Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava. SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi

Transkriptio

1 Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi

2 Maaliskuu 2013 Lisätiedot: Sauli Hievanen puhelin Tilaukset: SAK puhelin

3 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 1 SISÄLTÖ SISÄLTÖ... 1 ESIPUHE... 2 ASUNTOPOLITIIKAN NYKYKUVA TEHOA MAANKÄYTTÖÖN JA KAAVOITUKSEEN... 5 Pääkaupunkiseudulla lisättävä tonttitarjontaa... 5 Kunnille keppiä... 5 Pakkolunastukset käyttöön... 6 Kasvukunnille enemmän valtionosuuksia... 7 Rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveroa korotettava... 7 Valtion ja kuntien tontteja vuokra asunnoille... 7 Maan arvon nousu rahoittajaksi... 7 Tarvitaan infraministeriö ja metropolihallinto... 8 Elinkeinopolitiikka ja palvelut mukaan sopimuksiin RAKENTAMISEN HINTAA ON ALENNETTAVA Rakentamisen normeja purettava Elinkaarivastuu on laadun tae VALTION TUKEMA ASUNTOTUOTANTO UUDISTETTAVA Kruunuasunnot sosiaaliseksi asuntorakennuttajaksi ASO asuntoja nuorille työn perässä muuttajille ASUMISMUODOT TASAVERTAISIKSI Asuntolainan korkovähennys poistettava asteittain Ei lainakatolle Tarvitaan asuntoroskapankki JOKAINEN ANSAITSEE ASUNNON Asumisneuvonta ehkäisee asunnottomuutta ASUINALUEIDEN SOSIAALINEN ERIYTYMINEN ON KASVAVA ONGELMA Asumisen eriytymistä voi torjua Yhteisöllisiä ja moninaisia asuinalueita Vuorovaikutuksellisuutta suunnitteluun Etniset eroavaisuudet haasteena YLEINEN ASUMISTUKI REMONTTIIN... 23

4 2 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi ESIPUHE Suuressa osassa maata asuntoja on saatavilla kohtuulliseen hintaan. Taantuvilla seuduilla työpaikat vähenevät ja asuntoja jää tyhjäksi. Sen sijaan pääkaupunkiseudulla ja eräissä muissa kasvukeskuksissa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute on mittava ongelma. Huonosti hoidettu asuntopolitiikka muodostuu Suomen talouskasvun rajoitteeksi. Pääkaupunkiseudun asuntopula ja asumisen korkea hinta rajoittavat koko maan talouskasvua. Ongelma kärjistyy jatkuvasti, koska hallitusohjelman asuntopolitiikan linjaukset eivät ole käynnistäneet vuokra-asuntotuotantoa pääkaupunkiseudulla. Siksi Suomessa tarvitaan kipeästi uusia toimia, asuntopolitiikan kansallinen kompromissi. Asuntojen tuotannon käynnistämiseksi tarvitaan nyt kaikki keinot käyttöön. Vasemmistopuolueiden on hyväksyttävä Ara-asuntotuotannon säännösten lieventäminen, oikeistopuolueiden Kruunuasuntojen tulo asuntorakennuttajaksi. Isojen yleishyödyllisten toimijoiden ja kuntien on sitouduttava konkreettisiin asuntotuotantotavoitteisiin. Asuntotuotanto on julkinen investointi, joka lisää merkittävästi työvoiman liikkuvuutta. Pääkaupunkiseudun asuntopula voidaan ratkaista alentamalla tonttimaan hintaa, rakentamalla tehokkaammin ja edullisemmin sekä kasvattamalla asuntojen tarjonnan määrää. SAK:n linjauksissa keskitytään seuraaviin seitsemään asiaan, joita parantamalla Suomen asuntotilanne tukisi talouden kasvua ja työllisyyttä. 1. Tehoa maankäyttöön ja kaavoitukseen 2. Rakentamisen hintaa on alennettava 3. Valtion tukema asuntotuotanto uudistettava 4. Asumismuodot tasavertaisiksi 5. Jokainen ansaitsee asunnon 6. Asuinalueiden sosiaalinen eriytyminen on kasvava ongelma 7. Yleinen asumistuki remonttiin Helsingissä SAK

5 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 3 ASUNTOPOLITIIKAN NYKYKUVA Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotanto on tänä vuonna historian alhaisimmalla tasolla. Asuntotuotanto suhteessa väestökasvuun painui pääkaupunkiseudulla ennätyksellisen alas jo viime vuosikymmenellä. Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla rakennetaan asuntoja vain puolet tarpeeseen nähden. Helsingin seudun väkiluvun ennustetaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä asukkaalla, joista on maahanmuuttajia. Lähivuosina eläkkeelle jää pääkaupunkiseudulla vuosittain henkeä. Seutu tarvitsee runsaasti muuttajia. Nuorista ikäluokista työelämään tulee eläkkeelle jäävien tilalle vain uutta työntekijää vuosittain. Pääkaupunkiseudun tulevasta työvoimatarpeesta 80 prosenttia kohdistuu palvelualoille. Matalapalkkaisilla aloilla kohtuuhintaisten asuntojen vähyys näkyy työvoimapulana jo nykyisin. Moni työntekijä on kannustinloukussa ja joutuu laskemaan, kannattaako muuttaa työn perässä pääkaupunkiseudulle, jos suurin osa palkasta hupenee asumiseen. Asumisen korkea hinta ja asumisen painottuminen omistusasumiseen hidastavat työvoiman liikkuvuutta. Moni nuori on pakotettu asumaan pitkään vanhempiensa luona ja muuttamaan sitten kauas alueen keskuksesta. Asumisen ja vuokrien hinnat johtuvat liian vähäisestä asuntotuotannosta. Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat seitsemän vuoden aikana puolitoistakertaistuneet. Helsingissä ja Pariisissa ovat Euroopan kalleimmat asunnot. Metropolialue on merkittävässä asemassa Suomen talouskasvuun näkökulmasta. Kansantuotteesta yli kolmannes syntyy pääkaupunkiseudulla. Henkilöä kohden tuotettu bruttokansantuote on pääkaupunkiseudulla 1,75-kertainen muuhun Suomeen verrattuna. Talouden kasvu ehtyy, jos työvoiman saatavuus vaikeutuu entisestään. Vuokra-asuntotuotanto kaipaa omistajia ja rakennuttajia. Siksi valtion on perusteltua tulla mukaan sosiaalisen asuntotuotannon toimijaksi. Pelkästään kuntien ja valtion toimin ei sosiaalista asuntotuotantoa kuitenkaan kyetä toteuttamaan, vaan tarvitaan isojen yleishyödyllisten toimijoiden panosta. Tonttitarjonnan niukkuus ja sen myötä kohoava maan hinta nostaa rakentamisen kustannuksia. Maankäyttö- ja kaavapolitiikkaa ei voida jättää enää kuntien yhteistyön ja aiesopimusten varaan. Korkea asumisen hinta on saanut ihmiset etsimään halvempia asuntoja kehyskunnista, mikä on hajauttanut yhdyskuntarakennetta. Alueet ovat syntyneet hallitsemattomasti, ja asuntoalueita on kaavoitettu ilman järkevää kytkentää liikennesuunnitteluun. Hallitus on tehnyt lukuisia päätöksiä, jotka nostavat asumisen hintaa. Rakentamisen hintaa nostavat muun muassa monet vanhentuneet ja liian yksityiskohtaiset kaava- ja rakennusmääräykset.

6 4 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi Myös asunnottomuuden suurin taustasyy on riittämätön asuntotuotanto. Aravuokra-asuntoa jonottaa pääkaupunkiseudulla yli kotitaloutta. Hakijajono on tuplaantunut vuoteen 2005 verrattuna, ja Helsingissä joka toinen hakija on erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Erilaisten väestöryhmien eriytyminen tietyille alueille on jo niin voimakasta, että se on alkanut tuottaa syrjäytymistä. Maahanmuuton tuomat kulttuurilliset konfliktit ovat arkipäivää asuinalueilla, joilla asuu paljon maahanmuuttajia. Asuntomarkkinoilla piilee merkittäviä hinta- ja vuokrapaineita. Kun talouden kehityksen kääntyy suotuisammaksi, on odotettavissa asuntojen hintojen ja vuokrien voimakas nousu. Siksi talouden tummat ajat on käytettävä asuntotuotannon vauhdittamiseen. KUVIO 1 Helsingin seudulla valmistuneet asunnot ja väestönkasvu Helsingin seudulla asuntoja rakennetaan vain puolet tarpeeseen nähden.

7 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 5 1 TEHOA MAANKÄYTTÖÖN JA KAAVOITUKSEEN Asuntojen hintojen nousu on irtaantunut rakennuskustannusten kehityksestä. Rakennuskustannusten sijaan suurin yksittäinen syy asuntopulaan ja asumisen kalleuteen on tonttien puute, joten asuntotuotantoa voidaan lisätä ja asuntojen hintojen nousua hillitä, kun kasvatetaan rakennusmaan tarjontaa. Tontin tuotantoprosessia kaavoituksesta lupamenettelyihin on nopeutettava. Maankäytön tehostamiseksi on viime vuosina laadittu monia sopimuksia eri toimijoiden välillä, mutta toivottua kehitystä ei ole tapahtunut. Vapaaehtoisuuden keinoin ei siis saada lisättyä tonttimaan tarjontaa. Siksi onkin syytä käyttää kaikkia lain tarjoamia menettelyjä kaavoitetun, rakentamattoman tonttimaan saamiseksi rakennustuotannon käyttöön. Pääkaupunkiseudulla lisättävä tonttitarjontaa Kaavoituksessa on epäonnistuttu erityisesti pääkaupunkiseudulla. Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla on 6,5 miljoonan kerrosneliön kaavavaranto, josta kaksi kolmasosaa on kaavoitettu pientaloasumiseen ja kolmannes kerrostaloasumiseen. Kuitenkin vain puolet kerrostaloasumiseen varatuista kaavoista on välittömästi käytettävissä rakentamiseen. Tyhjät tontit rakennettaan nopeasti, ja vajaasti rakennetut tontit jäävät pääosin rakentamatta. Laskennallisesti suuri kaavavaranto ei riitä kuin muutamaksi vuodeksi. Pääkaupunkiseudulla yhden prosentin lisäys tonttivarannossa lisää vuoden viiveellä asuntotuotantoa 1,3 prosentilla. Tonttimaan kasvattamiseksi on tehtävä useita asuntopoliittisia toimenpiteitä, joita on edempänä kuvattu. Aktiivisella maapolitiikalla ja kaavoituksella pystytään vähentämään maan arvon nousuun perustuvaa spekulaatiota ja luomaan siten mahdollisuudet pitkäjänteiselle asuntotuotannolle. Kunnille keppiä Tonttitarjonnan lisäämisestä on sovittu valtion ja kuntien välillä useamman kerran. Muun muassa niin sanotulla Siimeksen sopimuksella ja Vapaavuoren tonttisopimuksella on aiemmin pyritty lisäämään kuntien tonttitarjontaa, mutta siinä ei ole onnistuttu toivotulla tavalla. Kesällä 2012 allekirjoitettiin MAL-aiesopimus, jossa sovittiin jälleen kerran liikenteen, maankäytön ja asumisen tuotantotavoitteista pääkaupunkiseudulla. Tonttitavoitteiden saavuttamiseksi valtio on lisännyt kunnille kannusteita maksamalla infra-avustusta kunnallistekniikan ja pienten liikenneinvestointien toteuttamista varten. Jatkossa on määrättävä myös sanktiota niille kunnille, jotka eivät toteuta kaavatavoitteita. Valtio ei voi hyväuskoisesti vain lisätä porkkanoita kunnille, vaan tarvitaan myös keppiä. Sopivia sanktioita kaavoitustavoitteensa laiminlyöneille kunnille voisivat olla MAL-aiesopimukseen sisältyvien infra-avustusten leikkaaminen, valtionosuuksien vähentäminen ja isojen liikenneinvestointirahojen kohdentaminen muualle. Sank-

8 6 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi tiot voivat tuntua kovilta, mutta keppilinja on perusteltu suhteutettuna asuntopulan aiheuttamiin yhteiskunnallisiin ongelmiin. KUVIO 2 Asuntojen hinnat, urakkatarjoushinnat, tonttien hinnat (pääkaupunkiseutu) ja rakennuskustannukset (koko maa) Tonttien hinnat ovat merkittävä asuntojen hintaa nostava tekijä. Tonttimaan tarjonnan lisääminen hillitsee asuntojen hintakehitystä. Pakkolunastukset käyttöön Sanktiot myös lisäävät kuntien halukkuutta käyttää aktiivisen maapolitiikan keinoja. Kunnat voivat omalla maanhankinnallaan vaikuttaa kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoon. Kun kunta omistaa kaavoittamansa maat, sen on helpompi ajoittaa ja kohdentaa rakentaminen tarkoituksenmukaisesti. Nykyisin rakennusliikkeet eivät hanki taseisiinsa rakennusmaata pitkiksi ajoiksi varastoon, vaan tontit pyritään saamaan nopeasti käyttöön. Käytäntö puoltaa sitä, että kaupunkien kannattaa aktivoitua maan hankinnassa. Kaupungeilla on kolme keinoa maanhankinnassa: vapaaehtoiset kaupat, etuosto-oikeus jo tehdyissä maakaupoissa sekä kovimpana keinona maiden pakkolunastus. Pääkaupunkiseudun kunnat eivät ole käyttäneet pakkolunastusta, koska ne eivät ole halunneet puuttua yksityiseen omistusoikeuteen. Kuitenkin pelkästään tieto siitä, että pakkolunastus kuuluu kaupungin maapolitiikan keinoihin, helpottaisi maakaupoista neuvottelemista. Näin on tapahtunut Oulussa, jossa kunta on harjoittanut aktiivista maapolitiikkaa jo pitkään. Sen seurauksena Oulun asuntotilanne onkin hyvä. Kaavoitusta on lisättävä myös valtion ja yksityisen omistajien mailla. Kaupunki voi maankäyttösopimuksilla varmistaa, ettei yksityisille maille rakenneta vain kovan rahan asuntoja.

9 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 7 Kasvukunnille enemmän valtionosuuksia Kasvukunnissa nopea väestönkasvu aiheuttaa merkittäviä investointikustannuksia. Uusien asukkaiden tuomat lisäverotulot kompensoivat kasvaneet menot vasta pitkällä aikajänteellä. Kunnat ovat jarruttaneet luontaista väestökasvua hidastamalla kaavoitusta. Se taas on johtanut yhdyskuntarakenteen hajautumiseen kasvavilla kaupunkiseuduilla, ja muuttopaine on siirtynyt kehyskuntiin. Yhden uuden asukkaan on arvioitu aiheuttavan kunnalle noin euron kustannukset. Kustannukset syntyvät muun muassa sosiaali- ja terveydenhuollon ja sivistystoimen palveluiden kasvaneista rakentamistarpeista. Kasvukuntien tilannetta on helpotettu myöntämällä kunnille infra-avustuksia. Myös valtionosuusjärjestelmässä on huomioitu kasvukuntien asema. Luonnollisen väestönkasvun jarruttaminen kunnissa hidastaa tuottavuuden kehitystä ja talouden kasvua. Siksi valtion on luotava vahvempi kannustin kasvukuntien valtionosuusjärjestelmään. Se tukisi nopeasti kasvavien kuntien taloudellisia edellytyksiä kaavoittaa ja rakentaa väestönkasvun vaatimaa infrastruktuuria. Rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveroa korotettava Pääkaupunkiseudulla jää kaavoitettuja tontteja rakentamatta, koska maanomistajat panttaavat kaavoitettuja maa-alueitaan hintojen nousun toivossa. Samaan aikaan yhteisillä verorahoilla joudutaan kaavoittamaan lisää tonttimaata ja rakentamaan kallista kunnallistekniikkaa. Tonttipulasta kärsivissä kasvukeskuksissa kunnat eivät ole hyödyntäneet rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveron korotusmahdollisuuksia. Siksi valtion on pakotettava kunnat siihen korottamalla rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveron alarajaa pääkaupunkiseudulla. Toimenpiteellä edistetään tonttimaan myyntiä. Kiinteistöjen verotusarvoja on samassa yhteydessä ajantasaistettava. Valtion ja kuntien tontteja vuokra-asunnoille Kohtuuhintaisia asuntoja saadaan vain osoittamalla tontteja säänneltyyn valtion Ara-asuntotuotantoon. Tontit ovat kasvukeskuksissa niukkuushyödyke, joten kunnilla ja valtiolla on houkutus rahastaa tonttien arvonnousulla sen sijaan, että ne luovuttaisivat tonttimaan kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Kuntien onkin luovutettava tontteja kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon omakustannushinnalla. Kunta saa asukkaista jatkossa verotuloja. Myös valtion ja sen yhtiöiden hallussa olevat maa-alueet on inventoitava, ja soveliaat alueet on luovutettava vuokra-asuntotuotantoon omakustannushinnalla. Maan arvon nousu rahoittajaksi Monen kaupungin keskustassa on muun muassa vanhoja ratapihoja, jotka ovat toiminnallisesti huonoja. Niitä kehittämällä voitaisiin saada huomattavia maankäyttöhyötyjä sekä valtiolle että kunnalle.

10 8 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi Lahdessa tavoitteena on kehittää rautatieaseman ympäristöä ja tutkia matkakeskuksen sijoittumista alueelle. Lisäksi ratapihakäytöstä poistuvalle alueelle halutaan sijoittaa uusia toimintoja. Hankkeen käynnistämisessä on suunnattomia hallinnollisia vaikeuksia, kun alueen maankäytöstä neuvoteltaessa valtiota edustaa liian monta tahoa: Liikennevirasto, VR-Yhtymä, Senaattikiinteistöt ja Liikenneministeriö. Valtion on koordinoitava neuvotteluja, jotta yhteiskunnan kokonaisetu tulee huomioiduksi eivätkä eri hallintosektorit aja vain omia etujaan. Helsingin Keski-Pasilassa puolestaan saataisiin kaksinkertaistettua kerrosneliön rakennusoikeus maankäytön muutoksilla sekä rakentamalla yksilisälaituriraide. Tulevan lisärakennusoikeuden arvo on valtiolle yli 100 miljoonaa. Kun lisälaiturin rakentaminen maksaa 30 miljoonaa, on se perusteltua rahoittaa alueelta saatavilla maankäyttöhyödyillä. Valtionvarainministeriötä kuitenkin kiinnostaa menokehyksistä kiinnipitäminen eivätkä valtion kokonaishyödyt. Lahden ja Keski-Pasilan kaltaisia hankkeita sekä monia muita merkittäviä liityntäpysäköinti- ja asuntorakentamishankkeita on rahoitettava maan arvon nousua hyödyntäen. Tarvitaan infraministeriö ja metropolihallinto Hajautuva kaupunkirakenne, kasvava liikenne ja kohoavat kustannukset ovat seurausta kuntien väliseen yhteistyöhön perustuvasta päätöksentekojärjestelmästä. Kaikki kunnat eivät ole innostuneet pienempituloisista vuokra-asujista, vaan kilpailevat mieluummin hyvätuloisista omistusasujista. Kukaan ei kanna kokonaisvastuuta kaavoituksesta. Siksi Helsingin seudulle on pikaisesti perustettava metropolihallinto, joka vastaisi maankäytön, asumisen ja liikenteen päätöksenteosta. Helsingin seudun sosiaalinen asuntotuotanto tulee järjestää metropolihallinnon alaisuuteen. Se vastaisi asuntokannan rahoituksesta, tonttimaan hankinnasta, rakennuttajatehtävistä, asukasvalinnoista ja valtion tuen myöntämisestä sekä kohteille että asukkaille. Metropolihallinnon tärkein tehtävä olisi laatia alueen kuntia sitovasta yhteisestä kaavasta. Metropolihallinnon on oltava vaaleilla valittu, jotta se voi demokraattisesti käyttää päätäntävaltaa yli yksittäisten kuntien. Helsinki on vuonna 2012 käynnistänyt oman yleiskaavavalmistelun, mikä on paha takaisku Helsingin seudun yhteiselle kaavavalmistelulle ja järkevän asuntopolitiikan toteuttamiselle. Valtion puolestaan on edistettävä yhdyskuntasuunnittelun siten, että kootaan asumisen, maankäytön ja liikenteen asiat yhteen ministeriöön. Elinkeinopolitiikka ja palvelut mukaan sopimuksiin Valtio ja kunnat ovat viimeksi lisänneet maankäytön, asumisen ja liikenteen yhteistä suunnittelua MAL-aiesopimuksella. Suunnittelun pitää sisältää jatkossa myös palvelut ja elinkeinopolitiikka. Valtion ja kuntien lisäksi sopijaosapuoleksi on otettava mukaan rakennuttajia, jotka lopulta ratkaisevat, käynnistyvätkö asuntohankkeet.

11 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 9 Nykyinen kaavaprosessi on irrallaan liikennejärjestelmän kehittämisestä ja tehdyistä väyläinvestoinneista. Esimerkiksi kantatie 51:n perusparannus välillä Kirkkonummi Kivenlahti toteutettiin valtion rahoilla, mutta Kirkkonummi ei kaavoittanut alueelleen lainkaan vuokra-asuntoja. Jatkossa on toimittava niin, että valtion isot liikenneinvestoinnit toteutetaan vasta, kun kunnat sitoutuvat vastaavasti kaavoittamaan maata asuntotuotantoon. Tällä hetkellä pääkaupunkiseudun kunnat suunnittelevat elinkeinopolitiikkansa toisistaan erillään. Jokainen alueen kunta varaa erikseen yrityksille tilaa sijoittua, mikä johtaa ylitarjontaan kaavoituksessa. Koko pääkaupunkiseudulla on kaavoitettu 14 miljoonaa kerrosneliötä teollisuus- ja toimitilakohteisiin, mikä on kuusinkertainen määrä verrattuna asuinkerrostalojen kaavavarantoon. Esimerkiksi Helsingissä Vallila-Hermannin alueella ja Pitäjänmäellä on huomattavia määriä teollisuustontteja. Näiden alueiden järkevä muuttaminen asuinkäyttöön on tarpeellista. Lauttasaaren kärki on hyvä esimerkki siitä, miten aikanaan teollisuusalueeksi varattu alue on muutettu asuinrakentamiseen. Toimitilakohteita on kyettävä nopeasti ja joustavasti muuttamaan asuntokäyttöön tai monikäyttökohteiksi, joissa esimerkiksi katutaso on liiketiloina ja ylemmät kerrokset rakennetaan asunnoiksi. SAK:n toimenpide-esitykset Asumisen, maankäytön ja liikenteen asiat on keskitettävä uuteen infraministeriöön. Asuminen sekä liikenne- ja kaavoitusasiat on koottava Helsingin seudulla vaaleilla valittavaan metropolihallintoon. Metropolihallinnon tulee päättää pääkaupunkiseutua sitovasta kaavasta. Korotetaan rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveron alarajaa sekä ajantasaistetaan kiinteistöjen verotusarvot. Jos kunta ei toteuta valtion kanssa sovittuja asuntotuotantotavoitteita, sille on voitava määrätä taloudellisia sanktioita. Valtionosuusjärjestelmän on taattava nopeasti kasvaville kunnille taloudelliset edellytykset kaavoittaa ja rakentaa väestönkasvun edellyttämä palveluinfrastruktuuri. Kuntien on otettava käyttöön kaikki lain sallimat keinot maapolitiikassa (esim. pakkolunastus ja etuosto-oikeus). Valtion maa-alueet täytyy inventoida ja asuntotuotantoon soveltuvat maaalueet täytyy luovuttaa asuntotuotantoon kohtuuhinnalla. Valtion liikenneinvestoinneista päätettäessä kunnilta on edellytettävä sitovaa asuntotuotantoa uuden väylän ympäristöön.

12 10 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi Maan arvon nousulla on voitava rahoittaa rakennushankkeita valtion talousarvion kehysmenettelyssä. Maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-aiesopimusten valmistelussa on kuultava rakennuttajia.

13 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 11 2 RAKENTAMISEN HINTAA ON ALENNETTAVA Asuntojen hinnasta 40 prosenttia on veroja tai veroluonteisia maksuja. Hallituksen päättämä varainsiirtoveron korotus ja sen laajentaminen koskemaan myös asunto-osakeyhtiön velkaosuutta lisää asumisen kustannuksia. Kohtuuhintaisten asuntojen puute uhkaa muutenkin työvoiman liikkuvuutta ja talouden kehitystä, joten hallituksen on pitäydyttävä jatkossa asumisen hintaa nostavista päätöksistä. Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentaminen on hankalaa myös yksityiskohtaisten kaava- ja rakennusmääräysten vuoksi. Rakentamisen hintaa voidaankin hillitä vanhentuneita säädöksiä purkamalla. Valtion tuella ei ole tarpeen rakentaa kalleimman tason mukaan. Rakentamisen jäljen pitää olla hyvää, mutta asumisen laatu- ja mukavuusvaatimusten ei tarvitse olla korkeinta tasoa. Rakentamisen normeja purettava Olennaista on, että ihmisille saatetaan tuotettua kohtuuhintaisia asuntoja. Vuosien varrella laadittujen erilaisten määräysten purkaminen tuntuu olevan ylivoimainen tehtävä, vaikka niiden yhteisvaikutus asuntojen hintaan on tunnettu tosiasia. Suomessa edetään vielä kylmää sotaa, kun asuntoihin vaaditaan rakentamaan tilaa vieviä ja hintoja nostavia väestönsuojia. Vain Israelissa ja Sveitsissä on Suomea tiukemmat määräykset. Väestönsuojat vaikuttavat asuntojen hintaan eniten pienissä asunnoissa, joiden hinnat ovat suuren kysynnän vuoksi muutenkin korkealla. Velvoitteet niiden rakentamiseen on siis syytä purkaa. Autopaikkoja rakennetaan pääkaupunkiseudulla liikaa. Pienipalkkainen autoton voi joutua maksamaan euroa enemmän asunnostaan, koska jokaiseen asuntoon on mitoitettu oma autopaikka. Kuitenkin pääkaupunkiseudulla on hyvin toimiva joukkoliikenne. Myös esteettömyysmääräykset ovat niin tiukkoja, että niiden vuoksi asunnon hinta voi nousta jopa eurolla. Ruotsissa invamitoitus tehdään vain 30 prosenttiin asunnoista. Kerrostaloihin voitaisiin hyvin rakentaa esteettömiksi vaikka vain ensimmäisen kerroksen asunnot ja kaikki yhteiset tilat. Niin kyettäisiin laskemaan asuntojen hintaa. Nykyisiä villityksiä on rakentaa pieniinkin asuntoihin oma sauna, joka pienentää muutenkin ahtaan asunnon varsinaista asuinpinta-alaa ja lisää energiakustannuksia. Se ei ole järkevää. Listaa voisi jatkaa pitkään. Suunnittelijoita ohjaa loputtomien määräyksien täyttäminen eikä rakentamisen hintakierteen ratkaiseminen. Niin kauan kuin kaavoittajien ja rakennusmääräysten laatijoilla ei ole hintalappuja suunnittelupöydillä, ei myöskään kustannustietoisuus lisäänny. Elinkaarivastuu on laadun tae Harmaa talous, pitkät aliurakointiketjut ja tiukat aikataulut ovat ruokkineet rakentamisen laadun heikkenemistä. Pitkät aliurakointiketjut luovat rakentamiseen

14 12 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi monta kriittistä rajapintaa. Se mikä on aliurakoitsijalle kahden euron voitto, voi olla pääurakoitsijalle euron tappio. Vastuun kantaa vain yksi osapuoli eli useimmiten pääurakoitsija. Tällöin myös riskit sisällytetään tarjouksiin, mikä nostaa rakentamisen hintaa. Rakentamisen ansaintalogiikka kannustaa rakentamaan mahdollisimman halvalla ja tekemään vain sen, mitä urakkasopimuksessa lukee. Rakentamiseen on luotava uusia toteutusmalleja, joissa taloudellisilla kannusteilla edesautetaan kokonais- ja elinkaarivastuuta rakennushankkeessa. Lupaavin innovaatio on allianssimalli, jossa tilaajat, suunnittelijat, urakoitsijat ja muut toimijat sitoutuvat taloudellisella kannusteella ja vastuulla viemään projektin läpi laadukkaasti. Kukin taho on vastuussa koko hankkeesta eikä vain omasta sopimukseen kirjatusta työosuudestaan. Allianssimallissa ensimmäisessä kilpailutusvaiheessa etsitään parhaita toteuttajaporukoita ja vasta kilpailun toisessa vaiheessa kilpaillaan hinnalla. Kilpailu ei siis perustu halvimpaan hintaan, vaan parhaaseen elinkaarivastuuseen. Malli kannustaa jokaista osapuolta toteuttamaan oman osuutensa laadukkaasti ja huolellisesti. Allianssimallin taloudelliset kannusteet takaavat, että kaikkien osapuolten tieto hyödynnetään laadukkaiden ja kustannustehokkaiden rakentamisratkaisujen etsimiseksi jo suunnitteluvaiheessa. Samalla kaavoittajien tietämys eri määräyksien vaikutuksista asuntojen loppuhintaan lisääntyy. Rakentamisvaiheessa kaikkien intressi on etsiä ratkaisu työmaalla ilmeneviin ongelmiin eikä työntää vastuuta työmaan muille osapuolille. Syksynä 2012 julkisuutta saanut Kehäradan työmaariita Vantaalla on tyypillinen esimerkki rakennustyömaan vastuuriidoista. Tunnelityömaalle valui pohjavettä, ja energiaa ja aikaa kului tolkuttomasti vastuutahon ei itse ongelman ratkaisemiseen. Allianssimallissa vastaavaa riitaa ei voisi syntyä, koska siinä osapuolet ovat velvoitettuja etsimään yhteisen ratkaisun projektin johtoryhmässä. Parempaa elinkaarivastuuta korostavalla mallilla voidaan nostaa rakentamisen laatua ja kannustaa innovaatioihin sekä koko rakentamisketjun sujuvuuteen. Tuottavuus nousee, kun kehitetään työprosesseja. Voitot jaetaan ja tappiot kannetaan yhdessä, eli palautetaan aito kumppanuus rakennustyömaille. Rakennuskannassa piilevä valtaisa kosteusongelma on syntynyt osittain sen seurauksena, että vastuut rakennustyömailla ovat epäselviä. Paras laatutakuu rakentamisessa on elinkaarivastuu. SAK:n toimenpide-esitykset Hallituksen on pidättäydyttävä sellaisista päätöksistä (esimerkiksi verojen muutokset), jotka nostavat asuntojen hintaa. Rakentamismääräykset on käytävä läpi ja purettava osa vanhentuneista säädöksistä. Nykyisiä ylimitoitettuja väestönsuojamääräyksiä on lievennettävä.

15 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 13 Autopaikkoja voidaan rakentaa nykyistä vähemmän niillä alueilla, joissa on hyvät joukkoliikenneyhteydet. Kaikkien kerrostaloasuntojen ei tarvitse olla esteettömiä. Kaavoitus- ja rakentamismääräysten hintavaikutukset on tuotava viranomaisten tietoon. Kehitetään allianssimallia ja muita kustannustehokkaita rakentamistapoja, joissa toteutuu yhteis- ja elinkaarivastuu.

16 14 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi 3 VALTION TUKEMA ASUNTOTUOTANTO UUDISTETTAVA Valtion on muutettava yleishyödyllisten rahoitusmallien ja kuntien rahoitusmallien kannustavuutta uudistuotantoa ajatellen ja otettava itse merkittävämpi rooli asuntotuotannossa. Suomen vuokra-asunnoista peräti puolet on Ara-tuotantolla rakennettuja asuntoja. Ne muodostavat siis sosiaalisen asuntotuotannon rungon. Siksi Aravaasuntojen tuotannon käynnistymisellä tai sen hiipumisella on merkittävä vaikutus työvoiman liikkuvuuteen. Nykyinen Arava-vuokra-asuntokanta ei vastaa kysyntään, kun lähes kaikki kysyntä kohdistuu yksiöihin ja kaksioihin. Hallituksen on käytävä eri tahojen kanssa vakava neuvottelu siitä, miten metropolialueen asuntopula ratkaistaan, ettei alkaneen vuosikymmenen hentoa kasvu-uraa katkaista. Kaikkien osapuolten täytyy kaivautua ulos poliittisista poteroistaan, ja yritysten on kannettava vahvempaa yhteiskuntavastuuta. Asuntopolitiikasta tarvitaan nyt yhteinen näkemys, uusi kansallinen kompromissi, jossa kaikki voittavat. Valtion asuntotuotannon rahoitusjärjestelmän eli Aravarahoituksen rooli asuntotuotannon rahoituksessa muuttui ratkaisevasti euron käyttöönoton myötä. Kuntien ja yleishyödyllisten rakennuttajien kiinnostus Arava-vuokra-asuntotuotantoon on hiipunut markkinaehtoisten rahoitusmahdollisuuksien parantuessa ja korkojen laskiessa. Matalien korkojen aikana valtion korkotukilainaa ei kannata ottaa, sillä markkinakorot ovat alemmat kuin omavastuukorko. Valtion tukema asuntotuotanto on jäänyt yksin kuntien kontolle, eivätkä isot markkinaehtoisesti toimivat yhtiöt enää osallistu juurikaan valtiorahoitteiseen Ara-tuotantoon. Asuntosijoitusyhtiö SATO ei rakenna valtion tukemia asuntoja enää lainkaan ja VVO:kin vain vähän. Pääkaupunkiseudulle rakennettiin Aratuotannolla vain 370 normaalia vuokra-asuntoa, vaikka kunnat ovat sitoutuneet tuottamaan 2500 Ara-vuokra-asuntoa vuosina Pitkän korkotuen ehtoja on parannettava. Valtion tuki uusissa lainoissa on jatkossa määrättävä joustavaksi. Tuen on oltava tietty osuus lainan korosta, jolloin tukea saa myös matalien korkojen aikana. Nykyinen 1,7 prosentin omavastuukorko ei kanavoi tukea asuntotuotantoon, vaikka se puolitettiin 3,4 prosentista. Pitkän korkotukilainoituksen rinnalle on valmisteltava pikaisesti kokonaan uusi 20-vuotinen korkotukimalli. Mallissa asuntojen luovutus- ja käyttörajoituksia voidaan lyhentää 40 vuodesta 20 vuoteen, jos isot yleishyödylliset asuntoyhtiöt sitoutuvat kasvattamaan merkittävästi asuntotuotantoaan. Uudessakin mallissa säilytettäisiin omakustannusperiaate vuokran määrityksessä sekä asukasvalinta sosiaalisin perustein. Ara-asuntotuotantoa voidaan lisätä merkittävästi, jos markkinaehtoiset toimijat saadaan kiinnostumaan siitä. Ara-sääntelyn järkevä lieventäminen on tarpeellista,

17 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 15 mutta samalla on varmistettava, että yhtiöt sitoutuvat kasvattamaan asuntojen tuotantomääriä merkittävästi. Yleishyödyllistä asuntotuotantoa rajoittavat yhtiökohtaiset sekä kohdekohtaiset rajoitukset, mikä johtaa siihen, että valtion lainoituksen käyttö rajoittaa asuntojen ja omistajayhtiön pääomia lähes ikuisesti. Yhden uuden kohteen toteuttaminen jatkaa saman omistajan kaikkien asuntojen rajoituksia 40 vuodella. Jatkossa on järkevää siirtyä kohdekohtaisiin rajoituksiin. Asuntotuotannon korkotuki- ja yleishyödyllisyyslainsäädäntö on uudistettu vuosien varrella useaan kertaan joko kokonaan tai osittain. Lainsäädännöstä lukuisine rajoituksineen on tullut liian monimutkainen. Hallituksen on saatettava alkuun asuntotuotannon ja asumista koskevan lainsäädännön kokonaisuudistus, jossa arvioidaan kaikkia asumisen tukimuotoja asumistuesta ja asuntolainojen korkovähennyksestä erilaisiin tuotantotukiin. Päätöksenteko jää seuraavan hallituksen tehtäväksi. Kruunuasunnot sosiaaliseksi asuntorakennuttajaksi Pääkaupunkiseudun asuntotuotanto kaipaa lisää yleishyödyllisiä rakennuttajia, joilla on vahva intressi rakentaa kohtuuhintaisia asuntoja. Nykyiset isot, ei-kuntaomisteiset asuntoyhtiöt ovat pääosin irtautuneet sosiaalisesta asuntotuotannosta. Kohtuuhintaista asuntotuotantoa ei kuitenkaan voi jättää yksin kuntien harteille, vaan myös valtion täytyy osallistua asuntotalkoisiin. Valtion omistaman Kruunuasunnot Oy:n strategiaa täytyy muuttaa niin, että se osallistuu yleishyödylliseen asuntotuotantoon. Yhtiön osallistuminen asuntorakennuttamiseen edellyttää sen pääomittamista ja omistajaohjauksen siirtämistä ensi alkuun ympäristöministeriöön, sittemmin perustettavaan infaministeriöön. Muutos vaikuttaisi asuntojen todelliseen tuotantoon vasta usean vuoden päästä, mutta valtion mukaantulo asuntorakennuttajaksi vakauttaa pitkällä aikavälillä kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoa. Vaje kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotannossa on sen verran mittava, että valtion mukaantulo rakennuttajaksi on perusteltua. Tosin pelkästään valtion ja kuntienkaan toimin ei saada rakennettua tarpeeksi kohtuuhintaisia asuntoja. Tarvitaan monipuolinen joukko rakennuttajia. ASO-asuntoja nuorille työn perässä muuttajille Asumisoikeusasunnot (ASO) voisivat olla hyvä asumisvaihtoehto erityisesti nuorille, jotka usein ovat työuran alkuvaiheessa pienituloisia ja määräaikaisissa työsuhteissa. ASO-asunnon hankkimiseen tarvittava velkamäärä on kohtuullinen ja asunnosta pääsee omistusasuntoa helpommin eroon. Asuntomuotona se on lähempänä vuokra- kuin omistusasumista.

18 16 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi ASO-asuntojen jonotusjärjestelmä ei nykyisellään huomioi asunnonhakijan työtilannetta. Käytäntö pitää muuttaa sellaiseksi, että etusijalle asetetaan työn perässä muuttavat. ASO-asuntotuotantoa koskevat samat ongelmat kuin valtion tukemaa vuokraasuntotuotantoa. SAK:n toimenpide-esitykset Ensi vaalikaudella tarvitaan asumisen tukemisen kokonaisuudistus, jossa arvioidaan kaikkia tukimuotoja. Valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvät Ara-määräykset on uudistettava vastaamaan nykyisiä markkinaolosuhteita. Omavastuukoron ei pidä olla kiinteä kuten nykyään, vaan sen täytyy olla tietty prosenttisosuus korkotasosta. Silloin tukea kanavoituu myös matalien korkojen aikana. Luodaan uusi korkotukilainoitusmalli, jossa asuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksia voidaan lyhentää 40 vuodesta 20 vuoteen, mikäli isot yleishyödylliset asuntoyhtiöt sitoutuvat kasvattamaan merkittävästi asuntotuotantoaan. Valtion Kruunuasunnoista tehdään yleishyödyllinen rakennuttaja. ASO-asuntojonoissa etusijalle asetetaan pienituloiset sekä työn perässä muuttavat.

19 SAK Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 17 4 ASUMISMUODOT TASAVERTAISIKSI Suomalainen asuntopolitiikka on painottunut omistusasumiseen. Sen juuret juontavat 1900-luvun alkuun, sisällissodan aikaan. Kun torpparit saivat oman tilansa, omasta asunnosta tuli vahva sosiaalinen normi, joka siirtyi asuntopolitiikan perusjuonteeksi. Omistusasumista suosiva asuntopolitiikka on työmarkkinoiden toimivuuden kannalta ongelma. Isot asuntovelat sitovat ihmiset omaan asuntoon, mikä rajoittaa työvoiman liikkuvuutta. Työmarkkinoiden pätkittyvien työsuhteiden takia tarve vuokra-asumisen edistämiseen on ilmeinen. Työttömän paperimiehen on mahdoton muuttaa työn perässä Itä-Suomesta pääkaupunkiseudulle, jos hän ei saa myytyä omaa asuntoaan tai saa siitä aivan liian alhaisen hinnan suhteessa asumiskustannuksiin kasvukeskuksissa. Matalan korkotason, asuntolainojen korkovähennyksen ja vuokra-asuntopulan seurauksena pääkaupunkiseudulla tai muissa kasvukeskuksissa omistusasuminen on taloudellisesti tarkasteltuna vuokra-asumiseen nähden kannattavampaa kuin koskaan aiemmin. Asuntolainan korkovähennys poistettava asteittain Valtion talousarvioissa omistusasumista tuetaan lähes puolella miljardilla eurolla, kun taas vuokra-asuntotuotantoa tuetaan parilla kymmenellä miljoonalla. Asuntopolitiikan painotusta on pitkällä aikavälillä reivattava vuokra-asumisen suuntaan. Toteuttamiskelpoisin tapa yhtenäistää omistus- ja vuokra-asumisen verokohtelua on rajoittaa asuntolainojen korkovähennystä. Tämä on tehtävä hitaasti, ettei aiheuteta ihmisille kohtuuttomia tilanteita eikä asuntomarkkinoille häiriöitä. SAK pitää hyvänä asuntolainojen korkovähennyksen asteittaista alentamista 75 prosenttiin hallituskauden aikana. Tätä tulee jatkaa ja korkovähennyksestä voidaan asteittain luopua kokonaan, koska kansalaisen saama hyöty korkovähennyksestä on suuri illuusio. Harhakuvan luo se, että tukimuoto antaa monille asuntovelkaisille oikeuden usein satojen eurojen arvoiseen verovähennykseen vuodessa. Todellisuudessa korkovähennys kanavoituu asuntojen hintoihin ja tekee asumisen entistä kalliimmaksi. Asuntolainan korkovähennyksestä ovat hyötyneet ennen kaikkea pankit, grynderit ja rakennusliikkeet. Vuokrataso on pääkaupunkiseudulla poskettoman kallis ja korkotaso matala. Omistusasuminen on niin paljon kannattavampaa kuin vuokra-asuminen, että se kannustaa ensiasunnon ostajia ottamaan suuria lainoja. Asuntolainojen korkovähennyksen asteittainen poistaminen kannustaa säästämään ennen asunnon ostamista, mikä on selvästi terveempi malli kuin seuraavassa kappaleessa esitetty Antti Tanskasen malli.

20 18 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi Ei lainakatolle Ministeri Antti Tanskasen työryhmä esitti Finanssivalvonnalle oikeutta määrätä asuntolainojen lainakatto tiukimmillaan jopa 80 prosenttiin. Se tarkoittaisi, että asunnon ostajalla pitäisi olla säästettynä 20 prosenttia asunnon hinnasta, jotta hän voi saada lainaa. On sinänsä perusteltua edistää säästäväisyyttä ja suojautua kiinteistömarkkinoiden hintakuplalta. Lainakatto ei suojaa vain yksilöä vaan myös yhteiskuntaa, koska yksittäisten ihmisten lainaongelmat kaatuvat kärjistyessään yhteiskunnan syliin. Makrovakautta voidaan kuitenkin edistää myös muilla keinoilla, esimerkiksi vaatimalla pankeilta suurempia riskipuskureita. Lainakatto ei kuitenkaan ole toimiva ratkaisu Suomessa, kun sen vastapainona ei ole toimivia vuokra-asuntomarkkinoita. Se lisäisi merkittävästi vuokra-asuntojen kysyntää kasvukeskuksissa, joissa on muutenkin pulaa vuokra-asunnoista. Kalliiden vuokrien aikana nuorten ensiasunnon ostajien ei ole mahdollista säästää omaa asuntoa varten, kun nettopalkasta kuluu iso osa asumiseen. Alueellinen eriarvoisuus kasvaisi merkittävästi, kun säästöajat kasvukeskuksissa olisivat huomattavasti pidemmät kuin kasvukeskusten ulkopuolella. Myös perhetaustan merkitys asumisessa lisääntyisi. Varakkaiden perheiden vanhemmilla on luonnollisesti paremmat edellytykset tukea nuoren asunnonhankintaa. Asuntoluoton myöntämisen perusteena on oltava asiakkaan maksukyky suhteessa lainaan eikä kategorinen prosenttiosuus. Kreikan tai Espanjan huonon taloudenpidon takia ei pidä tehdä Suomessa sellaisia varautumistoimia, jotka vaikeuttavat entisestään asuntomarkkinoiden toimivuutta. Tarvitaan asuntoroskapankki Jotta ihmisten olisi helpompi muuttaa työn perässä, valtion on perustettava asuntoroskapankki tai laajennettava asuntorahastonsa Aran toimintaa. Asuntoroskapankki tarkoittaa sitä, että valtio ostaisi taantuvilta alueilta työn perässä muuttaneiden asuntoja ja parantaisi sillä tavoin paikallisten työ- ja asuntomarkkinoiden toimivuutta. SAK:n toimenpide-esitykset Asuntolainojen verovähennysoikeutta voidaan pienentää, jos vapautuvat resurssit käytetään vuokra-asuntuotannon edistämiseen. On perustettava asuntoroskapankki, joka ostaa työn perässä muuttavien asuntoja kehitysalueilla. Lainakatto ei ole toimiva ratkaisu, kun sen vastapainona ei ole toimivia vuokra-asuntomarkkinoita kasvukeskuksissa.