Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n lehti Kiinteistöarviointiyhdistyksen hallitus toivottaa jäsenilleen hyvää joulua ja onnellista uutta vuotta!
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Kauko Viitanen Teknillinen korkeakoulu JÄSEN Arja Lehtonen Catella Kiinteistökonsultointi Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy VARAJÄSEN Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kalevi Vanhanen Helsingin kaupunki Raimo Vajavaara Metsästäjäin keskusjärjestö Jyrki Halomo SKV-Yhtiöt Matti Ylätalo Helsingin yliopisto Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: piritta.haapala@kolumbus.fi puh. 040 7343205 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki p. 09-1481900 fax 09-1483580 ILMOITUSHINNAT Takakansi 165 ½ sivu 85 Koko sivu 135 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Datacom Oy (painettu elektronisesti) www.kiinteistoarviointi.org Fastighetsvärderingsföreningen i Finland rf 2
Puheenjohtajalta Vuoden loppu häämöttää ja sitä ennen rauhoittuminen joulun viettoon. Kiinteistöarvioinnin osalta syksy on ollut työteliästä ja tapahtumarikasta aikaa. Yhdistyksellämme oli syyskuun alussa esitelmätilaisuus, jossa saimme kuulla KTT, dosentti Markku Penttisen mielenkiintoisen ja ajankohtaisen esitelmän aiheesta Metsätalouden IAS:n mukainen tuloslaskenta. Aiheesta enemmän jäljempänä lehdessä. Lokakuun alussa osallistuin Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistyksen ja FIG:n edustajana Kansainvälisen Kiinteistöarviointikomitean (IVSC) kokoukseen Haagissa. Siellä käsiteltiin erityisesti Kansainväliseen kiinteistöarviointistandardiin tulossa ja valmistelun alla olevia muutoksia ja lisäyksiä. SKAY:n osalta mielenkiintoista oli, että yhdistyksemme tekemä esitys metsänarvioinnin ohjeistuksen sisällyttämisestä standardiin oli edennyt ja sitä varten asetetulle työryhmälle annettiin aikaa maaliskuulle 2005 ehdotuksen tekemiseen. Työryhmää johtaa Julio Torres Coto Meksikosta. Ohjeistuksen ensimmäisen luonnoksen laatiminen annettiin Suomen tehtäväksi joulukuun aikana. Itse kokouksesta kerron lehden sisäsivuilla tarkemmin. Kiinteistöarvioinnin auktorisointitoiminta Keskuskauppakamarissa käynnistyi todenteolla syyskuun alussa ja oli erittäin miellyttävä havaita, että yhtä paitsi kaikki auktorisoidut kiinteistöarvioijat siirtyivät uuteen järjestelmään. Mielestäni se merkitsee, että arvioijat arvostavat auktorisointiaan ja ovat tyytyväisiä auktorisoinnin siirtymiseen Auktorisointiyhdistystä vahvemman organisaation suojiin. Vuoden vaihteessa Auktorisointiyhdistys sitten lopettaa oman auktorisointitoimintansa ja ensi vuoden alussa yhdistys on tarkoitus purkaa. Yhdistys perustettiin vuonna 1994, joten se ehti toimia vuosikymmen tehtävässään. Mielestäni yhdistys sai paljon aikaan kiinteistöarvioinnin kehittämisessä Suomessa ja tästä on uuden organisaation hyvä jatkaa. Ja oman yhdistyksemme kannalta on miellyttävä todeta, että ratkaisevin lenkki auktorisointitoiminnan aikaansaamisessa oli SKAY:lla ja erityisesti aikaisemmilla puheenjohtajilla Olavi Myhrbergillä ja Ilkka Saarella. Keskuskauppakamari järjesti joulukuun alussa ensimmäisen kiinteistöarvioinnin koulutuspäivänsä yhteistyössä SKAY:n ja AKA-yhdistyksen kanssa. 3
Päivät olivat onnistuneet ja keräsivät arviointiasioissa todennäköisesti ennätysyleisön, saamani tiedon mukaan 83 osallistujaa. Valtaosa osallistujista oli kiinteistöarvioijia, mutta mukana oli myös muutamia tilintarkastajia, rahoitusalan, kiinteistöomistajien ja -sijoittajien edustajia sekä viranomaisia. Esitelmissä käsiteltiin kiinteistöarvioinnin auktorisointijärjestelmää, käyttäjien näkökulmaa kiinteistöarviointiin, kiinteistöarviointipalvelun tarpeellisuutta ja arviointilausuntoa sekä kiinteistöarviointia ja verotusta. Päivän kestänyt koulutustilaisuus järjestetään seuraavan kerran ensi vuonna ja jäsenet ja muut lehden lukijat voivat jättää ehdotuksia päivillä käsiteltäviksi aihepiireiksi esim. yhdistyksen sihteerille tai minulle. Päivillä päästiin aivan tuoreeltaan esittelemään myös Kansainvälisen arviointistandardin, IVS2003 alkuosan suomenkielinen käännös. Käännös kattaa standardikirjan alun yleisperusteluista itse standardeihin ja sovellusohjeisiin, yhteensä 195 s. eli kutakuinkin puolet ko. standardikirjasta. Sen on painanut Kiinteistöalan Kustannus. Käännös tulee käsittääkseni helpottamaan huomattavasti kansainvälisten standardien omaksumista Suomessa ja siten osaltaan edistämään kansainvälistä arviointialan palveluita ja kanssakäymistä. Mielestäni kirja on hyvä joululahjavinkki arviointia työkseen käsitteleville ja alaa harrastaville. Rauhallista Joulua ja Menestyksekästä Uutta Vuotta! Helsingissä joulukuussa 2004 Kauko Viitanen 4
KESKUSKAUPPAKAMARIN KIINTEISTÖARVIOINTIPÄIVÄ 2004 Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointi koulutuspäivä järjestettiin ensimmäistä kertaa 2.12.2004 Marina Congress Centerissä, Helsingissä. Osallistujia tilaisuudessa oli yhteensä 83 henkilöä, mikä lienee ennätys vastaavanlaisiin koulutuspäiviin verrattuna. Koulutuspäivä oli jaettu neljään eri aihealueeseen. Ensimmäisenä käsiteltiin kiinteistöarvioinnin auktorisointijärjestelmää, auktorisointi- ja valvontatehtävien siirtymiseen Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistykseltä Keskuskauppakamarille johtaneita syitä sekä järjestelmän tulevaisuuden näkymiä. Kauko Viitanen käsitteli edellä mainittujen asioiden lisäksi kiinteistöarvioinnin kansainvälistä näkökulmaa, kansainvälisiä arviointistandardeja (IVS) ja niiden soveltamista Suomessa sekä näiden seikkojen tuomia haasteita suomalaiselle kiinteistöarviointijärjestelmälle. IVS:stä on nyt saatavilla myös suomenkielinen käännös. Ensimmäisessä vaiheessa on käännetty noin puolet International Valuation Standards 2003 -teoksesta. Suomenkielisen käännöksen toivotaan helpottavan kansainvälisten arviointistandardien tunnettuutta arvioijien keskuudessa. Koulutustilaisuus keräsi salin täyteen kuulijoita. Etualalla esitystä kuuntelevat vasemmalta lukien Tapani Väljä, Risto Määttänen, Ari Talja, Tia Möller ja Auli Hirsjärvi. Kuva Arja Wiik. 5
Kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjen lisäksi allekirjoittanut esitteli IVS:n toimintatapasäännöt, erityisesti painottaen toimintatapasääntöjen ja Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistyksen antamien Hyvää Kiinteistöarviointitapaa koskevien määräysten välisiä eroavaisuuksia. Lautakunnan päätöksen mukaisesti toimintatapasäännöt tullaan ottamaan soveltuvin osin sovellettavaksi myös Suomessa. Kiinteistöarvioijien käyttäjien järjestelmään kohdistuvia odotuksia kuultiin neljältä eri taholta: rahoittajat, sijoittajat, tilintarkastajat sekä oikeuslaitos. Käyttäjien odotukset kohdistuivat erityisesti arviokirjan sisältöön ja arviokirjassa esitettyihin riittäviin perusteluihin. Puheenvuoroissa tuotiin esille auktorisoitujen yleisen valvonnan sekä etenkin arviointiprosessin ja arviokirjojen laadunvalvonnan tehostaminen. Kauko Viitanen esitteli IVS-standardien suomenkielistä käännöstä. Viitasta kuuntelee Risto Määttänen. Kuva Arja Wiik. Lounaan jälkeen aiheena oli kiinteistöarviointipalvelun tarpeellisuus ja arviointilausunto. Kiinteistöarviointilautakunnan valvontajaoston puheenjohtaja Tapani Väljä esitti näkemyksensä ulkopuolisen ja puolueettoman arvioijan tarpeellisuudesta erityisesti kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja soveltavien pörssiyhtiöiden tilinpäätöksiä laadittaessa. Seuraavaksi kuultiin asiantuntija 6
Juho Koskisen diplomityön tuloksista koskien kansainvälisten standardien vaikutuksia arviointiprosessiin. Kiinteistöarviointi ja verotus oli koulutuspäivän viimeinen aihekokonaisuus, jossa kuultiin sekä elinkeinoelämän että verohallinnon näkökulma asiaan. Saadun palautteen mukaan tilaisuus oli oikein onnistunut. Hyvänä pidettiin koulutuspäivän aiheiden monipuolisuutta, erilaisten näkökulmien esiintuontia ja ajankohtaisuutta. Palautteissa oli lisäksi useita varteenotettavia ehdotuksia tulevia tilaisuuksia ajatellen. Koulutusta toivottiin erityisesti käytännönläheisistä aiheista, kuten arviolausunnon rakenteesta, arviointityössä käytettävistä työkaluista sekä arviointimenetelmistä. Nämä ovat hyviä ehdotuksia ja ajatuksia seuraavaa koulutuspäivää silmällä pitäen. Tia Möller Kirjoittaja työskentelee lakimiehenä Keskuskauppakamarissa ja toimii Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sihteerinä. 7
HALLITUKSEN PÄÄTÖKSIÄ Hallitus on kokoontunut syksyn aikana kaksi kertaa. Syksyn esitelmätilaisuus pidettiin maanantaina 6.9.2004 Tieteiden talolla Helsingissä. KTT, dosentti Markku Penttinen esitelmöi aiheenaan Metsätalouden IAS:n mukainen tuloslaskenta. Markku Penttisen artikkeli aiheesta sivuilla 14-19. Sääntöjen muutosehdotus Hallitus on käsitellyt kokouksissaan yhdistyksen sääntöjen muutosehdotusta, joka mahdollistaa opiskelijajäsenten liittymisen yhdistyksen jäseniksi. Sääntömuutosta käsitellään ensi kevään vuosikokouksessa, muutos tarvitsee kahden vuosikokouksen hyväksynnän. Jäsenyyden edellytyksiä muutetaan Sääntömuutoksen yhteydessä hallitus on päättänyt muuttaa nykyisellään tiukaksi osoittautuneita ehtoja jäseneksi hyväksymiselle. Ehtojen muuttamisen taustalla on yhdistyksen sääntöjen muutosehdotus sekä vanhentuneiden ehtojen päivittäminen yhdistyksen nykyistä ja tulevaa toimintaa varten. Hallitus tulee käsittelemään uudet jäsenehdot kevään hallituksen kokouksissa. YHDISTYKSEN ENSI VUODEN TOIMINTAA Esitelmätilaisuudet. Esitelmätilaisuuksista halutaan tapaamisia, jossa jäsenillä on parempi mahdollisuus aktiiviseen osallistumiseen keskustelun tai ryhmätyön muodossa. Esitelmätilaisuuksia tullaan pitämään 3 4 kappaletta vuoden aikana. IVS:n periaatteiden käytäntöön soveltaminen tulee olemaan ajankohtainen aihe. Yhteistyö Keskuskauppakamarin kanssa. Kuluvan vuoden tavoin yhdistys järjestää yhteistyössä Kauppakeskuskamarin kanssa yhden tai tarvittaessa kaksikin kiinteistöalan koulutustapahtumaa. Yhteistyö AKA ry:n kanssa. Hallitus on katsonut tärkeäksi tehdä yhteistyötä Auktorisoitujen Kiinteistöarvioijien, AKA ry:n kanssa kansainvälisten asioiden järjestämisessä. Skay on sekä IVSC:n että Tegovan tarkkailijajäsen. Uudistuvat Internet-sivut. Hallitus on päättänyt laatia uudet internet-sivut yhteistyössä AKA ry:n kanssa. Toimeen ryhdytään ennen vuoden vaihdetta ja sivujen toivotaan palvelevan jäseniä mahdollisimman nopeasti. 8
9
Kansainvälisen arviointikomitean kokoontuminen Haagissa 2.-5.10.2004 Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys on ollut vuodesta 2001 alkaen tarkkailijajäsenenä Kansainvälisessä arviointikomiteassa (IVSC). Komiteassa on nyt 42 varsinaista jäsentä, 10 tarkkailijajäsentä ja 2 kirjeenvaihtajajäsentä. Lokakuussa 2004 hyväksyttiin kolme uutta täysjäsentä, mukana mm. Ruotsi. Jäsenyys nimetään maata koskevaksi eli KA-yhdistys edustaa siten Suomea. IVSC kokoontuu kaksi kertaa vuodessa laajaan kokoukseen, jonka yhteydessä syksyllä on myös vuosikokous. Tällä kertaa vuosikokous järjestettiin Haagissa, Hollannissa lokakuun 2004 alussa. Osallistuin KA-yhdistyksen edustajana nyt ensimmäisen kerran IVSC:n kokoukseen. Kahtena ensimmäisenä päivänä kokoontui Kansainvälisen arviointistandardin laatimisesta vastuussa oleva jaosto. Kokoukset olivat avoimia kaikille ilmoittautuneille. Kolmantena päivänä kokoontui IVSC:n hallitus ja neljäntenä päivänä pidettiin vuosikokous sekä siihen liittynyt laaja seminaari. Standardityöhön osallistui n. 30 henkilöä, yleiskokoukseen n. 50 ja seminaariin arviolta 150. Seminaarin järjestämisestä vastasi Alankomaiden jäsenjärjestö ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) ja sitä sponsoroi yhden maailman suurimpiin finanssiryhmiin lukeutuvan ING Groupin kiinteistöyhtiö ING Real Estate. Standardijaostossa keskityttiin vuoden 2005 alussa ilmestyvän IVS:n seitsemänteen painokseen tuleviin muutoksiin ja erityisesti vähennetyn jälleenhankintakustannusmenetelmän (DRC) käyttötavan muuttamiseen. Nykyisessä standardissa DRC on määritelty ei-markkina-arvoperusteiseksi arviointimenetelmäksi, joka johtaa markkina-arvon korvikkeen saamiseen, kun markkinat ovat hiljaiset eikä niiltä ole saatavissa riittävästi markkinainformaatiota tai markkinoita ei ole lainkaan. Menetelmä on selkeästi kustannusarvomenetelmän sovellus, joka päätyy näyttöjen osalta suomalaisittain sanoen tekniseen tai taloudelliseen nykyarvoon (jälleenhankinta-arvo vähennettynä iästä ja kulumisesta sekä toiminnallisesta vanhentumisesta aiheutuvalla arvonalennuksella). Sen jälkeen tehdään vielä markkinoita simuloiva arvonalennus, jolla on aiemmin arvioitu päästä- 10
vän tilinpidollisen raportoinnin mukaiseen käypään arvoon. Nyt tulkintaa muutettiin siten, että DRC:llä päästäänkin markkina-arvoon eli siihen todennäköiseen arvoon, johon riippumattomat myyjä ja ostaja päätyisivät markkina-arvon määritelmän mukaisessa kaupassa. Markkina-arvo on arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. [IVS 1; määritelmän on omaksunut myös EU pankkien valvontaa (Basel II) koskevassa direktiiviluonnoksessaan (IVSC, Global Valuation Issues, September 2004)] Ainoa ero varsinaisiin markkina-arvomenetelmiin verrattuna on, että DRC:ssä osapuolten toimintaa simuloidaan saatavilla olevan vähäisenkin markkinainformaation avulla, kun varsinaisissa menetelmissä osapuolten toimista saadaan dokumentoitua näyttöä. DRC-menetelmä on siten epätarkempi kuin varsinaiset markkina-arvoperusteiset arviointimenetelmät. Mielikuvani mukaan tärkeimpänä syynä käytännön muutokseen oli, että koska tilinpäätöksissä joka tapauksessa täytyy pystyä määrittämään varallisuuden käypä arvo, ei ole perusteltua, etteivätkö arvioijien näkemykset omaisuuksien arvoista kuitenkin olisi vähintään yhtä luotettavia ja todennäköisesti luotettavampiakin kuin niiden, jotka eivät edes aktiivisesti toimi arviointitehtävien parissa. Tulkintani ei kuitenkaan välttämättä ole oikea, koska en ole osallistunut asiaa käsitelleisiin aikaisempiin kokouksiin. Uusi DRC:tä käsittelevä arviointiohje on nähtävillä IVSC:n nettisivuilla (www.ivsc.org) samoin kuin siihen kiinteästi liittyvät yritysten taloudellista raportointia koskevan arviointisovelluksen IVA 1:n muutokset, jotka johtuvat pitkälti Kansainvälisen tilinpäätösstandardikomitean (IASB) tilinpäätösstandardeihin tekemistä muutoksista. IVS2005:een on tulossa kolme uutta arviointiohjetta (GN), Kaivannaisteollisuusomaisuuden arviointi, Massa-arviointi verotusta varten ja Kaupalliseen toiminnan harjoittamiseen tarkoitetun kiinteistön (liiketoimintakiinteistön) arviointi. Lisäksi ohjeisiin Vuokraoikeuksien arviointi ja Koneiden ja laitteiden arviointi on tehty muutoksia, mutta ilmeisesti vain vuokraoikeuksien osalta muutokset ehtivät IVS2005:een. Verotusta varten valmistellussa massa-arviointiohjeessa määritetään verotusjärjestelmältä vaadittavat perusteet (oikeudellinen järjestelmä, kiinteistöjen inventointijärjestelmä, markkinatiedon määrä, riittävät resurssit, järjestelmän ylläpito sekä menetelmien ja prosessien testaus), arviointiprosessin rakenne (arvioitavien kiinteistöjen identifiointi, markkina-alueiden määrittäminen, 11
kysyntä- ja tarjontatekijöiden identifiointi, mallin rakenteen määrittäminen, mallin kalibrointi, mallin soveltaminen arvioitaviin kiinteistöihin, prosessin oikeellisuuden varmistaminen sekä tulosten arviointi ja sovittaminen), arvioinnin perusteen määrittäminen (yleensä markkina-arvo) sekä arvioinnin raportoinnissa julkituotavat tiedot. Valmistelussa on edelleen myös useita asioita. Taloudellisia oikeuksia käsittelevän raportin tilanteesta saatiin selvitys. Raportin tarkoituksena on käsitellä etenkin arvopaperistettuihin kiinnelainoihin ja kiinteistörahastoihin yms. instrumentteihin liittyvien omaisuuksien arviointia sekä arvopaperistumisen vaikutuksia arviointiin, mutta myös muiden taloudellisten intressien kuten johdannaisten arviointia. Esimerkiksi arvopaperistamiseen liittyy sudenkuoppia, joiden havainnoimiseksi ohjeistus olisi tarpeen. Yhtenä sudenkuoppana tuotiin esiin arvopaperistetun kiinteistösalkun arvon laskeminen markkinavuokrat ylittävien sopimusvuokrien perusteella, mikä saattaa merkitä yleisön harhaanjohtamista. On varsin todennäköistä, että IVSC tulee laatimaan aihepiiristä vähintään yhden arviointiohjeen. Metsänarvioinnista SKAY teki viime vuonna aloitteen IVSC:lle ja nyt sovittiin, että arviointiohjeen valmistelu aktivoidaan. Tavoitteeksi asetettiin luonnoksen saaminen käsittelyyn huhtikuun 2005 kokoukseen Australiaan. Työryhmän puheenjohtajana toimii Julio Torres Coto Meksikosta ja suomalaisilta toivottiin saatavan kehitetty ehdotus joulukuussa 2004. Ohjeiston rakenteen mallina toivottiin käytettävän kaivannaisteollisuuden omaisuuden arviointiohjetta. Pohjatyötä SKAY:ssa tekevät tällä hetkellä Kauko Viitanen, Markku Airaksinen ja Simo Hannelius. Mukaan pääsevät kaikki halukkaat ilmoittautumalla kenelle tahansa edellisistä. Muita esillä olleita asioita olivat mm. julkisen sektorin omaisuuden arviointi taloudellista raportointia varten, historiallisten (suojeltujen) rakennusten arviointi, arvioijan ja tilintarkastajan välinen suhde, kiinteän omaisuuden käsitteen määrittäminen (varallisuuserä vai oikeuksien kimppu), kiinteistöindeksejä varten tehtävien arviointien tarkkuus, vakuutusarviointi, vesioikeuksien arviointi sekä yhteydet muihin kansainvälisiin järjestöihin ja/tai hankkeisiin, esim. Kansainvälinen tilinpäätösstandardikomitea (IASB), Kansainvälinen tilintarkastajien yhteisö (IFAC), Kansainväliset sijoitusstandardit (GIPS), Baselin pankkivalvontakomitea ja Kansainvälinen arvopaperiyhteisöjen järjestö (IOSCO). Itse vuosikokouksessa keskeisimpiä asioita oli talousarvioin hyväksyminen. IVSC:n vuosibudjetin mukaan toimintakulut vuonna 2005 ovat USD 236.000. Näistä jäsenmaksuilla katetaan n. 20 %, IVS:n myyntituloilla vajaat 12
10 % ja sponsorituloilla lähes 2/3. Sponsoritulojen merkitys järjestön toiminnalle on siis erittäin keskeinen. Kaiken kaikkiaan kokouksissa oli todella paljon asiaa. Osallistuminen antaa kuitenkin niin paljon paremman käsityksen keskustelulinjauksista ja asioihin liittyvistä eri näkökulmista kuin pelkkä valmiiden raporttien lukeminen, että oman käsitykseni mukaan suomalaisten tulisi pelkän jäsenyyden lisäksi pyrkiä myös osallistumaan IVSC:n kokouksiin. Käytännössä siihen on myös varattava aika runsaasti resursseja, sillä matkat ovat pitkiä ja kalliita ja osallistumiseen, valmistautumiseen ja raportointiinkin kuluu huomattavasti aikaa. Eräs käytännön ratkaisu informaation välittämiseen olisi raportoinnin jakaminen useammille henkilöille tiettyjen erikoistumisalueiden mukaisesti, kuten myös IVS:n suomenkielisestä käännöstyöstä vastaava työryhmä on tehnyt. Halukkaat voivat ilmoittautua minulle ja yhdistyksen sihteerille. Toinen mahdollisuus voisi olla tutkimusprojektien käynnistäminen eri aihepiireistä. Ehdotuksia näistä otetaan mielellään vastaan samoin kuin muista mahdollisista ideoista. Mitä kokousten antiin vielä tulee, niin annan mahdollisuuksien mukaan mielelläni kokouksista lisätietoa paitsi kirjoittamalla lehtiin, pitämällä esitelmiä ja luentoja myös suoraan kysyttäessä. Kauko Viitanen Lisätietoa: www.ivsc.org 13
SYKSYN ESITELMÄTILAISUUS Syksyn esitelmätilaisuus järjestettiin 6.9.2004 Tieteiden talolla Helsingissä. Esitelmätilaisuudessa luennoi KTT, dosentti Markku Penttinen aiheenaan Metsätalouden IAS:n mukainen tuloslaskenta. METSÄTALOUDEN IAS:N MUKAINEN TULOSLASKENTA LASKENTATOIMEN TEOREETTISIA PERUSTEITA Laskentatoimen tutkimus voidaan American Accounting Associationin mukaisesti jakaa kolmeen lähestymistapaan: (i) Klassinen lähestymistapa pyrkii luomaan laskentamalleja tai rationalisoimaan vallitsevaa laskentakäytäntöä. (ii) Päätöksentekoa ja sen hyötynäkökohtia tarkasteleva lähestymistapa tutkii päätöksentekomalleja. (iii) Informaatio-ekonominen lähestymistapa tarkastelee sitä, mitä informaatiota tarvitaan taloudellisessa päätöksenteossa. Klassisen lähestymistavan induktiivisen suuntauksessa kuten Suomessa sovelletussa meno-tulo-teoriassa voitto perustuu realisoituneisiin ja objektivoituneisiin arvoihin. Klassisen lähestymistavan normatiivis-deduktiivisen mukaan voitto on yrityksen / omaisuuden arvon muutos kahden ajankohdan välillä. Näistä kahdesta lähestymistavasta Jaakko Honko on päätynyt vaihtoehtoisiin voitonjaon kriteereihin: (i) nettovoittosääntöön, jossa tulo on ennakoidun pääoma-arvon korko, ja (ii) pääoman ennallaan säilyttämisen sääntö, jossa myös pääoma-arvon tarkistus on tuloa. Martti Saarion kehittämän meno-tuloteorian mukainen rahoituksen (ulkoinen) laskentatoimi kuvaa yrityksen rahaprosessia, joka koostuu (i) tuloista tuotteiden, kuten puun myynnistä, (ii) menoista kuten tuotannontekijöiden, esim. taimien hankinnasta (iii) rahoitustapahtumista, kuten lainojen käsittelystä tilan operoidessa pääomamarkkinoilla. Rahoituksen (ulkoinen) laskentatoimi on yksinkertaisesti rahan lähteiden ja rahan käytön kuvausta. Laskentatoimen perusvaatimuksia on rajoittuminen vain rahamääräisten tapahtumien mittaamiseen eli ns. monetaarisen rahan mittaamisoletus. Vuoden 2003 alussa voimaan astunut International Accounting Standard IAS 41 Agriculture [IAS 41 2002] rikkoo monetaarisen rahan mittaamisen vaatimusta määrittelemällä käyvän arvon 'fair value' käsitteen siten, että myös toteutumattomat pelkästään laskennalliset tulot otetaan diskontattuna mukaan omaisuuden arvottamisessa. IAS korostaa sekä yritysten ja omaisuuserien vertailukelpoisuutta että laskentatoimen omistajalähtöisyyttä 14
(shareholder value). "Laiskaa" pääomaa ei voi enää piilotella taseisiin, koska käyvän arvon lähtökohtana on aina markkinahinta. Taustalla voidaankin nähdä kansantaloustieteellisiä pääomien tehokkaan kohdistumisen tavoitteita yritysten ongelmien jäädessä vähemmälle huomiolle. METSÄOMAISUUS TILINPÄÄTÖKSESSÄ Metsätaloudessa on tyydytty yleensä pelkkään tuloslaskelmaan jättäen tase määrittelemättä. Tuloslaskelmaa varten tarvitaan kuitenkin hakkuiden jakaminen ns. tuottohakkuisiin ja pääomahakkuisiin. Tämä jako voidaan suorittaa vertaamalla metsäsuunnitelman hakkuusuunnitetta eli suunniteltuja hakkuita toteutuneisiin hakkuisiin ns. jaksotuottomenetelmällä. Jos hakkuut ylittävät suunnitteen kyseessä on tuloslaskelmaa rasittava pääomahakkuu. Nojaamalla pääomahakkuiden määrittelyssä metsäsuunnitelman hakkuusuunnitteeseen ei tilan puusto- tai maapohjatietoja tarvita. Menetelmän tuoma informaatiolisä on kuitenkin hyvin riippuvainen hakkuusuunnitteen laadinnasta. Metsäomaisuus voidaan jakaa maapohjaan, ei-hakkuukelpoiseen puustoon ja hakkuukelpoiseen puustoon. Maapohja on tyypillisesti käyttöomaisuutta ja kuuluu maa- ja vesialueisiin. Hakkuukelpoinen puusto kuuluu vaihtoomaisuuteen ja edelleen jatkuvasti kasvavana keskeneräisiin tuotteisiin. Ei-hakkuukelpoinen puusto mukaan lukien taimikot ovat käyttöomaisuutta ja niitä varten määritellään erä 'kasvava puusto'. Hakattu puusto kuten puutavaravarastot kuuluvat valmiisiin tuotteisiin. IAS 41:N JA IFRS:N SOVELTAMINEN METSÄTALOUTEEN 1 Biologinen varallisuus mitataan alkutilanteessa ja jokaiseen taseeseen käyvän arvon mukaisesti, josta kuitenkin vähennetään myyntikustannukset (estimated point of sale costs) [IAS 41 12], mitä vähennystä ei tunneta EU:n maatalouskirjanpitojärjestelmässä FADN:ssa (Farm Accountancy Data Network). Käypä arvo mitataan korjuun yhteydessä [ 23]. Hakkuukypsän puuston käypä arvo pystytään laskemaan kantohintojen ja puuston puutavaralajeittaisten määrien perusteella. Sen sijaan esim. nuoriin kasvatusmetsiin 1 Kansainvälistä laskentatoimen standardia valvova The Trustees of the IASC (International Accounting Standards Committee) on hyväksynyt ehdotuksen muuttaa nimi IAS-standardi nimeksi IFRS (International Financial Reporting Standards) -standardi (IASC Foundation, Annual Report 2001), joten nykyään puhutaan IFRS:stä mutta esim. maatalouden standardien yhteydessä IAS:stä. 15
joudutaan soveltamaan IAS 41:n biologiselle varallisuudelle määrittelemää käyvän arvon käsitettä laskemalla diskontattuja tulevien tulojen nykyarvoa käyttäen diskonttauksessa nykyistä markkinakorkoa ennen veroja [ 20]. Käyvän arvon laskennassa ei oteta mukaan hakkuun jälkeen tehtävää metsänuudistamista [ 22], mikä on ristiriidassa metsälain uudistamisvelvoitteen kanssa. Metsätaloudessa taimikot on perinteisesti arvostettu kustannusperusteisesti. IAS:n mukaan näin voidaan tehdä erityisesti, jos kasvun vaikutus hintaan ei ole merkittävä (material) [ 24.b]. Käyvän arvon muutos raportoidaan tuloslaskelmassa [ 26]. Tuote mitataan kaikissa tapauksissa korjuun ajankohtana (at the point of harvest) [ 32], eikä tilinpäätöshetkellä kuten FADN:ssä. Biologisen varallisuuden määrät kuten puusto puu- ja puutavarajeittain tulee esittää taseen liitetietona [ 39]. Biologinen varallisuus suositellaan mutta ei vaadita luokiteltavaksi kypsään [mature] kuten markkinakelpoinen puusto ja ei-kypsään [immature] kuten eimarkkinakelpoinen puusto [ 45]. Tilinpäätöksessä eritellään tilinpäätöshetken puuston lisäksi tilikauden aikana tuotettu puusto määrä puu- ja puutavaralajeittain [ 46]. Biologisen varallisuuden kuten puuston käyvän arvon muutos ja sen vähentyminen myyntien seurauksena raportoidaan myös tilinpäätöksessä [ 50]. IFRIC (International Financial Reporting Intepretation Committee) on osa IASB:n (International Accounting Standard Board) organisaatiota (http://www.iasb.org.uk/), jonka tehtävänä on antaa tulkintaohjeita IAS:ää käyttäville yhtiöille ja jonka antamat tulkintaohjeet ovat osa virallista IASsäännöstöä. Vaikka IAS 41 21:n mukaan kasvun vaikutus suljetaan pois diskontattavaa käypää arvoa laskettaessa, IFRIC tulkitsi ns. biologisen transformaation poissulkemisvaatimusta siten, että se ei sulje pois potentiaalisen tulevan kasvun aiheuttamaa odotettavissa olevaa arvoa (IFRIC 2003). Metsän arvonmäärityksessä voidaan siis käyttää tuottoarvoa. IFRIC:in mukaan metsänuudistamiskustannukset ovat joko uuden arvon luomista (obligation will create an additional asset for the entity), jolloin ne kapitalisoidaan (should be capitalised as a part of the asset) tai jos ei muodostu lisävarallisuutta (an additional asset for the entity), kustannus kirjataan kuluksi (the cost should be expensed). IFRIC hyväksyy diskonttauskoroksi IAS 41 20:n edellyttämän markkinakorkoa ennen veroja asemesta riskin sisältävän kassavirran diskonttauksessa (discount rate used including the risk factors associated with the successful biological transformation) (IFRIC 2004). Tämä IFRIC:in tulkinta on summa-arvomenetelmän mukainen. Summa-arvohan lasketaan käyttämällä kasvupaikasta, maantietellisestä sijainnista jne riippuvaa korkoa eli lähtien 16
kohteen esim. metsikön biologisen transformaation eli kasvun eikä markkinoiden todellisuudesta. TUTKIMUSAINEISTOT JA MENETELMÄT Tutkimus perustuu MTT Taloustutkimuksen kannattavuuskirjanpitoon osallistuvien tilojen metsäsuunnitelmien metsävaratietoihin, jotka sisältävät yksityiskohtaiset lähtötiedot tilan puustosta ja kasvupaikoista. Tiedot päivitettiin metsäsuunnitelman laatimisajankohdasta tutkimusajankohtaan Metsäntutkimuslaitoksen metsäsimulointi- ja suunnitteluohjelmiston (MELA) avulla. Käytettävissä oli kaikkiaan viiden tilan suunnitelmat. Tilojen hakkuukypsä puusto arvotettiin markkinahinnoin ja muu puusto mukaanlukien taimikot tuottoarvon (odotusarvon) kautta. Diskonttauksessa käytettiin markkinakorkokantaa ennen veroja, joskin tulokset laskettiin myös useilla korkokannoilla herkkyyden arvioimiseksi. Kustannusperusteista arvottamista ei siis käytetty edes taimikoiden arvon määrittelyssä. Metsäsuunnitelmassa puusto- ja kasvupaikkatiedot on annettu ns. metsiköittäin, joka on noin 1-2 hehtaarin maapohjaltaan ja puustoltaan mahdollisimman yhtenäinen ala. Omaisuuden arvot määriteltiin MELA (MEtsäLAskelma) ohjelmistolla tuottoarvona käyttäen IAS:n mukaista korkokantaa sekä useita eri korkokantoja (Meriläinen 2004). Uudistamiskustannus kirjattiin kuluksi ja jopa diskontattavaa metsänuudistamistuloa vähentäväksi eräksi. Hakattavissa olevan IAS:n kypsän (mature) puuston eriyttämiseksi eihakkuukypsästä määriteltiin ns. hakkuumahto eli suurin lakia rikkomatta välittömästi hakattavissa oleva puusto. Paljaan maan arvo laskettiin erikseen jokaiselle metsikölle kasvupaikkatietojen perusteella MELA-ohjelmistolla, joka laskee paljaan maan arvon käyttäen ns. Faustmannin kaavaa. Summaarvomenetelmässä käytettiin kokonaisarvon 30 % korjausta puuston ja paljaan maan arvoon. TULOKSET Metsäsuunnitelmien puustotiedot ajantasaistettiin MELA-ohjelmistolla simuloimalla metsäsuunnitelman inventointihetkestä kertynyt kasvu tutkimushetkeen saakka. Puuston arvoa korjattiin ottamalla mukaan laskelmiin metsäsuunnitelman laatimisen jälkeiset toteutuneet hakkuut (RSU), jolloin metsänomistaja myös mittasi hakkuiden jälkeisen puuston pohjapinta-alan, ja simuloimalla hakkuut MELA-ohjelmistolla (SMU). Vertailun vuoksi määriteltiin tulokset olettamalla, että hakkuita ei ole tehty, ja perinteisellä summa-arvomenetelmällä. IAS:n suosituksen mukaan biologinen varallisuus jaettiin kypsään eli hakattavissa olevaan ja ei-hakattavissa olevaan osaan suorittamalla hakkuumahtolaskelma. Erottelu hakkuumahtoon eli heti hakattavissa olevaan osaan ja ei-hakattavissa olevaan puustoon suoritettiin 17
käyttämällä tavoitemuuttujana sekä nettotulojen nykyarvoa (A) että ensimmäisen 10-vuotiskauden nettotuloja. Puuston arvo vuonna 2002 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 Hakkuumahto 200 000 150 000 Ei-hakatt puusto 100 000 50 000 0 MELA RSU A MELA RSU B MELA SMU A MELA SMU B MELA ei hakkuita A MELA ei hakkuita B Summaarvo A Summaarvo B Kuva 1. Puuston arvo käytettäessä toteutuneita hakkuita (RSU), simuloituja hakkuita (SMU), ei hakkuita ja summa-arvomenetelmällä sovellettaessa hakkuumahtolaskelmassa tavoitemuuttujana nettotulojen nykyarvoa (A) ja ensimmäisen 10-vuotiskauden nettotuloja (Penttinen ym. 2004) Puuston arvonmuutos 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 Puuston määrän muutos Kantohintojen muutos 10 000 5 000 0 MELA toteut. hak. A MELA toteut. hak. B MELA simul. hak. A MELA simul. hak. B MELA ei hakkuita A MELA ei hakkuita B Summaarvo A Summaarvo B Kuva 2. Puuston arvon muutos tilikauden aikana käytettäessä toteutuneita hakkuita, simuloituja hakkuita, ilman hakkuita ja summa-arvomenetelmällä sovellettaessa hakkuumahtolaskelmassa tavoitemuuttujina nettotulojen nykyarvoa (A) ja ensimmäisen 10-vuotiskauden nettotuloja (Meriläinen 2004) Paljaan maan arvoon IAS 41 ei ota kantaa, se kuuluu IAS 16:n tai lähinnä IAS 40:n Investointiomaisuus alaan. (Penttinen ym. 2004). IAS edellyttää sekä tilinpäätöshetken fyysisten määrien että tilikauden aikana tuotettujen fyysisten määrien raportointia tilinpäätöksessä. Näiden tar- 18
kastelujen yhteenvetona saatiin puuston arvonmuutos tilikauden aikana eri lähestymistavoilla. IAS suosittaa määrän ja hinnan muutoksen komponointia, joka määriteltiin kaikille eri tavoilla (toteutuneet, simuloidut hakkuut, ) ja toteuttamalla hakkuumahto-laskelmat sekä A- että B-vaihtoehtojen mukaisena. YHTEENVETO Tuloksissa ero hakkuumahtolaskelmien A- ja B-vaihtoehtojen välillä johtuu siitä, että edellinen vaihtoehto ottaa mukaan tuloja myös ensimmäisen 10- vuotiskauden jälkeen. A:n ja B:n vertailu osoittaa kuitenkin eron pienuuden kaikissa vaihtoehdoissa. Olettamalla, että hakkuita ei olisi lainkaan tehty, saadaan nollavaihtoehto, johon muiden lähestymistapojen tuloksia voidaan verrata. Kantohintojen muutoksen vaikutus puuston arvonmuutokseen on summa-arvomenetelmässä merkitsevästi pienempi kuin muissa menetelmässä. IAS aiheuttaa huomattavia muutoksia metsätalouden laskentatoimen toteutuksessa ennen kaikkea lisääntyneenä raportointivaatimuksena. Kasvaviin vaatimuksiin pystytään vastaamaan ainoastaan käyttämällä tilan metsäsuunnitelman puuvara- ja metsikkötietoja päivittäen tiedot metsikkösimulaattoriohjelmalla esim. Metsäntutkimuslaitoksen MELA:lla. Tutkimuksen tuloksena luovuttaneen vaatimasta tiloilta suurta vaivaa aiheuttavaa hakkuiden jälkeen jäljellejäävän puuston pohjapinta-alatietojen mittaamista. Käyttämällä laskennallisia ns. simuloituja hakkuita päästään melkein samoihin tuloksiin. Toteutuneiden hakkuiden vaihtoehdon (RSU) suuremmat arviot perustunevat ainakin osin metsäsuunnitelmien varovaisiin lähtötietoihin ja kasvumalleihin. Hakkuumahtolaskelmissa ensimmäisen 10- vuotiskauden tulojen tarkastelu (vaihtoehto B) on teoreettisesti hyvinkin perusteltavissa, mutta radikaalina välittömänä likvidointina se saattaa yliarvioida heti hakattavissa olevaa puustoa riippuen lakirajojen ja kestävyyden riittävästä määrittelystä. Esimerkiksi ensiharvennuksille ja pienpuulla yleensä ei välttämättä löydy markkinoita, vaikka ohjelma sisällyttäisi niitäkin hakkuumahtoon. Tiloille toimitettavissa laskelmissa joudutaan painottamaan nettotulojen nykyarvoon (vaihtoehto A) perustuvia hakkuumahtolaskelmia. Tiedonsiirtoa ja laskentamenettelyjä kehitetään seuraavan vaiheen noin 50 tilan tietojenkäsittelyä ja analysointia varten. Metsän arvonmääritystä tutkitaan samalla modernin taloustieteen lähtökohdista määrittelemällä sekä metsän arvo että sen todennäköisyysjakauma. 19
PP 120081 Suomen Posti Oyj Yhteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Kiinteistökonsultointi Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry SKV-Yhtiöt Maanomistajien arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Palautusosoite Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Piritta Haapala Isonnevantie 10 B 7 00320 Helsinki