URAKKASOPIMUKSET Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 Antero Oksanen Ville Laine Kim Kaskiaro CC LAKIMIESLIITON KUSTANNUS
2010 Helsingin Kamari Oy ja tekijät ISBN 978-952-246-015-8 Kannen suunnittelu: Lumimarja Terttu Rönkkö Taiton suunnittelu: Maria Mitrunen Sivunvalmistus: Keski-Suomen Sivu Oy Kariston Kirjapaino Oy, Hämeenlinna 2010
SISÄLLYS Alkusanat 13 I Urakkasopimuksen tekemistä koskevat yleiset periaatteet 15 1 RAKENTAMINEN PROSESSINA 17 1.1 RAKENNUTTAJAN TAVOITTEISTA YKSITYISKOHTAISIIN SUUNNITELMIIN 17 1.1.1 Rakennuttajalla perusvastuu hankkeesta 17 1.1.2 Rakentaminen tuotannollistaloudellisena prosessina 19 1.1.3 Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty 22 1.2 SUUNNITTELUVAIHEESSA ENNAKOITAVA TULEVA KILPAILUTTAMISTAPA JA URAKKAMUOTO 23 2 RAKENTAMISTA KOSKEVAT SOPIMUS- OIKEUDELLISET PERIAATTEET 25 2.1 URAKKASOPIMUKSIA EI OLE SÄÄNNELTY LAILLA 25 2.1.1 Urakkasopimukset osana yleistä sopimusoikeutta 25 2.1.2 Sopimusvapaus on keskeistä urakkasopimuksissa 26 2.2 YLEISET SOPIMUSEHDOT ERITYISLAIN PUUTTUESSA 28 SISÄLLYS 5
2.2.1 Sopimusehdot luottamuksen pohjana 28 2.2.2 Sopimusehdoista poikkeaminen 30 2.3 RINNAKKAISISTA SOPIMUSEHDOISTA 31 2.3.1 Kuluttajasopimusten sopimusehdot 31 2.3.2 Erityisistä urakkamuodoista ja kohteista sekä niiden sopimusehdoista 33 2.4 OSAPUOLTEN MYÖTÄVAIKUTUSVELVOLLISUUS SOPIMUSTOIMINNASSA 35 3 RAKENNUSURAKAN YLEISET SOPIMUSEHDOT, YSE 1998 38 3.1 SOPIMUSEHTOJEN TAUSTASTA JA LAATIMISESTA 38 3.2 KOKO URAKKAKETJUN KATTAVAT SOPIMUSEHDOT 40 3.3 RAKENNUSHANKKEEN ASIAKIRJAJÄRJESTELMÄSTÄ 40 3.3.1 Kaupalliset ja tekniset asiakirjat 40 3.3.2 Urakkaohjelman ja urakkarajaliitteen yleisestä merkityksestä 42 3.3.3 Urakkaohjelma kilpailuttamisen ja sopimuksen tekemisen pohjana 44 4 RAKENNUSHANKKEEN KILPAILUTTAMINEN 46 4.1 URAKKAKILPAILUN PERIAATTEET URAKOITSIJAVALINNAN SUUNNAN NÄYTTÄJÄNÄ 46 4.2 HANKINTALAINSÄÄDÄNTÖ JULKISISSA RAKENNUSHANKKEISSA 48 4.2.1 Direktiivit vaikuttavat kilpailuttamiseenkin 48 4.2.2 Kilpailutettavista urakoista ilmoittaminen HILMAssa 50 4.2.3 Hankintamenettelyn vaikutus kilpailutukseen 51 4.2.4 Urakoitsijan valinta ja päätöksestä valittaminen 52 4.3 TILAAJAVASTUULAKI JA HARMAIDEN MARKKINOIDEN TORJUNTA 53 6 SISÄLLYS
5 SOPIMUKSEN SYNTYMINEN ALLEKIRJOITTAMINEN 56 5.1 TARJOUSPYYNNÖN JA TARJOUKSEN SITOVUUDESTA 56 5.2 SOPIMUKSEN SYNTYMISESTÄ JA ALLEKIRJOITTAMISESTA 57 5.2.1 Yksityiset henkilöt ja yhteisöt rakennuttajina 57 5.2.2 Julkiset hankintayksiköt rakennuttajina 59 6 URAKKAMUODOT 61 6.1 PERINTEINEN KOKONAISURAKKA 62 6.2 KVR- TAI SR-URAKKA 63 6.3 JAETTU URAKKA 64 6.4 SIVU-URAKAN ALISTAMISMENETTELY 65 6.5 PROJEKTINJOHTORAKENTAMINEN JA PROJEKTINJOHTOURAKKA 67 6.6 ELINKAARIHANKKEET 69 6.7 KOKONAISHINTAURAKKA 70 6.8 YKSIKKÖHINTAURAKKA 71 6.9 LASKUTYÖURAKKA 71 6.10 TAVOITEHINTAURAKKA 73 II Rakennusurakan yleiset sopimusehdot, YSE 1998 75 1 URAKAN SISÄLTÖ JA LAAJUUS 77 URAKOITSIJAN SUORITUSVELVOLLISUUS 77 1. Pääsuoritusvelvollisuus 77 2. Sivuvelvollisuudet 79 3. Työmaapalvelut 82 4. Työmaan johtovelvollisuudet 84 SISÄLLYS 7
TYÖN TOTEUTUS JA YHTEISTOIMINTA 87 5. Työaikataulu 87 6. Työmaajärjestelyt 89 7. Yhteistoiminta 90 8. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus 92 LAADUNVARMISTUS 94 9. Tilaajan laadunvarmistus 94 10. Urakoitsijan laadunvarmistus 94 11. Urakoitsijan laadunvalvonta 95 SOPIMUSASIAKIRJAT 97 12. Sopimusasiakirjojen täydentävyysperiaate 97 13. Sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys 99 14. Vaihtoehtoiset velvollisuudet 103 15. Hyvän rakennustavan noudattaminen 104 16. Poikkeavat olosuhteet 106 2 URAKKA-AIKA 108 URAKKA-AJAN MERKITYKSESTÄ YLEENSÄ 108 17. Suoritusaika 109 18. Viivästyssakko 110 URAKKA-AJAN PIDENTÄMISEEN OIKEUTTAVAT TEKIJÄT 115 19. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönti 115 20. Ylivoimainen este 117 21. Pidennyksen laskeminen 118 MENETTELYSTÄ VIIVÄSTYSTILANTEESSA 121 22. Viivästyksen rajoittaminen 121 23. Menettelytapamääräyksiä 121 3 VASTUU 123 SOPIJAPUOLTEN VASTUU 123 24. Vastuun yleisperiaatteet 123 25. Vastuun sisältö 128 26 ja 27. Urakoitsijan virhevastuu 129 8 SISÄLLYS
28. Tuotevastuu 131 29. Vastuu takuuaikana 133 30. Takuuajan jälkeinen vastuu 139 31. Vastuu kolmannelle henkilölle 142 32. Vastuu rakennusalueesta hankituista tiedoista 143 33. Huomautuksentekovelvollisuuden täyttämättä jättämisen vaikutus vastuuseen 144 34. Tilaajan vastuun laajuus 145 35. Vastuu tilaajan aiheuttamasta viivästyksestä 146 4 VAKUUDET JA VAKUUTUKSET 150 36. Urakoitsijan vakuudet tilaajalle 150 37. Tilaajan vakuudenantovelvollisuus 154 38. Rakennuskohteen vakuuttaminen 154 5 MAKSUVELVOLLISUUS 158 39 ja 40. Maksuvelvollisuus tilaajan pääsuoritusvelvollisuutena 158 41. Viivästyskorko (ja muut maksun viivästystä koskevat seuraamukset) 162 42. Urakkahinnasta tehtävät pidätykset 163 6 SUUNNITELMA- JA HINTAMUUTOKSET 164 LISÄ- JA MUUTOSTYÖKÄSITTEISTÖ 164 43. Muutostyövelvollisuus 169 44.1 ja 44.2. Vaikutus urakkahintaan 173 44.3. Muutostyön vaikutus urakka-aikaan 174 45. Yksikköhintaurakan määrämuutokset 177 46. Lisätyöt 179 47. Omakustannushinta 180 48. Indeksin vaikutus urakkahintaan 182 49. Hintojen ja palkkojen vaikutus urakkahintaan 185 50. Ylivoimaisen esteen vaikutus urakkahintaan 185 SISÄLLYS 9
7 OMISTUSOIKEUS JA VAHINGONVAARA 189 51. Maksun vaikutus 189 52. Kiinnittämisen vaikutus 190 53. Irrotettavat ainekset, purku- ja ongelmajäte 191 54. Tekijänoikeus 193 55. Vahingonvaara 193 8 ORGANISAATIOT 196 TYÖNJOHTO 196 56. Urakoitsijan työnjohto 196 57. Työsuojelu 197 58. Urakoitsijan henkilöstöä koskevat muut määräykset 198 RAKENNUSTYÖN VALVONTA 200 1. Yleistä rakennusvalvontaviranomaisten, rakennushankkeeseen ryhtyvän sekä tilaajan ja urakoitsijan roolista rakennushankkeissa 200 2. Rakentamisen viranomaisneuvonta ja valvonta 202 3. Rakennuttajavalvonta 204 4. Tarkastusasiakirja 205 5. Vastaava työnjohtaja 207 59. Tilaajan edustajat ja heidän valtuutensa 209 60. Rakennustyön valvojat 212 61. Valvonnan toteuttaminen 215 62. Valvonnan vaikutus vastuuseen 219 9 YHTEISET KOKOUKSET JA TOIMITUKSET 221 KOKOUKSET JA TARKASTUKSET 221 63. Urakkaneuvottelu 221 64. Suunnitelmakatselmus 222 65. Urakkasuoritukseen liittyvät katselmukset 223 66. Työmaakokoukset 224 10 SISÄLLYS
67. Mittaukset 225 68. Tarkastustoimitusten lajit 226 69. Säädösten edellyttämät tarkastukset 227 URAKAN VASTAANOTTO 227 70. Urakkasuorituksen tarkastus ennen vastaanottotarkastusta 228 71. Rakennuskohteen vastaanottotarkastus 231 72. Vastaanottotarkastuksen jälkeiset toimenpiteet 243 73. Taloudellinen loppuselvitys 243 74. Takuutarkastus 246 KIRJAUKSET 248 75. Työmaapäiväkirja ja siihen tehtävät huomautukset 248 76. Tarkastuspöytäkirjat 250 77. Pöytäkirjan tarkastaminen 251 10 SOPIMUKSEN PURKAMINEN JA SIIRTÄMINEN 252 78. Urakoitsijan sopimusrikkomus 253 79. Urakoitsijan konkurssi tai suorituskyvyttömyys 257 80. Ylivoimainen este urakkasopimuksen purkuperusteena 258 81. Urakoitsijan kuolema 259 82. Työmaan haltuunotto sekä tavaran ja välineiden käytön korvaaminen 259 83. Tilisuhteiden selvittäminen 263 84. Tilaajan velvollisuuksien laiminlyönti 266 85. Ylivoimainen este 268 86. Urakoitsijan suorittaman purkamisen tai keskeyttämisen vaikutus 269 87. Urakan saattaminen loppuun takaajan toimesta 270 88. Sopimuksen siirtäminen 271 SISÄLLYS 11
11 ERIMIELISYYDET JA NIIDEN RATKAISEMINEN 272 89. Yleinen periaate 272 90. Riidanalainen suoritus 273 91. Oikeus urakoitsijan laiminlyönnin korjaamiseen 275 92. Riitaisuuksien ratkaiseminen 275 Liitteet: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, RT 16-10660 279 Urakkasopimuksen laatimisohje, RT 16-10669 298 Asiahakemisto 313 12 SISÄLLYS