Lahden Talot lyhyesti

Transkriptio

1 vuosikertomus 2011

2 Lahden Talot lyhyesti L ahden Talot -konserni on Lahden seudun suurin vuokranantaja, joka omistaa, ylläpitää sekä vuokraa ja rakennuttaa vuokraasuntoja Lahdessa. Konsernilla on vankka asema Lahden alueella. Lähes 10 prosenttia lahtelaisista asuu Lahden Talojen asunnossa. Tilikauden 2011 lopussa Lahden Talot -konserni omisti yhteensä lähes asuntoa. Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy sekä Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36. Lahden Talojen yhtiörakenne Lahden Talot Oy Vapaarahoitteiset asunnot Liikehuoneistot Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan ja liikehuoneistot. Sen palveluksessa on pääosa konsernin henkilökunnasta. Tytäryhtiöistä Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa pääosan konsernin arava-asuntokannasta ja siten suurimman osan konsernin asunnoista. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se rakennuttaa ja omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja sekä niihin liittyviä palvelu- ja yhteistiloja. Viime vuosina Lahden Talot -konserni on tiivistänyt yhteistyötään Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen sekä muiden sosiaalipalveluita tuottavien tahojen kanssa ja satsannut voimakkaasti vanhusten ja muiden erityisryhmien asumiseen. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on vuokrataloyhtiö, jossa on kaikkiaan 45 asuntoa. Lahden Talot -konserni on Lahden kaupungin toiseksi suurin yhtiö. Sen liikevaihto vuonna 2011 oli 37 miljoonaa euroa. Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli sen neljästoista. Lahden Asunnot Oy Arava-asunnot Lahden Palveluasunnot Oy Palvelutalot Muut erityisasunnot Sisältö: Tyytyväistä asumista 3 Vilkasta rakentamista 5 Vakiintunutta henkilöstöä 7 2 Toimitusjohtajan katsaus: Rakentaminen, raha ja asunnot 9 Toimintakertomus Lahden Talot -konsernin tuloslaskelma 12 Lahden Talot -konsernin tase 13 Lahden Talot Oy -emoyhtiön tuloslaskelma 14 Lahden Talot Oy -emoyhtiön tase 15

3 Tyytyväistä asumista Ritva Lappalainen on tyytyväinen keraamiseen lieteen, jonka hän ja puolisonsa Jorma Lappalainen saivat Lahden Taloilta kiitokseksi pitkäaikaisesta asumisesta. Vuonna 2011 Lahden Talojen asuntojen kysyntä ja asukkaiden vaihtuvuus pysyivät osapuilleen ennallaan. Asukkaiksi valittiin kuitenkin hieman edellisvuotta vanhempaa väkeä, mikä oli seurausta esimerkiksi Kivikadun senioritalon asukasvalinnasta. Keväällä toteutettu asukastyytyväisyystutkimus osoitti, että asukkaiden tyytyväisyys Lahden Talojen palveluihin oli parantunut kaikilla tutkituilla alueilla. Tutkimuksessa Sanomalehdestä Muuttokysely: Mistä uusi asukas sai tietoa Lahden Talojen asunnoista? Ystäviltä Muualta Internetistä hakukoneen avulla Suoraan Lahden Talojen kotisivuilta yhtiön vahvuuksiksi nousivat erityisesti asukasvalinnan, vuokravalvonnan, isännöinnin, korjauspalveluiden ja kiinteistönhoidon palveluhenkisyys sekä yhtiön kotisivut. Kehittääkseen asiakaspalveluaan edelleen Lahden Talot otti käyttöön muuttokyselyn. Kysely lähetetään kuukauden asumisen jälkeen kaikille uusille asukkaille, joiden sähköpostiosoite on ilmoitettu Lahden Taloille. Kysymykset koskevat muun muassa asukasvalintaa, asunnon näyttöä, huoneiston 13 % Asukkaaksi valittu ikäryhmittäin % 4 % 7 % vuotiaat 37 % 23 % vuotiaat vuotiaat vuotiaat vuotiaat Yli 70 vuotiaat kuntoa, huoneistotarkastusta, huoneistokorjauksia, isännöintiä ja kiinteistöhuoltoa. Pitkän valmistelun jälkeen Lahden Talot päätti aloittaa pitkäaikaisten asukkaiden palkitsemiset. Palkitsemiseen ovat oikeutettuja 15 vuotta tai pidempään samassa asunnossa asuneet asukkaat. Palkitsemisen arvo on 500 euroa, ja se voi olla asukkaan valinnan mukaan esimerkiksi pintaremontti tai uusi kodinkone. Keväällä 2011 Lahden Talojen asuntojen vuokraan alkoi sisältyä nopea laajakaistayhteys. Laajakaistayhteydellä yhtiö haluaa edesauttaa tiedonkulkua sekä lisätä asukkaiden ja vuokranantajan välistä vuorovaikutusta, sillä Lahden Talot on lisännyt asukkaiden mahdollisuutta hoitaa asumiseen liittyviä asioita internetissä. Hyvä toiminta huomataan myös ympäröivässä yhteiskunnassa. Vuokrataloyhtiöiden tunnettuutta ja imagoa selvittäneessä tutkimuksessa vuonna 2011 Lahden Talot oli ylivoimaisesti tunnetuin Lahden alueen vuokrataloyhtiö ja sen tunnettuus oli lähes 20 prosenttiyksikköä korkeampi kuin ensimmäisessä tutkimuksessa vuonna Tutkimukseen vastanneet lahtelaiset pitävät Lahden Taloja luotettavampana, sen vuokrasuhdetta turvallisempana ja vuokratasoa kilpailukykyisempänä verrattuna alueen muihin vuokrataloyhtiöihin. 3

4 Lanssikadun matalaenergiatalojen asukkaat ovat ottaneet asuntojen parvekkeet aktiiviseen käyttöön. VIIHTYISÄÄ ASUMISTA Lanssikadun matalaenergiataloihin asukkaat pääsivät muuttamaan maalis huhtikuun vaihteessa Sekä rakennuttaja Lahden Talot Oy että asukkaat ovat yksimielisiä siitä, että talot ovat hyvät. Loppukesästä tehdyssä asukastyytyväisyyskyselyssä asukkaat olivat tyytyväisiä asuntoonsa, sen materiaaleihin ja asumiseensa yleensä ja antoivat viihtymisen yleisarvosanaksi asteikolla 1 5 peräti 4,4. Kyselyn mukaan erityisesti hyvä sisäilma ja sijainti saivat monet asukkaat hakemaan asuntoa juuri Lanssikadulta. Sisäilmasta samoin kuin äänieristyksestä asukkaat antoivatkin hyvät arvosanat. Huippupisteet kyselyssä annettiin Lahden Talojen asiakaspalvelun ja isännöitsijän palveluhenkisyydelle, talon saunatiloille ja hissille. Hyvät, yli 4:n arvosanat asukkaat antoivat myös huoneiston lattiamateriaaleista, pintojen värivalinnoista, kodinkoneista ja lukitusjärjestelmästä. Vedensäästökilpailun säästötavoite Kilpailukiinteistöjen (61 kpl) kokonaisvedenkulutus 2011 Vähennystavoite = 10 % Kilpailukiinteistöjen tavoitevedenkulutus m³ m³ m³ Asukasaktiiveille järjestettiin keväällä liikunnallinen koulutuspäivä, jonka aktiviteetit edellyttivät hyvää yhteistyötä. Hinta* 3,21 /m³, yht * Vesimaksu 1,24 /m³ (sis. alv) + jätevesimaksu 1,97 /m³ (sis. alv) SAVUTONTA ASUMISTA Lahden Talot haluaa tarjota mahdollisuuden myös täysin savuttomaan asumiseen. Keväällä 2011 valmistuneet Lanssikadun matalaenergiatalot ovat ensimmäinen täysin savuton kohde, sillä kiinteistön piha-alueellakaan ei saa tupakoida. Myös viereen rakentuvasta Lanssikadun kakkosvaiheesta tulee täysin savuton. Lisäksi Lahden Talot on selkiyttänyt vuokrasopimuksensa lausumaa, joka koskee asunnossa tapahtuvaa tupakointia. Uusi, täsmennetty sanamuoto ilmaisee yksiselitteisesti, ettei asunnon sisällä saa tupakoida. Parvekkeella tupakoiminen on sallittu, mutta parvekelasit on syytä pitää tupakoitaessa auki. Vuokrasopimuksen tekstiä täsmennettiin, koska entinen, vuonna 2008 käyttöön otettu sanamuoto oli tulkinnanvarainen. Uudensisältöinen vuokrasopimus tehdään vanhoihin kiinteistöihin muuttavien vuokralaisten kanssa. Myös perusparannettujen kiinteistöjen asukkaiden kanssa tehdään uudensisältöinen vuokrasopimus, joka kieltää tupakoimisen asunnoissa sisällä sekä talojen yleisissä tiloissa. Lahden Talot haluaa kuitenkin olla suvaitsevainen tupakoitsijoita kohtaan, joten se järjestää kiinteistöjen alueelle paikkoja, jossa asukkaat voivat tupakoida aiheuttamatta haittaa muille asukkaille. SÄÄSTÄVÄÄ ASUMISTA Lahden Talot järjestää vuosittain toimintaa, johon asukkaat voivat osallistua. Joka kevät yhtiö yhdessä asukashallituksen ja sen alaisten toimikuntien kanssa järjestää asukasaktiiveille suunnatun koulutuspäivän. Lisäksi liikunta- ja virkistystoimikunta sekä ympäristötoimikunta tarjoavat monenlaista asukkaille suunnattua toimintaa. Uusi aluevaltaus tehtiin syksyllä 2011, kun Lahden Talot alkoi yhdessä ympäristötoimikunnan kanssa valmistella asukkaille suunnattua vedensäästökilpailua. Kilpailu toteutetaan vuonna Siinä ovat mukana kaikki muut kiinteistöt paitsi palvelutalot, vuosien uudisrakennus- ja perusparannuskohteet sekä ne kiinteistöt, joissa vuonna on toteutettu tai toteutetaan vesiprojektin mukaisia korjaus- ja asennustöitä. Kilpailulla Lahden Talot kantaa kortensa Lahden Green City -ohjelmaan. Kilpailun tavoitteena on saavuttaa 10 prosentin vähennys kilpailukiinteistöjen kokonaisvedenkulutuksessa. Tämän kokonaistavoitteen toteutuminen on myös kilpailun palkintojen jakamisen ehto. Vedensäästökilpailu on osa järjestelmällistä säästämistä, johon Lahden Talo alkoi pyrkiä vuonna 2009 vesiprojektilla. Vesiprojektissa uusitaan ja korjataan vesikalusteita veden kulutuksen vähentämiseksi. 4

5 Vilkasta rakentamista Lahden Talojen toimitusjohtaja Juhani Jokelainen ja Hollolan kunnanjohtaja Päivi Rahkonen allekirjoittivat Salpakankaalle rakennettavan palvelutalon esisopimuksen kesäkuussa Palvelutalon rakentaminen alkaa kesällä Vuosi 2011 oli Lahden Taloissa historiallinen. Yhtiö teki merkittävän valtakunnallisen päänavauksen aloittamalla kuntayhteistyön naapurikunnan Hollolan kanssa. Yhteistyön myötä Lahden Taloista tulee seudullinen vuokratalotoimija, mikä on Suomen kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä uutta ja herätti tuoreeltaan suurta kiinnostusta. Hollolan kunnan kanssa solmitun esisopimuksen mukaan Lahden Talot rakennuttaa tytäryhtiölleen Lahden Palveluasunnot Oy:lle Salpakankaalle vanhusten tehostettua asumispalvelua tuottavan yksikön, joka vuokrataan Peruspalvelukeskus Oivalle. Palvelutaloon mahtuu asumaan 60 ikääntynyttä henkilöä. Kiinteistöstä tulee energia- ja ekotehokas, ja se liitetään kaukolämpöverkkoon. Yksi vuonna 2011 valmistuneista uudiskohteista on HOTHAT-hankkeena toteutettu Etevan Lahden tukikeskus. Vuonna 2011 Lahden Talot -konsernille valmistui peräti neljä uudisrakennuskohdetta: Lahden Asunnot Oy:n matalaenergiatalot Lanssikatu 3 5:een sekä Lahden Palveluasunnot Oy:n hoivakoti Wellamo Jalkarantaan ja Etevan Lahden tukikeskus ja Launeen erityisasunnot Launeelle. Hoivakoti Wellamon toimintaa pyörittää Attendo Oy ja Launeen erityisasuntojen toimintaa Lahden sosiaali- ja terveystoimi. Lisäksi valmistui ja aloitettiin useita perusparannuskohteita. Vuosi 2011 merkitsi Lahden Taloissa huoneistotarkastajille keskitettyjen huoneistotarkastusten vakiintumisen aikaa. Huoneistojen määräaikaistarkastukset aloitettiin vuonna 2010, ja vuonna 2011 niitä tehtiin noin Niiden tavoitteena on löytää korjaustarpeet, jotka muuten jäisivät havaitsematta, ja siten varmistaa, että asunnot pysyvät hyvässä kunnossa ja asukkaat tyytyväisinä. Lisäksi jokainen asunto, jonka vuokralainen vaihtui, tarkastetaan kahdesti. Sekä määräaikaistarkastukset, vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehtävät tarkastukset että huoneistoremontit toteutetaan niitä varten kehitettyjen toimintamallien mukaisesti. Huoneistoremontit perustuvat tilahinnoitteluun, ja ne tehdään laadukkailla, turvallisilla materiaaleilla. 5

6 TUNNUSTETTUA RAKENTAMISTA Vuonna 2011 Lahden Talot Oy sai julkista tunnustusta roolistaan rakentamisen ja korjausrakentamisen edelläkävijänä, kun Lahden Rakentajien Yhdistys myönsi sille vuoden 2010 rakentajan tunnustuksen. Tunnustus myönnettiin muun muassa erinomaisesta kehittämistyöstä, jota Lahden Talot on tehnyt ottaessaan vuokratalotuotannossa käyttöön matalaenergiatekniikan. Lisäksi Lahden Talot on luonut uuden palveluasuntojen rakentamisen ja rahoittamisen konseptin. Lahden Rakentajien Yhdistyksen mukaan Lahden Talot on myös tärkeä korjausrakentamisen toimija ja edelläkävijä Lahdessa. ulkomaalaus, piha-alueet sekä vesikattovarusteet. Talot ja asunnot on määrä saada uudistetuksi vuoden 2013 loppuun mennessä. Katsastajankatu 21:n rivitalokohteessa saatettiin loppuun useassa vaiheessa toteutettu perusparannus, jonka ansiosta kohteesta tuli lähes uuden veroinen. Viimeisessä vaiheessa kiinteistössä uusittiin käyttövesijohdot, keittiökalusteet, alakerran wc, asuntojen pinnoitteet sekä varastojen vesikatteet. Katsastajankatu 21:ssä on yhteensä 22 kolmen huoneen ja keittiön sekä neljän huoneen ja keittiön asuntoa. ELINVOIMAISIA RATKAISUJA Oma erityishankkeensa vuonna 2011 oli Kerinkallionkatu 15:n perusparannus. Hanke oli Talon muotoinen Vuoden rakentaja -tunnustuksen kiertopalkinto on ollut kunniapaikalla Lahden Talojen toimistolla. Kaukaisimmat tutustujat Lanssikadun matalaenergiatalot saivat Indonesian asuntoministeriöstä. SUURIA PERUSPARANNUKSIA Vuonna 2011 Lahden Taloissa alkoi ja valmistui monia perusparannuksia. Vuoden aikana aloitetuista hankkeista suurin oli Kansakoulukatu 3:n ja 4:n eli ns. Milkin laaja perusparannus, joka toteutetaan kahdessa vaiheessa. Ensimmäisessä vaiheessa perusparannetaan numero 4:n kaksi taloa, joiden jälkeen vuoroon tulevat numero 3:n kaksi taloa. Kyseessä on kulttuurihistoriallisesti kiinnostava lahtelaiskohde. Taloissa uusitaan yleistilat, porrashuoneet, kylpyhuoneet, keittiökalusteet, asuntojen pinnoitteet, ikkunat, osa Lahden kaupungin ns. elinvoimaisuuspakettia, ja sillä haettiin toimintamalleja ja ratkaisuja, joilla kiinteistöjen energiatehokkuutta voidaan parantaa tehokkaasti ja järkevin kustannuksin. Hankkeessa haettiin ratkaisua muun muassa siihen epäkohtaan, että 1970-luvun taloista poistoilma menee kokonaan hukkaan. Paikallisena yritysyhteistyönä Kerinkallionkatu 15:een kehitettiin pumpulla toimiva poistoilman lämmön talteenottojärjestelmä. Talteen otettu lämpö hyödynnetään käyttöveden lämmitykseen ja yhteistilojen lattia lämmitykseen. Lisäksi uusittiin talon julkisivut ja ikkunat, tiivistettiin rakennuksen yläpohjaa ja asennettiin parvekelasitukset. Lahden Talot suunnittelee mahdollisuuksien mukaan asentavansa uudenlaisen lämmön talteenottojärjestelmän kaikkiin tuleviin perusparannuskohteisiin. Lisäksi Kerinkallionkatu 15:stä tehtiin ns. seniorikohde. Asuntoja avarrettiin poistamalla olohuoneen ja keittokomeron välinen seinä ja kylpyhuoneet rakennettiin invamitoitusten mukaisiksi, minkä ansiosta asunnot soveltuvat myös liikuntarajoitteisille. Talon erikoisuutena on pihalle sijoitettu seniori-ikäisten liikuntavälineistö, joka auttaa asukkaita kehittämään ja ylläpitämään tasapainoaan ja muuta toimintakykyään. Lanssikatu 3 5:n matalaenergiatalojen valmistumisen myötä Lahden Talot on saanut mainetta energiatehokkuuden edelläkävijänä, ja kohteessa on käynyt vierailijoita sekä kotimaasta että ulkomailta. Vajaan vuoden käyttökokemuksen perusteella tiedetään, että talot kuluttavat energiaa noin 70 prosenttia vähemmän kuin normitalo. Hanke on myös osoittanut, ettei hyvän talon tekeminen ole kovin paljon kalliimpaa kuin normitalon. Hankkeen ansiosta Lahden Talot on saanut arvokasta tietoa ja kokemusta, ja kohteessa käyttöön otettuja tekniikoita on jo sovellettu sekä uudisrakennus- että perusparannuskohteissa. 6

7 Lahden Talojen henkilöstö tutustuu suomalaisiin asuntomessuihin. Toisinaan messumatkat vaativat yhteistä fyysistäkin ponnistusta. Vakiintunutta henkilöstöä Lahden Talojen palveluksessa oli vuoden 2011 lopussa 29 henkilöä: toimitusjohtaja, 27 vakituista toimihenkilöä ja yksi määräaikainen. Lahden Talojen henkilöstö henkilöstöryhmittäin Tukipalvelut Korjaustoiminta, rakennuttaminen Johto Asiakaspalvelu Isännöinti Vuosilomasijaisia oli vuoden aikana neljä. Henkilöstömäärä väheni vuodesta 2010 yhdellä. Lahden Talojen henkilöstö on varsin vakiintunutta, ja moni on ollut yhtiön palveluksessa alusta asti. Suurimman henkilöstöryhmän muodostaa isännöintipäällikön johtama isännöintiryhmä, johon kuuluu yhteensä 10 henkilöä. Ryhmän muodostavat kuusi isännöitsijää, kaksi huoneistotarkastajaa, kiinteistönhoidon ohjaaja ja talotekniikan asiantuntija. Asiakaspalveluryhmään kuuluu sitä johtavan palvelupäällikön lisäksi neljä asuntosihteeriä ja kaksi vuokrasihteeriä, yhteensä seitsemän henkilöä. Korjaustoiminnan ja rakennuttamisen ryhmässä puolestaan työskentelee viisi henkilöä, jotka ovat kiinteistöjohtaja, kaksi projektipäällikköä ja kaksi projekti-insinööriä. Johdon ja tukipalvelut muodostavat toimitusjohtaja, johdon assistentti, hallintojohtaja, controller, kirjanpitäjä, laskenta-assistentti ja toimistosihteeri. Lahden talojen henkilöstöstä yhdeksällä eli vajaalla kolmanneksella on korkeakoulututkinto, 10:llä eli reilulla kolmanneksella opistotason koulutus ja niin ikään 10:llä jokin muu koulutus. Ylempiä korkeakoulututkintoja on kaksi, alempia yksi ja ammattikorkeakoulututkintoja kuusi. Yhtiön henkilöstöpolitiikassa arvostetaan omaehtoista kouluttautumista ja halua kehittyä työssä. Yhtiö tarjoaa urapolkuja uusiin haasteisiin henkilöille, jotka panostavat omaan kehittymiseensä. Mahdollisuutta siirtyä yhtiössä haastavampiin tehtäviin ovat käyttäneet jo monet. Vuonna 2011 Lahden Talojen henkilöstöä kouluttautui muun muassa johtamisen erikoisammattitutkinnossa ja teknisen isännöitsijän tutkinnossa. Lisäksi koko henkilöstölle järjestettiin yhteistä koulutusta, muun muassa ajan hallinnan tehostamisen koulutus. 7

8 Samaan tahtiin ja suuntaan soutamista Lahden Talojen henkilöstö on harjoitellut myös sanan varsinaisessa merkityksessä. KESKI-IKÄ ALENTUNUT Lahden Talojen henkilöstön keski-ikä on 47,1 vuotta. Ikärakenne on nuorentunut nopeasti vuoden 2008 keski-iästä, joka oli vielä 50,2 vuotta. Muutoksen merkittävin syy on nuorten rekrytoiminen eläkkeelle siirtyneiden tilalle. Nykyisin Lahden Talojen henkilöstön ikärakenne kattaa kaikki työikäiset ikäluokat yli 20-vuotiaista yli 60-vuotiaisiin. Lahden Talojen henkilöstön ikäjakauma Yli 60 v v. Alle 30 v v v. Muista syistä kuin eläkkeelle siirtymisestä johtuvat henkilöstön vaihdokset eivät ole Lahden Taloissa kovin tavallisia. Lahden Talojen henkilöstöllä on perinteisesti ollut vain vähän sairaspoissaoloja. Vuonna 2011 muutama pitkä sairausloma nosti sairauspäivien keskiarvon 9,1 päivään henkilöä kohti. HYVÄ TYÖKYKY, ANTOISA TYÖ Vuonna 2011 Suomen Terveystalo toteutti jälleen Lahden Talojen henkilöstölle Voimavarat työssä -kyselyn. Vastausten perusteella Lahden Talojen henkilöstö voi hyvin, sillä noin kaksi kolmannesta kyselyyn vastanneista sai kyselyssä vähintään 42 pistettä 50 mahdollisesta. Pisteet kertyivät viidestä osaalueesta, joille vastaajat antoivat arvosanoja arvoasteikolla Lahden Talojen henkilöstön selvä enemmistö arvioi työkykynsä erittäin hyväksi ja työpäivän jälkeisen virkeytensä hyväksi tai tyydyttäväksi. Työntekijät kokevat onnistuneensa työssään hyvin, ja suurin osa oli sitä mieltä, että voi käyttää työssään ammattitaitoaan erittäin paljon tai melko paljon. Kyselyn mukaan henkilöstö on valmis myös panostamaan työhönsä varsin paljon lähivuosien aikana. Työn antoisimmiksi puoliksi kyselyssä mainittiin työtoverit, tehtävät ja asiakkaat. LIIKUNTAA JA VIRKISTYSTÄ Lahden Talot kannustaa henkilöstöään pitämään huolta fyysisestä kunnostaan järjestämällä henkilöstölle vuosittain liikuntaa ja muuta yhteistä toimintaa. Vuonna 2011 henkilön edustajia osallistui syyskuun alussa järjestettyyn Kunnon Nainen -tapahtumaan ja lokakuussa Pajulahden urheiluopistolla järjestettyyn kuntotestiin. Lahden Talot pitää tärkeänä, että sen henkilöstö harrastaa liikuntaa ja virkistäytyy muullakin tavalla myös vapaa-ajallaan. Vuonna 2011 yhtiön edelleen jakoi liikuntaja kulttuuriseteleitä henkilöstölleen, ja niitä käyttivät lähes kaikki toimihenkilöt. 8

9 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Rakentaminen, raha ja asunnot Vuosi 2010 oli konsernin siihenastisen historian vilkkain rakentamisen vuosi. Vuonna 2011 rakentamisen tahti jatkui edelleen vilkkaana. Uudisrakennuksia valmistui neljä, perusparannuksia ja peruskorjauksia oli lukuisia. Lisäksi käynnistettiin kolme uutta perusparannuskohdetta. Vuonna 2011 rakennusinvestointeihin käytettiin kaikkiaan 17,7 miljoonaa euroa (15,6 me 2010). Kasvava rakentamistoiminta perustuu kasvaneeseen asuntojen ja ennen kaikkea erityisryhmien asuntojen tarpeeseen sekä kiinteistöjen ikääntymisestä aiheutuvaan korjaustarpeeseen. Valmistuneista taloista kolme tuli erityisryhmien käyttöön: vanhuksille, kehitysvammaisille, maahanmuuttajille ja asunnottomille. Viime vuonna asuntojen kysyntä oli samalla tasolla kuin edellisenä vuonna. Asuntohakemuksia otettiin vastaan kaikkiaan noin ja asunto voitiin tarjota 1 100:lle. Hyvä kysyntä ja yhtiön tehostuneet vuokrausprosessit johtivat jo ennestään korkean asuntojen käyttöasteen nousemisen 99,2 prosenttiin. Konsernin taloudellinen kehitys oli hyvä. Liikevoitto kasvoi eurolla 10,1 miljoonaan euroon ja voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja vajaalla eurolla 4,6 miljoonaan euroon. Hyvän kehityksen taustalla on asuntojen tyhjäkäytön vähäisyys ja matala korkotaso. Myönteinen merkitys on myös saavutetuilla kulusäästöillä. Vaikka asuntokanta on kasvanut, onnistuimme jopa pudottamaan käytön ja huollon kustannuksia. Vedenkulutuksessa pääsimme ensimmäistä kertaa alle 150 litraan henkilöä kohti vuorokaudessa. Mielenkiintoista onkin nähdä, mikä on vedenkulutus vuoden päästä, kun asukkaamme ovat lähteneet laajalti vähentämään sitä Suurin pudottaja -kilpailun myötä. Kuluvana vuonna aktiivinen rakennustoiminta jatkuu. Kaksi merkittävää vanhusten palvelutalohanketta on lähdössä rakenteille kesällä: Lehtiojantien palvelutalo Kilpiäisiin ja Onnenkoto Salpakankaalle. Kun nämä ja rakenteilla oleva Salinmäen palvelukeskus valmistuvat, Lahden Talot konsernilla on omistuksessaan kaikkiaan 18 palvelutaloa, joista 12 on Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen käytössä. Asuntoja tässä kokonaisuudessa tulee olemaan yli 800. Hyvä yhteistyö kaupungin kanssa on lisännyt ratkaisevasti erityisasuntojen määrää Lahdessa. Samalla kaupungilta on säästynyt kymmenien miljoonien investoinnit näihin tarkoituksiin. Kiitokset tuloksekkaasta vuodesta ja mukavasta yhteistyöstä ammattitaitoiselle henkilökunnallemme, hyville yhteistyökumppaneillemme ja lähes asukkaallemme, joiden luottamuksen arvoisesti pyrimme toimimaan jatkossakin! Juhani Jokelainen Toimitusjohtaja 9

10 Toimintakertomus Konsernin perustiedot Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy, Lahden Palveluasunnot Oy ja Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan ja sen palveluksessa on pääosa konsernin henkilökunnasta. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa pääosan konsernin arava-asuntokannasta. Lahden Palveluasunnot Oy on myös yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on vuokra-asuntoyhtiö, jolla on kaikkiaan 45 asuinhuoneistoa. Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli neljästoista. Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä lähes asuntoa. Asuinpinta-ala oli noin neliömetriä ja muuta vuokrattua tilaa noin neliömetriä, josta liiketilaa noin neliömetriä. Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoman muodostaa 101 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet. Johto ja tilintarkastajat Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet: Toimitusjohtaja Jarkko Nissinen, pj Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, vpj Työntutkija, eläk. Riitta Erviä Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori Martti K. Lehto pidettyyn yhtiökokoukseen saakka. Lääketieteen tohtori Tuija Nurmi pidetystä yhtiökokouksesta alkaen. Hallitus on kokoontunut 10 kertaa ja sen osallistumisaktiivisuus on ollut keskimäärin 89 prosenttia. Toimitusjohtajana on toiminut hallintotieteiden maisteri, KJs Juhani Jokelainen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut Oy Audiarev Ab, vastuullisena tilintarkastajana KHT, JHTT Ulla-Maija Lakonen. Arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta Konsernin talous kehittyi myönteisesti tilikauden aikana. Vertailukelpoinen liikevaihto kasvoi noin 4,3 prosenttia. Voitto ennen tilinpäätössiirtoja parani selvästi edellisvuodesta. Budjetoidut korkokulut alitettiin; vastaavasti lainojen lyhennyksiä tehtiin ennakoitua enemmän. Konsernin investoinnit olivat tilivuoden aikana n. 17,6 miljoonaa euroa. Poistoja kirjattiin poistosuunnitelman mukaisesti, poistoprosentti rakennuksista oli 2,5. Koneista ja kalustosta poistettiin 25 prosenttia. Luottotappioita kirjattiin konsernissa euroa ( euroa vuonna 2010) ja jälkiperinnän tuottoja aiempien vuosien luottotappioista euroa ( euroa). Uudisrakennus- ja perusparannusinvestointien rahoitukseen tarvittavat luotot on saatu Lahden kaupungin konsernipankista, Kuntarahoitus Oy:stä ja Päijät-Hämeen Osuuspankista.. Kiinteistöjen rakennuttaminen ja hankinta Lahden Palveluasuntojen kolme erityisasuntokohdetta valmistuivat vuoden 2011 aikana. Tarjantiellä valmistui 56 asuntoa käsittävä vanhusten palvelutalo, joka vuokrattiin Attendo Oy:lle. Eteläiselle Rengastielle valmistui HOTHAT-tukikeskus ETEVA-kuntayhtymän käyttöön. Tukikeskus tarjoaa palveluja haastavasti käyttäytyville, pääasiassa kehitysvammaisille mielenterveysja autismiasiakkaille erilaisissa kriisitilanteissa. Viereiselle tontille valmistui Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimelle Lea-niminen kohde. Se käsittää 20 asuntoa pitkäaikaisasunnottomille ja maahanmuuttajille. Lahden Asuntojen Lanssikatu 3:ssa ja 5:ssa sijaitseva matalaenergiatalo valmistui maaliskuussa. Katsastajankatu 21:ssä valmistui perusparannus. Asemantaustassa Kansakoulukadulla aloitettiin Lahden Asuntojen kohteen ensimmäisen vaiheen 54 asuntoa käsittävät perusparannustyöt. Saksalassa Kerinkallionkatu 15:ssa perusparannetaan 52 asunnon kohde, jonka arvioidaan valmistuvan helmikuun 2012 lopussa. Lahden Palveluasunnot osti Alkuasunnot Oy:ltä Kivikatu 5:ssa sijaitsevat 60 asuntoa, joiden omistus- ja hallintaoikeus siirtyi Kohde oli valmistunut vuonna 2006, ja siinä on kaksi taloa, joista toinen vuokrattiin Päijät-Hämeen Sosiaalipsykiatriselle säätiölle ja toinen Lahden Asuntojen asukkaille lähinnä seniori-ikäisten käyttöön. ulkoistamisella tavoitellaan energian, sähkön ja vedenkulutuksen kustannussäästöjä. Asuntojen määräaikaistarkastuksia jatkettiin vuonna Koko Lahden Asuntojen ja Lahden Talojen omistama asuntokanta tarkastetaan 3 4 vuoden välein. Tarkastuksilla selvitetään huoneistojen kunto ja varmistetaan, että mahdolliset korjaustarpeet havaitaan ajoissa. Huoneistotarkastustoimintaa kehitettiin edelleen parantamalla budjetointia ja korjauskulujen seurantaa. Tämän seurauksena korjauskulut toteutuivat suunnitellusti. Kiinteistönhuollon laadunhallintatoiminnan käynnistämisen ensimmäinen vuosi on takana. Tarkastusten pohjalta annettujen laatupisteiden perusteella palkittiin ensimmäinen vuoden huoltoyritys ja vuoden kiinteistönhoitaja. Laadunhallintatoiminta on tilikauden lopulla laajennettu koskemaan myös siivousta. Kiinteistön huollon kilpailutusta jatkettiin aluehuoltomiesmallin pohjalta. Nyt kilpailutettiin 44 prosenttia kiinteistökannasta. Kilpailutus alensi kilpailutuksen piirissä olleiden kiinteistöjen huoltohintoja noin 3,5 prosenttia. Siivouksessa kilpailutettiin aluesiivoojamalliin mukaan noin kolmannes siivouskohteista. Kilpailutuksen seurauksena mainittujen kohteiden siivoushinnat laskivat noin 24 prosenttia. Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Suomen pelätään ajautuvan taloudelliseen taantumaan. Vuokrataloyhtiöille taantuma tai laskusuhdanne ei yleensä aiheuta suuria ongelmia. Kysyntä yleensä kasvaa, mikä vähentää asuntojen tyhjäkäyttöä. Asukkaiden tulojen väheneminen saattaa kuitenkin lisätä vuokrasaamisia ja myöhemmin luottotappioita. Lahden Taloissa ei tällaisia merkkejä ole vielä näkyvissä. Yleinen korkotaso on edelleen laskussa, mikä on myönteinen asia yhtiöille, joilla on runsaasti vierasta pääomaa. Matala korkotaso vähentää yhtiön korkoriskejä ja madaltaa osaltaan vuokrankorotuspaineita. Kaiken kaikkiaan Lahden Talojen toimin- Lahden Talot -konsernin lainat tyypeittäin 2011 Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen Lahden Palveluasunnot Oy sai ARA:n rahoitusvarauksen Hollolan Salpakankaalle toteutettavalle vanhusten palvelutalo Onnenkotolle. Kohteen rahoituksen varmistuminen merkitsee rakentamisen aloittamista loppukesällä ja Lahden Talot konsernin toiminnan laajenemista naapurikunnan puolelle. Kiinteistöjen ylläpito Vedensäästöön liittyviä toimia jatkettiin noin 600 asunnossa uusimalla ja kunnostamalla vesikalusteita. Veden kulutus koko asuntokannassa oli vuonna 2011 keskimäärin 149 litraa henkilöä kohti vuorokaudessa. Kiinteistöjen kaukovalvomotoiminta kilpailutettiin ja siirrettiin maaliskuun 2011 alusta alkaen Schneider Electric Oy:lle. Valvomotoimintojen 24 % 51 % 25 % 10 Valtiokonttorin aravalainat Kiinteäkorkoiset lainat Vaihtuvakorkoiset lainat

11 Konsernin liiketoiminnan ja henkilöstön tunnusluvut Lahden Talot Oy:n johtoryhmä Tunnusluku Liikevaihto (meur) 37,0 35,4 34,3 Liikevoitto (meur) 10,1 9,7 9,8 Liikevoitto -% 27,3 27,5 28,6 Oman pääoman tuotto -% 17,8 19,0 11,2 Omavaraisuusaste -% 8,9 8,2 8,1 Toimitusjohtaja Juhani Jokelainen Controller Petri Juvonen Palvelupäällikkö Terttu Karppinen Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,2 1,2 1,2 Käyttöaste -% 99,2 99,1 98,9 Asukasvaihtuvuus % 22,8 21,1 21,3 Henkilöstö keskim. tilikaudella Henkilöstökulut tilikaudella (meur) 1,7 1,6 1,5 Isännöintipäällikkö Matti Koskinen Kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen Hallintojohtaja Pertti Merenluoto nallinen ja taloudellinen tilanne jatkunee myönteisissä merkeissä kuluvankin vuoden. Lahden Talojen rakennustoiminta jatkuu aktiivisena. Salinmäen palvelutalo kehitysvammaisille valmistuu kuluvana vuonna. Samoin Lanssikadulle 27 asuntoa käsittävä vapaarahoitteinen talo Lahden Talot Oy:n omistukseen. Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen tarpeisiin aloitetaan suuren vanhusten palvelutalohankkeen Lehtiojantien rakentaminen Kilpiäisiin. Yhtiöllä on valmius aloittaa myös Hollolan Salpakankaalle suunniteltu vanhusten palvelutalo. Uusia vuokrataloja ei käynnistettäne tämän vuoden aikana. Sen sijaan yhtiö jatkaa laajojen perusparannushankkeiden toteuttamista. Järvenpäänkatu 27:n perusparannus käynnistyy kuluvana vuonna, samoin Kansakoulukadun toinen vaihe. Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista Konsernin toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat asuntojen vuokraustoiminnan tyhjäkäyttöriskit, rahoitusrakenteesta johtuvat lainoituksen korkoriski ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät tekniset riskit. Muut toiminnalliset riskit koskevat lähinnä rakennuttamista ja asukkaiden vuokranmaksukyvyn kehitystä. Aravalainojen ja kiinteäkorkoisten lainojen suhteellinen osuus koko konsernin lainapääomasta vuonna 2011 oli suuri, noin 76 prosenttia, mikä alentaa korkoriskiä. Muuten korkoriskeihin on varauduttu hajauttamalla konserniyhtiöiden lainasalkut eri luotonantajien ja korkoperusteiden mukaan. Lahden Talot -konsernin käyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 99,2 prosenttia ja vaihtuvuus 22,8 prosenttia. Tunnusluvut ovat alan keskimääräisiä paremmalla tasolla, joten vuokraustoimintaan liittyvät riskit ovat toistaiseksi alhaisia. Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan lähtökohdaksi. Kuntoarvioiden perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään korjaustoiminnan vuosibudjetteihin. Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhuollon laadunvalvonnalla, kerätään myös systemaattisesti tietoja mahdollisista ongelmista ja korjaustarpeista. Konsernin rakennuttamisessa riskit pyritään minimoimaan vahvalla suunnittelunohjauksella ja aktiivisella valvonnalla. Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin. Ympäristöasiat Kaikessa uudisrakentamisessa ja perusparantamisessa yhtiö selvittää mahdollisuudet käyttää uusiutuvaa energiaa ja lisätä kiinteistöjen energiatehokkuutta. Pitkäjänteisenä omistajana se ottaa toiminnassaan huomioon kiinteistöjen elinkaaren ja tähtää elinkaarikustannusten minimointiin. Lahden Talot liittyi vuoden 2011 alusta valtakunnalliseen Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS). VAETS on kiinteistöalan energiatehokkuusasioita varten perustettu puitesopimus. Sopimuksen tavoitteena on siihen liittyneiden toimijoiden ja niiden asukkaiden energiankäytön tehostaminen sekä kiinteistönhoitoon ja ylläpitoon liittyvä toiminta. Lahden Talot -konsernin tavoitteena on yhdeksän prosentin energiankäytön tehostaminen liittymishetken tilanteeseen verrattuna. Lahden Asuntojen asukashallituksen asettaman ympäristötoimikunnan aloitteesta käynnistettiin vuonna 2012 toteutettavan vedensäästökilpailun valmistelu. Kilpailuun osallistuu 61 Lahden Asuntojen ja Lahden Talojen kiinteistöä. Niissä on yhteensä runsaat asuntoa. Kilpailun tavoitteena on vähentää vedenkulutusta vähintään 10 prosenttia. Lahden Talot Oy:n ensimmäinen ympäristöohjelma otettiin käyttöön vuoden 2009 alussa. Ohjelma tullaan päivittämään kuluvan vuoden aikana. Lahden Talot Oy:n hallitukseen kuuluvat lääketieteen tohtori Tuija Nurmi (oik.), tarkastaja Pasi Kousa (3. oik.), toimitusjohtaja Jarkko Nissinen (puh.joht, 4. oik.), liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa (varapuh.joht, 2. oik.) ja työntutkija Riitta Erviä (4. vas.). Kuvassa lisäksi Lahden kaupungin konsernipalvelujohtaja Mika Mäkinen (vas.), Lahden Talojen hallintojohtaja Pertti Merenluoto (2. vas.), toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (3. vas.) ja Lahden Talojen kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen (takana kesk.) Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 12,56 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta. 11

12 Konsernituloslaskelma Liikevaihto (1 000 euroa) (1 000 euroa) Vuokrat Käyttökorvaukset Jälkiperintätuotot Liikevaihto yhteensä Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Luottotappiot Muut kiinteistön kulut Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä Liikevoitto (-tappio) Rahoitustuotot ja -kulut Voitto (-tappio) ennen tilinp.siirtoja ja veroja Muut välittömat verot 0 0 Laskennallisten verojen muutos Tilikauden voitto (- tappio)

13 Konsernitase Vastaavaa (1 000 euroa) (1 000 euroa) Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn. maksut ja keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Saamiset Rahoitusarvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhteensä Vastattavaa Oma pääoma Osakepääoma Muut rahastot Edellisten tilikausien voitto/-tappio Tilikauden voitto/-tappio Oma pääoma yhteensä Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä Vieras pääoma yhteensä Vastattavaa yhteensä

14 Lahden Talot Oy:n tuloslaskelma Liikevaihto (1 000 euroa) (1 000 euroa) Vuokrat Käyttökorvaukset 7 9 Jälkiperintätuotot 8 4 Liikevaihto yhteensä Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut -5-9 Luottotappiot -7-7 Muut kiinteistön kulut Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä Liikevoitto (-tappio) Rahoitustuotot ja -kulut Voitto (-tappio) ennen tilinp.siirtoja ja veroja Vapaaehtoisten varausten muutos Tilikauden voitto (-tappio)

15 Lahden Talot Oy:n tase Vastaavaa (1 000 euroa) (1 000 euroa) Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn.maksut ja keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Saamiset Rahoitusarvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhtensä Vastattavaa Oma pääoma Osakepääoma Muut rahastot Edellisten tilikausien voitto/-tappio Tilikauden voitto/-tappio 0 0 Oma pääoma yhteensä Tilinpäätössiirtojen kertymä Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä Vieras pääoma yhteensä Vastattavaa yhteensä

16 Lahden Talot Oy Mariankatu Lahti Vaihde (03) Fax (03) Toimisto avoinna ma-pe klo 9 12 Vuosikertomuksen suunnittelu ja toteutus: Lahden Talot Oy Juha Kortelainen, JK 2 Teija Horppu, THOR-Viestintä Valokuvat: Markus Henttonen, Teija Horppu, Lahden Talot Oy Kannen kuva: Markus Henttonen Etevan Lahden tukikeskuksen johtaja Jutta Tuominen tukikeskuksen kuntoutushuoneessa. Paino: Aldus Oy 2012