MAANVUOKRAUS VENÄJÄLLÄ

Transkriptio

1 MAANVUOKRAUS VENÄJÄLLÄ ULKOASIAINMINISTERIÖ UTRIKESMINISTERIET

2 Leena Lehtinen KTT, OTL, Dosentti Lakitoimisto Lex Leena Lehtinen T:mi Kauppakatu 14 A Tampere Puhelin: Sähköposti: lexll@sci.fi Kirjoittaja Leena Lehtinen vastaa tekstin sisällöstä. Tilaaja: Ulkoasiainministeriö Venäjän yksikkö Laivastokatu 22 G, Helsinki Puhelin: (09) Sähköposti: ita-10@formin.fi Ulkoasu: Ari Selonen

3 Leena Lehtinen MAANVUOKRAUS VENÄJÄLLÄ

4 Sisältö Julkisomisteinen ja yksityinen maa 7 Maan tarjoaminen vuokralle 8 Kuka voi vuokrata maata? 8 Maapalstasta rekisteröidyksi kiinteistöksi 9 Maan vuokraoikeus verrattuna omistusoikeuteen 10 Yksityisomistuksen rajoitukset eri maaluokissa 11 Rantatontit 11 Ulkomaalaiset maan vuokralaisina 12 Ulkomaalaiset maan vuokranantajina 13 Raja-alueilla maanomistuksessa riitautuksen riski 13 Ulkomaalainen maanomistajana 14 Maapohjan ja rakennusten oikeudellinen yhteenkuuluvuus 15 Ennen talo omistuksessa ja tontti käytössä 15 Nykyään talo ja tontti samalla omistajalla 15 Yksityisen talon rakentajalle osoitettava julkisomisteinen tontti vuokralle tai omistukseen 16 Asunnonomistajalla tonttiin yhteisomistus- tai vuokraoikeus 17

5 Vuokraoikeuden rekisteröinti 17 Vuokraoikeuden ehdot 18 Kirjallinen sopimus ja luovutusasiakirja 18 Vuokra-aika 18 Sopimuksen purku 19 Vuokralta omistukseen 19 Vuokran suuruus 20 Sovellettava laki ja riitojen ratkaiseminen 20 Lisätietoja 21

6 Julkisomisteinen ja yksityinen maa Venäjän maavarannosta yli 90% on julkisomisteista eli valtion ja kunnan omistuksessa ja vain runsas 7 % kansalaisten yksityisomistuksessa. Julkisomisteista maata on runsaasti yksityisten kansalaisten ja yritysten hallinnassa joko vuokralla tai siirtymätalouteen liittyvällä erityisoikeudella. Erityisoikeus on usein muutettu omistusoikeudeksi maan yksityistämisen myötä. Venäjän kansalaisilla on ollut oikeus saada ilmaiseksi yksi tontti omistukseensa. Julkisomisteisen maan hallinnan perusteena oleva erityisoikeus on yksityistämisen asemesta usein muutettu vuokraoikeudeksi. Asuintalon yms. omistaja on saanut valita tontin yksityistämisen ja vuokran välillä. Tämä on koskenut myös muita maakiinteistöjä, mutta omistusoikeudesta on yritysten täytynyt maksaa valtiolle kohtuullinen lain mukaan määräytyvä hinta. Ulkomaalainen ei ole voinut saada vastikkeetta julkisomisteista maata omistukseen, vaan tontti on täytynyt joko ostaa tai vuokrata silloinkin, kun tontilla on ollut ulkomaalaisen omistama rakennus tai rakennelma. Jokaiselle maapalstalle voidaan osoittaa omistaja. Ellei muuta näytetä, on omistajana valtio. Ellei tietyn maapalstan valtio-omistajatahoa ole määritelty, tällaisen jakamattomalla maalla olevan tontin vuokraamisesta, myymisestä jne. päättää kunnallistaso. Moskovassa ja Pietarissa sekä läänien, alueiden ja muiden liittovaltion osien pääkaupungeissa päätösvalta voi olla aluetason viranomaisilla. Esimerkiksi Petroskoissa jakamattomista maista päättävät Karjalan tasavallan viranomaiset, mutta käytännössä tonttiasioita hoitavat kaupungin viranomaiset. Jekaterinburgissa kaupunki myy, vuokraa, kiinnittää jne. tällaisia jakamattomia maita alistaen kuitenkin päätökset Sverdlovskin läänille. Viime vuosina on tehty useita omistusmuutospäätöksiä, jotka ovat kiihdyttäneet tonttikauppaa. Venäjän federaation omistamia maatalousmaita on siirretty alueiden määräysvaltaan asuntojen rakentamista varten. Nämä maatalousmaat muutetaan taajamamaiksi, joita yksityiset henkilöt ja yritykset voivat ostaa tai vuokrata alueviranomaisilta. Tällaiseen maapolitiikkaan ei kuitenkaan suhtauduta myönteisesti kaikkialla Venäjällä. Esimerkiksi Karjalan tasavallan viranomaiset ja yleiset tuomioistuimet suhtautuvat kielteisesti maatalousmaan muuttamiseen rakennusmaaksi. 7

7 Maan tarjoaminen vuokralle Kuka voi vuokrata maata? Sellaiset tontit ja rakennusmaat, jotka sijaitsevat julkisomisteisella maalla, vuokrataan avoimissa huutokaupoissa ja tarjouskilpailuissa. Näihin voivat osallistua myös ulkomaalaiset. Julkisomisteisen maan vuokrauksesta päättävät valtion ja kunnan viranomaiset. Huutokaupoista ja tarjouskilpailuista on ilmoitettava julkisesti viranomaisten kotisivuilla tai lehdissä. Valtion ja kunnan yritykset voivat vuokrata niiden käyttöön osoitettua maata vain tietyissä tapauksissa ja vain omistajan luvalla. Vuokraamaansa julkisomisteista maata ne eivät saa vuokrata edelleen eivätkä kiinnittää. Valtion ja kunnan laitokset puolestaan eivät saa vuokrata niiden käyttöön osoitettua julkisomaisuutta. Valtion ja kunnan omaisuudesta päättävät tahot voivat esiintyä vuokrasuhteessa joko vuokranantajana tai lupaviranomaisena omistajan edustajana. Vaikka Venäjän oikeuden mukaan vuokrasopimus on kahden osapuolen välinen oikeustoimi, sillä on julkisomaisuutta vuokrattaessa usein kolme allekirjoittajaa: kunnan omaisuutta hallinnoiva viranomainen. Yksityiset omistajat, kuten yhtiöt tai kansalaiset, voivat vuokrata maataan oman harkintansa mukaan, kunhan ottavat päätöksenteossaan huomioon yhtiö- tai perhelainsäädännön. Yksityiset henkilöt ilmoittavat maanvuokrasta lehdissä tai esimerkiksi kiinteistönvälittäjien kautta. Sekä julkisomisteista että yksityistä maata vuokrattaessa onkin käytettävissä runsas joukko paikallisia kiinteistönvälittäjiä ja muita neuvonantajia. Vain kiinteistöoikeuksien rekisteriin merkityltä omistajalta tai päävuokralaiselta saa vuokrata. Maata voidaan vuokrata omistajalta tai alivuokrauksessa päävuokralaiselta. Maan omistaja on tarkistettava valtion kiinteistöoikeuksien rekisteristä. Tässä rekisterissä on tiedot myös kiinteistöä koskevista oikeustoimista, kuten vuokrasopimuksista. Alivuokrauksessa onkin tarkistettava päävuokralaisen oikeudet kiinteistöoikeuksien rekisteristä vuokralainen 2. vuokranantaja eli valtion tai kunnan yritys 3. luvan antaja eli valtion tai

8 Maapalstasta rekisteröidyksi kiinteistöksi Ennen vuokrausta on tarkistettava, että maapalsta on rekisteröity valtion maakiinteistöjen rekisteriin. Vuokrattavasta maapalstasta on hankittava maakiinteistörekisteripassi, jossa on palstan rekisterinumero, maakiinteistön rajat ja kartta. Venäjällä ulkomaalainen ei voi tehdä mitään maata koskevia oikeustoimia, ellei maapalstaa ole muodostettu kiinteistöksi ja rekisteröity maakiinteistörekisteriin. Sama vaatimus koskee myös ulkomaalaisten Venäjälle perustamien yhtiöiden oikeustoimia ja valtaosaa venäläisten oikeustoimista. Kiinteistönmuodostus on usein pitkä ja kallis maanmittaustoimenpide. Ellei vuokrattavaa maapalstaa ole rekisteröity valtion maakiinteistörekisteriin, tarvitaan maanmittausinsinööri suorittamaan kiinteistönmuodostus. Kiinteistönmuodostus teetetään usein vuokralaisen kustannuksella. Maanmittaus on yksityisten yritysten ja ammatinharjoittajien toimintaa, johon tarvitaan viranomaisten myöntämä lisenssi. Kiinteistönmuodostus saattaa kestää kauan ja tulla kalliiksi, jos maaalue sijaitsee hankalien matkojen päässä ja sillä on paljon teitä, johtoja, linjoja, jokia yms. sekä useita naapureita. Kiinteistönmuodostuksen jälkeen maakiinteistö rekisteröidään valtion maakiinteistörekisteriin. Tämä on hakijalle maksutonta. Maakiinteistörekisteri on julkinen tietojärjestelmä, josta kuka hyvänsä kiinteistöstä kiinnostunut saa tietoa. Tiedustelut tulee osoittaa oikeaan toimipisteeseen, joka määräytyy palstan sijaintipaikkakunnan mukaan. Vuokralle tarjotaan usein tontteja, joilla on ehdollinen rekisterinumero. Ehdollisuus voi johtua esimerkiksi siitä, että asuintalon tai huvilan omistajalla on tontti hallinnassaan muun kuin omistusoikeuden nojalla eikä tonttia ole yksityistetty. Ehdollinen rekisterinumero saattaa olla myös tontin omistajalla, jos tontin kiinteistönmuodostus on suorittamatta vaikkapa toimenpiteen kalleuden vuoksi. Uusimpien määräysten mukaan ei tällaisen tontin haltija saa vuokrata maapalstaa. Esimerkiksi Leningradin läänissä ei enää sallita väliaikaisia rekisterinumeroita, jos maakiinteistö on oikeustoimen kohteena. Viranomaiset eivät rekisteröi vuokrasopimusta eivätkä muuta kiinteistöä koskevaa sopimusta, ellei maanmittaustoimenpiteitä ole suoritettu Maanmittaus tehdään usein vuokralaisen kustannuksella. Ellei maanmittausta ole suoritettu, tonttien rajat ovat epäselviä. Karjalassa on runsaasti oikeusrii- 9

9 Valtion ja kunnan omistaman tontin vuokraoikeuden kiinnittäminen on sallittua silloinkin, kun vuokraoikeus kestää alle viisi vuotta, muttoja sellaisten tonttien haltijoiden kanssa, jotka eivät ole huolehtineet maakiinteistön muodostuksesta ja rekisteröinnistä valtion maakiinteistörekisteriin. Vuokralaisen kannalta onkin tärkeää, että vuokrattavan maapalstan rajat kaikkien naapuritonttien kanssa on täsmällisesti määritelty maanmittaustoimenpitein. Maan vuokraoikeus verrattuna omistusoikeuteen Maan vuokraoikeuden voi siirtää, sijoittaa ja kiinnittää. Maan vuokraoikeutta voidaan Venäjällä käyttää varallisuusoikeudellisissa suhteissa pitkälti samalla tavalla kuin omistusoikeutta. Maan vuokraoikeus voidaan siis siirtää kolmannelle mm. saamisen vakuudeksi panttauksessa tai sijoituksena yhtiöön tai osuuskuntaan. Vuokraoikeuden sijoittamisesta tai alivuokrauksesta tulee tehdä ilmoitus omistajalle, ellei vuokrasopimuksessa ole suostumusehtoa. Vuokranantajaa kohtaan vastuulliseksi tulee uusi vuokralainen. Kun julkisomisteisen maan vuokraoikeus on yli viisi vuotta, vuokraoikeuden siirto kolmannelle on sallittu ilman omistajan lupaa. Näin pitkäkestoisen vuokraoikeuden kiinnittäminen edellyttää vain ilmoituksen tekemistä tontin omistajalle eli valtiolle tai kunnalle. ta tällöin vuokraoikeuden käyttö vakuutena edellyttää omistajan lupaa. Vuokralaisen velvoitteista vuokranantajaa kohtaan vastaa edelleen alkuperäinen vuokralainen. Maan käyttötarkoitus voi rajoittaa vuokraoikeuden vaihdantaa. Metsälainsäädännön mukaan metsäpalstan vuokraoikeuden sijoittaminen, kiinnittäminen tai muu siirto on mahdollista vain, jos metsäpalsta on rekisteröity maakiinteistörekisteriin ja vuokrasopimus saatettu uuden metsälain mukaiseksi. Toisin kuin maanvuokran, metsänvuokran alivuokrauksen katsotaan aina edellyttävän omistajan lupaa. Maan vuokralaisella on käytettävissään samat hallinnan suojakeinot kuin omistajallakin. Omistusoikeuteen verrattuna maanvuokralla on kuitenkin heikompi suoja, jos vuokralaisen omistama kiinteistö tuhoutuu vaikkapa tulipalossa: ellei vuokrasopimuksessa ole nimenomaista ehtoa maanvuokran jatkumisesta rakennuksen tai rakennelman hävittyä, vuokralainen menettää oikeutensa julkisomisteiseen maahan. 10

10 Yksityisomistuksen rajoitukset eri maaluokissa Maapalstan oikeudellinen asema, lähinnä vaihdantakelpoisuus, määritetään palstan kuulumisella tiettyyn maaluokkaan. Maalaki erottelee seitsemän maaluokkaa pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaan: 1. maatalousmaat 2. asuintaajamat 3. teollisuus- ym. erityismaat (myös puolustusvoimain maat) 4. suojelualueet 5. talousmetsät 6. vesistöalueet 7. varamaat. Vaikka perustuslain mukaan maa voi olla yksityisessä omistuksessa, tietyt maaluokat on toistaiseksi suljettu vapaasta vaihdannasta tai niiden yksityisomistusta on rajoitettu. Esimerkiksi Venäjän metsälaki kieltää talousmetsien vaihdannan. Talousmetsät voivat olla vain valtion tai kunnan omistuksessa. Metsää kasvaa myös muissa maaluokissa, kuten maatalousmailla. Metsää kasvava maapalsta voi olla yksityisessä omistuksessa, jos se kuuluu maatalousmaiden luokkaan. Maatalousmaita onkin laajalti yksityistetty, mutta niitä on paljon kuntien ja liittovaltiosubjektien eli läänien, alueiden ja muiden liittovaltion osien omistuksessa. Suojelualueiden maaluokkaan kuuluu monen luontoisia maita. Suojelun perusteina ovat mm. luonnonsuojelu, tutkimus, historia ja kulttuuri sekä terveys ja virkistys. Luonnonsuojelualueista on federaation, aluetason ja kunnallistason säädöksiä. Valtakunnallisesti merkittävistä kansallispuistoista ja luonnonpuistoista on annettu lakeja ja asetuksia. Näitä valtion omistamia maita ei saa yksityistää, ja niiden käyttö on muutenkin hyvin rajoitettua. Niille ei saa rakentaa huviloita. Liittovaltiosubjektin lailla voidaan määritellä alueellisesti merkittävät suojelualueet. Esimerkiksi Sverdlovskin läänin laki määrittelee Jekaterinburgissa Uktusskin metsäpuiston suojelualueeksi. Suojelualueiden vaihdantaa ei ole rajoitettu maalailla, mutta alempitasoisilla säädöksillä voidaan asettaa rajoituksia niiden käytölle. Niinpä mm. jokien ja järvien rantojen suoja-alueiden leveydestä ( m) ja sallitusta rakentamisesta on annettu määräyksiä Venäjän hallituksen asetuksessa ja alempitasoisissa säädöksissä. Rantatontit Ranta-alueilla maapalstoja voi olla yksityisessä omistuksessa. Rantatonttien yksityistämiseen on kuitenkin tullut rajoituksia. Maalain muutoksen mukaan maapalsto- 11

11 jen yksityistäminen on kielletty vesilaissa määritellyllä rantojen suoja-alueella. Yksityistämistä ei myöskään sallita yleisessä käytössä olevilla mailla, jos palstalla on lampi tai vedenottopaikka. Jos lampea tai muuta vesialuetta ympäröi joka puolelta yksityisessä omistuksessa oleva maa, ovat rannatkin yksityisessä omistuksessa. Tällaisten rantatonttien vuokraamisessa ja myynnissä toimitaan tavanomaisten maa- ja siviililain määräysten mukaan. Rantatontin omistajan voi tarkistaa maakiinteistörekisteristä ja kiinteistöoikeuksien rekisteristä. Yksityisessä omistuksessa olevan maan siirtämisestä maaluokasta toiseen päättävät kunnallisviranomaiset. Maapalstan maaluokasta on merkinnät kiinteistöoikeuksien rekisterissä ja maakiinteistörekisterissä. Ulkomaalaiset maan vuokralaisina Ulkomaalaisella on samanlaiset oikeudet vuokrata maata kuin venäläisellä. Venäjän federaation lainsäädännössä ei ole normia, joka kieltäisi tai rajoittaisi ulkomaalaisten oikeuksia vuokrata maata. Maalain mukaan ulkomaisilla luonnollisilla henkilöillä on oikeus maan vuokraamiseen, ellei maalain normeilla oikeutta rajoiteta. Tällaisia ulkomaalaisen vuokraoikeutta rajoittavia määräyksiä ei maalaissa ole. Venäjän maalaissa rajoitetaan vain ulkomaalaisten omistusoikeutta maahan ei vuokraamista, maan vuokralle saamista. Alueellisilla ja kunnallisilla normeilla ei voida asettaa rajoituksia maan vaihdannalle, kuten kaupalle ja vuokralle, sillä se on keskustason määräysvaltaan kuuluva asia. Myös ulkomaalaisia koskevista erityisnormeista voidaan päättää vain federaation tasolla. Maalain mukaan maatalousmaiden vaihdannasta voidaan säätää erikseen. Maatalousmaiden vaihdannasta onkin erillislaki, jonka mukaan aluetasolla voidaan antaa erityisnormeja maatalousmaiden vuokraamisesta ulkomaalaisille. Suomen lähialueilla ja esimerkiksi Sverdlovskin läänissä ei kuitenkaan ole eri sääntöjä maatalousmaiden vuokraamisesta ulkomaalaisille. Maatalousmaat ovat tyypillisesti kunnan omistuksessa, ellei niitä ole yksityistetty. Myös lääneillä, alueilla ja muilla liittovaltion osilla on paljon maatalousmaata omistuksessaan. Niinpä mm. Sverdlovskin lääni järjestää huutokauppoja, joissa tarjotaan peltoja vuokralle. Myös 12

12 ulkomaalaiset ovat osallistuneet huutokauppoihin ja vuokranneet peltoja enimmillään 49 vuodeksi. Maan käyttötarkoitus asettaa rajoituksia sille, kuka voi olla vuokralainen. Esimerkiksi talousmetsiä voidaan käyttää ensisijaisesti metsätaloudessa, ja lainsäädännön mukaan metsänvuokrassa vuokralaisena voi olla vain yritys, joka on rekisteröitynyt yrittäjänä Venäjän valtion yritysrekisteriin. Ulkomaalaisten Venäjälle perustamat yhtiöt voivat omistaa maata ja vuokrata sitä ulkomaalaisille, myös yhtiön osakkaille. Ulkomaalaisten omistaessa asuntoja pari-, rivi- tai kerrostalossa (ns. moniasuntotalossa) voi asunnonomistajien muodostama yhtiö vuokrata talon omaisuuteen kuuluvaa maata kaikkien asunnonomistajien suostumuksella myös ulkomaalaisille. Ulkomaalaiset maan vuokranantajina Raja-alueilla maanomistuksessa riitautuksen riski Maata voivat antaa vuokralle maan omistaja ja maapalstan päävuokralainen. Ulkomaalaiset eivät voi toistaiseksi hankkia maata omistukseensa Venäjällä ilman sitä riskiä, että saanto riitautetaan. Epämääräinen tilanne johtuu siitä, että presidentti ei toistaiseksi ole vahvistanut raja-alueita, joilla maan omistaminen on ulkomaalaisilta kielletty. Maalain voimaansaattamislaki, joka säädettiin , kieltää ulkomaalaisia hankkimasta maata omistukseensa raja-alueilla, kunnes presidentti on määritellyt ne raja-alueet, joilla ulkomaalaisten omistusoikeus kielletään. Venäjän maalainsäädäntö ei siis ole yksiselitteinen ulkomaalaisomistuksen suhteen, ja niin viranomaiset kuin tuomioistuimetkin tulkitsevat sitä vaihtelevasti. Esimerkiksi Karjalassa ulkomaalaisille myydään maata ja kauppoja rekisteröidään kiinteistöoikeuksien rekisterissä, mutta ulkomaalaisella on riski kaupan mahdollisesta riitauttamisesta epäselvän lainsäädännön perusteella. Ulkomaalaisen omistusoikeus maapalstaan voidaan riitauttaa myös sen jälkeen, kun raja-alueet on vahvistettu, jos hankittu maakiinteistö sijaitsee kielletyllä alueella. Ulkomaalaisen omistusoikeus voidaan siis vaatia purettavaksi, jos sen tulevaisuudessa todetaan sijaitsevan kielletyllä raja-alueella, vaikka omistaminen perustuisi ennen tehtyyn kauppaan tai muuhun saantoon. 13

13 Venäjän sydänmailla ei ulkomaalaisten maanomistukselle katsota olevan muita rajoituksia kuin viljelyspeltojen osalta. Niinpä Sverdlovskin läänissä ei tunneta sen paremmin viranomaispäätöksiä kuin oikeustapauksiakaan, joissa maan yksityistäminen ulkomaalaisille olisi kyseenalaistettu, saatikka estetty maalain nojalla. Sen sijaan Suomen lähialueilla maan ostajalla on oikeudellinen riski ulkomaalaisrajoitusten takia. Pietarissa on raja-alueille haluttu antaa hyvinkin laaja tulkinta arvioitaessa ulkomaalaisten maanhankintaoikeuksia. Ulkomaalainen maanomistajana Ulkomaalaiset voivat omistaa maata Venäjälle perustettujen yhteisöjen osakkaina. On tavanomaista, että ulkomaalainen omistaa maata, koska hän on osakkaana kauppa- ja teollisuuskiinteistöjä omistavassa yrityksessä tai koska hän omistaa huoneiston pari-, rivi- tai kerrostalossa (ns. moniasuntotalossa). Yhtiö tai asunnonomistajien muodostama yhteisö omistaa tontin, jolla yhtiön omistama tuotantolaitos tai asuintalo sijaitsee. Suomalaisten perustamat yhtiöt omistavat tuotantolaitostensa tontteja mm. Leningradin läänissä. Maatalousmaiden luokkaan kuuluvia viljelysmaapalstoja ulkomaalaiset voivat omistaa, kun ovat osakkaina sellaisessa yhtiössä tai osuuskunnassa, joka harjoittaa maataloutta. Tällainen yhtiö voi vuokrata omistamiaan peltoja myös ulkomaiselle yhtiömiehelle. Jos yhtiön tai osuuskunnan peruspääomasta yli 50 % on ulkomaalaisomistuksessa, se on oikeutettu hankkimaan maatalousmaata vain vuokraamalla, ei ostamalla. Vuokraamiaan peltoja ulkomaalaisomisteinen yhtiö voi vuokrata edelleen myös ulkomaalaiselle. Ulkomaalaisomistuksen rajoitus ei kuitenkaan koske maatalousmaiden luokkaan kuuluvia maapalstoja, joiden käyttötarkoitus on talousrakennuksen, asuintalon, autotallin, huvilan yms. rakentaminen tai puutarhan yms. ylläpito. Näitä maaseututontteja ulkomaalaiset voivat omistaa, mikäli yleiset maanomistusnormit sallivat ulkomaalaisomistuksen. Esimerkiksi Sverdlovskin läänissä ulkomaalaiset omistavat tällaisia maita. Karjalassa tällaisen tontin hankinta omistukseen on ulkomaalaiselle oikeudellinen riski. Yksityisomistuksessa olevia maita voi vuokrata ulkomaalaiselle, vaikka niiden omistamista on lailla rajoitettu. Jos vuokranantajan oikeudellinen asema muuttuu ulkomaalaiseksi, on maapalstan omistus siirrettävä venäläiselle taholle viime kädessä tuomioistuimen toimesta julkisella huutokaupalla. Näin voi käydä esimerkiksi venäläisen vuokranantajan kuoltua ja maapalstan siirryttyä kuolinpesälle, jossa kaikki perilliset ovat ulkomaalaisia. Tällöin perilliset eivät voi olla vuokratun maapalstan 14

14 omistajina eivätkä näin ollen myöskään vuokranantajina. Vuokrasuhde tulee uusia vuokralaisen ja uuden venäläisen omistajan väliseksi, jos vuokralainen ja uusi omistaja pääsevät sopimukseen. Tämä koskee esim. peltojen vuokraa kaikkialla Venäjällä. Tällainen tilanne voi syntyä myös, jos vuokrattu maakiinteistö sijaitsee raja-alueella, jolla ulkomaalaisomistus on nyt tai myöhemmin säädösten täsmennyttyä kielletty. Lainvastaisesti ulkomaalaisomistuksessa oleva maa on luovutettava venäläiselle yksityiselle tai julkiselle taholle viime kädessä viranomaisen kanteesta tuomioistuimen päätöksellä. Maapohjan ja rakennusten oikeudellinen yhteenkuuluvuus Ennen talo omistuksessa ja tontti käytössä Perinteisesti Venäjällä on lähdetty siitä, että oikeus maahan seuraa oikeutta sille rakennettuun kiinteistöön. Talo on ollut pääkiinteistön asemassa, kun taas tontti on ollut tavallaan ainesosaa tai tarpeistoa. Tämä on vastannut sosialismin ajan periaatetta maan ilmaisuudesta tai arvottomuudesta. Talo on ollut omistuksessa, mutta tontti ilmaiskäytössä ilman täsmällisiä oikeudellisia rajauksia ja määritelmiä. Aiemmin Venäjällä on ollut perussääntönä, että kun talo myydään, uusi omistaja saa tonttiin samanlaisen hallinta- tai käyttöoikeuden kuin myyjälläkin on ollut. Talon uudelle omistajalle siirtyy esimerkiksi kunnallisen maan vuokraoikeus lain nojalla. Maan omistusoikeuden vaihtuminen ei ole vaikuttanut tontilla olevan talon tai muun kiinteistön omistajan oikeuksiin tontin käytön suhteen. Nykyään talo ja tontti samalla omistajalla Talon ja tontin yhteenkuuluvuudesta on uusi sääntö, jonka mukaan talon myynnissä uudelle omistajalle siirtyy myös omistusoikeus tonttiin, jos se on ollut talon myyjällä. Jos vaikkapa kunta on myymässä omistuksessaan olevaa taloa, on talokauppa mahdollinen vain, jos talon ostajalle samalla siirtyy omistusoikeus kunnalliseen tonttiin. Tällä uudella lainsäädännöllä pyritään saamaan kiinteistönomistus yhtenäisemmäksi eli tontin ja talon omistusoikeus yksiin käsiin. Maan uusi omistaja saa etuoikeuden sille rakennettuihin kiinteistöihin. Maan määritteleminen kiinteistöoikeudessa peruselementiksi vastaa sinänsä Suomenkin oikeuden lähtökohtia. Venäjän lainsäädäntö on kuitenkin monimutkainen ja ristiriitainen siinä, kumpi on ensisijainen, tontti vai talo. Tämä hait- 15

15 taa Venäjän oikeudessa mm. tontin käyttöä vakuutena. Uutta linjausta noudattaen on tehty muutoksia kiinnitystä koskeviin normeihin, mutta ei vielä kattavasti, sillä pääsäännöstä voidaan poiketa sopimuksin. Rakennuksia ja rakennelmia ei saa kiinnittää, ellei samalla pantata tontin omistus- tai vuokraoikeutta saman velan vakuudeksi. Pääsääntö on, että jos maapalsta annetaan luoton vakuudeksi, ulottuu kiinnitys kaikkiin niihin tontin omistajan omistamiin rakennuksiin ja muihin rakennelmiin, jotka sijaitsevat tontilla. Kiinnityssopimuksessa voidaan kuitenkin määrätä toisin. Jos rakennukset omistaa joku muu, tontin kiinnitysvelkojaa tai pakkohuutokauppaostajaa sitoo rakennusten omistajan käyttöoikeus tonttiin samassa laajuudessa kuin alkuperäistäkin tontin omistajaa. Niinpä jos vuokratontilla on muun kuin tontin omistajan omistama talo, talon omistajan vuokraoikeus tonttiin ei purkaudu tontin omistajan vaihtuessa, vaan vuokrasuhde jatkuu maapalstan uuden omistajan ja talon omistajan välisenä. Asuinkerrostaloista ja rivitaloista Venäjän laki määrää, että moniasuntotalon omaisuuteen kuuluu tontti joko omistusoikeudella tai vuokrattuna julkisomistajalta. Kun kuluttaja on maksanut etukäteen huoneiston rakenteilla olevasta moniasuntotalosta, laki turvaa tulevan asunnonomistajan asemaa siten, että hän saa lakisääteisen kiinnityksen rakennuttajan omistuksessa olevaan tonttiin tai tontin vuokraoikeuteen. Yksityisen talon rakentajalle osoitettava julkisomisteinen tontti vuokralle tai omistukseen Rakentamista varten julkisomisteista maata luovutetaan vuokralle tai omistukseen joko huutokaupoissa tai tarjouskilpailuissa. Ulkomaalaiset voivat hankkia rakennustontin vuokraamalla. Sen sijaan rakennustontin omistaminen on ulkomaalaiselle oikeudellisesti selvä ja riskitön vaihtoehto vasta lainsäädännön täsmennyttyä raja-alueiden osalta. Asuntorakentamista varten julkisomisteisia tontteja luovutetaan omistukseen ja vuokralle huutokaupoissa. Lähtökohta on se, että huutokauppa on järjestettävä, jos joku esittää toivomuksen rakennustontista. Ellei huutokauppaan tule muita tarjouksia, on sopimus solmittava aloitteen tehneen henkilön tai yrityksen kanssa. Rakennustontteja luovutetaan usein ensin lyhytaikaiselle vuokralle, ja asuintalon valmistuttua voidaan tontin omistusoikeus tai pitkäaikainen vuokra vahvistaa. 16

16 Omakotitalon rakentamista varten luonnollinen henkilö voi lain mukaan hakea kunnallisviranomaisilta tonttia vuokralle. Tontti on osoitettava noin kahden kuukauden kuluessa hakemuksen jättämisestä. Maa-alueita voidaan luovuttaa myös kokonaisten lähiöiden tai isojen asuntoalueiden rakentamiseksi. Hinnan määräytyminen on eritelty maalaissa. Asunnonomistajalla tonttiin yhteisomistus- tai vuokraoikeus Huoneisto rivi- tai kerrostalossa on Venäjän oikeuden mukaan itsenäinen kiinteistö. Kuhunkin huoneistoon kuuluu lain mukaan osuus talon yhteistiloista, kuten käytävistä, vintistä, kellarista, kaapeleista ym. rakenteista. Huoneistoon kuuluu myös osuus tontista, joka on vuokralla tai omistuksessa. Venäjän oikeuden mukaan tällainen moniasuntotalo on erityistyyppinen omaisuuskokonaisuus, jossa tontti ja yhteisomistuksessa olevat tilat ovat luonteeltaan jaotonta yhteisomistusta. Vuokratontilla kaikki asunnonomistajat ovat yhteisvuokralaisia. Yhteistiloja ja tonttia koskevista asioista päättäminen edellyttää kaikkien yhteisomistajien tai yhteisvuokralaisten suostumusta. Huoneistoa ei voi myydä, vaihtaa, pantata jne. erikseen ilman osuutta yhteisomaisuuteen. Kun maan yksityistämistä vauhditettiin uudella lainsäädännöllä, tehtiin mahdolliseksi tontin automaattinen yksityistäminen niin, että ennen lain voimaantuloa taajamaalueella rakenteilla olleen tai valmiin moniasuntotalon julkisomisteinen tontti kuuluu veloituksetta asunnonomistajien yhteisomistukseen. Vuokraoikeuden rekisteröinti Yli vuodeksi tehty maan vuokraus on rekisteröitävä kiinteistöoikeuksien rekisterissä, missä on tiedot omistajasta ja rajoitetuista esineoikeuksista. Maapalstan vuokra on Venäjän lainsäädännön mukaan kiinteistörasite. Maanvuokra on kirjattava kiinteistöoikeuksien rekisteriin samoin kuin vuokrasopimus ja siihen tehtävät muutokset. Kiinteistöoikeuksien rekisterissä saattaa olla merkintä menossa olevasta oikeusriidasta siitä, kenellä on paras oikeus kiinteistöön. Oikeusriita ei kuitenkaan estä vuokraoikeuden eikä vuokrasuhteen rekisteröintiä. Vain maakiinteistöjen rekisteriin kirjatun tontin saa vuokrata. Vuokrasopimuksessa on määriteltävä täsmällisesti vuokrattava kohde. Maa- 17

17 ta vuokrattaessa on yksilöitävä maapalsta maakiinteistörekisteritiedoin (rekisterinumero, kartta, tiedot rajoista, osoite- ym. paikannustiedot). Yhä ehdottomampi on vaatimus maakiinteistörekisterinumerosta niin yksityistä kuin julkisomisteista maata vuokrattaessa. Osuus maahan ei voi olla vuokran kohde, koska sitä ei voi erottaa omaksi kiinteistökseen. Tonttien jakaminen tai yhdistäminen on myös merkittävä maakiinteistörekisteriin. Osaa tontista ei siis voi vuokrata, ellei siitä ole ensin muodostettu erillistä maakiinteistöä. Maapalstojen määrittely ja omistajan nimeäminen on kuitenkin horjuvaa, sillä kiinteistörekisterejä (maakiinteistörekisteriä ja kiinteistöoikeuksien rekisteriä) ollaan vasta luomassa. Tonttien rajapyykkejä siirretään usein omavaltaisesti, sillä teon lainvastaisuudesta huolimatta siitä ei seuraa rikosoikeudellista rangaistusta, ainoastaan hallinnollinen sakko. Vuokraoikeuden ehdot Kirjallinen sopimus ja luovutusasiakirja Yli vuodeksi tehty vuokrasopimus on laadittava kirjallisena. Jos sopimusosapuolena on yhteisö, kuten osakeyhtiö, on vuokrasopimus aina tehtävä kirjallisesti. Eri tason säädöksillä ja määräyksillä on vahvistettu maanvuokralle mallisopimuksia, joita pidetään usein pakottavina. Esimerkiksi Venäjän hallituksen asetuksella metsänvuokrasta on vahvistettu vuokrasopimuksen ehdot. Tällaista viranomaisen vahvistamaa mallisopimusta on syytä käyttää, vaikka onkin epäselvää, kuinka pakollista sen käyttö on oikeudellisesti. Maan vuokrassa kuten kaupassakin edellytetään Venäjällä usein luovutusasiakirjan laatimista, ja vuokrasopimuksessa tai viranomaismääräyksissä on usein tällainen ehto. Tällöin vuokrasuhde astuu voimaan vasta, kun vuokranantaja ja vuokralainen ovat tehneet hallinnan luovutuksesta kirjallisen asiakirjan. Näin määrää esim. hallituksen asetus metsänvuokrasta. Vuokra-aika Sopimuksessa määriteltävä maan vuokra-aika voi olla enintään 49 vuotta. Maatalousmaiden vuokraamisen vähimmäisaikoja on aluetason määräyksissä. Talousmetsää vuokrattaessa laki määrää 10 vuoden vähimmäisajan ja 49 vuoden enimmäisajan tavanomaiselle vuokrasopimukselle. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kolme kuukautta, ellei sopimuksessa ole toisin määrätty. 18

18 Maapalstan vuokralaisella on etuoikeus solmia uusi sopimus vuokra-ajan päätyttyä. Poikkeuksena tähän sääntöön on tilanne, jossa tontilla olevan rakennuksen omistaja haluaa käyttää lakiin perustuvaa etuoikeuttaan vuokrata tai yksityistää tontti. Kun vuokralainen haluaa jatkaa maan vuokraa, hänen tulee ilmoittaa asiasta kirjallisesti vuokranantajalle kohtuullisessa ajassa tai sopimuksessa määritellyssä ajassa ennen sopimuksen päättymistä. Ellei vuokranantaja suostu uusimaan sopimusta mutta vuokraa vuoden kuluessa tontin toiselle, on vuokralaisella oikeus vaatia vuokrasopimusta itselleen tai vahingonkorvausta. Sopimuksen purku Vuokranantaja voi vaatia tuomioistuimessa sopimuksen purkua tai kieltäytyä jatkamasta sopimusta, jollei vuokralainen käytä tonttia sovittuun tai normien mukaan määräytyvään tarkoitukseen, ei esimerkiksi aloita määräajassa asuintalon rakentamista. Purkua voi vaatia myös sopimusrikkomusten perusteella, kuten silloin, jos vuokralainen jättää yli kaksi kertaa vuokrat maksamatta. Vuokranantajan on kuitenkin ensin annettava vuokralaiselle kehotus sopimusrikkomuksen korjaamiseen. Vuokrattaessa julkisomisteista maata yli viideksi vuodeksi vuokranantaja voi vaatia sopimuksen ennenaikaista purkua vain tuomioistuimessa ja vain vuokralaisen oleellisten sopimusrikkomusten perusteella. Vuokraehtoja vuokranantaja ei voi tällaisen pitkäaikaisen maanvuokran kohdalla yksipuolisesti muuttaa ilman vuokralaisen suostumusta. Vuokralta omistukseen Jos vuokrasopimuksessa on ehto, että vuokralainen voi sopimuskauden aikana tai päätyttyä ostaa vuokraamansa maakiinteistön, on vuokrasopimus tehtävä kaupan muotovaatimuksia noudattaen. Koska maan vuokran ja kaupan muodolliset ehdot eivät juurikaan poikkea toisistaan, vuokrattaessa tonttia ulkomaalaiselle on tavanomaista kirjata sopimukseen osto-optio sen varalta, että ulkomaalaisten sallittaisiin omistaa sopimuksenalainen tontti. Kun yksityistetään julkisomisteista maata, tontin vuokralaisella on siihen etuosto-oikeus. Vuokranantajan on tiedotettava vuokralaiselle yksityistämisaikeistaan. Jos tontti on yksityistetty eli valtio tai kunta on myynyt maan yksityiselle taholle ilmoittamatta vuokralaiselle, on vuokralaisella mahdollisuus vaatia tuomioistuimessa kaupan siirtämistä itselleen. Vuokralainen ei voi siirtää tätä ostoetuoikeuttaan kolmannelle. 19

19 Vuokran suuruus Jos sopimuksessa ei ole määritelty vuokran suuruutta, katsotaan, ettei vuokrasopimusta ole ollenkaan solmittu, sillä maalain mukaan vuokran suuruus on oleellinen sopimusehto. Yksityisomistuksessa olevan maan vuokran suuruus määritellään yksinomaan sopimuksella, kun taas julkisomisteisen maan vuokran määräytymis- ja maksamisperusteista päättävät federaation hallitus sekä federaation, aluetason tai kunnallistason viranomaiset. Julkisomisteisen maan vuokra maksetaan joko liittovaltiosubjektille tai kunnalle. Maan vuokran suuruus määritellään tavallisesti vuosittain, eikä lyhyemmästä vuokran tarkistusajasta voida sopia. Niinpä sopimusehto, jonka mukaan tontin vuokra sidotaan indeksiin ja tarkistus tehdään esim. neljännesvuosittain, on katsottu lainvastaiseksi. Vuokra on määriteltävä ruplissa, mutta sen toissijainen määrittely ulkomaan valuutassa on sallittua, eikä valuuttakurssien vaikutusta vuokrasumman muuttumiseen ole katsottu lainvastaiseksi. Maapalstan vuokran suuruus on usein sidottu viranomaisten asettamiin ja muuttuviin taksoihin. Metsänvuokrassa laki vaatii vuokran perustuvan valtion metsämaksuihin. Sopimuksessa voidaan määritellä, että vuokranantajalla on oikeus nostaa vuokraa yksipuolisesti, jos valtion tai kunnan maksut tai maksukriteerit muuttuvat. Julkisomisteisen rakennusmaan vuokra korotetaan vähintään kaksinkertaisen maaveron suuruiseksi, ellei rakenteilla olevaa asuintaloa saada valmiiksi kolmen vuoden kuluessa vuokrakauden alkamisesta. Sovellettava laki ja riitojen ratkaiseminen Venäjällä sijaitsevaa kiinteistöä (maa-palstaa, huoneistoa, taloa jne.) koskevaan sopimukseen (vuokraan, kauppaan, panttaukseen) on sovellettava Venäjän lainsäädäntöä. Jos sopimuksen kohteena ei ole itse kiinteistö, vaan siihen kohdistuva työ, kuten rakentaminen, korjaaminen, huolto yms., voidaan sopimukseen laittaa lakivalinta, eli palvelusuoritukseen voidaan soveltaa vaikkapa Suomen lakia. Venäjällä rekisteröitävät sopimukset on tehtävä Venäjän lain muotomääräysten mukaisesti ja soveltaen Venäjän lakia. Tällaisia sopimuksia ovat mm. kuluttajan ja rakennuttajan väliset sopimukset, jotka koskevat asun- 20

20 non rakentamisen rahoittamista ja huoneiston maksamista ennen sen valmistumista. Jos rakentaminen tapahtuu investointilain nojalla eli kyse ei ole kuluttajasopimussuhteesta, voidaan rakentamis-, rahoitus- ja etukäteismaksuja koskeviin sopimuksiin soveltaa vieraan maan lakia. Kansalaisten väliset maariidat käsitellään yleisissä alioikeuksissa. Yritysten välisten riitojen oikeuspaikkana on valtion arbitraatiotuomioistuin. Oikeudenkäyntiin on kutsuttava kaikki, joilla on hallintaoikeus maapalstaan, vaikka riita tai esim. ositus koskisi vain osaa yhteisomistajista. Maariitoja voidaan käsitellä myös välimiesmenettelyssä, mm. kansainvälisessä kaupallisessa välimiesoikeudessa. Venäjällä katsotaan, että riita on käsiteltävä Venäjällä, jos kohteena on oikeus Venäjällä sijaitsevaan kiinteistöön. Lisätietoja Maan vuokraa säätelevät Venäjällä ensisijaisesti siviililaki, maalaki sekä laki kiinteistöoikeuksien ja kiinteistöjä koskevien oikeustoimien valtiollisesta rekisteröinnistä. Maan vuokraamista koskevat keskeiset oikeuslähteet ja viranomaiset ovat samat kuin maan kaupassa. Hyödyllistä lisätietoa löytyy Suomen oikeusministeriön ja Maanmittauslaitoksen yhteishankkeen puitteissa laaditusta suomenkielisestä oppaasta Kiinteistön hankinta Venäjällä, joka on julkaistu vuonna 2008 sähköisesti osoitteissa ja 21

21