Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 1 (8) 4 Määräalan pitkäaikainen vuokraaminen asuntotontista (kerrostalo) Asunto Oy Helsingin Sagitta:lle (Oulunkylä, määräala tontista 28171/13) HEL 2014-007804 T 10 01 01 02 Kiinteistökartta 103/679 497, Mäkitorpanpolku 4 Päätösehdotus A B päättää vuokrata Asunto Oy Helsingin Sagitta:lle (Y-tunnus 2485321-9) Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28171 tontista 13 (kiinteistötunnus 91-28-171-13, pinta-ala 6 466 m², os. Mäkitorpanpolku 4) liitekartan nro 1 (päiv. 5.5.2014, Arkkitehtitoimisto HMW Oy) osoittaman noin 3 880 m²:n suuruisen määräalan asuntotarkoituksiin ajaksi 1.9.2014-31.12.2075 alla olevin sekä liitteestä nro 2 ilmenevin ehdoin: 1 Tammikuun 1. päivästä 2016 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 4 611 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100. Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 1.3., 15.4., 15.7. ja 15.10. Kalenterivuodelta (1.1. - 31.12.) perittävä vuokra on 31.12.2015 saakka 88 162 euroa, jolloin vuokra-ajalta 1.9.2014-31.12.2015 perittävä vuokra on 117 549 euroa. Vuokranantajalla on oikeus korottaa sen lisäksi, mitä vuokrasopimuksessa on mainittu, vuokra-alueen maanvuokraa, mikäli vuokra-alueelle toteutetaan asuin-, liike- tai niihin verrattavaa tilaa enemmän kuin 3 493 k-m². (A1128-1213) Lautakunta päättää merkitä tonttia 28171/13 koskevan vuokrauksen (sopimus nro 9191, L2128-4) kokonaisuudessaan päättymään
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 2 (8) Tiivistelmä 31.8.2014 edellyttäen, että lautakunta hyväksyy myös tonttiosaston asiana toisaalla tällä esityslistalla olevan tontin 28171/13 määräalaa koskevan Asunto Oy Helsingin Serpenta:n nimiin tehtävän vuokrauksen ja että molemmat tontin 28171/13 määräaloja koskevat uudet pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset allekirjoitetaan samanaikaisesti, jolloin molempien osalta vuokra-aika alkaa 1.9.2014. Lopuksi lautakunta päättää, että edellä mainitun vuokrauksen (sopimus nro 9191, L2128-4) perusteella mahdollisesti peritty vuokra tullaan palauttamaan vuokralaiselle (SRV Rakennus Oy), mikäli sitä on peritty 31.8.2014 jälkeiseltä ajalta. Helsingin liiketalouden ammattikorkeakoulun säätiö on 1.10.2007 myynyt tontin 28171/13 vuokraoikeuden rakennuksineen SRV Rakennus Oy:lle (jäljempänä SRV ). Tontille on haettu asemakaavan muutos nro 11923, joka on tullut lainvoimaiseksi 18.5.2012. SRV on purkanut tontilla aiemmin sijainneen vanhan ns. Sihteeriopiston rakennuksen, jotta tontille voidaan rakentaa uudistuotantona kaksi asuinkerrostaloa uuden asemakaavamuutoksen mukaisesti. Kaupunginhallitus on 29.11.2010 esityksessään kaupunginvaltuustolle tontin asemakaavan hyväksymiseksi todennut, että kaupunginhallitus tulee kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä kehottamaan kiinteistölautakuntaa neuvottelemaan vuokrasopimuksen uudistamisesta siten, että tontille rakennettavista asunnoista vähintään 40 % on muuta kuin vapaarahoitteista asuntotuotantoa (aravavuokraasuntoja, asumisoikeusasuntoja tai Hitas-omistusasuntoja). Asiasta on neuvoteltu SRV:n kanssa ja sovittu, että Hitas-ehdoin toteutetaan vähintään 40 % koko tontin kerrosalasta. Edellä mainitulla linjauksella pyrittiin huomioimaan AM-ohjelman asettamat tavoitteet uusia vuokrasopimuksia tehtäessä. Edellä mainitun mukaisesti kaupunginvaltuusto on 29.8.2012 (234 ) vahvistanut tontin vuokrausperusteet ja Hitas-ehdoin toteutettavan vähimmäisosuuden, jonka mukaan Hitas-ehdoin toteutettavaa kerrosalaa on oltava vähintään 40 %. SRV on perustanut Asunto Oy Helsingin Sagitta:n (jäljempänä Sagitta ) sekä Asunto Oy Helsingin Serpenta:n (jäljempänä Serpenta ). Tontista 28171/13 vuokrataan pitkäaikaisesti määräalat em. yhtiöille, jolloin Sagittan hallinnoimalle määräalalle toteutetaan vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja ja Serpentan hallinnoimalle määräalalle vapaarahoitteisia Hitas II -ehdoin toteutettavia omistusasuntoja.
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 3 (8) Esittelijän perustelut Hakemus Näin ollen kiinteistölautakunnan tulisi nyt vuokrata päätösehdotuksen A mukaisesti määräala asuinkerrostalotontista 28171/13 Asunto Oy Helsingin Sagitta:lle vapaarahoitteisten omistus- ja/tai vuokra-asuntojen rakentamista varten 1.9.2014 alkaen. Samalla nykyinen voimassa oleva vuokraus tulisi merkitä päättymään 31.8.2014 päätösehdotuksesta B ilmenevällä tavalla. SRV Rakennus Oy pyytää 5.6.2014 päivätyllä hakemuksella, että kiinteistölautakunta vuokraisi Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28171 tontista 13 Asunto Oy Helsingin Sagitta:lle noin 3 880 m²:n suuruisen määräalan asuntotarkoituksiin ajaksi 1.9.2014-31.12.2075. Vuokrasopimus, vuokraoikeuden siirto ja vuokraoikeuden kauppa Varauspäätös Helsingin kaupunki on vuokrannut (Kvsto 18.12.1968, asia nro 15; viimeisin tarkistus Klk 11.5.1993, 578 ) Helsingin Kauppa- ja Sihteeriopiston Kannatusyhdistys r.y:lle Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28171 tontin 13 (os. Mäkitorpanpolku 4, pinta-ala 6 466 m²) ajaksi 1.10.1972-31.12.2030. Vuokramiehen toiminimi on 18.5.1998 yhdistysrekisteriin tehdyn muutoksen jälkeen ollut HSO-sihteerikoulutuksen kannatusyhdistys ry. HSO-sihteerikoulutuksen kannatusyhdistys ry on 23.12.2005 siirtänyt tontin vuokraoikeuden Helsingin liiketalouden ammattikorkeakoulun säätiölle (jäljempänä Helia-säätiö ). Helia-säätiö on 1.10.2007 myynyt tontin vuokraoikeuden rakennuksineen SRV Rakennus Oy:lle (jäljempänä SRV ). Tontille on haettu asemakaavan muutos nro 11923, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 8.12.2010 ja tullut lainvoimaiseksi valitusten jälkeen 18.5.2012. Asiassa ei ole tehty tontista 28171/13 varauspäätöstä. SRV:llä on voimassa oleva vuokrasopimus tontista 28171/13 31.12.2030 saakka. Asemakaavan muutoksella nro 11923 muodostetun asuinkerrostalotontin (AK) 28171/13 määräalojen pitkäaikaisesta vuokraamisesta sekä po. tontin rahoitus- ja hallintamuodoista on sovittu erikseen Helsingin kaupungin ja hankkeen välillä. Hitas-ehdoin toteutettavan vähimmäisosuuden vahvistaminen Kaupunginhallitus on 29.11.2010 esityksessään kaupunginvaltuustolle tontin asemakaavan hyväksymiseksi todennut, että kaupunginhallitus
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 4 (8) tulee kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä kehottamaan kiinteistölautakuntaa neuvottelemaan vuokrasopimuksen uudistamisesta siten, että tontille rakennettavista asunnoista vähintään 40 % on muuta kuin vapaarahoitteista asuntotuotantoa (aravavuokraasuntoja, asumisoikeusasuntoja tai Hitas-omistusasuntoja). Asiasta on neuvoteltu SRV:n kanssa ja sovittu, että Hitas-ehdoin toteutetaan vähintään 40 % koko tontin kerrosalasta. Edellä mainitulla linjauksella pyrittiin huomioimaan AM-ohjelman asettamat tavoitteet uusia vuokrasopimuksia tehtäessä. Edellä mainitun mukaisesti kaupunginvaltuusto on 29.8.2012 (234 ) vahvistanut tontin vuokrausperusteet ja Hitas-ehdoin toteutettavan vähimmäisosuuden, jonka mukaan Hitas-ehdoin toteutettavaa kerrosalaa on oltava vähintään 40 %. Tontille toteutettavien hankkeiden hallinnointi, määräalojen pitkäaikainen vuokraaminen sekä toteutettava asuinrakennusoikeus Asemakaava- ja tonttitiedot SRV on perustanut Asunto Oy Helsingin Sagitta:n (jäljempänä Sagitta ) sekä Asunto Oy Helsingin Serpenta:n (jäljempänä Serpenta ). Tontista 28171/13 vuokrataan pitkäaikaisesti määräalat em. yhtiöille, jolloin Sagittan hallinnoimalle määräalalle toteutetaan vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja ja Serpentan hallinnoimalle määräalalle vapaarahoitteisia Hitas II -ehdoin toteutettavia omistusasuntoja. Asunnot sijoittuvat eri portaisiin, joten ns. sekamuotoisia taloja ei synny. Yhtiöt tekevät lisäksi erillisen yhteisjärjestelyn luonteisen sopimuksen, jossa otetaan kantaa mm. tontin hallintaa koskeviin asioihin määräalojen pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten edellyttämällä tavalla. Tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus (5 670 k-m²) ylittyy rakennuslupatietojen mukaan hieman ollen 5 729 k-m². Pääsuunnittelijan toimittaman selvityksen mukaan tämä rakennusoikeus jakaantuu niin, että Sagittan hallinnoimalle määräalalle toteutetaan yhteensä 3 493 k-m² ja Serpentan hallinnoimalle määräalalle yhteensä 2 236 k-m² asuntotuotantoa. Tämä merkitsee sitä, että tontin kokonaisrakennusoikeudesta noin 39 % toteutetaan Hitas-ehdoin. Näin ollen esittelijä katsoo, että Hitas-ehdoin toteutettava vähimmäisosuusvaatimus täyttyy. Kaupunginvaltuuston 8.12.2010 hyväksymän ja 18.5.2012 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 11923 mukaan tontti 28171/13 kuuluu enintään kolmekerroksisten asuinkerrostalojen (AK) korttelialueeseen. Tontin rakennusoikeudeksi on merkitty 5 670 k-m².
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 5 (8) Lyhytaikainen vuokrasopimus Maaperäehdot Tontilla 13 on rakennusten julkisivujen oltava pääosin vaaleansävyisiä, muurattuja ja/tai rapattuja. Omistusasuntojen keskipinta-alan on oltava vähintään 62 m². Tontille on asemakaavassa osoitettu maanalainen tila ( ma ) ja kaavamääräysten mukaan asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa maanalaisia pysäköintitiloja. Tontille on osoitettu myös pysäköimispaikka ( p ). Tontin velvoiteautopaikat tulevat osittain tontille rakennettavaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen ja osittain tontin piha-alueelle pysäköimispaikalle. Autopaikkojen vähimmäismäärä on asuntojen osalta 1 ap/100 k-m² ja asukkaiden vieraspysäköinnin osalta 1 ap/1 000 k-m². Kopio asemakaavan muutoksesta nro 11923 on liitteenä nro 6. Tontti 28171/13 on merkitty 31.10.1969 kiinteistörekisteriin. Sen pintaala on 6 466 m² ja osoite Mäkitorpanpolku 4. Asiassa ei ole tehty tontista lyhytaikaisia vuokrasopimuksia rakennusluvan hakemista varten, koska SRV:llä on voimassa oleva maanvuokrasopimus 31.12.2030 saakka. Asiassa on hankkeen kanssa sovittu, että tontista tehdään suoraan määräalojen pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset. Vuokranantajan ja SRV:n välillä on voimassa tonttia 28171/13 koskeva vuokrasopimus (sopimus nro 1919, vuokraustunnus L2128-4) 31.12.2030 saakka. Kysymys on nyt puheena olevan määräalan vuokrauksen osalta osittain saman alueen vuokraamisesta asuntokäyttöön SRV:n perustamalle Asunto Oy Helsingin Sagitta:lle. Tämän vuoksi yksityisoikeudellisten puhdistamisvastuiden jatkuminen myös aikaisemman vuokrasuhteen osalta on huomioitu uusiin vuokrasopimuksiin kirjatulla maaperän puhdistamista koskevalla ehdolla. Tontilla aiemmin sijainneen rakennuksen purkaminen Tontilla aiemmin sijainneelle ns. Sihteeriopiston rakennukselle myönnettiin 12.10.2010 purkamislupa (28-1313-10P). SRV on purkanut rakennuksen, jotta tontille voidaan rakentaa uudistuotantona kaksi asuinkerrostaloa. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vastuu purkamisesta ja vuokra-alueen siistimisestä kuuluu vuokralaiselle.
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 6 (8) Nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen Nykyinen vuokra-alue vastaa asemakaavan muutoksen nro 11923 mukaista tonttia 28171/13. Tämän vuoksi Sagittalle ja Serpentalle vuokrattavien määräalojen vuokrausten yhteydessä tulee samalla merkitä nykyinen vuokrasopimus päättymään. Vuokrasopimus merkitään päättymään sillä edellytyksellä, että kiinteistölautakunta hyväksyy molemmat määräalojen vuokraukset. Muussa tapauksessa nykyistä vuokra-aluetta tulee tarkastaa lautakunnan päätöstä vastaavaksi. Piirustusten hyväksyminen ja hankkeen energiatehokkuus Vuokrausperusteet Vuokra Maanluovutustoimiston toimistopäällikkö päätti 30.5.2014 (123 ) hyväksyä Asunto Oy Helsingin Sagitta:lle vuokrattavalle määräalalle toteutettavan hankkeen piirustukset. SRV:n toimittaman energiatehokkuustodistuksen mukaan hanke toteutetaan siten, että rakennus täyttää energiatehokkuusluokan A vaatimukset vuoden 2007 normien mukaisesti. Kaupunginvaltuusto päätti 29.8.2012 (234 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan tontin (AK) 28171/13 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2075 saakka seuraavin ehdoin: - Tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 30 euroa Hitas-ehdoin ja 33 euroa ilman Hitasehtoja. - Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. - Hitas-ehdoin toteutettavaa kerrosalaa on oltava vähintään 40 %. Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta. Mainittujen kaupunginvaltuuston päätösten mukaan maanvuokra määräytyy seuraavasti:
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 7 (8) Vuokra-aika Rekisteröinti Vuokra-alueen perusvuosivuokra (ind. 100) on siten 4 611 euroa/vuosi. Perittävä maanvuokra olisi vuonna 2014 yhteensä 88 162 euroa. Vuokra-aika esitetään alkavaksi 1.9.2014, ja vuokraus olisi voimassa kaupunginvaltuuston vuokrausperustepäätöksen mukaisesti 31.12.2075 saakka. Asunto Oy Helsingin Sagitta (Y-tunnus 2485321-9) on merkitty kaupparekisteriin 14.8.2012. Muilta osin vuokrauksessa voitaneen noudattaa päätösesityksestä sekä liitteestä nro 2 ilmeneviä ehtoja. Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Juhani Tuuttila Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36438 kristian.berlin(a)hel.fi Liitteet 1 Vuokra-aluekartta 5.5.2014, Arkkitehtitoimisto HMW Oy 2 Maanvuokrasopimuksen ehdot 2-17, Asunto Oy Helsingin Sagitta 3 Kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohje 11.3.2013 4 Yhteisjärjestelynluonteinen sopimus 3.6.2014 5 Rasitesopimus 3.6.2014 6 Kopio asemakaavamuutoksen nro 11923 kaavakartasta Otteet Ote Vuokralainen Otteen liitteet Esitysteksti
Helsingin kaupunki Esityslista 13/2014 8 (8) Kiinteistöviraston hallinto-osasto Kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta Esitysteksti Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Esitysteksti Liite 1