Tekninen lautakunta 289 16.09.2015 Laura Sinkon oikaisuvaatimus asumisoikeuden luovutuskorvauksen vahvistamista koskevaan asuntotoimen toimistosihteerin päätökseen 30.10.2014 122 1338/10.04.01/2014 TEKLA 289 Valmistelija/lisätiedot: vt. asuntotoimenjohtaja Krista Huovila, p. 040 717 9818 konsernihallinnon lakimies Johanna Alatalo, p. 040 025 4612 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liite Laura Sinkon oikaisuvaatimus 13.11.2014 Asiakirjat Toimistosihteerin viranhaltijapäätös 30.10.2014 122 TA-Asumisoikeus Oy:n lausunnot 18.11.2014 ja 31.8.2015 liitteineen Lappeenrannan asuntotoimen päätös 30.10.2014 Lappeenrannan asuntotoimen toimistosihteeri on 30.10.2014 122 päättänyt vahvistaa asumisoikeuden luovutuskorvaukseksi kohteessa Pikisaarenkuja 4 A 36 yhteensä 23.328,31 euroa. Päätöksessä on todettu, että asuinhuoneistossa tehtyjen asumisoikeuden arvoa korottavien parannusten arvo luovutushetkellä on saadun selvityksen mukaan 1.094,00 euroa. Laura Sinkon oikaisuvaatimus 13.11.2014 Sinkko on vaatinut päätöksen muuttamista asuntoon tehtyjen korvattavien muutostöiden osalta. Sinkko on lausunut oikaisuvaatimuksessaan, että asuntotoimen päätös pitää sisällään vain parvekelasit, koska TA-Asumisoikeus Oy katsoo voivansa yksipuolisesti määrätä ja päättää, mitä he korvaavat hänelle asunnosta. Parvekelasit, hankintahinta 2017,00 euroa. Sinkko on lausunut, ettei hyväksy TA-Asumisoikeus Oy:n hyvitystarjousta, joka on 1094 euroa. Sinkko on ilmoittanut hakevansa muutosta seuraavin perusteluin: Parvekelasit kestävät valmistajan ilmoituksen mukaan hyvin hoidettuna ja huollettuina yli 20 30 vuotta. Ne suojaavat parveketta vesi- ja lumisateelta, näin ollen parvekkeen seinät ja lattiapinnat eivät vaurioidu. Lasit antavat myös energiasuojan ja taloyhtiö saa lämmityskustannuksen hyödyn itselleen. Asumismukavuus paranee lasien ansiosta. Hyvityshinnan tulisi Sinkon näkemyksen mukaan olla -20 % alkuperäisestä hinnasta,
eli 1613,60 euroa. Sinkko on ilmoittanut perustelunaan tälle, että hyvitettävien muutostöiden korvaus vähenee 80 %:iin hyväksyttävästä lähtötasosta, joka laskee kolmen vuoden jälkeen 50 %:iin. Sinkon näkemyksen mukaan seuraavat hankinnat kuuluvat ainakin osittain korvauksen piiriin: Lasinen suihkuseinä, hankintahinta 409,70 euroa. Perustuu alkuperäiseen SAO:n antamaan suositukseen. Korvaukseen oikeuttaviksi parannuksiksi hyväksytään seuraavantyyppiset toimenpiteet: teknisten kalusteiden lisääminen = laadullinen parannus. TA-Asumisoikeus Oy:n mukaan ei kuitenkaan kuulu hyvityksen piiriin. Kestoikä on oikein hoidettuna kymmeniä vuosia. Hyvityshinnan tulisi Sinkon näkemyksen mukaan olla -20 % alkuperäisestä hinnasta, eli 372,76 euroa. Säleverhot, hankintahinta 182,00 euroa. Sinkon näkemyksen mukaan kyse on teknisten kalusteiden lisäämisestä. Säleverhot kestävät yli kymmenen vuotta ja antavat asuntoon valonsuojan ja kesällä viilentävät asunnon. Hyvityshinnan tulisi Sinkon näkemyksen mukaan olla -20 % alkuperäisestä hinnasta, eli 145, 60 euroa. Laminaattilattia, hankintahinta 176,00 euroa. Hyvityshinnan tulisi Sinkon näkemyksen mukaan olla -20 % alkuperäisestä hinnasta, eli 140,80 euroa. Sinkon oikaisuvaatimuksessa on todettu, että erotus TA-Asumisoikeus Oy:n tarjoukseen on noin 1094,00 euroa, jonka Sinkko toivoo saavansa lisää lopullisena päätöksenä. Mikäli korvauspäätös jää ennalleen, Sinkko on vaatinut, että hän saa poistaa parvekelasit, suihkuseinän sekä säleverhot. Sinkko on katsonut, että hänellä ei ole mitään rahallista velvollisuutta tukea tulevaa asukasta tai TA-Asumisoikeus Oy:tä. Sinkon oikaisuvaatimus kokonaisuudessaan on oheisena liitteenä. TA-Asumisoikeus Oy:n lausunto 18.11.2014 Lappeenrannan kaupunki ei ole asiassa toimivaltainen, koska Sinkon kirjeen perusteena on TA-Asumisoikeus Oy:n hyvityslaskelma, joka perustuu Sinkon ja TA-Asumisoikeus Oy:n väliseen sopimukseen. Kyse ei siis ole Lappeenrannan kaupungin päätöksestä, johon voisi kaupungilta hakea oikaisua, joten Lappeenrannan kaupungin tulisi jättää asia käsittelemättä. Mikäli Lappeenrannan kaupunki kuitenkin haluaa asiaan ottaa
kantaa, niin totean, että hyvityslaskelma perustuu asumisoikeussopimuksen allekirjoitushetkellä sekä lisä- ja muutostöiden tilaushetkellä Sinkon tiedossa olleeseen TA-Asumisoikeus Oy:n ohjeeseen huoneistokohtaisista lisä- ja muutostöistä. Ohjeessa on eritelty hyvitettävät sekä ei-hyvitettävät lisä- ja muutostyöt sekä hyvitysten laskentaperusteet. Hyvityslaskelma on laadittu kyseisten ohjeiden mukaisesti, eikä sitä siksi ole tarvetta muuttaa. Kirjeen liitteenä on asumisoikeussopimus, huoneistokohtaiset lisä- ja muutostyöohjeet, tilausvahvistus sekä muutostyökustannusten hyvityslaskelma. TA-Asumisoikeus Oy:n lausunnon liitteet on nähtävinä asiakirjoissa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Kuntaliiton asiantuntijoiden näkemykset Asiasta on pyydetty Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) ja Kuntaliiton asiantuntijoiden kannanotot. ARA on ilmoittanut, että sillä ei ole toimivaltaa ohjata kuntia asumisoikeusasunnoista annetun lain 24 :n soveltamisessa. Kuntaliiton asiantuntijoiden näkemyksen mukaan kunnalla on toimivalta käsitellä asia. Sopimus luovuttajan ja yhtiön välillä ei poista kunnalta toimivaltaa määrätä enimmäishinnasta. Kunnan päätöksessä ei voida ottaa kantaa sopimuksen velvoittavuuteen, eikä sitä koskevien erimielisyyksien ratkaiseminen ei kuulu kunnalle. TA-Asumisoikeus Oy:n lausunto 31.8.2015 Lappeenrannan kaupunki on saanut TA-Asumisoikeus Oy:ltä lisäselvityksen 18.11.2014 annettuun lausuntoon. TA-Asumisoikeus Oy on lausunnossaan todennut, että asumisoikeuden enimmäishinnan vahvistamista varten Lappeenrannan kaupungille on toimitettu selvitys asumisoikeusmaksusta, indeksikorostuksesta sekä asukkaan teettämistä lisä- ja muutostöistä ja laskelma niiden hyvittämisestä. Kaupungin on vahvistettava asumisoikeusasunnon enimmäishinta talon omistajan toimittaman tarpeellisen selvityksen perusteella. TA-Asumisoikeus Oy:n näkemyksen mukaan kaupungin toimivalta rajoittuu kuitenkin enimmäishinnan määrittämiseen eikä kunta voi ottaa kantaa luovutushintaan. Luovutushinta määrittyy näkemyksemme mukaan asumisoikeussopimuksen sekä TA-asumisoikeus Oy:n lisä- ja muutostyöohjeen mukaan. Kaupungille selvityksenä enimmäishinnan määrittämiseksi
toimitetussa hyvityslaskelmassa, on esitetty TA-Asumisoikeus Oy:n lisä ja muutostyöohjeen mukana laskettu hyvitys asukkaan teettämistä lisä- ja muutostöistä. Asukas on, kuten on oikaisuvaatimuksessaan todennut, tehnyt asunnossa lisä- ja muutostöitä. Nämä asukkaan teettämät lisä- ja muutostyöt eivät kuitenkaan kuulu hyvitettävien töiden piiriin ja sen asukas on tiennyt töitä tilatessaan. Asumisoikeuslain mukaan talon omistaja on velvollinen suorittamaan asukkaalle korvauksen kohtuullisten parannusten senhetkisestä arvosta sekä kohtuullinen korvaus tarpeellisista kunnossapitotöistä. TA-Asumisoikeus Oy:n lisä- ja muutostyöohje on laadittu asumisoikeuslain säännösten mukaisesti ja siinä on määritelty mitä parannuksia voidaan pitää kohtuullisina ja mitä kunnossapitotöitä tarpeellisina. Tähän jaotteluun ei ole olemassa ohjeistusta, kuten Lappeenrannan kaupunkikin on todennut, mutta korvauksia päätettäessä on pyrittävä objektiivisuuteen. Hallituksen esityksessä asumisoikeuslaiksi todetaan, että kunnostustöiden korvaaminen on myös muiden asumisoikeusasukkaiden intressissä, koska kunnossapitotyöt maksetaan omakustannusperiaatteen mukaisesti käyttövastikkeilla. Siksi erityistä kunnostustyötä ei voida korvata vain yhdelle asukkaalle. Erillisenä seikkana voin mainita vielä laminaattilattian muutoksen, josta Sinkko niin ikään on vaatinut korvausta. Kyseessä on ollut vain ulkonäköön vaikuttava seikka, eikä esimerkiksi muovimaton vaihtaminen laminaattiin tai kuluneen laminaatin vaihto uuteen, jota voitaisiin pitää kunnostustyönä. Tästä syystä laminaattia emme korvaa, kun kyse on ollut vain värin muutoksesta asukkaan mielen mukaiseksi. TA-Asumisoikeus Oy on lausunnossaan todennut, että jaottelu korvattavien ja ei-korvattavien töiden välillä on nimenomaan pyritty tekemään hallituksen esityksen mukaisesti niin, että muutokset korvataan vain, jos niitä on pidettävä huoneiston kuntoa tai varustetasoa parantavina. Jaottelu on pyritty tekemään objektiivisesti ottaen huomioon parannustyön kustannukset, töiden ajankohta, parannusten jäljellä oleva hyöty ja muut seikat. Töiden ajankohta vaikuttaa parannustyön arvon laskemiseen ja siinä käytetään prosentuaalista ikävähennystä. Muina seikkoina korvattavuuteen vaikuttaa myös parannuksen hyöty tuleville asukkaille. asukkaat pitävät erilaisia asioita tärkeinä ja siksi vanha asukas saattaa pitää tekemäänsä parannusta tärkeämpänä kuin uusi asukas. Näin ollen lisä- ja muutostöitä on pyritty jaottelemaan niiden tarpeellisuuden ja kohtuullisuuden perusteella. Kaikki lisä- ja muutostyöt, jotka asukkaalle korvataan, tulee uuden asukkaan maksettavaksi. Maksetut korvaukset lisätään siis
asumisoikeuden myyntihintaan. Korvauspäätöksiä tehtäessä on näin ollen otettava huomioon lisä- ja muutostöiden tarpeellisuus myös uuden asukkaan kannalta. Myös kaikki edellisen asukkaan tekemien lisä- ja muutoskustannukset jäävät uuden asiakkaan maksettavaksi, mikä luonnollisesti lisää asumiskustannuksia. Esimerkiksi parvekelasien ensimmäinen huolto on usein noin seitsemän vuoden kuluttua niiden asentamisesta ja niiden huollot ovat usein melko hintavia. TA-Asumisoikeus Oy:n lausunnon mukaan kaupunki ei ole toimivaltainen päättämään siitä, saako asukas poistaa asunnosta teettämiään lisä- ja muutostöitä. Tämä on Sinkon ja TA-Asumisoikeus Oy:n väliseen sopimukseen liittyvä seikka, joka tarvittaessa ratkaistaan siviilioikeudellisena riitana. Asuntotoimen ja konsernihallinnon lakiasioiden vastine oikaisuvaatimukseen ja TA-Asumisoikeus Oy:n lausuntoihin Oikaisuvaatimus kohdistuu asuntotoimen päätöksessä määriteltyihin asuinhuoneistossa tehtyjen asumisoikeuden arvoa korottavien parannusten arvoon. Säännöstausta Asumisoikeusasunnoista annetun lain 12 :n mukaan asumisoikeuden haltijalla, joka talon omistajan luvalla on tehnyt huoneistossa tarpeellisia kunnossapitotöitä, on oikeus saada niistä talon omistajalta kohtuullinen korvaus. Asumisoikeusasunnoista annetun lain 24 :n mukaan kunnan on vahvistettava huoneiston asumisoikeuden enimmäishinta. Enimmäishinnan vahvistamista varten talon omistajan on esitettävä kunnalle tarpeellinen selvitys. Em. säännöksen mukaan enimmäishintaan luetaan mukaan seuraavat erät: 1) huoneistosta suoritettu asumisoikeusmaksu; 2) asumisoikeusmaksun indeksikorotus, joka vastaa asumisoikeusmaksun suorittamisen jälkeen tapahtunutta rakennuskustannusindeksin muutosta 3) luovuttajan tai häntä edeltäneiden asumisoikeuden haltijoiden huoneistoon tekemien tai hallinta-aikanaan rahoittamien kohtuullisten parannusten arvo luovutushetkellä. Tätä arvoa määrättäessä on otettava huomioon parannustöistä aiheutuneet kustannukset, töiden ajankohta, niiden jäljellä oleva hyöty ja muut seikat. Hallituksen esityksen 59/1990 mukaan kohtuullisten parannusten arvoa määrättäessä olisi otettava huomioon parannustyön
kustannukset, töiden ajankohta, niiden jäljellä oleva hyöty ja mahdolliset muut seikat. Parannustöiden arvo on pyrittävä määräämään objektiivisesti. Näkemykset siitä, mitä töitä on pidettävä parannuksina ja mitä ei, saattavat olla erilaisia. Hallituksen esityksestä ilmenee myös, että tarkoituksena on ollut, että asuntohallitus antaisi parannusten arvioinnista tarkempaa ohjeistusta. Tätä ohjeistusta ei kuitenkaan ole annettu. Kunnan toimivalta TA-Asumisoikeus Oy:n 18.11.2014 antaman lausunnon väite siitä, että kaupunki ei olisi asiassa toimivaltainen, koska asiassa on kyse Sinkon ja TA-Asumisoikeus Oy:n välisestä sopimusasiasta, on voimassa olevan lain vastainen. Asumisoikeusasunnoista annetun lain 24 määrittää, että kunnan on vahvistettava ko. säännöksen mukainen huoneiston asumisoikeuden enimmäishinta. Lain 53 :n mukaan kunnan viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Lappeenrannan kaupungin asuntotoimi on käsitellyt asiaa laissa määritellyn toimivaltansa puitteissa ja oikaisuvaatimusmenettely on lain mukainen muutoksenhakumenettely asiassa kunnan tekemään päätökseen. Huoneiston asumisoikeuden enimmäishinnan määrittäminen Asiassa on kysymys huoneiston asumisoikeuden enimmäishinnan määrittämisestä ja siinä huomioitavien kohtuullisten parannusten arvon määrittämisestä luovutushetkellä. Asuntotoimen ja lakiasioiden käsityksen mukaan asiassa ei ole kysymys asumisoikeusasunnoista annetun lain 12 :n mukaisista huoneiston kunnossapitotöistä ja niistä määritettävästä korvauksesta. Asuntotoimen ja lakiasioiden näkemyksen mukaan Sinkon ja TA-Asumisoikeus Oy:n välillä 26.1.2012 allekirjoitetun asumisoikeussopimuksen sisältö ei ole huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden ohjeiden osalta ristiriidassa sen kanssa, mitä asumisoikeusasunnoista annetun lain 24 :ssä säädetään huoneiston asumisoikeuden enimmäishinnan määräytymisen perusteista. Asumisoikeusasunnoista annetun lain 24 :n mukaiseksi huoneiston asumisoikeuden enimmäishinnaksi on vahvistettu huoneistosta suoritettu asumisoikeusmaksu 21.577,00 euroa ja asumisoikeusmaksun indeksikorotus, joka vastaa asumisoikeusmaksun suorittamisen jälkeen tapahtunutta rakennuskustannusindeksin muutosta, 657,31 euroa sekä luovuttajan tai häntä edeltäneiden asumisoikeuden haltijoiden huoneistoon tekemien tai hallinta-aikanaan rahoittamien
kohtuullisten parannusten arvo luovutushetkellä 1.094,00 euroa. eli yhteensä 23.328,31 euroa. Oikaisuvaatimuksen kohteena oleva asumisoikeuden luovutuskorvaus on määritelty kunnissa vallitsevan käytännön mukaisesti eikä vahvistamista koskevaa asuntotoimen toimistosihteerin päätöstä 30.10.2014 122 ole tarvetta muuttaa. Sinkon vaatimus parvekelasien ym. poistamisesta Sinkko on oikaisuvaatimuksessaan esittänyt seuraavan vaatimuksen: Mikäli korvauspäätös jää ennalleen, Sinkko on vaatinut, että hän saa poistaa parvekelasit, suihkuseinän sekä säleverhot. Asian ratkaiseminen ei kuulu kunnan toimivallan piiriin. (Krista Huovila) Tj Tekla Tekninen lautakunta päättää hylätä Laura Sinkon oikaisuvaatimuksen edellä esittelytekstistä asuntotoimen ja konsernihallinnon lakiasioiden vastineesta ilmenevin perusteluin. Hyväksyttiin.