Keskus 020 743 2920 Faksi 020 743 2935 www.bdo.fi Vattuniemenranta 2 00210 Helsinki PUNKALAITUMEN KUNNAN VUOKRA-ASUNTOYHTIÖIDEN SELVITYS 2014 Lähtötilanne Punkalaitumen kunnassa on vuonna 2013 tehty asuntopoliittinen selvitys, jossa on selvitetty kunnan suoraan ja välillisesti tytäryhtiöidensä kautta omistamaa vuokra-asuntokantaa sekä valtion asuntolainoitusta koskevaa ja muuta lainsäädäntöä. Punkalaitumen kunnan tavoitteena on turvata vuokra-asuntojen riittävä saatavuus mutta myös kunnallisten vuokra-asuntojen toiminnan omakustannusperiaatteen toteutuminen, jolloin kunta ei joudu verovaroin tukemaan vuokra-asumista. Selvitys sisältää kunnan suoraan omistamat 55 huoneistoa ja asunto-osakeyhtiöiden kautta omistetut 52 huoneistoa. Selvityksen ulkopuolelle on jätetty palveluasunnot ja yksittäiset osakehuoneistot sekä Medivida Oy:lle vuokrattu rivitalokiinteistö Haukankoskella. Selvityksessä keskitytään tarkastelemaan viiden asunto-osakeyhtiön sulauttamista yhdeksi kiinteistöyhtiöksi, johon siirrettäisiin myös kunnan suoraan omistamat vuokratalot. Samalla hahmotellaan tällaisen yhtiön hallinnon järjestämistapoja. Asunto-osakeyhtiöt Punkalaitumen kunta omistaa 5 asunto-osakeyhtiömuodossa toimivaa vuokrataloa, joissa vuokrat laskuttaa asunto-osakeyhtiö. Ne ovat As. Oy Kesälaidun 1 10 huoneistoa 539 m 2 2 rivitaloa rakennettu 1989 As. Oy Suvilaidun 10 huoneistoa 539 m2 2 rivitaloa rakennettu 1990 As. Oy Punkalaitumen Vikinrivi 17 huoneistoa 883 m 2 4 rivitaloa rakennettu 1991 As. Oy Punkalaitumen Vikinniitty 8 huoneistoa 502 m 2 2 rivitaloa rakennettu 1992 Asunto Oy Punkalaitumen Perko 7 huoneistoa 466 m2 2 rivitaloa rakennettu 1998 52 huoneistoa 2.929 m 2 12 rivitalossa Punkalaitumen kunnalla on 100-prosenttinen omistusosuus viidessä asunto-osakeyhtiö muotoisessa vuokratalossa, jotka ovat kunnan tytäryhtiöitä. Näissä on yhteensä 12 rivitaloa ja 52 huoneistoa. Asuinhuoneistojen pinta-ala on 2.929 m 2. Näiden vuokratalojen asuinhuoneistojen keskikoko on 56,3 m 2 /asunto eli hyvin tavanomainen ja vuokrattavuudelta helppo, koska asunnot ovat melko pieniä. Huoneistojen käyttöaste on ollut korkea.
Rivitaloista 10, jotka sisältävät 45 huoneistoa, on rakennettu vuosina 1989-1992. As. Oy Punkalaitumen Perkon rivitalot, joka sisältävät 7 huoneistoa, on rakennettu vuonna 1998. Siten melkein kaikkiin rakennuksiin on painetta tehdä peruskorjaus lähitulevaisuudessa. Tällöin asunto-osakeyhtiöiden talouteen kohdistuu suuria rahoitustarpeita. Peruskorjauksia aloitettaessa vieraan pääoman eli vanhojen lainojen rahallinen määrä tulisi olla mahdollisimman pieni, jotta uusia lainoja peruskorjausten rahoittamiseksi olisi mahdollista ottaa ilman että vuokrataso nousee kohtuuttoman korkeaksi. Kun vuokra-asuntoyhtiöt ovat käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia, niiden poismyynnille tarvittaisiin ARA:n lupa. Sitä tuskin olisi mahdollista saada, sillä vuokra-asuntojen käyttöaste on korkea. Yhtiöiden talous Vuonna 2013 asunto-osakeyhtiöiden yhteenlaskettu liikevaihto oli 325.836 euroa, kiinteistön hoitokulut 170.104 euroa ja korkokulut 51.319 euroa. Lainalyhennyksiin ja/tai korjauksiin jäi siten 104.572 euroa. Asunto-osakeyhtiöiden (kuntakonsernin ulkopuolisten lainanantajien ) yhteensä 1.631.703 euron suuruisten lainojen takaisinmaksuun kuluisi siten 15 vuotta, jos mitään suurempia korjauksia ei taloissa tehtäisi. Kuntakonsernin ulkopuolista velkaa asunto-osakeyhtiöillä on 553 /m 2. Maksuvalmius puolestaan on välttävä. Punkalaitumen kunta on lainoittanut yhtiöitä 212.896 eurolla. Lainat ovat pääosin Valtionkonttorin asuntolainoja, jolloin keskikoroksi tulee yli 3 %. Vuokriin on tehty asumisen kustannustason mukaiset tarkistukset ja vuokrien suuruus on asianmukainen. Vuokrasaatavien määrä 24.313 euroa vastaa lähes yhden kuukauden vuokratuottoa. Kunnan suoraan omistamat vuokra-asunnot Kunnan suoraan omistamat vuokra-asunnot ovat seuraavat: Leipurinkuja 3 B (vuokratalo 1) 7 huoneistoa rakennettu 1972 Leipurinkuja 3 A (vuokratalo 4) 8 huoneistoa rakennettu 1976 Puistotie 10 (vuokratalo 2) 7 huoneistoa rakennettu 1974 Puistotie 8 (vuokratalo 3) 7 huoneistoa rakennettu 1975 Riissuontie 2 A, B, C ja D (vuokratalot 5-8) 21 huoneistoa rakennettu 1982 Sarkkilantie 9 (vuokratalo 9) 5 huoneistoa rakennettu 1985 55 huoneistoa Punkalaitumen kunnan suoraan omistamia vuokrataloja on 9 kpl. Näissä on yhteensä 55 asuinhuoneistoa. Asuinhuoneistojen pinta-ala on 3.205 m 2. Näiden vuokratalojen asuinhuoneistojen keskikoko on 58 m 2 /asunto eli hyvin tavanomainen ja vuokrattavuudelta helppo, koska asunnot ovat melko pieniä. Huoneistojen käyttöaste on ollut noin 95 %. 2
Suoraan omistettujen vuokra-asuntojen liikevaihto vuonna 2013 oli 302.244 euroa ja hoitokulut 209.586 euroa. Taloihin ei kohdistu lainoja tai muita rasitteita. Vuokratalojen tasearvo kunnan kirjanpidossa 31.12.2013 oli 1.069.430 euroa eli 334 /m 2. Vuokriin on tehty asumisen kustannustason mukaiset tarkistukset ja vuokrien suuruus on asianmukainen. Vuokrasaatavien määrä 12.915 euroa vastaa kahden viikon vuokratuottoa. Riissuontien ja Sarkkilantien vuokratalot ovat käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia vuosiin 2027 ja 2030 asti. Muilta osin vuokratalot eivät ole käyttö- tai luovutusrajoitusten alaisia eikä niihin kohdistu myöskään kiinnityksiä. Mikäli vuokratalokiinteistöt siirretään kunnan suorasta omistuksesta vuokra-asuntoyhtiölle, siirrosta on maksettava vähintään 40.000 euroa varainsiirtoveroa. Kiinteistöjen siirto voidaan toteuttaa joko myyntinä tai pääomasijoituksena (osakepääoman korotus tai rahastosijoitus) taikka niiden yhdistelmänä. Osalle myyntihinnasta voidaan myös antaa maksuaikaa useampiakin vuosia. Pääomasijoituksessa varainsiirtovero (4 %) lasketaan vuokratalojen käyvästä arvosta ja vuokrataloja myytäessä luovutusarvosta. Sen sijaan fuusio eli yhtiöiden välinen sulautuminen ei synnytä veroseuraamuksia, mikäli se toteutetaan elinkeinotuloverolain 52 a :n mukaisesti. Sulautumiseen ei myöskään tarvita Asumisen Rahoitus- ja Kehittämiskeskuksen (ARA) suostumusta, mutta kun lainanantajilta tulee saada lupa sulautumiselle, asialle tarvitaan Valtiokonttorin hyväksyntä. Fuusio on suositeltava hallinnon yksinkertaistamiseksi ja kustannusten alentamiseksi. Tarvittavien peruskorjausten rahoittaminen vaatii hyvää kassavarojen likviditeettiä, joten yhteinen kassa parantaisi vuokra-asuntotoiminnan maksuvalmiutta. Sulautumisen yhteydessä voidaan samalla vähentää vuokra-asuntokantaa, jos huoneistojen vajaakäyttöriskiä on olemassa. Fuusion ja kunnan suoraan omistamien vuokratalojen siirron jälkeen yhtiöllä olisi 107 asuinhuoneistoa ja sen liikevaihto olisi noin 630.000 euroa kiinteistöjen hoitokulujen ollessa 380.000 euroa ja korkokulut 50.000 euroa. Taseen loppusumma olisi noin 2.010.000 euroa, josta pitkäaikaisia lainoja noin 1.830.000 euroa (91 %) eli 298 /m2. Lainoista olisi Pohjolasta/OP:sta noin 120.000 euroa (7 %) ensisijaisina rahalaitoslainoina, noin 1.500.000 euroa 82 % olisi Valtiokonttorista toissijaisina asuntolainoina ja Punkalaitumen kunnalta tertier- eli kolmoissijalainoina 210.000 euroa (11 %). Tilannearvio ja toimenpidesuositukset Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden tulisi olla kiinteistöosakeyhtiöitä tai tavallisia osakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiö on omistusasumisen muoto, jossa huoneistojen omistajat maksavat vastikkeillaan yhtiön kulut. Se ei siis periaatteessa sovellu kunnallisen vuokra-asuntoyhtiön 3
juridiseksi muodoksi, vaikka sellainen onkin Suomessa hyvin tavallista. Punkalaitumen yhtiöitä on useita, vaikka ne ovat pieniä. Niiden hoitoa olisi mahdollista yksinkertaistaa siirtämällä ne yhteen osakeyhtiöön. Kiinteistökohtainen talouden seuranta on mahdollista toteuttaa kirjanpidon kustannuspaikkojen avulla itse asiassa niin olisi pakkokin tehdä, kun kiinteistöt on rakennettu erillisillä rahoituspäätöksillä. Tytäryhtiöiden ongelmana ei ole niinkään velkamäärä, vaan enemmänkin ns. korjausvelka. Tämä selvitys käsittelee vuokra-asuntokannan taloutta ja hallintoa. Rinnan tämän selvityksen kanssa on syytä edelleen selvittää asuntokannan rakennusteknistä kuntoa ja tarvittavien korjausten aikataulua ja kustannusarviota. Asunto-osakeyhtiöistä muodostettavan yhtiön taloutta voitaisiin vahvistaa siirtämällä tällaiseen yhtiöön myös kunnan suoraan omistamat vuokratalot. Niiden ns. korjausvelka on pieni ja ne ovat velattomia. Näin tulokseksi saataisiin huoneistomäärään nähden vähävelkainen vuokra-asuntoyhtiö, jolla olisi edellytykset toteuttaa omakustannusperi-aatteella vuokra-asuntojen tarvittavat korjaukset. Yhdessä yhtiössä olisi yksi yhteinen kassa, mikä helpottaisi korjausten lyhytaikaisen maksuvalmiuden hoitoa. Sulautumisen täytäntöönpano Sulautuvat yhtiöt olisivat sisaryhtiöitä eli niillä olisi yhteinen omistaja. Muodoltaan sulautuminen eli fuusio voidaan toteuttaa joko siten, että neljä asunto-osakeyhtiötä sulautuu yhteen asunto-osakeyhtiöistä tai siten, että sulautumisessa syntyy kokonaan uusi yhtiö. Sulautuminen alkaa aina laatimalla sulautumissuunnitelma, joka kunkin sulautuvan yhtiön on hyväksyttävä. Sulautumissuunnitelma sisältää uuden yhtiöjärjestyksen, mikä Punkalaitumella mahdollistaa kätevästi asunto-osakeyhtiöiden muuttamisen osakeyhtiöksi. Muutos siis tapahtuu yhtiöjärjestystä muuttamalla. Fuusiovastiketta eli uuden yhtiön uusia osakkeita voidaan antaa, mutta voidaan olla antamattakin, mikä tytäryhtiöfuusioissa on tavallisempaa. Sulautumissuunnitelman taustalaskelmien tulee perustua yhtiöiden viimeisiin tilinpäätöksiin. Sulautumissuunnitelmassa voidaan muitakin tase-eriä kuten kunnan antamia lainoja järjestää uudelleen. Keskeisintä sulautumissuunnitelman laadinnassa onkin oman pääoman rakentaminen tarkoituksenmukaiseksi ja talouden tasapainon turvaaminen, jotta uuden yhtiön rakennuskannasta ja taloudesta voidaan pitää huolta asianmukaisella tavalla. Sulautumissuunnitelmasta on hankittava tilintarkastajan lausunto ja se on rekisteröitävä kuukauden kuluessa. Kaupparekisterin käsittelyssä selvitetään lähinnä, etteivät sulautuvien yhtiöiden velkojat vastusta fuusiota ja tämä prosessi kestää yleensä vähintään 4 kuukautta. 4
Sulautuvat yhtiöt laativat viimeiseltä tilikaudeltaan tilinpäätöksen, jota kutsutaan lopputilitykseksi. Yhtiön verotus tehdään sen perusteella. Usein fuusio ajoitetaan vastaanottavan yhtiön tilikauden toiseksi viimeiseen päivään, jolloin vastaanottavan yhtiön tilinpäätös sisältää vain vastaanottavan yhtiön tuloslaskelman mutta kaikkien sulautuneiden yhtiöiden yhteenlasketun taseen. Kunnan suoraan omistamien vuokra-asuntojen siirto uudelle yhtiölle Kunnan suoraan omistamien vuokratalojen siirtoa ei kannata yhdistää fuusioon, vaan ne on syytä käsitellä erillisinä oikeustoimina. Silti ne voivat ajoittua samanaikaisesti ja yhteen sovitetusti. Tällaiseen yhtiön omistaman vuokra-asuntokannan suurentamiseen kaksinkertaiseksi ei tarvittane ARA:n lupaa, mutta se on kuitenkin syytä antaa ARA:lle tiedoksi. Vuokratalojen siirto voidaan toteuttaa joko kauppana tai pääomasijoituksena taikka niiden yhdistelmänä. Kun osakepääoman korotukseen ei liene erityistä syytä, pääomasijoituksen muotona tulisi lähinnä kyseeseen sijoittaa kiinteistöt Sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Tällainen rahastosijoitus noudattaa muodoltaan apporttia, mutta sitä ei kuitenkaan rekisteröidä kaupparekisteriin. Mikäli varainsiirtoveroa ei haluta maksaa, kiinteistöjä ei myydäkään yhtiölle / sijoitetakaan yhtiöön, vaan ne vuokrataan yhtiölle. Varainsiirtovero määräytyy kaupassa siirtohinnan mukaan ja pääomasijoituksessa käyvästä arvosta, joten jos kiinteistöt halutaan luovuttaa tase-arvoa alhaisemmasta arvosta, Punkalaitumen kunta joutuu kirjaamaan vastaavan suuruisen myyntitappion. Punkalaitumella 01.07.2014 Juha Koponen JHTT, HTM 5