Muistio 1 (8) Eduskunta Talousvaliokunta tav@eduskunta.fi Kuultava: päälakimies, VT Jenni Hupli,. Kuulemispäivä: 28.11.2014 HE 228/2014 VP EDUSKUNNALLE RYHMÄRAKENNUTTAMISLAIKSI SEKÄ LAEIKSI ASUNTOKAUPPALAIN 2 JA 7 LUVUN JA KULUTTAJARIITALAUTAKUNNASTA ANNETUN LAIN 2 :N MUUTTAMISESTA Suomen Kiinteistöliitosta (Kiinteistöliitto/Suomen Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta osallistua ryhmärakennuttamiseen liittyvän lainsäädännön valmistelua koskeneen työryhmän työskentelyyn sekä mahdollisuudesta lausua hallituksen esityksestä. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asuntoosakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli 24 000 asuntotai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä yli 8 000 yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Yleistä ehdotetusta ryhmärakennuttamislaista Oikeusministeriö asetti 22.1.2013 työryhmän valmistelemaan ryhmärakennuttamiseenliittyvän lainsäädännön muuttamista. Työryhmän toimeksianto liittyy pääministeri Jyrki Kataisen hallituksen ohjelmaan sisältyvään kirjaukseen parantaa ryhmärakennuttamisen toimintaedellytyksiä. Työryhmän tehtävänä oli valmistella tarpeelliseksi katsomansa ehdotuksen ryhmärakennuttamisen toimintaedellytysten parantamiseksi siten, että
Muistio 2 (8) Suomen Kiinteistöliiton lausunto asuntokauppalain säännösten soveltaminen ryhmärakennuttamistoiminnassa on selkeää ja että ryhmärakennuttamishankkeeseen osallistuvien tahojen oikeusasema on asianmukaisesti turvattu. Lisäksi työryhmän tuli valmistella muut tarpeelliseksi katsomansa ehdotuksen asuntokauppaan liittyvän lainsäädännön uudistamiseksi. Hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi ryhmärakennuttamislaki sekä muutettavaksi asuntokauppalakia ja lakia kuluttajariitalautakunnasta. Esityksellä on tarkoitus edistää ryhmärakennuttamista turvaamalla ryhmärakennuttamishankkeisiin osallistuvien oikeudellinen asema ja edesauttamalla hankkeiden rahoituskelpoisuutta. Ryhmärakennuttamislaki koskisi niin asuntoyhteisömuodossa toteutettavaa ryhmärakennuttamista kuin niin sanottua suoraa kiinteistömuotoista ryhmärakennuttamista. Lain piiriin kuuluisivat hankkeet, joissa toiminnan pääasiallisena tarkoituksena on hankkia ryhmään kuuluville luonnollisille henkilöille tai heidän perheenjäsenilleen asunto. Laki soveltuisi riippumatta siitä, onko hankkeessa ryhmärakennuttajakonsulttia vai ei. Laki koskisi vain yli kolmen asunnon rakennuttamishankkeita. Ryhmärakennuttamislain ja muiden ehdotettujen lakien on tarkoitus tulla voimaan noin kuuden kuukauden kuluttua niiden hyväksymisestä ja vahvistamisesta. Laki ei ole tarkoitus soveltaa ryhmärakennuttamishankkeeseen, jossa on ennen lain voimaantuloa kerätty osallistumismaksuja taikka tehty konsultti- tai ryhmärakennuttamissopimus. Lyhyesti ryhmärakennuttamisen riskeistä ja sääntelytarpeesta Seuraavat seikat ovat tunnusomaisia ryhmärakennuttamishankkeille: - Hankkeeseen osallistuvat eivät pääsääntöisesti osta asuntoa, eivätkä siten saa suojakseen asunnon tai asuinkiinteistön ostajan suojaksi laadittuja asuntokauppalain tai maakaaren säännöksiä. - Hankkeeseen osallistuvat henkilöt tai näiden perustama asuntoyhteisö ovat maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettuja rakennushankkeeseen ryhtyviä, joita koskevat laissa säädetyt laajat velvoitteet. - Hankkeeseen osallistuvat henkilöt ja näiden perustama asuntoyhteisö kantavat viime kädessä riskin hankkeen teknisestä ja taloudellisesta onnistumisesta. Voimassa oleva lainsäädäntö (mm. kuluttajansuojalaki ja asunto-osakeyhtiölaki) sekä toimialan yleiset sopimusehdot (KSE 1995 ja 2013 sekä YSE 1998) eivät
Muistio 3 (8) Pääasialliset huomiot ryhmärakennuttamislakiin kaikilta relevanteilta osin tarjoa riittävää sääntelypohjaa ryhmärakennuttamishankkeeseen ryhtyville. Sääntely on myös pirstoutunut eri lakeihin, normistoihin ja ehtoihin, joka osaltaan hankaloittaa ryhmärakennutta-mishankkeiden käynnistämistä ja läpiviemistä. Puutteellinen lainsäädännöllinen tilanne sekä ryhmärakennuttamiseen liittyvät riskit huomioiden ryhmärakennuttamislainsäädännön säätämistarve on ilmeinen. Kiinteistöliitto arvioi ryhmärakennuttamislakia asunto-osakeyhtiöiden ja välillisesti asunto-osakkeita omistavien osakkeenomistajien näkökulmasta. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä seuraavien tässä lausunnossa yksilöityjen merkittävien seikkojen toteutumista ryhmärakennuttamislainsäädännössä. Tarkkarajaiset soveltamisalaa koskevat säännökset Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä soveltamisalasäännösten (1 ja 2 ) tarkkarajaisuutta. Ryhmärakennuttamisen ei tule tarjota ammattimaisesti toimiville väylää kiertää asuntokauppalain 2 luvun sisältämiä ns. ostajansuojasäännöksiä. Nähdäksemme säädösten kiertomahdollisuus on ehdotetussa laissa tehokkaasti eliminoitu. Pidämme hyvänä ratkaisuna myös sitä, että lain soveltamisalan ulkopuolelle ehdotetaan rajattavaksi laajuudeltaan vähäiset hankkeet eli hankkeet, joissa on tarkoitus rakennuttaa yhteensä enintään kolme asuntoa. Ryhmärakennuttamislain soveltamisalaan on ehdotettu kuuluvaksi uudisrakentamisen ohella uudisrakentamiseen verrattavat korjaus- ja muutosrakennushankkeet muiden lain soveltamista koskevien edellytysten täyttyessä. Huomionarvoista on, että asunto-osakeyhtiömuotoinen ryhmärakennuttaminen koskisi kuitenkin vain rakennuttamista, jossa ryhmä perustaisi asunto-osakeyhtiön tai muun asuntoyhteisön, jolle rakennutetaan uudisrakennus tai uudisrakennuksia taikka jonka omistamia tai jolle hankittavia rakennuksia korjataan tai muutetaan uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla. Lisärakentamista toteutetaan asunto-osakeyhtiöissä tällä hetkellä ja oletettavasti myös tulevaisuudessa yleisimmin suuntamaalla rakennusliikkeelle osakeanti, jonka yhteydessä käyttämätön lisärakennusoikeus tulee käyttöönotettavaksi. Tyypillistä näille hankkeille on se, että osakkeiden merkitsijä merkitsee vain osan jo olemassa olevan asunto-osakeyhtiön osakkeita. Näin toteutettavat lisärakennushankkeet jäävät siten ryhmärakennuttamislain soveltamisalan ulkopuolelle (koska hankkeen yhteydessä ei lakiehdotuksen ehdottamin tavoin perusteta asunto-osakeyhtiötä). Kiinteistöliitto pitää tätä ratkaisua erittäin
Muistio 4 (8) tärkeänä ryhmärakennuttamiseen liittyvien erityisten riskien ja erityispiirteiden johdosta. Ryhmärakennuttajakonsulttitoiminta säännellään lailla Ryhmärakennuttamishankkeita voidaan toteuttaa joko hankkeeseen ryhtyvien omana tai konsulttialoitteisena hankkeena. Konsulttialoitteisissa hankkeissa on tietysti selvää, että konsultin rooli on korostunut. Konsulttialoitteinen hanke on lähtökohtaisesti hankkeeseen ryhtyville helpompi ryhmärakennuttamisen muoto kuin hanke, joka viedään läpi ryhmärakennuttamishankkeeseen ryhtyvien omin voimin. Konsulttitoiminta on pääsääntöisesti sidottu konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 1995 ja KSE 2013). Näille ehdoille tunnuspiirteistä on se, että ehdot on niiden laajasta käyttöalasta huolimatta laadittu suunnittelutoimeksiantoja silmällä pitäen. Lisäksi sekä vanhat että uudet KSEehdot ovat voimakkaasti konsulttimyönteiset. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä sitä, että ryhmärakennuttamiseen liittyvää konsulttitoimintaa säädellään laintasoisesti ja tilaajamyönteisemmin kuin KSEehdot sääntelevät. Ryhmärakennuttamislain 3. lukuun sisältyviä säännöksiä konsulttisopimuksesta, tehtävien suorittamisesta, palkkioista, virheistä, vastuista ja vastuuvakuuttamisesta pidetään hyvinä ja hankkeeseen ryhtyviä sekä asuntoosakeyhtiöitä suojaavina. Kiinteistöliitto puoltaa erityisesti konsultin laajaa tiedonantovelvollisuutta hankkeeseen ryhtyville toteutettaessa asunto-osakeyhtiömuotoista ryhmärakennuttamista. Epäselvyyksien välttämiseksi pidämme välttämättömänä, että konsultilla on ehdotettu tiedonantovelvoitetta muun muassa siitä, miltä osin ryhmärakennuttamishankkeeseen ryhtyvän oikeusasema poikkeaa asuntokauppalain piiriin kuuluvasta, rakenteilla olevan uuden asunnon ostotilanteesta. Asunto-osakeyhtiömuotoisten hankkeiden erityispiirteet ja riskit huomioitava erityisellä tarkkuudella Ryhmärakennuttamissopimus keskiössä Ryhmärakennuttamissopimuksen rooli ryhmärakennuttamistoimintaa ohjaavana, puitesopimuksen laatuisena ylätason sopimuksena on merkittävä. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä sitä, että lakiehdotukseen on sisällytetty ryhmärakennuttamissopimuksen allekirjoittamisajankohtaa sekä sopimuksen minimisisältöä koskevat vaatimukset. Ryhmärakennuttamiseen liittyvistä olennaisista ehdoista on välttämätöntä saavuttaa konsensus ennen asuntoosakeyhtiön perustamista. Sisältövaateet ohjaavat toisaalta riittäväsisältöisten
Muistio 5 (8) sopimusten laadintaan, oli hanke toteutettu hankkeeseen ryhtyneiden omana tai konsulttialoitteisena hankkeena. Konsulttialoitteisissa hankkeissa erityisvaateet dokumentaatiolle Ehdotuksen mukaan ryhmärakennuttajakonsultin tulee huolehtia asoy-muotoisissa hankkeissa laissa ja asetuksessa yksilöityjen ryhmärakennuttamisasiakirjojen laatimisesta ja säilytettäväksi luovuttamisesta asunto-osakeyhtiötä luotottavalle rahoituslaitokselle. Rahoituslaitos huolehtii ryhmärakennuttamisasiakirjojen tarkastamisesta sekä luovuttaa asiakirjat asunto-osakeyhtiölle rakentamisvaiheen päätyttyä. Ryhmärakennuttamis-asiakirjojen sisällön, säilyttämisen, tarkastamisen ja luovuttamisen suhteen sääntelyn esikuvana on käytetty asuntokauppalakiin sisältyviä, ns. RS-asiakirjoja koskevia normeja. Jos rahoituslaitos ei huolehdi ryhmä-rakennuttamisasiakirjojen säilyttämisestä, luovutetaan dokumentit aluehallinto-viraston säilytettäväksi. Kiinteistöliitto puoltaa säädösehdotusten tarpeellisuutta. Säädösehdotukset nostavat osaltaan dokumentaation sisältövaateita. Erittäin tärkeänä pidetään sitä, että asiakirjojen säilyttäjän erityiskontrollissa on urakkavakuuksien asianmukaisuuden ja asettamisen kontrollointi. Samoin kuin sitä, että säilyttäjällä on velvollisuus antaa asiakirjojen sisällöstä tietoa, jäljennöksiä ja todistuksia osakkaille, konsultille, tilintarkastajalle sekä sille, joka niitä tarvitsee osakkeen merkitsemistä, ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Selkeät rakentamisvaiheen yhtiöoikeudellista päätöksentekomenettelyä koskevat säännökset Kiinteistöliitto pitää kriittisenä sitä, että ryhmärakennuttamislakiehdotuksessa säädetään nimenomaisesti päätöksentekovaatimuksista tilanteissa, joissa tehtävä urakkasopimuksen allekirjoittaminen johtaisi ryhmärakennuttamissopimuksessa mainitun kokonaiskustannuksia koskevan suunnitelman ylittymiseen. Tällainen ylittävä päätös edellyttäisi aina yhtiökokouksessa tehtävää päätöstä. Pääosin päätökset tehdään asunto-osakeyhtiöissä enemmistöpäätöksin (yli puolet annetuista äänistä). Jos ylitys olisi kuitenkin määrältään 10-15 %, päätös edellyttäisi lakiehdotuksen mukaan asunto-osakeyhtiölaissa yksilöityä määräenemmistöpäätöstä (pääsääntöisesti 2/3 annetuista äänistä sekä edustetuista osakkeista). Jos suunnitelman ylitys olisi yli 15 %, vaadittaisiin sopimukseen kaikkien osakkaiden suostumus. Säännös ei kuitenkaan ole poikkeukseton. Jos kokonaiskustannuksia koskevan suunnitelman ylittyminen johtuu nimittäin seikasta, jota ei kohtuudella voida välttää tai voittaa, voidaan päätös tehdä yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä.
Muistio 6 (8) Lakisääteiset urakkavakuudet Asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välinen urakkasopimus sidotaan tyypillisesti YSE 1998 -ehtoihin. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä, että ryhmärakennuttamislaissa ehdotetaan säädettäväksi lakisääteisistä urakkavakuuksista. Ehdotettua sääntelyä voidaan pitää erittäin hyvänä. Säännösten perusteella asunto-osakeyhtiön asema muodostuukin paremmaksi kuin mitä se olisi toteutettaessa urakkaa YSE 1998-ehtojen mukaan. Kiinteistöliitto korostaa, että laki sääntelee nimenomaisesti vain asuntoosakeyhtiön ja urakoitsijan välistä urakkasopimusta. Urakkasopimukseen liittyvät vakuudet ovat lähtökohtaisesti voimassa urakkasopimuksen tilaajan eli asunto-osakeyhtiön hyväksi. Huomionarvoista kuitenkin on, että vakuuden voitaisiin jo urakkasopimuksessa sopia olevan voimassa myös asuntoosakeyhtiön osakkaiden hyväksi. Tämä seikka ilmenee nimenomaisesti lain esitöistä (hallituksen esityksen sivu 39). Vaikka ryhmärakennuttamislakiehdotus sääntelee vain asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välistä urakkasopimusta, on toki mahdollista, että osakas tilaa samaiselta tai eri urakoitsijalta omia töitä (kuten suoria lisä- ja muutostöitä) omalla kustannuksellaan. Näitä töitä ei siten toteutettaisi taloyhtiön ja urakoitsijan välisen urakkasopimuksen puitteissa. Huomionarvoista on, että urakoitsijalla ei ole tällaisissa kuluttajan tilaamissa urakoissa soveltuvaan lakiin (kuluttajansuojalain 9 luku) perustuvaa velvoitetta vakuuden asettamiseen. Osakkaan ja hänen käyttämänsä urakoitsijan välisessä sopimuksessa voidaan kuitenkin sopia vakuuden toimittamisesta vaikka laki ei tätä edellytäkään. Mikäli tällaisista vakuuksista sovitaan, on tietysti tärkeätä sopia myös vakuuden vapauttamisesta. Urakkavakuuksien vapauttamista koskeva sääntely Ryhmärakennuttamislaki sisältää säännöksen asunto-osakeyhtiön hyväksi voimassa olevan vakuuden vapauttamisesta edellytyksineen. Sääntelyyn on haettu tukea asuntokauppalain mukaisia rakentamisvaiheen ja sen jälkeisiä vakuuksia koskevasta sääntelystä. Ratkaisua voidaan peruslähtökohdiltaan puoltaa. Erityisen hyvänä Kiinteistöliitto pitää sitä, että toisin kuin asuntokauppalaissa, säädösehdotuksissa ei ole täsmennetty toimielintä, jonka on tehtävä päätös vakuuden vapauttamisesta. Pätevä toimielin määräytyy näin ollen asuntoosakeyhtiölain mukaisesti. Asunto-osakeyhtiön johdon vastuuriskit ovat joka tapauksessa merkittävät ryhmärakennuttamishankkeita toteutettaessa. Ryhmärakennuttamishankkeiden kohdalla ennakoitavissa on, että hallitus muodostuu ennen kaikkea hankkeeseen ryhtyneistä henkilöistä. Kiinteistöliiton tietojen mukaan asuntokauppalain
Muistio 7 (8) soveltamisalaan kuuluvien uudiskohteiden lain mukaisten vakuuksien vapauttamiseen liittyy paljon mm. kuluttajariitalautakunnassa ratkaistavia erimielisyyksiä. Yhtiön johdon vastuuriskien alentamiseksi pidämme hyvänä säädöksen mukaista ratkaisua, joka mahdollistaa sen, että päätös voitaisiin kaikissa tilanteissa jättää/saattaa yhtiökokouksen ratkaistavaksi. Saattamalla vakuuden vapauttamista koskeva asia yhtiö-kokouksen päätettäväksi, vapautuu yhtiön hallitus lähtökohtaisesti päätökseen liittyvästä henkilökohtaisesta vahingonkorvausvastuusta. Vakuuksien vapauttamista koskevat edellytykset ratkaistaan kaikissa tilanteissa tapauskohtaisen arvioinnin perusteella. Yleispätevien vapauttamisedellytysten säätäminen lain tasolla on haastava jollei jopa mahdoton tehtävä. Ennakoitavissa on, että vakuuksien vapauttamiseen liittyviä erimielisyyksiä tulee esiintymään sekä yleisissä tuomioistuimissa että kuluttajariitalautakunnassa myös ryhmärakennuttamislain piiriin kuuluvien hankkeiden kohdalla. Toki tilannetta helpottaa se, että urakoitsijan vastuu virheiden korjaamisesta on ensisijaista vakuuksiin ja niiden käyttöön nähden. Tilintarkastaja rakentamisvaiheessa Muita huomioita ryhmärakennuttamislaista Rakennustöiden kirjanpitokäsittelyn ja mahdollisten lainaosuuslaskelmien asianmukaisuuden varmistamiseksi Kiinteistöliitto pitää välttämättömänä sitä, että ryhmärakennuttamishankkeissa on rakentamisvaiheessa oltava tilintarkastaja, myös silloin, kun yhtiöön ei asunto-osakeyhtiölain perusteella tarvitsisi tilintarkastajaa valita. Lakiehdotusta pidetään tältä osin erittäin hyvänä. Kuluttajien ja asunto-osakeyhtiöidenkin oikeusasema ryhmärakennuttamishankkeissa on paikoin siten epäselvä, että oikeustilan korjaaminen lainsäännöksin on perusteltua. Kiinteistöliiton arvion mukaan ryhmärakennuttamislaki selkiyttäisi voimaantullessaan merkittävässä määrin niitä lainsäädännöllisiä aukkoja, joita ryhmärakennuttamistoimintaan nykylainsäädännön valossa liittyy. Selvää on, että laki asettaa ryhmärakennuttamistoimintaan osallistuville ammattimaisille toimijoille, kuten ryhmärakennuttamiskonsulteille ja urakoitsijoille tämän hetkiseen tilanteeseen verrattuna paikoin laajempia ja yksityiskohtaisemmin säänneltyjä velvoitteita sekä vastuita. Tätä voidaan tietysti palvelun tilaajien kannalta pitää hyvänä ja kannatettavana asiana. Esimerkiksi lakiluonnoksen sääntelemät urakkavakuudet ovat korkeammat kuin YSE 1998 - ehdoissa säädetyt vakuudet. Kiinteistöliitto ennakoi, että osa ryhmärakennuttamiseen liittyviä palveluja tarjoavista tahoista ja urakoitsijoista joutuu lakimuutoksen johdosta
Muistio 8 (8) Muut lausunnolla olevat säädösmuutokset uudelleenorganisoimaan toimintaansa joko osittain tai kokonaisvaltaisemmin. Tämä seikka voi myös johtaa ainakin hetkellisesti siihen, ettei markkinasta ole saatavilla tarvittavaa palvelua (konsulttipalvelua tai rakennusurakointia). Tämä tekijä ei kuitenkaan ole Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan peruste supistaa kaavailtuja tilaajan lakisääteisiä oikeuksia ja palveluntuottajien velvoitteita ehdotetusta. Tiukemmat edellytykset turvaavat parhaiten kaikkien ryhmärakennuttamiseen osallistuvien toimijoiden ja tahojen oikeusasemaa ja ryhmärakennuttamisen toimintaedellytyksiä pitkällä tähtäimellä. On myös todennäköistä, että riittävän yksityiskohtaisesti säännelty ryhmärakennuttamistoiminta parantaa mahdollisuuksia saada myös rahoitusta ryhmärakennuttamishankkeisiin. Lisäksi Kiinteistöliitto kiinnittää huomiota siihen, että pääosa ryhmärakennuttamislain säännöksistä soveltuu nimenomaan konsulttialoitteisiin hankkeisiin. Mikäli hanke kuitenkin toteutetaan siihen ryhtyvien omatoimihankkeena, pakottavan sääntelyn määrä vähenee merkittävästi. Tällaisissa asunto-osakeyhtiömuotoisissa ryhmärakennuttamishankkeissa toimintaan liittyvät juridiset riskit ovat nähdäksemme merkittäviä. Mahdollista lisäsääntelytarvetta arvioitaessa kannattaa kuitenkin huomioida se seikka, että jos ryhmärakennuttamishanketta on tarkoitus rahoittaa rahalaitoksesta otettavalla lainalla, tulevat pankit käytännössä asettamaan tiukat kriteerit tällaisen hankkeen toteuttamiselle, hankedokumentaatio mukaan lukien. Suppeampi sääntely muodostaakin siten käytännössä riskin lähinnä sellaisissa hankkeissa, joita rahoitetaan muin kuin lainavaroin. Sääntelyn laajentamistarvetta ei tällaisten hankkeiden osalta nähdäksemme ole. Ryhmärakennuttamislain johdosta ehdotetaan annettavaksi myös seuraavat säädökset: - Laki asuntokauppalain 2 ja 7 luvun muuttamisesta - Laki kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 :n muuttamisesta - Oikeusministeriön asetus ryhmärakennuttamisasiakirjoista Kiinteistöliitto pitää ym. säädösten antamista perusteltuina. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jenni Hupli päälakimies, varatuomari