SOPIMUSPÄÄLLIKKÖ 2018

Transkriptio

1 SOPIMUSPÄÄLLIKKÖ 2018

2 1. SOPIMUSTEN KÄYTTÄMINEN

3 TERMEJÄ Velkoja = Velkojalla on jokin saamisoikeus toiselta sopimusosapuolelta. Saaminen voi perustua sopimukseen. Velkojalla ei tarkoitetakaan yksin rahavelkojaa vaan sopimuskumppania yleisimminkin, jolla on jokin saatava. Velallinen = Velallinen tarkoittaa sopimusosapuolta, jolla on velkojaan kohdistuva suoritusvelvollisuus. Tuottamuksellisuus = Huolimattomuudesta tai varomattomuudesta johtuva oikeudenloukkaus. Osapuoli tai sopijapuoli = Sopimukseen sitoutunut taho.

4 SOPIMUS Sopimus on kahden tai useamman osapuolen välinen sitoumus, jolla luodaan tai muutetaan velvoitteita osapuolten välillä. Osapuolina voivat olla luonnolliset henkilöt ja oikeushenkilöt. Oikeushenkilöitä ovat yritykset, julkiset organisaatiot ja yhdistykset. Sopimusten varaan rakentuu kaikkien tärkeimpien yhteiskunnan orgaanien toiminta. Yritykset hankkivat tuotannontekijöitä sopimuksin, kuten esimerkiksi raakaaineita, koneita, rahoitusta ja työvoimaa. Näiden lisäksi myös esimerkiksi myynti tapahtuu sopimuksin. Kuntien toiminta rakentuu entistä enemmän sopimusten varaan.

5 SOPIMUS Sopimuksen tehtävät: Sopia osapuolten välisistä vastuista ja velvoitteista eli sopia asioista, jotka osapuolen on suoritettava, jotta sopimus tulee täytetyksi. Antaa työkalut tulkita osapuolten välisiä sopimusvelvoitteita tilanteessa, jossa sopimuksesta ei suoraan löydy vastausta. Hallita sopimussuhteeseen liittyviä riskejä. Varmistaa sopimukselle asetettujen liiketaloudellisten tavoitteiden täyttyminen. Sopimusneuvotteluihin valmistautuessa on hyvä selvittää itselle ensisijaiset tavoitteet, joista ei voida joustaa sekä toissijaiset tavoitteet, joissa on neuvotteluvaraa.

6 SOPIMUKSEN SELKEYS Hyvä sopimus on sopimus, jonka molemmat osapuolet ymmärtävät samalla tavalla. Sopimus on tällöin selkeä ja kirjoitettu termeillä, jotka ovat osapuolille tuttuja. Mikäli sopimus sisältää monimerkityksellisiä termejä ja puhekielestä poikkeavia merkityksiä, on ne hyvä kirjoittaa auki. Varmistu vielä ennen allekirjoittamista, että molemmat osapuolet ymmärtävät sopimuksen keskeiset ehdot samalla tavalla. Hyvä sopimus sisältää olennaiset asiat, mutta ei ylimääräistä kerronnallista tekstiä. Turha teksti tekee sopimuksesta epäselvän.

7 SOPIMUKSEN SELKEYS Hyvä sopimus on ennen kaikkea sellainen, että se vastaa kyseessä olevien sopijapuolten tarpeisiin ja vallitseviin olosuhteisiin. Tästä syystä toisten yritysten keskinäinen sopimus ei useinkaan sellaisenaan sovellu toiseen sopimussuhteeseen. Sopimuspohjat voivat toisinaan olla kustannustehokas tapa tehdä sopimuksia, mikäli kuitenkin varmistutaan niiden soveltuvuudesta juuri kyseessä olevaan sopimussuhteeseen.

8 Riskienhallinta Kauppalehti: Huoltoyhtiöitä uhkaa konkurssiaalto lumentulon takia (vuonna 2010). Toinen luminen talvi peräjälkeen uhkaa kaataa kiinteistöalan yrityksiä jo ennen kevättä, kirjoittaa Kauppalehti. Yhtiöille on kasautunut kosolti ylimääräisiä henkilöstökuluja ylitöiden ja viikonloppukorvausten vuoksi. RTK Palvelu Oy:n toimitusjohtajan mukaan yrityksen kuluista jopa 80 prosenttia menee henkilöstökuluihin. Töiden lisääntyessä kannattavuus supistuu, jos poikkeusoloihin ei olla sopimuksissa varauduttu.

9 SOPIMUKSEN TAVOITTEET Sopimuksen kohdan tausta ja tarkoitus tai vastaavaan kohdan laatimiseen kannattaa panostaa. Osapuolen tarkoitus tehdä sopimus on kuvaus syistä ja tarkoituksesta miksi sopimus tehdään ja mitä sillä tavoitellaan. Sopimukset eivät ole koskaan aukottomia. Sopimusta tulkittaessa osapuolen tarkoitus sopimuksen solmimiselle voi vahvistaa osapuolen näkemysten tulkintavaikutusta. Tavarakaupassa ajatusta tukee se, että kauppalain mukaan tuotteen pitää soveltua ostajan myyjän tietoon ilmaisemaan käyttötarkoitukseen. Sopimusta tulkittaessa pyritään löytämään sopimuksen tekohetkellä vallinnut tahtotila. Osapuolten yhteinen tahto ja/tai toisen osapuolen tietoon tullut toisen tahto.

10 KKO 1986 II -111 A oli myynyt sukunsa omistuksessa kauan olleen maanviljelystilan pojalleen B:lle ja tämän vaimolle C:lle kauppahinnasta, joka oli n. 1/10 tilan käyvästä arvosta. Omistusoikeus oli siirtynyt ostajille heti. Kauppa oli tehty edellytyksin, että B ja C jatkoivat tilalla asuen tilanpitoa ja pitivät huolta A:sta ja hänen vaimostaan, jotka jäivät asumaan tilalle. Sanottuja edellytyksiä ei ollut mainittu kauppakirjassa, mutta asianosaiset olivat olleet niistä tietoisia. B ja C olivat kuitenkin kaupan jälkeen muuttaneet pois tilalta, vuokranneet pellot ja myyneet maanviljelyskoneet eivätkä olleet tarkoitetulla tavalla täyttäneet kauppaehtoja. Koska kiinteistönkaupan perustana olleet edellytykset siten olivat jääneet toteutumatta, kauppa purettiin. Sopimuksen tulkinta tehtiin seikkojen perusteella, joita ei itse sopimuksessa edes lukenut. Oli kuitenkin tiedossa A tahto ja tarkoitus, minkä vuoksi hän oli tilansa myynyt. A:n yksipuolinen tahto sai tulkintavaikutusta.

11 SOPIMUSKOHDE Sopimuksen kohteena on asia, palvelu tai tavara, jota sopimus koskee. Jos sopimuksen kohde on määritelty puutteellisesti, sopimus saattaa tulla täytetyksi ilman, että haluttu tavoite toteutuu. Mikäli sopimuksen kohdetta on hankala määritellä tarkasti tai oma osaaminen esim. teknisten ominaisuuksien määrittelemisessä on puutteellinen: Kannattaa panostaa sopimuksen tarkoituksen määrittelyyn. Esimerkiksi mitä ostettavalla ohjelmistolla halutaan tehdä tai saavuttaa? Tarjouspyyntökin voidaan tehdä korostaen haluttua lopputulosta, eikä niinkään teknisiä ominaisuuksia. Tällöin myyjälle jää enemmän mahdollisuutta innovatiivisiin ratkaisuihin.

12 Sopimuskohde Lyhyt tarkistuslista sopimuksen kohteen määrittelyyn: Onko kyseessä kertaluonteinen kauppa vai pitkäkestoisempi sopimus (toimitusten lukumäärä). Lukumäärä ja hinta. Tekniset ominaisuudet tai palvelun sisältö. Tuotteen laatuvaatimukset. Kohteen toiminnalliset tekijät. Kohteeseen liittyvien immateriaalioikeuksien siirtyminen tai niiden siirtymättömyys. Toimitustapa ja aika. Vastuu tavaran tuhoutumisesta kuljetuksessa. Tavaran (kohteen) tarkastusvelvollisuus. Myönnetty takuu. Ostajan myötävaikuttamisvelvollisuuden laajuus kohteen valmistamiseksi tai tuottamiseksi. Mitä kuuluu toimitus- / kauppahintaan. Mitä hintaan ei kuulu. Tuotteeseen tai palveluun liittyvä dokumentaatio.

13 Sopimuksen kohde Tavoitteella kilpailuttaminen? Kiinteistönhuolto-sopimuksessa on sovittu pihan hiekoittamisesta: A- 3 kertaa viikossa. B- huolehtia liukkauden estosta. Mitä eroa ehdoilla on huoltoyhtiön (myyjä) ja asunto-osakeyhtiön (ostaja) näkökulmasta? Kumpiko vaihtoehto kuvaa tavoitteella sopimista/kilpailuttamista?

14 SOPIMUSTEN KÄYTTÄMINEN Sopimukset voidaan jakaa lyhyt- ja pitkäkestoisiin sopimuksiin. Lyhytkestoinen sopimus on tyypillisesti kertakauppa. Sopimuksen riskin suuruuteen vaikuttaa arvioidun riskin arvo ja toteutumistodennäköisyys sekä mahdolliset siihen liittyvät pidempikestoiset velvoitteet kuten annettu takuu ja yleinen virhevastuu. Pitkäkestoinen sopimus tarkoittaa sopimusta, jota toteutetaan pidemmän ajan. Sopimus voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva. Riskin suuruuteen vaikuttaa sopimukseen liittyvien riskien taloudellinen arvo ja niiden toteutumistodennäköisyys sekä toteutumistiheys. Pidempikestoisessa sopimuksessa arvoltaan pienikin riski voi useasti toteutuessaan kumuloida suuren kokonaisriskin.

15 SOPIMUSTEN KÄYTTÄMINEN Sopimuksia ei kannata haudata pöytälaatikkoon sillä sopimukset ovat liiketoiminnan työkaluja, jotka on pidettävä toimintakunnossa. Sopimuskaudella saatetaan syystä tai toisesta päättää toimia toisin, kuin sopimuksessa lukee. Tästä syystä ajan kuluessa voidaan huomata, että käytäntö on jo aivan muuta kuin mistä on alun perin sovittu. Keskeisten sopimusten ja yleisten sopimusehtojen osalta on hyvä tarkistaa aikaajoin niiden ajantasaisuus (erityisesti pitkäkestoiset sopimukset). Tästä syystä massasopimisessa yleisiin sopimusehtoihin varataan usein mahdollisuus päivittää sopimusehtoja yksipuolisesti.

16 SOPIMUSTEN KÄYTTÄMINEN Sopimusvelvoitteet sitovat koko organisaatiota, aina myynnistä tuotantoon. Yrityksen sisäinen viestintä onkin keskeisessä asemassa sopimusvelvoitteiden toteuttamisessa. Myynnin on tunnettava tuotannon realiteetit. Tuotannon on tunnettava myyntisopimusten velvoitteet. Myös muiden toimintojen on tunnettava sopimussisällön velvoitteet oman työnsä osalta. Suunnittelu Työnjohto Sopimuskumppanit (sopimusketjut) Sopimusketjuissa (alihankinta) on sopimukset integroitava keskenään. Alihankkijoiden virheistä johtuvat kustannukset tulisi pystyä siirtämään heille. Koko alihankintaketjun etu on, että jokainen ketjun osa tuntee keskeiset velvoitteet.

17 SUDENKUOPPIA Sopimus ei sisällä mekanismeja, joilla voidaan varautua muutostarpeisiin, kuten hinnankorotusehdot. Erityisesti pitkäkestoisissa sopimuksissa tulisi varautua omien tuotantokustannusten nousuun. Hintoja ei lähtökohtaisesti voida yksipuolisesti tarkistaa ylöspäin, jos siihen ei ole sopimuksessa varattu oikeutta. Tällöinkin korotuksen tulee olla kohtuullinen. Sopimuksen kannattavuuteen vaikuttaa merkittävästi myös se, miten hyvin on määritelty mitä sopimushinta sisältää. Kuuluuko tietty työ sopimushintaan vai laskutetaanko se lisätyönä.

18 SUDENKUOPPIA Asiakirjojen soveltamisjärjestyksestä sopiminen. Mitä sopimusasiakirjaa sovelletaan jos asiakirjoissa on ristiriitoja? Onko selvillä kummanko osapuolen yleisiä ehtoja sovelletaan vai sovelletaanko lainkaan? Mikä merkitys on neuvottelumuistioilla? Mikä merkitys on kirjeenvaihdolla? Sopimusasiakirjojen soveltamisjärjestyksestä kannattaa sopia pääsopimuksessa. Soveltamisjärjestys kertoo missä järjestyksessä asiakirjoja tulkitaan ristiriitatilanteessa. Tarvittaessa voidaan sopia myös neuvottelumuistioiden sitovuudesta sekä osapuolten välisen kirjeenvaihdon sitovuudesta ja soveltamisjärjestyksestä.

19 Sopimuskumppani Selvitä ainakin Sopimuskumppanin valinta sisältää aina epävarmuutta. Kilpailuta! Kumppania ei voi aina vapaasti vaihtaa. Irtisanomisajat ja määräaikaisuudet. Toiminnallinen sitoutuminen kumppaniin. Vaihtaminen tulisi liian kalliiksi. Taloudellinen tilanne, erityisesti maksukyky. Mahdollinen kaupparekisterimerkintä osakepääoman menettämisestä. Verovelat. Tilinpäätösten tunnusluvut Yhtiön aikaisempi sopimuskäyttäytyminen. Referenssikohteet.

20 SOPIMUSKUMPPANI Vastapuolen liiallinen kiire tehdä sopimus on aina vähän epäilyttävää. Älä myöskään luota lauseisiin, että vaikka sopimuksessa näin lukeekin, niin emme ole ikinä tätä kohtaa soveltaneet. Ota tällaiset väitteet aina kirjallisesti. Yksipuolisesti laaditut sopimukset synnyttävät riitoja. Tasapainoinen ja tasapuolinen sopimus huomioi molempien osapuolten edut ja tavoitteet sekä käytettävissä olevat resurssit. Toisen osapuolen selkeästi paremmat resurssit ja osaaminen sopimuskohteesta parantavat heidän neuvotteluasetelmiaan. Kiinnitä tällöin erityistä huomioita omien tavoitteittesi määrittelyyn sopimuksessa ( Tausta ja tarkoitus ).

21 KKO 2007:62 Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asuntoosakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Puutteellinen vastuiden määrittely vierittää vastuun takaisin hallitukselle.

22 YHTEENVETO Määrittele sopimuksen tausta ja tarkoitus ja sopimuksen kohde hyvin. Kilpailuta sopimukset. Älä allekirjoita sopimusta, minkä velvoitteista et ole varma. Varmistu sopimuskumppanin luotettavuudesta ja maksukyvystä.

23 2. SOPIMUSOIKEUDEN MAAILMA

24 Sopimusaineisto Ratkaisujen ennustettavuus Sopimusoikeudellinen normiaines Lait ja oikeusperiaatteet Kauppatapa Sopimusaineisto Sopimukset Tarjoukset ja muut sopimusasiakirjat Kirjeenvaihto Markkinoinnissa annettu tieto Saattaa myös olla niin, että kirjallista aineistoa ei ole nimeksikään. Tuomioistuinratkaisujen ennustettavuus on heikkoa. Aineistossa ja olosuhteissa on paljon tulkinnan varaa. Asiantilojen toteennäyttämisen vaikeus. Ratkaisijat eivät voi tuntea perusteellisesti sopimuskohteiden ja toimialojen erityispiirteitä.

25 LAINSÄÄDÄNTÖ Lainsäädäntö asettaa sopimiselle reunaehtoja. Pakottavaa lainsäädäntöä on aina noudatettava. Tahdonvaltainen lainsäädäntö tulee noudatettavaksi, jos asiasta ei ole sovittu sopimuksessa. Kauppalakia sovelletaan tavarakaupassa (vuodelta 1987). Tahdonvaltaista lainsäädäntöä. Sovelletaan siltä osin kuin sopimuksessa ei ole sovittu toisin. Merkitystä erityisesti jos sopimuksessa ei sovita monestakaan asiasta. Keskeiset kohdat on siis hyvä tuntea. Koskee irtaimen omaisuuden kauppaa (myös yrityskauppoja).

26 LAINSÄÄDÄNTÖ Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (oikeustoimilaki vuodelta 1929). Sopimuksen tekemistä ja pätemättömyyttä säätelevänä yleislakina toimii oikeustoimilaki. Oikeustoimilaista löytyvät sopimuksen tekemisen perusperiaatteet. Palvelusopimuksiin sovelletaan oikeustoimilakia. Koko joukko erityislakeja. Erityislait sisältävät paljon pakottavia säädöksiä. Esim. Laki liikehuoneiston vuokraamisesta Tiekuljetussopimuslaki Maakaari Laki yksityisistä turvallisuuspalveluista Sähkömarkkinalaki

27 LAINSÄÄDÄNTÖ Kansainvälisessä kaupassa sovelletaan usein kansainvälistä kauppalaki (CISG Convention of Contracts for International Sale of Goods). Sisältö vastaa pitkälti kauppalakia. Sopimuksen osapuolet voivat sopia heidän välillään sovellettavasta laista (CISG tai jonkun maan laki, myös ns. kolmannen maan). Kuluttajakaupassa sovelletaan kuluttajansuojalakia. Tavarakaupassa sovelletaan kauppalakia jos kuluttajansuojalaista ei muuta johdu, eli kuluttajansuojalaki sivuuttaa kauppalain. Sovelletaan kun elinkeinonharjoittaja myy hyödykkeitä kuluttajalle. Kuluttaja voi vedota kuluttajansuojalakiin tehdystä sopimuksesta huolimatta.

28 SOPIMUSOIKEUDELLISET PERIAATTEET Pyritään hallitsemaan pirstaleistä kenttää. Täytetään säädösten jättämiä aukkoja. Sopimuslainsäädäntö on osin vanhaa ja osin pirstaloitunut moniin erityislakeihin. Sopimusoikeudellisilla periaatteilla haetaan hyväksyttävää etujen ja rasitusten jakoa sopimuskumppaneiden välille.

29 SOPIMUSVAPAUS Sopimusvapaus sisältää mm. vapauden päättää: Sopimuskumppanista Sopimuksen muodosta Sopimuksen tekotavasta Sopimuksen sisällöstä Sopimusvapauden piiriin kuuluu myös vapaus olla tekemättä sopimusta. Sopimusvapaus tarkoittaa myös sitä, että sopimus voi syntyä monella tavalla, mm. suullisesti, sähköpostilla tai allekirjoittamalla sopimusasiakirja. Lähetettäessä sähköpostia kannattaa olla tarkkana, että molemmat osapuolet ymmärtävät sitoutumistarkoituksen samalla tavoin.

30 SOPIMUSVAPAUS Sopimusvapautta on osittain rajoitettu. Sopimukset eivät saa olla lain pakottavien säädösten vastaisia. Esimerkiksi kuluttajansuojalaissa ja työsopimuslaissa on paljon pakottavia säädöksiä. Heikompaa osapuolta suojataan (sopimusten kohtuullistaminen). Toisinaan sopimukselle on asetettu muotovaatimuksia, kuten kiinteistökauppa. Sopimusten tulee lähtökohtaisesti olla oikeudenmukaisia ja kohtuullisia. Tämä ei tarkoita sitä, etteikö omaa etua voisi sopimuksella ajaa.

31 SOPIMUKSEN SITOVUUS Sopimukset sitovat osapuolia, jos ei ole perustetta muuhun. Sopimus ei voi olla pakottavan lainsäädännön vastainen. Jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomiotta kokonaan. Sopimuksen pätemättömyys, eli sopimus on tehty: Olosuhteissa, joihin vetoaminen on kunnianvastaista ja arvotonta. Perustuen petolliseen viettelyyn. Perustuen toisen ymmärtämättömyyteen tai oman aseman väärinkäyttämiseen. Kohtuullistaminen ja pätemättömyyden soveltaminen ovat suhteellisen harvinaisia. Peruslähtökohta on, että myös huonotkin sopimukset sitovat.

32 Sopimusehdon sitovuus KKO 2012:1 Myyjä oli kiinteistön kaupassa sitoutunut puhdistamaan saastuneen maaperän kustannuksellaan. Alkuperäinen kustannusarvio oli euroa, joka mainittiin myös kauppakirjassa. Arvio perustui tehtyihin maaperätutkimuksiin. Ympäristöviranomaisten vaatimuksesta tutkimuksia laajennettiin ja kustannusarvio nousi moninkertaiseksi (1,5-4 miljoonaan). Kysymys oli maaperätutkimusta koskevan kauppaehdon sitovuudesta. Tässä oikeudenkäynnissä ei tarkasteltu sitä kenen vastuulle maaperän puhdistaminen olisi kuulunut ympäristönsuojelulain perusteella. Ostaja katsoi, että sopimuksen mukaan sillä on ollut oikeus puhdistettuun maa-alueeseen, ilman että sille tulisi osaakaan puhdistuskustannuksista vastattavakseen. Myyjä katsoi, että sen vastuu yltää vain kauppakirjassa sovitussa laajuudessa tehtäviin puhdistustoimiin. Oikeuden mukaan siitä ei ole epäselvyyttä, että yhteinen tahto on alun perin ollut, että myyjä puhdistaa maaperän. Oikeus katsoi kuitenkin, että ostajalle on kauppakirjan myötä käynyt selväksi, minkä laajuiseen puhdistukseen myyjä sitoutuu ja tästä laajuudesta on ollut yhteisymmärrys. Myyjän ei myöskään voitu katsoa toimineen huolimattomasti, vaikka kustannusarvio oli perustunut virheelliseen käsityksiin. Myyjää ei velvoitettu maksamaan puhdistusta.

33 KKO 1992:96 Harkitse ennen kuin päätät. Avoimen yhtiön toinen yhtiömies oli sitoutunut yritykselle kalliiseen mainossopimukseen yhden palaverin perusteella ja allekirjoittanut sopimuksen samassa tilaisuudessa. Avoimen yhtiön toisen yhtiömiehen vaatimuksesta oli avoimen yhtiön taholta vielä samana päivä ilmoitettu, että sopimuksessa ei haluta pitäytyä. Myöhemmin Korkein oikeus katsoi, että nopeasta katumisesta huolimatta sopimus sitoi avointa yhtiötä.

34 KKO 1996:27 KOHTUUSPERIAATE Franchising- ottaja riitautti välityslausekkeen franchising- sopimuksessa sen jälkeen kun ketju oli purkanut sopimuksen. Perusteena hänellä oli, että hänellä heikompana sopijapuolena ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa sopimuksen sisältöön ja välityslausekkeen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, koska välimiesoikeuden kustannuksista johtuen hänellä ei ole mahdollisuutta puolustautua. Korkein oikeus arvio asiaa. Hän on toiminut yrittäjänä (ei kuluttajana). Ehto ei ole yllättävä vaan tavanomainen. Hänellä oli vakityö, eli sopimuksen tekoon ei olut taloudellista pakkoa. Hänellä oli aikaa tutustua sopimukseen ja hänellä oli ollut lainopillista apua käytössään. Sopimusehtoa ei katsottu kohtuuttomaksi.

35 LOJALITEETTIPERIAATE Sopimusosapuolen on tietyissä rajoissa huomioitava myös toisen osapuolen edut ja oikeudet. Taustalla on ajatus sopimuksesta yhteistyönä ja yhteisen päämäärän saavuttamiseksi. Korostuu erityisesti pitkäaikaisissa sopimuksissa.

36 Lojaliteettiperiaate KKO 1991:153 A oli ostanut sorakauppias B:ltä maa-ainesta omakotitalonsa rakennuspaikan perustusta varten. Myyty maa-aines oli ollut soveltumatonta tähän tarkoitukseen. B oli viimeistään tuodessaan aineksen A:n rakennuspaikalle tullut tietoiseksi sekä aineksen käyttötarkoituksesta, että sen soveltumattomuudesta siihen. B:n olisi tullut huomauttaa A:lle aineksen soveltumattomuudesta aiottuun tarkoitukseen, mutta hän oli tämän laiminlyönyt. A:lla oli ollut perusteltua aihetta luottaa B:n asiantuntemukseen. Kaupan kohteen katsottiin olleen virheellinen.

37 Epäselvyyssääntö Epäselvää sopimusta tai sopimuskohtaa tulkitaan laatijansa vahingoksi. Tällä halutaan estää tahallinen hyötyminen epäselvistä sanamuodoista. Kannustetaan tekemään selviä sopimuksia. KKO 1996:19 Kaupungin laatimassa urakkasopimuksessa oli ehto, että jokaisesta maksupostista pidätetään 30% osuus viivästyssakon vakuudeksi. Sopimuksen mukaan jos viivästystä ei tapahdu summa palautettaan viimeisen maksupostin yhteydessä urakoitsijalle. Sopimuksessa ei ole mainintaa rahalle maksettavasta korosta. Kaupungin tulkinnan mukaan eräpäivä näille erille on ollut viimeisen maksupostin eräpäivä, jolloin viivästyskorkoa ei tulisi maksaa. KKO tulkinnan mukaan vakuudeksi pidätettyjen osuuksien eräpäivä on ollut kulloisenkin maksupostin alkuperäinen eräpäivä, jolloin niille on maksettava viivästyskorkoa. Epäselvää ehtoa tulkittiin laatijansa vahingoksi eli kaupungin.

38 MYÖTÄVAIKUTTAMISVELVOLLISUUS Ostajalla on myötävaikutusvelvollisuus edesauttaa kaupan toteuttamista. Kyse on siitä, että ostajan tulee suorittaa jokin toimi, jotta myyjä voi täyttää omat sopimusvelvoitteensa (esim. antaa tietoja tai toimittaa piirustuksia, suunnitelmia tai tarvikkeita). Ostaja on korvausvelvollinen myyjää kohtaan myötävaikutusvelvollisuutensa rikkomisesta.

39 SOPIMUSKUMPPANIN YHTIÖMUOTO Osakeyhtiölaki on tehty velkojan suojaksi suojaa sopimuskumppanin etua. Osakeyhtiössä vahvana periaatteena on osakepääoman pysyvyyden vaatimus, eikä yhtiön maksukykyä saa vaarantaa varojenjaolla. Henkilöyhtiöissä omistaja vastaa yhtiön velvoitteista kuin omistaan. Henkilöyhtiöissä velkojien suoja perustuu siis yhtiömiesten rajattomaan vastuuseen. Käytännössä omistajan maksukyky on kuitenkin usein sidottu yhtiön maksukykyyn.

40 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Henkilöyhtiöt, kommandiittiyhtiö ja avoin yhtiö. Lähtökohtaisesti yhtiömiehet (kommandiittiyhtiössä vastuunalaiset yhtiömiehet) voivat kirjoittaa yhtiön toiminimen. Yhtiösopimuksessa voidaan sopia toisin. Nimenkirjoitusoikeus voidaan poistaa yhdeltä tai useammalta yhtiömieheltä. Voidaan myös määrätä, että nimenkirjoitusoikeus on kahdella tai useammalla yhtiömiehellä yhdessä. Nimenkirjoitusoikeuteen tehdyt rajoitukset sitovat sopijakumppania kohtaan vasta kun ne on merkitty kaupparekisteriin.

41 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Yhtiön edustaminen tulee tapahtua yhtiön toimialalla ja yhtiön toiminnan tarkoituksen mukaisesti. Yhtiön toimialan ja tarkoituksen vastaiseen toimeen yhtiömiehet voivat ryhtyä vain yhdessä (kommandiittiyhtiössä tähän tarvitaan myös äänettömien yhtiömiesten suostumus). Yhtiömiehellä on oikeus kieltää toista yhtiömiestä ryhtymästä yksittäiseen toimenpiteeseen (kielto-oikeus). Kielto-oikeuden käyttäminen ei kuitenkaan välttämättä ole sopimuskumppanin tiedossa. Henkilöyhtiöllä voi myös olla toimitusjohtaja, joka ei ole yhtiömies. Tällöin toimitusjohtajalla on nimenkirjoitusoikeus tehtäviinsä kuuluvissa asioissa.

42 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Osakeyhtiölain mukaan osakeyhtiötä edustaa hallitus. Yleistoimivalta yhtiössä. Toimitusjohtaja voi edustaa tehtäviinsä kuuluvissa asioissa. Yhtiön hallinnon ja varainhoidon järjestäminen. Päivittäiseen toimintaan kuuluvat sopimukset.

43 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Yhtiöjärjestyksessä määrätään usein edustamisoikeudesta tarkemmin. Usein nimenkirjoitusoikeus on annettu yksin toimitusjohtajalle ja hallituksen puheenjohtajalle sekä kahdelle hallituksen jäsenelle yhdessä. Nimenkirjoitusoikeus ei kuitenkaan tarkoita hallituksen päätösvallan siirtämistä nimenkirjoitusoikeuden omaaville henkilöille. Nimenkirjoitusoikeuden käyttäminen edellyttää asianmukaisten päätösten tekemistä hallituksessa.

44 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Hallitus voi antaa edustamisoikeuden myös muulle nimetylle henkilölle antamalla Prokura- valtuudet. Laaja edustusvalta. Saa toimia kaikissa päämiehen liikkeenharjoittamiseen liittyvissä asioissa tämän lukuun ja kirjoittaa toiminimen. Oikeus edustaa jopa tuomioistuimessa. Pois lukien kiinteän omaisuuden myynti, joka vaatii erityisen valtuutuksen. Prokura rekisteröidään kaupparekisteriin.

45 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Edustajan on noudatettava yhtiöjärjestyksen toimialamääräystä ja yhtiön toiminnan tarkoitusta. Edellä mainittu määrittelee edustajan kelpoisuuden rajat. Kelpoisuuden ylittäen tehty sopimus ei sido yhtiötä. Esimerkiksi toimitusjohtajan tehdessä yhtiön toimialaan selkeästi kuulumattoman sitoumuksen. Toimivalta on edustajalle annettu erityinen rajaus tehdä sitoumuksia, esim. euromääräinen summa. Toimivallan ylittäen tehty sopimus sitoo yhtiötä, jollei sopijapuoli tiennyt toimivallan ylityksestä. Toimivallan ylittäneelle edustajalle voi syntyä vahingonkorvausvelvollisuus valtuuttajaa kohtaan.

46 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Valtakirjavaltuutus Valtuutettu osoittaa edustusvaltansa sopimuskumppanille esittämällä tälle valtakirjan. Valtakirjassa määritellään valtuutetun kelpoisuus eli yksilöidään toimet, joihin valtuutettu on kelpoinen ryhtymään. Neuvottelutilanteessa esitettävään valtakirjaan ei voida merkitä toimivaltaa, eli esim. hintarajaa. Toimivallan rajaus on valtuuttajan ja valtuutetun välinen asia. Valtuutetun rikkoessa rajan syntyy mahdollisesti vahingonkorvausvelvollisuus. Varmistuttava, että valtakirjan antajalla on ollut siihen valtuudet, esim. nimenkirjoitusoikeus yhtiössä.

47 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Asemavaltuutus Ei vaadita johtavaa asemaa yhtiössä. Riittää kun henkilö on sopimussuhteessa/työsuhteessa valtuutuksen antajaan. Sellainen asema yhteisössä, että siihen yleisen tavan mukaan kuuluu tietty kelpoisuus. Esim. Kaupan kassa Ostopäällikkö Myyntijohtaja Asemavaltuutuksen laajuutta voidaan hakea esimerkiksi työsopimuksessa määritellyistä työtehtävistä.

48 OIKEUS EDUSTAA YHTIÖTÄ JA ALLEKIRJOITTAA SOPIMUS Jos työnantaja on rajoittanut aseman tuomaa valtuutusta yrityksen sisäisillä määräyksillä, hän ei voi vedota siihen vilpittömässä mielessä olevaa ulkopuolista henkilöä kohtaan, ellei tämäkin henkilö tiennyt rajoituksesta. Asemavaltuutus peruutetaan poistamalla valtuutettu siitä asemasta, jossa hän on toiminut. Muutoksen tulee tällöin tapahtua ulkoisesti havaittavassa asemassa, esim. nimikkeessä.

49 KKO 2011:21 Tapauksessa kauppiasehdokkaat neuvottelivat keskusliikkeen kanssa kauppiassopimuksesta. Keskusliikkeen aluepäällikkö ja kauppiasehdokkaat olivat sopineet sopimuksen yksityiskohdista ja kauppiasehdokkaat olivat sopimuksen allekirjoittaneet. Sopimus lähetettiin allekirjoitettavaksi keskusliikkeen pääkonttorille, jossa sitä ei kuitenkaan allekirjoitettu. Koska kauppiasehdokkaat tiesivät, että keskusliikkeellä oli ohjeistus sopimusten lopullisesta hyväksymisestä yhtiön johdon toimesta, ei aluepäälliköllä katsottu olleen asemavaltuutusta sopimuksen tekemiseen.

50 EDUSTUSVALTAKYSYMYKSET Edustusvaltakysymyksiä harvoin riitautetaan. Menettää myös merkityksensä jos sopimusta toteutetaan (hiljainen hyväksyntä). Helpoiten nousee esille jos olosuhdemuutosten vuoksi sopimus muuttuu epäedulliseksi haetaan edustusvaltavirheestä irtautumissyytä.

51 3. SOPIMUKSEN SYNTYMINEN

52 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN Sopimusta ei pidä samastaa yksinomaan sopimusasiakirjaan. Sopimusvelvoitteet voivat perustua myös muihin lähteisiin. Lainsäädäntö (pakottava ja tahdonvaltainen). Toimialan tai osapuolten välinen kauppatapa. Tarjousasiakirjat. Markkinoinnissa annettu tieto, joka vaikuttaa ostopäätökseen. Sopimusasiakirjan katoaminen ei vaikuta mitenkään sopimuksen sitovuuteen.

53 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN Sopimus syntyy suullisesti, kirjallisesti tai hiljaisesti. Suositeltavin tapa on tehdä kirjallisia sopimuksia, tällöin on myöhemminkin todennettavissa millä ehdoilla sopimus on tehty. Sopimukset ovat yhtä sitovia tekotavastaan huolimatta. Sopimuksia voidaan muuttaa suullisesti, kirjallisesti tai hiljaisesti, huolimatta siitä millä tavoin sopimus on alun perin tehty. Esim. kirjallinen sopimus voi muuttua suullisesti tai hiljaisesti. Sopimuksessa voidaan sopia tavat, joilla sopimusta voidaan muuttaa, esim. vain kirjallisesti. Tämä rajaa muut muuttamistavat pois.

54 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN Kirjallinen sopimus. Sopimus laaditaan kirjalliseen muotoon ja osapuolet allekirjoittavat sopimusasiakirjan. Kirjallisesta sopimuksesta voidaan myöhemmin selvittää millä ehdoilla sopimus on tehty. Pääsääntöisesti kirjallisen sopimuksen muoto ja sisältö ovat vapaasti päätettävissä. Toisinaan sopimukselta voidaan vaatia tiettyä määrämuotoa, kuten kiinteistökauppojen kauppakirjalta.

55 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN Oikeuskäytännössä on katsottu, että myös sähköpostien välityksellä voi syntyä sopimus. Tällöin ei erikseen allekirjoiteta sopimuspaperia. Käytännössä on hyvä lähettää sähköpostikirjeenvaihdon lopuksi summaava sähköposti, jossa tehdään yhteenveto sopimuksen sisällöstä. Tähän summaavaan sähköpostiin on hyvä pyytää toisen osapuolen kuittaus, että hän on sopimuksen sisällöstä yhtä mieltä. Vastaavaa sähköpostimenettelyä kannattaa käyttää myös puhelimitse tehtyjen sopimusten tai sopimusmuutosten yhteydessä.

56 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN Suullinen sopimus. Suullinen sopimus on yhtä sitova kuin kirjallinenkin. Sopimuksen sisällön ja velvoitteiden toteennäyttäminen on vaikeaa. Sopimuksen syntyhetkestäkin voi helposti syntyä erimielisyyttä. Suullisten sopimusten ongelmakohtia ovat mm. yhteyshenkilöiden vaihtuminen, erimielisyyksien ratkaiseminen ja sopimusten päättäminen. Suullinen sopimuksen sisältö kannattaakin vahvistaa vielä sähköpostitse.

57 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN Hiljaisesti eli konkludenttisesti syntyvä sopimus. Sopimuksen syntyajankohtaa ja syntytapaa ei aina voida erikseen toteennäyttää. Sopimus voi syntyä hiljaisesti esimerkiksi tilanteessa, jossa osapuolilla ei ole sopimusta, mutta osapuolet käyvät kauppaa tietyin maksu- ja laskutusehdoin. Toiminnan toistuessa useasti, voidaan katsoa sopimuksen syntyneen. Konkludenttiseen sopimukseen liittyy samantyyppisiä tulkinta- ja näyttöongelmia kuin suulliseen sopimukseen. Kirjallinen- tai suullinen sopimus voi myös muuttua hiljaisesti osapuolten toiminnan johdosta.

58 YLEISET SOPIMUSEHDOT Vakioehdot/ yleiset sopimusehdot (esim. toimitusehdot ja ostoehdot). Tyypillisesti toisen osapuolen laatimat ehdot, jotka halutaan liittää pääsopimukseen. Käytetään jos tehdään paljon samankaltaisia sopimuksia. Vähentää sopimuksentekokustannuksia ja auttaa hallitsemaan riskejä. Sopimuksia ei tarvitse joka kerta laatia kokonaan alusta. Ehtojen sitovuus vaatii, että vakioehdot ovat tosiasiallisesti oltava toisen osapuolen etukäteen tutustuttavissa. Pääsopimus voi itsessään olla vakiomuotoinen. Pääsopimuksen liitteenä. Verkkosivuilla, tällöin on hyvä sopimusasiakirjoissa viitata mistä ehdot löytyvät.

59 YLEISET SOPIMUSEHDOT Yllättävät ja ankarat ehdot tulee korostaa. Yllättävä ja ankara ehto on esimerkiksi ehto, joka selkeästi poikkeaa normaaleista kauppatavoista tai antaa toiselle osapuolelle merkittäviä oikeuksia yksipuolisesti muuttaa sopimusta. Tutustu aina toisen osapuolen käyttämiin vakioehtoihin ja reklamoi, jos olet niistä eri mieltä. Suurin riski sisältyy yleensä siihen, ettei tunneta sitovia vakioehtoja. Jos käytät toimialajärjestöjen tekemiä vakioehtoja varmistu, että ne soveltuvat juuri sinun toimintaasi.

60 TARJOUS Tarjous sitoo lähettäjää sen jälkeen kun vastaanottaja on ottanut siitä selon, eikä lähettäjä voi sitä sen jälkeen peruuttaa. Käytännössä sähköpostitse lähetetty tarjous sitoo heti. Jos vastaanottaja ei ole vielä ottanut tarjouksesta selkoa, voi lähettäjä perua sen. Esim. lähetetty kirjepostissa ja soitetaan vastaanottajalle ennen postin saapumista. Tarjoussidonnaisuus vaihtelee alueittain. Esim. anglo-amerikkalaisessa oikeudessa tai Saksassa tarjous voidaan ilman eri varaumia peruuttaa selonoton jälkeenkin ennen sen hyväksymistä.

61 TARJOUS Pääsääntöisesti sopimus syntyy tarjoukseen annetun hyväksyvän vastauksen perusteella. Vastauksen tulee olla ehdoton. Vastauksen tulee siis olla yksiselitteisesti KYLLÄ. Jos vastaus sisältää ehtoja, tulkitaan sitä vastatarjoukseksi. Vastatarjouksen hyväksyy tai hylkää alkuperäisen tarjouksen tekijä. Erillistä sopimusasiakirjaa ei siis tarvita, vaan suullinenkin tarjouksen hyväksyminen synnyttää sopimuksen.

62 TARJOUS Vastauksen tulee olla myös oikea-aikainen. Tarjoukseen on vastattava tarjouksessa mainittuna voimassaoloaikana tai sen puuttuessa, kohtuullisessa ajassa. Viivästynyttä vastausta arvioidaan uutena tarjouksena (vastatarjous). Tarjoukselle kannattaa aina määritellä vastausaika varsinkin tilanteissa, joissa omat tuotantokustannukset vaihtelevat tai tuotantokapasiteetti on rajallinen. Suulliseen tarjoukseen vastaus on annettava heti, jollei muuta ole sovittu. Jos tarjous nimenomaisesti hylätään, raukeaa se välittömästi, vaikka vastausaikaa olisi jäljelläkin. Tarjous ei siten enää sido lähettäjää. Myöskään vastaanottaja ei voi enää vaatia sen hyväksymistä.

63 TARJOUS Edellä mainitusta syystä tarjouksen tulisi sisältää olennaiset sopimusehdot. Tarjouksen hyväksymisen jälkeen ei uusia ehtoja voida lisätä ilman toisen osapuolen suostumusta. Aina kaikkia ehtoja ei kuitenkaan haluta tarjoukseen sisällyttää. Tällöin tarjoukseen kannattaa lisätä varauma, että sopimus syntyy vasta allekirjoittamalla varsinainen sopimusasiakirja. Tällöin voidaan vielä ennen allekirjoittamista neuvotella ehdoista tarkemmin. On myös mahdollista hyväksyä tarjous neuvotteluiden pohjaksi. Tässä tilanteessa kannattaa selkeästi tuoda esille, että tarjousta ei ole ehdottomasti hyväksytty, vaan sen pohjalta halutaan jatkaa neuvotteluita.

64 ESIMERKKI TARJOUKSEN HYVÄKSYMISESTÄ KKO 1996:84: Kunnan tekninen lautakunta oli toimivaltansa nojalla varauksitta hyväksynyt yhtiön kunnalle tekemän tarjouksen tievalaistusurakan suorittamisesta. Lautakunnan esittelijänä toiminut kunnaninsinööri oli ilmoittanut yhtiölle tarjouksen hyväksymisestä puhelimitse. Samalla oli sovittu sopimuksen allekirjoittamispäivä. Yhtiön edustaja oli myös tiedustellut, meneekö asia kunnanhallituksen käsiteltäväksi. Kunnaninsinööriltä saamansa vastauksen perusteella hän on voinut päätellä, ettei urakkasopimuksen syntymisen edellytyksenä ollut kunnanhallituksen ratkaisu. Hän on myös saanut keskustelusta sen käsityksen, että urakan vaatimien tarvikkeiden tilaamiseen voitiin ryhtyä heti. Kunnanhallitus oli sen jälkeen kuitenkin siirtänyt urakasta päättämisen käsiteltäväkseen ja päättänyt pyytää uudet urakkatarjoukset. Yhtiö oli ryhtynyt sopimuksen täyttämisen vaatimien hankintojen tekemiseen.

65 ESIMERKKI TARJOUKSEN HYVÄKSYMISESTÄ KKO katsoi sopimuksen syntyneen: Tekninen lautakunta oli kunnan johtosäännön mukaan toimivaltainen. Suullisen tarjouksen hyväksymisilmoituksen perusteella (ilmoitus oli ollut varaukseton). Kunta ei ole näyttänyt, että tarjouspyynnössä, tarjousta hyväksyttäessä tai muussa yhteydessä olisi edellytetty urakkasopimuksen syntyvän vasta kirjallisen sopimuksen allekirjoittamisella. Kunnaninsinöörin asemasta johtuen yrityksellä ei ollut syytä epäillä ilmoituksen pätemättömyyttä (asemavaltuutus).

66 SYNTYYKÖ SOPIMUS PÄÄTÖKSEN TIEDOKSIANNOLLA? Hankintalain mukaan hankintasopimus syntyy allekirjoittamalla hankintasopimus, ei vielä päätöksen tiedoksiannolla. Muiden sopimusten osalta tilanne on se, että sopimus syntyy tiedoksiannolla, jollei mitään varaumia ole asian suhteen tehty. Tulkintatilanteiden välttämiseksi jo tarjouspyyntöön saattaa olla tarpeen lisätä lauseke Sitova sopimus syntyy vasta kirjallisen sopimuksen allekirjoittamisella.

67 VIRHE TARJOUKSESSA Pääsääntö on aina sopimuksen sitovuus eli tekijä vastaa myös tarjoukseensa tulleista virheistä. Tahdonilmaisu ei ole vastannut todellista tahtoa erehdyksen vuoksi ja virheeseen voidaan vedota, jos: Vastapuoli tiesi virheestä. Vastapuolen olisi pitänyt tietää erehdyksestä (erehdys on ollut riittävän suuri). Osapuolilla on selonottovelvollisuus ja lojaliteettivelvoite Jos vastaanottaja epäilee virhettä, on selvitettävä. Jos vastaanottaja huomaa virheen, on kerrottava.

68 KKO 2008:57 HKL:n tarjouskilpailussa bussien siivousurakasta A oli antanut hinnaksi kohteesta Ruskeasuon Varikko ja kilpailija B oli antanut tarjouksen Kohteesta Koskelan varikko oli A antanut tarjouksen euroa. Kilpailija B ja kilpailija C euroa. HKL oli tiedustellut A:lta, että oliko se huomioinut työn olevan ilta- ja viikonlopputyötä ja että oliko penkkien pesun hinta linja-auto vai penkkikohtainen. Tiedustelun vuoksi voidaan katsoa, että A:n olisi pitänyt ymmärtää HKL:n pitävän hintoja alhaisina ja selvityspyynnön saatuaan A:n olisi pitänyt itse tarkistaa hintojensa oikeellisuus. A ei kuitenkaan tarkistanut hintoja, joten KKO katsoi, että HKL:n ei ole saamiensa vastauksien vuoksi tarvinnut pitää hintoja virheellisinä. Tarjous oli näin ollen A:ta sitova

69 TARJOUSPYYNTÖ Kehotus antaa tarjous. Tarjouspyyntö ei lähtökohtaisesti ole sitova. Voit olla myös tekemättä sopimusta, jos et saa mieleisiäsi tarjouksia. Vältä kuitenkin sellaisia ilmaisuja tarjouspyynnöissä, jotka olisivat tulkittavissa siten, että sitoudutte tekemään sopimuksen parhaan tarjouksen jättäneen kanssa. Julkisissa hankinnoissa hankintayksiköiden tekemät tarjouspyynnöt lähtökohtaisesti tarkoittavat sitä, että hankintayksikkö sitoutuu hyväksymään parhaan tarjouksen.

70 TARJOUSPYYNTÖ Tarjouspyynnön tekijä voi vahvistaa omaa asemaansa lisäämällä varaumia: Tarjouskilpailun keskeyttämiseen tai peruuttamiseen. Kaikkien tehtyjen tarjousten hylkäämiseen. Tarjouskilpailun ehtojen muuttamiseen. Oikeuteen jatkaa neuvotteluita valittujen tarjoajien kanssa. Tarjousta voidaan siis vielä muuttaa neuvotteluissa ennen sen hyväksymistä.

71 TARJOUSPYYNTÖ Toisinaan tarjouspyyntö saattaa synnyttää velvoitteen tehdä hankintapäätös. KKO 1999:48, tarjouspyynnön tekijä oli sitoutunut tarjouspyynnössä noudattamaan rakennusalan yleisiä tarjouskilpailuperiaatteita. Nämä periaatteet perustivat velvollisuuden parhaan tarjouksen hyväksymiseen.

72 TILAUSVAHVISTUS Tarjouspyyntö Tarjous Tilaus Tilausvahvistus. Tässä mekanismissa ei ole aina selvää milloin sopimus on sitovasti syntynyt ja minkä sisältöisenä. Sopimus on pääsääntöisesti syntynyt ennen tilausvahvistuksen lähettämistä. Tarjouksen perusteella tehty tilaus voidaan tulkita tarjouksen hyväksymiseksi, jolloin syntyy sopimus. Välttämättä tilausvahvistukseen lisätyt ehdot eivät siten tule osapuolia sitoviksi ilman, että toinen osapuoli ne vielä erikseen hyväksyy. Hyväksyminen voi tapahtua myös hiljaisesti noudattamalla tilausvahvistuksen ehtoja.

73 TILAUSVAHVISTUS Usein myyjä lähettää tilausvahvistuksen saatuaan puhelimitse tai sähköpostitse tilauksen. Tyypillisesti alkuperäinen tilaus ei sisällä kovinkaan paljon sopimusehtoja (esim. vain hinnat ja tavaran määrä). Tilausvahvistukseen sisällytetään enemmän ehtoja ja saatetaan liittää yleiset sopimusehdot. Yleisten sopimusehtojen sitovuus on tällöin epävarmaa, koska niihin ei ole voitu tutustua etukäteen. Tavaran vastaanottaminen ja laskun maksaminen saattaa kuitenkin poistaa ongelman ja vahvistanee ehdot.

74 KKO 2001:34 Asunto-osakeyhtiö on tilannut rakennusurakan urakoitsijalta hintaan Riita syntyi siitä, että sisälsikö hinta arvonlisäveron osuuden vai ei. Urakoitsija haki asunto-osakeyhtiöltä mainitun kauppasumman päälle euron arvonlisäveroa (22%). Urakkasopimuksessa ei ollut mainintaa arvonlisäverosta. Vaan maininta kokonaishinnasta Muu tulkinta-aineisto: Asunto-osakeyhtiö lähetti tilausvahvistuksen, jossa oli mainittu kokonaishinta Tarjouksessa mainittiin, että hinnat eivät sisällä arvonlisäveroa. Tästä syystä asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korvaamaan arvonlisäveron.

75 SOPIMUSNEUVOTTELUT Neuvotteluiden tarkoitus on saavuttaa parempi lopputulos, kuin mihin pelkästään tarjouksella päästäisiin. Sopimuskohde voi olla myös niin monimutkainen, että sitä ei voida tiivistää tarjoukseen. Tarjoussidonnaisuus syntyy vasta kun sitova tarjous on tehty. Tätä ennen osapuolet voivat vapaasti neuvotella ilman tarjoussidonnaisuutta. Toisinaan tarjousta ei edes tehdä, vaan sopimus laaditaan neuvotteluiden tuloksena. Oltava varovainen tehdyissä ilmaisuissa, jotta esitystä ei voida tulkita sitovaksi tarjoukseksi. Neuvotteluiden alussa voidaan erikseen myös sopia, että esitykset eivät vahingossakaan ole tulkittavissa tarjouksiksi.

76 SOPIMUSNEUVOTTELUT Tee aina huolelliset neuvottelumuistiot, niin voit myöhemminkin todeta neuvotteluiden kulun. Neuvottelumuistioiden sitovuus on vahvempi jos molemmat osapuolet vahvistavat ne allekirjoituksin. Pelkästään itsellekin tehdyt neuvottelumuistiot voivat saada tulkintavaikusta, jos ne ovat riittävän yksityiskohtaiset ja sopimuksesta ei ole juuri muuta kirjallista aineistoa. Helpottavat muistamaan asioita, joka auttaa: muodostamaan johdonmukaisen kertomuksen neuvotteluiden kulusta ja sopimuksen sisällöstä. Helpottaa tarvittaessa reklamaation tekemistä.

77 Aiesopimus Esisopimus Oletettaessa, että sopimusneuvottelut ovat pitkät, neuvotteluprosessin aluksi voidaan sopia aiesopimus (Letter of intent). Aiesopimuksessa tyypillisesti sovitaan sopimusneuvotteluiden tarkoitus, tavoitteet, aikataulu sekä sovitaan mahdollisesta salassapitovelvollisuudesta. Aiesopimuksella voidaan sopia myös neuvottelurauhasta (yksinoikeus). Aiesopimus ei velvoita pääsopimuksen tekemiseen. Ennen lopullisen sopimuksen solmimista on mahdollista solmia myös esisopimus. Esisopimusta käytetään tyypillisesti, kun osapuolet haluavat sitoutua tiettyyn sopimukseen, mutta lopullisen sopimuksen tekeminen riippuu vielä jostain avoinna olevasta seikasta. esim. viranomaislupien saamisesta. Esisopimus velvoittaa pääsopimuksen tekemiseen ehdon täyttyessä. Mikäli pääsopimukselta edellytetään tiettyä määrämuotoa, on esisopimus tehtävä samalla tavalla.

78 Tulkinta Aiesopimus voidaan tulkita esisopimukseksi sopimuksen otsikosta huolimatta. Täsmälliset määritelmät ja pitkälle viety yksimielisyys. KKO 1996:7 X kaupunki ja Y-yhtiöt tekivät aiesopimukseksi otsikoidun asiakirjan kiinteistöosakeyhtiön osakekannan myymisestä. Aiesopimuksen mukaan kauppakirjan allekirjoittamispäiväksi oli sovittu Kaupunginhallitus oli hyväksynyt aiesopimuksen. Kaupunki yritti peruttaa sopimuksen allekirjoittamisen määrärahan puuttumisen vuoksi. KKO katsoi aiesopimuksen olevan nimestään huolimatta sitova esisopimus ja velvoitti sopimuksen tekemiseen.

79 SALASSAPITOSOPIMUS Salassapitosopimus tulee tehdä ennen kuin salassa pidettävät tiedot luovutetaan. Tarkoitus on estää tiedon oikeudeton hyödyntäminen ja tiedon omistajan etujen vahingoittaminen. Salassapitosopimuksen rikkomista on usein vaikea toteennäyttää. Pelotteena käytetään usein isoja sopimussakkoja. Salassapitosopimuksessa on hyvä määritellä mm. tietojen käyttötarkoitus sopimuksen päättymisen yhteydessä tietojen tuhoamis- tai aineiston palauttamisvelvollisuus Henkilöpiiri, kenelle tietoa voidaan luovuttaa. Toisinaan voi olla tarpeen sopia salassapidon voimassaoloajasta.

80 SOPIMUKSENTEKORIKKOMUS Sopimusneuvottelut eivät lähtökohtaisesti sido osapuolia. Korvausvelvollisuus ei synny sillä, että syytä ilmoittamatta vetäytyy sopimusneuvotteluista. Sopimusneuvotteluiden lähtökohta on myös, että molemmat osapuolet vastaavat omista neuvottelukustannuksistaan. Neuvotteluja ei kuitenkaan ole lupa käydä vilpillisesti siten, että toinen osapuoli tulee harhaanjohdetuksi ja kärsii sen johdosta turhia kustannuksia tai vahinkoa. Perusteeton vetäytyminen neuvotteluista voi johtaa korvausvastuuseen. Esimerkiksi pyydetään tarjouksia tiedonhankintatarkoituksessa, eikä ole aikomustakaan tehdä sopimusta.

81 KKO 2009:45 Osakeyhtiö T oli neuvotellut kiinteistönomistajan kanssa liiketilojen vuokraamisesta tämän kiinteistöstä. Lähes vuoden kestäneiden neuvottelujen jälkeen osakeyhtiö T vetäytyi neuvotteluista. Tiloihin oli tehty korjauksia osakeyhtiön T pyynnöstä. Vuokrasopimuksen alkamisajankohta oli sovittu ja sopimus laadittu, mutta sitä ei oltu T:n toimesta allekirjoitettu. Osakeyhtiö T vetäytyi vanhojen jo korjattujen sisäilmaongelmien vuoksi. Koska osakeyhtiö T oli neuvottelujen kuluessa menetellyt niin, että se oli synnyttänyt kiinteistönomistajassa perusteltuja odotuksia siitä, että vuokrasopimus syntyy, osakeyhtiö T velvoitettiin korvaamaan kiinteistönomistajalle ne vuokratuotot, jotka tämä oli menettänyt kieltäydyttyään sopimuksen syntymiseen luottaen jatkamasta aiempaa vuokrasuhdetta, sekä suorittamaan korvaus osakeyhtiön T edellyttämien kiinteistöön suoritettujen korjausten kuluista.

82 4. SOPIMUSSUHTEEN ERITYISTILANTEET

83 SOPIMUKSEN MUUTTAMINEN Sopimusta voidaan lähtökohtaisesti muuttaa samoilla keinoilla kuin alun perin solmiakin. Kirjallisesti Suullisesti Hiljaisesti Muutostavan ei kuitenkaan tarvitse olla se, millä sopimus on alun perin tehty. Kirjallista sopimusta voidaan siis muuttaa myös suullisesti tai hiljaisesti.

84 SOPIMUKSEN MUUTTUMINEN Sopimus voi muuttua hiljaisesti eli konkludenttisesti. Sopimus voi muuttua, jos osapuolet toistuvasti toimivat vastoin alkuperäistä sopimusehtoa. Tällöin uusi käytäntö korvaa sopimusehdon ja sopimuksen voidaan katsoa muuttuneen tältä osin. Muutoksesta ei tarvitse siis varta vasten sopia. Sopimuksissa voidaan käyttää ehtoa jossa edellytetään, että sopimusmuutokset on tehtävä kirjallisesti ja tiettyjen henkilöiden hyväksymänä. Tämä ei kuitenkaan kokonaan poissulje hiljaisen muutoksen mahdollisuutta. Tämä kuitenkin nostaa muuttumisen kynnystä.

85 Tehdyt myönnytykset Sopimuslauseke Käytännössä sopimuskumppanille joudutaan antamaan myönnytyksiä hyvien suhteiden ylläpitämiseksi. Esimerkiksi myöntymään pidempiin toimitusaikoihin poikkeustapauksissa tai jättämään yhden vuoden hinnankorotus tekemättä tms. Myönnytyksiin liittyy riski sopimuksen konkludenttisesta muuttumisesta. Myönnytyksiä tehdessä kannattaa tehdä varauma, että myönnytykset eivät synnytä pysyvää sopimusmuutosta. Luopuminen oikeuden käyttämisestä Osapuolen luopuessa jostain tämän sopimuksen tuottamasta oikeudesta tai jättää tekemättä vaatimuksen toista osapuolta kohtaan, tämä ei johda osapuolen luopumiseen muista sopimuksen mukaisista oikeuksista tai oikeudenmenetykseen myöhemmin vastaavissa tilanteissa.

86 SOPIMUKSEN MUUTTAMINEN Toisinaan syntyy tarve muuttaa sopimusta tarkoituksella. Lähtökohtaisesti sopimuksen muuttaminen vaatii molempien osapuolten hyväksynnän. Muutostarpeesta ei välttämättä ole yksimielisyyttä. Sopimusta ei voi yksipuolisesti muuttaa, jos muutosoikeudesta ei ole sopimuksessa sovittu. Yksipuolisen muuttamisen mahdollistava ehto voi olla yllättävä ja ankara. Yllättävä ja ankara ehto vaatii sen erityistä korostamista sopimusta solmittaessa, varsinkin jos ehto sisältyy yleisiin sopimusehtoisin. Sopimusehdoissa voidaan varautua tarpeeseen tehdä yksipuolisia muutoksia. Esim. Hinnankorotusehdot. Muu yksilöity oikeus muuttaa sopimusta. Muutos ei saa johtaa kohtuuttomuuteen.

87 SOPIMUKSEN MUUTTAMINEN Sopimusta voidaan muuttaa myös irtisanomalla vanha sopimus ja tekemällä uusi sopimus muutetuilla ehdoilla. Tapa pakottaa toinen osapuoli sopimusmuutokseen, jos yhteisymmärrykseen ei päästä. Erityisesti tilanteessa jossa osapuoli, joka on riippuvaisempi sopimuksesta, ei ole halukas sitä muuttamaan.

88 TOISTAISEKSI VOIMASSAOLEVA SOPIMUS On irtisanottavissa sopimuksessa mainitun irtisanomisajan puitteissa tai kohtuullisella irtisanomisajalla. Kohtuullisella irtisanomisajalla turvataan irtisanotun osapuolen mahdollisuudet reagoida irtisanomisen aiheuttamiin haittoihin. Ei vaadi erityisiä perusteita, jollei itse sopimuksesta tai lainsäädännöstä muuta johdu (esim. työsopimus tai liikehuoneiston vuokrasopimus). Irtisanomisaikana sopimusvelvoitteet on täytettävä täysimääräisesti. Sopimus voi päättyä myös ilman irtisanomista siten, että sopimus päättyy, kun siinä sovitut tehtävät tulevat tehdyksi.

89 MÄÄRÄAIKAINEN SOPIMUS Lähtökohtaisesti ei voida irtisanoa. Päättyy määräajan jälkeen ilman eri toimia. Voidaan sopia automaattisesta jatkumisesta määräajan jälkeen. Sopimus jatkuu tällöin yleensä toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksen lopullinen päättäminen vaatii tällöin sopimuksen irtisanomisen. Määräaikainen sopimus voi päättymisensä jälkeen jatkua konkludenttisesti toistaiseksi voimassaolevana. Tällöin osapuolet jatkavat sopimussuhdetta huomioimatta määräajan päättymistä.

90 MÄÄRÄAIKAINEN SOPIMUS Esimerkkejä sopimuslausekkeista, joiden johdosta sopijapuolen on oltava tarkka sopimuksen irtisanomiseen liittyvien määräaikojen kanssa. Määräaikainen sopimus jatkuu vuoden kerrallaan määräajan päättymisen jälkeen, jollei sitä irtisanota 4 kuukautta ennen kulloisenkin määräajan päättymistä. Sopimus on voimassa vuoden kerrallaan. Sopimus on irtisanottava 4 kuukautta ennen sopimuskauden päättymistä tai muuten sopimus jatkuu seuraavan vuoden mittaisen määräajan.

91 MÄÄRÄAIKAINEN VAI TOISTAISEKSI VOIMASSA OLEVA SOPIMUS? Määräaikainen sopimus sitoo, vaikka sopimus olisi muuttunut kannattamattomaksi. Esimerkiksi määräaikainen liikehuoneiston vuokrasopimus voi muodostua riskiksi, jos liikepaikan olosuhteet heikkenevät mm. uusien liikennejärjestelyiden johdosta. Toisaalta määräaikainen sopimus takaa sopimusedun säilymisen pitkään. Esimerkiksi hyvän liikepaikan vuokraoikeuden säilymisen. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi irtisanoa irtisanomisajan puitteissa ilman perusteita. Esimerkiksi hyvä liikepaikka takaa hyvän myynnin ja vuokrasopimuksessa on 6 kuukauden irtisanomisaika. Tällöin ei ole takuuta kuin puolen vuoden ajasta hallita ko. liikepaikkaa. Lyhyt irtisanomisaika voi siis olla myös riski. Mieti tarkkaan kumpi on sinulle parempi määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus? Molempiin sisältyy mahdollisuus mutta myös riski.

92 SOPIMUKSEN PURKAMINEN Vaatii olennaisen sopimusrikkomuksen. Purkaminen ei kuitenkaan edellytä rikkoneen osapuolen tuottamusta. Sopimusrikkomus voi johtua esimerkiksi tämän alihankkijan laiminlyönnistä. Sopimusrikkomus on olennainen, jos rikkomus on sellainen, että siitä tietäessään toinen ei olisi sopimusta tehnyt. Sopimuksen purkamisen yhteydessä yleensä tehdään vaatimus sopimusrikkomuksen aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta. Sopimuksen purkaminen sopimusrikkomuksen johdosta voi synnyttää myös tilanteen, jossa rikkonut osapuoli on velvollinen korvamaan rikotun osapuolen tekemän korvaavan sopimuksen korkeammat kustannukset.

93 SOPIMUKSEN PURKAMINEN Aiheeton sopimuksen purkaminen voi olla itsessään sopimusrikkomus ja kääntää vahingonkorvausvelvollisuuden päinvastaiseksi. Tätä riskiä voi pienentää antamalla ensimmäisestä rikkomuksesta varoituksen ja purkaa vasta toisesta. Sopimuksen purkautuessa sopimusvelvoitteet päättyvät heti. Periaatteessa tehdyt sopimussuoritteet tulisi palauttaa. Käytännössä tämä ei useinkaan ole mahdollista. Sopimustyyppikohtaisissa laeissa voidaan määritellä tarkemmat purkuehdot. Esim. laki liikehuoneiston vuokrauksesta. Myös itse sopimukseen on voitu määritellä purkuehdot.

94 SOPIMUKSEN PÄÄTTYMISEN JÄLKEEN Osa sopimusehdoista voidaan sopia jäävän voimaan sopimuksen päättymisenkin jälkeen. Tällaisia ehtoja voi olla esimerkiksi: Salassapitoehto Kilpailukielto Riitojen ratkaisu Sovellettava laki