The Alternatives and Costs of Housing in Helsinki. (Preface and summary)

Markku Lankinen Asumisen vaihtoehdot ja hinta Helsingissä. (Esipuhe ja tiivistelmä) The Alternatives and Costs of Housing in Helsinki. (Preface and summary) Helsingin kaupungin tietokeskus. Tutkimuksia 2006:4. City of Helsinki Urban Facts. Research Series 2006:4. ISSN 1455-724X ISBN 952-473-739-6 T R A N S L A T I O N S Magnus Gräsbeck Esipuhe Helsingin asuntokannassa on monenlaisia asumismuotoja, joiden hallinnalliset ja taloudelliset ehdot vaihtelevat suuresti. Käsillä olevassa tutkimuksessa esitellään eri asumismuotojen ominaisuudet ja tarjonta Helsingissä. Tutkimuksessa analysoidaan myös erilaisten asumiskustannusten alentamiseen tarkoitettujen tukimuotojen laajuutta ja kohdentumista. Lisäksi omistusasumista tarkastellaan erikseen, koska tässä asumismuodossa on suurin vaihtelu hinnan, sääntelyn ja rahoitusehtojen suhteen. Erikoistutkija Markku Lankinen on kehittänyt tutkimusta varten laskentamallin pystyäkseen vertailemaan yhtäältä eri asumismuotojen ja toisaalta omistusasunnon hankintavaihtoehtojen keskinäisiä suhteita. Tutkimuksen keskeinen tulos on, että omistusasunnon hankinta Helsingin hintatasoltaan edullisemmilta alueilta on halvempaa (asuinneliötä kohti) kuin normaalissa aravavuokratalossa asuminen. Tulosta selittää kaksi seikkaa: 1) eurokorkojen matala taso ja 2) asuntolainan korkovähennys. Tutkimus päättyy asumismenojen kohtaannon tarkasteluun, jossa vertaillaan asumiskustannusten ja väestön tulojakauman suhdetta. Huolimatta väestön muuta maata korkeammasta tulotasosta helsinkiläiset joutuvat maksamaan erityisesti omistusasunnon hankinnasta suuremman tulo-osuuden kuin muualla Suomessa. Sama koskee usein myös helsinkiläisten vapaarahoitteista vuokra-asumista. Markku Lankisen asumisen vaihtoehtoja ja hintaa koskeva tutkimus on osa Helsingin kaupungin tutkimusohjelman 2004-2006 toteuttamista. Helsingissä kesäkuussa 2006 Markus Laine Erikoistutkija 1

Yhteenveto ja johtopäätökset Helsingin asuntomarkkinoilla esiintyy lukuisia toisistaan poikkeavia asumismuotoja, ehkä useampia kuin muualla Suomessa. Ne ovat syntyneet historian eri vaiheissa, kuitenkin pääosin valtiollisen asuntopolitiikan suuntaviivojen mukaan. Maanomistus ja erilaiset hallinnolliset ratkaisut ovat tuottaneet lisäsävyjä valikoimaan. Näillä kaikilla on vaikutusta asumiskustannusten muodostumiseen. Eri vaihtoehtojen esiintyminen ja markkinatarjonta esitellään. Asumiskustannusten käsite on jokseenkin selkeä arkipäiväisessä kielenkäytössä. Sillä tarkoitetaan käytettävissä olevista varoista maksettavia rahamenoja kuukausittain tai harvemmalla jaksotuksella. Omistusasumisen osalta tämä käsite on kuitenkin problematisoitu, haastajan tullessa taloustieteen puolelta. Bruttovuokraperiaate, jossa omistusasunnosta lasketaan saatavan etuja niin kuin vastaavasta asunnosta vuokrattuna, pyrkii lisäämään tämän edun asumiskulutukseen ja nettoperiaatteella lasketun asuntoedun tulopuolelle. On tärkeä kuitenkin muistaa, että näin ajateltaessa siirrytään kulutuksen käsitteistöön ja irralleen kustannuskäsitteestä. Toinen taloustieteilijöiden esittämä käsite, käyttäjän kokonaiskustannus, pyrkii ottamaan huomioon omistusasunnon pääoman sijoitusobjektina, jonka käytölle pitää laskea vaihtoehtoisesta sijoituksesta saatavaa tuottoa vastaava korko. Lisäksi tulee ottaa huomioon asunnon markkina-arvon nousu kustannuksia alentavana ja vastaavasti sen lasku kustannuksia lisäävänä tekijänä. Lainan lyhennyksiä ei nähdä kustannuksena vaan säästämisenä. Näistä laskennallisista suuruista voidaan todeta, että niissä vaihtoarvon logiikka ylittää käyttöarvon logiikan. Aidossa valintatilanteessa arvonnousun mahdollisuus varmasti kangastelee omistusasuntoa miettivän mielessä, mutta budjettirajoitus kuitenkin asettaa asuntomarkkinoille tulevat lähemmäksi samaa viivaa. Tässä tutkimuksessa laskenta tehdään jatkossa ainoastaan asumisen rahameno- käsitteen mukaisesti. Rahatilanteet Helsingin asuntomarkkinoilla ovat selvästi muuttuneet 1990-luvun lamasta toivuttua. Markkinasektorin hintataso niin omistus- kuin vuokra-asunnoissakin on nousuvauhdiltaan selvästi ylittänyt elinkustannusten tai väestön tulotason kehityksen. Talouden hetkellinen lamaantuminen ja työmarkkinoiden vedon hidastuminen saivat hintakehityksessä aikaan hetkellisen taantuman, mikä on levinnyt osittain myös markkinavuokrasektorille. Vuokrapyyntöjen ja uusien vuokrasopimuksen välisen tasoeron seuraaminen saattaisi toimia vuokramarkkinoiden tilan indikaattorina, kuten myös vuokrapyyntöjen jakauman muutosten seuranta. Aravavuokrien kehitysvauhti on ollut laman jälkeen hitaampaa, joten ero markkinavuokriin on kasvanut. Nämä hintasuhteiden muutoksen ovat muuttaneet eri asumismuotojen välistä haluttavuusasemaa. Kaikki ei kutienkaan määräydy hinnasta käsin. Vanhojen ja uusien omistusasuntojen hintavertailu jaettuna markkinaehtoiseen ja hitashintasäänneltyyn osaan paljastaa yhä suuremmaksi kasvavan eron näiden välillä erityisesti uustuotannon osalta. Tosin hitas-urakoidenkin hintataso on kahden viime vuoden aikana kohonnut lähemmäksi vanhan kannan keskihintaa, mutta vielä kauemmaksi on etääntynyt uusien sääntelemättömien hankkeiden hintataso. Hitas-jälleenluovutushinnan määrittelyindeksin muutos muuttaa eri aikoina rakennettujen kohteiden hintasuhteita melko tuntuvasti. Tutkimuksessa kohdistetaan erityishuomio omistusasunnon hankintamenojen tason muodostukseen. Niistä keskeinen on hankinta-arvo, jonka määräytymisessä on asuinalueen merkitys Helsingissä suuri. Osoitetaan, että alueiden väliset hintasuhteet ovat muuttuneet pidemmällä aikavälillä ennalta arvaamattomalla tavalla, joten ne voivat muuttua vastedeskin. Koron, laina-ajan ja lainatyypin merkitystä arvioidaan. Tässä yhteydessä esitellään korkoekvivalenssin käsite, jonka mukaan lineaarisesti aleneva korkokanta johtaa eksponentiaalisesti kohoavaan hankinta-arvoon. Hyvin matalan korkotason vallitessa vuotuinen korkorasitus tietystä lainapääomasta on sama kuin olennaisesta pienemmästä lainapääomasta korkeamman korkotason aikana. Tämä on johtamassa nykyisten matalien korkojen valli- 2

tessa yhä kohoaviin hintoihin alueilla, joilla kysyntää riittää. Tähän yhtälöön sisältyy kuitenkin myös suuri korkoriskin mahdollisuus, koska se toimii myös toiseen suuntaan. Tutkimuksessa esitellään laskentamalli, jolla voidaan vertailla säänneltyjen järjestelmien sekä sääntelemättömän omitusasuntokaupan vaikutuksia asumismenojen määrään eri ehdoista riippuen pitkällä aikavälillä. Sen tällä hetkellä havaittujen hankinta-arvojen perusteella tehdään vertailu eri asumismuotojen rahamenojen välillä. Tulokseksi saadaan, että Helsingin halvimmilta alueilta ostettu omistusasunto nykyisin lainaehdoin tuottaa ensimmäisenä vuonna edullisimman asunnonhankintavaihtoehdon. Uusi asumisoikeusasunto jää tästä jonkin verran jälkeen ja tästä taas pienen välimatkan päähän arava- tai korkotukivuokra-asunto. Syynä on ensinnäkin korkoero pankkilainan ja valtion tukemien tuotantomuotojen välillä ja toiseksi omistusasumisen suosiminen korkojen verovähennysoikeudella. Myös kustannusten kokonaiskertymässä 25 vuoden jaksolla tämä hankintavaihtoehto osoittautuu edullisimmaksi. Vapaasti määräytyvien markkinavuokrien taso on noussut siinä määrin, että sen kuukausitaso ylittää Helsingin keskihinnoilla hankitun omistusasunnon kuukausittaiset rahamenot. Myös 25 vuoden vuokrakertymä ilman inflaatio-olettamaa johtaa korkeisiin vuokrakertymiin. Uusien yksiöiden vuokrasopimusten taso ylittää Helsingin kalleimmalta hintavyöhykkeeltä hankitun omistusasunnon aiheuttamat rahamenot. Asumiskustannusten kohtaannon arvioimista varten selvitetään Helsingin asuntokuntien tulojakauman eri asuntokuntatyypeissä muotoa ja kehityssuuntia. Laskentatulosten soveltaminen tähän jakaumaan antaa tulokseksi, että noin 40 % perheistä ylittäisi 20 % asumismenojen tulo-osuuden bruttotuloista laskettuna, jos vuokrat olisivat aravavuokrien tasoa. Osuus kohoaisi vastaavasti 70 %:iin ja aravapuolellakin noin 45 %:iin, jos tulo-osuudeksi määriteltäisiin 25%. Eläkeikäisistä kuitenkin noin 60-64 % asuu omistusasunnossa, joten jakauman pienituloisempi pää ohenee tältä osin. Asumismenojen keskinäiseen vertailuun on siten useita mahdollisuuksia. Kohtuuhintaisia, säännellyn vuokra-asumisen kanssa kilpailukykyisiä vaihtoehtoja löytyy vielä markkinoiden reunoilta, mutta ei kovin paljon. Perheiden ja muiden asuntokuntien tulojakaumaan nähden kohtuuhintaisen asumisen tarjonnan lisääminen on perheiden Helsinkiin jäämisen kynnyskysymys. 3

Preface The housing stock in Helsinki offers many kinds of housing on strongly varying economic and administrative conditions. The present study draws a picture of the provision and the properties of various forms of housing in the city. It also analyses to what extent various forms of support to make housing more affordable have been targeted on various population groups. In addition, owner occupied housing is analysed separately, because this sector shows the greatest variation in price, regulation and finance. For this research Markku Lankinen, Senior Researcher, has developed a calculation model enabling a comparison of various forms of housing and of various ways of buying an owner-occupied dwelling. A crucial finding is that it is cheaper (per square metre) to buy a home in the cheapest neighbourhoods in Helsinki than to be a tenant in an average city-owned rented flat. This finding is explained by two factors: 1) the low level of interests in the euro area and 2) the right to deduce housing mortgage interests from your taxable income. The studies end up in an analysis of the incidence of housing costs, an analysis that compares the relationship between housing costs and the income distribution of the population. Although Helsinki residents have a higher level of income than Finns at large, they have to spend a greater share of their disposable income on housing than the average Finn. This is true especially of those who live in owner-occupied homes, but also of those living in free market rented homes. Markku Lankinen s study of housing alternatives and costs is part of Helsinki City s Research Programme for the years 2004-2006. Helsinki, June 2006 Markus Laine, Senior researcher 4

Summary Many tenure statuses and types of housing are represented on the housing market in Helsinki, maybe more than anywhere else in Finland. They have come about in various phases, yet mostly in accordance with the guidelines drawn up by the state s housing policy. Land ownership and various administrative solutions have added nuances to this whole. All these factors influence housing costs. The study presents, initially, the provision and use of housing alternatives, i.e. housing in various tenure statuses. In everyday speech, the concept of housing costs or housing expenses is pretty clear. It refers to how much you have to pay for your housing per month or some other period of time. But the concept of owner-occupied housing has been problematised, the contester being the economic sciences. Here, the concept of gross rent, which considers that the owner-occupier of a dwelling receives a benefit equal to the rent for a corresponding dwelling, regards this benefit as an income instead of an expense in housing consumption, and concludes by establishing the net balance between housing expense and income. It is important to note, of course, that in such cases we are, strictly speaking, talking about consumption as a wider concept rather than just cost. Another concept presented by economists, namely the total costs of the resident, regards an owneroccupied dwelling as an investment on which an interest should be calculated that corresponds to the interest received from another investment of similar size. Furthermore, the rise/decline in the market value of the dwelling should be included as a factor decreasing/increasing the total housing costs. Here, mortgage instalments are not regarded as costs but, instead, as savings. We may just note that these theories concentrate on the value of exchange rather than the value of use. In reality, a potential rise in value is a probable incentive to buy, but since the average buyer has an average budget, this aspect may not be that important, after all. In the present study, however, we disregard these aspects and concentrate merely on the costs. After Finland s recovery from the economic depression in the 1990s, the financial situation on the housing market in Helsinki has changed very clearly. Both prices of and rents for dwellings have risen clearly faster than the cost-of-living index and the average income. With the depression, housing prices fell quite strongly for a while, which also brought market rents down. An indicator of the situation on the rented housing market could be the change over time in rents requested, and another one could be the change in the rate of rents requested to rents agreed. After the depression, rents for council flats (social housing) have risen more slowly, and thereby the difference in cost between city tenancy and market tenancy has grown. This has influenced the popularity of these two forms of tenancy. (Money, of course, is not the only decisive factor.) In the owner-occupier segment, the difference between price regulated so-called HITAS dwellings and free market dwellings has grown, particularly so with new-built dwellings. And although the prices of HITAS dwellings have climbed close to the average price for second hand dwellings, the free market prices have risen even faster. With HITAS dwellings, the index for determining their resale price makes these prices vary pretty substantially depending on when the dwelling has been built. Special attention is paid in the study to how the costs of acquisition of owner-occupied dwellings are incurred. The most important factor is, of course, the acquisition value, i.e. purchase value, and here the location of the dwelling is important. It appears differences in prices between Helsinki districts have changed unpredictably over time. (And obviously, they may do so in future, too.) In the next step, interest, mortgage term, and the type of mortgage are considered. In this context, the concept of rent equivalence is presented, according to which a linear falling interest level leads to exponentially 5

rising purchase prices. When interests are very low, the interest on a large mortgage may be equal to the interest on a much smaller mortgage under normal circumstances. Record low interests these last few years have encouraged people to take on more debt than earlier, and this in turn has raised prices in attractive areas considerably. This has happened despite the fact that interests are always a risk factor: they may rise. Our study presents a calculation model for monitoring how prices of price-regulated and market owner-occupied dwellings influence housing costs on various conditions and in the long term. On the basis of current purchase prices, a comparison of prices in the two variants is made. The conclusion is that the most favourable way of acquiring (buying or renting) a dwelling (during the first year and with today s interest level) is to buy a second hand flat in some of the cheapest areas in Helsinki. A new flat is not as favourable to buy, and even less favourable is a rented council (social housing) flat. The reason is, first of all, the difference in interest between a bank mortgage and the production models supported by the state, and secondly that owner-occupied housing is favoured by the right of owneroccupiers to deduce interests from their taxable income. In terms of aggregate costs over 25 years, too, this alternative is the most favourable one. Rents for market dwellings have risen to the extent that their average monthly rent (of new contracts) is higher than the monthly costs for purchasing an average-priced market dwelling. Also, the aggregate rent over 25 years is considerable, regardless of inflationary offsets. In the most expensive price zone, rents for new one-room flats are higher than the costs for mortgages etc. of a similar purchased dwelling. To find out what kind of housing costs various types of households have, the income distribution and its trends among households in Helsinki is studied. When the findings are applied on our material, the result is that around 40% of all families would pay more than 20% of their gross income for housing if all rents were at the same level as council rents. Since 60-64% per cent of pensioners live in owner occupied dwellings, low-income earners are underrepresented in our material. In the periphery of the market, there are still some competitive alternatives (in terms of costs) to regulated and social housing available on the market in Helsinki but not too many. A key issue for making families and other households stay in Helsinki is to increase the provision of reasonably-priced housing in the city. 6