16. KAUPUNGINOSA, PIHLAJANIEMI VUOHIMÄEN LEIRINTÄALUEEN ASEMAKAAVA

Transkriptio

1 16. KAUPUNGINOSA, PIHLAJANIEMI VUOHIMÄEN LEIRINTÄALUEEN ASEMAKAAVA KAAVALUONNOS SELOSTUS KAAVAMUUTOSALUE Sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM luonnos ehdotus VIREILLETULO PVM. kh TEKNINEN LTK. PVM luonnos ehdotus NÄHTÄVÄNÄ OLO luonnos ehdotus KAUPUNGINHALLITUS PVM LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: KAUPUNGINVALTUUSTO PVM KAAVAN VAHVISTUSNRO ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) SAVONLINNA PUH paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB VAIHDE sivu 1 / 24

2 1.2. Perustiedot Kaavamuutosalue sijaitsee Pihlajaniemen 16. kaupunginosassa linnuntietä noin 4 km kaupungin keskustasta (Kauppatori) länteen. Kaavamuutosalue on kooltaan noin 49 ha. Asemakaavamuutos laaditaan osalle kortteleista 152 (osa Vuohimäen ryhmäpuutarhasta, Vuohimäen matkailupalveluiden alueet) ja osalle korttelista 153 ja edellä mainittuihin liittyvät vesialueet sekä osalle 16. ja 27. kaupunginosien välistä rajaa. Asemakaavamuutoksella muodostuvat osa korttelista 152 sekä korttelit sekä näihin liittyvät katu-, vesi-, lähivirkistys- ja uimaranta-alueet sekä osa 16. ja 27. kaupunginosien välistä rajaa. Kaavoitus on tullut vireille kaupunginhallituksen päätöksellä vuoden 2017 kaavoitusohjelmasta Kaavamuutosalueen maankäyttö ei ole lähtenyt kehittymään vuoden 2010 tavoitteiden mukaisesti matkailutoiminnoille. Savonlinnan kaupunki on sopinut leirintäalueella toimivan yrittäjän kanssa leirintäaluekäyttöön tarvittavan alueen supistamisesta noin neljäsosaan aiemmasta. Muutokset mahdollistavat leirintäalueelta vapautuvan alueen kaavallista tarkastelua ja muuttamista pääosin asumiskäyttöön. Alue täydentää toteutuessaan Pihlajaniemen taajamarakennetta ja sijoittuu koulun ja päiväkodin lähelle. Myös järvenrantatonttien määrän lisääminen on kaupungin strategiassa Tarkemmin asemakaavoituksen kulkua käsitellään osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS), liite 1. Jokaisesta vireillä olevasta asemakaavasta laaditaan maankäyttö- ja rakennuslain 63 mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). OAS on suunnitelma osallistumis- ja arviointimenettelystä kaavan laadinnan eri vaiheissa sekä suunnitelma kaavan vaikutusten arvioinnista. OAS laaditaan kaavoituksen alkuvaiheessa, ja sitä voidaan täydentää kaavatyön aikana. OAS sisältää mm. tiedot suunnittelualueesta ja sen sijainnista, kaavan lähtökohdat ja tavoitteet, vaihtoehdot, miten kaavan vaikutukset arvioidaan, ketkä ovat osallisia, kaavan laadinnan vaiheet, osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestämisen ja valmistelijan yhteystiedot. Kaupunginvaltuuston hyväksymä Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Rakennusjärjestyksen tarkistus on vireillä. sivu 2 / 24

3 Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. Alueella ei ole rakennuskieltoa. Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita. Kaavamuutoksen kantatila on ollut Pihlajaniemen tila ( ). Kaupunki omistaa maa-alueen tontit numero ( , , , , , ), joista tontit , 15 ja 16 on vuokrattu Vuohimäen leirintäalueelle ja osa tontista Vuohimäen ryhmäpuutarhalle. Antti Paavonpojankadun tontti on yksityisomistuksessa. Vesialue on Pihlajaniemen osakaskunnan, jossa kaupunki on osaomistajana. Leirintäalueen maanvuokrasopimus on laadittu vuonna 2015 jatkuen vuoteen 2030 loppuun saakka. Sopimuksessa leirintäalueellevuokrattua aluetta supistettiin. Sopimuksessa leirintäalueella olevat rakennukset siirtyivät yrittäjän omistukseen sekä rannan yleisö- ja tilaussaunat. Vuokra-alueen ulkopuolella olevien huoltorakennusten purkamisesta vastaa yrittäjä, jos niiden jatkokäytöstä ei ole muuta sovittu vuoden 2017 loppuun mennessä. Vuokrasopimuksessa on sovittu, että alueen kautta talvella kulkevaa latuverkkoa ei katkaista raja-aidoilla. Entinen Vuohimäen kartano, joka toimi aiemmin leirintäalueen vastaanottorakennuksena, osoitetaan jatkossakin matkailukäyttöön sekä turvataan sen suojelutavoitteet. Alue rakennuksineen on ollut aiemmin kaupungilla myytävänä. Kaavamuutoksessa muutetaan tontin rajausta. Vuohimäen ryhmäpuutarhan vuokrasopimus on uusittu vuonna 2016 jatkuen vuoteen 2048 saakka. Vuokra-aluetta on pienennetty aiemmasta, ollen noin 7 ha. Sopimusalueen rajaukseen sisältyvät ryhmäpuutarhan toiminnot ja grillikatos. Vuokra-alueen rajauksessa on ennakoitu tätä asemakaavamuutosta. Sopimuksessa kaupunki on säilyttänyt oikeuden vuokra-alueen rajauksen tarkennuksiin asemakaavoituksessa. Vesialue on Pihlajaniemen osakaskunnan, jonka vesialueen hankkimisesta kokonaan kaupungille on käyty neuvotteluja myös Ritalan ja Antti Paavonpojan asemakaavoituksen yhteydessä, mutta sopimusta ei ole vielä tehty. Kaupunki omistaa vesialueen keskellä Vuohimäen leirintäalueen edessä olevan pienen saaren , johon johtaa täyttöpenger. Sinänsä asemakaavamuutos ei edellytä vesialueen ostamista paitsi, jos alueelle tehdään tulevaisuudessa isompia laiturirakenteita. sivu 3 / 24

4 KAAVAMUUTOSALUE VESIALUE: PIHLAJANIEMEN OSAKASKUNTA RYHMÄPUUTARHAN VUOKRA-ALUE 2048 saakka LEIRINTÄALUEEN VUOKRA-ALUE 2030 saakka Ote maanomistuskartasta/virastokartasta. Valkoisella on merkitty yksityiset maat, vihreällä kaupungin omistamat maat ja ruskealla kaupungin omistamat, vuokratut maa-alueet. Kaavamuutosalue on rajattu punaisella viivalla. Vuohimäen ryhmäpuutarhan vuokra-alueen noin 7 ha rajaus on kuvassa sinisellä ja Vuohimäen leirintäalueen oranssilla. Vesialue on Pihlajaniemen osakaskunnan. sivu 4 / 24

5 1.3. Kaavamuutoksen sisältö Kaavamuutoksessa suuri pääosa alueesta osoitetaan erillispientalojen korttelialueeksi (AO), 77 tonttia sekä Antti Paavonpojankadulle jo rakennetun AO-tontin tonttirajan tarkistus. Alueelle osoitetaan yksi julkisten rakennusten korttelialue (Y). Uusille AO-kortteleille ja Y- korttelille on laadittu rakennustapaohjeet, selostuksen liite 4. Leirintäalue ja Vuohimäen entisen kartanon alue jäävät kaavamuutoksessa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM- 1). Leirintäalueen rakentamistehokkuutta ei muuteta, korttelissa ei ole vielä käytetty kaikkea sille osoitettu rakennusoikeutta. Kartanon pihapiiri rakennuksineen säilyy suojeltuna, eikä alueelle tule lisärakennusoikeutta. Kartanon viereen on osoitettu yleinen pysäköintialue (LP) sekä ohjeellinen leikkipuisto (le). Rantaan on osoitettu uimaranta-alue (VV) venevalkamineen ja leikkipuistoineen (le) sekä uimarannalla on mahdollista säilyttää toinen nykyisistä leirintäalueen yleisistä rantasaunoista. Toista rantasaunoista esitetään poistettavaksi, koska sijoittuisi lähelle uutta omakotiasutusta (AO). Tilalle on osoitettu venevalkama (lv). Lähivirkistysalueet (VL) on rajattu siten, että luontaiset hulevesien kulkureitit voidaan säilyttää ja alueen paikalliset luontoarvot (VL-1) säilyvät. Kartanon viereen on jätetty virkistysaluetta, jonka kautta osoitetaan vakiintunut kulkureitti Vuohimäen ratsutallien kautta rantaan. Kaavamuutoksessa säilyy myös ryhmäpuutarhan asukkaiden kulkureitti Antti Paavonpojankadun uimarannalle ns. Lukkarintaipaleen kautta. Uimaranta kaavoitettiin Antti Paavonpojankadun kaavamuutoksen yhteydessä vuonna 2005, koska ryhmäpuutarhalta poistui tällöin aiemmin sen käytössä ollut ranta-alue. Myös hiihtoreitti leirintäalueen kautta Aholahden hiihtokeskukseen säilyy nykyisessä paikassa. Asuntokatujen päistä (Tilajoenkuja, Omenakuja, Kotakuja, Tallikuja) voidaan järjestää yhteydet Soininmäen luontopolulle. Soininmäen luontoreitin lähtöpaikka on nykyisin Vuohimäen ratsastustallien vieressä olevalta pysäköintialueelta, kaavamuutosalueen vieressä. Lähialueen asukkaat ovat käyttäneet Vuohimäkeä kesäajan ulkopuolella virkistyskäytössä. Jatkossa liikkuminen tapahtuu asuinalueen katujen ja pyöräteiden kautta. Leirintäalueen uimaranta muuttuu virallisesti yleiseen käyttöön. Asemakaavassa on osoitettu liikenteelle riittävät tilavaraukset, jotka riittävät hyvin välittämään asuinalueen liikenteen. Liikenne ohjautuu kaavamuutosalueelle Vuohimäentien, Pärnäläntien ja Rovastintaipaleen kautta. Augustankatu ja Kaartokatu toimivat kokoojakatuina, sivu 5 / 24

6 muut kadut ovat päättyviä. Todennäköisesti liikenne alueelle ohjautuu enemmän Kaartokadun kautta, mutta liikenne on huolto- ja pelastusajon vuoksi hyvä järjestää kiertona. Liikennereittien valintaan voidaan vaikuttaa myöhemmin suunniteltavalla opastuksella. Samoin liikenteen sujuvuus ja turvallisuus otetaan huomioon tarkemmassa suunnittelussa. Uudet kadut on linjattu maastonmuotojen suuntaisesti ja osin nykyisiä kulkureittejä seuraten, mikä vähentää maastonmuokkausta ja kunnallistekniikan pumppaamoiden tarvetta. Bussireitti kulkee Pärnäläntien kautta. Pihlajaniemen koulu sijaitsee kävelyetäisyydellä. Asemakaavamuutos edellyttää katujen ja kunnallistekniikan rakentamista sekä uimarannan, leikkipuiston ja venevalkamien kohentamista. Kaavamuutos mahdollistaa investoinnit Vuohimäen leirintäalueelle ja kartanon mahdollisen myynnin sekä Pihlajaniemen asuinalueen kehittymisen tulevaisuudessa Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Perustiedot Kaavamuutoksen sisältö Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista KAAVATILANNE Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Aluevaraukset Kaavamerkinnät ja määräykset Nykytilaselvitys alueesta ja vaikutukset Kaupunkikuva ja maisema Maisemarakenne sekä maa- ja kallioperä Alue- ja yhdyskuntarakenne sivu 6 / 24

7 3.3.4 Kulttuuriperintö ja rakennettu ympäristö Luonnon monimuotoisuus ja luonnonvarat Liikenne Ympäristöhaitat Pohjavesi ja pintavedet Taloudelliset vaikutukset Yhdyskunta- ja energiatalous Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja VAT-Vuoksi ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Liite 2: seurantalomake Liite 3: poistuva kaava Liite 4: rakennustapaohje sivu 7 / 24

8 2 KAAVATILANNE 2.1. Maakuntakaava Maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä, Etelä-Savon 2. vaihemaakuntakaava on hyväksytty ) alue on taajamatoimintojen aluetta (A) A16.1 Savonlinnan keskustaajama. Asemakaavamuutos on maakuntakaavan rajausten ja tavoitteiden mukainen. KAAVAMUUTOSALUE Ote maakuntakaavojen yhdistelmästä Yleiskaava Alueella on voimassa keskustaajaman länsiosien osayleiskaava vuodelta Osayleiskaavassa kaavamuutosalue on merkitty seuraavasti: sivu 8 / 24

9 - Vuohimäen leirintäalue on selvitysaluetta 2. Alue on jäänyt selvitysalueeksi yleiskaavassa, koska on ollut tarkoituksena pohtia sen tulevaisuutta matkailukäytössä. Kaavamääräyksissä todetaan, että erityisesti on kiinnitettävä huomiota Vuohimäen kedon ja järeäpuustoisen hongikon suojeluun sekä kulttuurihistoriallisen kohteen säilymiseen. Selvitysalueen läpi on osoitettu ulkoilureittejä. Leirintäalueen eteläosassa on ulkoilu- ja virkistysaluetta VL. - Vuohimäen kartanon alue on suojeltavaa matkailupalveluiden aluetta (RL). Vuohimäen kartanon piharakennus ja pihapiirissä oleva majoitusrakennus on merkitty suojeltavaksi (SR). - Ryhmäpuutarha on osoitettu siirtolapuutarhaksi (RP). Ryhmäpuutarhan pohjoisosassa (kaavamuutosalueen ulkopuolella) on luonnon monimuotoisuuden kannalta säilytettävä alue (luo-1). Merkintä on tehty hoikkaängelmäesiintymän vuoksi. - Kaavamuutosalueen eteläpuolella on virkistys- ja ulkoilualuetta (VL) ja pohjoispuolella asuinpientaloaluetta (AP). Vuohimäen ratsastustallit ovat maatilojen talouskeskusten aluetta (AM). - Pullilahti ja Tilajoenlahti ovat vesialuetta (W). - Antti Paavonpojankatu on pientaloaluetta (AP). Strategisen yleiskaavan laadinta on parhaillaan käynnissä, jossa Vuohimäen leirintäalueen yleiskaava tullaan muuttamaan. sivu 9 / 24

10 KAAVAMUUTOSALUE Ote länsiosien osayleiskaavasta Asemakaava Muutoksenalaiset asemakaavat on vahvistettu: (arkistonumero 512) koskien ryhmäpuutarhan aluetta; (arkistonumero 735), koskien Vuohimäen leirintäaluetta ja sen edessä olevaa vesialuetta sekä (arkistonumero 742), koskien Vuohimäen leirintäalueen edessä olevaa saarta ja siihen liittyvää vesialuetta sekä (arkistonumero 709) koskien yhtä Antti Paavonpojankadun omakotitonttia. Osa alueesta on asemakaavoittamatonta vesialuetta. Asemakaavamuutos koskee pääosin (arkistonumero 735) Vuohimäen leirintäaluetta, jossa kaavamuutosalue on matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM-1, tehokkuus e=0,10 II- sivu 10 / 24

11 kerrokseen ja RM-2, tehokkuus e=0,35 II-kerrokseen). Vuohimäen kartanon rakennukset on suojeltu merkinnöillä (sr-1 ja sr-2). Alueelle on osoitettu lähinnä luonnontilassa säilytettäviä alueita (pl) paikallisesti arvokkaiden luontokohteiden säilyttämiseksi. Leirintäalueen kautta kulkee ohjeellinen ulkoilureitti (hiihtolatu) Pullinlahdelle. Alueelle on osoitettu useita johtorasitteita vesi- ja viemärijohdoille. Vuohimäen ranta on vesialueen osana, jolle saa sijoittaa uimarannan (vv). Rannassa on myös vesialueen osa, jolle saa sijoittaa venelaitureita (lv). Kaavamuutos noudattaa leirintäalueen vuokra-alueen rajoja. Leirintäalueelle vuokrasopimuksessa luovutetut saunat voivat olla paikoillaan vuokrasopimuksen loppuun saakka vuoteen Uimarannaksi kaavoitetulle alueelle on osoitettu rakennusoikeutta talousrakennukselle, johon voidaan tarvittaessa jättää nykyinen rantasauna tai rakentaa uusi rantasauna pukutiloineen. Toista rantasaunaa ei esitetä jatkossa säilytettäväksi, koska viereen on sijoitettu asuinrakentamista ja sauna voisi aiheuttaa häiriötä naapureille. Saunan sijaan alueelle on osoitettu venevalkama. Asemakaavamuutos koskee osaa (arkistonumero 512) asemakaavasta. Siinä kaavamuutosalue on osoitettu merkinnällä (RP) eli Ryhmäpuutarha- ja palstanviljelyalue, jolle saa rakentaa enintään yksikerroksisia, kesäkäyttöön tarkoitettuja ryhmäpuutarharakennuksia, joihin saa rakentaa saunan ja joiden kunkin kerrosala saa olla enintään 35 m 2. Lisäksi alueelle saa rakentaa alueen toimintaa palvelevia huoltorakennuksia jätehuoltoa, säilytystä yms. varten. Koko alueen kokonaisrakennusoikeus on 2500 k-m 2 I-kerrokseen. Alueelle on osoitettu ohjeellinen urheilu- ja virkistyspalvelualue (vu). Kaavamuutos ei vaikuta ryhmäpuutarhan nykyiseen toimintaan. Kaavamuutoksessa säilyy urheilu- ja virkistyspalvelualueelle (vu) rakennettu grillikatos. Kaavamuutoksessa turvataan kulkuyhteys Antti Paavonpojan kadun uimarannalle ns. Lukkarintaivalta pitkin. Ryhmäpuutarhan asemakaavaa ei ole tämän kaavoitusprosessin yhteydessä syytä tarkistaa, alueen vanha asemakaava voi jäädä voimaan. Kaavamuutos noudattaa vuonna 2016 tarkistetun ryhmäpuutarhan vuokrasopimusalueen rajauksia. Asemakaavamuutos koskee yhtä (arkistonumero 709) Antti Paavonpojankadun omakotitonttia, joka on kaavoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO), tehokkuus 0,25 II-kerrokseen. Tämän tontin rajausta tarkistetaan rantaviivan osalta. sivu 11 / 24

12 Ote ajantasa-asemakaavasta, kaavamuutosalue on rajattu punaisella katkoviivalla (poistuva kaava on esitetty tarkemmin liiteessä 3) sivu 12 / 24

13 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 3.1 Aluevaraukset Kaavoitettavan alueen pinta-ala on noin m 2 eli noin 49 ha. Korttelialueet: Erillispientalojen korttelialuetta AO on osoitettu noin m 2, IIkerrokseen, tehokkuus e=0,25, rakennusoikeus on noin k- m 2. Korttelin 152 tonttien 25 ja 26 välissä on ojarasite (oja). Matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM-1), jonka suunnittelussa on otettava huomioon alueen maisema-arvot ja ulkoilun ohjaamistarve, on noin m 2. Alueelle saa rakentaa majoitus-, liike- ja ravintolatoimintaa, virkistys- ja leiripalveluja palvelevia rakennuksia. Korttelissa 178 (leirintäalue) rakennusoikeus on noin 5898 k-m 2 I-kerrokseen, tehokkuus e=0,1. Alueen kautta kulkee ohjeellinen ulkoilureitti (hiihtolatu). Entisen Vuohimäen kartanon alueella (kortteli 179) on lisäksi täydentävä merkintä /s eli Alue, jolla ympäristö säilytetään. Säilyvä nykyinen rakennusoikeus on noin 624 k-m 2 (kartano, aitat ja paviljonki). Kartanon entinen päärakennus on osoitettu merkinnällä (sr) Suojeltava rakennus. Rakennus-, kulttuurihistoriallisesti sekä kaupunkikuvan kannalta arvokas rakennus, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Lisäksi kartanon tontilla suojeltavia aittoja ja paviljonki (sr-2), jotka voidaan kunnostaa tontin pääkäyttötarkoituksenmukaiseen käyttöön. Yleisten rakennusten korttelialuetta (Y) on osoitettu noin m 2, II-kerrokseen, tehokkuus e=0,35, rakennusoikeus on noin 1353 k- m 2. Korttelialueille on osoitettu johtorasitteet vesijohdoille (v), jätevesijohdoille (j) ja sähköjohdoille (z). Muut alueet: Katualuetta on noin m 2. Jalankululle varattua katua/tietä pp on noin 418 m 2, Lukkarintaipaleen jatke. Yleistä pysäköintialuetta (LP) on noin 1303 m 2. Lähivirkistysaluetta VL on yhteensä noin m 2. Lähivirkistysalueella on seuraavia merkintöjä: - Lähivirkistysalueen osa, jossa on oja (oja). - Ohjeellinen alueen osa, jonne voidaan sijoittaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia rakennuksia ja laitteita (et). sivu 13 / 24

14 - Ohjeellinen alueen osa, jolle voidaan sijoittaa leikkipuisto (le). - Ohjeellinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp). - Ohjeellinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa, jolla huoltoajo ja tontille ajo on sallittu (pp/h). - Ohjeellinen ulkoilureitti. - Alueelle on osoitettu johtorasitteet vesijohdoille (v), jätevesijohdoille (j) ja sähköjohdoille (z). Lähivirkistysaluetta VL-1, jolla ympäristö säilytetään, on yhteensä m 2. Alueen kautta voidaan ohjata kulkureittejä ympäristön kulumisen estämiseksi. Alueella on ohjeellinen alueen osa, jonne voidaan sijoittaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia rakennuksia ja laitteita (et). Uimaranta-aluetta VV on osoitettu noin m 2. Uimarantaalueella on seuraavia kaavamerkintöjä: - Ohjeellinen rakennusoikeus talousrakennukselle (t) on 100 k-m 2 I-kerrokseen esimerkiksi rantasaunaa ja pukeutumistiloja varten. - Ohjeellinen alueen osa, jonne voidaan sijoittaa venevalkama (lv) - Ohjeellinen alueen osa, jolle saadaan sijoittaa leikkipuisto (le). - Ohjeellinen alueen osa, jonne voidaan sijoittaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia rakennuksia ja laitteita (et). - Ohjeellinen ulkoilureitti. Vesialuetta W on osoitettu noin m 2. Vesialueelle on osoitettu ohjeellinen alueen osa lv, jonne voidaan sijoittaa venevalkama. Seurantalomake on liitteenä Kaavamerkinnät ja määräykset Asemakaavamerkinnät ja määräykset käyvät ilmi kaavakartasta. Asemakaavamuutoksen yleiset määräykset: Asemakaava-alueella noudatetaan asemakaavamääräyksiä, rakennustapaohjetta ja niiltä osin, kuin asemakaavamääräyksissä ja rakennustapaohjeessa ei ole sanottu, noudatetaan rakennusjärjestystä. Maaston korkeuserojen näin edellytettäessä, tulee jätevedet pumpata yleiseen viemäriin. sivu 14 / 24

15 Rakennuksen alimman korkeuden, jonka alapuolelle ei saa sijoittaa vedelle ja kosteudelle arkoja rakenteita, tulee olla vähintään m + aaltovara. Korttelissa (AO) saa kullekin tontille sijoittaa yhden enintään kaksiasuntoisen asunnon. Tontille voi rakentaa yhden päärakennuksen ja enintään 50 k-m 2 talousrakennuksen sisältyen kokonaisrakennusoikeuteen. Rantatonteille voi lisäksi rakentaa yhden enintään 30 k-m 2 rantasaunan sisältyen kokonaisrakennusoikeuteen. Asemakaavassa esitetty tonttijako on sitova. Autopaikkoja on varattava vähintään seuraavasti: Kortteleissa AO 1 autopaikka/asunto. Kortteleissa RM-1, Y autopaikka/100 k-m 2 kohden 3.3 Nykytilaselvitys alueesta ja vaikutukset Kaupunkikuva ja maisema Vuohimäen rinnealueen maisema tulee rakentamisen myötä muuttumaan puistometsästä omakotialueeksi. Maasto on jyrkkäpiirteistä ollen kaavamuutosalueella korkeimmillaan noin metriä (N60) merenpinnasta (Vuohimäen kartanon piha). Ranta on loivaa. Pullinlahden vedenpinta on noin + 75,7 metriä (N60). Kurvinniemi sekä Vuohimäen leirintäalueen ja ryhmäpuutarhan puusto peittävät näkyvyyttä Pullilahden laajemman vesialueen suuntaan (valtatie 14). Pullinlahden länsiosasta ja Tilajoenlahden suunnasta katsottuna rantamaisema ja metsäinen rinne muuttuvat. Vuohimäen kartanon ympäristö säilyy nykyisellään. Rakennustapaohjeet on laadittu asuinalueen- ja piha-alueiden rakentamiseen AO- ja Y-kortteleissa, liite Maisemarakenne sekä maa- ja kallioperä Asuinkadut on linjattu kaarevina korkeuskäyrien suuntaisesti ja osin nykyisiä reittejä pitkin, mikä vähentää maastonmuokkausta ja pumppaamoiden tarvetta. Rakennukset voidaan tällöin toteuttaa rinteen suuntaisesti. Maaperätutkimuksia ei ole tehty, mutta alue on moreenirinteessä. Perustamisolosuhteet ovat todennäköisesti hyvät. Osin alue on vettynyttä, (Kaartokadun/Pärnäläntien risteys, Tilajoen rantaluhta ja sivu 15 / 24

16 ryhmäpuutarhan ojan vierusta Lukkarintaipaleelle saakka), mitkä alueet on jätetty rakentamisen ulkopuolelle. Nämä ovat myös alueen luontaisia vedenkulkureittejä Alue- ja yhdyskuntarakenne Rakentamisen tonttireservi riittää kaavamuutoksen myötä Pihlajaniemelle useiksi vuosiksi. Entisen raviradan tontit ovat suurelta osin vielä myymättä, lukuun ottamatta uusia jo toteutettuja Y-tontteja. Pihlajaniemen koulun vieressä Ritalanmäentiellä on yleiskaavassa osoitettu asuinaluetta, jota ei ole asemakaavoitettu. Koulun viereinen maa-alue on seurakunnan omistuksessa. Järvirantatonttien tarjonnan lisääminen on kaupungin strategiassa tavoitteena, minkä tavoitteen saavuttamista kaavamuutos tukee. Uuden asuinalueen etuna on sijainti järven läheisyydessä ja kauniit rantamaisemat. Kaavamuutosalue tukeutuu Pihlajaniemen julkisiin ja yksityisiin palveluihin. Pihlajaniemessä on julkisista palveluista alakoulu ja päiväkoti. Koulujen ja päiväkotien mitoituksessa varaudutaan tulevaisuudessa laskeviin oppilasmääriin, joten näiden kapasiteetti riittää hyvin uudelle asuinalueelle, varsinkin kun asuinalue toteutuu vaiheittain kysynnän mukaisesti. Koulun vieressä on valaistu kuntorata ja luistelukenttä. Pihlajaniemen venesatama, leikkipuisto, uimaranta ja frisbeegolfrata löytyvät muutaman kilometrin päästä ns. Kalastajankylästä. Ruokakauppa on Nuottamiehentien ja Poukkusalmentien risteyksessä. Ruunavuoren laskettelurinteet ovat lyhyen ajomatkan päässä. Talvella alueelta on hyvät yhteydet Aholahden hiihtokeskuksen laduille ja Pullinlahden retkiluistelureitille. Alueen kautta kulkee polkuja ns. Soininmäen luontoreitille. Aivan kaavamuutosalueen vieressä sijaitsevat ryhmäpuutarha, Kristillinen opisto ja ratsastustallit. Vuohimäen leirintäalueen toimintaa voidaan jatkaa nykyisellään (RM-1). Alueella ei ole käytetty kaikkea rakennusoikeutta, joten toimintaa on myös mahdollista laajentaa vuokra-alueen rajoissa. Kartanon alueelle ei suojeluarvojen vuoksi ole osoitettu lisärakentamista (RM-1/s), mutta matkailutoiminta on mahdollista nykyisten rakennusten ja pihapiirin puitteissa. Kartanon vieressä on tilaa leikkipuistolle (le) ja yleiselle pysäköintialueelle (LP). Kaavamuutosalueelle on osoitettu kortteli julkisille palveluille (Y) Kaartokadun varteen. Aiemmin Y-kortteli oli osoitettu Vuohimäentien ja Pärnäläntien risteykseen, mutta alue on vettynyttä ja sen sivu 16 / 24

17 yläpuolella on 20 kv siirtolinja, joten sijaintia on tarkoituksenmukaista tämän kaavoituksen yhteydessä muuttaa. Vuohimäen uimarannan virkistyskäyttö tulee asuinalueen myötä kasvamaan nykyisestä. Uimarannalla voi jatkossakin olla yleinen tai leirintäalueelle vuokrattu rantasauna (t) sekä sinne voidaan sijoittaa leikkipuisto (le). Uimarannalle voidaan rakentaa venevalkamia (lv). PULLINLAHTI OPISTO RYHMÄPUUTARHA VENESATAMA YM. LEIRINTÄALUE KOULU KAUPPA PÄIVÄKOTI RATSASTUSTALLI RATSASTUSTALLI YHTEYS SOININMÄEN LUONTOPOLULLE RATSASTUSTALLI KUNTORATA Sijainti ja palvelut Kulttuuriperintö ja rakennettu ympäristö Vuohimäen kartanolla on rakennustaiteellista, historiallista ja henkilöhistoriallista arvoa. Vuohimäen kartanon rakennutti Säämingin seurakunnan kappalaisen Isak Walleniuksen leski Augusta Wallenius. Päärakennuksen suunnitteli Albert Petrelius, ja se valmistui vuonna Augusta oli kirjailija Joel Lehtosen kasvattiäiti ja Vuohimäki oli Lehtosen kotina vuosina Vuohimäessä toimi vuosina Itä-Suomen käsityökoulu. Vuohimäen tila on lisäksi ollut Tattarin ja Sevon suvuilla ja Ahlström Oy:llä. Savon- sivu 17 / 24

18 linnan kaupunki osti tilan vuonna 1923 ja perusti sinne vanhainkodin. Leirintäaluekäyttöön Vuohimäki muuttui vuonna 1987, jolloin toiminta siirtyi Olavinlinnan maiseman ympäristöarvojen säilyttämiseksi Kyrönniemeltä Pihlajaniemelle. Kartanon päärakennus toimi leirintäalueen majoitustilana ja ravintolana. Muonamiehen rakennus siirrettiin paikalle vuonna Kartanon aittarakennus muutettiin henkilökunnan tilaksi vuonna Leirintäalueen vastaanottorakennus, paikoitusalueet, lomamökit ja huoltorakennukset valmistuivat myös 1980-luvun lopussa. Kartanon alueen rakennukset suojellaan (sr, sr-2) ja ympäristö säilytetään (/s). Alueella ei ole muinaisjäännöksiä Luonnon monimuotoisuus ja luonnonvarat Rakentaminen on osoitettu luontoarvoiltaan tavanomaisille alueille. Luonnonympäristöltään säilytettäväksi on osoitettu kaavamuutosalueen lounaisosan puron varressa sijaitseva kostea saniaislehto. Tämä lehtolaikku ja puro eivät ole luonnontilaisia, eivätkä siksi varsinaisesti suojeltavia. Vesien luontainen valunta on kuitenkin hyvä ohjata lehtoalueen ja puron kautta. Toinen säilytettävä elinympäristö on Tilajoen rantaluhta Pullinlahden poukamassa. Tämä alue jää asemakaavamuutoksessa nykyiselleen eli luontoselvitysten suositusten mukaisesti kaivuutoiminnan ulkopuolelle. Molemmat luontoalueet on sijoitettu kaavamuutoksessa lähivirkistysalueelle (VL-1), jossa on kaavamääräys; Alueen ympäristö säilytetään. Alueen kautta voidaan ohjata kulkureittejä ympäristön kulumisen estämiseksi. Kulkureittien ohjeellinen sijainti on osoitettu kaavakartassa. Saimaannorppa vierailee Pullinlahdella satunnaisesti. Pullinlahdella pesii joutsenpariskunta, joka liikkuu laajasti Pullinlahden rantaalueilla poikueineen. Luontoselvityksissä on arveltu, että alueen nykyisissä rakennuksissa saattaisi olla lepakoita, mutta varsinaista lepakkoselvitystä ei ole tehty. Rakennuskanta on leirintäalueen ja Vuohimäen kartanon tonteilla. Länsiosan osayleiskaavan luo-kohde eli ryhmäpuutarhan alueella oleva hoikkaängelmän esiintymä jää kaavamuutosalueen ulkopuolelle. Alueella on komeaa puustoa, jonka säilymistä voidaan edesauttaa rakennustapaohjeilla tonttien viherrakentamisesta. Kartanon tontilla on osoitettu säilytettävät puut. sivu 18 / 24

19 Lähtötietoina on käytetty Länsiosan osayleiskaavan luontoselvityksiä vuodelta 1990 ja Vuohimäen leirintäalueen asemakaavoituksen luontoinventointi tehtiin vuonna Antti Paavonpojan kadun luontoselvitys tehtiin vuonna Liikenne Uusi asuinalue on hyvin saavutettavissa julkiselle ja kevyelle liikenteelle. Lähin bussireitti kulkee Pärnäläntien ja Vuohimäentien kautta. Kaavamuutosalueelta on hyvät kulkuyhteydet Pihlajaniemen koululle ja päiväkotiin. Lähialueen asukkaat ovat käyttäneet Vuohimäkeä kesäajan ulkopuolella virkistyskäytössä. Jatkossa liikkuminen tapahtuu asuinalueen katujen ja pyöräteiden kautta. Pyöräreiteille jää kaavamitoituksessa tilaa katujen varteen. Pyöräteitä on osoitettu kaavamuutoksessa myös viheralueiden kautta (pp, pp/h). Lukkarintaipaleen kävelyreittiä jatketaan kaavamuutosalueen puolelle, joka mahdollistaa kulkemisen ryhmäpuutarhasta Antti Paavonpojankadun uimarannalle. Uimaranta kaavoitettiin vuonna 2005 Antti Paavonpojan asemakaavoituksen yhteydessä. Soininmäen ulkoilureitit kulkevat kaavamuutosalueen vieressä. Reitin lähtöpaikka on Vuohimäen leirintäalueen entiseltä pysäköintialueelta. Samalla alueella on myös ratsastusreitti. Ulkoilureiteille voidaan järjestää yhteydet asuntokatujen päistä. Leirintäalueen kautta kulkeva hiihtolatu voi säilyä nykyisessä paikassaan. Asemakaavassa on osoitettu liikenteelle riittävät tilavaraukset, jotka riittävät hyvin välittämään asuinalueen liikenteen. Liikenne ohjautuu kaavamuutosalueelle Vuohimäentien, Pärnäläntien ja Rovastintaipaleen kautta. Rovastintaipaleen ja Pärnäläntien liikenneturvallisuuden parantamisesta on tullut kaupungille jo aiemmin toiveita Ritalan asuinalueen kaavoituksen yhteydessä vuonna Lisäksi on toivottu Rovastintaipaleen päällystämistä. Augustankatu ja Kaartokatu toimivat kokoojakatuina, muut kadut ovat päättyviä. Liikenteelle on hyvä järjestää kierto pelastus- ja huoltoajoa varten, vaikka todennäköisesti autoliikenne ohjautuu asuinalueelle enemmän Kaartokadun kautta. Liikennereittien valintaan voidaan vaikuttaa myöhemmin suunniteltavalla opastuksella. Samoin liikenteen sujuvuus ja turvallisuus otetaan huomioon tarkemmassa suunnittelussa. sivu 19 / 24

20 Kaavamuutoksessa on osoitettu venevalkamat (lv) uimarannan yhteyteen. Isompien veneiden liikkumista alueelle rajoittaa Vuohimäen matala kivikkoinen ranta ja Poukkusalmen sillan alikulkukorkeus Ympäristöhaitat Alueella ei ole tiedossa pilaantuneita maita. Asemakaavamuutoksella ei ole vaikutusta meluun tai ilmanpäästöihin Pohjavesi ja pintavedet Alue ei sijaitse pohjaveden ottoon soveltuvalla alueella. Alueelle on varattu riittävästi tilaa hulevesien luontaiselle imeytymiselle ja säilytetty luontaisia vedenkulkureittejä. Hulevesien ei pitäisi siten olennaisesti kuormittaa Pullinlahtea. Augustankadun pohjoisreunaan on jätetty rasitteeksi oja, jota pitkin ryhmäpuutarhan alueelta ja ylempää rinteestä tulevat vedet purkautuvat. Ojarasite on myös korttelin 152 tonttien 25 ja 26 välissä. sivu 20 / 24

21 Periaatekuva hulevesien purkautumisreiteistä. Luontaisten purkureittien lisäksi (viheralueet, ojat, purot) katualueille rakennetaan hulevesiverkosto. sivu 21 / 24

22 3.3.9 Taloudelliset vaikutukset Kaavataloudellisesti hanke voidaan toteuttaa. Yhteensä myytäviä omakotitontteja muodostuu 77, joista 10 rantatonttia sekä yksi tontti yleiselle rakentamiselle. Tonttien myyntihinta on noin 2,2 milj.. Tonttien hinnat on arvioitu realistisesti tämän hetkisen hintatason ja mukaan. Kaavamuutos mahdollistaa Vuohimäen kartanon alueen myynnin, mitä ei ole laskettu em. myyntihintaan. Katujen- ja kunnallistekniikan kokonaiskustannukset ovat arviolta yhteensä noin 1,6 milj.. Kustannuksiin on laskettu pumppaamot, uusi kunnallistekniikka (sadevesi, vesi, jätevesi), kadut asfalttipäällysteisinä ja katuvalaistus. Alue voidaan toteuttaa vaiheittain kysynnän mukaisesti. Katujen ja kunnallistekniikan kustannukset on arvioitu seuraavasti: Kaartokatu noin (voidaan jakaa useampaan vaiheeseen) Augustankatu noin Tilajoenkuja noin Tallikuja noin Kotakuja noin Omenakuja noin Vuohimäen kartanon alueella, leirintäalueella ja uimarannalla voidaan hyödyntää nykyistä kunnallistekniikkaa ja pohjarakennustöitä, mitä ei ole otettu kustannusarviossa huomioon. Katujen ja kunnallistekniikan lisäksi tulevat kustannukset leikkipuistoista ja venevalkamista. Kiinteistöverotuottoja ei ole laskettu. Leirintäalueen vuokrasopimus on vuoteen 2030 saakka Yhdyskunta- ja energiatalous Uudisrakentaminen edellyttää muutoksia tai investointeja kaupungin yhdyskuntatekniseen huoltoon ja katuverkostoon, jotka on esitetty edellä. 20 kv sähköverkko on osoitettu nykyiselle paikalle. Kaavamuutoksessa on osoitettu yhdyskuntatekniselle huollolle varattavien alueiden (et) ohjeellinen sijainti. sivu 22 / 24

23 Kaavassa ei ole annettu määräyksiä lämmitystavasta. Asukkaiden on mahdollista valita energiataloudeltaan heille sopivin vaihtoehto. Kaukolämpöverkon kapasiteetti ei ulotu Vuohimäkeen saakka, joka on maankäyttö- ja rakennuslaissa nostettu lämmitysmuotona esiin Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja VAT-Vuoksi Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää. Tavoitteita ollaan parhaillaan tarkistamassa. VAT-Vuoksi on laadittu Vuoksen vesistöalueelle. Kaavamuutos ei ole ristiriidassa VATtavoitteiden kanssa. Kaavamuutoksessa uudisrakentaminen sijoittuu entiselle leirintäalueelle, joka on jo ihmistoiminnan muokkaamaa. Pullilahdesta on vesistöyhteys Poukkusalmen sillan alta Vuoksen vesistöalueeseen (Saimaa). Saimaannorppa vierailee alueella satunnaisesti. Pullilahdella pesii joutsenpariskunta. Alue ei tule oleellisesti kuormittamaan vesistöä, koska vedet johdetaan puhdistamolle ja luontaiselle hulevesien imeytymiselle on varattu tilaa. Alueelle rakennetaan lisäksi hulevesiverkosto. Rantamaisema tulee muuttumaan kymmenen uuden rantatontin ja rinteeseen tulevan omakotirakentamisen myötä. Laajempaan kaukomaisemaan kaavamuutoksella ei ole vaikutusta. Vakiintuneet virkistysreitit Soininmäen luontopolulle ja Aholahden hiihtokeskukseen voidaan säilyttää. Vuohimäen kartanon pihapiiri ja suojelurakennukset säilyvät, eikä suojelutavoite vaarannu. Asuinalueen jatkuminen Vuohimäelle tukee Pihlajaniemen kaupunginosan yhdyskuntarakenteen kehittymistä. Alue voi tukeutua Pihlajaniemen palveluihin. Tilajoen rantaluhdan ja rinteiden ei luonnontilaisten purovarsien ympäristö säilytetään. Nämä alueet eivät varsinaisesti lukeudu suojeltaviin luontotyyppeihin. sivu 23 / 24

24 4 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Kaavan toteutus on mahdollinen asemakaavan saatua lainvoiman. Alueelle on laadittu rakennustapaohjeet. Asemakaavassa alueelle tulee uusia kadunnimiä: Kaartokatu, Augustankatu, Tilajoenkuja, Omenakuja, Kotakuja ja Tallikuja. Asemakaavassa tonttijako on esitetty sitovana. Savonlinnassa , Päivi Behm asemakaava-arkkitehti sivu 24 / 24