1 (4) Kirsi Palviainen / RKo 16.10.2012 Eduskunnan valtiovarainvaliokunnan verojaostolle Hallituksen esitys eduskunnalle varainsiirtoverolain muuttamiseksi (HE125/2012 vp) Kiitämme mahdollisuudesta lausua otsikkoasiasta. Annamme seuraavan lausunnon Rakennusteollisuus RT ry:n lausunto Lausunnon perustelut Yleiskommentit Rakennusteollisuus RT ry vastustaa varainsiirtoverolakiin esitettyjä muutoksia ja katsoo, että ensisijaisesti muutoksesta tulee kokonaan luopua. toissijaisesti muutos tulisi toteuttaa vain osittain. Esitämme, että muutoksen yhteydessä luovuttaisiin kokonaan veropohjan laajentamisesta ja tyydyttäisiin vain korottamaan varainsiirtoveroprosenttia. Jo pelkästään ehdotettu varainsiirtoveroprosentin korotus 1,6 prosentista 2 prosenttiin tuo yli 20 %:n korotuksen veron määrään. Pidämme kehitystä vääränsuuntaisena. Jos kuitenkin esitettyyn muutokseen on edes osittain ryhdyttävä, on prosenttiosuuden korotus helpommin hyväksyttävissä ja toteutettavissa, kun esitetty veropohjan laajennus siten, että myös velkaosuudet lisättäisiin veropohjaan. Jäljempänä esitämme kommentteja myös lausunnolla olevan hallituksen esitysluonnoksen lainsäädäntöteknisiin seikkoihin. Muutosesitykseen liittyy verolainsäädännöllisiä, yhtiöoikeudellisia ja EU-lainsäädännöllisiä ongelmia. Olemme pyytäneet aiheesta myös kaksi ulkopuolista lausuntoa Liite 1: Asianajotoimisto Avanceltan Mikko Alkion ja asianajotoimisto Roschierin Mika Ohtosen lausunto. Liite 2: Asianajaja, OTT Mikko Pikkujämsän lausunto. Molemmissa lausunnoissa on todettu mm., että yhtiölainan verottaminen voi olla pääomadirektiivin vastaista. Muutos on hallitusohjelman vastainen. Hallitusohjelman mukaan hallitus aikoo pyrkiä vähentämään asumiseen liittyviä kustannuksia. Esitetty muutos on linjauksen vastainen. Asumista verotetaan jo nyt raskaasti. VTT:n vuonna 2008 tehdyn selvityksen mukaan asunnon hinnasta oli jo tuolloin noin 40 prosenttia veroja ja veronluontoisia maksuja. Yhdessä yhteiskuntaa rakentaen: Talonrakennusteollisuus Rakennustuoteteollisuus Infra Tekninen urakointi Pinta Rakennusteollisuus RT ry Y-tunnus 0215303-5 puh. 09 12991 faksi 09 628 264 etunimi.sukunimi@rakennusteollisuus.fi www.rakennusteollisuus.fi PL 381 (Unioninkatu 14) 00131 Helsinki
Rakennusteollisuus RT ry 2 (4) Kirsi Palviainen / RKo 16.10.2012 Selvityksen jälkeen hallitus on korottanut arvonlisäveroprosenttia ja kiinteistöveroja ja näiden korotusta jatketaan edelleen, joten summa lienee tässä vaiheessa tuotakin suurempi ja tulee nousemaan entisestään. Muutos tuo merkittäviä kustannuksia asumiseen ja kiinteistökehitykseen. Esitetyt varainsiirtoverolain muutokset tuovat tullessaan merkittäviä lisäkustannuksia. Vaikutukset tulevat kohdistumaan niin asunnon ostajiin, vuokralla asuviin kuin toimitilahankkeisiinkin. Vuokrakohteista merkittävä osa toteutetaan käytännössä asuntoyhtiöinä. Tähän saakka vuokratalon rakennuttaja on maksanut vuokratalon osakekannasta veroa vain kauppahinnasta. Mikäli koko yhtiöllä oleva laina tulee verotuksen piiriin, laajenee yksittäisen vuokrakohteen veropohja miljoonilla euroilla. Liite 3: Muutoksen vaikutukset vuokratalotuotantoon Lainaosuuden mukaan laskeminen toisi huomattavia lisäkustannuksia sekä uuden että käytetyn asunnon ostajille eli kuluttajille. Yhtiölainan osuus voi olla merkittävä erityisesti uuden asunnon kaupassa. Se vaikuttaisi myös käytetyn asunnon kauppaan, sillä asuntokantaamme kohdistuu merkittävä korjausvelka ja lainaosuudet kasvanevat myös vanhassa asuntokannassa. Samaan aikaan muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu. Ihmiset muuttavat työpaikkojen perässä ja joutuvat samalla vaihtamaan asuntoa. Tässä tilanteessa korjauksiin ja muutoksiin tulisi pikemminkin rohkaista kuin lisätä verotaakkaa asunnon vaihtotilanteissa. Veroa on perusteltu mm. sillä, että uusien asuntojen kaupassa lainaosuudet ovat suuria. Keskimäärin lainaosuudet lienevät 30 50 prosenttia asunnon velattomista hinnoista. Lainaosuuden määrälle on kuitenkin vahvat käytännön perusteet. Yhtiölainojen käyttö ei perustu ensisijassa varainsiirtoverotukseen. Yhtiölainan tarkoitus on helpottaa asunnon ostajan taloudellista selviytymistä uuden asunnon rakentamisaikana. Asunnon ostajilla on usein vanha omistus- tai vuokra-asunto, jonka kustannukset täytyy myös maksaa rakentamisen ajan. Kun uusi asunto ostetaan kohteesta, jossa on yhtiölainaa, ostajan ei tarvitse maksaa kahden asunnon kuluja yhtä aikaa tai myydä vanhaa asuntoa useita kuukausia ennen uuden valmistumista. Lainaosuuden verottaminen merkitsee verojen kumuloitumista. Sekä kuluttajille myytävän että vuokrataloksi tarkoitetun uudiskohteen lainat muodostuvat pääasiassa urakkahinnasta ja tontin kauppahinnasta. Urakasta maksetaan arvonlisäveroa 23 prosenttia ja tontin kaupasta varainsiirtoveroa 4 prosenttia. Mikäli lainaosuutta ryhdytään verottamaan, merkitsee se sitä, että näistä kertaalleen saman projektin yhteydessä jo verotetuista kuluista maksetaan lisäksi kahden prosentin varainsiirtovero jatkossa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että uudiskohteessa veroja maksetaan saman projektin osalta varainsiirtovero 4 % tontista ALV 23 % urakasta (hallituksen linjauksen mukaan ALV nousee 24 prosenttiin vuodenvaihteessa) varainsiirtovero 2 % yhtiölainasta, jolla on maksettu edellä mainitut tontti, urakka ja näiden maksamiseksi tarvittavat verot.
Rakennusteollisuus RT ry 3 (4) Kirsi Palviainen / RKo 16.10.2012 Muutos saattaa suomalaisen kiinteistökehityksen varainsiirtoverotuksen osalta esim. Ruotsia huonompaan asemaan. Muutos voi vähentää myös kansainvälisten sijoittajien kiinnostusta Suomeen, sillä esimerkiksi Ruotsissa varainsiirtoveroa ei peritä lainkaan. Muutos asettaisi kiinteistöt sijoituskohteena muita huonompaan asemaan. Hallituksen linjauksessa uusi verokohtelu on merkittäviltä osin (korotettu veroprosentti ja veropohjan ulottaminen yhtiölainaosuuksiin, joista ostaja ei ota kauppasopimuksen mukaan vastattavakseen) suunniteltu koskettamaan vain kiinteistöalaa. Suunniteltu veromuutos hidastaisi omalta osaltaan kiinteistömarkkinoiden elpymistä. Kansainvälisessä vertailussa kiinnitämme huomiota siihen, että esimerkiksi Ruotsissa ei makseta varainsiirtoveroa osakekaupassa ollenkaan. Käytännössä linjaus tarkoittaisi sitä, että kiinteistöt saatettaisiin sijoituskohteena huonompaan asemaan kuin muut yhtiöt Varainsiirtoverotuksen valvontaan liittyy ongelmia. Verosuunnittelu on täysin laillista. Muutosehdotuksen yhteydessä on arvioitava kuitenkin myös sitä, että osakekaupan tekemiseen ei liity kiinteistönkaupan kaltaisia muotovaatimuksia, jotka johtaisivat siihen, että kaupat aina tulisivat viranomaisen tietoon. Verotuksen nostaminen voi lisätä myös veronkierron houkutusta. Velkaosuudesta verottaminen on vastoin varainsiirtoverolain perusteita. Varainsiirtoverolain tarkoitus on varojen siirron verottaminen. Esitetty muutos tarkoittaisi sitä, että kiinteistöalan osalta tästä periaatteesta poikettaisiin niin, että veroa pitäisi maksaa myös velkojen siirtymisestä. Velkaosuuden osalta on huomattava myös se, että velkaosuus ei ole miltään osin osakkeiden myyjälle tulevaa rahaa. Tähän seikkaan kiinnitettiin huomiota myös esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa vuonna 2002 (2002:57). Ratkaisussa KHO katsoi, että velkaosuudesta ei tule maksaa varainsiirtoveroa ja perusteli sitä mm. seuraavasti: Osakkeiden ostaja maksaa osuutensa asunto-osakeyhtiön lainoista asunto-osakeyhtiölle eikä Oy:lle ja asunto-osakeyhtiö lyhentää maksulla velkaansa pankille. Maksu perustuu näin ollen osakkeiden ostajan ja asunto-osakeyhtiön väliseen suhteeseen eikä osakkeiden omistusoikeuden luovutukseen Oy:ltä ostajalle. Oy ei myöskään saa lainaosuuden maksusta vastaavansuuruista taloudellista etua eikä maksu tule muutoinkaan Oy:n hyväksi sillä tavoin, että maksua voitaisiin pitää asunto-osakeyhtiön osakkeista maksettuna vastikkeena, jonka ostaja on suorittanut myyjän nimeämälle kolmannelle taholle. Asunto-osakeyhtiö on itsenäinen, Oy:stä erillinen oikeushenkilö. Pykäläkohtaisia kommentteja 18 Ulkomainen arvopaperi Määritelmä sisältää tulkinnanvaraisuutta. 50 %:n sääntö ei kannusta ulkomaisia yhtiöitä lisäämään omistusosuuksiaan Suomessa.
Rakennusteollisuus RT ry 4 (4) Kirsi Palviainen / RKo 16.10.2012 20 Verokanta ja veron peruste Pyydämme täsmennystä siihen, ettei samaa erää verotettaisi kahteen kertaan. Rakennusaikana tai sen jälkeen luovutettavien osakkeiden vero aiotaan periä sekä a) velvoitteista, jotka ostaja ottaa vastattavakseen ja jotka koituvat myyjän hyväksi että b) yhtiölainasta, joka yhtiöllä on omistusoikeuden siirtymishetkellä. Rakennusaikana myytävien yhtiöiden osalta tilanne voi olla se, että myytävällä yhtiöllä on myyjälle tontin ostamisesta aiheutunut velka. Käytännössä tämä velka näkyy yhtiön taseessa yhtiölainana. Lisäksi se usein saatetaan kirjata kauppakirjaan siten, että ostaja sitoutuu vastaamaan siitä, että yhtiö suorittaa myyjälle kyseisen velan. Pyydämme eduskuntaa täsmentämään, että kyseistä summaa pidetään verotettavana eränä vain yhden kerran, mikäli verotuksen edellytykset muutoin täyttyisivät, vaikka se samaan aikaan ilmenisikin sekä yhtiön osakkeiden kauppakirjasta että taseesta. Pyydämme muutosta lakiin siten, ettei esim. taantuma-aikana myytävien rakennusliikkeiden osakkeisiin sisältyvää velkaosuutta verotettaisi. 3 momentin 3 kohdan mukaan pykälän mukaisen verokohtelun saavat myös yhtiöt, joiden toiminta tosiasiallisesti käsittää pääasiallisesti 1 tai 2 kohdassa tarkoitettujen osakkeiden tai osuuksien tai niiden ja Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen suoraa tai välillistä omistamista tai hallintaa. Perusteluissa on todettu, että tällaisena yhtiönä voitaisiin pitää esimerkiksi rakennusliikettä, jonka muu toiminta hiljenee. Pidämme tätä kohtuuttomana ja katsomme, että esitystä pitäisi tältä osin muuttaa. Rakennusliiketoiminta on pitkälti suhdanteista riippuvaista. Pidämme kohtuuttomana tilannetta, jossa rakennusliikkeen velkaosuudet verotettaisiin tilanteessa, jossa toiminta on hiljentynyt suhdanteiden seurauksena ja jossa yritys tästä syystä joudutaan myymään. Muutos saattaisi rakentamisen myös liiketoimintana muuta yritystoimintaa huonompaan asemaan. Rakennusteollisuus RT ry Kirsi Palviainen johtaja, elinkeinoasiat
1 VARAINSIIRTOVEROLAIN MUUTOKSEN VAIKUTUKSISTA JA PERUSTELUISTA EU-oikeudellisia näkökulmia Uudistus on sijoittautumisvapauden periaatteiden ja hengen vastainen, sillä se hankaloittaa pääomien liikkumisen vapautta EU:n alueella. Sijoittautumisvapauden periaate kieltää jäsenvaltiolta toimet, jotka estävät jäsenvaltion alueelle sijoittautuneita jäsenvaltioiden kansalaisia perustamasta liikkeitä, sivuliikkeitä tai tytäryhtiöitä tai muuten sijoittautumasta jäsenvaltion alueelle. Asuntokiinteistösijoitukset ovat luonteeltaan suuria ja pitkäaikaisia sijoituksia, joiden suunnittelussa verotuksellisilla seikoilla on painoarvoa. Asuntokiinteistön sijoitusmielessä hankkinut verovelvollinen on ottanut huomioon luovutusvoittoveron suunnitellessaan asuntokiinteistösijoituksesta irtautumistaan. Nyt suunnitellun muutoksen myötä mahdollisesti toisessa jäsenvaltiossa sijaitsevan sijoittajan on vaikeampi myydä sijoituksensa suunnittelemallaan tavalla, mikä saattaa johtaa asuntokiinteistön myynnin lykkäytymiseen myynnin ollessa kannattamaton, mikä tarkoituksettomasti sitoo sijoittajan pääomia Suomeen rajoittaen näin ollen pääomien vapaata liikkuvuutta. Jäsenvaltioilla on oikeus ylläpitää tiukempaa verolainsäädäntöä verrattuna muihin jäsenvaltioihin, edellyttäen ettei suhteellisuusperiaatetta loukata, eikä sisämarkkinoiden tehokas toiminta häiriinny. Lainmuutos ei siten saa ylittää sitä, mikä on tavoitteen kannalta tarpeen, eikä samaa vaikutusta voida saavuttaa muulla vähemmän perusvapautta rajoittavalla toimenpiteellä. Mikäli esitys päätetään hyväksyä, katsomme että tavoitteisiin nähden riittävä toimenpide olisi veroprosentin nostaminen, sillä velkaosuuden laskeminen veropohjaan vaikuttaisi suhteettomalla ja ennakoimattomalla tavalla jo tehtyihin asuntokiinteistösijoitusten rahoitusjärjestelyihin. Veropohjan ulottaminen ulkomaisten yhteisöjen liikkeelle laskemiin arvopapereihin voi johtaa kahdenkertaiseen verotukseen. Vaikka varainsiirtoverotusta ei ole EU-alueelle tai verosopimuksin harmonisoitu, esitysluonnoksessa ei huomioida mahdollisia paikallisesti määrättäviä veroja. o Esityksessäkin mainittu arvopaperin liikkeeseenlaskuperiaate on laajasti omaksuttu, eikä tästä ole syytä poiketa. Muutos on kansainvälisesti poikkeuksellinen ja hyvin merkittävä. o Lisäksi perusteluissa tulisi tarkemmin selvittää ja ottaa kantaa siihen, voidaanko ulkomaisten yhteisöjen arvopaperien luovutusta ylipäätään pitää EU-oikeuden turvaamien perusvapauksien mukaisena toimenpiteenä. Lähtökohtaisesti lainsäädäntö ei ole yhdenmukainen kotimaisten ja rajat ylittävien tilanteiden välillä. Esimerkiksi ulkomaisten yhteisöjen liikkeelle laskema arvopaperi ei sanamuotonsa mukaan välttämättä vastaa osakeyhtiön osaketta. Mikäli rajat ylittävissä tilanteissa määritelmä on kansallista laveampi, suosii lainsäädäntö käytännössä kotimaisia sijoitusrakenteita. Tällainen tilanne voi olla käsillä, mikäli ulkomaisen yhteisön käsitettä sovelletaan vain osittain kansallista osakeyhtiötä muistuttavaan yhteisöön. o Lainsäädäntö myös suosii sellaisia sijoitusyhtiöitä, joiden sijoitukset eivät kohdistu Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin. Muutosesityksen perustelut verotuksen perusteiden ja systematiikan näkökulmasta Mikäli veropohja laajenee asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kohdalla osakkeisiin kohdistuvaan velkaosuuteen, veron perusteena ei tällöin ole varallisuuden luovutus, vaan luovutuksen kohteena oleviin arvopapereihin liitetyn velvoitteen luovutus. Tämä velvoite vähentää luovutetun varallisuuden käypää arvoa, kuten monet muutkin mahdolliset tekijät. Velkaosuudesta verottaminen ei vastaa varainsiirtoverolain perusteita, eli varallisuuden siirron verotusta.
2 o Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeeseen kohdistuvaa velkaosuutta ei myöskään voida erikseen yhtiöoikeudellisesti luovuttaa, vaan se liitetään nimenomaisesti osakkeisiin, joten velkaosuuden osalta varainsiirtoverovelvollisuuden synnyttävää luovutusta ei sinänsä ole. Kyse on keinotekoisesta ja sattumanvaraisesta luovutushinnan eli veron perusteen määrittelystä, joka ei sovi esitetyn kaltaisena lain systematiikkaan. o Huomioiden, että veropohjan laajentamisella ei ole juuri muita perusteita kuin verotulon lisääminen, tulisi harkita olisiko verokannan nostaminen ehdotuksen mukaisesti riittävä toimenpide. Sekin tarkoittaa sellaisenaan 25 % korotusta nykyiseen verrattuna. Mikäli veropohja laajennetaan esityksen mukaisesti myös luovutuksen yhteydessä välillisesti myyjän hyväksi tuleviin, ostajan sopimuksin vastuulleen ottamiin suorituksiin, on vaarana, että erityisesti näissä tilanteissa poiketaan räikeästi luovutettavien arvopaperien käyvän arvon verotuksesta. Mikäli lakia voitaisiin tulkita esimerkiksi siten, että ostajan vastuulleen ottama tai jälleenrahoittama myyjän takaama kohdeyhtiön pankkilaina katsottaisiin välillisesti myyjän hyväksi tulevaksi, on selvää ettei verotus perustu miltään osin luovutettavien arvopapereiden arvoon, ja merkitys tuleville luovutuksille olisi todella merkittävä. Kyseisen kaltaiset järjestelyt ovat hyvin tavanomaisia. Esitys tulisi tältä osin rajata koskemaan vain välittömästi myyjän hyväksi tulevia ostajan suorituksia. Käytännössä tämä tarkoittaisi vain myyjän lainasaaminen yhtiöltä, silloinkin mikäli tämä laina ei kohdistu esimerkiksi tontin tai urakan hankkimiseen yhtiölle, joista on jo maksettu varainsiirtovero tai arvonlisävero. Velkaosuudesta verottaminen ei laajemminkaan ole verotuksemme perusteiden mukaista (mm. veronmaksukykyisyyden periaate, veron kohdentaminen). Hyvän verojärjestelmän keskeisenä tunnusmerkkinä voidaan pitää ennustettavuutta koska verotus on vahvan perusoikeusulottuvuuden omaava sääntelyalue, jolla puututaan verovelvollisen omaisuuden suojan piiriin meneviin oikeushyviin. Verotuksen ennustettavuus on verovelvollisen taloudellisen suunnittelun perusedellytys, mikä heijastuu myös Suomen talouden kansainväliseen kilpailukykyyn mm. investointipäätösten taloudellisten vaikutusten ennustettavuuden kautta. Verovelvollisen oikeusturvan mahdollisimman hyvä toteutuminen edellyttää, että verolainsäädännön normit antavat mahdollisimman yksiselitteisen kuvan siitä, miten niitä tulee soveltaa. o Verosta on perustuslain mukaan säädettävä lailla. Nyt kaavailtu varainsiirtoveropohjan laajennus ei olisi linjassa verotuksen ennakoitavuuden periaatteen kanssa, sillä se puuttuisi ennalta arvaamattomalla tavalla jo toteutettuihin asuntokiinteistöjen rahoitusjärjestelyihin. Lisäksi ennakoitavuutta voidaan katsoa heikentävän lakimuutoksen nopea aikataulu, mikä vaikeuttaa verovelvollisten mahdollisuuksia varautua tulevaan lakimuutokseen. o Hyvään verojärjestelmään kuuluu olennaisena osana myös verotuksen tasapuolisuus, joka voidaan liittää perustuslain yhdenvertaisuusperiaatteeseen, ja jota verotuksen alalla erityisesti ilmentää veronmaksukykyisyyden periaate. Asunto on perinteisesti ollut suomalaisen veronmaksajan suurin yksittäinen sijoituskohde, joten lakiehdotuksen vaikutukset yksityishenkilön veronmaksukykyyn ovat huomattavat. Uudistuksen myötä kasvavien asunnonhankintakustannusten voidaankin katsoa huomattavasti heikentävän erityisesti tilavamman asunnon ostamista suunnittelevien lapsiperheiden asemaa, sillä on kasvavasta perhekoosta johtuen heikommat mahdollisuudet lykätä asuntoinvestointia tulevaisuuteen. Verotus ehdotetun mallin mukaisesti johtaa epätasapuolisuuteen myös muissa tilanteissa. Esimerkiksi jos asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeet luovutetaan hetkeä ennen yhtiölainan allokoimista osakkeille, veroseuraamus poikkeaa tämän jälkeen toteutetusta luovutuksesta. Kummassakin tapauksessa luovutetun varallisuuden käypä arvo on täsmälleen sama. o Epätasapuolisuus ei poistu määritelmiä muuttamalla, sillä kyse on nimenomaan luovutettavan varallisuuden arvosta. Sama epätasapuolisuus siis liittyy myös sellaiseen tilanteeseen, jossa vertailtavana on kaksi iältään ja kunnoltaan muutoin vastaavaa keskinäistä kiinteistöyhtiötä, joissa toisessa on tehty tietty peruskorjaus, esimerkiksi putkiremontti, ja toisessa ei. Välittömästi korjauksen tekemisen jälkeen toinen kiinteistö on paremmassa kunnossa, mutta osakkeita
3 rasittaa velkaosuus. Toisessa yhtiössä on kuitenkin täsmälleen sama korjaustarve ja tätä vastaava tuleva meno rasittaa osakkeiden arvoa velkaosuutta vastaavasti. Osakkeiden luovutusta tulisi kohdella yhtäläisesti. Poikkeava kohtelu on perusteltu nimenomaan nykyisen lainsäädännönkin mukaisissa tilanteissa, joissa remontti on tehty ja lainaosuus on maksettu pois. Tällöin näiden osakkeiden arvo on objektiivisesti saajalleen korkeampi. Asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöyhtiöiden lainaosuuden verottaminen vastikkeena on myös ongelmallista vastikkeettomien tai osittain vastikkeellisten saantojen yhteydessä, mikä johtuu nimenomaan siitä, että veron perusteena ei olisi enää yksinomaan varallisuuden luovutus. Miten nykyisen lakiehdotuksen valossa vero määrättäisiin (tai paremminkin itse ilmoitettaisiin ja maksettaisiin) esimerkiksi tilanteessa, jossa asunto-osakkeiden luovutus tapahtuisi lahjana? Sanamuoto vaikuttaisi mahdollistavan tulkinnan, jonka mukaisesti lahjansaajan katsottaisiin saaneen osakkeiden täydestä lahjoituksesta huolimatta velkaosuuden vastikkeellisesti, ja vero määrättäisiin tämän perusteella. Miten lisäksi toimitaan tilanteessa, jossa luovutus on 50%:sti vastikkeellinen, tai käytetään esimerkiksi osituksessa osituksen ulkopuolisia varoja osakkeiden hankintaan? Lain perusteluissa tulisi myös nimenomaisesti ottaa kantaa mm. luovutusvoittoveron, lahjaveron sekä perintöveron suhteeseen nyt esitettäviin muutoksiin. Vastikkeen määrittäminen varainsiirtoverotuksessa näistä laeista poikkeavalla tavalla rikkoo lakien välisen systematiikan, ja tulisi tehdä selväksi, ettei vastaavaa vastikkeen tai käyvän arvon laskentatapaa voida omaksua muiden lakien yhteydessä. Rakentamisaikaisten luovutusten osalta veroa maksetaan tontin hankinnasta (varainsiirtovero) sekä urakkasopimuksista (ALV), ja nämä maksetut verot tulevat lisätyiksi veron perusteeseen osakkeet luovutettaessa. Verotuskäytännössä esimerkiksi autoveroa on pidetty läpikulkueränä, eikä sitä ole luettu arvonlisäveroa määrättäessä osaksi vastiketta (KVL 2009/70). Olisi paitsi kohtuutonta, myös verotuksen systematiikan kannalta epätoivottavaa poiketa tästä KHO:n toimesta vahvistetusta yleisestä käytännöstä. Veron kertaantuminen tulisi esityksessä nimenomaisesti huomioida ja vaikutus poistaa. Lausunnoilla olleen lakiluonnoksen teknisistä puutteista Laki sisältää runsaasti määritelmiä, jotka erityisesti itseverotuksena toteutettavina johtavat vaikeisiin tulkintatilanteisiin ja näyttöongelmiin, jotka viime kädessä ratkeavat vasta vuosien kuluessa hallintotuomioistuimissa. Tätä ei voida pitää hyväksyttävänä ennustettavuuden ja oikeusvarmuuden toteutumisen näkökulmasta. Lähtökohtaisesti voidaan olettaa, että nämä tulkintaongelmat synnyttävät runsaasti ennakollisesti estettävissä olevia veroriitoja veroviranomaisten ajamana. o Lakiehdotuksen mukaisesti kolmannelle tehtävä suoritus tai suoritusvelvoite, jonka luovutuksensaaja on ottanut sopimuksin vastuulleen, lasketaan vastikkeeksi mikäli se tulee luovuttajan hyväksi. Erityisesti välillisen hyödyn käsite on hyvin epäselvä, eikä sitä riittävin esimerkein avata lakiesityksen perusteluissa. Todellisena vaarana on, että säännös mahdollistaa useiden tavanomaisten rahoitusjärjestelyiden katsomisen vastikkeeksi, mikä ei voi olla esityksen tarkoituksena. Esimerkiksi tulkinnanvaraiseksi jää, miten ulkopuolisen rahoituksen uudelleen järjestelyihin tulisi suhtautua. Tarkoituksena ei voi olla, että ulkopuoliselta saatu rahoitus tulisi missään olosuhteessa luetuksi vastikkeen määrään, vaikka tällä rahoituksella olisi myyjän antama vakuus tai myyjä olisi sen saantiin muuten myötävaikuttanut. Tällainen rahoitus kiistatta vähentää luovutettavien arvopapereiden arvoa. Sekä lakiteksti että perustelut tulisi selkeästi rajata tilanteisiin, joissa ostajan sopimuksin omaksuma velvoite tulee välittömästi myyjän hyväksi. Tällöinkin yhtiön ja myyjän välisiin tontin tai urakan hankintasopimuksiin perustuvat saatavat tulisi jäädä veron perusteen ulkopuolelle. o Lakiehdotuksessa viitataan erityisesti holdingyhtiörakenteissa yhtiön varojen käypään arvoon. Käyvän arvon laskenta tullee aiheuttamaan merkittäviä tulkinta- ja näyttöongelmia, määriteltäessä esimerkiksi ulkomaisen yhtiön välillisten kiinteistöomistusten arvoa eri maissa.
4 o o Myös holdingyhtiön toiminnan arviointi, samoin kuin ns. tavallisen kiinteistöosakeyhtiön toiminnan arviointi, pääasiallisesti kiinteistöjen hallintaa tai ei, voi olla vaikeaa erityisesti ulkomaisten yhtiöiden osalta, ja arvioinnin periaatteita tulisi täsmentää. Oikeuskäytännössä on myös mm. päädytty hyväksymään ulkomaisten viranomaisten arvioita (mm. KHO 2004:116), mitä ei voida pitää tasapuolisena lähestymisenä veroa määrättäessä. On lisäksi todettava, että lakiesitys kannustaa holdingyhtiörakenteen käyttöön. Lakiesityksen mukaisesti esimerkiksi keskinäisten kiinteistöyhtiöiden lainaosuuksia ei otettaisi huomioon holdingyhtiön osakkeita luovutettaessa. Varainsiirtoverokustannus jäisi näin ollen pienemmäksi luovutuksen tapahtuessa ylemmällä tasolla. Ulkomaisen yhteisön käsitettä ei ole myöskään riittävästi määritelty. Sikäli kun verotus kohdistettaisiin myös tällaisten yhteisöjen luovutukseen, olisi määrittelyn oltava yhdenmukainen kotimaisten osakeyhtiöiden osakkeiden luovutuksen kanssa. Oikeuskäytännössä on käsitelty ulkomaisten yhteisöjen vertautumista kansallisiin yhtiömuotoihin, ja esimerkiksi luxemburgilaisten FCP-yhtiöiden kohdalla on päädytty pitämään näitä kotimaiseen yhteisöön verrattavina. Tosiasiassa yhtiömuoto vertautuu kuitenkin vahvasti henkilöyhtiöön. Kun tällaisen yhtiön osuuksista ei kansallisissa tilanteissa peritä veroa, saman tulisi soveltua myös vastaaviin ulkomaisiin yhteisöihin. Tarkemman kriteeristön puute johtaa huomattavaan epävarmuuteen huomioiden, että yksin EU:n alueella yhteisömuotoja on laaja määrä, eikä näiden luonnetta kansallisesta näkökulmasta ole tutkittu. Rakennusaikaiseen luovutukseen liittyy useita tulkinnanvaraisuuksia. Päällimmäisenä näistä tulee nähdä se, että nykymuodossaan lain mukaan vero määrättäisiin ensimmäisen luovutuksen yhteydessä, mutta veron määrä määräytyisi vasta osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen yhteydessä sen hetkisten velkaosuuksien mukaisesti. Tilanne on epätoivottava useasta näkökulmasta. Ostaja ottaa liiketaloudellisen riskin rakentamisesta ja veroon liittyvä ennustettavuus on hyvin heikko. Aikaväli luovutuksen ja valmistumisen välillä voi olla pitkä, ja projekti voi viivästyä tai keskeytyä. Ostajan kannalta on keskeistä tietää sijoitukseensa liittyvät kustannukset tarkasti sijoitusta tehtäessä. Projektiin voi liittyä useita tekijöitä, joiden vuoksi arvioitu veroseuraamus ei vastaa lopullista. Ostajan ei tulisi siis vastata varainsiirtoverosta tulevien urakkasopimusten osalta (sis. ALV:n), vaan veron perusteeseen tulisi lukea vain lainaosuuden määrä luovutushetkellä. Miten toimittaisiin esimerkiksi tilanteessa, jossa projekti keskeytyy lopullisesti, viivästyy useita kuukausia / vuosia, tai valmistuu porrastetusti? Rakennusaikaisten jatkoluovutusten veron suorittamisajankohta on määritelty epätäsmällisesti. Ilmeisesti esityksessä tarkoitetaan, että jatkoluovutuksen yhteydessä ensimmäinen ostaja suorittaa veron ilman lainaosuuden huomioimista kahden kuukauden sisällä jatkoluovutuksesta, ja jatkoluovutuksen saaja suorittaa veron omistusoikeuden siirtymisen hetkellä sisältäen tuon hetken mukaisen lainaosuuden. Koska rakennusajan katsotaan alkavan? o Lakiesityksessä ei riittävästi selvennetä liiketoimintayhtiön ja kiinteistöyhtiön rajaa. Viittaus muuhun verolakiin ei ole riittävä, koska lakien soveltamisalat ja tarkoitukset poikkeavat. Lisäksi olisi selvennettävä, milloin esimerkiksi liiketoiminnasta luopuvan yhtiön katsotaan muuttuvan kiinteistöyhtiöksi. Tällä on merkitystä esimerkiksi myytäessä liiketoiminta ja kiinteistöt perättäin.
5 Lakimuutosesityksen reaalivaikutukset Lakiehdotuksen tavoitteena on mm. nimenomaisesti lisätä kiinteistöyhtiön ottama osakkeille allokoitu laina veron perusteeseen. Tällä on useita hyvin mittavia vaikutuksia asumisen ja rakentamisen kustannuksiin, jotka tulisi tutkia laajemmin. Pahimmillaan nämä reaalivaikutukset vähentävät taloudellista toimintaa sekä asuntojen vaihdantaa siinä määrin, että tavoiteltu verotulon lisäys jää täysin toteutumatta. Uudisrakentamisessa yhtiölainan kohteena on tontti sekä rakennuspalvelut. Tontista maksettu varainsiirtovero sekä rakennuspalveluista maksettu arvonlisävero ovat niin ikään (osittain) lainalla rahoitettuja. Kokonaisverorasitus kertautuu näin ollen merkittävästi rakennusvaiheessa. o Rakentamisaikana tapahtuvista luovutuksista ja edelleen luovutuksista vero maksettaisiin siis mahdollisesti useaan kertaan, mitä ei voida pitää tavoiteltuna lopputuloksena. o Kun huomioidaan lisäksi verokannan nousu, on reaalivaikutus tätäkin merkittävämpi. o Muutokset tulisi tältä osin rajata koskemaan vain luovutushetkellä olemassa olevia yhtiölainoja. Nykyisen ehdotuksen mukaisesti vasta rakennusprojektin valmistumisen hetkellä määräytyvä vero aiheuttaa olennaista epävarmuutta sijoittajille, eikä voida ylipäätään pitää perusteltuna, että verovelvollisuus syntyy mahdollisesti olennaisesti aikaisemmin kuin veron määrään saadaan vahvistus. Esitysluonnoksessa (s. 6) lisäksi todetaan, että yhtiölainaosuuden käsittelyä koskevia muutoksia sovellettaisiin 20 :n 3 momentin 2 kohdan mukaisesti myös muiden kiinteistöyhtiöiden omistajanvaihdoksiin. Muutoksen ulottaminen ei-keskinäisiin kiinteistöyhtiöihin tuo säännösten soveltamisen piiriin liiketoimintaa harjoittavien konsernien käyttöomaisuuskiinteistöjä hallitsevat yhtiöt samoin kun kiinteistösijoitusyhtiöt, joiden liiketoiminnallisia tarpeita ei esityksen mukaan toiminnan harjoittaminen keskinäisen kiinteistöyhtiön muodossa palvele. Muutos hankaloittaisi tarpeettomasti yrityskonsernien mahdollisuuksia uudelleen järjestää liiketoimintaansa. Yritysten verovastuiden lisäämisen voidaan katsoa olevan vastoin hallituksen tavoitetta helpottaa yritysten toimintaedellytyksiä. Muutokset koskevat kiinteistösijoitusalaa laajemmin kuin muita toimialoja. Yhtiölainan lukeminen veropohjaan ilman nimenomaista luovutuksen osapuolten sopimusta sekä verokannan nousu kohdistuvat yksinomaan kiinteistösijoituksiin. Samoin veropohjan laajentaminen koskemaan osittain ulkomaisten yhteisöjen arvopapereita kohdistuu vain kiinteistösijoituksiin. o Kun huomioidaan, että Suomi on kansainvälisen sijoitustoiminnan kannalta marginaalinen valtio, voi ehdotetuilla muutoksilla olla merkittävä vaikutus ulkomaisten sijoitusten suuntautumiseen pois Suomesta. Suomeen kohdistuvat kansainväliset kiinteistösijoitukset ovat olleet vuodesta 2008 vähäisiä. Nykyisessä taloustilanteessa tarvittaisiin kannusteita sijoitustoiminnan elvyttämiseen. Lakimuutoksen myötä Suomen maariski investointien suhteen kasvaa. Suomalaisiin asuntokiinteistöihin sijoittanut ulkomainen sijoittaja on laskenut sijoituksensa tuottooletukseen mukaan varainsiirtoveron määrän. Nyt suunniteltu jyrkkä verotuksellinen suunnanmuutos heikentäisi luottamusta Suomeen pitkäaikaisten sijoitusten kohdemaana. Kun huomioidaan esitettyjen lakimuutosten rinnalla myös vireillä oleva korkovähennysoikeuden rajoitushanke, on selvää, että Suomen houkuttelevuus kansainvälisenä kiinteistösijoituskohteena tulee laskemaan olennaisesti. Vaikka vaikutuksia ei ole tältä osin tutkittu, on todennäköistä, että kiinteistöinvestoinnit siirtyvät tuottavuuden heikkenemisen vuoksi merkittävissä määrin maihin, joissa verotus on kevyempää.
6 Helsinki 28.8.2012 Mika Ohtonen / Roschier Asianajotoimisto Oy Mikko Alkio / Avance Attorneys Ltd
Liite 1 (1) 17.9.2012 Varainsiirtoverolakiin suunnitellun muutoksen vaikutukset sosiaaliseen asuntotuotantoon 1 Muutos nostaisi vuokra-asuntojen rakennuskustannuksia lähes 2 prosentilla koko rakennushankkeen arvosta. Valtion tukema asuntotuotanto toteutetaan usein asuntoyhtiöinä tai kiinteistöyhtiöinä, jotka rakennuttaja hankkii tontin omistavalta taholta. Rakentaminen ja tontinhankinta rahoitetaan lainalla. ARA:n sääntöjen mukaan lainaa voi olla hyväksytyistä rakennus- ja hankintakustannuksista: 95 %, kun kyseessä on vuokratontille rakennettava vuokratalo 90 %, kun kyseessä on omistustontille rakennettava vuokratalo 85 %, kun kyseessä on asumisoikeustalo tai osaomistuskohde. Lainaosuuden verottaminen tarkoittaisi tässä sitä, että pahimmillaan lähes koko hankkeeseen kohdistuisi veron suuruinen lisäkustannus. 2 Muutos nostaisi sosiaalisen asuntotuotannon vuokria Rakennuskustannusten nousun myötä rakennushankkeiden olisi entistä vaikeampaa mahtua ARAn rakennushankkeille hyväksymään hintaraamiin, mikä voi vähentää tuotantoa entisestään. Lisäksi veron johdosta kohonneet kustannukset nostavat väistämättä vuokria. Yhdessä yhteiskuntaa rakentaen: Talonrakennusteollisuus Rakennustuoteteollisuus Infra Tekninen urakointi Pinta Rakennusteollisuus RT ry Y-tunnus 0215303-5 puh. 09 12991 faksi 09 628 264 etunimi.sukunimi@rakennusteollisuus.fi www.rakennusteollisuus.fi PL 381 (Unioninkatu 14) 00131 Helsinki