Opas asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritykseen 23.8.2012 (päivitetty 22.1.2013)
Sisältö 1 JOHDANTO 3 2 KÄYTTÖVASTIKE 4 2.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laatimisperiaatteet 4 2.2 Käyttövastikkeella katettavat menot 5 2.2.1 Hoito- ja ylläpitomenot 5 2.2.2 Rahoitusmenot 6 2.2.3 Osinko tai muu hyvitys 8 2.2.4 Muut menot 8 2.2.5 Tyhjistä asunnoista aiheutuvien rahoitus- ja hoitomenojen kattaminen 8 2.2.6 Varautuminen tulevien vuosien menoihin 9 2.2.7 Varautuminen suurehkoihin korjauksiin ja perusparantamiseen 9 2.2.8 Varautuminen asumisoikeuksien lunastamiseen 10 2.3 Vastikkeiden tasaaminen 10 2.4 Jyvitys 11 3 TIEDONANTOVELVOLLISUUS 13 3.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelma 13 3.2 Jälkilaskelma 13 4 ARA OHJAA JA VALVOO 15 LIITTEET LIITE 1: käyttövastikelaskelmamalli LIITE 2: jälkilaskelmamalli Tämä versio on päivitetty 22.1.2013. Tekstin viereen on merkitty vihreällä pystyviivalla muuttunut tai uusi aineisto. 2
1 JOHDANTO Asumisoikeusasuminen tuli mahdolliseksi asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990, jäljempänä asumisoikeuslaki) voimaantulon jälkeen elokuun alussa vuonna 1990. Asumisoikeudella tarkoitetaan yksityishenkilölle luovutettua oikeutta hallita asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja talossa, jonka rakentamiseen on käytetty valtion tukemaa rahoitusta. Vuodesta 2003 asumisoikeusasuntoja on voitu toteuttaa myös vapaarahoitteisina. Puhekielessä asumisoikeus on usein lyhennetty muotoon ASO. Asumisoikeusasuminen perustuu asumisoikeussopimukseen, jolla asumisoikeustalon omistaja luovuttaa rakennuksen tai sen osan, yleensä huoneiston, hallintaoikeuden asumisoikeuden haltijalle. Kun asumisoikeus perustetaan, asumisoikeuden saajan on maksettava asumisoikeusmaksu. Lisäksi asumisoikeuden haltijan on maksettava käyttövastiketta. Tässä oppaassa käsitellään ja ohjeistetaan käyttövastikkeen sisältöä ja määrittämistä sekä muita siihen liittyviä seikkoja. Opas koskee vain arava- tai korkotukilainalla rahoitetun asumisoikeustalon käyttövastiketta. Oppaan antaminen perustuu ARAn oikeuteen ohjata ja valvoa käyttövastikkeiden omakustannusperiaatteen toteutumista. Opas sisältää lait, jotka ovat velvoittavia ja ARAn suositukset, jotka ohjaavat käytäntöjä. Oppaalla pyritään myös lisäämään asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaantia. 3
2 KÄYTTÖVASTIKE Asumisoikeusjärjestelmän perustavoitteita on asumiskustannusten kohtuullisuus. Käyttövastikkeen määräytyminen omakustannusperiaatteen mukaan on tärkein keino varmistaa valtion tuen kohdentuminen asukkaalle. Tämä tarkoittaa sitä, että asumisoikeushuoneistojen haltijoilta saa periä asuinhuoneistosta käyttövastiketta enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset menot. Omakustannusperiaatetta sovelletaan kaikissa käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa arava- ja korkotukilainoitetuissa asumisoikeusasunnoissa. Vapautuksen käyttö- ja luovutusrajoituksista voi saada ainoastaan, jos vapautettavan talon asuinhuoneistot ovat muussa kuin asumisoikeuskäytössä tai myöhemmin tulevat tällaiseen käyttöön. Omakustannusperiaatteesta säädetään asumisoikeuslain 16 :ssä seuraavasti: Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta. Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden tulee lisäksi olla sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastike voi määräytyä niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste kuten huoneiston pinta-ala tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö. Omakustannusperiaatteen lisäksi käyttövastikkeiden suuruutta voi verrata vertailuvuokraan. Vertailuvuokrataso sijoittuu vapaarahoitteisen vuokratason ja aravavuokratason väliin, koska asumisoikeusjärjestelmässä on piirteitä molemmista järjestelmistä. Asumisoikeusasunnoilta vaadittava laatutaso on usein jossakin määrin aravavuokra-asuntoja korkeampi, sen sijaan asumisoikeustalojen saama valtion tuki on asumisoikeusasunnoissa pienempi kuin vuokra-asunnoissa. Vertailuvuokrataso ja omakustannusperiaate muodostavat yhdessä asumiskustannusten määräytymisen perustan asumisoikeusjärjestelmässä. 2.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laatimisperiaatteet Käyttövastikkeen määräytymislaskelma on pohja käyttövastikkeiden suuruuden määrittelemiseksi ja toisaalta valvonta- ja vertailuväline tilikauden aikaisia tuottoja ja menoja seurattaessa ja vertailtaessa niitä tilinpäätöksessä toteutuneisiin. Käyttövastikkeen määräytymislaskelmat (talousarvio) laaditaan talokohtaisesti ja yhtiöissä, joissa tasataan kustannukset usean talon kesken, vastikelaskelmat yhdistetään tasattavien kustannusten laskemiseksi. Käyttövastikkeen määräytymislaskelmasta ilmenevät tulevan talousarviovuoden arvioidut tuotot ja kulut. Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laadinnan lähtökohtana ovat edellisen tilikauden tilinpäätöksen luvut, kuluvan tilikauden kirjanpidosta saadut luvut sekä rahoituskuluista luottolaitoksista saatavat ennakkotiedot tulevista lainan lyhennyksistä ja korkomenoista. Tulevan vuoden rahoitustarve arvioidaan toteutuneiden kulujen perusteella ottaen huomioon tulevat kustannusten korotukset. Arviointia helpottavat edellisenä vuonna toteutuneet kulutus- ja yksikkötiedot (lämmitys, sähkö, vesi ym.) ja niiden hintojen muutokset. Käyttökorvauksina perittävissä maksuissa tulee lähtökohtana olla niistä aiheutuvat kustannukset. 4
2.2 Käyttövastikkeella katettavat menot Asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) mukaan käyttövastikkeella katetaan asumisoikeusasuntojen rahoitus- ja hoitomenot. Asumisoikeuslain mukaan käyttövastikkeilla voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta 2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta 3) perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia 4) asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti 5) varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin ja 4 kohdassa tarkoitettuihin velvoitteisiin 6) asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta, joka ei saa ylittää 360 päivän mukaan lasketun 12 kuukauden euriboria enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu 7) osingosta tai hyvityksestä, joka maksetaan osakkeenomistajalle tai muulle asumisoikeustalon omistamalle yhteisölle tämän tekemästä omapääomaehtoisesta sijoituksesta 8) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. Käyttövastiketta voidaan tasata ja käyttää saman omistajan omistamien asumisoikeusasuntojen menojen kattamiseen. Hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Tasaamisen tavoitteena on, että käyttövastikkeet ovat oikeudenmukaiset ja vastaavat asuntojen käyttöarvoa. Käyttöarvoon vaikuttavat mm. asunnon sijainti ja rakennusvuosi (ks. vastikkeiden tasaaminen, luku 2.3). Käyttövastikkeilla katettavia menoja käsitellään jaoteltuna seuraavasti: hoito- ja ylläpitomenot, rahoitusmenot, osinko tai muu hyvitys, muut menot, tyhjät asunnot sekä varaukset. Lisäksi käsitellään tasausta ja jyvitystä. 2.2.1 Hoito- ja ylläpitomenot Käyttövastikkeella katetaan kohtuulliset hoito- ja ylläpitomenot. Nämä menot koostuvat maksettaviksi tulevista kustannuksista ja palveluista kuten kiinteistösähkö-, lämmitysenergia- ja vesimaksuista, kunnossapito- ja vuosikorjauskuluista sekä käytettävistä hallinto- ja kiinteistönhoitopalveluista. Asumisoikeustalon omistajan on toimittajasta riippumatta kilpailutettava keskeiset ja arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Poikkeuksena ovat kiiretilanteet kuten hätätyö, lisävahingon estäminen tai muu vastaava työ, joka on suoritettava välittömästi. Kilpailuttaminen uusitaan muutaman vuoden välein. Jos kyseiset palvelut tuotetaan itse, palvelujen hinnan tulee olla kohtuullinen ja yleisen hintatason mukainen. Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää julkisista hankinnoista annetun lain (348/2007, jäljempänä hankintalaki) 15 :n 1 kohdassa säädetyn kansallisen kynnysarvon 1, se on kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu. 1 Tällä hetkellä 30 000 euroa (7/2012) 5
Asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain (649/1990, jäljempänä yhteishallintolaki) mukaisessa menettelyssä talokohtaisesti asukastoimikunnan kautta ja yhteisökohtaisesti yhteistyöelimen kautta. Hoitomenot, joita ei tasata Hoitomenoja, joihin asumisoikeusasukas voi itse vaikuttaa, ei saa tasata. Näitä menoja ovat mm. lämmitys-, sähkö-, vesi-, huolto- ja muut ylläpitokulut sekä vuosikorjaukset, jotka eivät muodostu kohtuuttomiksi yksittäiselle kiinteistölle. Hoitomenojen vähennyksenä käsitellään asukkailta perityt vesimaksut ja muut käyttökorvaukset. Hoitomenojen katteeksi kerättyjen käyttövastiketulojen erotuksena syntyvää ali- tai ylijäämää ei myöskään saa tasata, vaan se tulee ottaa huomioon tulevien vuosien vastikkeita määriteltäessä. ARAN SUOSITUS: Vuositasolla ali- tai ylijäämästä otetaan huomioon kohtuullinen määrä siten, että vastikkeen kehitys on vuosittain mahdollisimman tasainen. Ali- tai ylijäämää tasataan siten vuotta pidemmällä aikajänteellä. Menoerät, joita ei tasata, on käsiteltävä yhteishallintolain mukaisissa elimissä ja annettava tiedoksi asumisoikeuden haltijoille. Hoitomenot, jotka tasataan Taloille yhteiset menot kuten tontin vuokra, kiinteistövero, hallinnon ja markkinoinnin yleiskulut ja vakuutukset, voidaan tasata. Tasattaviin hoitomenoihin voidaan sisällyttää vuosikorjausmenoja jotka voisivat muutoin muodostua kohtuuttomiksi yksittäiselle kiinteistölle. Näihin korjauksiin ei varauduta ennakolta erillisellä korjausvarauksella. Tasattavien menojen katteeksi kerättyjen käyttövastiketulojen erotuksena syntyvä alitai ylijäämä tulee ottaa huomioon tulevien vuosien vastikkeita määriteltäessä. 2.2.2 Rahoitusmenot Käyttövastikkeeseen voidaan hyväksyä kyseisen asumisoikeustalon rakentamisesta tai hankinnasta ja perusparantamisesta johtuvista kustannuksista aiheutuvat rahoitusmenot eli arava- ja korkotukilainojen lyhennykset ja korot. Rahoitusmenojen perustana olevat kyseisen kohteen hyväksytyt kustannukset ilmenevät ARAn tekemästä osapäätöksestä tai siihen liittyvästä kustannusten tarkistuspäätöksestä. Vastikkeeseen voidaan sisällyttää rahoitusmenot lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kyseinen kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia. Rahoitusmenojen katteeksi kerättyjen käyttövastiketulojen erotuksena syntyvä ali- tai ylijäämä tulee ottaa huomioon tulevien vuosien vastikkeita määriteltäessä. Varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin tulee käsitellä erikseen. ARAN SUOSITUS: Tulevat lainan lyhennykset esitetään asukkaille kohdekohtaisesti esimerkiksi pitkän tähtäimen rahoitussuunnitelman muodossa. 6
ARAN SUOSITUS: Kirjanpidollisia eriä kuten poistoja ei sisällytetä käyttövastikkeen määräytymislaskelmaan, koska vastikkeenmääritys perustuu puhtaasti rahavirtoihin. Vastikelaskelmassa otetaan huomioon vain lainojen lyhennykset ja korot. Aravalainat Aravalainojen ehdot määräytyvät niitä myönnettäessä voimassa olleiden säännösten mukaan. Lyhennykset ja korko peritään vuosimaksuina tai arava-asetuksessa (1587/1993) säädetyn taulukon mukaisesti. Aravalainan laina-aika on enintään 45 vuotta. Käyttövastikkeessa huomioidaan Valtiokonttorin vuosittain aso-yhteisölle ilmoittamat lyhennykset ja korot. Jos aravalainoja on maksettu ennenaikaisesti pois ja tilalle on otettu muuta lainaa, lainan rahoitusmenot eivät saa muodostua alkuperäisen aravalainan rahoitusmenoja korkeammiksi. Lainojen konvertoinnilla ei saa olla käyttövastikkeita korottavaa vaikutusta. Korkotukilainat, ennen 1.1.2002 hyväksytyt Asumisoikeusyhteisöille on vuoden 2001 loppuun asti hyväksytty niin sanottuja 20 vuoden korkotukilainoja. Lainojen lyhennykset ovat olleet vapaasti sovittavissa lainanantajapankin kanssa kuitenkin niin, että käyttövastikkeen määrän on tullut olla kohtuullinen. 2 Yhteisö on voinut sopia pankin kanssa myös niin sanotusta bulletlainasta, jolloin laina voi erääntyä kokonaisuudessaan yhdessä erässä 20 vuoden kuluttua. ARAN SUOSITUS: Bullet-lainojen lyhennyksiin kerätään käyttövastikkeessa se määrä, mikä lainaa aiotaan maksaa pois kuitenkin siten, että vastikkeet pysyvät kohtuullisina. Korkotukilainat, 1.1.2002 jälkeen hyväksytyt Vuoden 2002 alusta alkaen hyväksyttyjen korkotukilainojen lyhennykset määräytyvät vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) mukaisesti. Näiden korkotukilainojen lyhennykset lasketaan lainan alkuperäisestä pääomasta. Laina-aika on 35 vuotta. Asetuksen mukaan lyhennysprosentti kasvaa viiden vuoden välein, minkä vuoksi lainan lyhennykset suurenevat laina-ajan loppua kohden. Lainansaaja ja lainanantaja voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään vuosittain enemmän, jos korkotukilainasta maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä eivätkä asumismenot silti nouse kohtuuttomasti. ARAn verkkosivuilla on laskuri (www.ara.fi/laskurit > Asumisoikeustalon rakentamisen korkotukilainalaskuri), jonka avulla voi laskea vuosittaiset rahoitusmenot. Esimerkki asetuksen mukaisista korkotukilainan lyhennyksistä: 2 kts. valtioneuvoston päätös asumisoikeustalojen korkotukilainojen yleisistä ehdoista (1057/1994) 8 7
Vuodet Lyhennys lainan alkuperäisestä pääomasta, yht/5v Lyhennys %/vuosi 1 5 3,00 % 0,60 % 8 100,00 6 10 5,00 % 1,00 % 13 500,00 11 15 7,00 % 1,40 % 18 900,00 16 20 10,50 % 2,10 % 28 350,00 21 25 17,50 % 3,50 % 47 250,00 26 30 28,50 % 5,70 % 76 950,00 31 35 28,50 % 5,70 % 76 950,00 Lyhennys /vuosi (pääoma 1 350 000 ) Jos korkotukilaina on maksettu pois ja sen tilalle on otettu muuta lainaa, tilalle otetun lainan vuotuiset rahoitusmenot eivät saa ylittää alkuperäisen korkotukilainan lyhennyksiä ja korkoja. 2.2.3 Osinko tai muu hyvitys 2.2.4 Muut menot Käyttövastikkeeseen voi sisällyttää omistajan yhteisöön tekemälle omapääomanehtoiselle sijoitukselle maksettavan kohtuullisen osingon tai muun hyvityksen määrän. Asumisoikeustaloja omistavat ns. ASO-yhteisöt ovat ARAn yleishyödylliseksi nimeämiä yhteisöjä ja niitä koskevat aravalain 15 a :ssä (1189/1993/) ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 24 :ssä säädetyt yleishyödyllisyyden edellytykset. Mainittujen lakien ja valtioneuvoston yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen tuoton tuloutuksesta 22.12.1999 antaman päätöksen (1203/1999) mukaan osingon tai muun hyvityksen määrä voi olla enintään 5,68 % laskentaperusteesta. Jos hyväksyttävä tuotto tai osa siitä tuloutetaan siten, että se on saajalleen veronalaista tuloa, saa tuotto vuotuiseksi tuotoksi laskettuna olla kuitenkin enintään 8 prosenttia laskentaperusteesta. Käyttövastikkeeseen voi sisällyttää myös koron sellaiselle omalle pääomasuoritukselle, joka on osa rakennuksen rahoittamista. Tämä on kuitenkin harvinaista, koska rakennuksen hankinnan rahoitus on yleensä katettu kokonaisuudessaan asumisoikeusmaksuilla ja arava- tai korkotukilainalla. Tämä omanpääoman sijoitus otetaan myös huomioon asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa. Käyttövastikkeeseen saa sisällyttää asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista johtuvia menoja, jotka eivät ole syntyneet lainvastaisesta menettelystä. Tällaisia menoja voivat olla esimerkiksi verot ja muut julkisoikeudelliset maksut. 2.2.5 Tyhjistä asunnoista aiheutuvien rahoitus- ja hoitomenojen kattaminen Omistajayhtiön on toimittava aktiivisesti estääkseen asuntojen tyhjäkäynnin. 8
ARAN SUOSITUS: Käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa käyttövastikkeet määritellään 100 %:n käyttöasteelle. Jos tyhjäkäyntiin varaudutaan vastikelaskelmassa, tyhjäkäyntiin perittävän vastikkeen määrän tulee perustua edellisen vuosien toteutumaan ja vastikkeenmääritysvuodelta arvioitavaan tyhjäkäyttöön. 2.2.6 Varautuminen tulevien vuosien menoihin Käyttövastikkeessa voidaan kerätä varoja tulevien vuosien korjaus- ja perusparannuskustannuksiin, asumisoikeuksien lunastamisiin ja 20 vuoden korkotukibullet-lainojen maksamiseen. Tuleviin velvoitteisiin kerättyjen varojen ei tarvitse kohdistua suoraan kyseisen kohteen tuleviin velvoitteisiin vaan käyttökohteet voivat vaihdella yhtiön sisällä olevien kohteiden tarpeen mukaan. Vastikkeessa kerättyjen varojen määrä ja varojen todellinen vuosittainen käyttö tulee selvittää jälkilaskelmissa myös kohdekohtaisesti. ARAN SUOSITUS: Tuleviin korjauksiin ja muihin velvoitteisiin varautuminen esitetään riittävän eritellysti kunkin kohteen osalta joko käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa tai erillisellä erittelyllä (esimerkiksi pitkän tähtäimen rahoitus- ja investointisuunnitelma). Erittelystä tulee käydä ilmi, kuinka paljon kuhunkin velvoitteeseen varoja kerätään ja mitä nämä velvoitteet ovat. Summa, joka kerätään käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa varautumiseen, linkitetään selkeästi pitkän tähtäimen suunnitelmiin (PTS). Kerättyjä varoja voi kuitenkin väliaikaisesti sijoittaa turvaavalla ja tuloa tuottavalla tavalla. Lain mukaan yleishyödyllisellä yhteisöllä ei saa olla rajatun toimialan mukaisen yleishyödyllisen asuntojen tuottamisen, vuokraamisen ja ylläpidon ulkopuolisiin toimintoihin liittyviä riskejä. Kertyneitä varoja voisi sijoittaa yhteisön rajatun toimialan ja yleishyödyllisyyden edellytysten mukaisesti esim. vuokra- ja asumisoikeusasuntoja rakennettaessa tonttien ostamiseen ja muuhun rakentamisaikaiseen väliaikaisrahoitukseen. Asukkaiden vastikkeissa kertyneitä varoja ei kuitenkaan saa käyttää asumisoikeustalojen, vuokratalojen tai -asuntojen uudistuotannon tai hankinnan omarahoitusosuuden kattamiseen pysyvästi. 2.2.7 Varautuminen suurehkoihin korjauksiin ja perusparantamiseen Kiinteistön korjauksiin voidaan varautua keräämällä niitä varten varoja käyttövastikkeissa. Kerättyjen varojen käytön tulee perustua vanhoissa kohteissa kuntoarvion perusteella laadittuun PTS-suunnitelmaan. Varautua voi korjauksiin, joita toteutetaan tietyn aikavälin kuluessa ja joiden rahoittaminen kerralla nostaisi käyttövastiketta kohtuuttomasti. Nämä toimenpiteet ovat laajoja koko kiinteistöä koskevia suurehkoja korjauksia tai perusparannuksia. Menoihin varautumalla voidaan vaikuttaa siihen, että käyttövastikkeiden kehitys on tasaista eikä korjaus tai perusparannus toteutuessaan aiheuta merkittävää käyttövastikkeen nousua. 9
ARAN SUOSITUS: Perusparannukseen tarvittava omarahoitusosuus on noin 20 % perusparannuskustannuksista. Keräämällä heti rakennuksen valmistumisesta alkaen käyttövastikkeessa kuukausittain esimerkiksi 0,60 /asm² voitaneen kertyneillä varoilla kattaa tarvittava 20 % osuus. Loppuosa perusparannuskustannuksesta rahoitetaan lainalla. Muihin suurehkoihin korjauksiin voidaan varautua erikseen. Asuintalovaraus on asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden käytössä oleva kirjanpidollinen erä, jolla pystytään vaikuttamaan yhtiön verotettavan tuloksen määrään. ARAN SUOSITUS: Korjauksia varten kerätyistä vastikkeista ei käytetä käyttövastikkeen määräytymislaskelmissa nimitystä asuintalovaraus eikä asuintalovarauksen muodostamista ja purkamista sisällytetä kohteiden vastikelaskelmaan, vaan asuintalovarauksen muodostaminen ja purkaminen käsitellään tilinpäätöksessä yhtiötasolla ainoastaan yhtiön verotukseen vaikuttavana kirjauksena. 2.2.8 Varautuminen asumisoikeuksien lunastamiseen Asumisoikeustalon omistaja on velvollinen lunastamaan asumisoikeusasukkaalta asumisoikeuden kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun asukas on tehnyt omistajalle ilmoituksen asumisoikeudesta luopumisesta. Käyttövastikkeissa kerätään varoja asumisoikeuksien lunastamiseen. Varautumisen määrän tulee vastata budjettivuoden ja sitä seuraavan vuoden todennäköisiä lunastuksia. Asumisoikeusyhdistyksiä koskevasta lunastustakuurahastosta säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain (1072/1994) 9 luvussa. 2.3 Vastikkeiden tasaaminen Tasaamisella tarkoitetaan sitä, että asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen. Tasaamisen tavoitteena on, että käyttövastikkeet ovat eri taloissa asuvien asukkaiden kesken oikeudenmukaiset, pysyvät kohtuullisina ja vastaavat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa sekä että yhtiö kykenee suoriutumaan kaikista sille lain mukaan kuuluvista velvoitteista. Suurehkot menoerät kuten lainojen lyhennykset ja korot ja korjaus- ja perusparannuskustannukset jaetaan usean talon kesken. Hoitomenoja, joihin asukas itse voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata. Arava- tai korkotukilainoitettujen talojen käyttövastikkeita ei saa tasata miltään osin vapaarahoitteisten asumisoikeustalojen käyttövastikkeiden kanssa. Tasauksen perusteet ja periaatteet sekä niiden muutokset on käsiteltävä yhteishallintolain mukaisissa elimissä ja annettava tiedoksi asumisoikeudenhaltijoille. Vastikelaskelmasta on käytävä ilmi tasauksen vaikutus kohdekohtaiseen käyttövastikkeeseen. Talokohtaisiin menoihin on arvioitu edellisen vuoden toteutuman perusteella tulevan vuoden menot. Kun talokohtaiset vastikelaskelmat lasketaan yhteen, saadaan yhtiön tasattavat menot. 10
Esimerkki tasauksesta, jossa perusteena on käytetty kustannusten jakamista pintaalojen suhteessa: /m 2 /kk m 2 Tasattavat hoitomenot, 10 987 119,00 2,47 370 334,10 yhtiö Kohteen arvioidut 68 000,00 3,40 1 666,50 todelliset hoitomenot Kohteen osuus tasatuista 49 395,06 2,47 1 666,50 hoitomenoista pinta-alan mukaan Tasaus, erotus - 18 604,94-0,93 1 666,50 Esimerkkitapauksessa koko yhtiön yhteenlaskettujen tulevien hoitomenojen arvioidaan olevan 2,47 /m 2 /kk. Talokohtaiset edellisen vuoden toteutumaan perustuvat arvioidut hoitomenot ovat 3,40 /m 2 /kk, mutta tasauksen jälkeen talon osuudeksi jää ainoastaan 2,47 /m 2 /kk eli talo hyötyy tasauksesta 0,93 /m 2 /kk. ARAN SUOSITUS: Tasauksen perusteet selvitetään asukkaille sanallisen selvityksen lisäksi konkreettisen laskuesimerkin avulla. Vastikkeiden tasauksen perusteina voidaan pinta-alojen lisäksi käyttää myös esimerkiksi kiinteistön kuntoa, talon ikää, talotyyppiä, sijaintia, palvelujen saatavuutta, tehtyjä peruskorjauksia ja varustetasoa. 2.4 Jyvitys Jyvityksellä tarkoitetaan sitä, että talokohtaista vastikekertymää ei jaeta perittäväksi huoneistoille suoraan asunnon pinta-alan perusteella, vaan jyvityksessä otetaan huomioon mm. huoneistotyyppi ja asunnon pinta-ala. Jyvityksen tarkoituksena on jakaa talon rakennus- ja hoitokustannukset yksittäisille huoneistoille mahdollisimman oikeudenmukaisella tavalla. Jyvityksessä pienten huoneistojen vastikkeenmääräytymisen perusteena oleva laskennallinen pinta-ala suurenee ja isojen huoneistojen laskennallinen pinta-ala pienenee. Jyvitysmenettelystä ei ole säädetty lailla. ARA on antanut 30.11.2005 suosituksen (Dnro 12382/02/05) jyvityksen muuttamisesta vanhassa vuokra-asuntokannassa ja jyvityksen käyttöön ottamiseen uudessa asuntokannassa. Suositus on ARAn verkkosivuilla www.ara.fi/laskurit >Jyvityslaskuri. Asumisoikeusyhteisöt voivat ottaa käyttöönsä ARAn jyvityssuosituksen, jos siitä on sovittu asumisoikeuden haltijoiden kanssa. 11
Asumisoikeusyhteisön omistaja ei saa yksipuolisesti muuttaa tai ottaa käyttöön jyvityskäytäntöä. Jyvityksen muutoksesta ja käyttövastikkeen määräytymisen perusteista tulee sopia asumisoikeuden haltijoiden kanssa yhteishallintolain mukaisella menettelyllä. Jyvityksestä ja sen muutoksesta pitää sopia myös talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan välillä tehtävässä asumisoikeussopimuksessa. 12
3 TIEDONANTOVELVOLLISUUS Asumisoikeustalon omistajan on annettava asumisoikeustalon asukkaille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen ja sen tasaamisen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen sekä käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä (jälkilaskelmat) yhteishallintolain mukaisesti. 3.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelma Laskelmassa on asumisoikeusasunnoista annetun lain mukaan selvitettävä talokohtaisesti: 1) mistä menoeristä perittävä käyttövastike koostuu 2) minkä verran eriä tasataan eri asumisoikeustalojen kesken ja mikä vaikutus tasauksella on yksittäisen talon käyttövastikkeeseen ja 3) paljonko tuleviin korjauksiin kerätään varoja ja mihin niitä käytetään. Korjausvarausta koskevat tiedot ovat käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa selvitettävä myös yhteissummana saman omistajan kaikkien asumisoikeustalojen osalta. ARAN SUOSITUS: Talokohtaisessa käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa esitetään bruttomääräisesti ja neliökohtaisesti edellisen ja kuluvan vuoden kirjanpidosta johdettuun toteutumaan, tulevan vuoden hintojen korotuksiin ja ennakkotietoon perustuen arvioidut: 1) talokohtaiset hoitomenot, joita ei tasata 2) talokohtaiset tasattavat hoitomenot 3) koko yhteisön tasattavat hoitomenot yhteensä 4) talon osuus tasattavien hoitomenojen määrästä ja vaikutus talon vastikkeeseen 5) varautumiset 6) talokohtaiset rahoitusmenot (lainojen lyhennykset ja korot) 7) koko yhteisön rahoitusmenot yhteensä 8) talon osuus tasattavista rahoitusmenoista ja vaikutus talon vastikkeeseen Asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asumisoikeusasunnossa asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon sekä saada sitä koskevia tietoja vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallintolaissa säädetään. Yhteishallintolakia ei sovelleta, jos talon omistaa asumisoikeusyhdistys. Asumisoikeusyhdistyksissä asukkaan oikeudesta osallistua päätöksentekoon säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa (1072/1994). Lisätietoja löytyy ARAn laatimista Asukasdemokratia-oppaasta tai Asukasdemokratia tavaksi taloon -oppaasta, www.ara.fi/julkaisut >Oppaat. 3.2 Jälkilaskelma 13
Asumisoikeuslakiin 1.1.2011 tulleen muutoksen mukaiset jälkilaskelmat tehdään ensimmäisen kerran vuonna 2011 perityistä käyttövastikkeista. Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista laadittu suoriteperusteinen rahavirtalaskelma. Jälkilaskelmassa huomioidaan rahan todellinen liikkuminen, ei esimerkiksi tehtyjä varauksia tai poistoja. Kirjanpitoon syötetään talokohtaisesti vastiketuotot ja laskutuksiin perustuvat talokohtaiset menot. Jälkilaskelman luvut otetaan suoraan kirjanpidon talokohtaisista toteutumaluvuista. Asumisoikeustalon omistajan on laadittava jälkilaskelma koko yhteisöstä ja erikseen kaikista asumisoikeustaloista. Laskelmasta tulee käydä ilmi, mitä eriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusyli- tai - alijäämää. Lisäksi yhteisön jälkilaskelmasta tulee käydä ilmi esimerkiksi taseeseen aktivoidut menot (pitkäaikaiset menot, jotka on kirjattu taseeseen), asumisoikeusrahaston lisäykset ja vähennykset ja uudiskohteisiin kohdistuneet lainojen nostot, jotta jälkilaskelma voidaan täsmäyttää kirjanpitoon yhteisötasolla. Hoitomenojen, joita ei saa tasata, yli- ja alijäämä siirretään tulevan vuoden vastikelaskelmaan kuitenkin siten, että vastikkeiden kehitys pysyy tasaisena. Myös tasattavista menoista kertynyt yli- tai alijäämä siirretään seuraavan vuoden käyttövastikelaskelmaan. Lisäksi jälkilaskelmassa on selvitettävä sekä kohteille että yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä sekä ilmoitettava paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy korjausvarausta. ARAN SUOSITUS: Ennen vuotta 2011 kertynyt yhtiökohtainen kumulatiivinen yli- tai alijäämä voidaan jakaa kohteille talon valmistumisajankohdan tai korjauksiin, bullet-lainojen lyhennyksiin ja asumisoikeuksien lunastamisiin kerättyjen varautumisten määrän mukaan. Varautumisten määrä voidaan arvioida. ARAN SUOSITUS: Jälkilaskelmien esittämistapana voidaan käyttää laskelmatyyppiä, jossa eritellään eri tarkoituksiin perittyjen vastiketuottojen määrä ja kullakin vastiketuotolla katettavien kulujen määrä. Näin jälkilaskemista käy ilmi, paljonko vastiketta on kerätty tasattavien ja talokohtaisten hoitomenojen, rahoitusmenojen ja varautumisten katteeksi ja paljonko eri vastikkeilla katettavia kuluja on syntynyt ja paljonko eri vastikkeista on tilikaudelta kertynyt ali-/ylijäämää seuraavina vuosina huomioon otettavaksi. Ohjeen liitteenä on malli jälkilaskelmasta. 14
4 ARA OHJAA JA VALVOO ARA ohjaa ja valvoo käyttövastikkeiden määräytymisperusteita ja asukkaiden tiedonsaantia, ei kuitenkaan vapaarahoitteisissa taloissa. Tuomioistuin ratkaisee talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan väliset yksityisoikeudelliset riidat kuten vaatimukset käyttövastikkeen alentamisesta. ARAlla tai tämän määräämällä on oikeus saada asumisoikeustalon omistajalta tarkastettavakseen ja käyttöönsä kaikki valvonnan kannalta tarpeellisiksi katsomansa asiakirjat ja muut tallenteet sekä oikeus ottaa niistä valvonnan kannalta tarpeellisia jäljennöksiä. Asumisoikeustalon omistajan on ilman aiheetonta viivytystä toimitettava valvonnan kannalta tarpeelliset tiedot ja selvitykset. ARA voi päätöksellään valtuuttaa toisen viranomaisen tai ulkopuolisen asiantuntijan suorittamaan tarkastuksia tai ulkopuolinen asiantuntija voi ARAn pyynnöstä avustaa tarkastuksessa. Talon omistajalle asumisoikeuslaissa säädetyn tehtävän laiminlyönnin tai muutoin lainvastaisen menettelyn korjaamiseksi asetettavasta uhkasakosta säädetään lain 9 a :ssä. ARA voi tehdä asianomaiselle aluehallintovirastolle ilmoituksen 9 a :n mukaisiin toimiin ryhtymiseksi. 15
LIITTEET LIITE 1 Käyttövastikelaskelmamalli Arava- ja korkotukilainoitettujen asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet tulee määritellä omakustannusperiaatteen mukaan, mikä tarkoittaa sitä, että asumisoikeushuoneistojen haltijoilta saa periä asuinhuoneistosta käyttövastiketta enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset menot. Vastiketuloilla katetaan yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Käyttövastike voi määräytyä niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste. Liitteenä oleva talokohtainen käyttövastikelaskelmamalli sisältää kohteen talousarvion tulevalle ja edelliselle vuodelle, kohteen edellisen vuoden toteutumatiedot, koko yhtiön talousarvion tulevalle ja edelliselle vuodelle sekä yhtiön toteutumatiedot edelliseltä vuodelta. Mallissa tuotot ja kulut lasketaan myös neliötä kohti kuukaudessa. Koko yhtiön talousarviotiedot esitetään tasattavien erien ja tasauksen selvittämiseksi. ARAN SUOSITUS: Kuhunkin eri käyttötarkoitukseen perityn vastikkeen tuotot ja kulut esitetään siten, että kunkin vastikkeen yli/alijäämä esitetään asianomaiseen vastikkeeseen kerättyjen tuottojen ja kulujen alla (tuotot - kulut = yli/alijäämä). Käyttövastikelaskelmamallissa menoerät ovat jaoteltu seuraavasti: Käyttövastike I: kohdekohtaiset tuotot ja kulut, joita ei saa tasata muiden talojen kesken. Käyttökorvauksina perittävät tuotot tulee vastata niistä aiheutuvia kuluja. Edellisten vuosien yli- tai alijäämä tulee ottaa huomioon siten, että vastikkeet pysyvät kohtuullisina. Käyttövastike II: yhtiön sisällä tasattavat tuotot ja kulut. Käyttövastike II sisältää hoitokulut ja pääomakulut. Laskelmamallissa kulut budjetoidaan kohteen arvioitujen todellisten kustannusten mukaan niiden kustannusten osalta, jotka voidaan kohdistaa suoraan kohteelle (kiinteistövero, tontin vuokra jne.). Kulut, joita ei voi jakaa suoraan (hallinto, osinko jne.), kohdistetaan esimerkiksi käyttäen tasausperusteena pinta-alan mukaista tasausta. Yhtiön käyttämät tasauksen perusteet ovat selvitettävä asukkaille. Edellisten vuosien yli- tai alijäämä tulee ottaa huomioon siten, että vastikkeet pysyvät kohtuullisina. Varautumiset Korjausvaraus: suurehkoihin korjauksiin ja perusparannuksiin kerättävät tuotot ja kulut. Suurehkoihin korjauksiin ja perusparannuksiin kerättävien vastikkeiden määrän tulee perustua kohdekohtaisesti laadittuihin PTS-suunnitelmiin ja niiden perusteella laskettuun koko yhtiön tarpeeseen. Tuleviin velvoitteisiin kerättyjen varojen ei siten tarvitse kohdistua suoraan kyseisen kohteen tuleviin velvoitteisiin vaan käyttökohteet voivat vaihdella yhtiön sisällä olevien kohteiden tarpeen mukaan. Vastikkeessa 1
kerättyjen varojen määrä ja varojen todellinen vuosittainen käyttö selvitetään jälkilaskelmissa kohdekohtaisesti. Varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin: ennen 1.1.2002 hyväksyttyjen korkotukilainojen lyhennyksiin kerättävät tuotot ja kulut. 2 2
Käyttövastikelaskelmamalli kohteen pinta-ala, m2 5 000 m2 3) yhtiön pinta-ala, m2 400 000 m2 2) asuntoja, kpl 75 kpl asuntoja, kpl 5 300 kpl Talousar vio /m2/ kk Talousar vio /m2/ kk Toteutu nut /m2/ kk Talousar vio /m2/ kk yhtiö KÄYTTÖVASTIKE I Tuotot, ei-tasattavat Käyttövastike I 0,00 (hoitokulut käyttökorvaukset ym. tuotot=käyttövastke) Toteutu nut yhtiö 2012 2012 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2011 2011 /m2 /kk Vuokratuotot 0,00 Autopaikka- ja-tallivuokrat 0,00 Vesimaksutuotot ja muut käyttökorvaukset 0,00 Korkotuotot 0,00 Edellisten vuosien yli (-) /alijäämä (+) 0,00 Tuotot, ei-tasattavat yhteensä 0,00 Hoitokulut, ei tasattavat Henkilöstökulut 0,00 Hallinto 0,00 Kohdekohtainen 0,00 asukastoiminta Käyttö ja huolto 0,00 Ulkoalueiden huolto 0,00 Siivous 0,00 Lämmitys 0,00 3 3
Vesi ja jätevesi 0,00 Sähkö ja kaasu 0,00 Jätehuolto 0,00 Vahinkovakuutukset 0,00 Tontin vuokra 0,00 Kiinteistövero 0,00 Pienet vuosikorjaukset 0,00 Muut hoitokulut 0,00 Hoitokulut, ei tasattavat yhteensä 0,00 Yli-/alijäämä, käyttövastike I 0,00 (tuotot - kulut) KÄYTTÖVASTIKE II Tuotot, tasattavat Käyttövastike II 0,00 (hoitokulut + pääomakulut=käyttö vastike ) Tyhjäkäyttö (-) 0,00 Muut kiinteistön tuotot 0,00 Edellisten vuosien yli (-) /alijäämä (+) 0,00 (tasattavien kulujen yli-/alijäämä) Tuotot, tasattavat yhteensä 0,00 Hoitokulut, tasattavat Henkilöstökulut 0,00 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelut 0,00 Käyttö ja huolto 0,00 Ulkoalueiden huolto 0,00 Siivous 0,00 Lämmitys 0,00 Vesi ja jätevesi 0,00 Sähkö ja kaasu 0,00 4 4
Jätehuolto 0,00 Vahinkovakuutukset 0,00 Tontin vuokra 0,00 Kiinteistövero 0,00 Suuret vuosikorjaukset 0,00 Käyttövastikkeella katettavat 0,00 aktivoidut menot Muut hoitokulut 0,00 Välittömät verot 0,00 Hoitokulut, tasattavat yhteensä 0,00 4) Tasattavat hoitokulut, yhtiö 0,00 (yhtiön hoitokulut yht. 1) ) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1) 0,00 0,00 0,00 Kohteen arvioidut hoitokulut 0,00 Kohteen osuus yhtiön tasatuista 0,00 (yhtiön hoitokulut 1) hoitokuluista, pinta-alan mukaan laskettu /yhtiön pinta-ala m2 2) *kohteen pintaala m2 3) ) Tasaus, erotus 0,00 (kohteen todelliset 4) - kohteen osuus yhtiön tasatuista) Pääomakulut (kohteen arvioidut todelliset) Korkokulut 0,00 Muut rahoituskulut 0,00 Lainojen lyhennykset 0,00 Osinko tai muu hyvitys 0,00 (korvaus oman pääomaehtoisesta sijoituksesta) Pääomakulut yhteensä 0,00 Tasattavat pääomakulut, yhtiö 0,00 (yhtiön pääomakulut yht.) 5 5
Kohteen arvioidut pääomakulut 0,00 (kohdasta pääomakulut yht) Kohteen osuus yhtiön tasatuista pääomakuluista, pinta-alan mukaan laskettu Tasaus, erotus 0,00 (yhtiön pääomakulut/yhtiön pinta-ala m2*kohteen pinta-ala m2) 0,00 (kohteen todell.ja tasattujen osuuden erotus) Yli-/alijäämä, käyttövastike II 0,00 (tuotot-kulut) KORJAUSVARAUS Korjausvaraustuotot, tasattava Ylijäämä edellisiltä tilikausilta 0,00 (edellisiltä vuosilta kertyneet korjausvaraustuotot) Korjausvaraus 0,00 (kohteelta kerättävä määrä, linkitettävä PTS-suunnitelmaan) Korjausvaraustuotot, tasattava yhteensä 0,00 Korjausvarauskulut, tasattava Korjaukset 0,00 (toteutuvat korjaukset/peruspar.) Saadut avustukset ja 0,00 korvaukset (-) Korjausvarauskulut, tasattava yhteensä 0,00 Tasattava korjausvaraus, yhtiö 0,00 (yhtiön varaus yht.) Kohteen arvioidut korjauskulut 0,00 Kohteen osuus yhtiön tasatuista korjauskuluista, pinta-alan mukaan laskettu Tasaus, erotus 0,00 (yhtiön varaus/yhtiön pinta-ala m2*kohteen pinta-ala m2) 0,00 (kohteen todell.ja tasattujen osuuden erotus) Yli-/alijäämä, korjausvaraus 0,00 (tuotot - kulut) 6 6
VARAUTUMINEN BULLET-LAINOJEN LYHENNYKSIIN Tuotot, tasattava Ylijäämä edellisiltä tilikausilta Varaus, bullet-lainojen lyhennykset 0,00 (edellistä vuosilta kertyneet varat bulletlainojen lyhennyksiin) 0,00 (kohteelta kerättävä lyhennyksiin varautumisen määrä) Tuotot, tasattava yhteensä 0,00 Kulut, tasattava Lyhennykset 0,00 (toteutuvat lainan lyhennykset) Kulut, tasattava yhteensä 0,00 Tasattava bullet-lainavaraus, yhtiö 0,00 (yhtiön varaus yht.) Kohteen arvioidut bullet-lainakulut 0,00 Kohteen osuus yhtiön tasatuista bulletlainakuluista, pinta-alan mukaan laskettu 0,00 (yhtiön varaus/yhtiön pinta-ala m2*kohteen pinta-ala m2) Tasaus, erotus 0,00 (kohteen todell.ja tasattujen osuuden erotus) Yli-/alijäämä, bullet-lainat 0,00 (tuotot - kulut) YLI-/ALIJÄÄMÄ 0,00 (kaikki tuotot - kaikki kulut) 7 7
Kohteen käyttövastikkeet Korotus 2012 2011 % /m2/kk /m2/kk Käyttövastike I 0 % 0,00 0,00 Käyttövastike II 0 % 0,00 0,00 Korjausvaraus 0 % 0,00 0,00 Varautuminen bulletlainojen lyhennyksiin 0 % 0,00 0,00 Käyttökorvaukset /yks. /yks. Autopaikka 0,00 0,00 Vesimaksu 0,00 0,00 Kulutustiedot Sähkö Vesi Lämmitys 8 8
Asukkaiden kokous / asukastoimikunta on käsitellyt vuoden 2012 talousarvion ja antanut siitä lausunnon seuraavasti: Käyttövastikelaskelmasta on annettu erillinen lausunto Käyttövastikelaskelma on hyväksytty esityksen mukaisesti Päiväys ja allekirjoitukset kokouksen puheenjohtaja kokouksen sihteeri asukkaiden kokouksen/asukastoimikunnan puheenjohtaja 9 9
Jälkilaskelmamalli LIITE 2 Asumisoikeusasunnoista annetun lain mukaan asumisoikeustalon omistajan on laadittava kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä ja kutakin asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma, josta käy ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Lisäksi jälkilaskelmassa on selvitettävä sekä kohteille että yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä ja ilmoitettava paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy korjausvarausta. Myös muut varautumiseen kerätyt erät tulee käydä ilmi jälkilaskelmasta. Jälkilaskelmien esittämistapana voidaan käyttää laskelmatyyppiä, jossa jokaisen eri vastikkeen määrä eritellään, samoin kullakin vastikkeella katettavien menojen määrä. Alla on esitetty esimerkki jälkilaskelman esittämistavasta. KÄYTTÖVASTIKE I:llä KATETTAVA TOIMINTA Tuotot, ei-tasattavat Käyttövastike I:n tuotot 0,00 Vuokrat 0,00 Käyttökorvaukset 0,00 Muut kiinteistön tuotot 0,00 0,00 Hoitokulut, ei-tasattavat Henkilöstökulut 0,00 Hallinto 0,00 Kohdekohtainen asukastoiminta 0,00 Käyttö ja huolto 0,00 Ulkoalueiden huolto 0,00 Siivous 0,00 Lämmitys 0,00 Vesi ja jätevesi 0,00 Sähkö ja kaasu 0,00 Jätehuolto 0,00 Vahinkovakuutukset 0,00 Tontin vuokra 0,00 Kiinteistövero 0,00 Pienet vuosikorjaukset 0,00 Muut hoitokulut 0,00 0,00 Käyttövastike I:n yli- / alijäämä (+/-) 0,00 ED. TILIKAUSIEN KÄYTTÖVASTIKE I:N JÄÄMÄ (+/-) 0,00 SIIRTYVÄ KÄYTTÖVASTIKE I:N JÄÄMÄ (+/-) 0,00 (siirretään tuleville vuosille) KÄYTTÖVASTIKE II:lla KATETTAVA TOIMINTA Tuotot, tasattavat Käyttövastike II:n tuotot 0,00 Muut kiinteistöjen tasattavat tuotot 0,00 10 10
Hoitokulut, tasattavat RAHOITUS Pääomatuotot Pääomakulut Satunnaiset tuotot 0,00 Luottotappiot ja oikaisuerät (+/-) 0,00 0,00 Henkilöstökulut 0,00 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelut 0,00 Käyttö ja huolto 0,00 Ulkoalueiden huolto 0,00 Siivous 0,00 Lämmitys 0,00 Vesi ja jätevesi 0,00 Sähkö ja kaasu 0,00 Jätehuolto 0,00 Vahinkovakuutukset 0,00 Tontin vuokra 0,00 Kiinteistövero 0,00 Suuret vuosikorjaukset 0,00 Käyttövastikkeella katettavat aktivoidut menot 0,00 Muut hoitokulut 0,00 Välittömät verot 0,00 0,00 Korkotuotot 0,00 Muut rahoitustuotot 0,00 Lainojen nostot 0,00 0,00 Korkokulut 0,00 Muut rahoituskulut 0,00 Lainojen lyhennykset 0,00 Osinko tai muu hyvitys 0,00 Vastikkeen tasaus (+/-) 0,00 0,00 Käyttövastike II:n jäämä (+/-) 0,00 ED. TILIKAUSIEN KÄYTTÖVASTIKE II:N JÄÄMÄ (+/-) 0,00 KERTYNYT KÄYTTÖVASTIKE II:N YLI- / ALIJÄÄMÄ (+/-) 0,00 (korvaus oman pääomanehtoisesta sijoituksesta) (siirretään tuleville vuosille) KORJAUSVARAUKSET KORJAUSVARAUSTUOTOT KORJAUSKULUT Korjausvaraus 0,00 (erilliset korjausvarausvastikkeet) Saadut avustukset ja korvaukset 0,00 0,00 (ko. korjauksiin saadut avustukset) Toteutetut korjaukset 0,00 0,00 Korjausvarausyli/alijäämä (+/-) 0,00 ED. TILIKAUSIEN KORJAUSVARAUSJÄÄMÄ +/- 0,00 SIIRTYVÄ KORJAUSVARAUSYLI/ALIJÄÄMÄ +/- 0,00 (korjausvarauksella toteutetut peruskorjaukset) (aiemmin kerätyt varat suuriin korjauksiin) (tilikaudella korjauksiin käytettyjen varojen jälkeen seuraaville vuosille siirtyvät varat) 11 11
VARAUTUMINEN BULLET-LAINOJEN LYHENNYKSIIN TUOTOT KULUT Bullet-lainoihin kerätty vastike, tasattavat 0,00 0,00 Lainan lyhennykset 0,00 0,00 Varautumisen yli/alijäämä (+/-) 0,00 (bullet-lainojen lyhennyksiin kerätyt vastikkeet) (toteutuneet bullet-lainojen lyhennykset) ED. TILIKAUSIEN VARAUTUMISEN YLI/ALIJÄÄMÄ +/- 0,00 (aiemmin kerätyt varat lyhennyksiin) SIIRTYVÄ VARAUTUMISEN YLI/ALIJÄÄMÄ +/- 0,00 (tilikaudella lyhennysten jälkeen seuraaville vuosille siirtyvät varat) KOKONAISJÄÄMÄ +/- 0,00 Yhteisötasolla lisäksi on ilmoitettava erät, joita ei ole sisällytetty käyttövastikelaskelmaan (esim. uudiskohteiden aktivoidut hankintamenot) lainojen nostot asumisoikeusrahaston muutokset muut oman pääoman muutokset YHTEISÖTASOLLA TEHTY TARKISTUS KIRJANPITOON Käyttövastike I yli/alijäämä, ei tasattava +/- 0,00 Käyttövastike II yli/alijäämä, tasattava +/- 0,00 Korjausvarausyli/alijäämä +/- 0,00 Varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin +/- 0,00 Aktivoidut hankinnat ja korjaukset 0,00 Lainojen nostot 0,00 Asumisoikeusrahaston muutokset 0,00 Muut oman pääoman muutokset 0,00 Muut erät 0,00 Kokonaisjäämä +/- 0,00 (täsmäytys yhteisötasolla kirjanpitoon) Rahoitusomaisuus 0,00 Lyhytaikainen vieras pääoma 0,00./. Seuraavan tilikauden lainanlyhennykset 0,00 0,00 Taseen rahoitusasema +/- 0,00 Erotus 0,00 (kokonaisjäämän ja taseen rahoitusaseman erotus) 12 12