Liite 2 Muistio Asuntotontin (kerrostalo) myynti osto-option perusteella Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4:lle ja pitkäaikaisen vuokrasopimuksen päättäminen (Sörnäinen, Kalasatama, tontti 10587/3) Capellan puistotie 4 Tiivistelmä Sörnäisten Kalasatamasta on vuokrattu (klk 06.03.2014, 124 ) asuinkerrostalotontti (AK) 10587/3 (pinta-ala 800 m 2, os. Capellan puistotie 4) Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4:lle asuntotarkoituksiin ajaksi 1.4.2014 31.12.2075. Hakemus tontin ostamisesta VVO Kodit Oy:n omistama Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4 on toteuttanut tontille arkkitehtuurikutsukilpailun voittaneen ehdotuksen honey (Anttinen Oiva Arkkitehdit Oy) mukaisesti vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja 44 kpl. Asuntojen keskipinta-ala on 57,2 as-m 2. Tontille toteutettu rakennusluvan mukainen pääkäyttötarkoituksen mukainen kerrosalamäärä on 1 130 k-m². Kaupunginhallitus päätöksen 31.3.2014 (369 ) perusteella tontin 10587/3 vuokrasopimukseen on sisällytetty kaupunginhallituksen päätöksen 1.3.2010 (251 ) mukaiset osto-optioehdot. Tontin kauppahinta määräytyy mainitun päätöksen ja vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Tontin kauppahinta on 3 155 228 euroa (3 130 k-m² x 53 euroa/k-m² x 19,02). Kauppahinta vastaa nykyarvon (7/2015, ind.1902) mukaista noin 1 008 euron/k-m²:n yksikköhintaa. Päätöksen mukainen kauppahinta on määritelty päätöksentekohetkellä, eikä kaupantekohetkellä, viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla (ind.1902, 7/2015) korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan. Siten vuokraussopimuksen mukaisesta kauppahinnan määräytymisen perusteesta on vähäisesti poikettu. Lisäksi vuokralainen on hakemuksessaan (2.6.2015) ilmoittanut, että tontille rakennettava rakennus valmistuu kokonaisuudessaan lokakuun 2015 loppuun mennessä. Esitetty kauppa poikkeaa siten vähäisesti myös vuokrasopimuksen mukaisesta osto-optiosta käyttöönoton osalta. Rakentamisen ollessa jo näin pitkällä ei ole estettä tontin myymiselle. Tonttiosaston osastopäällikkö on toimivaltainen päättämään asiasta, sillä tontin myynti perustuu vuokrasopimukseen sisältyvään ostooptioon. Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4 (VVO Kodit Oy) on toimittanut tonttiosastolle 2.6.2015 päivätyn hakemuksen tontin 10587/3 ostamisesta. Hakemuksen mukaan tontille toteutettava rakennus valmistuu kokonaisuudessaan lokakuun 2015 loppuun mennessä, ja hakija aikoo käyttää vuokrasopimukseen sisältyvää osto-optiota ennen kohteen valmistumista. Hakemus on liitteenä 3.
Asemakaava Kaupunginvaltuuston 9.10.2013 hyväksymän ja 22.11.2013 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 12189 mukaan tontti 10587/ 3 on enintään viisi-kuusikerroksisten asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK, V-VI). Tontin rakennusoikeus on 3 130 k-m². Asuinkerrostalojen korttelialueella tontille saa sijoittaa liiketiloja, julkisia palvelutiloja ja kunnallistekniikkaa palvelevia tiloja rakennuksen kahteen alimpaan kerrokseen. Pysäköintipaikat tulee rakentaa AH- tai AK-korttelialueelle. AH-korttelialueella pihakannen päälle ei saa rakentaa autopaikkoja. Autopaikkojen määrä on asuinkerrostalojen korttelialueella vähintään suurempi luvuista 1 ap/130 k-m 2 tai 0,5 ap/asunto. Tonttitiedot Tontin pinta-ala on 800 m 2 ja osoite Capellan puistotie 4. Tontti 10587 /3 on merkitty kiinteistörekisteriin 7.9.2012. Arkkitehtuurikutsukilpailu ja suunnitelmat VVO Kodit Oy:n omistama Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4 on toteuttanut tontille arkkitehtuurikutsukilpailun voittaneen ehdotuksen honey (pääsuunnittelija arkkitehti SAFA Vesa Oiva, Anttinen Oiva Arkkitehdit Oy) mukaisesti vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja 44 kpl. Asuntojen keskipinta-ala on 57,2 as-m 2. Tontille toteutettu rakennusluvan 17.12.2013 (403 ) mukainen pääkäyttötarkoituksen mukainen asuinkerrosalamäärä on 1 130 k-m². Tontin 10587/3 asemakaavan ja rakennusluvan edellyttämät 24 autopaikkaa sijoitetaan yhteispihatontin 10587/13 ja tonttien 3 ja 12 alapuolelle toteutettavaan yksityiseen kannenalaiseen pysäköintilaitokseen. Kalasataman Palvelu Oy toteuttaa alueen maantasoiset autopaikkatontit (LPA), muttei yhteispihatonttien (AH) tai yhteispihojen alapuolisia pysäköintilaitoksia. Kunkin korttelin asuntotonttien vuokralaiset tai omistajat toteuttavat mainitut laitokset asuintalojen rakentamisen yhteydessä sekä omistavat ja ylläpitävät ne. Ostaja on velvollinen huolehtimaan, että tontin 10587/3 autopaikat säilyvät mainitun tontin asukkaiden käytössä. Pitkäaikainen vuokrasopimus ja sen merkitseminen päättymään Kiinteistölautakunta päätti 6.3.2014 (124 ) vuokrata Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4:lle (Y-tunnus 2071898-4) tontin 10587/3 asuntotarkoituksiin ajaksi 1.4.2014 31.12.2075 päätöksessä mainituin ehdoin. Vuokrasopimus (nro 23351) merkitään päättymään ja vuokrasaatavien vakuutena Helsingin kaupungin hallussa oleva panttikirja 10.4.2014/148050 luovutetaan ostajalle tontin kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Kauppakirjaan sisällytetään soveltuvin osin vuokrausta koskevat ehdot. Maaperä Vuokranantaja ilmoittaa, että vuokra-alueen maaperä saattaa olla sillä aiemmin harjoitetun toiminnan johdosta pilaantunut.
Kaupunginhallituksen päätös 1.3.2010 (251 ) Vuokra-alueen maaperä on puhdistettu vuokralaisen toimesta vuokraalueen rakentamisen yhteydessä Uudenmaan ympäristökeskuksen 5.6.2009 (No YS 675) antaman ympäristöluvan mukaisesti. Maaperän osalta kauppakirjaan sisällytetään soveltuvin osin vastaavat ehdot kuin vuokrasopimuksessa. Kaupunginhallituksen päätti 1.3.2010 (251 ) vahvistaa periaatteet luovutettaessa tontteja vapaarahoitteiseen ja 10 vuoden korkotukilainalla rahoitettavaan vuokra-asuntotuotantoon. Päätöksen mukaan tontit luovutetaan vuokraamalla siten, että vuokralaisella on tonttiin osto-oikeus. Maanvuokra määritetään pitäen perusteena kulloinkin kyseessä olevan alueen sääntelemättömään asuntuotantoon luovutettavien tonttien hintatasoa ja noudattaen kaupungin tavanomaisia hinnoitteluperiaatteita. Tontille rakennettavat asunnot on tontin vuokra-aikana pidettävä vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokäytössä. Vuokralaisen maanvuokrasopimukseen perustuva osto-oikeus on voimassa enintään 5 vuotta maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta. Vuokralaisella on mahdollisuus käyttää osto-oikeutta aikaisintaan, kun tontille rakennettava rakennus on rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi ja asunnot on otettu vapaarahoitteiseen vuokra-asuntokäyttöön. Tontti näin myytäessä on sopimusehdoin varmistettava, että sille rakennetut asunnot pidetään vuokra-asuntokäytössä vähintään 10 vuotta rakennuksen käyttöönotosta. Päätöksen mukaan tontin kauppahinta määräytyy Kalasataman alueelta vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon luovutettavien tonttien osalta käyttäen rakennusoikeuden yksikköhintaa laskettaessa kerrointa 1,2. Tontinluovutuksessa ei noudateta Hitas-sääntelyä. Tontin osto-optio Kaupunginhallitus päätti 31.3.2014 (369 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan sisällyttämään tontin 10587/3 vuokrasopimukseen seuraavan ostooption ja muut ehdot: Vuokralaisella on tonttiin osto-oikeus, joka on voimassa enintään 5 vuotta maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan alkamisesta. Vuokralaisella on mahdollisuus käyttää osto-oikeutta aikaisintaan, kun tontille rakennettava rakennus/rakennettavat rakennukset on/ovat kokonaisuudessaan valmistuneet ja rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytty käyttöön otettaviksi. Kauppahinta osto-oikeutta käytettäessä perustuu virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaan rakennusoikeuden yksikköhintaan 53 euroa/k-m² vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osalta. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan.
Kaupungilla on kuitenkin kaikissa tapauksissa oikeus periä vähintään edellä mainittuun yksikköhintaan perustuvaa kauppahintaa, joka saadaan kertomalla edellä mainittu yksikköhinta luvulla 18,92 (4/2013, ind.1892). Tontille mahdollisesti toteutettavien liike-, julkisten palvelu- ja kunnallistekniikkaa palvelevien tilojen osalta peritään samaa kauppahintaa kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuintojen osalta. Asemakaavaan merkityn kerrosalamäärän (k-m²) lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä kauppahintaa.. Mikäli tontin lopullinen yhteenlaskettu kerrosalan määrä lainvoimaisessa rakennusluvassa ylittää asemakaavan muutokseen nro 12189 merkityn tontin yhteenlaskettujen kerrosalaneliömetrien enimmäismäärän tai mainitun kaavamuutoksen mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä ostajalta kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa. Tontin myyminen ja vähäinen poikkeaminen osto-option ehdoista Vuokralainen on hakemuksessaan (2.6.2015) ilmoittanut, että tontille rakennettava rakennus valmistuu kokonaisuudessaan lokakuun 2015 loppuun mennessä. Tämän jälkeisen urakoitsijalta saadun ilmoituksen mukaan kohteen 44 asuntoa valmistuvat syyskuun 2015 loppuun mennessä ja ulkopuoliset työt kesällä 2016. Esitetty kauppa poikkeaa vähäisesti vuokrasopimuksen mukaisesta osto-optiosta käyttöönoton osalta. Rakentamisen ollessa jo näin pitkällä ei ole estettä tontin myymiselle. Todettakoon, että kiinteistölautakunta päätti 20.2.2014 (106 ) tontin 23100/47 myymisestä osto-option perusteella Asunto Oy Arabian Valolle niin ikään kohteen valmiusasteesta vähäisesti poiketen. Rakennusluvan 17.12.2013 (403 ) mukaan tontille toteutetaan asuinkerrosalaa 3 130 k-m², jonka mukaan vuokraa on peritty. Kauppahinta määritellään edellä mainitun käytetyn rakennusoikeuden 3 130 k-m²:n mukaan. Edellä mainituin perusteiden mukaan tontin kauppahinnaksi tulee 3 155 228 euroa (3 130 k-m² x 53 euroa/k-m² x 19,02). Kauppahinta vastaa nykyarvon (7/2015, ind.1902) mukaista noin 1 008 euron/k-m²:n yksikköhintaa. Kauppahinta poikkeaa myös vähäisesti osto-option ehdoista sen määrittyessä päätöksentekohetkellä (ei kaupantekohetkellä) viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan. Muuta Samalla esitetään tontin vuokrasopimus (nro 23351) merkittäväksi päättymään tontin kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Kiinteistölautakunnan päätöksen 27.5.2014 (289 ) mukaan tonttiosaston osastopäällikkö päättää maa-alueiden myynneistä ilman euromääräistä ylärajaa muun muassa silloin, jos kauppa perustuu vuokrasopimuksen osto-optioehtoon.
Tontin 10587/3 pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen sisältyy edellä mainittu osto-optioehto, minkä perusteella tonttiosaston osastopäällikkö on toimivaltainen päättämään tontin myynnistä.