Vuokra- ja vastikesaatavien perintä

Transkriptio

1 Päivitetty 03/2013 Isännöintiliiton yritysjäsenille ja paikallisyhdistysten henkilöjäsenille Vuokra- ja vastikesaatavien perintä Tässä ohjeessa perehdytään vuokra- ja vastikesaatavien perintään. Vuokra- ja vastikesaatavien perinnässä sovelletaan lakia saatavien perinnästä (1999/513) eli niin kutsuttua perintälakia. Perintälaki sääntelee sekä velkojan itse suorittamaa perintää että toimeksiannosta suoritettua perintää. Laki on pakottavaa oikeutta velallisen hyväksi, eli velallisen vahingoksi tehty sopimus on mitätön. Velalliselle perintälakia edullisemmista ehdoista voidaan sen sijaan sopia velallisen kanssa. Normaalien vastike- ja vuokrasaatavien perintätoimista huolehditaan tavallisesti isännöintiyrityksessä. Tässä ohjeessa on huomioitu perintälakiin maaliskuun 16. päivänä 2013 voimaan tulleet muutokset. Muutosten tavoitteena on täsmentää hyvää perintätapaa, tehostaa hyvän perintätavan noudattamista ja estää perintäkulujen muodostuminen kohtuuttoman suuriksi velallisen kannalta. Lue lisää: 1. Perintälain soveltaminen 1.1 Kuluttajasaatava 1.2 Vapaaehtoinen perintä 2. Perintätoimien aloittaminen ja perintäkulut 3. Kuluttajasaatavien perintäkulujen enimmäismäärät 4. Saatavan viivästyskorko 5. Oikeudellinen perintä 6. Ulosottoperintä 7. Hyvä perintätapa ja velallisen tiedonsaantioikeus 8. Vuokrasaatavan perintä 8.1 Oikeudellinen perintä mahdollistaa häädön 9. Vastikkeen perintä 9.1 Yhtiövastikkeen viivästyskorko 9.2 Vastikesaatavan perintä 10. Asunnon hallintaanotto 11. Uuden omistajan vastuu vastikkeesta 12. Saatavan vanhentuminen 12.1 Vanhentuminen alkaa eräpäivästä 12.2 Vanhentumisen vapaaehtoinen katkaisu 12.3 Vanhentumisen oikeudellinen katkaisu 13. Lisätiedot 1. Perintälain soveltaminen Perintälain mukaisella perinnällä tarkoitetaan toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on saada velallinen vapaaehtoisesti suorittamaan erääntynyt velkojan saatava. Perintälaki ei koske saatavan perintää tuomioistuimessa, vaikkakin perintälaissa on säännös siitä, milloin saatavan perinnän voi

2 siirtää tuomioistuimeen. Perintälaki ei myöskään koske saatavan perintää ulosottoteitse, vaan ulosottotilanteessa sovelletaan ulosottokaarta. 1.1 Kuluttajasaatava Perintälaki on pääosin samansisältöinen sekä kuluttaja- että yritysvelallisen osalta. Osassa säännöksiä kuluttajavelallisella on kuitenkin yritysvelalliseen nähden parempi asema suhteessa elinkeinonharjoittajan saatavaan. Kuluttajasaatavan tunnistaminen on tärkeää, sillä, kun kyse ei ole kuluttajasaatavien perinnästä, ei laissa olevia kuluttajasaatavia koskevia aikarajoja tarvitse noudattaa eikä maksumuistutuksen enimmäismäärä ole velvoittava. Kuluttajasaatavalla tarkoitetaan sellaista elinkeinonharjoittajan saatavaa, joka perustuu kulutushyödykkeen luovuttamiseen tai luoton myöntämiseen kuluttajalle. Kuluttajasaatavalla siis tarkoitetaan saatavaa, kun elinkeinoharjoittaja perii kuluttajalta saatavaa. Tällainen saatava voi olla esimerkiksi ammattimaisen vuokranantajan saatava kuluttaja-asemassa olevalta vuokralaiselta. Toisin sanoen kun vuokrataloyhtiö perii vuokria kuluttaja-asemassa olevalta vuokralaiselta, on kyseessä kuluttajasaatava. Kyse ei ole kuluttajasaatavasta kuitenkaan, kun yksityinen vuokranantaja perii yksittäisiä vuokria. Asunto-osakeyhtiön periessä yhtiövastiketta tai käyttökorvauksia, ei kysymys ole kuluttajasaatavan perinnästä. Asunto-osakeyhtiön periessä autotallivuokria on kuluttajariitalautakunta kuitenkin katsonut, että asunto-osakeyhtiö on sillä tavoin elinkeinoharjoittajan asemassa, että kyseessä on kuluttajasaatava. 1.2 Vapaaehtoinen perintä Velan eräännyttyä velkoja eli asunto-osakeyhtiö tai vuokranantaja käynnistää tavallisesti perintätoimet pyrkimällä ensin saamaan vapaaehtoisesti suorituksen ilman oikeudenkäyntimenettelyä. Usein velkoja yrittää saada suorituksen saatavalleen lähettämällä perintäkirjeitä, olemalla puhelimitse yhteydessä velalliseen tai tekemällä velallisen kanssa maksusopimuksen. 2. Perintätoimien aloittaminen ja perintäkulut Jos kyseessä on kuluttajasaatava, perintälain 10 b :n mukaan tulee olla kulunut vähintään 14 vuorokautta, ennen kuin perintäkuluja (viisi euroa) sisältävän maksumuistutuksen saa lähettää. Jos velallisen kanssa tehdään maksua koskeva sopimus, sen tulee sisältää selvät aikarajat maksuvelvoitteiden suorittamiseksi. Kuluttaja-asemassa olevalle velalliselle tulee varata perintäkirjeessä kohtuullinen aika velan maksamiselle. Uudesta perintäkirjeestä on mahdollista vaatia perintäkuluja velalliselta. Perintälain uudistuksen johdosta kuluttajavelalliselta saa kuitenkin pääsääntöisesti vaatia kuluja enintään kahdesta maksuvaatimuksesta ja enintään yhdestä maksusuunnitelmasta. Velalliselta saa vaatia perintäkuluja enintään kahdesta maksusuunnitelmasta, jos perittävä saatava ei ole suoraan ulosottokelpoinen ja sen pääoma on yli 100 euroa. Edellisen kuluttajasaatavaa koskevan maksumuistutuksen tai maksuvaatimuksen lähettämisestä on kuitenkin tällöin täytynyt kulua vähintään 14 päivää ennen seuraavan maksumuistutuksen tai maksuvaatimuksen lähettämistä. Perintälain pääperiaatteena on perintälain muutostenkin jälkeen edelleen se, että velallisen on korvattava perinnästä velkojalle aiheutuvat kohtuulliset kulut. Velkoja saa vaatia tavanomaista suuremman työmäärän vuoksi velalliselta todelliset kulut, mikäli esittää niistä selvityksen.

3 Kuluttajasaatavien perintää koskee kuitenkin jäljempänä luetellut maksimimäärät. Näiden kulujen kohtuullisuutta arvioi tarvittaessa kuluttajariitalautakunta. 3. Kuluttajasaatavien perintäkulujen enimmäismäärät Perintälain maaliskuussa 2013 voimaantulleilla muutoksilla kuluttajasaatavien perintäkulujen enimmäismääriä alennettiin. Maksuvaatimuksesta perittävien kulujen kannalta pääomaltaan enintään 100 euron suuruiset yksityisoikeudelliset saatavat rinnastetaan jatkossa suoraan ulosottokelpoisiin saataviin. Kumpiakin saatavia koskevan maksuvaatimuksen enimmäiskuluveloitukseksi asetetaan 14 euroa. Pääomaltaan yli 100 euron suuruista yksityisoikeudellista saatavaa koskevasta maksuvaatimuksesta saa jatkossa periä enintään 24 euroa ja yli euron suuruista saatavaa koskevasta maksuvaatimuksesta enintään 50 euroa. Perintälakiin myös lisättiin kulukorvaukseen oikeuttavien perintätoimenpiteiden enimmäismääristä kuluttajasaatavien perinnässä. Velallisen kokonaiskuluvastuu kuluttajasaatavan perinnässä muutettiin siten, että kokonaiskuluvastuu on pääomaltaan enintään 100 euron suuruisissa saatavissa enintään 60 euroa, pääomaltaan enintään euron suuruisissa saatavissa enintään 120 euroa ja tätä suuremmissa saatavissa enintään 210 euroa. Suoraan ulosottokelpoisten kuluttajasaatavien perinnässä noudatettava kokonaiskuluvastuun enimmäismäärä alennettiin 59 eurosta 51 euroon. Perintälain muutoksella lakiin lisättiin uusi säännös, jonka mukaan kuluttajasaatavan perinnässä kertyneet varat on kohdennettava ensisijaisesti perittävälle saatavalle ja vasta sen jälkeen perintäkuluille. Ts. kuluttajasaatavaa perittäessä kertyneitä varoja saa kohdentaa perintäkuluille ja niiden korolle vasta saatavan ja sen koron tultua suoritetuiksi. Tätä säännöstä sovelletaan kuitenkin vain kuluttajasaatavien perintään. 4. Saatavan viivästyskorko Viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa ennalta sitovasti sovitusta eräpäivästä. Velkaa koskeva viivästyskorko määräytyy korkolain (1982/633) mukaisesti. Velkoja ja velallinen voivat sopia keskenään viivästyskoron suuruudesta, mutta koronkiskonta on kielletty. Jos kyseessä on kulutusluottoa tai muuta kulutushyödykettä koskeva elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen sopimus tai sopimus, jolla velallinen ostaa tai vuokraa asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen, korkolaki määrää myös viivästyskoron enimmäismäärän. Näin ollen sopimus, jonka mukaan velallinen olisi edellä mainituissa tilanteissa velvollinen maksamamaan suurempaa korkoa kuin korkolain mukaisen viivästyskoron, on tehoton enimmäismäärän ylittävältä osin. Korkolain 4 :n mukaan viivästyneelle määrälle on maksettava korkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko. Kuusi kuukautta kerrallaan voimassa olevan viitekoron julkaisee Suomen Pankki. Samalla julkaistaan myös viivästyskorko. 5. Oikeudellinen perintä Oikeudellisessa perinnässä maksamatonta saatavaa pyritään perimään oikeusteitse. Oikeudelliseen perintään turvaudutaan yleensä vasta vapaaehtoisen perinnän epäonnistuttua, sillä oikeudellisesta perinnästä syntyy suurempia kustannuksia. Käytännössä saatavalle hankitaan tuomioistuimessa täytäntöönpanoperuste. Täytäntöönpanoperusteena on usein yksipuolinen tuomio, jolla velvoitetaan velallinen suorittamaan saatava perimiskuluineen velkojalle.

4 Perintälain uudistuksen johdosta kuluttajavelallisella on myös oikeus pyytää, että kuluttajasaatavan perintä keskeytetään ja saatava siirretään oikeudelliseen perintään. Jos velallinen esittää tällaisen pyynnön, perintälaissa tarkoitettua velallisen vapaaehtoiseen suoritukseen tähtäävää perintää saa jatkaa vain, jos siitä aiheutuvista kuluista ei vaadita korvausta velalliselta. Velallisen esitettyä keskeytyspyynnön velkoja voi panna vireille velkomusasian käräjäoikeudessa tai hakea suoraan ulosottokelpoisen saatavan ulosottoa. 6. Ulosottoperintä Ulosottoviranomainen alkaa pakkoperiä saatavaa, kun velkoja on toimittanut käräjäoikeudelta saamansa tuomion eli täytäntöönpanoperusteen ulosottoon. Tällöin ulosottoviranomainen ryhtyy ulosmittaamaan velallisen nimissä olevaa omaisuutta tai velallisen toistuvaistuloa, esimerkiksi palkkaa tai eläkettä. Tyypillisesti ulosmittaus kohdistuu velallisen palkkatuloon. Jos ulosottoviranomainen toteaa velallisen ulosmittauksessaan varattomaksi, asia palautetaan velkojalle. Velkojan on mahdollista toimittaa ulosottoperusteinen saatava myöhemmin uudelleen ulosottoon. Tämä onkin usein järkevää, sillä velallinen saattaa olla vain väliaikaisesti maksukyvytön. Velkoja voi myös pyytää, että saatava maksukyvyttömäksi todetulta velalliselta merkitään passiivirekisteriin. Passiivirekisterissä olevasta saatavasta ei tehdä aktiivisia perintätoimia, mutta velalliselle passiivirekisterin aikana tuleva varallisuus ulosmitataan passiivirekisterissä olevan saatavan hyväksi. Ulosmittauksen kohteeksi voi näin tulla esimerkiksi veronpalautus. Passiivirekisteröinti on voimassa kaksi vuotta estetodistuksen päivämäärästä. 7. Hyvä perintätapa ja velallisen tiedonsaantioikeus Perintälain 4 :n mukaan velkojan on noudatettava hyvää perintätapaa. Hyvä perintätavan noudattaminen on tärkeää, koska velallisella ei ole korvausvelvollisuutta, jos hyvä perintätapa katsotaan laiminlyödyksi. Velkoja ei saa hyvän perintätavan vastaisesti saatavaansa periessään antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja maksun laiminlyönnin seurauksista tai muista velallisen kannalta merkityksellisistä seikoista, aiheuttaa velalliselle kohtuuttomia tai tarpeettomia kuluja tai tarpeetonta haittaa eikä vaarantaa velallisen yksityisyyden suojaa. Perintälain muutoksen johdosta perintälain 4 :ään on lisätty kohta, jonka mukaan perinnässä on suhtauduttava vastuullisesti maksujärjestelyihin. Velalliseen ei saa esimerkiksi kohdistaa halventavia ilmaisuja, vaan perinnän tulee olla asiallista. Säännöksen on tarkoitus kattaa kaikki sopimattoman painostuksen ja epäasiallisten menettelytapojen muodot. Hyvää perintätapaa koskevaa säännöstä on myös täsmennetty muutoksella, joka kieltää vanhentuneen tai lakanneen velan perinnän. Perintälain 4 a :n mukaan velallisella on pyynnöstä oikeus saada velkojalta maksutta ajantasaisia tietoja velastaan. Velallisella on oikeus saada tietoonsa velkojensa peruste ja kokonaismäärä, erittely maksamattomista veloista ja niiden lyhennyksistä sekä selvitys velan korkojen ja kulujen määräytymisestä. Jos velallinen pyytää erittelyn tai selvityksen useammin kuin kerran vuodessa, velkojalla on oikeus saada erittelystä tai selvityksestä kohtuullinen korvaus. Perintälain säännösten noudattamista on tehostettu muuttamalla vahingonkorvausvastuuta koskevaa säännöstä. Muutoksen myötä velvollisuus korvata perintälain vastaisella tai muutoin virheellisellä menettelyllä aiheutettu vahinko koskee jatkossa sekä velkojaa, kuten esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä, että toimeksisaajana olevaa esimerkiksi yksityistä perintätoimistoa. Velkoja

5 on vastuussa myös toimeksisaajan virheellisestä menettelystä aiheutuneen vahingon korvaamisesta, jotta perintätoiminnan ulkoistamisella ei voitaisi heikentää velallisen korvaussuojaa. Velkojalla, joka on joutunut maksamaan vahingonkorvausta toimeksisaajan, esimerkiksi yksityisen perintätoimiston, virheellisen menettelyn vuoksi, on oikeus saada maksamansa korvaus takaisin toimeksisaajalta. 8. Vuokrasaatavan perintä Jos vuokralainen ei maksa vuokraa vuokrasopimuksen mukaisesti, vuokranantajavelkojalla on mahdollisuus ryhtyä perimään saatavaansa vuokralaisvelalliselta. Kun vuokrataloyhtiö perii vuokria kuluttaja-asemassa olevalta vuokralaiselta, on kyseessä kuluttajasaatava. Vuokrataloyhtiön täytyy kuitenkin noudattaa kuluttajasaatavaan liittyvää pakottavaa sääntelyä, kuten viivästyskorko- ja perintäkulujen enimmäismäärää ja 14 vuorokauden aikarajaa ennen perintätoimien aloittamista. Epäselvyyksien välttämiseksi maksamatonta vuokraa koskevaa vapaaehtoista maksusopimusta laadittaessa on hyvä ilmoittaa selkeästi päivämäärät, joina maksuerien on oltava vuokranantajavelkojan tilillä. Maksusopimukseen kannattaa sisällyttää myös ehto, että jos sitä rikotaan tai laiminlyödään, sopimus purkautuu. 8.1 Oikeudellinen perintä mahdollistaa häädön Kun vuokralaisvelallinen asuu vuokrakohteessa, vuokranantajan saatava kasvaa jatkuvasti. Jos vapaaehtoinen perintä epäonnistuu, vuokranantajan onkin hyvä siirtyä rivakasti oikeudelliseen perintään. Vuokralainen on mahdollista häätää vuokra-asunnosta vain oikeudellisen perinnän kautta. Vuokrasaatavan perimiseksi ja maksuhaluttoman vuokralaisen häätämiseksi vuokranantajan tulee toimittaa ulosottoviranomaiselle ulosottohakemus ja tuomioistuimelta saamansa häätöperuste. 9. Vastikkeen perintä Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään vastikkeen maksuvelvollisuuden perusteista esimerkiksi asunnon pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän perusteella. Vastikkeenmaksukaudesta päättää tavallisesti yhtiökokous. Enemmistössä asunto-osakeyhtiöitä vastike erääntyy maksettavaksi kuukausittaisina tasaerinä. 9.1 Yhtiövastikkeen viivästyskorko Osakkeenomistajan tulee maksaa yhtiövastike ja muut maksut eräpäivään mennessä. Yhtiöjärjestykseen on voitu myös kirjata korko, joka täytyy maksaa yhtiövastikkeen lisäksi vastikkeen maksun viivästyessä sovitusta eräpäivästä. Jos korkomääräystä ei ole yhtiöjärjestyksessä, yhtiö voi päättää kohtuullisesta korosta. Jos yhtiö ei ole erikseen päättänyt viivästyskorosta, eikä yhtiöjärjestyksessä mainita viivästyskorkoa, yhtiöllä on oikeus periä korkolain mukaista viivästyskorkoa. Asunto-osakeyhtiön vastikesaatavaa osakkeenomistajalta ei pidetä kuluttajasaatavana. Näin ollen perintälain kuluttajasaatavia koskevia säännöksiä ei sovelleta vastikkeen perintään.

6 9.2 Vastikesaatavan perintä Yleensä asunto-osakeyhtiö pyrkii perimään saamatta jäänyttä vastiketta osakkeenomistajalta vapaamuotoisesti huomautusmaksujen avulla. Yhtiö kääntyy usein vasta epäonnistuneen vapaaehtoisen saatavan perinnän jälkeen tuomioistuimen puoleen täytäntöönpanoperusteen saamiseksi. 10. Asunnon hallintaanotto Jos osakkeenomistajan laiminlyömillä vastikkeilla on vähäistä suurempi merkitys, yhtiö voi asuntoosakeyhtiölain mukaan ottaa asunnon hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Asunnon hallintaanotto edellyttää ensin varoituksen antamista osakkeenomistajalle. Jos osakkeenomistaja ei kirjallisen varoituksenkaan jälkeen maksa laiminlyömiään vastikkeita, yhtiökokous voi päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä asunnon ottamisesta yhtiön hallintaan. Osakkeenomistaja suostuu vain harvoin luovuttamaan asunnon vapaaehtoisesti yhtiökokouksen päätöksen mukaan yhtiön hallintaan. Asian mennessä tuomioistuinkäsittelyyn onkin hyvä vaatia häätökanteen yhteydessä yhtiölle suoritusta laiminlyödyistä vastikkeista. 11. Uuden omistajan vastuu vastikkeesta Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 :n mukaan uusi omistaja vastaa edellisen omistajan laiminlyömästä vastikkeesta, jos laiminlyöty yhtiövastike on mainittu isännöitsijätodistuksessa ja vastike on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä. Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta. 12. Saatavan vanhentuminen Riidatonkin velka vanhenee, jos velkoja pysyttelee passiivisena. Velan vanhenemisen ehkäisemiseksi velka on katkaistava siten, että se on riittävän selvästi yksilöity. Vanhentumisaikaa koskevat säännökset löytyvät laista velan vanhentumisesta. Vanhentumislaki on yleislaki, josta ei saa poiketa velallisen vahingoksi Vanhentuminen alkaa eräpäivästä Velan vanhentuminen alkaa ennalta sovitusta eräpäivästä, jolloin velka vanhenee ilman katkaisutoimia kolmen vuoden kuluttua. Toisin sanoen esimerkiksi yhtiövastikkeet ja vuokrat vanhentuvat kolmen vuoden kuluttua eräpäivästä, mikäli saatavien vanhentumista ei sitä ennen ole katkaistu. Jos kysymys on eräpäivättömästä, toistaiseksi myönnetystä tai ehdollisesti syntyneestä velasta tai muusta velasta, velka vanhentuu kymmenen vuoden kuluttua oikeusperusteen syntymisestä. Jos tällaisen velan vanheneminen katkaistaan, katkaisutoimen jälkeen velka vanhenee yleisen vanhentumisajan mukaisesti kolmen vuoden kuluttua. Epäselvyyksien välttämiseksi on tärkeää muistaa sopia kirjallisesti eräpäivästä Vanhentumisen vapaaehtoinen katkaisu Velkoja voi katkaista velan vanhentumisen vapaamuotoisilla velankatkaisutoimilla. Uusi vanhentumisaika alkaa juosta jokaisesta katkaisutoimesta. Velan vanhentuminen katkeaa, kun osapuolet sopivat maksujärjestelystä, velallinen tunnustaa velan tai suorittaa velkaa velkojalle tai

7 velkoja vaatii velalliselta suoritusta. Epäselvyyksien välttämiseksi velan katkaiseminen on syytä tehdä kirjallisesti Vanhentumisen oikeudellinen katkaisu Velan vanhentuminen katkeaa oikeudellisilla toimilla velkojan pannessa tuomioistuimessa vireille velkaa koskevan kanteen. Vanheneminen katkeaa myös, kun velkoja vaatii velkaa toimielimessä tai menettelyssä, jossa voidaan antaa ratkaisu tai ratkaisusuositus. Velka voidaan katkaista myös oikeudellisesti ilmoittamalla velasta maksukyvyttömyysmenettelyssä, julkisessa haasteessa tai kun velka otetaan huomioon ulosottomenettelyssä. Kun velasta on annettu lainvoimaiseksi käynyt tuomio tai muu täytäntöönpanoperuste, vanhentumisaika on kolmen vuoden sijaan viisi vuotta. 13. Lisätiedot Perintälaki