KIRJALLINEN KYSYMYS 111/2013 vp Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman ehdotusten huomioon ottaminen Eduskunnan puhemiehelle Valtioneuvosto käynnisti vuonna 2009 viisivuotisen Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman. Helmikuussa 2013 valmistui hankkeen tiimoilta Turvallisempaan talokauppaan -raportti, joka sisältää konkreettisia toimenpide-ehdotuksia kiinteistön myyjän ja ostajan turvan parantamiseksi riitatilanteessa. Työryhmän mukaan Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- ja homevaurio. Yllätys voi usein olla ikävä sekä ostajalle että myyjälle. Keskeistä on työryhmän mukaan lisätä kaupan osapuolten halua, kykyä ja mahdollisuuksia arvioida kaupan kohteena olevan rakennuksen todellinen kunto sekä varautua mahdollisiin ongelmiin ennakolta. Suomessa ostajan ja myyjän vastuita kiinteistökaupassa säätelee maakaari. Esimerkiksi omakotitaloa myydessä myyjällä on viiden vuoden vastuu eli ostaja voi viiden vuoden ajan ilmoittaa kiinteistössään havaitsemista laatuvirheistä ja vastuu on myyjällä. Nykyisessä käytännössä voidaan nähdä epäsuhtaa ostajan ja myyjän oikeuksien välillä. Käytäntö mahdollistaa pahimmillaan myös vuosien kiusanteon, jos ostaja on ollut vilpillisellä mielellä mukana. Ovatko nykyiset säännökset tasapuolisia myyjälle ja ostajalle vai joutuuko myyjä liian usein ostajan armoille, kun kaupanteon jälkeen vaaditaan monenlaisia tarkastuksia ja korjauksia, joiden kustannukset jäävät myyjän vastuulle? Turvallisempaan talokauppaan -raportti ehdottaa joitain muutoksia maakaaren säännöksiin, esimerkiksi juuri ostajan ja myyjän vastuunjakoa ja siitä sopimista ehdotetaan selkeytettäväksi. Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelma on tutkinut asuntokauppoihin liittyviä käytäntöjä Pohjoismaissa. Raportin mukaan Tanska on ainoa Pohjoismaa, jossa kiinteistökaupan yhteydessä suoritettavan kuntotarkastuksen sisältöä sekä kuntotarkastajien koulutusta ja valvontaa säännellään asetuksella. Suomessa tällaista asetusta ei ole, vaan meillä on tarkastusten yhtenäistämiseksi laadittu Yhteinen toimintamalli (YTM) ja asuntokaupan kuntotarkastajalle pätevöitymiskoulutus sekä valtakunnallinen tutkintokoe. Näillä keinoilla on pyritty saamaan alalle yhtenäistä toimintatapaa, kuluttajille turvallisempaa asuntokauppaa sekä vertailukelpoisuutta ja mahdollisuutta viedä eteenpäin myös Tanskan kaltaista säännösten tai lakien kautta valvottua toimintaa. Suomen toimista huolimatta ongelmia epäpätevästi tehtyjen kuntotarkastusten vuoksi ilmenee jatkuvasti riitatilanteissa edelleen. Asuntojen kuntotarkastuksen tekeminen on tällä hetkellä vapaata yritystoimintaa ja kuntotarkastuksia voi tehdä kuka tahansa. Kosteus- ja hometalkoiden Turvallisempaan talokauppaan -raportissa ehdotetaan, että Suomessakin tulisi säätää lailla muun muassa asuinkiinteistön kuntotarkastajien pätevyyden edellytyksistä, valvonnasta, kuntoarvioijien tehtävistä ja kuntoarvion suoritustavasta, kuntoarvioijan vastuusta sekä vastuuvakuutuksesta. Lakia kuntotarkastajien pätevyydestä voi kritisoida siitä, että se voisi nostaa tarkastuksen hin- Versio 2.0
toja kuluttajille sekä lisätä aiheeseen liittyvää byrokratiaa entisestään. Osittain näistä syistä työryhmä ei esitä kuntotarkastusta pakolliseksi. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän asianomaisen ministerin vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Miten hallitus aikoo lainsäädännön keinoin parantaa kiinteistön myyjän ja ostajan turvaa tilanteessa, jossa kiinteistössä ilmenee kaupanteon jälkeen esimerkiksi riskirakenteista johtuvia kosteus- ja homeongelmia, miten Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman uusin raportti tullaan ottamaan huomioon ja aiotaanko kuntotarkastajien pätevyysvaatimuksista säätää lailla? Helsingissä 22 päivänä helmikuuta 2013 Anne Louhelainen /ps 2
Ministerin vastaus KK 111/2013 vp Anne Louhelainen /ps Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Herra puhemies, olette toimittanut asianomaisen ministerin vastattavaksi kansanedustaja Anne Louhelaisen /ps näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 111/2013 vp: Miten hallitus aikoo lainsäädännön keinoin parantaa kiinteistön myyjän ja ostajan turvaa tilanteessa, jossa kiinteistössä ilmenee kaupanteon jälkeen esimerkiksi riskirakenteista johtuvia kosteus- ja homeongelmia, miten Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman uusin raportti tullaan ottamaan huomioon ja aiotaanko kuntotarkastajien pätevyysvaatimuksista säätää lailla? Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa: Kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren (540/1995) myyjän ja ostajan välistä vastuunjakoa koskevat säännökset ovat keskeisiltä osiltaan asianmukaiset. Maakaarta koskevia säädösmuutostarpeita arvioi oikeusministeriö, jonka hallinnonalaan laki kuuluu. Toisin kuin kysymyksessä on maakaarta tulkittu, kiinteistön ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai kun hänen olisi pitänyt virhe havaita. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Maakaaressa esiintyvä viiden vuoden määräaika ei näin suoraan tarkoita, että myyjällä olisi "viiden vuoden vastuu". Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman uusimman raportin sekä kuntotarkastajien pätevyysvaatimuksien säätämisen osalta lainsäädännön kehittämistä tullaan arvioimaan. Joulukuussa 2012 lausunnolle lähteneen maankäyttöja rakennuslain (132/1999) muutosehdotuksen tarkoituksena on koota eri säädöstasoilla oleva rakennuksen suunnittelua, suunnittelijoita ja työnjohtoa sekä viranomaisvalvontaa koskeva sääntely lakiin perustuslain edellyttämällä tavalla. Muutosehdotusta koskevien lausuntojen käsittelyn yhteydessä tarkastellaan myös vaihtoehtoja kuntotutkijoiden koulutus- ja pätevyysvaatimuksista säätämiseen. Ympäristöministeriö selvittää samalla, miten sääntely toimisi, jos vaatimukset sijoitettaisiin lakiin, ja miten pätevyysvaatimukset toimisivat ohjetasoisina. Ympäristöministeriössä on lisäksi käynnissä hallitusohjelman edellyttämä maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisarviointi. Kaavoitusta ja rakentamista ohjaavan lain toimivuuden ja vaikuttavuuden arviointi on käynnistetty syksyllä 2011. Arvioinnissa tarkastellaan esimerkiksi rakentamisen laatuun ja vastuisiin liittyviä kysymyksiä. Samassa yhteydessä voidaan arvioida Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelman puitteissa toteutetun hankkeen loppuraportissa esitettyjä toimenpide-ehdotuksia. Kokonaisarviointi tehdään vuoden 2013 loppuun mennessä. Helsingissä 27 päivänä maaliskuuta 2013 Asunto- ja viestintäministeri Krista Kiuru 3
Ministerns svar Till riksdagens talman I det syfte som anges i 27 i riksdagens arbetsordning har Ni, Herr talman, till den minister som saken gäller översänt följande skriftliga spörsmål SS 111/2013 rd undertecknat av riksdagsledamot Anne Louhelainen /saf: På vilket sätt tänker regeringen med lagstiftningsåtgärder förbättra säljarens och köparens trygghet i situationer där det efter ett fastighetsköp uppenbarar sig fukt- och mögelskador som beror på riskkonstruktioner i fastigheten, hur kommer Fukt- och mögeltalkots nyaste rapport att beaktas och kommer det att utfärdas lagbestämmelser om behörighetskraven för dem som inspekterar byggnaders skick? Som svar på detta spörsmål anför jag följande: I jordabalken (540/1995), som reglerar fastighetsköp, är de bestämmelser som gäller ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare till sina centrala delar ändamålsenliga. Behoven att göra ändringar i jordabalken bedöms av justitieministeriet, till vars förvaltningsområde lagen hör. I motsats till spörsmålsställarens tolkning av jordabalken måste fastighetens köpare underrätta säljaren om felet och sina på detta grundade yrkanden inom en skälig tid efter att han eller hon har märkt eller borde ha märkt felet. Om köparen inte underrättar säljaren om kvalitetsfel inom fem år från överlåtelsen av besittningen av fastigheten, förlorar köparen sin rätt att åberopa felet. Den tidsfrist på fem år som anges i jordabalken betyder alltså inte direkt att säljaren har "fem års ansvar". När det gäller åtgärdsprogrammet Fukt- och mögeltalkot och den nyaste rapporten från det samt frågan om utfärdandet av bestämmelser om behörighetskraven för dem som inspekterar byggnaders skick kommer lagstiftningen att utvärderas. Syftet med förslaget till ändring av markanvändnings- och bygglagen (132/1999), som sändes på remiss i december 2012, är att se till att de bestämmelser om projektering av byggnader, projekterare, arbetsledning och myndighetstillsyn som i dag finns utspridda på olika författningsnivåer samlas i lagen på det sätt som grundlagen förutsätter. I samband med att utlåtandena om förslaget till lagändring behandlas granskas också olika alternativ att reglera utbildnings- och behörighetskraven för de personer som inspekterar byggnaders skick. Miljöministeriet kommer samtidigt att utreda på vilket sätt regleringen fungerar om kraven anges i lagen och hur behörighetskraven fungerar om de ges i form av anvisningar. Vid miljöministeriet pågår dessutom en helhetsbedömning av markanvändnings- och bygglagen i överensstämmelse med regeringsprogrammet. Bedömningen av lagen, som styr planläggningen och byggandet, påbörjades hösten 2011, och bedömningen är inriktad på lagens funktionalitet och verkningsfullhet. I bedömningen behandlas exempelvis frågor som rör kvalitet och ansvar i byggandet. På samma gång kan man bedöma de åtgärdsförslag som läggs fram i slutrapporten från det projekt som genomförts inom ramen för åtgärdsprogrammet Fukt- och mögeltalkot. Helhetsbedömningen görs under år 2013. 4
Ministerns svar KK 111/2013 vp Anne Louhelainen /ps Helsingfors den 27 mars 2013 Bostads- och kommunikationsminister Krista Kiuru 5