Vuokranmääritysohje ARAn avustamille erityisryhmähankkeille 26.04.2010
Sisältö 1 SOVELTAMISALA... 3 2 VUOKRIEN KOHTUULLISUUS JA OMAKUSTANNUSPERIAATE... 3 3 OMAKUSTANNUSVUOKRAN MÄÄRITTÄMINEN... 4 4 VUOKRIEN TASAUS... 6 5 MUUTA ERITYISTÄ... 6 2
1 SOVELTAMISALA Tämä ohje on tarkoitettu sovellettavaksi ensisijaisesti vuokraasuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001, jäljempänä korkotukilaki) nojalla lainoitettuihin vuokraasuntoihin, joiden rakentamista, hankkimista tai perusparantamista varten ARA on lisäksi myöntänyt avustuksen avustuksista erityisryhmien asuntoolojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004, jäljempänä investointiavustuslaki) nojalla. Ohje koskee soveltuvin osin myös tavallisia vuokra-asuntoja, jotka on rahoitettu valtion aravalainalla tai 1.1.2002 jälkeen myönnetyllä korkotukilainalla (604/2001). 2 VUOKRIEN KOHTUULLISUUS JA OMAKUSTANNUSPERIAATE Hyväksyttäessä ja myönnettäessä investointitukea (korkotukilainaa ja investointiavustusta) asuntojen rakentamiseen, perusparantamiseen tai hankintaan edellä Soveltamisala-kohdassa mainittujen lakien nojalla eräs perusedellytyksistä on, että tuettavien asuntojen ylläpito- ja asumiskustannukset ovat kohtuulliset (korkotukilain 4, 3. momentti). Investointiavustuslain 2 :n mukaan avustuksen myöntämisen tavoitteena on lisätä erityisryhmiin kuuluvien asumistarpeisiin soveltuvien ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten vuokra-asuntojen tarjontaa heidän asunto-olojensa parantamiseksi. Vuokran kohtuullisuus onkin eräs keskeisimmistä, investointiavustuslain 8 :n mukaan huomioon otettavista seikoista ARAn myöntäessä investointiavustusta laissa mainittujen avustusten enimmäissuuruuksien puitteissa. Osana "asumiskustannusten kohtuullisuus"-tavoitetta, sen toteutumisen varmistamista sekä investointitukien kohdentumista asukkaiden hyväksi on lisäksi säädetty, että vuokrat tulee määritellä omakustannusperiaatteella 1.1.2002 jälkeen korkotukilainoitetuissa vuokra-asunnoissa korkotukilain (604/2001) 13 :n sekä rajoitusten alaisissa aravavuokraasunnoissa aravarajoituslain (1190/1993) 7 :n nojalla. Tämän omakustannusperiaatteen mukaan vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan tuettujen asuntojen ja niihin liittyvien tilojen (ml. asukkaiden palvelutoimintaan tarvittavat tilat) toteuttamiseksi tarvittavasta, ARAn hyväksymästä rahoituksesta aiheutuvat lyhennykset ja korot sekä hyvän kiinteistönpidon mukaiset menot sen jälkeen, kun palvelutiloista mahdollisesti myös muilta kuin ao. kohteen asukkailta saatavat vuokratuotot on huomioitu. Po. vuokran ohella asukkailta perittäväksi tulee myös erilaisia käyttömaksuja kuten esim. sähkö-, vesi- ja/tai tietoliikennemaksuja. Nämä omakustannusvuokraa määritettäessä tuottoina huomioitavat maksut tulee määritellä erikseen kustannusvastaavuutta noudattaen ja niiden perintä tulee käydä ilmi myös asukkaan kanssa tehtävästä vuokrasopimuksesta. 3
Omakustannusvuokraan sisältyviä, hyväksyttäviä eriä ovat korkotukilain 13 :n mukaan muun muassa menot, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön ja rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta, 2) kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta, 3) niiden perusparannuskustannuksista, 4) varautumisesta 2 ja 3 kohdan toimenpiteisiin 5) omalle pääomalle maksettavasta korosta ja 6) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut korkotukilain tai muun lain vastaisesti. ARAn myöntämän/hyväksymän lainan ennenaikainen takaisin maksaminen ei vapauta omakustannusvuokran määrityksestä eikä muistakaan rajoituksista. Kun em. laina on maksettu takaisin alkuperäisten lainaehtojen mukaisesti tai laina-aika on kulunut loppuun, vuokratalo ei enää kuulu omakustannusvuokran määrityksen piiriin, vaan vuokrat voidaan määrittää vapaasti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan. Tällöinkin vuokran tulee olla kohtuullinen. Niin sanottuja jatkorajoitusten alaisia aravavuokra-asuntoja omakustannusvuokran määritys ei kuitenkaan koske. 3 OMAKUSTANNUSVUOKRAN MÄÄRITTÄMINEN Omakustannusperiaatteen soveltaminen vuokran määrittämiseen merkitsee käytännössä sitä, että vuokraan voidaan sisällyttää vain sellaisia menoja, jotka vastaavat todellisia maksettavia kustannuseriä. Näiden erien lisäksi vuokraan voidaan sisällyttää laskennallinen korko hankkeeseen sijoitetuille omille varoille. Omakustannusvuokran, joka edustaa kohteen asuntojen keskimääräistä enimmäisvuokraa, määrittää kiinteistön omistaja vuosittain. Vuokra muodostuu kahdesta osasta, rahoitusmeno- ja hoitomenovuokrasta. Mikäli erityisryhmähanke sisältää asuntoja yhteis- ja palvelutiloineen usealle eri erityisasukasryhmälle ja näille tarkoitettuja tiloja tuetaan eri avustusprosentein ja -määrin, tulee omakustannusvuokra määrittää kunkin erityisryhmän osalta erikseen. Rahoitusmenovuokran määrityksen lähtökohtana on tuettavien asuntojen ja muiden tuettavien tilojen kuten esim. tuettavien palvelutilojen osalta ARAn hyväksymien rakennus- ja tonttikustannusten (ns. tuettavien tilojen hankinta-arvo) kattamiseksi tarvittava, ARAn hyväksymä rahoitus. Tämä rahoitus käy ilmi ARAn tekemistä, hankkeen asianhoitajalle toimitettavista investointiavustus- ja korkotukilainapäätöksistä ja niiden mahdollisista, toteutuneita ja ARAn hyväksymiä kustannuksia vastaavista tarkistuksista. Vuokraan saa sisältyä tämän rahoituksen muodostavien, ARAn hyväksymien/myöntämien lainojen lyhennykset ja korot sekä hankkeelle hyväksyttyjen omien varojen osalta mahdollisesti perittävä laskennallinen 4
korko. Tämä korko voi olla enintään 8 % (Valtioneuvoston asetus vuokraasuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 666/2001, 23 ). Erityisryhmien investointiavustusta saaneiden kohteiden rahoittamiseksi ei yleensä tarvita omia varoja rahoituksen muodostuessa ARAn myöntämästä investointiavustuksesta ja ARAn hyväksymästä korkotukilainasta. Omia varoja voi olla käytännössä vain siinä tapauksessa, että hankkeen valmistuttua ARAlle ilmoitettujen toteutuneiden kustannusten perusteella tuettavien tilojen osalta hankkeen lopullisiksi kustannuksiksi on hyväksytty alkuperäisiä hyväksyttyjä toteuttamiskustannuksia suuremmat kustannukset korkotukilainaa tai avustusta kuitenkaan lisäämättä. Hoitomenovuokraan hyväksytään kohtuulliset hallinto- ja kiinteistönhoitokustannukset ottaen huomioon myös mahdolliset, tavanomaista kuluttavammasta tilojen käytöstä aiheutuvat lisäkustannukset. Näiden kustannusten tulisi perustua ostettavien hallinto- ja kiinteistönhoitopalvelujen osalta kilpailuttamiseen, mikä menettely tulisi uusia aika ajoin. Mikäli kyseiset palvelut tuotetaan itse niitä kilpailuttamatta, palvelujen hinta ei saa ylittää paikkakunnalla tavanomaista, vallitsevaa hintatasoa. Tulevia perusparannuskustannuksia varten voidaan kerätä ennakolta varoja. Kerätyt varat tulee pitää erillään muista rahavaroista ja varoja ei saa käyttää muuhun tarkoitukseen. Suosituksena on, että tuleviin perusparannuksiin varaudutaan keräämällä ennakkoon korjauksiin tarvittava omarahoitusosuus (yleensä 20 %) ja loppuosa rahoitetaan lainalla. Lisäksi voidaan kerätä varoja ennakolta korkotukilainojen portaittain nouseviin lyhennyksiin, jotta vältytään suurilta vuokrien kertakorotuksilta lyhennysten kasvaessa viiden vuoden välein. Omakustannusvuokrissa perittäviksi ei hyväksytä niitä kuluja, jotka aiheutuvat muiden kuin ARAn lainoituksen ja avustuksen perusteeksi hyväksymien tilojen, rakennelmien, laitteiden ja varusteiden toteuttamiseksi tarvittavasta rahoituksesta sekä kuluja, jotka aiheutuvat näiden käytöstä ja ylläpidosta. Näiden ARAn investointitukien piiriin hyväksymättömien tilojen, rakennelmien, laitteiden ja varusteiden kustannukset sisältyvät kohteen hyväksyttyihin kokonaiskustannuksiin (kokonaishankintaarvoon). Niiden hoito- ja rahoituskustannukset tulee kattaa muista kuin ARAn tukien piiriin hyväksymistä tiloista saatavilla tuotoilla. kuluja, jotka aiheutuvat asukkaille tarjottavista hoiva-, ateria- yms. palveluista. Asukkaille tarjottavista palveluista ja niistä asukkaille aiheutuvista kuluista sovitaan laadittavassa hoito- ja palvelusuunnitelmassa, viranomaisen tekemässä päätöksessä palvelujen järjestämisestä tai yksityisen palveluntuottajan ja asukkaan välisessä kirjallisessa sopimuksessa, kts.laki sosiaalihuollon asiakkkaan asemasta ja oikeuksista (812/2000), 6 ja 7. 5
Omakustannusvuokrilla ei saa kattaa omistajan muun toiminnan tappioita. Tuetuista palvelu- ja yhteistiloista aiheutuvat hoito- ja rahoituskustannukset voidaan kohdistaa asuntojen vuokriin silloin, kun tiloista (esim. keittiö- ja ruokailutilat) ei saada muita kustannuksia kattavia vuokratuottoja. Kustannusten kohdistaminen asuntojen vuokriin voi tapahtua esimerkiksi siinä suhteessa kuin asukkaat käyttävät näitä tiloja. 1 4 VUOKRIEN TASAUS Saman omistajan omistamien aravalain ja korkotukilain (1.1.2002 jälkeen) nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja -asuntojen vuokrat, jotka säännösten mukaisesti määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaisesti, voidaan tasata. Tasaamisen tavoitteena on se, että vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa. Vuokrien tasauksessa suositellaan vain pääomamenojen tasausta. Hoitomenot suositellaan määritettävän talokohtaisesti tai vuokranmääritysyksiköittäin. Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta. Pääomamenojen lisäksi omistajakohtaisesti voidaan tasata myös jaksottaiset korjauskustannukset, liiketilojen vuokratuotot ja tontin vuokrat. Tasaamisen tavoitteen saavuttamiseksi voidaan käyttää myös koko vuokran tasausta. Erityisryhmien investointiavustusta saaneiden kohteiden osalta suositellaan kuitenkin, että niihin ei sovellettaisi edellä todettua tasausmahdollisuutta, vaan investointiavustusta saanut kohde pidettäisiin omana erillisenä vuokranmääritysyksikkönä. Tällä varmistetaan se, että avustus kohdistuu suoraan ja vain kohteessa asuvalle käyttäjäryhmälle. Edellä mainittu suositus koskee myös niitä kohteita, joissa on useita eri käyttäjäryhmiä, joiden osalta investointiavustus on myönnetty erisuuruisena eri käyttäjäryhmille. Ara suosittelee, että kohteen sisälläkään tasausta ei suoritettaisi, vaan vuokrat määritellään eri käyttäjäryhmien käytössä olevista asunnoista sekä yhteis- ja palvelutiloista aiheutuvien kustannusten mukaisesti ottaen huomioon eri käyttäjäryhmien vuokranmaksukyky siten, kuin laissa on edellytetty. 5 MUUTA ERITYISTÄ Mikäli kohteen avustus- ja lainapäätökset on alun perin tehty siten, että hankkeen kustannukset sisältävät arvonlisäveron ja kohteen omistaja hakeutuu kohteen valmistumisen jälkeen asuntojen ja/tai palvelutilojen osalta kiinteistöjen vuokrauksesta arvonlisäverovelvolliseksi ja saa näihin tiloihin kohdistuvaa arvonlisäveronpalautusta, on kohteen omistaja 1 päivitetty 27.11.2012 6
velvollinen ilmoittamaan asiasta ARAlle. Ilmoituksen perusteella ARAssa tehdään kustannusten, investointiavustuksen ja korkotukilainan tarkistuspäätökset, joiden perusteella alkuperäistä investointiavustusosuutta vastaava osa saadusta arvonlisäveron palautuksesta tulee maksaa avustuksen palautuksena ARAlle ja alkuperäistä korkotukilainaa vastaava osa saadusta arvonlisäveronpalautuksesta tulee käyttää korkotukilainan ylimääräiseen lyhennykseen. Mikäli erityisryhmien investointiavustuksella ja korkotukilainalla rahoitetut asunnot on vuokrattu ulkopuoliselle (esim. kunnalle), joka edelleen vuokraa asunnot asukkaille, tulee kohteen omistajan huolehtia siitä, että myös jälleenvuokraaja noudattaa asuntojen vuokrauksessa vuokran omakustannusperiaatetta ja tätä ohjetta. Tämän ohjeen ohella muita vuokranmäärityksestä annettuja voimassa olevia ohjeita ovat seuraavat: Palveluasumisen opas 2012, 14.9.2012, Palveluasumisen opas 2012 Ohje kunnille asukasvalintojen ja vuokranmäärityksen valvomiseksi Vuokralaskelmien laadinnassa voi hyödyntää ARAn laatimaa vuokralaskuria ja siihen liittyviä ohjeita: Vuokralaskuri 7