Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi ja sen kehittäminen Eetu Toivanen Rakli 10.4.2017
Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi ja sen kehittäminen 1. Mikä on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi 2. Lyhyt katsaus hintojen kehitykseen 3. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin kehittäminen 2
Mitä kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (KYKI) mittaa - Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi mittaa kiinteistön ylläpidossa käytettävien tuotannontekijöiden hintoja. - Perustana kiinteistönpitonimikkeistön (1984) mukaiset (A) ylläpitokustannukset ja (C) muut kustannukset sekä kiinteistöjen tuloslaskelman hoitokulut. - Mitattavat kustannustekijät ovat 1. Työ 2. Tarveaineet 3. Käyttöaineet 4. Alihankinnat 5. Muut kustannukset 3
Mitä kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (KYKI) mittaa - Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi mittaa kiinteistön ylläpidossa käytettävien tuotannontekijöiden hintoja. - Perustana kiinteistönpitonimikkeistön (1984) mukaiset (A) ylläpitokustannukset ja (C) muut kustannukset sekä kiinteistöjen tuloslaskelman hoitokulut. - Mitattavat kustannustekijät ovat 1. Työ 2. Tarveaineet 3. Käyttöaineet 4. Alihankinnat 5. Muut kustannukset KYKI EI MITTAA Alueiden välisiä eroja Hintatasoa, vaan hinnan muutosta perusvuoteen nähden 4
KYKI:n luokittelu ja nimikkeistö - Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on laadittu rakennustyypeittäin, kustannuslajeittain ja tehtävittäin. 5
KYKI:n luokittelu ja nimikkeistö - Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi KYKI on laadittu rakennustyypeittäin, kustannuslajeittain ja tehtävittäin. - Rakennustyypit: Asuinrakennus, myymälärakennus, toimistorakennus, koulurakennus, terveyskeskus ja teollisuushalli. Omakotitalon ylläpidon kustannukset (OKT) lasketaan KYKI:n yhteydessä erillisindeksinä. 6
KYKI:n luokittelu ja nimikkeistö - Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi KYKI on laadittu rakennustyypeittäin, kustannuslajeittain ja tehtävittäin. - Rakennustyypit: Asuinrakennus, myymälärakennus, toimistorakennus, koulurakennus, terveyskeskus ja teollisuushalli. Omakotitalon ylläpidon kustannukset (OKT) lasketaan KYKI:n yhteydessä erillisindeksinä. - Kustannuslajit: Työ, tarveaineet, käyttöaineet, alihankinnat ja muut kustannukset (vakuutukset, tontin vuokra ja kiinteistövero). 7
KYKI:n luokittelu ja nimikkeistö - Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi KYKI on laadittu rakennustyypeittäin, kustannuslajeittain ja tehtävittäin. - Rakennustyypit: Asuinrakennus, myymälärakennus, toimistorakennus, koulurakennus, terveyskeskus ja teollisuushalli. Omakotitalon ylläpidon kustannukset (OKT) lasketaan KYKI:n yhteydessä erillisindeksinä. - Kustannuslajit: Työ, tarveaineet, käyttöaineet, alihankinnat ja muut kustannukset (vakuutukset, tontin vuokra ja kiinteistövero). - Tehtävät: Yhteistehtävät, Yleishoito, Lämpöhuolto, Sähköhuolto, Vesihuolto, Erityislaitehuolto, Jätehuolto, Ulkoalueiden hoito, Kunnossapito, Siivous 8
Kiinteistönpitonimikkeistö 1984 9
KYKI:n tiedonhankinta - Ei omaa tiedonkeruuta, tiedot saadaan muista Tilastokeskuksen hintaindekseistä - Indeksissä seurataan 54 nimikettä: Ansiotasoindeksi 5 nimikettä Teollisuuden- ja palvelujen tuottajahintaindeksit 9 nimikettä Kuluttajahintaindeksi 20 nimikettä Rakennuskustannusindeksi 19 nimikettä Kiinteistövero lasketaan erikseen verohallinnon kiinteistöverotiedoista - Nimikkeiden taustalla on tuhansia hintatietoja 10
190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 RKI KYKI Kuluttajahintaindeksi Kotimarkkinoiden perushintaindeksi 11
Hintojen kehitys 2010=100 125 120 115 110 105 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 RKI KYKI Kuluttajahintaindeksi Kotimarkkinoiden peushintaindeksi 12
Vuosimuutos-% edeltävän vuoden vastaavasta neljänneksestä, KYKI kokonaisindeksi 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2011 Q! 2012 Q! 2013 Q! 2014 Q! 2015 Q! 2016 Q! 13
KYKI kustannuslajeittain 2010=100 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1. Työ 2. Tarveaineet 3. Käyttöaineet 4. Alihankinnat 5. Muut kustannukset 14
KYKI kustannuslajeittain ja kokonaisindeksi 2010=100 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Työ (12 %) Tarveaineet (4 %) Käyttöaineet (36 %) Alihankinnat (38 %) Muut kustannukset (10 %) Kokonaisindeksi (100 %) 15
Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin kehittäminen - 3.4.2017 käynnistettiin projekti KYKI 2015=100 määrittely ja suunnittelu, jonka on määrä loppua 31.8.2017. - Projektin tehtäviä ovat: 1. Valita konsultti ja tehdä toimeksianto, joka sisältää mm. KYKI 2015=100 käytettävän painorakenteen tuottamisen. 2. Sidosryhmien kuuleminen 3. Tietojensiirtoja ja käsittelyä koskevan järjestelmän käyttöönoton suunnittelu 4. Tehdä kohdealueen käsitemalli, looginen tietomalli ja ydinprosessin kuvaus. 16.
Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin kehittäminen - Määrittelyvaiheen projektista jatketaan 1.9.2017 alkavalla projektilla KYKI 2015=100 käyttöönotto. - Projektin tärkein tehtävä on KYKI 2015=100 käyttöönoton luokitusten ja painorakenteiden rakentaminen laskentajärjestelmään - Projektin tehtäväkokonaisuus tarkentuu määrittelyvaiheen projektin edetessä. - Uudistettu indeksi KYKI 2015=100 julkaistaan 2018 ensimmäisen neljänneksen tietojen julkaisun yhteydessä kesäkuussa 2018. 17
Uudistukseen liittyviä suunnitelmia: - KYKI 2015=100 indeksillä pyritään mahdollisimman hyvin kuvaamaan ylläpitokustannusten kehitystä vuoden 2015 tasoon verrattuna. (Kiinteistön ylläpidolla tarkoitetaan toimintaa, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet.) - KYKI 2015=100 perustetaan lähdesarjoihin ilman omaa suoraa tiedonkeruuta. - KYKI 2015=100 tulee pohjautumaan soveltuvin osin kiinteistönpitonimikkeistöön vuodelta 2009. - KYKI:stä tehdään SVT tilasto. 18
Kiinteistövero ja tontin vuokra jäävät pois uudesta indeksistä - Tontin vuokra ja kiinteistövero jäävät uuden KYKI:n ulkopuolelle, koska ne eivät ole kiinteistön ylläpidon kustannuksia, joihin katsotaan kuuluvan kiinteistön hoito- ja kunnossapitokustannukset. - Tontin vuokra ja kiinteistövero katsotaan kiinteistöliiketoiminnan kustannukseksi - Muiden kustannusten paino KYKI 2010=100 indeksissä on 10 prosenttia: Kiinteistövero 6 % Tontin vuokra 3 % Vakuutukset 1 % 19
Kunnossapitokorjausten huomioiminen? - Kunnossapitokorjauksiin kuuluvat vuosi- ja peruskorjauskustannukset. - Kuinka kunnossapitokorjausten määrä tulisi arvioida? 1. Toteutuneiden kunnossapitokorjausten mukaan 2. Laskennallisen tarpeen mukaan - Millä tavoin tilinpäätöksistä voidaan eritellä kunnossapitokorjaukset ja perusparannukset? - Perusparannukset koostuvat kunnossapitokorjauksista ja ehkä vain vähäiseltä osin laatutasoa parantavasta korjauksesta? 20
Kunnossapitokorjausten huomioiminen? - Millä tavoin korjauskustannuksen hintakehitys on mitattavissa? - - - 1. Panoskustannusten mukaan (RKI)? 2. Panoskustannusten ja uudisrakentamisen hintaindeksin yhdistelmänä? 3. Toteutuneen kustannuskehityksen mukaan, lähde: Korjausrakentamisen hintaindeksi? 21
Muita suunnitelmia - Vuokratalot lisätään rakennustyyppeihin? - Astepäiväluku huomioimalla KYKI:in on mahdollista tuoda alueellisia eroja? - Kustannuslajeista luopuminen? 22
Pitkät aikasarjat ja jatkuvuus Mahdollisuus aloittaa KYKI 2015=100 indeksi takautuvasti uuden indeksin sisällön mukaisesti jo vuodesta 2010 tai aikaisemmin selvitetään. 23