Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen syksyn esitelmätilaisuus torstaina 23.8.2007 sekä Baltic Valuation Conference 6-8.9.2007. Lisätietoa sivuilla 6-9. Pictures courtesy of www.aviewoncities.co
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos JÄSEN Kauko Viitanen, vpj Teknillinen korkeakoulu Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: piritta.haapala@keva.fi puh. 0400 330 003 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki p. 09 148 1900 fax 09 148 3580 LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Meripaino Oy Lehti jaetaan myös AKA ry:n jäsenille 2
Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Baltic Valuation Conference ja FIG:n seminaari Otaniemessä 6-8.9.2007... 6 Kutsu elokuun esitelmätilaisuuteen 23.8.2007... 9 Yhdistyksen IVS koulutustilaisuus marraskuussa ja muuta yhdistyksen syksyn toimintaa... 11 Opinnäytetyöpalkinnot jaettu... 12 Jäseneksi yhdistykseemme?... 13 Asiantuntija-artikkeli Pentti Kurki Asiantuntijajärjestelmän kehittäminen metsäomaisuuden arvioinnin tueksi... 14 Yhteisöjäsenet... takasivu 3
Puheenjohtajalta Tämän Kiinteistöarviointilehden ilmestyessä on Suomessa syyskuun alussa järjestettävään FIG 9. komission Compulsary Purchase and Compensation seminaariin sekä siihen liittyvään Itämeren maiden arviointiyhdistysten Baltic Valuation Conferenceen aikaa enää muutama viikko. Tässä vaiheessa ovat olemassa kaikki edellytykset mielenkiintoiselle ja onnistuneelle tapahtumalle. Ainakin tilaisuuden esitelmäaiheet, joista enemmän toisaalla lehdessä, luovat odotuksia. Vaikka kyseessä on pakkolunastamiseen keskittyvä seminaari, kyse on kuitenkin perimmiltään kiinteistöarvioinnista, jossa kohteelle pyritään löytämään todennäköinen markkina-arvo riippumatta arvioinnin tarkoituksesta. Toivoisinkin, että seminaariin Suomesta osallistuisivat myös muut arvioinnin ammattilaiset kuin lunastusarvioinnin parissa työskentelevät. Ja lunastajat, teillehän tämä seminaari onkin must! Yhdistyksen kansainvälisyysteema jatkuu myöhemmin marraskuussa uusinta kansainvälisen arviointistandardin (IVS 2007) versiota, juuri painosta tullutta arviointistandardien arviointiohjeosan (Guidance Notes) suomennosta sekä kiinteistösijoittamiseen liittyvää INREV-standardia käsittelevän koulutustilaisuuden muodossa. Syksyyn mahtuu myös muuta mielenkiintoista kotimaista: yhdistyksen palkitsemiin opinnäytetöihin ja toimitila-arviointiin liittyvät esitelmätilaisuudet. 4
Vielä kuitenkin hieman takaisin kansainvälisiin asioihin. Kansainvälinen kiinteistöarvioinnin standardointikomitea (IVSC) on viime kevään aikana harjoittanut itsetutkiskelua tavoitteenaan kirkastaa toimintansa päämääriä ja vahvistaa asemaansa kansainvälisen kiinteistöarviointitoiminnan edistäjänä. Mm. joitakin organisaatio- ja toimintatapatarkistuksia on luvassa ensi vuoden alkuun mennessä. Oma yhdistyksemme pyrkii seuraamaan tilannetta ja mahdollisesti hyödyntämään näitä muutoksia. Itsetutkiskelua on luvassa myös omassa yhdistyksessämme. Yhdistyksen jäsenmäärän kehityksestä on syytä olla jonkin verran huolissaan. Ehdotan loppuvuoden aikana toteutettavaksi mm. jäsenkyselyä, jonka avulla hallitus saisi lisää eväitä yhdistyksen säilyttämiseksi jäsenistöä ja uutta kiinteistöarvioijapolvea kiinnostavana. Hyvää syyskesää kaikille! Järvenpäässä 1. elokuuta 2007 Tuomo Heinonen sähköposti: tuomo.heinonen@gmail.com 5
BALTIC VALUATION CONFERENCE & SEMINAR ON COMPULSARY PURCHASE AND COMPENSATIONS 6 8.9 2007 Otaniemi, Espoo Itämeren maiden arviointiyhdistysten tapaaminen Baltic Valuation Conference järjestetään syksyllä Suomessa FIG:n kansainvälisen pakkolunastusta käsittelevän seminaarin yhteydessä. Skay:n jäsenillä on hieno mahdollisuus osallistua FIG:n järjestämään kansainväliseen seminaariin, joka tuo Suomeen lukuisia kansainvälisiä asiantuntijoita ja mielenkiintoisia esitelmiä. Ilmoittautuminen www.fig.net/commission9 Tilaisuuden kotisivut www.tkk.fi/yksikot/kiinteisto/fig Osallistumismaksut Osallistumismaksu 200. Opiskelijat 50, avec 50, illallinen 50. Ohjelma Alla kolmipäiväisen seminaarin ohjelmarunko, lopullinen ohjelma aikatauluineen valmistuu viikolla 32. Baltic Valuation Conferencen oma ohjelma alkaa perjantaina 7.9 klo 13.00 alkaen. Itämeren maiden tapaamiseen osallistuvien on tarkoitus syödä yhdessä illallista. Seminaarin alustava ohjelmarunko Thursday 6 th September Friday 7 th September Saturday 8 th September 09:00-09:30 Opening Keynote/FAO Lectures 09:30-10:30 Lectures Lectures/FAO Lectures/panel 10:30-11:00 Coffee Coffee Coffee 11:00-12:30 Lectures Lectures Closing 12:30-13:30 Lunch Lunch 13:30-15:00 Lectures/team work Country Reviews of the Baltic Valuation Associations Sightseeing 15:00-15:30 Coffee Coffee 15:30-17:00 Lectures/round table discussions Lectures/round table discussions 19:00-21:00/22:00 Coctails at National Land Survey Dinner, ravintola Ostrobotnia 6
Seminaarin esitelmäaiheita What are the Legitimate Purposes of Expropriation? Compulsory Acquisition South East Queensland / Australia Compulsary Purchase of Property for Public Needs and Compensation Development of Procedures and the Role of Valuation in Lithuania A Model of Stigmatisation of Place Relating to Linear Infrastructure Provision: compulsory purchase, risk amplification and worsement Betterment Deduction as a Form of Compensation From Canals to a Sunburnt Country (An Evolution of Compulsory Acquisition in Australia) Compulsory Purchase in the Transitional Countries of Central and Eastern Europe Quality Management of Compulsory Purchase Prosesses in Finland Possibilities of Land Acquisition for Development - Analytical Framework the Problems of Estonia Issues in the Assessment of Compensation for Oil and Gas Related Acquisitions in the Niger Delta Region of Nigeria Critical valuation issues (UK) Overview of the Draft of FAO/WB Initiative on Compulsory Purchase and Compensation and Main Issues (West Coast US) Does Land Expropriation Support Innovative Procurement in Road Projects? Actors and Their Roles in Highway and Railway Projects in Finland - From the Viewpoint of Real Poperty Owners in Particular Uncertainty of Valuation in Expropriation processes - The Case of Poland Compulsory Land Purchase: A Grassroot and Human Rights Perspective Eminent Domain, Inc. World Bank Perspective The Protection of Property Rights Through Just Compensation - The Case of Taiwan The Epistemology of Value in the Assessment of Just Terms Compensation Compulsory purchase through cadastral procedures - The Swedish Case Background and Context for the FAO/WB Initiative on Compulsory Purchase and Compensation 7
Expropriation in a Simple Cadastre Is the Market Value a Fair and Objective Measure for Determining Compensation for Compulsory Acquisition of Land? Coercive Purchase of a Missing Part of a Plot Can I Bore A Tunnel Under Your House? The Story of the Carmel Tunnels Compulsory Purchase and Compensation: An Overview of the System in England and Wales Compulsory Purchase and Compensation in Melbourne The Development of Compulsory Purchase a Legislative View Point and Market Expectations Land Acquisition and Expropriation Performed Decentralized - Experiences from Norwegian municipalities An Investigation into the Property Value Impacts of Compulsory Acquisition of Subterranean Property Interest for Transport Infrastructure Projects in Australia Valuation for Expropriation in Estonia - Interpretation of the key issues Pro Poor Approaches to Compensation and Expropriation in Developing Countries The Institutional Changes, Social Capital and Old Expropriation s Consequences in Poland An Assessment and Proposed Changes to the Principles and Procedures of Real Estate Expropriation after 1945 Is the Amount of Compensation for Real Estate Expropriation Just? Current State and Proposals for Changes Seminaarin lopullinen ohjelma aikatauluineen vahvistuu viikolla 32, jolloin se on nähtävissä mm. tilaisuuden kotisivuilta: www.tkk.fi/yksikot/kiinteisto/fig 8
Kutsu elokuun esitelmätilaisuuteen KUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n esitelmätilaisuuteen Torstaina 23.8.2007 klo 17.00 18.30 Tieteiden talolle Esitelmätilaisuudessa vuoden 2006 opinnäytetyöpalkinnon saajat esittelevät palkitut lopputyönsä. Tilaisuuden alussa luovutetaan stipendit. Metsähallituksen metsätilakaupat luonnonsuojelua ja metsätaloutta varten 2004 ja 2005. Aleksi Tuuri, Helsingin yliopisto Risk Analysis of Property Portfolio in respect of non-monetary variables. Katariina Tainela, Teknillinen korkeakoulu Tervetuloa! Tieteiden talo, sali 401 Kirkkokatu 6 00170 Helsinki Tilaisuudessa on kahvitarjoilu. 9
STANDARDIT SUOMEKSI 60 + toimituskulut Kansainväliset arviointistandardit nyt kokonaisuudessaan suomenkielisinä! Osassa II käsitellään mm. vuokraoikeuksien, aineettoman omaisuuden, yritysten, maatalouskiinteistöjen ja kaivannaisteollisuuden omaisuuden arviointia sekä kassavirta-analyysia ja kustannusarvomenetelmää taloudellisen raportoinnin yhteydessä. Ohjeista on apua paitsi kiinteistöjen arvioijille myös muidenkin omaisuuslajien arvioinnin parissa työskenteleville esim. tilintarkastuksessa, investointilaskelmissa, kiinteistökaupassa ja kiinteistönvälityksessä. Kansainväliset arviointistandardit ovat vaatimuksena kiinteistöarvioinnin auktorisointikokeessa. Julkaisua voi suositella kaikille kiinteistöjen ja muiden omaisuuslajien arvioinnin kanssa tekemisissä oleville alan ammattilaisille ja opiskelijoille. Osa II - Kansainväliset arviointiohjeet toim. Kauko Viitanen nid. 156 sivua isbn 978-951-685-186-3 tuotenumero 239 A4 ilmestynyt 2006 hinta 60 euroa Osa I - Perusteet, standardit ja sovellukset toim. Kauko Viitanen nid. 196 s. isbn 951-685-134-7 tuotenumero 195 A4 ilmestynyt 2004 hinta 50 euroa Annankatu 24 00100 Helsinki puh. (09) 1667 6500 fax (09) 680 2980 foorumi@kiinkust.fi www.kiinkust.fi 10
Yhdistyksen syksyn toimintaa SYYSKUU Baltic Valuation Conference Itämeren maiden arviointiyhdistysten tapaaminen 6 8.9.2007 Espoon Otaniemessä Lisätietoa sivulla 6. LOKA-MARRASKUU Esitelmätilaisuus Toimitila-arviointi rahoittajan näkökulmasta Tarkemmat tiedot seuraavassa lehdessä ja internetsivuilla. MARRASKUU IVS Koulutustilaisuus Alustava ajankohta 29.11.2007 klo 12.00 16.00 Koulutustilaisuudessa käydään läpi IVS 2005 suomennosta, joka sisältää 13 Guidance note a. Kulutustilaisuuden pitävät suomennustyöryhmän jäsenet. Tarkempi aikataulu ja koulutuksen sisältö on seuraavassa lehdessä 4/2007. Koulutustilaisuuden osallistumismaksut ovat seuraavat: yhdistyksen jäsenet 50,00 nuoret jäsenet 0,00 muut kuin jäsenet 75,00 opiskelijat 25,00 Koulutus järjestetään pääkaupunkiseudulla. Ilmoittautumiset yhdistyksen sihteerille Piritta Haapalalle, piritta.haapala@keva.fi tai 0400-330003. 11
Opinnäytetyöpalkinnot myönnetty Aleksi Tuurille ja Katariina Tainelalle Skay:n hallitus on kokouksessaan 7.6.2007 päättänyt palkita Aleksi Tuurin ja Katariina Tainelan vuonna 2006 valmistuneet opinnäytetyöt 250 euron stipendeillä. Stipendit jaettiin hallitukselle tehtyjen esitysten perusteella. Stipendit luovutetaan esitelmätilaisuudessa 23.8.2007, jossa palkitut esittelevät töitään. Kutsu esitelmätilaisuuteen sivulla 9. Aleksi Tuurin opinnäytetyön aiheena oli Metsähallituksen metsätilakaupat luonnonsuojelua ja metsätaloutta varten 2004 ja 2005. Työn ohjaajina toimi Helsingin yliopistolta professori Lauri Valsta, Metsäntutkimuslaitokselta vanhempi tutkija Simo Hannelius sekä Metsähallitukselta metsänhoitaja Jyrki Sassi. Katariina Tainelan työn aihe oli Risk Analysis of Property Portfolio in respect of non-monetary variables. Palkitun diplomityön valvojana toimi professori Kauko Viitanen ja ohjaajana DI Harri Saravuo Newsec Oy:stä. Yhdistys onnittelee palkittuja! KIINTEISTÖALAN JULKAISUJA Suomi-englanti-suomi kiinteistösanasto Viitanen ja Huuhtanen (toim.), Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja B119, Espoo 2007. Tilaukset real.estate.studies@hut.fi tai puh. (09) 451 3871. Julkaisun hinta on 20 +alv (8 %) / kpl 12
Jäseneksi yhdistykseemme? Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksessä on tällä hetkellä noin 170 jäsentä. Yhdistykseemme voi liittyä jäseniksi henkilöjäsenet jäsenmaksu 30 euroa eläkeläisjäsenet jäsenmaksu 15 euroa nuoret jäsenet jäsenmaksu 15 euroa yhteisöjäsenet jäsenmaksu 300 euroa Jäsenyyden edellytykset Yhdistyksen henkilöjäseneksi voi anomalla liittyä jokainen luonnollinen henkilö, joka on perehtynyt kiinteistöarvioinnin teoriaan ja menetelmiin tai osoittautunut päteväksi käytännön kiinteistöarvioinnin tehtävissä ja sitoutuu noudattamaan yhdistyksen hyväksymiä sääntöjä ja hyvää kiinteistönarviointitapaa koskevia määräyksiä. Jäsenyyttä haetaan hakemuksella, joka käsitellään noin 6 kertaa vuodessa kokoontuvassa hallituksessa. Hakemukseen tarvitaan kahden yhdistyksen jäsenen suositus. Nuoret jäsenet Yhdistykseemme on voinut vuodesta 2005 liittyä myös nuoret jäsenet. Nuoreksi jäseneksi voivat hakea opiskelijat, jotka opiskelevat alan korkeakoulussa kiinteistöarviointia pää- tai sivuaineenaan tai vastaavana aineyhdistelmänä. Yhteisöjäsenet Yhteisöjäseniä on tällä hetkellä 10 kpl, nimet löydät lehden takasivulta. Jäsenyyden edut Yhdistyksen jäsenet saavat alennuksia yhdistyksen omista sekä Keskuskauppakamarin järjestämistä koulutustilaisuuksista. Esimerkiksi marraskuun koulutustilaisuus on henkilöjäsenille 25 euroa edullisempi ja nuoret jäsenet voivat osallistua koulutukseen ilmaiseksi. Yhdistyksen henkilöjäsenellä on oikeus kiinteistöarviointitoimintansa yhteydessä käyttää mainintaa "Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsen". Lisätietoa jäsenyydestä ja jäsenhakulomakkeet löytyvät yhdistyksemme internetsivuilta www.kiinteistoarviointi.org. 13
Asiantuntija-artikkeli Pentti Kurki Asiantuntijajärjestelmän kehittäminen metsäomaisuuden arvioinnin tueksi Oletukset ja näppituntuma vai markkinainformaation analysointi? Tutkimuksen taustaa Kiinnostukseni aiheeseen syntyi muutama vuosi sitten metsän omistamisen ja hoidon harrastuksen kautta. Kun metsän hoitoon liittyvät neuvot poikkesivat usein toisistaan, päätin itse lähteä sivistymään EVO:lle metsäinsinöörin oppiin. Neljän vuoden ajan lukemattomien viikonloppujen aikana opin itsekin, ettei metsänhoidossa ole yhtä totuutta. Opinnäytetyön aiheen valitsin siksi, että metsän arvon osalta totuudet näyttivät poikkeavan toisistaan vielä enemmän kuin hoitoon liittyvät ohjeet. Suomessa tehdään noin 12 000 metsän arvonmääritystä ja 2500-3000 aitoa metsätilakauppaa vuodessa. Metsätalouden kaksi erityispiirrettä taloudellisessa mielessä ovat pääoman realisoinnin pitkä aikaperspektiivi ja pääomavaltaisuus. Yleisimmin metsän arvo määritetään summa-arvomenetelmällä, jossa olennaisimmat arvonmäärityksen epävarmuustekijät ovat; taimikon arvonmääritys (vanhat taulukot, omat hinnat ) ja odotusarvojen käyttö, nuoren metsän osalta odotusarvokertoimien soveltaminen ja kokonaisarvon korjauksen tekijöiden epämääräisyys ja perusteiden puute Summa-arvomenetelmän kautta saatua arvoa on vaikea hahmottaa sekä ottaa kattavasti huomioon korkokannan vaikutusta. Taloudellisin perustein metsää hoitava omistaja on myös kiinnostunut metsäomaisuuteensa sitoutuneen pääoman tuotosta. Hän haluaa verrata sitä myös muiden sijoituskohteiden tuottoon. Tämä on mahdollista vain, 14
jos tunnetaan metsän nettotuotto suhteessa metsäomaisuuden arvoon. Pääoman suhteellinen tuotto ei ole kiinnostava vain silloin, kun metsänomistamista verrataan muihin sijoituskohteisiin, vaan myös silloin, kun pohditaan, vastaako metsien käsittely omistajan taloudellisia tavoitteita tai verrataan eri toimenpiteiden tuottoa keskenään. Tutkimuksen sisältö Työssä on kehitetty ja testattu metsän arvon laskentaan tuottoarvomenetelmään pohjautuva prototyyppi-ohjelmisto. Metsän kasvatuksessa hakkuun ja hoitotoimenpiteiden ajoituksessa ja hakkuiden kertymien määrälaskennassa käytettiin MOTTI-ohjelmistoa. Siinä lasketut tarvittavat tiedot siirrettiin itse kehitettyyn Excel-pohjaiseen tuottoarvon laskentaohjelmaan. Ohjelma sisälsi tuottoarvolaskennan toiminnot sekä esimerkkitulosteiden generointirutiinit. Ohjelman avulla voidaan syöttää käyttöliittymän kautta laskennan lähtötietoparametrit (yksikkökustannukset ja hyödykkeiden hinnat). Antamalla laskentakoron (%) ohjelmisto laskee sitä vastaavan metsälön tuottoon pohjautuvan nykyarvon sekä muita hyödyllisiä talouden tunnuslukuja ja päivittää kaavioesitykset. 15
Tulokset Opinnäytetyössä kehitetyn prototyypin ja MOTTI-ohjelmiston käytön kokemusten valossa on kehitettävissä käyttötarkoitusta vastaava tuottoarvolaskentaan pohjautuva metsän arvonmäärityksen asiantuntijajärjestelmä, jolla saadaan laskettua selkeä, yksiselitteinen ja läpinäkyvä arvo metsälölle. Samoin arvonmäärityksessä käytetyt laskentaperusteet ovat kaikkien osapuolten käytettävissä. Laskettu arvo pohjautuu aina selkeästi ja kattavasti tiettyyn laskentakorkoon, jolloin se myös kuvaa yksiselitteisesti vastaavaa tuotto-odotusta. Järjestelmän avulla kaikki arvonmäärityksen osapuolet voivat tehdä omien näkemystensä, olettamustensa ja tavoitteidensa mukaisia laskelmia käyttäen erilaisia laskentakorkoja, hyödykkeiden hintoja, kustannustekijöitä sekä muita olettamia. Lisäksi verojen vaikutusten mukaan ottaminen ja erilaiset rahavirta sekä sidotun pääoman laskennat antavat aivan eritasoista tietoa osapuolille verrattuna summa-arvomenetelmään. Metsälön NN nettonykyarvon tulostaulukko Kuvio nro Pinta-ala Kasvupaikka Kehitysluokka Pääpuulaji Tukki m2/ha Kuitu m3/ha Nykyarvo % 1 0,7 MT 3 Kuusi 150 30 5 400 3,7 2 2,8 VT 4 Mänty 220 25 17 534 3,2 3 2,2 OMT T1 Mänty 1 932 2,8 N 3,3 VT 3 Mänty 153 26 13 023 2,7 Yhteensä 88,7 191 654 3,4 Tuottoarvoon pohjautuvan arvonmäärityksen etuja ovat: Arvo määräytyy markkinaehtoisesti muodostuneiden kauppahintojen pohjalta Arvioijan subjektiiviset näkökohdat eivät vaikuta tulokseen Samanaikaisesti saadaan tieto todennäköisestä kauppahinnasta ja arvio tuotosta, kannattavuudesta ja rahavirroista (eri käyttäjäryhmien tarpeet) Saadaan arvo metsätalouden maalle highest and best use - periaatteella Soveltuu kokonaisille metsätiloille sekä yhtenäisille metsiköille Arvolaskennan määräytymisperusteet tarkistettavissa jatkuvasti markkinoilta kerätyn tiedon perusteella ja koko arvolaskenta on automatisoitavissa 16
Työn parissa vietettyjen kuukausien jälkeen olen itse vakuuttunut, että tuottoarvomenetelmään pohjautuva arviointitapa antaa parhaat eväät läpinäkyvän ja tarpeiden mukaisen metsän arviointi-järjestelmän kehittämiseen. Näin voidaan parantaa oleellisesti myös tehokkaiden metsätilamarkkinoiden kehittämisedellytyksiä Suomessa. Työni innoittamana onkin työn tilaajaorganisaatioissa lähdetty viemään asiaa eteenpäin. Analyysi Prototyyppiohjelmani toiminnallisuudella saadaan laskettua yksiköllisen metsälön arvo tietyllä laskentakorolla. Käytetyt laskentatavat ja kaavat ovat sellaisenaan suoraan käytettävissä. Tuotantokäytössä on lisäksi tarvetta käyttää liukuvaa korkokantaa, hinta- ja kustannusmallia ja huomioida epävarmuustekijöiden vaikutus. Jotta asiantuntijajärjestelmää voitaisiin käyttää tuotepohjaisesti markkinoiden käsityksen mukaisen arvon laskennassa, tulisi kehittää järjestelmä, jossa toteutuneiden kauppojen tietojen pohjalta (riittävä otanta) tilastollisesti lasketaan alueittaiset ja kehitysluokittaiset laskentakorot, joita sitten käytettäisiin yksittäisten kohteiden laskennan perustietoina. Näin laskentakorkojen tieto päivittyisi jatkuvasti ja automaattisesti. Kauppa Kohde tiedot Diskonttauskertoimien taulukko (Alueellinen, toteutuneiden kauppojen kautta laskettu) Kasvuluokka Alue 1 Kerroin Alue 2 Kerroin Alue 3 Kerroin Alue 4 Kerroin Alue 5 Kerroin Alue 6 Kerroin Alue Kerroin Alue N Kerroin Otanta ja Tilastollinen laskenta AO 2,5 2,6 2,2 2,6 2,2 2,6 1,7 0,5 T1 3,0 3,2 2,8 3,2 2,8 3,2 2,2 1,1 T2 3,0 3,3 2,7 3,3 2,4 3,2 2,3 1,9 02 3,5 3,2 3,1 3,5 3,1 3,2 3,1 2,2 Kasvumalli 03 4,0 4,2 3,9 4,0 3,6 4,1 3,3 2,9 Kauppa Arvo Arvo laskenta Kohde tiedot 04 5,0 5,4 4,7 5,0 4,4 5,1 4,2 3,3 17
Samoin tulee kasvu- ja toimenpidesimuloinnin ohjelmistomodulia kehittää niin, että laskentakorko vaikuttaa simulaatiossa ja hakkuiden ja toimenpiteiden optimoinnissa. Metsäomaisuuden pitkä realisointiaika edellyttää tuotantohyödykkeiden hintojen aikaan sidottua mallinnusta (ns liukuva hintamalli). Laskentakoron tilastollinen laskenta tuottaa oletettavasti liukuvan koron mallin. Yleisesti oletetaan, että metsässä pitkällä tulevaisuudessa realisoituvilla omaisuuserille määräytyy markkinoilla pienempi laskentakorko kuin nopeasti realisoituvalla omaisuudella. Tämä käsitys on mielenkiintoinen ja osittain ristiriitainenkin. Metsäomaisuuteen sijoitettaessa tämä tarkoittaisi sitä, että taimikoissa saadaan ja tyydytään pienempään oletustuottoon kuin kehitysluokan 3 ja 4 metsissä. Usein myös niiden tuoton realisoivat vasta jälkeläiset. Tällöin käytännössä perillisille tehdään huonompia sijoituspäätöksiä kuin itselle, tai toisin asian ilmaistuna annetaan osa perinnöstä ulkopuoliselle metsän myyjälle (vrt ylisukupolvinen tasavertaisuus). Ristiriitaista on myös se, että pitkään sijoitusaikaan kohdistuu myös enemmän riskejä, jonka pitäisi nostaa taimikon tuottovaatimusta eli nostaa laskentakorkoa. Itse uskon, että taimikoiden ylihinnoittelu johtuu pääasiassa siitä, ettei ihminen pysty käsittelemään luotettavasti eksponentiaalisesti ja logaritmisesti käyttäytyviä ilmiöitä. Varsinkaan kaukana tulevaisuudessa realisoituvan tuoton nykyarvolaskenta ilman oikeaa laskentakaavaa ja konetta on ihmisaivoin mahdotonta. Ja tätähän taimikon tai nuoren metsän arvon määritys juuri on! Ainoa teoreettisesti perusteltu syy liukuvan korkokannan mukaiseen käyttäytymiseen olisi vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen oletustuoton laskeva trendi tai niiden riskin kasvaminen (pohjimmiltaan talouskasvun hidastuminen). Hienostuneessa ja kehittyneessä asiantuntijajärjestelmässä tulisi myös pystyä käsittelemään epävarmuustekijöitä. Riskin vaikutus voidaan hinnoitella vakuutuksen maksujen kautta tai määrittämällä kuvioittain eri riskien todennäköisyyksistä laskettu arvokerroin. Myös voidaan käyttää mallia, jossa metsää kohtaavan katastrofi-tyyppisen riskin vaikutus taloudellisesti edullisimpaan kiertoaikaan voidaan laskea yksinkertaisesti lisäämällä tuhon vuotuinen todennäköisyys korkokantaan. Teoreettisesti markkinat hinnoittelevat riskit ja siten niiden vaikutus on jo suoraan huomioitu toteutuneiden kauppojen kautta. 18
Filosofiaa Työ sisältää myös teoreettisemman pohdinnan sijoittamisen päätösprosessista. Tämä osa johdatti tekijänsä useaan otteeseen kauaskin alkuperäisestä aiheesta; olin useaan otteeseen metsässä ajatuksineni. Tämä osa oli henkilökohtaisesti kuitenkin antoisinta osaa työssäni. Välillä pengoin useampaakin aiheeseen liittyvää väitöskirjaa, toisinaan taas yritin seurata Yalen yliopiston professoreiden ajatuksenjuoksua, piipahdinpa itse Aristoteleen ajatusten äärellä; mutta palasin aina takaisin suomalaiseen metsään. Ihminen tekee monenlaisia taloudellisia päätöksiä elinkaarensa aikana pyrkiessään turvaamaan perheensä elintason, rikastumaan, turvaamaan kestävälle pohjalla rakennetun hyvän elämän tai onneen. Jotkut uskovat päätöksiä tehdessään onneen, sattumaan, johdatukseen, Jumalaan, naapuriinsa, aina tarjolla olevia besser wissereitä, omaan järkeensä, intuitioonsa taikka täydellisiin matemaattisiin malleihin ja laskelmiin. Työssäni havaitsin, että viisaat taloustieteilijät ovat mallintaneet ja kehittäneet kaavat kaikkiin elämänkaaren päätöksentekotilanteisiin, niin myös metsäsijoittamiseen. Oli hienoa päästä kurkistamaan näihin tuloksiin; hienointa on kun pystyy seuraamaan jonkun toisen ajatuksenjuoksua ja kokeilla niiden toimivuutta testimielessä; vaikka jatkossakin itse teen elämänpolulla päätökseni usein edelleen intuitioon ja näppituntumaani luottaen. Opinnäytetyössä pyrin noudattamaan suuren filosofin Aristoteleen neuvoja; ainakin sain käyttää mielikuvitustani, harjoitin ajattelua ja teknisiä taitojani. Erityisen kiitollinen olen sille Metlan, Metsähallituksen, Maanmittauslaitoksen ja HAMK:n henkilöistä muodostuneelle yhteisölle, joka kannustavasti ja asiantuntevasti vei yhteistä työtämme eteenpäin. 19
Yhteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry Maanomistajien arviointikeskus Oy Fingrid Oyj SKV-Yhtiöt Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Palautusosoite Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Piritta Haapala Ritalantie 8 03100 Nummela