LAUSUNTO Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä 31.12.2008
1 SPONDA OYJ:n SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITYS MARKKINATILANNE Sponda Oyj arvioi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon neljännesvuosittain käyttäen arviointimenetelmänä 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Catella Property Oy on auditoinut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarviointiprosessin ja laskentamenetelmät syksyllä 2007 ja todennut niiden täyttävän IFRS:n vaatimukset, yleisesti hyväksytyt arviointikriteerit ja olevan kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaiset. Arviointiajankohtana 31.12.2008 Catella on tarkistanut sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyn aineiston tilakohtaisten markkinavuokraoletusten, hoitokulujen ja kohteiden käyttöasteiden osalta sekä ottanut kantaa kohteiden nettotuottovaatimuksiin ja niiden vaikutukseen kohteiden käypään arvoon. Käyvän arvon analysoinnissa Catella on käyttänyt myös kauppa-arvotarkastelua tarkistusmenetelmänä. Catellan tarkasteluun eivät ole kuuluneet kehityskohteet, vaihtoomaisuuskiinteistöt, Venäjän ja Baltian kohteet eivätkä kiinteistörahastot. Joihinkin tarkastettuihin kohteisiin sisältyy käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka arvoon Catella ei ole ottanut kantaa. Taloustilanne Taloustilanteen näkymät heikentyivät syksyn 2008 aikana merkittävästi ja nopeasti. Reaalitaloudessa rahoituskriisin vaikutukset näkyivät viipeellä ja vasta loppuvuoden aikana ongelmien laajuus ja vaikutus yleiseen taloustilanteeseen alkoi selvitä. Eri ennustelaitokset korjasivat syksyn edetessä talousnäkymiä koskevia ennusteitaan synkempään suuntaan, mutta näkemyksissä on silti ollut eroja. Suomen Pankki arvioi joulukuussa julkaistussa suhdanne-ennusteessaan BKT:n supistuvan -0,5 prosenttia vuonna 2009 ja vuonna 2010 talous kasvaisi 0,7 prosenttia. Vielä syyskuussa Suomen Pankki ennusti BKT:n kasvavan 1,3 % vuonna 2009. Talouden tulevan kehityksen ennustamiseen liittyviä vaikeuksia kuvastaa se, että joulukuussa valtiovarainministeriö ei antanut numeerisia arvioita vuoden 2009 talouskehityksestä, vaan ainoastaan totesi, että kansantuote tulee supistumaan, työllisyys heikkenemään ja työttömien määrä lisääntymään. = = = =
2 Eri toimialojen suhdannetilannetta kuvaavien luottamusindikaattoreiden lukemat ovat laskeneet merkittävästi syksyn 2008 aikana, esim. teollisuuden suhdannetilannetta kuvaava lukema on alimmillaan sitten tilastoinnin aloittamisen 1993. Myös kuluttajien luottamusindikaattori heikkeni edelleen joulukuussa ollen tasolla -6,5, kun se oli syyskuussa vielä +8,1. Kuluttajien luottamus talouteen oli ennen viime kuukausia edellisen kerran negatiivinen 1990-luvun alun lamavuosina. Tilastojen valossa työttömyys ei vielä ole kasvanut edellisvuoteen verrattuna, mutta työttömyyden ennustetaan kuitenkin kääntyvän kasvuun vuonna 2009. Joulukuun puolessa välissä työ- ja elinkeinoministeriö arvioi lomautettujen määrän kasvaneen jo yli 40.000:een ja vaarana on, että lomautukset muuttuvat irtisanomisiksi. Väestörakenteen muutos ja suurten ikäluokkien eläköityminen loiventavat heikkenevien talousnäkymien vaikutuksia työttömyyteen. Eri tutkimuslaitokset arvioivat loppuvuodesta 2008, että taantuman pohja osuu vuoden 2009 alkupuolelle ja talous kääntyy uudelleen hitaaseen kasvuun toisella vuosipuoliskolla. Talouden on ennustettu piristyvän jo vuoden 2010 aikana, kun Yhdysvaltojen asuntomarkkinoiden korjausliike oikenee, maailmanlaajuiset elvytystoimet alkavat vaikuttaa ja talouden luontaiset kasvupyrkimykset valtaavat alaa nyt vallitsevalta epäuskolta. Kiinteistömarkkinoiden näkökulmasta yritysten luottamus tulevaisuuteen ja työllisten lukumäärä ovat tilakysynnän kannalta ratkaisevassa asemassa. Rahoitusmarkkinat Eri maiden keskuspankit ja hallitukset ovat reagoineet nopeasti syvenevään taantumaan voimakkailla elvytystoimilla. EKP laski ohjauskorkoaan joulukuun alussa historialliset 0,75 prosenttiyksikköä tasolle 2,5 prosenttia. Muualla ohjauskorot ovat vielä alhaisempia: Englannin keskuspankki laski ohjauskorkonsa joulukuun alussa kahteen prosenttiin ja Yhdysvalloissa FED:n ohjauskorko pudotettiin joulukuun puolessa välissä nollan ja 0,25 prosentin välille. Korkotasossa onkin tapahtunut merkittävä lasku vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä ja laskun odotetaan jatkuvan edelleen. Alla oleva kuvaaja hahmottaa vuoden 2008 aikana tapahtunutta kehitystä 12 kk:n Euribor-korossa, Suomen valtion 10 vuoden obligaatiokorossa ja yleisesti kiinteistöluottojen peruskorkona käytetyssä 5 vuoden SWAP-korossa (tilanne 31.12.2008).
3 % 5,75 Korkojen kehitys vuonna 2008 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 01 / 08 02 / 08 03 / 08 04 / 08 05 / 08 06 / 08 07 / 08 08 / 08 09 / 08 10 / 08 11 / 08 12 / 08 EUR SWAP 5 vuotta Euribor 12 kk Suomen valtion obligaatio, 10 vuotta Lähde: Nordea ja Suomen Pankki Yleinen korkotason lasku ei ole tuonut helpotusta kiinteistöalalle. Pankkien kiinnostus kiinteistörahoitukseen on ollut edelleen vähäistä ja loan-to-value rajat alhaiset. Rahoituksen marginaalien nousu on myös vienyt osan korkojen laskun tuomasta hyödystä. Rahoituksen heikko saatavuus voi aiheuttaa ongelmia mm. kiinteistöjen uudelleenrahoitustilanteissa. Mikäli tilanne rahoitusmarkkinoilla normalisoituisi ja lainarahoitusta kiinteistöinvestointeihin saisi jälleen lähes edellisten vuosien ehdoilla, niin sijoittajien kassavirtalaskelmat näyttäisivät nykyisten tuottotasojen ja korkojen yhdistelmällä paremmilta kuin vuosiin. Investointimarkkinat Kansainvälisen luottokriisin vuoksi lainarahalla toimivien sijoittajien määrä Suomen kiinteistömarkkinoilla supistui edelleen syksyllä 2008 ja sijoituskriteerit tiukentuivat. Pitkien vuokrasopimusten ja luotettavien vuokralaisten merkitys sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimusten ja kiinnostavuuden kannalta on entisestään korostunut. Luotettavan kassavirran omaava sijoituskiinteistö tarjoaa kilpailukykyisen tuoton verrattuna muihin sijoitusinstrumentteihin, esim. korkomarkkinoiden tuotot ovat loppuvuonna painuneet alas ja korkotason odotetaan edelleen laskevan, myös osakemarkkinoihin liittyvä epävarmuus on edelleen suuri
4 Vuoden 2008 investointivolyymi oli ennakkotietojen mukaan noin 3,6 miljardia euroa. milj. Transaktiovolyymi Suomessa vuosineljänneksittäin 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Q1 06 06 Q3 06 06* Q1 07 07 Q3 07 07 Q1 08** 08 Q3 08 08 *) Sponda - Kapiteeli kauppa 1,3 mrd. **) Capman osti hotelliportfolion 0,8 mrd. Ulkomainen Kotimainen Lähde: Vilkkaan alkuvuoden jälkeen kaupankäynnin volyymi jäi alhaiseksi muilla kvartaaleilla. Kaupankäynnin supistuminen kuvastaa markkinoilla vallitsevaa epävarmuutta ja odottavaa tunnelmaa sekä sitä, että ostajien ja myyjien hintanäkemykset eivät ole kohdanneet. Suomessa loppuvuonna toteutuneiden vähäisten kauppojen valossa sijoitusilmapiirin muutosten vaikutukset nettotuottovaatimuksiin eivät ole olleet yhtä voimakkaita kuin monissa muissa Euroopan maissa. Yleisen taloustilanteen muuttuminen edellä kuvatulla tavalla ei kuitenkaan ole voinut olla vaikuttamatta kiinteistösijoitusilmapiiriin myös Suomessa; nettotuottovaatimukset ovat nousseet selkeimmin heikomman sijainnin omaavissa riskipitoisissa kohteissa, mutta prime-kohteiden nettotuottovaatimusten nousu on toistaiseksi ollut maltillista. Todellista markkinaevidenssiä tuottovaatimuksista on kauppojen vähäisen lukumäärän vuoksi ollut niukalti saatavissa. Huolimatta viimeaikaisesta korkotason laskusta painetta tuottovaatimusten nousulle luovat lainarahoituksen saatavuuden vaikeus ja pankkien marginaalien nousu. Lisäksi yleisen taloustilanteen epävarmuuteen liittyvät tekijät ovat nostaneet sijoittajien riskipreemioita.
5 Vuokrausmarkkinat Yleisen taloustilanteen heikentyminen ei ole vielä vaikuttanut pääkaupunkiseudun toimitilojen vuokrausmarkkinaan. Vajaakäyttöasteet ovat kuitenkin nousussa kaikissa tilatyypeissä. Voimakas rakentaminen vuosien 2007 ja 2008 aikana on nostanut erityisesti toimistotilojen vajaakäyttöasteen jo noin 9 prosentin tasolle. Catellan ennusteen mukaan toimistojen vajaakäyttöaste tulee vuoden 2009 aikana nousemaan tasolle 12 % ja alivuokrausmarkkina kasvaa. Toimistotilojen markkinavuokrien nousu on pysähtynyt vuoden 2008 jälkipuoliskolla ja heikentyneen taloustilanteen vaikutusten heijastuessa kiinteistömarkkinoille uskomme markkinavuokrien kääntyvän lievään laskuun lähitulevaisuudessa. Alla oleva kuvaaja ilmentää toimistotilojen vuokrien kehitystä pääkaupunkiseudulla. 35,0 Toimistotilat 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 89 89 90 90 91 91 92 92 93 93 94 94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 Helsinki, ydinkeskusta, Prime Helsinki, ydinkeskusta Tapiola Tikkurila Keilaniemi, Prime Ruoholahti, Prime Aviapolis, Prime 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 ARVONMÄÄRITYKSEN TULOKSET Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen arvopäivä on 31.12.2008. Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,73 % (30.9.2008: 6,62 %). Catellan tarkasteluun kuuluneiden sijoituskiinteistöjen alkutuotto oli noin 6,8 %. Spondan koko kiinteistösalkun Suomessa sijaitsevien kohteiden taloudellinen käyttöaste oli noin 88,8 %. Tässä luvussa ovat mukana myös vaihto-omaisuuskiinteistöt.
6 Toimisto- ja liiketilasalkku Sponda Oyj:n toimisto- ja liiketilasalkun arvosta noin 90 % muodostuu pääkaupunkiseudun kohteista ja loput 10 % Tampereen, Turun ja Oulun kohteista. Pääkaupunkiseudun kohteiden arvosta Helsingin ydinkeskustan sekä Ruoholahden kohteet muodostavat noin 70 % ja koko salkun sijoituskiinteistöjen arvosta niiden osuus on noin 63 %. Tarkasteltuun kokonaisuuteen on tullut pääkaupunkiseudulle neljä uutta kohdetta: toimistoja liikekiinteistö ydinkeskustaan (5.270 m 2 ), toimistokiinteistö Ruoholahteen (12.844 m 2 ), toimistokiinteistö Kalasatamaan (10.806 m 2 ) ja liikekiinteistö Itäkeskukseen (20.050 m 2 ). Toisaalta salkusta on myyty kaksi toimisto- ja liikekiinteistöä pääkaupunkiseudulta (Museokatu 8, 2.689 m 2 ja Tapiolan Toimitalo, 7.896 m 2 ) ja yksi liikekiinteistö Tampereelta (Tampereen Länsikeskus Oy, 1.425 m 2 ). Toimisto- ja liiketilasalkuissa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia on nostettu kohdekohtaisista ominaisuuksista riippuen enintään 0,35 %-yksikköä verrattuna edellisen kvartaalin lukuihin. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa on 6,41 % (30.9.2008: 6,3 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien salkun sijoituskiinteistöjen alkutuotto on kuitenkin korkeampi, noin 6,9 %. Koko salkun taloudellinen käyttöaste on noin 92,3 %. Tässä luvussa ovat mukana myös vaihto-omaisuuskiinteistöt. Logistiikkasalkku Logistiikkasalkun kohteet sijaitsevat muutamaa kiinteistöä lukuun ottamatta pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen kokoluokka vaihtelee laajassa haarukassa pienimpien kohteiden ollessa kooltaan 2.000 3.000 m 2 kun taas suurimman kohteen pinta-ala on yli 64.000 m 2. Logistiikkasalkkuun on tullut kolme uutta kohdetta, jotka sijaitsevat Vuosaaren satamassa: varsinainen logistiikkakeskus (noin 64.500 m 2 ), Porttikeskus (noin 14.900 m 2 ) ja Service Center (noin 4.800 m 2 ). Logistiikkasalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia on nostettu kohdekohtaisista ominaisuuksista riippuen enintään 0,3 %-yksikköä verrattuna edellisen kvartaalin lukuihin. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa on 7,86 % (30.9.2008: 7,8 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto on noin 6,4 %, salkun taloudellisen käyttöasteen ollessa noin 77,4 %. Koko salkun käyttöasteeseen ja alkutuottoon vaikuttavat alentavasti Vuosaaren uusien kohteiden vielä alhainen käyttöaste. Ilman Vuosaaren kohteita salkun kiinteistöjen käyttöaste on noin 88,2 % ja alkutuotto noin 8,1 %.
7 Edellä olevia toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkasalkun alkutuottoja laskettaessa ei ole huomioitu joihinkin kohteisiin sisältyvän käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa. Helsingissä 20. tammikuuta 2009 Pertti Raitio Arviointiasiantuntija Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Arja Lehtonen Arviointipalvelun johtaja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu