16.12.2010 Haahtela-hintaindeksi I / 2011 Haahtela hintaindeksi on muuttuvapainoinen ja muuttuvahintainen rakentamisen tarjoushintaindeksi. Indeksillä kuvataan tarjoushintatason kehittymistä indeksialueilla ja sitä käytetään Talonrakennuksen Kustannustieto (Taku ) -järjestelmässä uudis-, korjaus- ja nykyhintoja arvioitaessa. Indeksialueita on kuusi alkaen pääkaupunkiseudusta ja päättyen halvan rakentamisen paikkakuntiin. Hintaindeksin aluekohtaiset pisteluvut julkaistaan Talonrakennuksen Kustannustieto järjestelmässä vastaamaan kunkin vuoden tammikuuta. Rakennushankkeiden budjetointia varten indeksin kehittyminen ennustetaan vuodeksi eteenpäin. Vuoden aikana indeksin kehittymistä ja tulevaisuuden ennustetta tarvittaessa päivitetään. Haahtela -hintaindeksi julkaistaan www.haahtela.fi -sivustolla, mistä ilmoitetaan sähköpostilla rekisteröityneille käyttäjille. 85 75 1 2 3 4 5 6 65 55 45 2010 Haahtela-kehitys Oy 35 1/91 1/92 1/93 1/94 1/95 1/96 1/97 1/98 1/99 1/00 1/01 1/02 1/03 1/04 1/05 1/06 1/07 1/08 1/09 1/10 1/11 1/12 Haahtela-indeksi tammikuu 2011 ja ennuste vuodelle 2011 Indeksialueet Alue 1 Pääkaupunkiseutu Alue 2 PKS:n ympäristökunnat Alue 3 Kehyskunnat Alue 4 Kasvukeskukset Alue 5 Muu Suomi Alue 6 Halvan rakentamisen alueet 107
Talonrakentamisen tila Talonrakentaminen on kuluvana vuonna elpynyt vuoden 2008 syksyn pysähtymisen jälkeen kansantalouden parantuneiden näkymien, rahoituksen keventymisen, alhaisen korkotason ja valtion tukitoimien myötä. Rakentamisen painopiste on ollut asuntotuotannossa. Kysyntä on ylittänyt odotukset ja painetta asuntojen rakentamiseen on vielä lisännyt edellisen vuoden vähäinen tuotanto. Kaavoitettua asuinrakennusoikeutta on pääkaupunkiseudulla paljon. Uudet alueet ovat pääosin kalliita rakentaa huonojen pohjaolosuhteiden, vaativien kaavoitusratkaisujen sekä suunnitteluvaatimusten ja -määräysten vuoksi. Myös tontinluovutushinnat ja liittyminen infrastruktuuriin ovat nousseet. Muualla Suomessa asuntorakentaminen on ollut melko vähäistä ja asuntotuotteeseen kohdistuvat muutokset ovat pieniä. Laatu- ja hintaerot pääkaupunkiseudun, kasvukeskusten ja muun Suomen välillä ovat kasvaneet. Pääkaupunkiseudulla, sen ympäristössä ja kasvukeskuksissa asuntojen myynti- ja tuotantohintojen ero on lisääntynyt. Rahoituksen keveys ja matala korko ovat luoneet ostajille optimistisen kuvan taloudellisesta kantokyvystään. Ilmiö on parantanut rakennusalan kannattavuutta, mutta kansantalouden kannalta ostajien (yli)velkaantuminen on huolestuttava. Huolta lisää asumisen ylläpitomenojen kansalaisten ostovoiman muutosta suurempi nousu. Pääkaupunkiseudulla ja joissakin kasvukeskuksissa toimitilaa on reilusti yli tarpeen. Uudisrakentaminen on ollut varovaista, mutta nyt suunnitellaan uutta. Niihin muutetaan kun edellinen vuokrasopimus on umpeutunut, koska uudet tilakonseptit ja -ympäristöt houkuttelevat. Kohoavia vuokrakustannuksia kompensoidaan tehostamalla tilankäyttöä. Myyntija tuotantohintojen ero on suuri, kun sijoittajat määrittävät rakennusten hinnan vuokranmaksukyvyn perusteella. Asuntotuotannon tapaan rakennusalan kannattavuus paranee huolestuttavasti kansantalouden kustannuksella. Tyhjien toimitilojen ongelma pahenee. Tämä voidaan ratkaista purkamalla vanhimpia, muuttamalla rakennusten käyttötarkoitusta tai peruskorjaamalla kilpailukykyiseksi. Saneerausvaihtoehdot ovat kalliita, purettaessa jäljelle jää rakennusoikeuden arvo. Vaihtoehtona on vuokratason alentaminen ja pääomasijoituksen osittainen menettäminen. Vaikka ongelma on siirtynyt rakentajilta taloudelliselta kantokyvyltään vahvemmille kiinteistösijoittajille, ilmiö ennakoi kiinteistöomaisuuden arvon alenemista. Tyhjät tilat alkavat keskittyä alueellisesti, jolloin kaupunkirakenteessa markkina-alueet jakautuvat leimaten kaupunginosia. Korjausrakentamisen osuus talonrakentamisesta kasvaa. Valtion tukitoimien seurauksena korjaaminen on nyt painottunut julkisivu-, energia- ja talotekniikkaremontteihin. Homeja kosteusongelmien aiheuttamien terveyshaittojen vuoksi rakennuskannalle asetetut pitkäikäisyysvaatimukset eivät näytä täyttyvän ja korjausvelka kasvaa. Energiamääräysten kiristäminen edellyttäisi aikaisempaa laatutietoisempaa otetta rakentamiseen ja rakennusten ylläpitoon. Julkisen talouden alijäämä rajoittaa osaltaan investointeja ja paisuttaa korjausvelkaa. Uusia liiketiloja rakennetaan enemmän kuin viime vuonna, mutta suhdannekuvaan tällä on pienehkö merkitys. Teollisuus- ja logistiikkarakentaminen elpyy varovaisesti. Kasvua ei ole näköpiirissä vielä vuonna 2011. Maatalouden tuotantotiloihin investoidaan edelleen paljon tuottavuusvaatimusten kiristyessä ja yksikkökokojen kasvaessa. Rakentajien sopeutuminen suhdannevaihteluihin on onnistunut hyvin asuntojen kovan kysynnän ja elvytyksen avulla. Rakentamista ja kalustoa on edelleen ulkoistettu. Ulkomaisen työvoiman osuus rakentamisessa on lisääntynyt. Perustajaurakkamuotoisia asuinrakennuksia on käynnistetty vuoden 2010 alkupuolella huomattavan paljon, mutta kesän jälkeen hankkeiden aloituksiin on tullut varovaisuutta. Asuntojen myyntiajat ovat nyt pidentyneet ja myyntihintojen nousu on taittunut. Rakennusaineteollisuudessa asuntorakentamiseen tarvittavien tuotteiden kysyntä on ma-
Talonrakentamisen määrä Haahtela-hintaindeksi talasuhdanteeseen sopeutetun kapasiteetin ylärajoilla. Muiden tuotteiden kysyntä on jonkin verran elpynyt. Markkinatilanne on pääomavaltaisuudesta johtuen edelleen haastava. Velkapääoma, perusraaka-aineiden ja työvoiman kallistuminen ja epävarmuus kysynnän jatkuvuudesta luovat epävarmuutta. Venäjällä rakentaminen on taas kiihtynyt, mutta kotimaisen teollisuuden osuus viennistä laskee. Euroopan krooniseksi muuttuva velkaongelma luo suurta epävarmuutta lähiajan kehitykseen. Mahdollista on, että kansantalous kasvaa, usko siihen säilyy ja sen myötä kotimaisen rakennustoiminnan kysyntä lisääntyy. Toisaalta elvytyksen vaihtuminen säästämiseksi supistaa investointeja. Vaarana on, että ennen pitkää asuntoihin ja toimitiloihin latautunut ylihintaisuus purkautuu velkaongelmana ja alaskirjauksina. Uudistalotuotannon määrä on kasvanut ennustettua (Haahtela 3/2010) enemmän. Vuonna 2010 aloitetaan noin 37 miljoonaa kuutiometriä (ennuste 30 Mm3). Näistä asuntoja on 13,5 Mm3 ja 31.000 kappaletta (ennuste yli 23.000 kpl). Suurinta kasvu on ollut omakotirakentamisessa, mutta myös asuntojen perustajaurakointi on valtion elvytyksen vauhdittamana ollut paljon arvioitua suurempaa. Liike- ja toimistorakentamisen uustuotannon määräksi muodostunee 6,5 mm3 ja teollisuus- ja logistiikkarakentamisen 7,5 Mm3. Kaikkiaan uudisrakentaminen on vuonna 2010 kasvanut edellisvuodesta 20 %, mutta on huippuvuotta 2007 noin 25 % ja vuotta 2008 noin 10 % pienempää. Korjausrakentamisen osuus on tänä vuonna 40 45 %:a talonrakennustoiminnan arvosta. Korjaamisen suhteellinen osuus kasvoi vuonna 2009, mutta alenee tänä vuonna. Painopiste on ollut asuntoyhtiöiden peruskorjauksissa. Alhainen korko ja kansantuotteen kasvu ylläpitävät vuonna 2011 asuntotuotantoa pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa kun kysyntäpainetta edelleen on paljon. Tuotannon kallistuminen, myyntihintojen nousun taittuminen ja valtion tukitoimien väheneminen rajoittavat toisaalta kasvunäkymiä. Muualla Suomessa tuottajamuotoisten uudisasuntojen tarve on vähäistä, mutta omakotirakentaminen jatkunee tasaisena. Kokonaisuutena asuntoaloitusten määrä on kuluvaa vuotta hieman vähäisempää (ennuste 13,3 Mm3 ja 30.000kpl). Liike- ja toimistorakentaminen pysynee vuonna 2011 tämän vuoden tasolla (ennuste 6 Mm3). Samoin teollisuus- ja logistiikkarakentaminen (aloitusennuste 7,5 Mm3). Julkinen rakentaminen jonkin verran vähenee (aloitusennuste 3 Mm3) ja maatalous- ja muu rakentaminen säilynee ennallaan (ennuste 7,2 Mm3). Kokonaisuutena uudistuotannon aloitusten määrä vuonna 2011 säilynee tämän vuoden tasolla (ennuste 37 Mm3). Korjausrakentamisen määrä ja suhteellinen osuus talonrakennustoiminnan arvosta alenee valtion tukitoimien vähentyessä ja julkisten investointien supistuessa. Korkotason vähänkin suurempi nousu pudottaa nopeasti vapaarahoitteisen asuntotuotannon aloituksia. Kansantalouden ennakoitua suurempi kasvu taas lisää toimistorakentamista ja saattaa käynnistää teollisuusrakentamista. 109
Talonrakentamisen tarjoushinnat Talonrakentamisen tarjoushinnat ovat ennusteen mukaisesti nousseet keskimäärin 5 %:a vuoden 2010 aikana. Pääkaupunkiseudulla, sen ympäristössä ja kasvukeskuksissa nousu on ollut suurinta (5 10 %) ja muualla Suomessa olematonta. Alueiden väliset erot ovat siten kasvaneet. Loppuvuonna tarjoushintojen nousu on pääkaupunkiseudulla hetkellisesti kiihtynyt. Tarjoushintaindeksin ennustettua pistelukua tammikuuksi 2011 on pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa korotettu 1 3 %:a. Tarjoushinnat kuluvan vuoden lopussa ovat tammikuun 2009 tasolla ja alueesta riippuen 10 20 % alkukesän 2008 hintatasoa alhaisemmat. Pääurakoiden tarjoushalukkuus intensiivisen rakentamisen alueilla on ollut vähäistä, kun tuotantoresurssit on suunnattu kovakatteiseen omarahoitteiseen asuntotuotantoon. Asuntopääurakoiden urakkatarjoushinnoittelu on ollut pikemminkin myyntihinta- kuin tuotantoperusteinen. Osaurakkatasolla asuntorakentamisessa tarvittavat rakennustuotteet ovat kallistuneet hintojen kokonaismuutosta enemmän, mutta työ on hinnoittelu maltillisesti. Suomalaisella rakennustyöllä on vaikeuksia olla kilpailukykyistä ja näin työmaatyö on yhä enemmän siirtynyt ulkomaalaisten tekemäksi. Eläkkeelle siirtyy enemmän ammattimiehiä kuin alalle kouluttautuu uusia vaikeuttaen rakennustyön teettämistä suomalaisella työvoimalla. Asuinrakennushankkeiden suuri samanaikainen aloitusmäärä vuoden 2010 alkupuolella yhdessä taloyhtiöiden tekniikkakorjausten kanssa työllistää nyt talotekniikkaurakoitsijoita ja sisävalmistajia. Tekijöistä on pulaa ja hintataso on hetkellisesti ollut nousussa. Varovaisuus uusien hankkeiden aloituksissa tasannee jo ensi talvena tilannetta. Hintatason muutoksen havainnointia vaikeuttaa suunnitteluratkaisujen monimutkaistuminen ja tekniikan lisääntyminen. Urakkatarjoukset saattavat ylittää kymmeniä prosentteja kustannusarvion, joiden laadinnassa suunnitelmien kallistumista ja niiden rakentamisen vaikeutta ei välttämättä ole osattu ottaa huomioon. Mikäli talonrakentamisen määrä pysyy ennusteen mukaisesti ensi vuonna suunnilleen ennallaan, tarjoushinnat edelleen kohoavat hitaasti. Siirtyminen ulkomaisen työvoiman käyttöön lisääntyy edelleen ja Suomeen rantautuu enemmän ulkomaisia yrityksiä. Työvoimaa tulee lisää Euroopan Unionin ulkopuolelta. Urakkatuotanto kiinnostaa vuotta 2010 enemmän, koska omaperusteisen tuotannon riskit kasvavat. Rakennusaineteollisuuden kapasiteetti kasvaa ja ulkomainen tuonti lisääntyy. Teollinen tuotanto painottuu edelleen asuinrakennusten rakennusosien valmistukseen. Maarakentamisen hintoja säätelee infrahankkeiden käynnistyminen ja talotekniikkasektoriin vaikuttaa korjausrakentamisen kehitys. Tarjoushinnat kohoavat vuonna 2011 alueesta riippuen 5 8 %. Alueelliset erot pysyvät suurina. Vuoden 2011 lopussa tarjoushinnat ovat vielä selvästi kesän 2008 huipputason alapuolella. Hintakehitys vuonna 2011 voi kuitenkin olla toisenlainen. Jos Euroopan talousongelmat pahenevat, velkakriisi syvenee, elvytys muuttuu säästämiseksi, viennin kasvu pysähtyy tai hiljenee tai korkotaso nousee. Rakentamisen määrä kääntyy laskuun ja hintojen nousu ensin pysähtyy ja sitten hinnat alkavat laskea.
Hintataso Hintaennuste Indeksialue Paikkakunta 1/2011 5/2011 9/2011 1/2012 ETELÄ-SUOMEN LÄÄNI Helsinki 79,0 81,0 83,0 84,0 1 Espoo 79,0 81,0 83,0 84,0 1 Vantaa 79,0 81,0 83,0 84,0 1 Kauniainen 79,0 81,0 83,0 84,0 1 Järvenpää 77,0 79,0 82,0 83,0 2 Kerava 77,0 79,0 82,0 83,0 2 Sipoo 77,0 79,0 82,0 83,0 2 Tuusula 77,0 79,0 82,0 83,0 2 Kirkkonummi 77,0 79,0 82,0 83,0 2 Hyvinkää 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Vihti 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Nurmijärvi 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Lohja 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Porvoo 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Riihimäki 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Lahti 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Hämeenlinna 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Forssa 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Muu Uusimaa 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Heinola 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Kotka 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Kouvola 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Kuusankoski 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Anjalankoski 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Imatra 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Lappeenranta 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Muu Etelä-Suomi 69,0 71,0 74,0 76,0 5 LÄNSI-SUOMEN LÄÄNI Tampere 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Tampereeseen rajoittuvat ymp. kunnat 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Turku 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Turkuun rajoittuvat ympäristökunnat 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Naantali 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Raisio 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Jyväskylä 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Nokia 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Jyväskylään rajoittuvat ymp.kunnat 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Valkeakoski 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Sastamala 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Muu Pirkanmaa 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Salo 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Uusikaupunki 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Muu Varsinais-Suomi 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Pori 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Rauma 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Vaasa 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Kokkola 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Pietarsaari 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Seinäjoki 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Muu Länsi-Suomi 66,0 68,0 71,0 73,0 6 ITÄ-SUOMEN LÄÄNI Kuopio 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Joensuu 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Kuopioon rajoittuvat ympäristökunnat 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Mikkeli 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Joensuuhun rajoittuvat ymp. kunnat 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Savonlinna 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Iisalmi 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Varkaus 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Lieksa 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Muu Itä-Suomi 66,0 68,0 71,0 73,0 6 111
Hintataso Hintaennuste Indeksialue Paikkakunta 1/2011 5/2011 9/2011 1/2012 OULUN LÄÄNI Oulu 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Ouluun rajoittuvat ympäristökunnat 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Kajaani 69,0 71,0 74,0 76,0 5 Raahe 66,0 68,0 71,0 73,0 6 Muu Oulun lääni 66,0 68,0 71,0 73,0 6 LAPIN LÄÄNI Pello-Kemijärvi -linjan pohjoispuoli 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Kemi 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Tornio 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Rovaniemi 72,0 74,0 77,0 79,0 4 Muu Lapin lääni 69,0 71,0 74,0 76,0 5 AHVENANMAAN LÄÄNI Maarianhamina 75,0 77,0 80,0 81,0 3 Muu Ahvenanmaa 72,0 74,0 77,0 79,0 4
Indeksialue Ajankohta Alue 6 Alue 5 Alue 4 Alue 3 Alue 2 Alue 1 1/1999 50,0 53,0 56,0 59,0 62,0 65,0 4/1999 50,0 53,0 56,5 60,0 63,0 65,0 8/1999 50,0 53,0 57,0 61,0 65,5 68,0 10/1999 52,0 55,0 59,0 63,0 67,0 70,0 1/2000 53,0 56,0 60,0 64,0 68,0 72,0 4/2000 53,0 57,0 61,0 65,0 70,0 74,0 9/2000 54,0 57,0 61,0 66,0 70,0 74,0 1/2001 54,0 58,0 62,0 67,0 72,0 76,0 4/2001 54,0 58,0 62,0 67,0 73,0 78,0 9/2001 54,0 57,0 61,0 66,0 71,0 76,0 1/2002 54,0 57,0 59,0 64,0 69,0 74,0 4/2002 55,0 57,0 59,0 63,0 68,0 72,0 9/2002 55,0 58,0 60,0 64,0 68,0 72,0 1/2003 55,0 58,0 61,0 65,0 69,0 72,0 4/2003 56,0 59,0 62,0 66,0 68,0 72,0 9/2003 57,0 60,0 63,0 66,0 68,0 72,0 1/2004 57,0 60,0 63,0 66,0 69,0 72,0 4/2004 58,0 61,0 64,0 67,0 70,0 73,0 9/2004 59,0 62,0 65,0 68,0 71,0 74,0 1/2005 61,0 64,0 67,0 70,0 73,0 75,0 5/2005 62,0 65,0 68,0 71,0 74,0 76,0 9/2005 63,0 66,0 69,0 72,0 75,0 76,0 1/2006 63,0 66,0 69,0 72,0 75,0 76,0 5/2006 64,0 67,0 70,0 73,0 76,0 77,0 9/2006 67,0 70,0 73,0 76,0 79,0 80,0 1/2007 68,0 71,0 74,0 77,0 80,0 81,0 5/2007 71,0 73,0 76,0 79,0 82,0 83,0 9/2007 72,0 74,0 77,0 80,0 83,0 84,0 1/2008 73,0 75,0 78,0 81,0 84,0 85,0 5/2008 77,0 80,0 83,0 86,0 88,0 89,0 9/2008 73,0 75,0 78,0 81,0 84,0 85,0 1/2009 70,0 73,0 76,0 78,0 80,0 81,0 5/2009 67,0 70,0 73,0 75,0 77,0 78,0 9/2009 65,0 68,0 71,0 73,0 75,0 76,0 1/2010 62,0 65,0 68,0 70,0 72,0 73,0 5/2010 63,0 66,0 69,0 72,0 74,0 75,0 9/2010 64,0 67,0 70,0 73,0 75,0 76,0 12/2010 65,0 68,0 71,0 74,0 76,0 77,0 Talonrakennuksen Kustannustietokirjan tietoaineisto on julkaistu 1/2011 hintatasossa. 1/2011 66,0 69,0 72,0 75,0 77,0 79,0 Ennuste loppuvuodelle 5/2011 68,0 71,0 74,0 77,0 79,0 81,0 9/2011 71,0 74,0 77,0 80,0 82,0 83,0 1/2012 73,0 76,0 79,0 81,0 83,0 84,0 Indeksialueet Alue 1 Pääkaupunkiseutu Alue 2 PKS:n ympäristökunnat Alue 3 Kehyskunnat Alue 4 Kasvukeskukset Alue 5 Muu Suomi Alue 6 Halvan rakentamisen alueet 113