Kohtuuhintainen asuminen YIT Rakennus Oy Pekka Helin 27.11.2012 ASUMINEN MUUTTUI 1900 LUVULLA SUOJAN HANKKIMISESTA OMISTUKSEKSI. 2000 LUVULLA ASUMINEN MUUTTUU ELÄMÄNTAVAN TOTEUTTAMISEKSI Lähde: Matti Sivunen, RIA Symposium 3.8.2012 Kuva: Erik Johansson YIT 2 Pekka Helin 27.11. 2012
YIT 3 Pekka Helin 27.11. 2012 YIT 4 Pekka Helin 27.11. 2012
Sisältö Tausta Konsepti Keinot Asiakasnäkökulma YIT 5 Pekka Helin 27.11. 2012 Kohtuuhintaisen asumisen tausta Kasvukeskusten haaste Kohtuuhintaisen asumisen puute Pieni- ja keskituloiset Ongelma pahenee jatkuvasti Koskettaa erityisesti julkisen sektorin työvoimaa Kohtuuhintaisen asumisen kohderyhmät 1. Pieni- ja keskituloiset palkansaajat 2. Ensiasunnon ostajat, nuoret ja opiskelijat 3. Yhden hengen taloudet YIT 6 Internal YIT 6 Pekka Helin 27.11. 2012
Kohtuuhintaisen asumisen tausta Kasvukeskusten haaste Hallitusohjelman 22.6.2011 tavoitteet Kehitetään kohtuuhintaisen asuntorakentamisen toteutusmahdollisuuksia. Edistetään yhdessä kuntien kanssa tonttitarjontaa kaavoitusta lisäämällä ja nopeuttamalla sekä edistetään kilpailun toimivuutta rakentamisessa. Edistetään rakentamattoman maan käyttöön saamista. Valtion tarpeista vapautuvat maat ohjataan asuntotuotannon käyttöön kohtuullisin hinnoin. Asumisoikeuslainsäädännön toteutumista seurataan asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien varmistamiseksi. Parannetaan ryhmärakennuttamisen toimintaedellytyksiä ja käynnistetään ohjelma ryhmärakennuttamisen ja muiden uusien asumiskonseptien edistämiseksi mukaan lukien kohtuuhintainen omistusasuntotuotanto. YIT 7 Internal YIT 7 Pekka Helin 27.11. 2012 Markkinan hintasegmentit Kasvukeskusten kohtuuhintaiset kerros- ja pientalot Suurten kaupunkien hyvien alueiden kerros- ja pientalokohteet Pienten kaupunkien ja kuntien edulliset kohteet Korkean laadun ja hinnan kohteet parhaimmilla alueilla Asiakasmäärä Koko Suomi 3000 / m2 3800 / m2 5500 / m2 Pääkaupunkiseutu 3400 4000 5700 Oulu 2300 2700 3000 Tampere 2800 3500 4500 Jyväskylä 2600 3000 3400 460 655 693 170 YIT 8 Pekka Helin 27.11. 2012 YIT:n markkinasegmentit Hinta ja laatu
Uusien asuntojen hinnat Esimerkki Helsingistä Hinta 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 2010 Helsinki, uusien asuntojen toteutuneet myyntihinnat 2011 2012 0 1h kaikki (n=78) 2h kaikki (n=257) 3h kaikki (n=216) 1h kaikki (n=77) 2h kaikki (n=299) 3h kaikki (n=298) 1h kaikki (n=30) 2h kaikki (n=176) 3h kaikki (n=124) Lähde: Etuovi.com hintaseurantapalvelu YIT 9 Pekka Helin 27.11. 2012 Määräysten vaikutus asunnon myyntihintaan pääkaupunkiseutu, euroa / m2 / hyöty-m2 Julkisivu; 120 Parveke; 180 Parvekelasitus; 50 3400 1250 Autopaikat; 560* Hajautettu ilmanvaihto; 80 Esteettömyys; 220 Väestönsuoja; 40 Vuonna 2011 ostetun uuden kerrostaloasunnon hinta (keskiarvo) Helsinki-Espoo-Vantaa -alueella oli 4,650 euroa / m2. Määräysten vaikutus hintaan on 1,250 euroa / m2 eli lähes 27%. * Autopaikan vaikutus myyntihintaa vaihtelee 400-700 /m2 YIT 10 Pekka Helin 27.11. 2012
Ratkaisuehdotuksia Vuokratonttien lisääminen Valtion tukimuodot asuntorakentamiseen Asumisoikeustuotanto Vapauttaa myös vuokra-asuntoja markkinoille Asuinrakennusoikeuden päälle myönnettävä lisärakennusoikeus Rakennusoikeus asuntoihin Muut tilat (yhteis-, käytävä- ja säilytystilat) lisärakennusoikeuden puitteissa Laajemmat aluehankkeet Mahdollistavat tehokkuuden rakentamisen, resurssien käytön ja yhteistilojen osalta Kaavoituksen nopeuttaminen Joustavuuden lisääminen määräysten osalta Innovatiivisten ja toimivien ratkaisujen käyttäminen Parhaiden käytäntöjen soveltaminen (esim. Oulu) Rakennettavien tonttien määrä markkinoilla Vuokratontit Joustavuus rakennusvalvonnan osalta YIT 11 Pekka Helin 27.11. 2012 YIT:n kohtuuhintaisen asumisen konsepti Asuntojen kokonaismyyntihintatasot ovat 15% edullisempia kuin kyseisen alueen saman huoneistotyypin uudisasuntojen keskimääräiset hinnat. Sopiva tontti Suunnitteluratkaisun tehokkuus YIT Koti tuote- ja palvelulinjaukset Asunnot vapaarahoitteisia kerrostaloomistusasuntoja Rahoituksena 60-70% taloyhtiölaina Tontin hallintamuoto: omistustontti tai kaupungin vuokratontti Energiaratkaisu vuoden 2012 määräystason mukaan Markkinahinta 2012 250 000 e Esimerkki: uudiskerrostalokaksio Helsingissä 15% Asiakkaan alkuinvestointi Yhtiölaina Esimerkiksi 70% yhtiölainalla asiakkaan alkuinvestointi 65 000 euroa. -15% = 40 000 e YIT kohtuuhintainen 210 000 e YIT 12 Pekka Helin 27.11. 2012
Laadun nostamisen vaikutukset 1992 2012 1. Turvallisuus /asm 2 Selite Palovaroittimet 3 Merkittävin lisä on verkkokäyttöinen palovaroitinjärjestelmä. Uusien kohteiden piha alueiden suunnittelussa otetaan se, että hälytysajoneuvot pääsevät rakennuksen lähituntumaan. Lukittavat jätekatokset 2 Vanhoissa kohteissa polkupyörävarasto oli esim. portaiden takana Lukitut alaovet 1 Valitseva käytäntö oli 1990 luvun alussa, että ulko ovi oli avoin ovi Ovipuhelinjärjestelmä 2 Ovipuhelimet rajoittavat asiattomien kulkijoiden pääsyä porraskäytäviin. 2. Terveellisyys M1 rakennusmateriaalit 20 M1 luokiteltujen tuotteiden emissioit on kymmenesosa siitä, mitä ne ovat luokittelemattomilla tuotteilla. 3. Ympäristötekijät Energiatehokkaat kodinkoneet 5 Kaikissa kodinkoneissa vähintään A luokan laitteet Vesikalusteet 5 Vettä säästävät vesikalusteet Sähköllä toimivat uudet varusteet 2 Tilavarauksen sijaan astiapesukone asennetaan nykyisin perusvarusteena. 4. Toimivuus rak.valv: Lisätila porrashuoneisiin ja käytäviin 50 Luonnonvalo porrashuoneisiin. Sisäpuoliset materiaalit ja kalusteet 50 Pintamateriaaleissa näkyvin muutos on ollut laatoitukseen siirtyminen kylpyhuoneissa ja WC tiloissa. Sähkö ja tietojärjestelmät 15 Nykyison tietoliikenneliittymä, josta asukkaat voivat valita huoneistoonsa haluamansa yhteydet. 5. Viihtyisyys Julkisivu yksityiskohdat 20 Uusissa kohteissa käytetään useampia pintamateriaaleja. Pihapiirin istutukset ja varusteet 15 Pihojen suunnittelu on aiempaa ammattimaisempaa.lasten leikkipaikat ovat nykyisint turvallisempia. Huoneistosauna 50 Huoneistosauna on nykyisin lähes kaikissa asunnoissa Iso lasitettu parveke 40 Lasitus on vaikuttanut eniten parvekkeiden ulkonäköön. 6. YIT:n laatupanostus Materiaalit ja kulku asuntoon 50 YIT:n konseptissä panostetaan asunnon sisäpuoleiseen laatuun ja kulkualueeseen pihalta asuntoon (sis. Sisäänkäynnin edusta, porrashuone yms.) 330 Lisäksi (oma kohta kustannusjaottelussa): Rakenteellinen autopaikoitus 400 Suunnitelman taloustestauslomake lisäksi (kuntien ohjaus ja suunnitelman kalleus): Tehokkuus 150 Tehokkuus 50 Massoittelu 30 Julkisivu 30 Ulkopuoliset rakenteet 20 Ulkoalueet 20 YHT: 1030 1. Rakentamismääräysten kehittyminen /asm 2 Selite 1994 RakMK G1, Kerroskorkeus 60 Kerroskorkeutta kasvatettiin vähintään 3 000 mm:iin entisestä 2 800 mm:stä. 1997, 2005 RakMK F1, Esteettömuusmääräykset 50 Esteettömyysmääräyksissä annetaan kynnyksen enimmäiskorkeudeksi 20 mm. Määräykset ovat vaikuttaneet ovien kulkuaukkojen leveyksiin, tilojen mitoituksiin, holvipaksuuksiin, porrashuoneiden kulkuyhtyeksiin ja kulkuyhteyksiin tontilla. 1998 RakMK C2, Kosteus ja 40 Kosteudeneristysmääräyksien aiheuttama oleellisin muutos on erillisen vedeneristyskerroksen vedeneristysmääräykset rakentaminen laatoitettaviin märkätiloihin. Lisäksi astianpesukoneelle asennetaan suojakaukalo. Vesijohtolinjat tuotiin porrashuoneisiin tekniikan vaihdettavuuden takia. 2002 RakMK C1, Ääneneristysmääräykset 20 2003 RakMK C3 Ilmanvaihtomääräykset 50 2003 RakMK C3 Lämmöneritysmääräykset 20 2004 RakMK B2 10 2010 D2, D3, C3 Energiamääräykset 40 2012 D2, D3, C4 Energiamääräykset 50 340 2. Valtiovallan toimenpiteiden vaikutukset 1995, 1998, 2006 Asuntokauppalain vastuut 50 50 3. Muu 2000 Työturvallisuus 20 YHT: 410 Lisäksi (oma kohta kustannusjaottelussa): 1994 Siirtyminen arvonlisäverotukseen (erotus) 200 Sektori 2 1: Tilankäytön tehokkuus Sektori 4 3: Tilankäytön tehokkuus Sektori 3 1: Talon muoto, kattomuoto, arkkadit yms. Sektori 3 1: Julkisivun rakennetyyppi (paikalla muurattu/rapattu) Sektori 3 1: Terassit, tukimuurit, aidat yms. Sektori 3 1: Rakennettu tontin ala YHT: 610 Määräyksillä muutettiin ilmaääneneristystä (R w) asuinhuoneistojen välillä 55 db:iin aikaisemmasta 52 db:stä. Suurin sallittu askeläänitasoluku L n,w asuinhuoneistojen välillä muutettiin 53 db:iin 58:stä. Ilmanvaihtomääräyksillä edellytettiin energiatehokkuutta, joka merkitsi lämmön talteenottoa poistoilmasta. Hormeja ja kanavointeja lisää. Vaikutukset kohdistuivat rakennusosien eristepaksuuksiin ja ikkunoiden osalta vaatimuksen myötä alettiin käyttämään selektiivi lasia. Teollisuusalueilla sekä sahojen ja bensiiniasemien lähellä joudutaan tekemään perusteelliset tutkimukset maaperän laadusta. Vaikutukset kohdistuivat rakennusosien eristepaksuuksiin ja ilmanvaihdon Vaikutukset (siirtyyminen kokonaisenergiatarkasteluun) kohdistuivat tasasesti useaan osa Suorituskyvyttömyysvakuutus, vakuus rakennusvirheiden varalta Tarkastustoimenpiteiden ja työturvallisuustyövaiheiden lisääminen ovat vaikuttaneet mm. Siirtyminen arvonlisäverotukseen toi rakennustyön ja katteen verotuksen piiriin. Kohtuuhintaisen asumisen huoneistotyypit 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Asuntokuntien kokojakauma 4 henkilöä ja enemmän 3 henkilöä 2 henkilöä 1 henkilö 0 % 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Konseptin mukaiset asuntotyypit Asunto-tyyppi Asunto-jakautuma (%) 1h+kk 10-20 2h+kk 40-50 2h+k+s 10-20 Yhden hengen talouksien määrä Suomessa on kasvussa. Vuoden 2011 lopussa koko maan talouksista 41% ja Helsingin talouksista 49% oli yhden hengen talouksia. Helsingin talouksista kaikkiaan 80% oli joko yhden tai kahden hengen talouksia. 3h+kk+s 10-20 3h+k+s+(vh) 10-20 YIT 13 Pekka Helin 27.11. 2012 Kohti edullisempaa asumista Myyntihinnan nousun aiheuttajat ja mahdollisuudet YIT:n selvitys 1: Kuntien ohjauksen, rakentamisen laadun ja YIT:n oman prosessin aiheuttamat lisäkustannukset aikavälillä 1992-2012 YIT:n selvitys 2: Viranomaistoimenpiteiden vaikutukset aikavälillä 1992-2012 Kohtuuhintainen asuminen, Viranomaistoimenpiteet 1992 2012 15 000 25 000 35 000 30 000 145 000 Esimerkki: kaksio Helsingistä myyntihinta 250.000 Rakentajien lisäämät kustannukset 1992-2012 Tonttihinnan nousu 1992-2012 Kuntien ohjauksen lisäkustannukset 1992-2012 Viranomaistoimenpiteet 1992-2012 Myyntihinta 1992 teknisellä sisällöllä 2012 markkinassa -40 000 YIT konsepti: kaksio Helsingistä myyntihinta 210.000 Rakentajien ja kuntien aiheuttamista lisäkustannuksista puolet olisi poistettavissa hyvällä suunnittelulla ja yhteistyöllä! YIT 14 Pekka Helin 27.11. 2012
Tontti Kohtuuhintaisen asumisen keinot Rakentajien vaikutusmahdollisuudet Kohtuuhintainen omistus- tai vuokratontti Kuntien ohjauksen vaikutusmahdollisuudet Autopaikoitus Monipuolinen 1h-3h asuntojakautuma Selkeät ja tehokkaat asuntopohjat Parvekkeet Märkätilat ja vesipisteet Kerrosluku ja kerrospohja Porrashuoneet ja yhteistilat Julkisivut YIT 15 Pekka Helin 27.11. 2012 Toimintaympäristön muutokset Megatrendit / asiakkaat Varakkaampi ikääntyvä väestö Väestö ikääntyy nopeasti kaikissa kehittyneissä maissa. Ikääntyvä väestö nähdään useissa tarkasteluissa keskeisenä riskinä talouden kantokyvyn kannalta. Tarvitsemme uusia innovatiivisia ratkaisuja työurien pidentämisen ja palveluiden järjestämisen suhteen. Toisaalta entistä vanhemmaksi elävä väestö haluaa kuluttaa omaan hyvinvointiinsa ja toimia aktiivisena yhteisönsä jäsenenä myös ansiotyön jälkeen. Tulevaisuuden kuluttajakansalaiset Elinkaari ja elämänvaiheet moninaistuvat Resurssit, elämäntapa ja asenne ympäristöön Yksilöllisyys ja konsumerismi vahvistuvat Työnteon ja vapaa-ajan muutokset vaikuttavat myös asumiseen YIT 16 16 Pekka Helin 27.11. 2012
Asiakkaiden osallistaminen Parvekkeet: suunnittelu lisäoleskelutilaksi Valoisuuden maksimointi Avokeittiöt lisääntyvät, erilliskeittiöt häviävät vähitellen Säilytystilojen riittävyyteen lisää huomiota YIT 17 Pekka Helin 27.11. 2012 Myös saunattomat vaihtoehdot tai saunan käyttö säilytystilana Yhteistilat, Säilytystilat YIT 18 Pekka Helin 27.11. 2012