MITEN LUEN TILINPÄÄTÖSTÄ Nivala 28.1.2014 Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Pekka Luoto, toiminnanjohtaja, KTM 1
Asunto-osakeyhtiölaki 10 luku Kirjanpitolaki Kirjanpitoasetus Kilan yleisohje 7.12. 2010 2
Asiakirjojen säilytys Vähintään 10 vuotta (tilikauden päättymisestä lukien): Päivä- ja pääkirja, tililuettelo Tasekirja, tase-erittelyt Vuokrankantokirja Tililuettelo (käyttöaikaa koskevin merkinnöin) Kirjaussuunnitelma Koneellisen kirjanpidon menetelmäkuvaus Jälkilaskelmat Hankelaskelmat Vähintään 6 vuotta (tilikauden päättymisestä lukien): Tositteet kirjausjärjestyksessä Liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto, mm. sopimukset, tarjoukset, tilausvahvistukset viranomaisten päätökset, tarkastuspöytäkirjat, luvat oikeusasiakirjat, kiinnitysasiakirjat Jatkuvasti: Asunto-osakeyhtiön yhtiö- ja hallitusten kokouspöytäkirjat on säilytettävä luotettavalla tavalla ja jatkuvasti. 3
Kirjanpito Kaikki yritykset ja taloyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia Kirjanpito tekee selkoa yhtiön/ yrityksen rahoista ja muusta omaisuudesta tuloista ja menoista Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. 4
Tilinpäätöksen tarkoitus Tilinpäätös antaa kuvan yhtiön tilikauden tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Tilinpäätös on eräänlainen hallituksen raportti omistajille, verottajalle ja muille sidosryhmille Laaditaan tilikausittain Tilinpäätös on laadittava 4 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiökokouksen on vahvistettava tilinpäätös 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä 5
Mitä tilinpäätös käsittää? Tuloslaskelma kuvaa tuloksen muodostumista Tuotot kulut = tilikauden voitto/ tappio Tase kuvaa tilinpäätöspäivän taloudellista asemaa (esim. mitä yhtiö omistaa ja miten omistus jakaantuu oman ja vieraan rahoituksen suhteen, onko yhtiö velkainen) Tuloslaskelman ja taseen liitetiedot selventävät tulosta ja tasetta Vastikelaskelmat (Rahoituslaskelma) antaa tiedon varojen hankinasta ja käytöstä Toimintakertomus antaa tarkempaa tietoa yhtiöstä ja sen toiminnasta. Laissa ja muissa säädöksissä kerrotaan mitä tulee esittää 6
Tasekirja Tilinpäätös ja toimintakertomus sekä luettelo kirjanpitokirjoista ja tositteiden lajeista samoin kuin tieto niiden säilytystavoista on kirjoitettava sidottuun tai välittömästi tilinpäätöksen valmistumisen jälkeen sidottavaan tasekirjaan, jonka sivut tai aukeamat on numeroitava Tasekirja aina paperimuodossa 7
TASE, periaate Vastaavaa Lueteltu mitä yhtiö omistaa (voidaan realisoida eli muuttaa rahaksi) Vastattavaa Kertoo omistetaanko omaisuus omalla vai vieraalla(velka)rahalla Tontti Rakennukset Koneet ja kalusto Sijoitukset Saamiset Rahat Oma pääoma Osakepääoma Rahastot Edellisten tilikausien voitot Tilikauden voitto Vieraspääoma Pankkilainat Ostovelat siirtovelat Vastaavan puolen omaisuus voidaan realisoida rahaksi esimerkiksi myymällä Taseen loppusummat samat Esimerkki Oma pääoma 1 100000 Vieras pääoma 700000 Taseen loppusumma 1 800 000 Omavaraisuusaste 1100000/1800000= 61% Tarkoittaa sitä, että tässä tapauksessa 61 % yhtiön omaisuudesta (vastaava) on rahoitettu omalla pääomalla, loput vieraalla. 8
TASE 9
Toimintakertomus Asunto-osakeyhtiöissä pakollinen Sisällöstä määrätään laissa ja muissa säädöksissä (Kilan yleisohje 7.12. 2010) Parantaa riittävän tiedon antamista yhtiön tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Kohdistuu pääasiassa tuloslaskelmaan ja taseeseen Muita tietoja annetaan, jos ne edesauttavat riittävän kuvan saamista tuloksesta ja yhtiön taloudellisesta asemasta. Tiedot pitää voida todentaa esimerkiksi tilintarkastuksessa 10
Toimintakertomus Tiedot yhtiövastikkeiden käytöstä ja hankelaskelmat Eri perusteilla kerätyt vastikkeet ja niiden tuotot (esim. hoito- ja rahoitusvastike, vesimaksu) Hankelaskelmat Tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä, sekä panttikirjoista Tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen jälkeen Tiedot talousarvion toteutumisesta ja olennaisista poikkeamista Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Hallituksen esitys voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Tiedot omista osakkeista Muut vapaaehtoiset tiedot 11
Toimintakertomuksen yleiset tiedot Perustiedot yhtiöstä ja kiinteistöstä Hallintoasiat Kiinteistöhuolto ja pelastusorganisaatio Kulutustiedot Vakuutukset Hallintaan otetut huoneistot Kiinteistön ylläpitokorjaukset Osakesiirrot Palkat 12
PERUSTIEDOT YHTIÖSTÄ JA KIINTEISTÖSTÄ Kunta Kaup.osa/Kortteli/Tontti: Oulu Maikkula1/1 Kaup.rek.n:ro/y-tunnus: 000.000/0123456-7 Osoite: Mallikatu 1 A-D, 90110 Oulu Tontti ja sen hallintaperuste: 2000 m 2 /oma Rakennus, lukumäärä, tilavuus: kerrostalo, 1 kpl, 16500 m3, Talon valmistumisvuosi 1939 TV-järjestelmä: kaapeli-tv Osakashallinnassa olevat huoneistot: yhteensä 88 kpl, 4550 m 2 - asunnot 80 kpl, 4.000 m 2 - liiketilat 7 kpl, 500 m 2 - varastot 1 kpl, 50 m 2 Yhteensä: 88 kpl 4.550 m 2 Osakkeita kpl 4550 kpl Yhtiön hallinnassa olevat tilat - autotalli- ja autohallipaikat 25 kpl lämpimiä (rakennuksen pohjakerroksessa) - pihalla sähköpistokepaikat 7 kpl Vastikeperusteet: -hoito- ja korjausvastikkeet /m 2 -rahoitusvastike /m 2 -vesimaksut ennakkomaksu /hlö/kk, joka tasataan kylmä- ja lämminvesimittarien osoittaman kulutuksen mukaan kerran vuodessa Asukasmäärä 31.12.2010 90 hlöä 13
Yhtiökokoukset HALLINTOASIAT Varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.5.2010. Kokouksessa oli edustettuna 2449 osaketta ja ääntä. Kokouksessa käsiteltiin ja tehtiin päätökset yhtiöjärjestyksen 15 määräämien asioiden lisäksi julkisivukorjaustyön tekemisestä ja sen rahoittamisesta, josta on tarkempi selvitys kohdassa 1.. Selvitys julkisivukorjaustyöstä ja sen kustannuksista on sioista. Hallitus Hallitus, joka kokoontui tilikauden aikana 4 kertaa. Hallituksen jäseninä ovat toimineet: 1.1.-24.5.2013 24.5.2013 alkaen -puheenjohtaja Matti Mallikas -jäsen Tytti Terävä -jäsen Hannes Leppä -jäsen Raimo Ripeä Tilintarkastajat -Matti Mallikas, pj. -Tytti Terävä, jäsen -Ujas Uimonen, jäsen -Vilma Varakas, jäsen Tilintarkastajana on toiminut Tilintarkastusyhteisö Y&Ö, nimettynä vastuunalaisena tilintarkastajana Tuovi Tarkka, KHT ja tilintarkastusyhteisön nimeämänä Lauri Laskin, HTM. Isännöinti Yhtiön isännöintitehtävät on hoitanut Kiinteistöliitto Isännöintipalvelu Pohjois-Suomi Ajantasa OY ja nimettynä isännöitsijänä on toiminut toimitusjohtaja Taito Taitava. 14
KIINTEISTÖHUOLTO JA PELASTUSORGANISAATIO Kiinteistönhuolto ja siivous Yhtiön huolto- ja siivoustehtävät on hoitanut Kiinteistönhuolto Herätys Oy. Pelastushenkilöstö: Turvallisuuspäällikkö: Tuovi Suoja Turvallisuuspäällikön apulainen: Teuvo Varoitin Suojanhoitaja: Keijo Puhallin Suojanhoitajan apulainen: ei ole valittu KULUTUSTIEDOT (V=16500 m3) Huomio muutoksiin! L Ä M P Ö kwh/m3 VESI VESI SÄHKÖ SÄHKÖ kulutus sääkorjattu l/henkilö/ kwh Vuosi Mwh lämpöindeksi m3 vrk kwh/m3 2013 806 50,45 4353 130 39800 2,4 2012 796 51,03 4236 129 42075 2,5 2011 762 48,88 4251 129 42624 2,5 2010 775 50,45 4353 132 40341 2,4 Kiinteistölle laadittu 10-vuoden energiatodistus 15.12.2009, jonka mukainen ET-luokka on C ja energiankulutus 151 kwh/brm2/v. 15
VAKUUTUKSET Yhtiöllä on kiinteistön täysarvovakuutus (voimassa 31.5.2015 saakka) Tapiola -yhtiössä. HALLINTAANOTETUT HUONEISTOT Asuinhuoneisto nro A 4 on otettu yhtiön hallintaan (päätetty yhtiökokouksessa 15.2.2012) maksamattomien vastikkeiden takia kolmeksi vuodeksi. Huoneisto on vuokrattu. Yhtiön saatavat huoneistolta A 4 ovat 31.12.2013 7.802,12. KIINTEISTÖN YLLÄPITOKORJAUKSET Tilikauden aikana kiinteistön normaalit ylläpitokorjauskustannukset olivat yhteensä 45.000,00, jotka alittivat talousarviossa varatun 48.800,00 :n kustannusarvion 3.800,00 :lla. Merkittävin kustannusalitus oli LVI-korjauksissa 2.800,00. Suurimmat kustannukset aiheutuvat rakennuksen korjaus- ja huoltokustannuksista 18.100,00 ja LVI-korjauksista 13.200,00. OSAKESIIRROT Tilikauden aikana rekisteröitiin seuraavien huoneistojen hallintaa oikeuttavien osakkeiden omistajanvaihdosten rekisteröinnit: A1, B 26, C 45, D 87 PALKAT Tilikauden aikana maksetut palkat ovat seuraavat: Tilintarkastaja (asukas) 385,00 16
TIEDOT YHTIÖVASTIKKEIDEN KÄYTÖSTÄ JA HANKELASKELMAT Yhtiön vastikeperusteet määräytyvät yhtiöjärjestyksen 5 :n mukaan seuraavasti: hoitovastike /huoneistoala pääomavastike /osakemäärä kylmä- ja lämminvesimaksu mittarien osoittaman kulutuksen mukaan Eri perusteilla kerätyt vastikkeet ja niiden tuotot: Hoitovastike, maksavia 4550 m2 1.1.-31.5.2013 2,50 /m2/kk 1.6.-31.12.2013 2,60 /m2/kk Yhteensä 139.685,00 /v Pääomavastike 1 (LVI-korjaus) laina-aika 15 v nostettu 1.6.2010 1.1.-31.12.2013 1500 os. 1,00 /os/kk Yhteensä 18.000,00 /v Pääomavastike 2 (pihankorjaus) laina-aika 15v, nostettu 15.7.2011 1.1.-31.5.2013 1000 os 1,32 /os/kk 1.6. 31.12.2013 950 os 1,32 /os/kk Yhteensä 15.378,00 /v Pääomavastike 3 (julkisivukorjaus) laina-aika 10 v, nostettu 15.9.2013 1.9.-31.12.2013 2000 os 1,00 /os/kk Yhteensä 8.000,00 /v 17
Selvitys eri vastikkeiden käytöstä ja riittävyydestä on esitetty toimintakertomuksen liitteenä olevissa vastikerahoituslaskelmissa. Vastikerahoituslaskelmissa on selvitys pääomavastikkeiden lainojen määristä, lainaehdoista ja lainaosuuksista osaketta kohti 31.12.2013. Vesimaksuennakot: 1.1.-31.12.2013 18,00 /hlö/kk (maksut tasattu kylmä- ja lämminvesimittarien osoittaman kulutuksen mukaan) Päätetyt yksikköhinnat: kylmä vesi 3,45 /m3, lämmin vesi 6,36 /m3 Tuotot vesimaksuista 19.240,00 Kustannukset: vesi- ja jätevesi - 8.740,00 perusmaksu - 1.450,00 20 010,23 veden lämmitys - 9.820,23-770,30 18
Hankelaskelmat Julkisivukorjaushankkeen hankelaskelma vuosille 2013-2014 Hankemenot Urakka A 1.550.000,00 Lisätyövaraus 150.000,00 Suunnittelu, valvonta 70.000,00 Hankemenot yhteensä 1.770.000,00 Hankerahoitus Ennakkovastikkeet 200.000,00 Hankeosuussuoritukset 700.000,00 Lainat 400.000,00 Avustukset 150.000,00 Hankerahoitustulot yhteensä 1.770.000,00 Selvitys julkisivukorjaushankkeesta ja sen rahoitustilasta 31.12.2013 Hanke kesken ja sen julkisivu- ja parvekekorjaustyöt tehdään vuoden 2014 puolella ja niiden valmistumisaika on urakkasopimuksen mukaisesti 15.7.2014. Urakasta on valmistunut seuraavat osaurakat, joista on aiheutunut seuraavat kustannukset: Kustannusten rahoitus: - Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen 672.000,00 - Lisätyöt 13.000,00 - Valvonta 16.500,00 Yhteensä: 701.500,00 - Ennakkovastikkeet 200.000,00 Hankerahoituksen ylijäämä 31.12.2013 48.500,00 - Hankeosuussuoritukset 350.000,00 - Lainat 200.000,00 Yhteensä 750.000,00 19
TIEDOT PYSYVISTÄ RASITTEISTA JA KIINNITYKSISTÄ Panttikirjat ja niiden kiinnitykset: Yhtiön rakennuksiin ja tonttiin on otettu yhteensä 2.300.000,00 :n panttikirjakiinnitykset. Panttikirjoja on pantattu nostettujen korjauslainojen vakuudeksi lainanantajapankkeihin yhteensä 1.500.000,00. Yhtiön omassa hallussa on 800.000,00 :n panttikirjat. Tarkka selvitys panttikirjoista ja niiden panttauksista on liitetiedoissa. Putkirasite: Yhtiön tontilla on pysyvä putkirasite As. Oy Naapurin kaukolämmön liittymisputkesta. Autopaikat Naapuri as oy:llä on oikeus kahteen yhtiön autopaikkaan Oikeudenkäynti Urakoitsija X vaatii haastehakemuksella urakkasopimuksen rikkomisen vuoksi y euron vahingonkorvausta TIEDOT OLENNAISISTA TAPAHTUMSTA TILIKAUDELLA JA SEN JÄLKEEN Yhtiössä on tehty huoneistojen rakennetarkastus 15.1.2013 naapuritontilla tapahtuneiden räjäytystöiden mahdollisten vaurioiden selvittämiseksi. Tarkastuksessa ei havaittu syntyneitä vaurioita kiinteistön rakenteissa. TIEDOT TALOUSARVION TOTEUTUMISESTA JA OLENNAISISTA POIKKEAMISTA Yhtiön tilikauden toteutuneet lämmityskustannukset olivat 65.000,00, jotka ylittivät talousarviossa arvioidut kustannukset 14.000,00 :lla. Syynä ylitykseen olivat lämmön hinnan nousu 1.7.2013 ja keskimääräistä 10,1 % kylmemmän vuoden takia arvioitua korkeampi energiankulutus. Muilta osin tilikauden tuotot ja kustannukset eivät poikenneet olennaisesti arvioiduista. 20
ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Kuluvan tilikauden aikana valmistuu kiinteistön julkisivukorjaus. Yhtiössä on viimeisen viiden vuoden aikana tehty LVIS- ja piha-alueiden peruskorjaustyöt. Tulevien viiden vuoden aikana ei yhtiössä oleteta olevan tarvetta tehdä suuria ja kustannuksiltaan merkittäviä korjaustöitä. HALLITUKSEN ESITYS VOITTOA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Yhtiön tilikauden tulos on voittoa 12.200,10. Hallitus esittää, että tilikauden voitto siirretään tilille voitto/tappio edellisiltä tilikausilta (ja että osinkoa ei jaeta) SELVITYS OMISTA OSAKKEISTA Yhtiö on lunastanut vuonna 2011 osakkeet 1-60, jotka oikeuttavat huoneiston 1 A, jonka huoneistotyyppi on 2h+kk+p, hallintaan 62.000,00 :lla. Osakehuoneisto on vuokrattu. Yhtiö saa vuokratuloa 7.800,00 /v:ssa. 21
(Ei liity edelliseen toimintakertomukseen) Tähän kerrottava syy 22
Vastikelaskelmat Koska eri kustannuksia varten voidaan periä erilaisia vastikkeita, pitää varmistaa, että kustannukset on katettu oikeilla vastikkeilla ja vastikkeiden suuruudet ovat kohdallaan. Jos huomattavia ylijäämiä siihen on kerrottava syy ja mihin niitä on tarkoitus käyttää Hoitovastikelaskelma Pääomavastikelaskelma kullekin lainalle erikseen Vesimaksulaskelma 23
Hoitovastikelaskelmaesimerkki Hoitotuotot - Hoitovastikkeet 200 000 - Vesimaksut 20 000 - Vuokrat 3 000 - Käyttökorvaukset 2 000 225 000 Hoitokulut - Isännöinti ja hallinto 15 000 - Käyttö ja huolto 20 000 - Lämmitys 80 000 - Vesi 15 000 - Korjaukset 15 000 - Aktivoidut korjaukset 80 000 - Muut 5000 230 000 Hoitopuolen alijäämä 225 000-230 000 = -5000 Tässä tapauksessa kerätyt vastikkeet, käyttökorvaukset ja vuokrat eivät ole riittäneet kulujen kattamiseen. Vastaava laskelma tehdään myös jokaisesta pääomavastikkeesta 24
Pääomavastikelaskelma Kerätty pääomavastiketta 8 500 euroa Lyhennytty lainaa 7 800 euroa Maksettu korkoja 500 euroa 8300 Ylijäämä 8500-7800-500 = 200 euroa Pääomavastiketta kerättiin 200 euroa liikaa. Tämä siirtyy seuraavalle vuodelle ja se otetaan huomioon seuraan vuoden pääomavastiketta määrättäessä, eli vastike määrätään hiukan pienemmäksi. 25
lausunto siitä: 1) antavatko tilinpäätös ja toimintakertomus noudatetun tilinpäätössäännöstön mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot yhteisön tai säätiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta; sekä 2) ovatko tilikauden toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ristiriidattomia. Onko hallituksen jäsen tai isännöitsijä 1)syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhteisöä tai säätiötä kohtaan; tai 2) rikkonut yhteisöä koskevaa lakia taikka yhteisön yhtiöjärjestystä, yhtiösopimusta tai sääntöjä. 26
Termistöä Menot Suurin piirtein sama kuin maksu Esimerkiksi maksu hissin hankinnasta Tuloslaskelmassa ei menoja vaan kuluja Kulut Tilikaudelle kohdistuva osa menosta, esim. Poisto. Tuloslaskelmassa ei ole menoja vaan kuluja 27
Aktivointi Meno, josta saadaan pitkäaikaista hyötyä (tuloa), siirretään taseen vastaava- puolelle, josta se (kulutetaan ja) poistetaan vaikutusaikanaan Meno jaetaan (poistoina) niille tilikausille, joita se hyödyttää. Perusparannukset pakko aktivoida Suurehkot vuosikorjaukset voidaan joko aktivoida tai kirjata suoraan tuloslaskelman kululuiksi 28
Aktivointi Esimerkiksi hissi (hyödyttää kymmeniä vuosia) Tuloslaskelma: Korjaukset - Hissin jälkiasennus(meno) 500 000 - Aktivointi -500000 Tase: Hissi 500 000 euroa Tulosvaikutus = 0 Hissin jälkiasennusmeno viety taseeseen, josta se kulutetaan ja poistetaan esimerkiksi 25 vuoden aikana POISTO VOIDAAN AJATELLA VUOSITTAISESTA KULUMISESTA AIHEUTUVAKSI KULUKSI 29
Poistot Poisto voidaan ajatella, että se on korvausta kulumisesta Poisto näkyy tuloslaskelmassa ja se pienentää tulosta. Vastaavasti arvo taseessa pienenee poiston verran (ko. omaisuuserä menettää arvoaan) HUOM! Poisto on vain kirjanpidollinen toimenpide, eikä se aiheuta rahaliikennettä. (Rahan)meno on syntynyt jo aikaisemmin, kun hissi on hankittu Asunto-osakeyhtiössä poistoja ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaan, mutta poistot on kuitenkin tehtävä vaikutusaikanaan Poistoja käytetään usein tulonjärjestelykeinona tarkoituksena välttää veroja 30
Esimerkki hissin poistosta Esimerkki hissi, joka palvelee 25 vuotta => vuosipoisto 20 000 euroa (500 000/25) Hissinjälkiasennusmeno 500 000 euroa jaetaan 25 vuodelle 2015 20 000 2016 20 000 2017 20 000 2018 20 000 2019 20 000 2020 20 000 Tuloslaskelma - Poisto hissistä -20 000 ( =kulu) Tase - Hissi 480 000 (= 500 000-20 000) 31
Rahastointi Rahastointia käytetään tuloksenjärjestelykeinona pienentämään tulosta ja sitä kautta veroseuraamuksia Oman pääoman kartuttamista eli omistajat sijoittavat yhtiöönsä lisää pääomaa Koska näkyy vain taseessa, ei tulosvaikutusta eikä veroseuraamuksia Tuloslaskelma Pääomavastikkeet 80 000 Rahastoidut pääomavastikkeet -80 000 Tase vastattavaa Oma pääoma -------------- - muut rahastot - katonkorjausrahasto 80 000 Siirretään tuloslaskelmasta taseeseen 32
Rahastointi Tyypillisiä rahastoja: ennakkorahastointi, johon kerätään rahaa jotakin tulevaa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttiin lainanlyhennysrahasto, johon kerätään pääomavastiketta, jolla lyhennetään lainaa Huom! Tärkeää, että yhtiökokous on tehnyt tarkalleen oikeanmuotoiset ja aikaiset päätökset ja ne on kirjattu oikein pöytäkirjaan. Virheet tai puutteet voi johtaa veroseuraamuksiin 33
34
Rahastointi ja osakkaan verotus Vuokranantajaosakas ei voi vähentää rahastoituja vastikkeita vuokratuotoista, vaan vasta myyntitilanteessa hankintamenon lisäyksenä Huoneiston ostohinta 100 000 Rahastoidut vastikkeet 10 000 Huoneiston myynti 130 000 Myyntivoitto, josta maksetaan vero: 130 000-100 000-10 000 = 20 000 euroa (voitto) Vero = 30%*20 000 = 6 000 euroa Verotuksessa vähennettävä hankintameno 35
Asuintalovaraus Varaus on ennenaikainen kulukirjaus Käytetään, jos tulos näyttää liian hyvää tulosta ja josta olisi veroseuraamuksia Kirjataan myöhemmin tehtävä remontti etukäteen kuluksi, puretaan sen jälkeen, kun remontti on tehty Joka tapauksessa asuintalovaraus on purettava 10 vuoden kuluessa 36
Esimerkki asuintalovarauksesta Tulos näyttää 25 000 voittoa Maksimi asuintalovaraus 68 e/m2 Pinta-ala 1200 m2 Maksimivaraus 1200*68 = 81 600 euroa Tehdään 25 000 euron varaus Tulos Asuintalovaraus Tulos 25 000 e -25 000 e 0 e Varaus purettava 10 vuoden kuluessa Varaus puretaan, kun korjausmeno toteutuu Korjausmenon toteutuessa tulokseen lisätään varaus Tuloslaskelma: Korjausmeno - 2 5000 Varauksen purku +25 000 Tulos 0 37
ESIMERKKI TULOKSENJÄRJESTELYSTÄ Ilman tuloksensuunnittelua tulos näyttäisi 13 680 euron tulosta, josta veroa menisi 30% eli 4 104 euroa 0- tulos on saatu Poistot rakennuksesta - 6 000 Poistot koneista - 1 380 Rahastointi - 6 300 38
VASTIKELASKELMAT 39
VASTIKELASKELMA Tilikauden jäämä 96 815,19-83 574,52 Vastikejäämä Hoitopuoli 16 705,42 Pääomapuoli 1 639,85 Yhteensä + 15 065,57 Tilikauden jäämä 56 424,12 84 851,39 Hoitopuolella on vastikkeita seuraavina vuosina käytettävissä 16 705 euroa Pääomapuolella pääomavastikkeet olleet liian pieniä, alijäämä on katettava seuraavana vuonna eli pääomavastiketta on nostettava 40
Tarkistus kirjanpitoon Saamiset ja pankkitili miinus Lyhytaikainen velka 20 497,62 5 434,05 = 15 065,57 41
Maksuvalmiuden selvittäminen Voidaanko laskut maksaa eräpäivään mennessä? Riittävätkö rahat? Miten maksuvalmius voidaan päätellä taseesta? ---------------------------------------------------------------------- MAKSUVALMIUTTA TARKASTELTAESSA SELVITETÄÄN MISSÄ MÄÄRIN PANKISSA OLEVAT RAHAT JA SINNE KOHTA SAAMISISTA TULEVAT RAHAT RIITTÄVÄT LASKUJEN MAKSUUN (=rahoitusasema) Jos kirjanpito on ajan tasalla, maksuun tulevat saamiset näkyvät taseessa lyhytaikaiset saamiset tilillä. Koska kirjaukset ovat myöhässä, taseesta maksuvalmiutta voidaan käytännössä tarkastella vain vuodenvaihteen tilanteesta eli suoraan tilinpäätöksestä 42
Maksuvalmiustarkastelu + Paljonko pankkitilillä on rahaa? + Paljonko sinne on tulossa (=lyhyt aikaiset saamiset, esimerkiksi maksuun tulevat vastikkeet) Kuinka paljon on erääntyneitä ja erääntymässä olevia laskuja (= lyhytaikaiset velat) 43
Maksuvalmiuden tarkistelu 44
Pankissa olevat rahat ja sinne kohta tulevat rahat (esim. vastikesaamiset) Tarkastellaan miten pankissa olevat rahat ja sinne pikapuoliin tulevat rahat riittävät ostolaskujen ja muiden lähiaikoina maksuun tulevien velvoitteiden hoitoon Ostolaskut ym. Pikapuoliin maksuun tulevat velat 45
Mitä edellisestä esimerkissä voidaan päätellä? Rahat ja pankkisaamiset lyhytaikainen velka = 20 497,62 5 434,06 = 15 065,56 euroa Esimerkistä nähdään, että pankissa olevat rahat ja sinne pikapuoleen tulevat (saamiset) rahat riittävät hyvin lyhytaikaisten velkojen maksamiseen Vastikelaskelmasta tilanne näkyy tarkemmin Vastikejäämä Hoitopuoli 16 705,42 Pääomapuoli 1 639,85 Yhteensä + 15 065,57 Asunto-osakeyhtiössä on huomioitava, että osa pankkitilin rahoista voi olla tarkoitettu lainojen maksuun, mikä on otettava huomioon Yhtiön pankkitilillä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden vastikemaksuja vastaava rahamäärä 46
Tilinpäätöksen pikatarkastelu Tilantarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus Sisältääkö mitään normaalista poikkeavaa? Tuloslaskelman tulos Nolla tulos on yleensä mahdollista Jos on esitetty voittoa, siihen pitää olla hyvät perustelut (kuitataan esimerkiksi vahvistettuja tappioita) onko tehty poistoja tai rahastointeja, ja mikä niiden vaikutus on ollut tulokseen? Tase Paljonko pankkitilillä on rahaa, paljonko on saamisia, mistä ne koostuvat? Paljonko on velkaa, mistä se koostu? MAKSUVALMIUS? Vastikelaskelmat Osoittavatko hoito- ja rahoitusvastikelaskelmat ylijäämää vai alijäämää ja kuinka paljon? Onko edellisiltä vuosilta kertynyt yli- vai alijäämää ja kuinka paljon? Talousarvio Onko suuria poikkeuksia, mistä ne johtuvat? Toimintakertomus ja liitetiedot Löytyykö mitään tavallisesta poikkeavaa joko tilikaudelta tai tulevan kehityksen arviosta? (tulevat korjaukset, oikeudenkäynnit jne.) 47
Muistutus! Osakkaan kyselyoikeus Osakas voi esittää yhtiökokouksessa isännöitsijälle tai hallitukselle kysymyksiä tilinpäätöksestä Kysymykset tulee esittää siinä vaiheessa, kun tilinpäätöstä käsitellään Jos osakkeenomistajan kysymykseen ei voida heti vastata vastaus on annettava kahden viikon kuluessa kirjallisesti. Tietoja ei kuitenkaan saa antaa, jos niiden antaminen tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa 48