Lahden Talot lyhyesti

Transkriptio

1 vuosikertomus 2010

2 Lahden Talot lyhyesti L ahden Talot -konserni on Lahden seudun suurin vuokranantaja, joka omistaa, ylläpitää sekä vuokraa ja rakennuttaa vuokraasuntoja Lahdessa. Konsernilla on vankka asema Lahden alueella. Lähes 10 prosenttia lahtelaisista asuu Lahden Talojen asunnossa. Tilikauden 2010 lopussa Lahden Talot -konserni omisti yhteensä reilut asuntoa. Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy sekä Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36. Lahden Talojen yhtiörakenne Lahden Talot Oy Vapaarahoitteiset asunnot Liikehuoneistot Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan ja liikehuoneistot. Sen palveluksessa on pääosa konsernin henkilökunnasta. Tytäryhtiöistä Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa pääosan konsernin arava-asuntokannasta ja siten suurimman osan konsernin asunnoista. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on vuokrataloyhtiö, jossa on kaikkiaan 45 asuntoa. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se rakennuttaa ja omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja sekä niihin liittyviä palvelu- ja yhteistiloja. Viime vuosina Lahden Talot -konserni on tiivistänyt yhteistyötään Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen sekä muiden sosiaalipalveluita tuottavien tahojen kanssa ja satsannut voimakkaasti vanhusten ja muiden erityisryhmien asumiseen. Lahden Talot -konserni on Lahden kaupungin toiseksi suurin yhtiö. Sen liikevaihto vuonna 2010 oli 35,4 miljoonaa euroa. Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli sen kolmastoista. Lahden Asunnot Oy Arava-asunnot Lahden Palveluasunnot Oy Palvelutalot Muut erityisasunnot Sisältö: Vastuullista astumista 3 Energiatehokasta toimintaa 5 Laadukas toimintatapa 7 Toimitusjohtajan katsaus: Rakentamisen vuosi 9 Toimintakertomus Lahden Talot -konsernintuloslaskelma 12 Lahden Talot -konsernin tase 13 Lahden Talot Oy -emoyhtiön tuloslaskelma 14 2 Lahden Talot Oy -emoyhtiön tase 15

3 Huoneiston kunto tarkastetaan sekä asukkaan vaihtuessa että määrävuosin. Elo Rohtoja tutustui tulevaan kotiinsa huoneistotarkastaja Ari Loipon kanssa. Vastuullista asumista L ahden kaupunki on omistajapoliittisessa ohjauksessaan linjannut keskittävänsä asuinkiinteistöjensä omistuksen Lahden Taloille. Lahden Talot puolestaan kantaa sille uskotun tehtä vän ja täyttää kaupungin asettamat velvoitteet vastuullisesti. Lahden Talot pyrkii tarjoamaan asuntoja sieltä, mistä niitä kysytään eniten. Muun muassa tämän vuoksi se myi vuodenvaihteessa Ahtialassa ja Kärpäsessä sijaitsevat kiinteistöt sekä yksittäisiä asunto-osakkeita ja osti kaksi Keijupuistossa sijaitsevaa kerrostaloa. Asuntojensa turvallisuuden ja laadun varmistamiseksi Lahden Talot kehittää kiinteistöjensä ylläpitoa ennakoimalla korjaustarpeita. Vuonna 2010 aloitettiin huoneistojen määräaikaistarkastukset, joiden avulla seurataan asuntojen kuntoa ja ehkäistään yllättävien korjaustarpeiden syntymistä. Näin saadaan asuntojen vuokrataso pysymään kohtuullisena, mikä on Lahden kaupungin omistajapoliittisessa ohjauksessaan asettama tavoite. Energiankulutuksen pienentämiseksi Lahden Talot kiinnittää hankinnoissaan huomiota koneiden ja laitteiden energiankulutukseen ja seuraa energiankulutusta kuukausittain. Lisäksi on jatkettu toimia asuinkiinteistöjen vedenkulutuksen vähentämiseksi. Kestävän kehityksen mukaista asumista Lahden Talot lisää kehittämällä asuntokantaa. Uusiutuvien energialähteiden käytön ja energiatehokkuuden suunnannäyttäjiä ovat keväällä 2011 valmistuvat Lanssikadun matalaenergiatalot. Kiinteistöjen energiatehokkuutta ja asukkaiden asumismukavuutta Lahden Talot parantaa myös suunnitelmallisella ja aktiivisella perusparannustoiminnalla. Lisäksi Lahden Talot on liittynyt valtakunnalliseen vuokra-asuntojen toimenpideohjelmaan (VAETS) ja sitoutunut ohjelman mukaisiin säästötavoitteisiin. Lahden kaupungin omistajapoliittisen ohjauksen mukaisesti Lahden Talot on tehnyt tiivistä yhteistyötä Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimen kanssa jo vuosia. Vuonna 2010 valmistuivat Nikulankujan rivitalot ja alettiin rakentaa kolmea erityisasuntokohdetta sekä suunnitella uutta suurta vanhusten palvelutalokohdetta. Lahden Talojen asuntojen hakijat ruokakunnittain % 25 % 3 % 1 % 5 % 1 henkilö 2 henkilöä 3 henkilöä 55 % 4 henkilöä 5 henkilöä Yli 5 henkilöä 3

4 VILKASTA KYSYNTÄÄ Lahden Talojen asuntoja kysyttiin vilkkaasti vuonna Asuntohakemuksia jätettiin yhteensä 5 567, mikä on lähes 12 prosenttia enemmän kuin vuonna Osa kysynnän kasvusta selittyy Lanssikadun matalaenergiataloilla, joiden 56 asuntoa tulivat hakuun joulukuussa. Monina aikaisempinakin kuukausina asuntohakemuksia jätettiin enemmän kuin vuoden 2009 vastaavana aikana. Halutuimpia olivat keskustassa ja aivan keskustan tuntumassa sijaitsevat asunnot. Asunnon hakijoista 72 prosenttia oli alle 40-vuotiaita ja 80 prosenttia joko yhden tai kahden hengen ruokakuntia. Asukkaaksi valituista 40 prosenttia oli vuotiaita ja 29 prosenttia vuotiaita. Asukkaiden vaihtuvuus pysyi vakiintuneella tasolla ja oli 21,1 prosenttia. Tärkeimpiä asunnon irtisanomisen syitä olivat paikkakunnan vaihto, vaihto toiseen Lahden Talojen asuntoon, omistus- tai asumisoikeusasunnon hankinta sekä luokittelematon muu syy. Häätöjen määrä putosi 4,3 prosentista 0,1 prosenttiin. Vuoden 2010 lopussa Lahden Taloilla oli noin asuntoa, joissa asui yli asukasta. Taloista lähes 40 prosenttia oli kerrostaloja, reilut 30 prosenttia rivitaloja, reilut 24 prosenttia luhtitaloja ja 5,5 prosenttia pienkerrostaloja. SÄHKÖISIÄ PALVELUITA Lahden Talot parantaa sähköisiä palveluitaan ja vuorovaikutusta asukkaiden kanssa. Vuonna 2010 yhtiö uudisti graafisen ilmeensä ja kotisivunsa, ja kotisivuille perustettiin asunnonvaihtopörssi, joka on tarkoitettu helpottamaan vuokralaisten asunnonvaihtoa. Pörssissä asukas voi ilmoittaa, millaista asuntoa ja mistä päin kaupunkia hän etsii, ja kertoa, millaisessa asunnossa ja missä kaupunginosassa nyt asuu. Vuonna 2010 Lahden Talot myös kokosi asumisoppaan, jonka sähköinen versio löytyy yhtiön kotisivuilta. Oppaan painettu versio annetaan jokaiselle vuokralaiselle vuokrasopimuksen teon yhteydessä. Vuoden 2010 lopulla alettiin valmistella sähköistä asiointia: kaikkien asuntojen maksutonta laajakaistayhteyttä, vuokranmaksua e-laskulla sekä pankkitunnuksilla toimivaa verkkopalvelua. Keväällä 2011 toteutuvat maksuton laajakaistayhteys ja e-laskumahdollisuus ja myöhemmin vuonna 2011 verkkopalvelu, jonka avulla vuokralaiset voivat esimerkiksi selata omaa vuokranmaksuhistoriaansa, jättää yhteydenottopyynnön sekä varata autopaikkoja ja saunavuoroja. Uudistusten tarkoituksena on helpottaa tiedonkulkua asukkaalta Lahden Taloille, lisätä vuokralaisen ja vuokranantajan välistä vuorovaikutusta ja muutoinkin edistää asukkaiden internetin käyttöä, sillä yhä suurempi osa asumiseen liittyvistä asioista voidaan hoitaa internetin kautta. ASUKKAIDEN TOIMINTAA Lahden Talojen asukastoiminta on laajentunut asukkaiden kokouksista ja asukastoimikuntien toiminnasta uusille alueille, jotka selvästi innostavat asukkaita osallistumaan. Asukkaiden valitsemista edustajista ja Lahden Talojen hallinnon edustajista koostuvan asukashallituksen puheenjohtajana toimi Anna-Maija Martikainen. Lahden Asuntojen hallituksessa asukkaita edustivat Jukka Kalliokuusi ja Hilkka Leppänen. Keväisin asukashallitus järjestää asukasaktiiveille koulutuspäivän, johon osallistuu lähes sata henkilöä. Hyvän toimintaväylän tarjoaa myös liikunta- ja virkistystoimikunnan sekä ympäristötoimikunnan toiminta. Vuonna 2010 liikunta- ja virkistystoimikunnan puheenjohtajana toimi Iris Hietamäki, ja toimikunta järjesti kaksi uutta tapahtumaa Vesijärvi-risteilyn ja onkikisan. Ympäristötoimikunnan puheenjohtajana toimi Ritva Kytönen, ja toimikunta syventyi kehittämään jätteiden lajittelua. Metalli- ja lasijätteen keräilykokeilun tulokset olivat rohkaisevia, joten kokeilua päätettiin laajentaa. Jo vuosien perinteet ovat budjettitorilla, jossa asukastoimikuntien jäsenet saavat Lahden Talojen budjettia koskevaa tietoa. Vuoden 2010 budjettitorilla käsiteltiin muun muassa kysymystä, mistä kaikesta vuokra muodostuu. Asumiseen liittyvistä asioista tai asukkaita keskusteluttavista kysymyksistä asukasaktiivit pääsevät kirjoittamaan Asukasviesti-lehden Asukasaktiivin ajatuksia -palstalla. Asukkaaksi valitut ikäryhmittäin % 14 % vuotta vuotta vuotta 5 % 2 % 40 % 29% Asunnonhakijat ikäryhmittäin vuotta vuotta Yli 70 vuotta Kevään 2010 asukasaktiivikoulutuksen teemana olivat osallisuus ja hyvä elinympäristö. Ryhmäkeskustelussa pohdittiin muun muassa ympäristövastuullisen asumisen kysymyksiä. 8 % 5 % 14 % 36 % 37 % vuotta vuotta vuotta vuotta vuotta 4

5 Aurinkokeräimet sijoittuvat Lanssikadun matalaenergiatalojen katolle huomaamattomasti ja tyylikkäästi. Energiatehokasta toimintaa L ahden kaupungin strategian ja omistajapoliittisen ohjauksen suuntaisesti Lahden Talot lisää kestävän kehityksen mukaista asumista. Olemassa olevaa asuntokantaa kehitetään kiinteistöjen energiatehokkuutta lisäävillä perusparannuksilla. Energia- ja materiaalitehokkuus sekä energiansäästö ohjaavat myös uudisrakentamista, hankintoja ja muuta toimintaa. Energiaa säästävän ja uusiutuvia energialähteitä hyödyntävän asumisen lippulaiva Lahden Taloilla ovat Lanssikadun matalaenergiatalot, jotka lämpiävät maalämmöllä ja aurinkoenergialla. Tiiviysmittauksen mukaan talojen ilmanvuotoluku on 0,5, mikä on parasta A-luokkaa ja ylittää selvästi tavoitteena olleen ilmanvaihtoluvun 1. Kerrostalojen normaali ilmanvuotoluku on 1,5 ja heikko yli 4. Lanssikadun talot edistävät myös asukkaiden viihtyisyyttä, terveyttä ja hyvinvointia, sillä ne ovat Lahden Talojen ensimmäinen savuton ja lemmikitön kohde. Talot saatiin pääosin valmiiksi vuonna 2010, ja asukkaat pääsevät muuttamaan niihin huhtikuussa Lahden Talot myös toimii määrätietoisesti energiankulutuksen pienentämiseksi. Sähkönkulutus on pysynyt vakiintuneella tasolla koko 2000-luvun. Lämpöindeksillä kuvattava lämmönkulutus on pudonnut vuodesta 2005 lähes yhdeksän prosenttia ja rakennuskuutiota kohden laskettu vedenkulutus 8,5 prosenttia. Vuonna 2011 Lahden Talot tekee tuottavuustarkastukset, joissa tutkitaan jokaisen kiinteistön energian-, vedenja sähkönkulutus. Tulosten perusteella toteutetaan kiinteistökohtaiset energian- ja vedensäästötoimenpiteet. Lanssikadun matalaenergiatalo TIIVIYSMITTAUSLUOKITUS Alle 0,6 0,7 1,0 1,1 1,5 1,6 2,0 2,1 3,0 3,1 4,0 Yli 4,1 A B C D E F G Lämmön, veden ja sähkön kulutus Lahden Talojen kiinteistöissä kwh/rm Lämpö kwh/rm 3 Sähkö kwh/rm 3 Vesi l/rm 3 A Rakennuksen n 50 -luku = 0,5 1/h l/rm 3 5

6 Asukastoimikunnan puheenjohtaja Kristiina Louko iloitsi muun muassa liesituulettimesta ja muista keittiön uudistuksista, jotka Erviäkadun rivitalojen perusparannus toi tullessaan. PERUSTEELLISTA KORJAAMISTA Vuonna 2010 Lahden Talot sai valmiiksi Riihelässä Erviänkadulla sijaitsevien neljän rivitalon (56 asuntoa) perusparannuksen. Lisäksi toteutettiin Liipolassa Luiskakadulla sijaitsevan rivitalokohteen (28 asuntoa) perusparannus. Molemmissa kiinteistöissä uusittiin käyttövesijohdot, kaikki pinnat, saunat ja pesuhuoneet sekä keittiökalusteet ja komerot, Luiskakadulla myös ikkunat. Molemmissa kohteissa perusparannettiin myös piha-alueita. Erviäkadun rivitalot perusparannettiin kahdessa vaiheessa, Luiskakadun kohde yhdessä vaiheessa. Luiskakadun työt valmistuivat noin kolme kuukautta suunniteltua aiemmin, ja ensimmäiset asukkaat muuttivat takaisin koteihinsa jo vuoden 2010 lopussa. Vuonna 2010 toteutettiin joukko muitakin tärkeitä korjauksia, muun muassa saneerattiin viemäreitä ja kylpyhuoneita sekä uusittiin ja korjattiin ikkunoita ja parvekeovia. Vuonna 2010 Lahden Talot myös jatkoi kiinteistöjen asuntojen ja yhteisten tilojen lukitusprojektia, jolla parannetaan asumisen turvallisuutta. Lukitusprojektissa sarjoitetaan uudestaan lukkoja, joiden avainten suojaus ei ole enää voimassa. Uudelleen sarjoituksen jälkeen avainten suojaus on voimassa vuoteen 2026 saakka. Lukitusprojekti alkoi vuonna 2009, ja vuoden 2010 loppuun mennessä oli sarjoitettu uudelleen yli tuhannen asunnon lukot. Hanke jatkuu vuonna 2011, jolloin sarjoitetaan uudelleen vajaan 400 asunnon lukot. PERUSPARANTAMISEN KEHITTÄMISTÄ Lahden Talot on mukana Lahden kaupungin elinvoimaisuusprojektissa, jonka osatavoitteena on kehittää energiatehokkaan korjausrakentamisen toimintamalli. Projektin pilottihankkeen Kerinkallionkatu 15:n perusparannuksen suunnittelu aloitettiin vuonna Hankkeessa kehitettiin perinteisen 1980-luvun talon poistoilman lämmön talteenottoa ja talon tiiviyden parantamista. Tavoitteena on, että talon katolle sijoitettava lämmön talteenottolaite ottaa energiaa talteen määrän, joka vastaa lämpimän käyttöveden energiantarvetta kyseisen kokoisessa talossa. Perusparannuksen yhteydessä myös korjataan talon julkisivut, parannetaan talon energiaominaisuuksia ja asennetaan parvekkeille parvekelasit. Kerinkallionkatu 15:n perusparannus alkaa kesäkuussa 2011 ja valmistuu keväällä Luiskakadun rivitaloasuntojen saunat ja kylpyhuoneet saivat perusparannuksessa uuden, nykyaikaisen ilmeen. VÄHENEVÄÄ VEDENKULUTUSTA Lahden Talojen työ vedenkulutuksen vähentämiseksi on tuottanut tulosta, ja rakennuskuutiota kohti laskettu vedenkulutus on vähentynyt tasaisesti koko 2000-luvun jälkipuoliskon ajan. Vuonna 2009 aloitetun järjestelmällisen vedensäästöprojektin aikana on uusittu ja korjattu wc-istuimia sekä vesikalusteita yli asunnossa, jotka sijaitsevat vajaassa 20 kohteessa. Niissä kohteissa, joissa on toteutettu vedenkulutusta vähentäviä korjauksia ja uudistuksia, vedenkulutus on pudonnut keskimäärin 130 litraan vuorokaudessa henkeä kohti. Lahden Talojen kaikkien asukkaiden keskimääräinen vedenkulutus vuonna 2010 oli 157 litraa vuorokaudessa henkeä kohti. Vuonna 2010 vesiprojektin painopiste oli yli 10 vuotta käytössä olleiden wc-istuinten täyttö- ja tyhjennysventtiilien vaihdoissa. Lisäksi jatkettiin vanhojen suihkujen ja sekoittajien vaihtamista uusiin, virtaamiltaan vähemmän vettä kuluttaviin. Hankkeen piirissä oli yli 630 asuntoa. Vedensäästöön tähtäävät työt jatkuvat vuonna 2011 noin 550 asunnossa. Vuonna 2011 tehtävät kiinteistöjen tuottavuustarkastukset määrittävät, missä laajuudessa projekti jatkuu tulevina vuosina. Laskelmien mukaan saavutetut säästöt maksavat projektin kustannukset takaisin keskimäärin 1,6 vuodessa. 6

7 Kiinteistönhoidon ohjaaja Jan Rättö ja aluehuoltomies Timo Hiltunen tutkivat Aleksanterinkatu 29:ssä sijaitsevan Olavinlinnan tiloja. Laadukas toimintatapa Palautteiden osuudet palautetyypeittäin % Lahden Talojen laadukkaan toimintatavan pohjan muodostaa korjauksia ennakoiva toimintatapa ja järjestelmällinen ylläpito. Järjestelmälliseen ylläpitoon kuuluvat kiinteistönhoidon ja siivouksen laadunhallintajärjestelmä sekä asuntojen muuttotarkastukset ja määräaikaistarkastukset. Kiinteistönhoidon laadunhallinta perustuu reilun vuoden käytössä olleeseen aluehuoltomiesmalliin ja Kihla-laadunhallintajärjestelmään. Kiinteistönhoidon teknistä tasoa valvoo kiinteistönhoidon ohjaaja ja päivittäistä toimintaa isännöitsijä. Aluehuoltomiesmallin mukaisen toimintatavan Lahden Talot ottaa käyttöön myös siivouksessa. Asuntojen muuttotarkastukset Lahden Talot toteuttaa uudistetulla toimintamallilla, joka jo ensimmäisenä toimintavuotenaan täytti sille asetetut tavoitteet. Muuttotarkastuksista vastaavat kaksi nimettyä huoneistotarkastajaa. Vuoden 2010 alussa alkoivat asuntojen määräaikaistarkastukset, joista vastaavat isännöitsijä ja kiinteistöyksikön projekti-insinööri. Toiminnan ja palvelun laatua seurataan yhtiön kotisivujen palautejärjestelmän avulla. 30 % 40 % Kehitysidea Kiitos 24 % Moite Muu 7

8 8 SÄÄNNÖLLISIÄ TARKASTUKSIA Lahden Talot otti vuoden 2009 lopulla käyttöön asuntojen muuttotarkastusten uuden toimintamallin. Uusi malli siirsi muuttotarkastukset isännöitsijöiltä kahden varsinaisen huoneistotarkastajan vastuulle. Muutoksen tavoitteena on, että tarkastukset ja korjaukset tehdään suunnitellusti, budjetoidusti ja yhtenäisen linjan mukaisesti. Myös muiden kuin muuttotarkastusten, lähinnä asuntojen vahinkotarkastusten, vastuunjakoa selkiytettiin ja asukkaiden omatoimiremonteissa tarvittava työvälinepaketti, maali- ja tapettimallit sekä niiden toimituslogistiikka uudistettiin. Toimintamalli on saavuttanut sille asetetut tavoitteet. Tilikauden 2010 alussa alkoivat kiinteistöittäin tehtävät asuntojen määräaikaistarkastukset. Isännöitsijä ja tekninen tarkastaja selvittävät, missä kunnossa huoneisto on ja toimivatko tekniset laitteet, kuten vesikalusteet, asianmukaisesti. Näin mahdolliset korjaustarpeet havaitaan ajoissa. Tarkastuksessa havaitut välitöntä korjausta vaativat viat korjautetaan pikaisesti. Jos asunnossa havaitaan asukkaan laiminlyönneistä tai piittaamattomasta asumisesta johtuvia puutteita tai vikoja, asukkaalle annetaan mahdollisuus määräajassa korjata puute tai vika. Palautteiden osuudet palauteluokittain % 9 % 42 2 % 7 % 2% 29 % Asuntojen tarjonta (asukasvalinta) Hallinto (Lahden Talojen henkilöstö) Huolto (pihat, huoneistojen ja yleisten tilojen viat) Isännöinti (asuminen, asumishäiriöt, huoneistoremontit) Korjaus ja kunnossapito Siivous (rakennuksen yleiset tilat) Vuokranvalvonta (vuokranmaksut) Lahden Talojen muuttotarkastusten uuden toimintamallin tavoitteena on, että tarkastukset ja korjaukset tehdään suunnitellusti, budjetoidusti ja yhtenäisen linjan mukaisesti. Tavoitteena on tarkastaa Lahden Talojen koko asuntokanta seuraavan kolmen neljän vuoden kuluessa ja tämän jälkeen säännöllisesti muutaman vuoden välein. JÄRJESTELMÄLLISTÄ LAADUNHALLINTAA Kiinteistönhoidon laadunhallinnan perustan Lahden Taloissa muodostaa Tampuuri-toiminnanohjausjärjestelmän huoltokirja. Uusi askel otettiin vuonna 2009, kun kiinteistönhoitoa alettiin kilpailuttaa ja kilpailutetuissa kiinteistöissä otettiin käyttöön aluehuoltomiesmalli. Mallissa kiinteistöt sijaitsevat lyhyiden siirtymien päästä toisistaan ja nimetty kiinteistönhoitaja hoitaa kiinteistökantaa kokopäiväisesti. Vuoden 2010 alussa käyttöön otetun Kihla-laadunhallintajärjestelmän perustana ovat kiinteistöjen systemaattiset tarkastukset, tulosten sähköinen kirjaaminen ja niistä syntyvät tarkastuspisteet sekä tilaajan ja toimittajan väliset kuukausipalaverit. Käytännön tekniset tarkastukset hoitaa kiinteistönhoidon ohjaaja palvelun tuottajan läsnä ollessa. Suppeammista päivittäisistä tarkastuksista vastaa kiinteistön isännöitsijä. Tavoitteena on saavuttaa säästöjä kiinteistöjen koko elinkaaren aikaisissa korjausja ylläpitokustannuksissa. Lisäksi halutaan parantaa asiakastyytyväisyyttä sekä kiinteistöjen yleisilmettä ja siten myös kohteen markkinoitavuutta. Laadunhallintajärjestelmästä on saatu hyviä kokemuksia. Huollon taso on parantunut, kiinteistöjen tekninen kunto kohentunut ja ulkopuolisilta on saatu kiitosta pihaalueiden siistiytymisestä. Myös kiinteistönhoitajat ovat antaneet myönteistä palautetta. Tarkastuksissa kiinteistönhoitaja on saanut toimenkuvaansa koskevaa lisävalaistusta, kun kiinteistönhoitosopimuksen vaatimuksia ja laajuutta on tarkennettu. Seuraavaksi laadunhallinta laajenee siivoukseen. PARANTUNUTTA PALVELUA Lahden Talojen työ toiminnan ja palvelun laadun parantamiseksi tuottaa tulosta. Yhtiön kotisivujen kautta annetuissa palautteissa moitteiden osuus väheni vuosina viisi prosenttiyksikköä ja kiitosten osuus kasvoi 11 prosenttiyksikköä. Palautteet jakaantuivat vuonna 2010 eri tavalla kuin vuonna Vuonna 2010 palautteista 42 prosenttia kohdistui isännöintiin, vuonna 2008 vain viisi prosenttia. Vuonna prosenttia palautteista koski huoltoa (v prosenttia), yhdeksän prosenttia siivousta (v prosenttia) ja niin ikään yhdeksän prosenttia korjausta ja kunnossapitoa (v prosenttia). Kaikkiin palautteisiin vastattiin tavoiteajassa eli alle kahdessa viikossa. Tavallisin vastausaika oli 1 3 vuorokautta.

9 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Rakentamisen vuosi Vuosi 2010 oli Lahden Talojen tähänastisen historian vilkkain rakentamisvuosi. Uudisrakennushankkeita käynnistyi kolme ja perusparannushankkeita valmistui kaksi. Samalla valmisteltiin useita uudisrakennus- ja perusparannushankkeita sekä vuodelle 2011 että tuleville vuosille. Erityisesti uudisrakentamisessa muutos aiempiin vuosiin on ollut merkittävä, sillä Lahden Taloilla ei ollut lainkaan uustuotantoa vuosien 2002 ja 2009 välillä. Investointeja on voitu lisätä, koska yhtiön taloudellinen tilanne on ollut hyvä. Lisäksi investointien kohteena ovat olleet lähes riskittömät palvelutalot, ja kohteisiin on saatu merkittäviä ARA:n avustuksia. Lahden Talot -konsernin asuntojen kysyntä kasvoi selvästi viime vuonna. Hyvä kysyntä lienee seurausta useasta tekijästä: Lahdessa tarvitaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja, ja Lahden Talojen asuntojen hinta-laatusuhde on kiinnostanut asunnon hakijoita. Asuntohakemusten määrää ovat lisänneet uutta ekotehokasta ja sisäilmaltaan laadukasta vuokratalosuunnittelua edustavat Lanssikadun matalaenergiatalot. Kokeilukohde on yksi esimerkki siitä, miten Lahden kaupunkikonsernissa käytännössä pyritään kestävään kehitykseen ja energiatehokkuuteen. Tällä tiellä jatkamme myös tulevaisuudessa! Lahden Talot on muuttanut myös kiinteistöjen ja asuntojen ylläpidon toimintamalleja, jotta yhtiön asunnot pysyisivät jatkossakin kilpailukykyisenä ja asukkaita houkuttelevana. Kiinteistöjen ja asuntojen systemaattiset tarkastukset ja oikea-aikaiset korjaukset ovat osa tätä toimintaa, samoin asuinympäristön siisteyden ja viihtyvyyden parantaminen. Kehittämistyö paremman asumisen puolesta jatkuu. Nopeat maksuttomat laajakaistat tulevat kaikkien asukkaittemme käyttöön keväällä Seuraava isohko muutos on kiinteistöjen siivouksen laadun parantaminen uuden toimintamallin avulla. Lisääntynyt rakentamis- ja korjaustoiminta ja uudet asuntojen ylläpidon toimintatavat ovat merkinneet laajenevaa ja tiivistyvää yhteistä tekemistä lukuisten yhteistyökumppaneiden kanssa. Kiitokset hyvästä yhteistyöstä! Kasvu lukuisine hankkeineen ja kehitysprojekteineen on lisännyt henkilökunnan työmäärää, mutta uskoakseni myös työn mielekkyyttä. Kiitokset jaksamisesta ja venymisestä! Juhani Jokelainen Toimitusjohtaja 9

10 Toimintakertomus Konsernin perustiedot Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy, Lahden Palveluasunnot Oy ja Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan, ja sen palveluksessa on pääosa konsernin henkilökunnasta. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa pääosan konsernin arava-asuntokannasta. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitetut palvelutalot ja erityisasunnot. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on vuokrataloyhtiö, jossa on kaikkiaan 45 asuinhuoneistoa. Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli kolmastoista. Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä asuntoa. Asuinpinta-ala oli noin neliömetriä ja muuta vuokrattua tilaa noin neliömetriä, josta liiketilaa neliömetriä. Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoman muodostaa 101 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet. Hallitus Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet: Päätoimittaja Jarkko Nissinen, pj Liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa, vpj Työntutkija Riitta Erviä Tarkastaja Pasi Kousa Rehtori Martti K. Lehto Toimitusjohtaja Toimitusjohtajana on toiminut hallintotieteiden maisteri, KJs Juhani Jokelainen. Tilintarkastajat Yhtiön tilintarkastajana on toiminut Oy Audiarev Ab, vastuullisena tilintarkastajana KHT, JHTT Ulla-Maija Lakonen. Arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta Konsernin talous kehittyi myönteisesti tilikauden aikana. Vertailukelpoinen liikevaihto kasvoi noin kolme prosenttia. Voitto ennen satunnaiseriä parani selvästi edellisvuodesta. Budjetoidut korkokulut alitettiin; vastaavasti lainojen lyhennyksiä tehtiin ennakoitua enemmän. Pitkäaikaisten lainojen määrä väheni noin 4,7 miljoonalla eurolla. Poistoja kirjattiin poistosuunnitelman mukaisesti, poistoprosentti rakennuksista oli 2,5. Koneista ja kalustosta poistettiin 25 prosenttia. Luottotappioita kirjattiin konsernissa euroa ( euroa vuonna 2009) ja jälkiperinnän tuottoja aiempien vuosien luottotappioista ( euroa) euroa. Lahden kaupungin konsernipankki ja Kuntarahoitus Oy ovat hoitaneet Lahden Talot -konsernin lisälainoitustarpeet. Muutokset kiinteistökannassa Hyvätalo-hankkeen eli Lanssikatu 3 5:n matalaenergiatalot saatiin pääosin valmiiksi vuoden 2010 aikana. Asukkaat pääsevät muuttamaan taloihin huhtikuun alusta Kohteen 56 asuntoa tulevat Lahden Asuntojen omistukseen. Keväällä 2010 aloitettiin Lahden Palveluasuntojen kolmen erityisasuntokohteen rakennustyöt. Tarjantiellä käynnistyi 56 asuntoa käsittävän vanhusten palvelutalon rakennuttaminen. Kohde vuokrataan Attendo MedOne Hoiva Oy:lle. Eteläiselle Rengastielle alettiin rakennuttaa HOTHAT-hanketta, joka tulee kehitysvammaisten käyttöön. Kiinteistö vuokrataan ETE- VA-kuntayhtymälle. Viereiselle tontille rakennutetaan Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimelle ns. Lea-kohde. Se käsittää 20 asuntoa pitkäaikaisasunnottomille ja maahanmuuttajille. Lahden Asunnot perusparansi Riihelässä Erviänkadulla 56 asuntoa ja Liipolassa Luiskakadulla 28 asuntoa käsittävät rivitalokohteet. Kiinteistökannassa tapahtui muutoksia myös tehtyjen kauppojen vuoksi. Lahden Asunnot myi Ahtialassa Sipurantiellä sijainneet 116 asuntoa. Kärpäsessä Päivärinteenkatu 17, 19 ja 21:ssa sijaitsevat vuonna 1948 rakennetut kolme pienkerrostaloa myytiin. Yksittäisten asunto-osakkeiden myyntiä jatkettiin. Lahden Palveluasunnot osti Kivikatu 5:ssä sijaitsevat vuonna 2006 valmistuneet kaksi kerrostaloa. Kauppa toteutui heti vuoden vaihteen jälkeen Kiinteistöjen ylläpito Vedensäästöön liittyviä toimia jatkettiin yli 600 asunnossa uusimalla ja kunnostamalla vesikalusteita. Veden kulutus oli vuonna 2010 keskimäärin 157 litraa henkilöä kohti vuorokaudessa. Asuntojen määräaikaistarkastukset aloitettiin vuonna Koko Lahden Asuntojen ja Lahden Talojen omistama asuntokanta tarkastetaan 3-4 vuoden välein. Tarkastuksilla selvitetään huoneistojen kunto ja varmistetaan, että mahdolliset korjaustarpeet havaitaan ajoissa. Huoneistotarkastustoimintaa kehitettiin edelleen parantamalla budjetointia ja korjauskulujen seurantaa. Tämän seurauksena korjauskulut toteutuivat suunnitellusti. Kiinteistönhoitoa kehitettiin ottamalla käyttöön aluehuoltomiesmalli ja siihen liittyvä laadunhallintajärjestelmä. Kiinteistönhuollon kilpailutusta jatkettiin aiempien päätösten mukaisesti. Tilikauden aikana kilpailutettiin noin kolmannes kiinteistökannasta. Näissä kohteissa saavutettiin noin 30 prosentin kustannussäästö. Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Lahden Talojen toiminta kehittyy strategisten ja muiden asetettujen tavoitteiden suunnassa. Yhtiöittämisen (v. 2007) yhteydessä tehty kiinteistöjen perussalkutus jatkuu ja tarkentuu kehitellyn kiinteistöjen analyysityökalun avulla. Tavoitteena on ensi vaiheessa löytää ne kiinteistöt, joiden omistaminen ei pitkällä aikavälillä ole tarkoituksenmukaista. Konserni jatkaa maltillista kasvua, painopiste on edelleen palvelu- ja erityisasumisen puolella. Vuoden 2011 aikana valmistuu neljä uudisrakennushanketta, joista kolme on erityisasuntohankkeita ja yksi tavallinen vuokratalo. Uusia erityisasuntohankkeita on valmis- Lahden Talot Oy:n lainat tyypeittäin % 47 % 28 % Valtiokonttorin aravalainat Kiinteäkorkoiset lainat Vaihtuvakorkoiset lainat

11 Konsernin liiketoiminnan ja henkilöstön tunnusluvut Lahden Talot Oy:n johtoryhmä Tunnusluku ) Liikevaihto (meur) 35,4 34,3 41,7 Liikevoitto (meur) 9,7 9,8 12,4 Liikevoitto -% 27,5 28,6 29,7 Oman pääoman tuotto % 16,1 11,2 9,1 Omavaraisuusaste % 9,4 8,1 7,2 Toimitusjohtaja Juhani Jokelainen Controller Petri Juvonen Palvelupäällikkö Terttu Karppinen Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,2 1,2 1,2 Käyttöaste -% 99,1 98,9 99,4 Asukasvaihtuvuus % 21,1 21,3 21,4 Henkilöstö keskim. tilikaudella Henkilöstökulut tilikaudella (meur) 1,6 1,5 1,5 1) tilikausi 16 kk Isännöintipäällikkö Matti Koskinen Kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen Hallintojohtaja Pertti Merenluoto telussa kaksi, joista toinen, Salimäentien palvelutalo kehitysvammaisille lähtenee rakenteille alkukesällä Vapaarahoitteisen vuokratalon rakentaminen Lanssikadulle käynnistynee keväällä. Kiinteistöjen ylläpidossa kilpailutukset jatkuvat ja aluehuoltomalli laajenee kiinteistöjen siivoukseen. Uusi laadunhallintajärjestelmä tehostaa ylläpitotoimintaa ja johtanee huollon ja siivouksen tason paranemiseen. Energian, veden ja sähkön kulutusta varten on luotu uusi toiminnanohjauskonsepti, jonka tavoitteena on vähentää kulutusta. Konsernin asuntojen hyvä kysyntä jatkunee, jolloin vuokrattavien asuntojen käyttöaste pysyy korkealla tasolla. Asuntojen vaihtuvuus ja vuokrasaamisten määrä on pysynyt jo pitkään vakiintuneella tasolla. Suuria muutoksia ei tällä hetkelläkään ole näköpiirissä. Ennakoitu kehitys merkitsee sitä, että yhtiön talous kehittyisi pitkälti budjetoidun mukaisesti. Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuus tekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseenvaikuttavista seikoista Konsernin toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat asuntojen vuokraustoiminnan tyhjäkäyttöriskit, rahoitusrakenteesta johtuvat lainoituksen korkoriski ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät tekniset riskit. Muut toiminnalliset riskit koskevat lähinnä rakennuttamista ja asukkaiden vuokranmaksukyvyn kehitystä. Aravalainojen ja kiinteäkorkoisten lainojen suhteellinen osuus koko konsernin lainapääomasta oli vuonna 2010 noin 75 prosenttia, mikä alentaa korkoriskiä. Muuten korkoriskeihin on varauduttu hajauttamalla konserniyhtiöiden lainasalkut eri luotonantajien ja korkoperusteiden mukaan. Lahden Talot -konsernin käyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 99,1 prosenttia ja vaihtuvuus 21,1 prosenttia. Tunnusluvut ovat alan keskimääräisiä paremmalla tasolla, joten vuokraustoimintaan liittyvät riskit ovat toistaiseksi alhaisia. Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan lähtökohdaksi. Kuntoarvioita laaditaan iältään vanhimpiin ja ylläpidosta saatujen kokemusten perusteella riskialtteimpiin kohteisiin. Ylläpidon varmistamiseksi yhtiö on keskittänyt asuntojen ja kiinteistöjen tarkastustoimintaa sekä huollon ohjausta ja valvontaa. Konsernin rakennuttamisessa riskit pyritään minimoimaan omalla suunnittelujärjestelmällä ja aktiivisella valvonnalla. Konsernin omaisuus-, keskeytys-, vahinko- ja vastuuriskit on suojattu määräajoin kilpailutettavilla vakuutuksilla. Ympäristöasiat Lahden Talot on mukana kaupungin käynnistämässä elinvoimaisuusprojektissa. Projektin osatavoitteeksi on määritelty energiatehokkaan korjausrakentamisen toimintamallin kehittäminen. Konsernin uudisrakennushankkeissa selvitetään uusien energiamuotojen kuten maalämmön ja aurinkoenergian hyödyntämismahdollisuuksia. Lahden Talot on päättänyt liittyä valtakunnalliseen Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS). VAETS on kiinteistöalan energiatehokkuusasioita varten tehty puitesopimus, jonka ovat solmineet ympäristöministeriö, työ- ja elinkeinoministeriö ja Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. Lahden Talot Oy:n ensimmäinen ympäristöohjelma otettiin käyttöön vuoden 2009 alussa. Siinä linjattiin tavoitteet, toimenpiteet ja vastuut ympäristöasioiden huomioimisessa kiinteistöjen uudisrakentamisessa, perusparantamisessa ja ylläpidossa. Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 9,24 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta. Lahden Talot Oy:n hallitukseen kuuluvat liikkeenharjoittaja Juhani Hilkemaa (varapuh.joht, edessä vas.), työntutkija Riitta Erviä, päätoimittaja Jarkko Nissinen (puh.joht.) ja rehtori Martti K. Lehto (oik. ist.) sekä tarkastaja Pasi Kousa, joka puuttuu kuvasta. Kuvassa lisäksi yhtiön toimitusjohtaja Juhani Jokelainen (takana oik.) ja hallintojohtaja Pertti Merenluoto (takana vas.). 11