuri osa Asuntohankinnan asunnoista on tösuhde- tai ns asiakasasunto. Näiden asuntojen vuokraus tapahtuu välivuokrauksena tilakeskuksen kautta. Yhtiö talous on huonossa kunnossa kaupunki on joutunut joutuu laina- pääomajärjestelin tukemaan htiötä. Hallinto: Yhtiön hallinto on siirrett vuoden 2010 alusta alkaen Auroranlinnalle. Huolto: Yksitisten htiöiden järjestämää. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset htiön toimesta, Osin tilakeskuksen toimeksiantoina. Peruskorukset pääosin ao htiöiden toimesta. Asukasvalinta: Asukasvalintaa suorittaa tösuhdeasuntoihin ao hallintokunnat, ns asiakasasuntoihin sosiaalivirasto muihin asuntoihin asunto-osasto.

5 4 2.8 Hitas-osakkeet Hitas-osakkeet ovat eri htiöissä olevia asunto-osakkeita. Osakkeet ovat tilakeskuksen hallinnassa. Osakkeisiin ei kohdistu muuta lainaa kuin talohtiöiden lainat. Osassa talohtiöitä ei ole enää voimassa Hitas-rajoitusta, josta sstä peruste Hitas-osakkeen omistamiseen on poistunut. Hallinto: Tilakeskus hallitsee Hoito: Eri htiöiden järjestämä hoito. Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset tehdään tilakeskuksen toimesta. Peruskorukset pääosin ao htiön toimesta. Asukasvalinta: Tösuhdeasunnoissa ao hallintokunta. Ns asiakasasunnoissa sosiaalivirasto. Muissa asunto-osasto 2.9 Suoraan omistetut asunnot Suoraan omistettu asunto kaupungilla on noin 1000 asuntoa. Asunnot ovat tilakeskuksen tai hallintokuntien hallinnassa. Osa asunnoista on koulujen, sairaaloiden muiden toimitilojen htedessä niiden erottaminen on usein vaikeaa tai mahdotonta. Periaate on ollut, että viimeistään peruskorusvaiheessa kokonaiset rakennukset siirretään jonkin kaupungin asuntohtiön hallintaan, leensä apporttisopimuksella. Hallinto: Pääosin tilakeskuksen hallinnassa Hoito: Osa Palmian hoidossa osa ao asunto-osakehtiön järjestämässä hoidossa Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset tilakeskuksen toimesta. Asukasvalinta: Tösuhdeasunnoissa ao hallintokunta. Ns asiakasasunnoissa sosiaalivirasto. Muissa asunto-osasto vuotiskotisäätiö 400-vuotiskotisäätiö on oma itsenäinen säätiö, jonka asunnot ovat vanhusten asunto. Kaupungilla ei ole suoraa vaikutusvaltaa säätiön asuntoihin. Hallinto: Säätiö itse Korukset: Huoneistokorukset muut pienehköt korukset säätiön toimesta. Peruskorukset pääosin ATT:n toimesta

6 5 3. A suntohallinnan eri toiminto Asuntojen hallinnassa voidaan erottaa omistamisen-, asukasvalinnan-, omistahallinnon hoito-, hoito- korus-toiminnot. 3.1 Omistaminen Kaupungin asunto-omistus voidaan kaa osake- tai suoraan omistukseen perustuvaan omistukseen kiinteistöhtiö- säätiöpohiseen omistamiseen tai hallintaan. Osake- tai suoraan omistamien asuntojen osalta vuokratulot tulevat kaupungille muissa, kuten normaalissa kiinteistöhtiössä vuokratulot tulet htiölle. Aravavuokraasuntojen-, Asumisoikeusasuntojen- 400-vuotiskotisäätiön asuntojen vuokrat tulevat ao htiöille. Mös Palveluasuntojen osalta vuokra tulevat htiölle, klläkin välivuokrauksen kautta. Auroranlinnan vuokrat tulevat toistaisesti Auroranlinnalle, mutta htiömuoto on tarkoitus muuttaa keskinäiseksi kiinteistöhtiöksi, jolloin vuokranantaksi tulee kaupunki. Muun asuntokannan vuokranantana on kaupunki. 3.2 Välivuokraus Kaupunki kättää välivuokrausta mm tösuhde ns asiakasasuntojen osalla. Niissä tapauksissa htiö on välivuokrannut asunnot tilakeskukselle tämä edelleen asukkaalle. Tämä on ollut perusteltua mm siitä sstä, että tilakeskus on nettobudjetti-ksikkö. Tilakeskukseen on perustettu asuntoksikkö, joka on hoitanut tätä tehtävää. 3.3 Asukasvalinta Arava-asunnoissa kiasunnoissa asukasvalinnat tekee pääsääntöisesti asuntoasiainosasto. Yhtiöiden sisäiset vaihdot hoitaa ao htiö. Asumisoikeusasuntojen asukasvalinnan määrää jonon perusteella asuntoasiainosasto. Tösuhdeasunnot ovat rekrtoinnin välineitä siellä asukasvalinta tehdään hallintokunnan tarpeiden mukaisesti. Vanhusten palveluasunnot sosiaaliviraston asiakasasuntojen asukasvalinta tehdään sosiaaliviraston toimesta. Asuntohankinnan arava- vapaarahoitteisten asuntojen asukasvalinnan tekee asuntoasiainosasto. Tösuhde kätössä olevien asuntoihin sovelletaan samaa virastojen rekrtointiin perustuvaa asukasvalintamenettelä kuin muissakin tösuhdeasunnoissa. Asuntohankinnan ns asiakasasuntojen asukasvalinnan tekee sosiaalivirasto.

7 6 3.4 Omistahallinto Omistahallinnon hoita on taho, joka omistan puolesta tekee kiinteistön hallintaan, hoitoon lläpitoon toimia. Omistahallinnon hoitalla ei itsellään leensä ole esimerkiksi hoito- tai isännöintitoiminto omistahallinnon hoita ostaa ne ulkoa. Kaupungin htiöissä Auroranlinna toimii omistahallinnon hoitana Korkotukiasunnoissa Asuntohankinnan asunnoissa. Omistahallinta voidaan mös ostaa palvelun tuottalta. 3.5 Kiinteistöjen hoito Aravavuokra-kiinteistöissä hoito on pääasiassa teht htiön omana tönä. Palveluasunnot, Korkotukiasunnot Auroranlinna ostavat kiinteistöhuollon pääosin alueellisilta aravahtiöiltä. Asumisoikeusasunnot, ns lhen en htiöt asuntohankinta ostavat hoidon pääasiassa ksitisiltä ritksiltä. 3.6 Korus Kiinteistöjen korukset kuuluvat kaikissa hallintomuodoissa omistajille htiöille. Huoneistokorukset kuutuvat normaaleissa kiinteistöhtiöissä htiölle. Asuntoosakehtiöissä erillisissä asunto-osakehuoneistoissa huoneistokorukset kuuluvat osakkeen omistajille. Nkään osa asuntohankinnan asuntojen koruksista on hoidettu tilakeskuksen kautta. Asunnon vuokralaisella on tiett korusvelvollisuus esimerkiksi asunnon rikkoontumisesta. Vuokranantalle kuuluu kuitenkin normaalin kulumisen aiheuttamat korukset. Joissain tapauksissa huoneiston rikkoa ei ole saatu maksamaan koruksia. Koruksia tehdään tilakeskuksen htiöiden toimesta, jolloin resursse on hautettu kahteen paikkaa. Peruskorusten rakennutta toimii pääsääntöisesti asuntotuotantotoimisto. 3.7 Verotus Ns normaali Ko joutuu maksamaan tuloveroa jos tulot ovat meno suuremmat htiön poistopoh on kätett. Aso:ssa keskinäisessä ko:ssa talous tasapainotetaan htiön sisällä. Osakkeiden omistat maksavat vastiketta saavat vuokratulo. Kaupungin ollessa osakkeiden omista, se ei maksa tulovero. 3.8 Asuntotuotantorahaston ki-osio Kaupunki on perustanut asuntotuotantorahaston hteteen ki-osion. Rahastoon tulee kiasuntojen (vanha pitkä ki ns lht ki) vuokratulot sieltä maksetaan ko htiöiden vastikkeet.

8 7 3.9 Laki julkisista hankinnoista Yhtiöiden hankinnoissa noudatetaan lakia julkisista hankinnoista. Lain tulkinnat sisäpiiriin kuuluvista hankinnoista ovat kuitenkin joissain tapauksissa epäselvät. Linna on ollut, että 100 %:sti kaupungin määräsvallassa olevat htiöt ovat sisäpiiriin kuuluvia Seuranta, valvonta raportointi Kaupungin asuinkiinteistöhtiöiden seurantaa, valvontaa raportointia kaupunginhallitukselle on nkisin tehnt kiinteistöjen kehittämisksikkö. Uudessa tilanteessa nämä toiminnot kannattaisi keskittää hteen paikkaan osakkeiden omistamisen kanssa, eli tilakeskukseen. 4. Asuntojen järjesteljen vaihtoehdot Ve 1. Osakeomistus manageeraus Vaihtoehdossa 1 asunto-omaisuus on ettu kahteen osaan. Aravalain mukaisiin omakustannusvuokriin perustuviin asuntoihin muihin asuntoihin. Muissa asunnoissa vuokralaiset ovat vuokrasuhteessa kaupunkiin aravalain mukaisissa asunnoissa ko htiöön. Aravalain puitteissa olevissa htiöissä nkiseen jo päätettn hallintomalliin ei tehdä muutoksia. Muissa htiöissä huomattavin muutos on tösuhdehtiö Auroranlinnan muuttaminen keskinäiseksi kiinteistöhtiöksi Auroranlinnan nkisen henkilökunnan siirtminen perustettavan omistahallintoa hoitavan kaupungin kokonaan omistaman htiön ( Manageeraus ) palvelukseen. Kätännössä muutokset vaikuttaisivat tilakeskuksen osakkeiden hallinnon selketmistä keskittmistä. Muilta osin malli noudattaa nkistä toimintamallia kiinteistöviraston kehittämisksikön asunto-osaston osalta. (liite 2) Ve 2. Seurannan, raportoinnin ohuksen keskittäminen asuntoasiainosastolle Vaihtoehto 2 on muuten sama kuin vaihtoehto 1, mutta kiinteistöjen kehittämisksikön asunto koskevat seuranta, ohus raportointi on keskitett asuntoasiainosastolle. (liite 3) Ve 3. Osakeomistuksen keskittäminen asuntoasiainosastolle Vaihtoehto 3:ssa asunto-osakkeiden suorassa omistuksessa olevien asuntojen hallinta vuokraus on siirrett tilakeskukselta asuntoasiainosastolle. Mös kiinteistöjen kehittämisksikön asunto koskevat toiminnot on siirrett asuntoasiainosastolle. Vaihtoehto vaatii asuntoasiainosaston toiminnan kamista kahteen osaan, asuntoviranomaisosa asuntojen omistamisosa. Asuntoviranomaisasiat siirretään virastopäällikön alaisuudessa toimivaan kehittämisosastoon asuntojen omistaminen asuntovälits tulevat asunto-osastolle. Samalla asuntoasianosasto pitää muuttaa nettobudjetti-periaatteella toimivaksi osastoksi. (liite 4)

9 8 Ve 4. Asuntovirasto Vaihtoehto 4 on asuntovirasto, jossa kaikki asuntojen omistamiseen, vuokraukseen, asunnonkoon, seurantaa, raportointiin ohukseen liittvät toimet on keskitett hteen virastoon. Virasto toimisi kiinteistölautakunnan tai asuntolautakunnan alaisena. Viraston tulisi olla netto-budjetti periaatteella toimiva. (liite 5) 5. Ehdotus Suositeltavin vaihtoehto on vaihtoehto 1. Toiminnallisesti mös vaihtoehto 2:ssa päästään lähes samaan tulokseen. Seuraavassa on esitett tarvittavat toimenpiteet ehdotettujen vaihtoehtojen toteuttamiseksi. 1. Aravavuokra-asuntojen hallinto hoidetaan jo päätetllä tavalla keskitettnä perustetun Helsingin kaupungin asunnot :n toimesta 2. Asumisoikeusasuntojen hallinto säiltetään nkisessä muodossaan. 3. Palveluasuntojen (Ko Helsingin palveluasunnot) hallinto säiltetään nkisellään vuotiskotisäätiön hallinto säiltetään nkisellään. 5. Tilakeskukseen asuntoksikköä kehitetään nkisen vuokraustoiminnan lisäksi asuntojen omistamisksiköksi, jonka hallintaan tulee Korkotukiasuntojen osakkeet, ns Lhen kiasuntojen osakkeet, keskinäiseksi kiinteistöhtiöksi muutettavat Auroranlinnan osakkeet, Hitas-osakkeet sekä suoraan omistettujen asuntojen hallinta sekä välivuokrausoikeudella Helsingin asuntohankinnan osakkeet. 6. Helsinki perustaa Helsingin asunto-omistuspalvelut :n. Yhtiön henkilökunta koostuu nkisestä Auroranlinnan henkilöstöstä. 7. Osakkeiden asuntojen haltina tilakeskus tilaa edellä mainitun asunto-omaisuuden manageerauksen perustettavalta Helsingin asunto-omistuspalvelut :ltä 8. Asunto-omistuspalvelut hankkii asunto-omaisuuden isännöinti,, siivous, korus muita tehtäviä kaupungin organisaatioista ksitisiltä ritksiltä. 9. Asukasvalinnat säiltetään nkisellä tavalla 10. Asuntojen seuranta, raportointi ohus säiltetään kiinteistöjen kehittämisosastolla.

10 9 liite 1 HELSINGIN KAUPUNGIN OMISTAMAT ASUNNOT YHTEENSÄ AS ARAVA- HGIN PALV. TS-YHTIÖT P-KORKO- L-KORKO- KOY ASUNNOT AURORAN- TUKI-AS TUKI-AS OY LINNA YM (VANH.AS) 21 YHT 1 YHT 1+3 YHT 1 YHT 6 YHT as as as as as 400-VUOTIS HITAS- HALLINTO- HELS. HELS. SÄÄTIÖ OSAKKEET KUNTIEN ASUNTO- ASUMIS- ASUNNOT HANKINTA OIKEUS as as as as as

11 10 liite 2 Helsingin asuntojen omistahallinto Ve 1 Kaupunginhallitus/Ko 400 vuotis säätiö Oma Kaj asumisoikeus Helsingin kaupungin asunnot Al is/ Kk Seuranta, raportointi, ohus is/ Kiinteistölautakunta Palvelu Asunnot is/ htiöt Ko kias. Tilakeskus, omistus As.ksikkö, Vuokraus/välivuokra Ko Auroran linna Kv Manageeraus asuntoha nkinta Eri htiöt As.as.osasto. asunnonko Ns Lht ki Suora omistus osakkee t Palmia ksitist Isännöinti/ Yhtiöt Viranomaiset / hk Omistus Asunnonko Seuranta Palvelut liite 3 Helsingin asuntojen omistahallinto Ve 2 Kaupunginhallitus/Ko Kiinteistölautakunta 400 vuotis säätiö Oma Kaj asumisoikeus Helsingin kaupungin asunnot is/ is/ Asas osasto asunnonko, seuranta, raportointi, ohus Palvelu Asunnot is/ htiöt Ko kias. As.ksikkö, Vuokraus/välivuokra Ko Auroran linna Kv Tilakeskus, omistus Manageeraus asuntoha nkinta Eri htiöt Ns Lht ki Suora omistus osakkee t Palmia ksitist Isännöinti/ Yhtiöt Viranomaiset / hk Omistus Asunnonko Seuranta Palvelut

12 11 Liite 4 Kaupunginhallitus/Ko Helsingin asuntojen omistahallinto Ve vuotis säätiö Oma Kaj asumisoikeus Helsingin kaupungin asunnot l is/ is/ Kiinteistölautakunta Palvelu Asunnot is/ htiöt Ko kias. Ko Auroran linna Kv Asas osasto asunnonko, osakeomistus, vuokraus, seuranta, raportointi, ohus Manageeraus asuntoha nkinta Eri htiöt Ns Lht ki Suora omistus osakkee t Palmia ksitist Isännöinti/ Yhtiöt Viranomaiset / hk Omistus Asunnonko Seuranta Palvelut Helsingin asuntojen omistahallinto Ve 4 liite 5 Kaupunginhallitus/Ko Kiinteistölautakunta 400 vuotis säätiö Oma Kaj asumisoikeus Helsingin kaupungin asunnot is/ is/ Palvelu Asunnot is/ htiöt Asuntovirasto asunnonko, osakeomistus, vuokraus, seuranta, raportointi, ohus Ko kias. Ko Auroran linna Manageeraus asuntoha nkinta Eri htiöt Ns Lht ki Suora omistus osakkee t Palmia ksitist Isännöinti/ Yhtiöt Viranomaiset / hk Omistus Asunnonko Seuranta Palvelut