Asumisen verokohtelu 1

Essi Eerola, Tuukka Saarimaa / VATT 2.12.2009 Asumisen verokohtelu 1 1. Johdanto Asunto on välttämättömyyshyödyke, joka muodostaa Tilastokeskuksen mukaan keskimäärin 25 prosenttia kotitalouksien kulutusmenoista. Lisäksi asuntovarallisuus muodostaa huomattavan osan tavallisen kotitalouden varallisuudesta ja kotitalouksien omistusasuntojen arvo muodostaa noin 65 prosenttia kotitalouksien nettovarallisuudesta. Asumisen verokohtelu on siis tärkeä kysymys sekä kotitalouksien että julkisen talouden kannalta. Asumiseen liittyy tiettyjä erityispiirteitä, jotka tekevät sen verottamisesta haastavaa. Omistusasujalle asunto on samalla kestokulutushyödyke ja sijoituskohde. Asunto voidaankin ajatella pääomahyödykkeenä, joka tuottaa kulutushyödykettä eli asumispalveluita. Asumisen verokohtelua tuleekin arvioida sekä suhteessa muun kulutuksen verotukseen että suhteessa muiden sijoituskohteiden verotukseen. Lisäksi on huomioitava se, että asumispalveluita voi kuluttaa sekä vuokraamalla asunnon että omistamalla sen. Tämän takia asumisen verotusta tulee arvioida myös siitä näkökulmasta, mikä on omistusasumisen verokohtelu suhteessa vuokra-asumiseen. Julkisessa keskustelussa merkittävimmäksi omistusasumisen tueksi mainitaan usein asuntolainojen korkovähennys. Akateeminen taloustieteellinen tutkimus sen sijaan korostaa sitä, että todellinen omistusasumisen tuki syntyy siitä, että omistusasumisen tuotot eli ns. laskennallinen vuokratulo tai asuntotulo sekä luovutusvoitot ovat usein verovapaita. Näin on myös Suomessa. Tässä muistiossa tarkastelemme asumisen verokohtelua Suomessa. Muistion seuraavassa luvussa tarkastelemme lyhyesti suomalaisia asuntomarkkinoita ja esittelemme tärkeimmät asumisen verot ja tuet. Kolmannessa luvussa analysoimme tarkemmin omistus- ja vuokra-asumisen verokohtelua Suomen nykyisessä verojärjestelmässä sekä eri hallintamuotojen että asuntojen ja muiden sijoituskohteiden verotuksen neutraalisuuden näkökulmasta. Luvussa 4 esittelemme ja pohdimme kriittisesti argumentteja, joita on esitetty omistusasumisen tukemisen puolesta. Luvussa 5 esittelemme erilaisia uudistusvaihtoehtoja sekä niiden hyviä ja huonoja puolia nykytilanteeseen verrattuna. Luvussa 6 esitetään johtopäätökset. 2. Suomen asuntomarkkinat sekä tärkeimmät asumisen verot ja tuet Suomi on ollut pitkään korkean omistusasumisen maa: noin 65 prosenttia suomalaisista kotitalouksista on omistusasujia ja vielä suurempi osuus kotitalouksista asuu omistusasunnossa jossakin elämänsä vaiheessa. Esimerkiksi ikäryhmän 55 64 kotitalouksista noin 80 prosenttia on omistusasujia. Tilastokeskuksen vuoden 2004 Asumis- ja varallisuustutkimuksessa 86 prosenttia suomalaisista kotitalouksista ilmoitti tavoiteasunnokseen omistusasunnon 2. On kuitenkin epäselvää, miten näitä lukuja tulisi tulkita. Koska omistusasuminen on lähestulkoon aina ollut merkittävän 1 Muistiossa esitetyt näkemykset ovat kirjoittajien omia. 2 Juntto (2006) raportoi kyselyn tuloksia laajemmin. 1

veroedun piirissä, ei ole selvää, heijastavatko toiveet sitä, että omistaminen yksinkertaisesti on halvin tapa kuluttaa tietty määrä asumispalveluita vai heijastavatko ne aitoja asunnon hallintamuotoon liittyviä preferenssejä. Toisaalta vuokrasääntely purettiin Suomessa vasta 1995, joten myös toimimattomat vuokramarkkinat (tai mielikuva niistä) voivat olla osasyynä kansalaisten mielipiteisiin. On selvää, että omistus- ja vuokra-asuminen eroavat toisistaan muutenkin kuin verokohtelun osalta. Ensinnäkin omistusasujille muuttamiseen liittyvät transaktiokustannukset ovat korkeammat kuin vuokralaisille. Lisäksi omistusasumiseen liittyy aina portfoliopäätös: asunto on myös sijoituskohde. Omistus- ja vuokra-asujat kohtaavat erilaisia riskejä. Omistusasuja joutuu kantamaan asuntohintaja mahdollisesti korkoriskin, kun taas vuokralainen kohtaa riskin vuokran muutosten suhteen. Lisäksi omistusasujien asumisturva on usein suurempi kuin vuokralaisilla. Omistusasujien ja vuokranantajien suhteellinen tehokkuus asumispalveluiden tuottamisessa riippuu talotyypistä. Esimerkiksi kokonaisen kerrostalon omistava vuokranantaja pystyy todennäköisesti järjestämään rakennuksen hoitoon liittyvät toimet tehokkaammin kuin joukko omistusasujia. Omakotitalojen kohdalla tällainen etu on pienempi. Omistusasujat ovat itse (halutessaan) enemmän vastuussa kotinsa ylläpidosta ja kantavat kulumisesta koituvat kustannukset pääasiassa itse. Asunnon kuluminen voi siis olla erilaista vuokra- ja omistuskäytössä 3. Kaikki nämä tekijät yhdessä omistus- ja vuokra-asumisen erilaisen verokohtelun kanssa johtavat siihen, että asuntomarkkinoilla havaitaan tiettyjä säännönmukaisuuksia. Esimerkkeinä mainittakoon seuraavat: 1. Varakkaat ja suurituloiset kotitaloudet ovat todennäköisesti omistusasujia (verotus, lainan saanti, portfolioriski). 2. Vakiintuneet kotitaloudet ovat useammin omistusasujia (transaktiokustannukset). 3. Nuoret kotitaloudet asuvat useammin vuokralla (transaktiokustannukset, varallisuus, tulot). 4. Nikkaroinnista pitävät kotitaloudet ovat omistusasujia (verotus, kotityö verotonta, ylläpitovastuu). 5. Omakotitalot ovat melkein aina omistusasuntoja (asumispalveluiden tuottamistehokkuus, verotus). Taulukon 1 luvut heijastelevat hallintamuotojen eroja. Esimerkiksi vuokralla olevien omakotitalojen vähyys voidaan pitkälti selittää vuokrasopimussuhteeseen liittyvillä ongelmilla sekä omistusasumisen kautta tapahtuvaa asumiskulutusta tukevalla verojärjestelmällä. Mikäli kotitalous aidosti arvostaa omaa pihaa, puutarhan hoitoa tai vaikkapa omaa rauhaa, omistusasuminen on käytännössä ainoa tapa toteuttaa nämä toiveet. Kerrostalossa omistusasujien osuus on selkeästi alhaisempi kuin muissa talotyypeissä. Taulukko 1. Suomen asuntokanta talotyypin ja hallintamuodon mukaan. Talotyyppi Osuus asuntokannasta (%) Omistusasujien osuus (%) omakotitalo 38,7 94,7 paritalo 3,5 69,5 rivitalo 15,8 63,4 kerrostalo 42,1 41,6 3 Ks. esimerkiksi Henderson & Ioannides (1983), Linneman (1985), Arnott (1987) sekä Harding et al. (2000). 2

Lähde: Kirjoittajien laskelmat Tilastokeskuksen vuoden 2004 Asumis- ja varallisuustutkimuksesta. Suomessa asuntomarkkinoita ohjataan monien eri sääntelykeinojen ja tukien avulla. Julkisen sektorin myöntämät tuet voidaan jakaa kolmeen ryhmään: asumis-, rahoitus- ja verotukiin. Asumisja rahoitustuet ovat tarveharkintaisia eli ne pyritään kohdistamaan ainoastaan tukea tarvitseville. Verotuilla puolestaan tuetaan yleisesti omistusasumista eikä niihin liity tarveharkintaa 4. Aravajärjestelmä on julkisen sektorin pitkäaikaisin asuntotuotannon rahoitusmuoto. Aravalainoja myönnetään asumisoikeus- ja vuokra-asuntojen uudisrakentamiseen, hankintaan ja perusparantamiseen 5. Yli puolet Suomen vuokra-asuntokannasta on valtion lainoittamia aravavuokraasuntoja. Valtaosa aravalainoista onkin käytetty vuokra-asuntojen tuotantoon. Aravalainoja voivat saada julkisyhteisöt, yleishyödylliset yhteisöt ja vakuutustoimintaa harjoittavat yhteisöt. Suurin lainasaajaryhmä ovat kunnat, jotka omistavat yli puolet aravavuokra-asunnoista. Korkotukea maksetaan asumisoikeus-, vuokra- ja omistusasuntojen uudisrakentamiseen, hankintaan ja perusparantamiseen. Korkotuki kohdistuu pääasiassa vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoon. Taulukkoon 2 on koottu eri asumistukien määrät vuonna 2007. Asumiseen suunnatun kokonaistuen suuruuden arvioimiseksi taulukossa verotuet on rinnastettu suoriin tukiin. Taulukosta nähdään, että merkittävimmät asumisen tuet kanavoidaan verojärjestelmän kautta omistusasujille 6. Taulukko 2. Asumisen tuet vuonna 2007. Miljoonaa Asumisen tuet: euroa Osuus Asumisen tuet yhteensä (ml. verotuet) 5 077 Asumisen tuet yhteensä (pl. verotuet) 1 290 Asumistuet 1 020 20 % ARA:n tuotantotuki 231 5 % RAY:n avustukset 36 1 % Asuntolainojen korkovähennys 719 14 % Oman asunnon myyntivoiton verovapaus 900 18 % Asuntotulon verovapaus 1 900 37 % Asumistuen verovapaus 270 5 % Lähde: VATT:n verotukiselvitys sekä Laitilan ja Viitamäen (2009) laskelmat. Suomessa verotetaan vuokra-asumista sitä kautta, että vuokranantajan vuokratulot ovat pääomatuloverotuksen alaisia ja asunnon arvonnoususta maksetaan luovutusvoittoveroa. Lisäksi asunnon vaihtamista verotetaan varainsiirtoverolla. 3. Asumiskustannukset ja verotus 3.1. Asumiskustannus vuokra- ja omistusasunnossa Seuraavaksi vertaillaan yksinkertaisen mallin avulla omistus- ja vuokra-asumisen kustannuksia Suomen nykyisessä verojärjestelmässä. Tarkastellaan kahta henkilöä, vuokralaista ja omistusasujaa, jotka asuvat samanlaisessa asunnossa, jonka arvo on V. Vertaillaan näiden henkilöiden asumis- 4 Lukuun ottamatta tilannetta, jossa asuntolainojen korkovähennys tehdään alijäämähyvityksenä ansiotulon verosta, jolloin kotitalouden jäsenten ja lasten lukumäärä mahdollisesti vaikuttaa tuen määrään. 5 Omistusasuntojen aravalainoitus lopetettiin vuoden 1997 alusta ja siirryttiin korkotukilainoitukseen. 6 Taulukosta puuttuu joillekin vuokranantajille mahdollinen poistojen vähentämismahdollisuus. Poistot ovat heidän tapauksessaan 4 prosenttia hankintamenosta, joten voi olla, että tähänkin liittyy verotukielementti, vaikka poistosäännökset koskevat asuinrakennusten lisäksi myös muita rakennuksia. 3

kustannuksia yhden vuoden asumisesta. Näkökulmaksi otetaan siis se, miten nykyinen verojärjestelmä voi vääristää kotitalouden asumisvalintaa 7. Vuokralaisen asumiskustannus on yksinkertaisesti hänen maksamansa vuokra. Jotta asumiskustannusten vertailu on mielekästä, on tiedettävä, miten vuokrataso määräytyy. Hieman yksinkertaistaen Suomen nykyisessä verojärjestelmässä yksityisen vuokranantajan saama veronjälkeinen nettotuotto V:n arvoisesta vapaarahoitteisesta asunnosta voidaan kirjoittaa muotoon 8 (1.1) ( ) R 1 t d sτ + g V, V jossa t on pääomatuloveroaste, R on asunnosta saatava bruttovuokra, d on kuluminen ja asunnon ylläpidon juoksevat kustannukset ja g on asunnon suhteellinen arvonmuutos. Kiinteistöveron määrä muodostuu kiinteistöveroprosentista τ ja siitä osasta kiinteistön arvoa sv, joka on veronalaista. Käytännössä Suomessa on pyritty siihen, että s = 0.735. Yksinkertaisuuden vuoksi kustannusten oletetaan olevan suhteessa asunnon arvoon. Lisäksi oletetaan, että vuokranantaja maksaa pääomatuloveroa myös asunnon arvonnoususta. Todellisuudessa luovutusvoitosta maksetaan vero vasta asunnon myyntihetkellä. Toisaalta vuokranantaja pystyy välttymään luovutusvoittoverolta, mikäli hän tai hänen perheensä käyttävät asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Sama sääntö koskee omistusasujan luovutusvoiton verotusta. Oletamme, että vuokrataso määräytyy sitä kautta, että vuokranantajan vuokra-asunnosta saama tuotto on yhtä suuri kuin tuotto, jonka vuokranantaja saisi, jos sijoittaisi vuokra-asuntoon sidotut varat rahoitusmarkkinoille. Näin ollen asuntosijoituksen nettotuoton (1.1) tulee vastata vaihtoehtoisesta sijoituskohteesta saatavaa nettotuottoa (1 t)iv, jossa i on pääomamarkkinoiden tasapainokorko. Tasapainossa pätee siis: R 1 t d s g V 1 t iv. V (1.2) ( ) τ + = ( ) Yhtälöstä voidaan ratkaista vuokra, joksi saadaan (1.3) R = ( i+ d + sτ g) V. Yhtälö (1.3) kertoo vuokralaisen asumiskustannuksen pääomamarkkinoiden tuottovaatimuksen, asunnon kulumisen ja ylläpidon, kiinteistöveron sekä asuntojen odotetun arvonnousun funktiona. Luonnollisesti mahdollinen asumistuki pienentää vuokralaisen asumiskustannusta. Omistusasujan asumiskustannukset on hyödyllistä esittää käyttämällä hyväksi pääoman käyttökustannuksen käsitettä. Käyttökustannus kertoo, kuinka paljon enemmän kotitalous voisi käyttää rahaa kulutukseen (ml. asuminen), mikäli se ei omistaisi asuntoa. Suomen nykyisessä verojärjestelmässä omistusasumisen käyttökustannus (user-cost of owner-occupied housing) voidaan kirjoittaa seuraavasti: 7 Kari ja Lyytikäinen (2003) vertailevat eri sijoituskohteiden efektiivisiä veroasteita, jotka kuvaavat verojen suhteellista osuutta sijoituskohteen reaalisesta keskimääräisestä tuotosta. 8 Tarkkaan ottaen tämä esitys pätee tilanteessa, jossa vuokranantaja on luonnollinen henkilö, joka omistaa asunnon hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet. Tarkastelu muuttuu jonkin verran, jos luonnollinen henkilö omistaa kokonaisen kiinteistön tai jos kyseessä on elinkeinoverolain alainen yhteisö. Ero syntyy yhteisö- ja osinkoverosta, ja kiinteistöjen veropoistoista. On epäselvää, kuinka paljon nämä yksityiskohdat vaikuttavat esitettyihin päätelmiin. 4

UC = α 1 t im + 1 α 1 t i + d + sτ g V, (1.4) ( ) ( )( ) jossa α on asuntolainan suhde asunnon arvoon (loan-to-value ratio), i m on asuntolainan korko ja i vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuotto. Ensimmäinen termi sulkujen sisällä muodostuu asuntolainan korkomenoista α ( 1 t) im ottaen huomioon korkojen verovähennysoikeus. Mikäli asuntolainan korkojen määrä ylittää pääomatulot, vähennys tehdään pääomatuloveroprosentin suuruisena alijäämähyvityksenä ansiotulon verosta, ei siis tulosta. Toinen termi kuvaa asuntoon sijoitetun oman pääoman vaihtoehtoiskustannusta ( 1 α )( 1 t) i. Huomionarvoista yhtälössä (1.4) on se, että asunnon arvonnousu on verotonta 9 ja että asuntolainan lyhennys ei ole kotitaloudelle kustannus vaan säästämistä. Jos voidaan lisäksi olettaa, että i m = i, omistusasujan käyttökustannus sieventyy muotoon: (1.5) ( ) UC = 1 t i + d + sτ g V. Yhtälön perusteella voidaan tehdä seuraavat johtopäätökset. Ensinnäkin Suomen nykyinen verojärjestelmä, jossa asuntolainan korot saa vähentää pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä ansiotulojen verosta, on neutraali omistusasunnon rahoitusmuodon suhteen. Omistusasujan asumiskustannus ei siis riipu siitä, rahoitetaanko asunto velalla vai omilla säästöillä. Toiseksi voidaan todeta, että samanarvoisissa asunnoissa asuvan vuokralaisen ja omistusasujan asumiskustannukset eivät ole samat. Asumiskustannusten erotus on (1.6) R UC = tiv. Hallintamuotojen erilaisesta verokohtelusta seuraa omistusasujalle veroetu, joka vastaa asunnon arvon suuruisen vaihtoehtoisen sijoituksen veroa (tai asunnon arvon suuruisen asuntolainan korkovähennyksen arvoa). Nykyinen verojärjestelmä johtaa siihen, että useimmille kotitalouksille omistusasuminen on halvempaa kuin vuokra-asuminen. Järjestelmä siis kannustaa kotitalouksia valitsemaan omistusasumisen sekä kuluttamaan enemmän asumispalveluita (eli asumaan kalliimmissa asunnoissa) verrattuna tilanteeseen, jossa omistusasumista verotettaisiin kuten vuokraasumista. Tämä tulos on seurausta siitä, että omistusasumisen tuottoa ei veroteta. Kuten yhtälöstä (1.6) nähdään, vuokra-asumisen ja omistusasumisen välinen kustannusero ei riipu mitenkään kiinteistöverosta, joka kohdistuu sekä vuokra- että omistusasumiseen 10. On syytä todeta myös se, että pääomatuloverotuksen kiristäminen kasvattaa omistusasumisen veroetua verrattuna vuokra-asumiseen. Tämä johtuu siitä, että omistusasujan vaihtoehtoiskustannus laskee. 3.2 Lisähuomioita oletuksista ja verokohtelusta Omistusasumisen veroedun osoittamisessa käytettiin joitain oletuksia, jotka kaipaavat täsmentämistä. Ensinnäkin vuokranantajan verokohtelu riippuu nykyisessä verojärjestelmässä siitä, 9 Nyt tarkastellaan nimellisiä suureita. Voitaisiin myös osoittaa, että nykyjärjestelmässä inflaatio vaikuttaa käyttökustannukseen. Mitä korkeampi on inflaatio, sitä pienempi on käyttökustannus. Tämä johtuu siitä, että luovutusvoitot ovat verottomia ja että nimelliset korkomenot ovat vähennyskelpoisia. 10 Usein esitetään, että vuoden 1993 verouudistuksessa kiinteistövero korvasi asuntotulon verotuksen. Tämä ei pidä paikkaansa, koska kiinteistöveroa maksetaan sekä omistus- että vuokra-asunnoista ja koska asuntotulon verolla ja kiinteistöverolla on eri veropohja. 5

omistaako vuokranantaja koko kiinteistön vai ainoastaan yhden tai useamman asunnon hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet. Edellä tätä eroa ei otettu huomioon, mutta eron tekeminen voi olla tärkeää siksi, että verotuksen poistosäännökset koskevat ainoastaan kiinteistöjä. Asuntoosakkeista ei ole mahdollista tehdä poistoja. Lisäksi verokohtelu riippuu siitä, onko vuokra-asunnon omistaja yhteisö ja onko se listaamaton vai listattu yritys. Näiden lisäysten tuomista mukaan hallintamuotoneutraalisuuden arvioimiseen olisi syytä pohtia. Alijäämähyvitykselle on säädetty kattomäärät, jotka ovat 1400 euroa täysi-ikäiselle verovelvolliselle ja 2800 euroa puolisoille. Alijäämähyvityksen määrää korotetaan lisäksi alaikäisten lasten perusteella siten, että yhdestä lapsesta korotus on 400 euroa ja kahdesta tai useammasta lapsesta 800 euroa. Ensiasunnon ostaja saa tehdä alijäämähyvityksen 30 prosentin suuruisena. Korotetun alijäämähyvityksen saa niin kauan kuin ensiasuntoa varten otettua lainaa on jäljellä, kuitenkin enintään kymmeneltä vuodelta. Mikäli pääomatulolajin alijäämä on suurempi kuin alijäämähyvityksenä tehty vähennys, erotus vahvistetaan verotuksessa pääomatulolajin tappioksi. Syntynyt tappio vähennetään tappiontasauksin verovelvollisen seuraavina 10 vuotena saamista pääomatuloista, olettaen että tällaista tuloa syntyy. Pääomatulolajin tappion perusteella ei voi saada alijäämähyvitystä ansiotulosta menevästä verosta, toisin sanoen aikaisempien vuosien tappioita ei voi vähentää alijäämähyvityksenä. Nykyjärjestelmässä asuntolainojen korkojen vähennysoikeutta siis rajoitetaan, jos kotitaloudella ei ole tarpeeksi pääomatuloja. Esimerkiksi nelihenkiselle kotitaloudelle alijäämähyvityksen katto on 3600 euroa. Jos asuntolainan korko on 3 %, nykyisellä 28 % pääomatuloverokannalla katto tulee vastaan noin 430 000 euron asunnonlainan kohdalla. Jos asuntolainan korko on 4 % ja pääomatuloverokanta 30 %, alijäämähyvityksen katto tulee sitovaksi, jos laina on suurempi kuin 300 000 euroa. Edellä esitetyissä laskelmissa ei käsitelty lainkaan varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero katsotaan vuokranantajan tulonhankkimismenoksi, joten se on vuokranantajalle vähennyskelpoinen. Sen sijaan omistusasuja maksaa veron kokonaisuudessaan. Asunto-osakkeiden osalta vero on 1,6 % kauppahinnasta, kiinteistöjen osalta 4 % kauppahinnasta. Alle 40-vuotias ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta. Varainsiirtovero kohdistuu nimenomaan asunnon vaihtamiseen, joten on perusteltua ajatella, että se ohjaa kotitalouksia vähentämään asunnon vaihtokertoja ostamalla mahdollisimman pian suuren asunnon. Omistusasumisen ja vuokra-asumisen keskimääräiset kustannukset eroavat myös siksi, että omakotitalojen rakentamisessa käytetään varsin paljon verotonta työpanosta. Lisäksi arvonlisäveron määrä on hartiapankkirakentamisessa pienempi kuin kerrostalorakentamisessa. Yleisesti ottaen rakennusten arvonlisäverotus toteutetaan ns. rakennuspalveluiden oman käytön verotuksen avulla. Veropohjana ovat rakentamisen kustannukset (josta vähennetään tarvikkeista maksettu arvonlisävero). Rakennuksen myyntiin tai asunnon vuokraamiseen ei kohdistu arvonlisäveroa. Edellä tarkastelimme omistusasumisen verokohtelua suhteessa vuokra-asumisen verokohteluun. Toinen näkökulma on se, miten asumispalveluita verotetaan suhteessa muuhun kulutukseen. Uudisrakentaminen kuuluu arvonlisäverotuksen piiriin rakennuskustannusten osalta, mutta vuokratulo ja kiinteistön luovutus ovat veron ulkopuolella. Myöskään omistusasujat eivät maksa arvonlisäveroa kuluttamistaan ja tuottamistaan asumispalveluista. 6

4. Argumentteja omistusasumisen verotuksellisen suosimisen puolesta ja vastaan Kuten edellä esitettiin, omistusasuja nauttii Suomessa veroetua, joka tekee omistusasumisesta vuokra-asumista halvemman asumismuodon. Näin on etenkin silloin, kun asumisaika on tarpeeksi pitkä, jolloin omistusasunnon vaihtamiseen liittyvät korkeammat transaktiokustannukset jakautuvat useille vuosille. Akateemisessa taloustieteellisessä kirjallisuudessa on esitetty, että omistusasumisen vuokra-asumista ja muita sijoituskohteita lievempi verokohtelu johtaa merkittäviin tehokkuustappioihin 11. Ensinnäkin asumisen suosiminen verrattuna muihin sijoituskohteisiin kannustaa kotitalouksia sitomaan varallisuuden asuntoon. Velkaantuneen omistusasujan sijoitusportfolio on riskipitoinen, koska se koostuu pääosin lainarahoitetusta asuntopääomasta. Tämä altistaa omistusasujakotitaloudet eräänlaiselle taustariskille, joka voi vähentää niiden halukkuutta riskien ottamiseen rahoitusmarkkinoilla esimerkiksi osakesijoitusten muodossa 12. Toiseksi pääomamarkkinoiden epätäydellisyyden takia kotitaloudet säästävät elinkaarensa alussa asunnon hankkimista varten. Tämä vääristää kulutuksen jakautumista yli kotitalouden elinkaaren. Asumisen ja erityisesti omistusasumisen tukien aiheuttamien tehokkuustappioiden takia on syytä miettiä, mitkä syyt puoltaisivat asumisen tukemista. Kirjallisuudessa käsitellyt argumentit liittyvät ulkoisvaikutuksiin ja tulonjakovaikutuksiin. Ulkoisvaikutusargumentti voidaan esittää kahdessa eri muodossa 13. Ensinnäkin voidaan ajatella, että omistusasuminen tuottaa positiivisia ulkoisvaikutuksia, joiden takia on toivottavaa suosia omistusasumista. Toiseksi on esitetty, että asumiskulutus aiheuttaa ulkoisvaikutuksia, minkä takia sekä vuokra- että omistusasumista tulisi suosia verotuksessa verrattuna muuhun kulutukseen. Näiden kahden ulkoisvaikutuksen korjaamiseksi tarvitaan erilaisia politiikkatoimenpiteitä. Tarkastelemme ensin mahdollisia omistusasumisen ulkoisvaikutuksia. Omistusasumisella on esitetty olevan monenlaisia positiivisia ulkoisvaikutuksia, jotka liittyvät esimerkiksi äänestyskäyttäytymiseen, kodin ylläpitoon, naapuruston viihtyisyyteen ja jopa lasten menestykseen. Näiden argumenttien juuret juontavat siihen, että suuri osa omistusasujien varallisuudesta on sitoutunut varallisuuskohteeseen, jonka arvo riippuu paitsi asunnon koosta, sijainnista ja kunnosta myös naapuruston laadusta. Omistusasujilla on kannustin pitää hyvää huolta naapurustostaan ja äänestää paikallisten julkishyödykkeiden puolesta, koska tällaiset investoinnit kapitalisoituvat heidän asuntojensa hintoihin 14. Vuokralaisilla nämä kannustimet ovat pienemmät, koska samalla logiikalla tällaiset investoinnit nostavat heidän vuokriaan, jolloin paikallisista investoinneista saatava nettohyöty on luonnollisesti pienempi. Lisäksi omistusasujilla muuttamiseen liittyvät transaktiokustannukset ovat suuremmat kuin vuokralaisilla, mikä lisää omistusasujien kannustimia pitää huolta naapuruston laadusta. Vuokralaiset voivat muuttaa melko helposti pois 11 Kirjallisuudessa eniten korostettu vääristymä liittyy siihen, että asumisen verotuet kannustavat kotitalouksia sijoittamaan asuntovarallisuuteen rahoitusvarallisuuden sijaan. Dynaamisilla yleisen tasapainon malleilla on osoitettu, että pitkällä aikavälillä tämä vääristymä johtaa hitaampaan talouskasvuun ja alhaisempaan palkkatasoon. (Ks. esim. Gervais, 2002). Suomen kaltaisessa avotaloudessa verotus todennäköisesti vaikuttaa lähinnä kokonaissäästämiseen ja sen jakautumiseen eri säästämiskohteiden kesken, ei välttämättä niinkään investointeihin ja pääomakantaan. 12 Ks. Brueckner (1997) ja Flavin ja Yamashita (2002). 13 Ulkoisvaikutuksella tarkoitetaan sellaisia (taloudellisen tai muun) päätöksenteon tai toiminnan seurauksia, jotka vaikuttavat muihin osapuoliin mutta joita päätöksentekijä tai toimija itse ei halua tai voi ottaa huomioon. Omistusasumisen tapauksessa positiivinen ulkoisvaikutus tarkoittaa siis sitä, että yksittäisen kotitalouden omistusasumisesta hyötyy välillisesti muutkin henkilöt. 14 DiPasquale ja Glaeser (1999) esittävät tilanteesta yksinkertaisen teoreettisen kehikon. Toisena esimerkkinä voidaan mainita Hilberin ja Mayerin (2008) tulos, jonka mukaan lapsettomat kotitaloudet kannattavat lisäinvestointeja koulujen laatuun, koska tämä heijastuu heidän asuntojensa hintoihin. Yhdysvalloissa tämä on mahdollista, koska tiettyyn kouluun pääseminen edellyttää asumista koulupiirin rajojen sisäpuolella. Kapitalisoitumisesta johtuvat kannustimet ovat sitä suuremmat, mitä joustamattomampaa on naapuruston asuntotarjonta. 7

alueelta, jonka vuokrataso-naapuruston laatu -yhdistelmä ei vastaa heidän mieltymyksiään. Kapitalisoitumisesta ja etenkin korkeista muuttokustannuksista johtuen omistusasujilla on myös suuremmat kannustimet investoida ns. sosiaaliseen pääomaan eli siihen, että opitaan tuntemaan naapurit ja pidetään yllä naapuruston sosiaalisia suhteita 15. Omistusasujilla voi olla kapitalisoitumisesta ja kiinteistöverosta johtuen myös vuokralaisia suurempi kannustin monitoroida paikallishallinnon rahankäyttöä ja budjettikuria 16. Vaikka kiinteistövero todennäköisesti siirtyykin vuokralaisen maksettavaksi korkeampana vuokrana, vuokralainen ei samalla tavalla näe tätä kuluerää omassa budjetissaan. Tämä voi korostua tilanteissa, joissa vuokranantaja ei asu samalla paikkakunnalla kuin hänen omistamansa asunto. Voi tosin olla, että Suomen alhainen kiinteistövero ei ole merkittävässä asemassa tästä näkökulmasta. Toisaalta omistusasujat muuttavat harvemmin, joten kuntien verokilpailu kotitalouksista voi olla vähäisempää maassa, jossa on korkea omistusasumisaste. On kuitenkin huomattava, että kaikki omistusasujien toimet naapurustossaan eivät suinkaan tuota positiivisia ulkoisvaikutuksia. Esimerkkinä negatiivisesta ulkoisvaikutuksesta voidaan mainita ns. NIMBY-ilmiö (Not In My Back Yard). Edellä mainituista syistä johtuen omistusasujilla on suurempi kannustin estää esimerkiksi kaupunkien vuokra-asuntojen tai vaikkapa teollisuustonttien kaavoitus omalle asuinalueelleen tai sen läheisyyteen. Myös kaupunkirakenteen tiivistäminen on todennäköisesti sitä vaikeampaa, mitä enemmän tiivistäminen vaikuttaa nykyisten omistusasujien tilanteeseen. On myös esitetty, että omistusasuminen vähentää työvoiman liikkuvuutta aiheuttaen työttömyyttä (Oswaldin hypoteesi) 17. Empiiriset tulokset omistusasumisen ulkoisvaikutuksista ovat ristiriitaisia. Aiempi empiirinen kirjallisuus on havainnut omistusasumisella olevan melko voimakkaitakin vaikutuksia esimerkiksi äänestyskäyttäytymiseen, kodin kunnostamiseen ja lasten menestykseen 18. Nämä tutkimukset eivät kuitenkaan pysty uskottavasti osoittamaan, että havaitut vaikutukset todella olisivat kausaalisia. Tutkimusten perusongelma on kotitalouksien valikoituminen omistus- ja vuokra-asujiksi, mikäli tämä valikoituminen tapahtuu tutkijalle havaitsemattomien tekijöiden suhteen. Voi siis olla, että omistusasujiksi valikoituu lähtökohtaisesti parempia naapureita, jolloin omistusasumisen kausaalivaikutusta mielenkiinnon kohteena oleviin tulemiin on erittäin vaikea identifioida. Uudemmat tutkimukset paremmilla aineistoilla ja menetelmillä ovat osoittaneet, että monet aiemmin havaituista vaikutuksista pienevät merkittävästi tai häviävät kokonaan, kun kotitalouksien ominaisuuksia kontrolloidaan paremmin käyttäen paneeliaineistoja tai kun käytetään hyväksi aitoon satunnaistamiseen perustuvia koeasetelmia 19. Myös Oswaldin hypoteesin tapauksessa empiirinen evidenssi on ristiriitaista 20. Glaeser ja Gyourko (2008) toteavatkin Yhdysvaltain asuntopolitiikkaa 15 Yksinkertaisimmillaan kyse voi olla vara-avaimen säilyttämisestä, naapuruston lapsien perään katsomisesta tai vaikkapa talon vahtimisesta ja postilaatikon tyhjentämisestä matkan aikana. Ks. jälleen DiPasquale ja Glaeser (1999). Hilberin (2010) empiiristen tulosten mukaan omistusasujat investoivat vuokralaisia enemmän lähinaapurustoon liittyvään sosiaaliseen pääomaan. Jälleen investoinnit ovat suurempia alueilla, jossa asuntotarjonta on joustamatonta, mikä puhuu kapitalisoitumiskannustimen puolesta. 16 Esimerkiksi Fischel (2001) käyttää omitusasujista nimitystä homevoter, jolla hän haluaa korostaa omistusasujien roolia eräänlaisina kunnan osakkeen omistajina ja kunnan päättäjien roolia kunnan toimitusjohtajina. Mallissa omistusasujien omistuksen tuotto riippuu pitkälti kunnan päättäjien toimenpiteistä. Borge & Rattso (2008) havaitsevat, että niissä norjalaisissa kunnissa, joissa on käytössä kiinteistövero, palveluiden yksikkökustannukset ovat matalammat. On kuitenkin epäselvää, onko kyseessä kausaalivaikutus. Ks. myös Glaeser (1996). 17 Oswald (1999). 18 Ks. esimerkiksi Green & White (1997), DiPasquale & Glaeser (1999) sekä Haurin et al. (2002). Dietz & Haurin (2003) sisältää katsauksen näistä vanhemmista empiirisistä tuloksista. 19 Ks. etenkin Engelhardt et al. (2009), Barker & Miller (2009) sekä Bucchianeri (2009). 20 Ks. Munch et al. (2006 ja 2008). Pehkonen (1999) tarjoaa suomalaista evidenssiä. 8

arvioivassa kirjoituksessaan, että tähän mennessä tutkimukset eivät ole pystyneet uskottavasti osoittamaan, että omistusasumisella todella olisi merkittäviä positiivisia ulkoisvaikutuksia. Kuten edellä mainittiin, nykyinen omistusasumisen verokohtelu kannustaa omistusasujia myös kuluttamaan enemmän asumispalveluita verrattuna tilanteeseen, jossa omistusasumista kohdeltaisiin kuten muita sijoituskohteita. Voidaanko ulkoisvaikutusargumenteilla perustella asumiskulutuksen tukemista sinänsä? Vastaus tähänkin kysymykseen on todennäköisesti kieltävä. Ainakin edellä esitettyjen tutkimustulosten perusteella on vaikea keksiä perusteluja sille, miksi asumiskulutuksen tukeminen tulisi olla suunnattu vain omistusasumiseen eikä yleisesti asumiskulutukseen hallintamuodosta riippumatta. Vaikka aiemmin yleisen asumistason nostaminen on voinut ollakin perusteltua myös ulkoisvaikutusnäkökulmasta, eivät tällaiset perustelut kuulosta uskottavilta modernissa yhteiskunnassa 21. Toinen julkisen tuen oikeuttamiseen liittyvä argumentti on tulonjaon tasoittaminen. Omistusasumisen osalta tämä perustelu ei toimi, koska omistusasujat ovat keski- tai suurituloisia. Nykyiset omistusasumisen tuet eivät siis kohdennu pienituloisille kotitalouksille. Esimerkiksi Saarimaan (2009) mukaan vuonna 2004 yli 60 prosenttia laskennallisen asuntotulon verotuesta meni suurituloisimmalle puoliskolle kotitalouksista. Luonnollisesti asumisen tukia voidaan käyttää siihen, että halutaan nostaa esimerkiksi pienituloisten asumiskulutusta. Eli voi olla perusteltua tukea joidenkin ihmisryhmien asumista verrattuna vaikkapa puhtaana rahana annettavaan tukeen 22. Nämä argumentit kuitenkin koskevat lähinnä pienituloisille kotitalouksille suunnattuja toimeentulotuentyyppisiä tukia, ei omistusasumisen verotukia, jotka menevät pääasiassa suurituloisille. Tarkastelemme omistusasumisen tukien jakautumista tarkemmin luvussa 5.2. 5. Asumisen verokohtelun uudistaminen 5.1. Asumisen verotuksen uudistusvaihtoehtoja Edellä käyty keskustelu johtaa mielestämme siihen, että vuokra- ja omistusasumisen verokohtelua olisi yhtenäistettävä. Tässä luvussa esittelemme viisi mahdollista asumisen verokohtelun uudistamisvaihtoehtoa. Näistä kolme ensimmäistä kiristää omistusasumisen verotusta ja kaksi viimeistä keventää vuokra-asumisen verotusta. Tarkastelemme uudistuksia lähinnä niiden hallintamuotoneutraalisuuden näkökulmasta. Tässä suhteessa olemme kiinnostuneita siitä, miten omistusasumisen ja vuokra-asumisen verokohtelua voitaisiin tuoda lähemmäs toisiaan sekä siitä, miten verotus vaikuttaa omistusasumisen kustannukseen riippuen siitä, rahoitetaanko asunto lainalla vai omalla pääomalla. Uudistusvaihtoehtojen esittelyn jälkeen keskustelemme uudistusten käytännön toteutukseen liittyvistä haasteista. Uudistusvaihtoehtojen tarkastelun lisäksi käymme lyhyesti läpi muissa maissa tehtyjä Suomen kannalta kiinnostavia uudistuksia 23. 21 Esimerkiksi juoksevan veden ja viemäröinnin voidaan katsoa tuottavan positiivisia ulkoisvaikutuksia, jolloin tämänkaltaisella asumistason nostamisella on aitoja ulkoisvaikutuksia. Nämä argumentit eivät ole päteviä 2000-luvun Suomessa. 22 Asumistuella voidaan esimerkiksi pitää huolta siitä, että lapsille tarkoitetut tuet todella menevät lasten hyvinvoinnin parantamiseen. Asumistuilla voidaan myös yrittää saada köyhemmät lapset alueille, jossa heillä on parempi vertaisryhmä ja roolimallit. 23 Uudistusvaihtoehtoihin liittyvät tarkemmat laskut on esitetty liitteessä 1. 9

1. Omistusasujan laskennallinen vuokratulo ja luovutusvoitot veronalaisiksi Tässä vaihtoehdossa lähtökohdaksi otetaan mahdollisimman laaja veropohja, johon sisällytetään omistusasujan laskennallinen vuokratulo ja oman asunnon luovutusvoitot. Rinnastamme omistusasumisesta saatavat tuotot eli asumispalvelut pääomatuloihin, joten sovellamme tässä mallissa pääomatuloverotuksen periaatteita. Merkitään omistusasujan saamien asumispalvelujen arvoksi iv R. Jos sekä luovutusvoittoa että omistusasujan laskennallista vuokratuloa verotetaan pääomatuloveroasteella, omistusasumisen käyttökustannus on (1.7) UC1 = ( 1 t )( 1 α) i + αi + d + sτ g + t [ ir αi d sτ] + tg V. korkomenot vaihtoehtoiskustannus asuntotulon vero luovutusvoiton vero jossa asuntotulon verosta saa siis vähentää asuntolainan korkomenot, kulumisen ja ylläpidon kustannukset sekä kiinteistöveron. Nettoasuntotulo on siis negatiivinen tilanteessa, jossa vähennyskelpoiset menot ylittävät laskennallisen asuntotulon määrän. Negatiivinen nettoasuntotulo on mallissa vähennyskelpoinen muista pääomatuloista, ja mikäli pääomatulot jäävät kokonaisuudessaan negatiivisiksi, voidaan syntynyt pääomatulolajin alijäämä vähentää pääomatuloveroprosentin suuruisena ansiotulon verosta. On suoraviivaista osoittaa, että UC 1 = R, jos i R = R V. Toisin sanoen tässä vaihtoehdossa omistus- ja vuokra-asumisen vuotuiset kustannukset olisivat samansuuruiset. Jotta omistusasujan ja vuokralaisen verokohtelu olisi yhdenmukainen, omistusasujan laskennallinen vuokratulo täytyy siis määritellä niin, että se vastaa samanlaisen asunnon vuokraa. Koska tämä vaihtoehto johtaa neutraaliin verokohteluun, pidämme sitä ideaalivaihtoehtona, johon vertaamme muita vaihtoehtoja. Jotta uudistus todella johtaisi neutraaliin verokohteluun, laskennallinen vuokratulo pitäisi pystyä laskemaan siten, että tulo heijastaa mahdollisimman tarkasti samanlaisen asunnon vuokraa. Kuten taulukko 1 osoittaa, vuokra-asunnot ja omistusasunnot ovat usein jopa tyypiltään mutta myös muilta ominaisuuksiltaan erilaisia. Laskennallisen vuokratulon määrittäminen oikein voi siis olla vaikeaa. 2. Omistusasujen korkovähennyksen ja luovutusvoittojen verovapauden poistaminen Jos omistusasujien korkovähennysoikeus ja luovutusvoittojen verovapaus poistetaan, omistusasumisen käyttökustannus on (1.8) ( )( ) ( ) τ ( 1 ). UC2 = αi + 1 t 1 α i + d + sτ 1 t g V = i ti+ αti+ d + s t g V Verrattuna nykytilanteeseen (yhtälö 1.5) voidaan todeta, että nyt omistusasujan käyttökustannus riippuu siitä, miten asunto rahoitetaan (α = asuntolainan osuus). Käyttökustannus on sitä suurempi, mitä suuremman osuuden kotitalous rahoittaa lainaamalla ja on pienimmillään silloin, kun kotitalous ei käytä lainkaan asuntolainaa. Koska uudistus ei vaikuta vuokramarkkinoiden tasapainoehtoon, vuokralaisen ja omistusasujan asumiskustannusten erotus on 10

(1.9) ( α ) R UC2 = 1 i g tv. Uudistus pienentää omistus- ja vuokra-asumisen kustannuseroa (nykyjärjestelmässä ero on siis tiv). 3. Korkovähennyksen poistaminen Julkisessa keskustelussa eniten esillä ollut veromuutos on asuntolainan korkovähennyksen poistaminen. Jos korkovähennys poistetaan, omistusasumisen käyttökustannus on (1.10) 3 ( 1 )( 1 ) [ α τ ] UC = αi + t α i + d + sτ g V = i ti+ ti+ d + s g V. Kuten ehdotuksessa 2, käyttökustannus riippuu jälleen asuntolainan määrästä, ja kotitalous voi minimoida käyttökustannuksen ottamalla mahdollisimman vähän asuntolainaa. Vuokralaisen ja omistusasujan asumiskustannusten erotus puolestaan on (1.11) = ( α ) R UC3 1 tiv. Yhtälöstä nähdään, että vuokralaisen ja omistusasujan käyttökustannuksen erotus pienenee verrattuna nykytilanteeseen. Kuten vaihtoehdossa 2, omistusasumisen käyttökustannus riippuu siitä, miten asunto rahoitetaan. Toisaalta voidaan myös todeta, että omistusasuminen on yhtä kallista kuin vuokralla asuminen ainoastaan siinä tapauksessa, että omistusasuja rahoittaa asunnon kokonaan asuntolainalla. Toisin sanoen korkovähennyksen poistaminen kyllä useimmissa tapauksissa pienentää vuokralaisen ja omistusasujan asumiskustannusten erotusta, mutta ei poista sitä. 4. Vuokranantajan vuokratulon ja luovutusvoittojen verovapaus Edellä tarkastellut uudistukset tuovat omistusasumisen ja vuokra-asumisen verokohtelua lähemmäs toisiaan kiristämällä eri tavoin omistusasumisen verokohtelua. Toinen lähestymistapa neutraalisuuden lisäämiseksi on keventää vuokra-asumisen verotusta. Tässä vaihtoehdossa vuokranantajan vuokratulo ja luovutusvoitto ovat verovapaita. Nyt vuokranantajan saama nettotuotto V:n arvoisesta asunnosta voidaan kirjoittaa muotoon (1.12) R d s τ + g V. V Jos oletetaan, että vaihtoehtoisen sijoituksen tuotto on edelleen (1 t)iv, pääomamarkkinoiden tasapainoehtoa käyttäen bruttovuokraksi saadaan (1.13) ( ) R = 1 t i+ d + sτ g V. Jotta pääomamarkkinoiden tasapainoehto on voimassa, vuokratason täytyy laskea. On järkevää ajatella, että näin tapahtuisi vasta pitkällä aikavälillä. Vuokratason lasku on sinänsä toivottava 11

vaikutus, etenkin jos asumis- ja toimeentulotuesta syntyy suuria kustannuksia julkiselle vallalle nimenomaan korkeiden vuokrien vuoksi. Kun verrataan vuokralaisen asumiskustannusta omistusasujan asumiskustannukseen nykyjärjestelmässä (yhtälö 1.5.), nähdään, että asumiskustannukset ovat yhtä suuret. Tämä vaihtoehto siis johtaa omistusasumisen ja vuokra-asumisen neutraaliin verokohteluun ja säilyttää samalla omistusasujan korkovähennysoikeuden, mikä tarkoittaa, että omistusasujan asumiskustannus ei riipu siitä, rahoitetaanko asunto lainalla vai omalla pääomalla. 5. Vuokralaisille vuokramenojen vähennysoikeus Periaatteessa vuokra-asumisen kustannusta suhteessa omistusasumisen kustannukseen voidaan pienentää myös keventämällä vuokralaisen verotusta. Yksi tapa toteuttaa tämä on antaa vuokralaiselle mahdollisuus vähentää tietty osuus vuokramenoista ansiotulojen verosta pääomatuloveroprosentin suuruisena. Mikä osuus vuokralaisen asumismenoista tulisi olla vähennyskelpoista hallintamuotoneutraalissa verojärjestelmässä? Koska edellä nähtiin, että nykyjärjestelmässä vuokraja omistusasujan asumiskustannusten ero oli tiv, tämänsuuruinen vähennys tekisi luonnollisesti verojärjestelmästä hallintamuotoneutraalin. Tämän vähennyksen toteuttamisen tekee vaikeaksi se, että se edellyttää tietoa vuokralaisen asunnon arvosta. Yksi mahdollinen vaihtoehto olisi se, että vuokralainen saa vähentää verotuksessa yhtiövastikkeen (pl. yhtiölainan lyhennykset) ylittävän vuokran osuuden. Siinä tapauksessa vuokralaisen todelliset asumiskustannukset olisivat (1.14) e = ( + τ ) ( t) R t( d sτ ) V R R t R d s V = 1 + +. Ero asumiskustannuksissa on puolestaan: (1.15) R UC = tgv. e Nähdään, että tämä toimenpide yksinään ei johda täysin neutraaliin järjestelmään. Asumiskustannukset saadaan samoiksi, mikäli vuokralaisen asumismenovähennyksen lisäksi omistusasujan luovutusvoitot olisivat veronalaisia. 5.2. Uudistusvaihtoehtojen arviointia Kaikilla edellä kuvatuilla uudistuksilla voidaan pienentää omistus- ja vuokra-asujan asumiskustannusten eroa. Uudistukset eroavat kuitenkin toisistaan monilla tavoilla. Asuntotulon verottamisessa keskeinen kysymys on se, miten veropohja valitaan. Ensinnäkin verorasitus riippuu luonnollisesti siitä, miten asuntotulon määrittelyssä käytetty korko valitaan. Toiseksi verorasitus riippuu siitä, mitkä kulut ovat vähennyskelpoisia. Tässä muistiossa tehdyissä laskelmissa omistusasuja saa vähentää samat kulut kuin vuokranantajakin 24. 24 Lukuun ottamatta poistoja, joita kiinteistön omistavat vuokranantajat voivat tehdä. 12

Uudistukset 1 3 lisäävät omistusasumisen verorasitusta. Omistusasumisen verotuksen uudistaminen vaikuttaa voimakkaasti erityisesti kotitalouksiin, jotka ovat tehneet suuria asumisen hallintamuotoon ja rahoitukseen liittyviä ratkaisuja nykyjärjestelmän aikana. Sekä näiden kotitalouksien että myös mahdollisten asuntojen hintavaihteluiden rajoittamisen kannalta on perusteltua uudistaa omistusasumisen verotusta niin, että uudistukseen liittyy jonkinlainen siirtymäkausi. Ensimmäisen uudistuksen (asuntotulon ja luovutusvoittojen verottaminen) osalta ongelma koskee erityisesti suurissa asunnoissa asuvia pienituloisia eläkeläisiä, joiden nettoasuntotulo on suhteellisen suuri verrattuna rahatuloihin. Liitteen 2 kuviosta 1 nähdään, että laskennallinen asuntotulo muodostaa yli 30 % ensimmäisen tulodesiilin omistusasujien käytettävissä olevista tuloista. Lisäksi vaihtoehto on teknisesti vaikea toteuttaa, koska se edellyttää tietoa omistusasujien asuntojen arvosta tai siitä saatavasta vuokrasta. Käytännössä asuntotulon mittaamiseen olisi järkevää käyttää kiinteistöverojärjestelmästä saatavia asuntojen arvoja. Edellä esitetyissä laskelmissa oletimme, että asunnon arvonnousua verotettaisiin sen syntyessä. Todellisuudessa arvonnousua verotettaisiin todennäköisesti vasta luovutuksen yhteydessä. Näin ollen omistusasumisen luovutusvoiton verotus aiheuttaisi samalla tavalla lukitusvaikutuksen kuin rahoitusmarkkinasijoitusten kohdallakin. Jos kotitalous muuttaa uuteen samanarvoiseen asuntoon, luovutusvoittovero tekee muuttamisen aikaisempaa kalliimmaksi, jos vanhan asunnon hinta on noussut. On syytä epäillä, että omistusasumisessa tämä lukitusvaikutus olisi haitallisempi kuin rahoitusmarkkinoilla. Uudistusten 2 ja 3 (korkovähennysoikeuden poistaminen) osalta negatiiviset vaikutukset koskevat erityisesti niitä kotitalouksia, jotka rahoittavat asunnon suurelta osin asuntolainalla. Kuten liitteen 2 taulukosta A1 nähdään, kotitalouksien välillä on tässä suhteessa suuria eroja etenkin kotitalouden elinkaareen liittyen. Vanhemmissa ikäryhmissä valtaosalla kotitalouksista ei ole ollenkaan asuntolainaa. Sen sijaan erityisesti ikäryhmissä 25 34 ja 35 44 asuntovelkaisten kotitalouksien osuus on huomattava ja keskimääräinen asuntolaina ko. ryhmissä on 84 000 ja 63 000 euroa. Vaikka asuntolainan määrä vaihtelee kotitalouden elinkaaren mukaan, korkovähennyksen on merkitystä mielekästä tarkastella myös tulonjakonäkökulmasta kuten liitteen 2 kuvioissa 2 ja 3. Kuvioista nähdään, että suurituloisilla kotitalouksilla on todennäköisemmin asuntolainaa kuin pienituloisilla, ja että yli 70 prosenttia korkovähennysetuudesta menee suurituloisimmalle puoliskolle kotitalouksista. Toisaalta keskimääräinen korkovähennys vaihtelee eri tulodesiileissä noin 400 euron ja reilun 600 euron välillä. Lisäksi on syytä huomata, että korkovähennysoikeuden poistaminen kannustaisi kotitalouksia rahoittamaan asuntonsa omalla pääomalla. Jos vähennysoikeus poistetaan ja omistusasuminen muutoin säilytetään veroetuuden piirissä, kotitalouksien kannattaa siirtää varallisuutta rahoitusmarkkinoilta omistusasuntoon lyhentämällä asuntolainaa. Tämän takia korkovähennyksen poistaminen lisää valtion verotuloja todennäköisesti vähemmän kuin esimerkiksi VATT:n verotukiselvityksen staattiset laskelmat osoittavat. On kuitenkin erittäin vaikea arvioida, kuinka paljon kotitaloudet muokkaisivat sijoitusportfolioitaan korkovähennyksen poistamisen myötä 25. Asiasta on jonkin verran kansainvälistä tutkimusta. Follain ja Melamed (1998) arvioivat simulaatiomallin avulla, että Yhdysvalloissa korkovähennyksen poistaminen tuottaisi vain 25 prosenttia staattisiin laskelmiin perustuvista verotukiarvoista. Tämä johtuu kirjoittajien mukaan nimenomaan siitä, että etenkin varakkaat kotitaloudet korvaavat asuntolainaa myymällä verotettavia sijoituskohteita. Gervais ja Pandey (2008) puolestaan arvioivat, 25 Vaikeus johtuu siitä, että vaikka havaitsemmekin kotitalouden käyttävän alijäämähyvitystä asuntolainan korkomenoista johtuen, emme voi päätellä, ettei tällä kotitaloudella ole esimerkiksi rahastosijoituksia, joita se voisi käyttää asuntolainan takaisinmaksuun. 13

että korkovähennyksen poistaminen tuottaisi Yhdysvalloissa 36 66 prosenttia staattisiin verotuottolaskelmiin perustuvista arvioista riippuen siitä, mitä varallisuuseriä portfolion muokkaaminen koskee. Alan ja Leth-Petersen (2006) tutkivat Tanskan vuoden 1987 verouudistuksen vaikutuksia paneeliaineistolla. Tanskan verouudistus nosti merkittävästi asuntolainarahoituksen veronjälkeistä hintaa suurituloisille kotitalouksille sekä alensi samalla joidenkin sijoituskohteiden verotusta. Tutkijat havaitsivat, että Tanskan 1987 verouudistus johti siihen, että monet kotitaloudet maksoivat asuntolainaansa pois myymällä juuri korkeasti verotettuja sijoituskohteita. Saarimaan (2010) tulosten mukaan Suomessa vuonna 1993 tehdyn verouudistuksen seurauksena suurituloiset kotitaloudet vähensivät asuntolainan käyttöä, mutta tutkimus ei anna tietoa siitä, miten suurituloiset kotitaloudet ovat muokanneet portfolioitaan. Liitteen 2 kuvio 4 antaa jonkinlaisen kuvan siitä, missä määrin suomalaiset kotitaloudet voisivat käyttää rahoitusvarallisuuttaan asuntolainan takaisinmaksuun. Kuviosta 4 nähdään ensinnäkin, että rahoitusvarallisuus on hyvin keskittynyttä ja että suurimmalla osalla kotitalouksista, joilla on asuntolainaa, on melko vähän rahoitusvarallisuutta. Toisaalta nähdään myös, että kaksi rahoitusvarallisuuden perusteella rikkainta desiiliä voisivat korvata asuntolainansa täysimääräisesti rahoitusvarallisuudellaan. Tämä viittaa siihen, että kotitaloudet ymmärtävät korkovähennyksen roolin portfolion suunnittelussa. Asumis- ja varallisuustutkimuksen aineistolla tekemämme laskelmien perusteella arvioimme, että kotitaloudet voisivat maksaa 20 prosenttia asuntolainakannasta takaisin käyttämällä rahoitusvarallisuutta. Tämän perusteella staattiseen laskelmaan verrattuna verotulot jäisivät 20 prosenttia pienemmiksi kuin ilman portfolioiden uudelleenjärjestelyä. On kuitenkin syytä korostaa, että laskelma on ainoastaan suuntaa-antava ja perustuu vuoden 2004 tietoihin. Uudistukset 4 ja 5 (vuokra-asumisen verokohtelun keventäminen) taas johtavat tilanteeseen, jossa asumisen verotus kokonaisuutena on nykyistä kevyempää. Ne siis keventävät entisestään asumisen verokohtelua suhteessa muiden sijoituskohteiden verotukseen. Tätä muutosta olisi toki mahdollista kompensoida korottamalla kiinteistöverotusta, joka kohdistuu sekä vuokra- että omistusasumiseen. Toisaalta, toisin kuin laskennallisen asuntotulon ja vuokratulon verotus, kiinteistövero kohdistuu asunnon ja tontin koko arvoon, ei oman pääoman tuottoon. Vuokra-asumisen verotuksen keventämistä tulee tarkastella pitäen mielessä pitkäaikaissäästämisen verokohtelun keventäminen. Lisäksi on huomioitava kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) tulo markkinoille. Molemmat uudistukset vievät kohti tilannetta, jossa aikaisempaa suurempi osuus kotitalouksien sijoituskohteista on enenemässä määrin pääomatuloverotuksen ulkopuolella. Uudistuksen 4 ongelmana voidaan pitää sitä, että lyhyellä aikavälillä uudistuksesta hyötyisivät todennäköisesti eniten nykyiset vuokranantajat. Uudistus 5, jossa vuokralainen saa vähentää osan vuokramenoista verotuksessa, taas saattaisi lisätä verotuksen hallinnollista kustannusta. Luvun 5.1. uudistuksissa ei tarkasteltu varainsiirtoveroa, koska se ei vaikuta vuosittaiseen asumiskustannukseen, jos kotitalous ei muuta vuoden aikana. Kuten edellä on todettu, varainsiirtovero kohdistuu voimakkaammin omistusasujiin ja erityisesti omakotitaloasujiin, koska heille varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta. Tärkeimpänä perusteluna varainsiirtoveron poistamisen puolesta esitetään yleensä se, että varainsiirtovero on tehoton tapa verottaa asumista, koska se kohdistuu nimenomaan asunnon vaihtamiseen ja lisää sitä kautta asunnonvaihtamiseen liittyviä korkeita transaktiokustannuksia. 14

5.3 Muiden maiden järjestelmiä ja uudistuksia 5.3.1. Asuntotulon verotus Omistusasumisen laskennallista tuottoa verotetaan vain muutamissa maissa ja niissäkin verotus on toteutettu hyvin eri tavoilla. Alankomaissa omistusasumisen laskennallista tuottoa verotetaan ja asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia 26. Alankomaissa pääomatuloa verotetaan laskennallisen neljän prosentin tuoton perusteella ja pääomatuloveroaste on 30 %. Omistusasumisen laskennallista tuottoa ei kuitenkaan veroteta pääomatulona, vaan se on progressiivisen ansiotuloverotuksen piirissä. Vuoteen 2006 asti laskennallinen tuotto oli määritelty siten, että i R = 0.006 ja vuodesta 2007 alkaen se on ollut vieläkin alhaisempi: i R = 0.0055. Koska tuotto on määritelty erittäin alhaiseksi ja tuotosta saa vähentää mm. asuntolainan korot, käytännössä valtaosa kotitalouksista ei maksa asuntotuloveroa. Vuonna 2006 korkovähennykset aiheuttivat valtiolle 11 miljardin euron verotulon menetykset ja asuntotuloveron tuotto oli vain 2 miljardia euroa. Sveitsissä omistusasumista verotetaan kuten muitakin sijoituskohteita. Asuntotulo (vähennyskelpoisten kulujen jälkeen) ja luovutusvoitot ovat veronalaisia. Tosin asuntotulo on usein määritelty alakanttiin markkina-arvoihin tai -vuokriin verrattuna ja arvottamismenetelmät ja vähennyskelpoiset kulut vaihtelevat alueittain 27. Vuokramarkkinat eivät varsinaisesti ole vuokrasääntelyn piirissä, mutta vuokran korottaminen on mahdollista vain, jos asunnon ylläpitokustannukset tai korkotaso nousevat. Vuokralaisilla on myös melko hyvä asumisturva. Vuokranantajan täytyy esittää painavat syyt vuokralaisen häätämiseksi. Lisäksi Sveitsissä vuokralaisen maksama vuokra on joissain kantoneissa vähennyskelpoinen meno paikallista veroastetta määritettäessä (samoin asuntotulo ainakin yhdessä kantonissa). Osittain näistä syistä johtuen Sveitsin omistusasumisaste on melko alhainen, vain noin 34 %, verrattuna muihin yhtä teollistuneisiin maihin. Tämä osaltaan selittää sen, että asuntotulon vero ei herätä Sveitsissä yhtä voimakasta vastustusta kuin maissa, joissa on korkeampi omistusasumisaste. Myös asuntokanta voi olla osasyynä alhaiseen omistusasumisasteeseen, sillä omakotitalot muodostavat ainoastaan 23 ja paritalot seitsemän prosenttia asuntokannasta. Lähes kolmannes vuokra-asuntokannasta on institutionaalisten sijoittajien, kuten eläke- ja vakuutusyhtiöiden, omistamaa. Tanskassa nettoasuntotuloa verotettiin vuoteen 2000 asti. Vuodesta 1987 vuoteen 1999 asuntotulo määriteltiin olevan 4 % asunnon arvosta 28. Asuntotulosta sai vähentää korkomenot ja tehdä muita vähennyksiä. Samalla kun asuntotulon verotuksesta luovuttiin vuonna 2000, otettiin käyttöön paikallisen kiinteistöveron (property tax/grundskyld) rinnalle valtakunnallinen kiinteistövero (real estate tax/ejendomsværdiskat). Tanskan valtiovarainministeriön arvion mukaan valtakunnallinen vero tuottaa vuonna 2009 12.3 miljardia Tanskan kruunua ja kunnallinen kiinteistövero noin 18 miljardia Tanskan kruunua. Suomessa asuntotulon verotus poistui vuoden 1993 pääomatuloverouudistuksen yhteydessä. Käytännössä asuntotulon verotus oli jo ennen vuotta 1993 hyvin lievää. Asuntotulon verotus perustui asuntojen verotusarvoihin ja kolmen prosentin tuotto-oletukseen. Asuntotuloksi määräytyi täten kolmen prosentin osuus asunnon verotusarvosta. Asuntotulo jätettiin kuitenkin verottamatta siltä osin, kun se ei ylittänyt laissa säädettyä alarajaa. 26 Järjestelmän kuvaus perustuu van Ewijk, Jacobs ja de Mooij (2007) artikkeliin. 27 Bourassan ja Hoeslin (2010) mukaan esimerkiksi Genevessä asuntotulo on kolme prosenttia asunnon verotusarvosta. Sveitsissä keskushallinnon pyrkimyksenä on, että bruttomääräinen asuntotulo on vähintään 70 markkinavuokrasta. 28 Asuntotulon laskennassa käytetty korko oli 6 % kun asunnon arvo ylitti tietyn rajan. 15

5.3.2. Korkovähennysoikeus mutta ei asuntotulon verotusta Useissa Euroopan maissa ja Yhdysvalloissa asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia, vaikka asuntotuloa ei veroteta. Maiden politiikat näyttävät myös eroavan sen suhteen, mihin suuntaan järjestelmää halutaan kehittää. Isossa-Britanniassa korkovähennysoikeus poistettiin vaiheittain. Ensimmäinen rajoittamisen muoto koski asuntolainan kokoa. Vuonna 1974 korkovähennysoikeus rajoitettiin koskemaan lainaa vain alle 25 000 punnan osalta. Tätä rajaa nostettiin 1980-luvun alussa 30 000 puntaan. Hillsin (1991) mukaan 1980-luvun lopulla valtaosa uusista asuntolainoista oli suurempia kuin tämä raja. Korkovähennysoikeus poistettiin lopulta rajoittamalla vaiheittain korkeinta sallittua korkovähennysprosenttia. Vuonna 1992 se laskettiin 40 prosentista 25 prosenttiin, vuonna 1994 20 prosenttiin, vuonna 1995 10 prosenttiin ja vuonna 1999 oikeus poistettiin (Hendershott ja Pryce 2006). Yhdysvalloissa asuntolainojen korkovähennys tehdään progressiivisen verokannan mukaan, jolloin korkovähennys on sitä suurempi, mitä suuremmat veronmaksajan tulot ovat. Yhdysvalloissa korkovähennys koskee asuntoon sidottuja kiinnelainoja (mortgage), eikä lainan käyttötarkoitus ole korkovähennyksen määräytymisen perusteena. Toisin sanoen kotitaloudet voivat ottaa korkovähennyskelpoisen kiinnelainan esimerkiksi kulutuksen rahoittamiseen. Asuntolainojen korkovähennyksen painottuminen suurituloisille kotitalouksille johtuu myös siitä, että Yhdysvalloissa on käytössä kaikkia veronmaksajia koskeva melko korkea perusvähennys. Korkovähennyksestä saa hyötyä vasta, jos asuntolainojen korot ja muut vähennykset yhteensä ylittävät perusvähennyksen. Viime aikoina Yhdysvalloissa on pyritty rajoittamaan korkovähennysoikeutta siinä kuitenkaan onnistumatta. Ehdotusten pääsisältö on ollut korkovähennyksen muuttaminen tehtäväksi vakioprosentin mukaan (tax credit -tyyppisesti), minkä lisäksi korkovähennyskelpoiselle lainalle tulisi katto. Ehdotetut uudistukset toisivat Yhdysvaltain järjestelmän lähemmäs Suomen järjestelmää, mutta näitäkään uudistuksia ei ole saatu vietyä läpi 29. Suomessa korkovähennystä uudistettiin merkittävästi vuoden 1993 verouudistuksen yhteydessä, jolloin Suomessa siirryttiin eriytettyyn tuloverojärjestelmään. Ennen uudistusta asuntolainan korot vähennettiin progressiivisen verokannan mukaan verotettavista tuloista, mikä merkitsi sitä, että korkovähennyksestä saatava hyöty oli sitä suurempi mitä suuremmat olivat verovelvollisen veronalaiset tulot. Nykyään asuntolainan korot vähennetään suhteellisen verokannan mukaan pääomatuloista. Tanskassa asuntolainan korkovähennys oikeutta rajattiin 1980-luvun lopulla samaan tyyliin kuin Suomessa, vaikka tuolloin Tanskassa oli vielä käytössä asuntotulon vero. Vuodesta 2001 alkaen korkovähennysprosentti on ollut 33 prosenttia ja sen on tarkoitus laskea asteittain vuoteen 2019 mennessä 25 prosenttiin. Esimerkiksi Australiassa, Kanadassa ja Ranskassa asuntolainojen korot eivät ole verovähennyskelpoisia. 6 Yhteenveto Suomen nykyinen verojärjestelmä suosii omistusasumista verrattuna vuokra-asumiseen ja muihin sijoituskohteisiin. Järjestelmä ohjaa kotitalouksien asunnon hallintamuodon valintaa, koska omistusasuminen on vuokra-asumista edullisempi hallintamuoto. Lisäksi se ohjaa säästämään omistusasuntoon, koska sen verokohtelu on kevyempää kuin vaihtoehtoisten sijoituskohteiden. 29 Ehdotetuista uudistuksista tarkempaa tietoa tarjoavat Anderson et al. (2007), Glaeser ja Gyourko (2008) sekä Poterba ja Sinai (2008). 16

Nämä vääristymät voisivat olla perusteltuja, jos niillä korjattaisiin omistusasumisen tuottamia positiivisia ulkoisvaikutuksia tai pystyttäisiin tasoittamaan kotitalouksien tulonjakoa. Kummallekaan perustelulle ei löydy vankkaa tukea akateemisesta taloustieteellisestä kirjallisuudesta. Nykyjärjestelmä on erityisen ongelmallinen siksi, että suuri osa verotuesta menee suurituloisille ja varakkaille kotitalouksille. Toisaalta lähestulkoon kaikki suomalaiset ovat omistusasumisen tuen piirissä jossain vaiheessa elämäänsä, joten on kysyttävä, mitä tuella oikeastaan saavutetaan. Vaihtoehtohan olisi rajatumpi tuki yhdistettynä esimerkiksi kevyempään työn verotukseen. Toisaalta on huomioitava se tosiasia, että kysyntätukien toimivuus ja kohtaanto riippuvat siitä, reagoiko asuntotarjonta lisääntyneeseen kysyntään. Mikäli näin ei käy, kysyntätuet kapitalisoituvat asuntojen hintoihin hyödyntäen ainoastaan asuntojen nykyisiä omistajia. On kyseenalaista, tarvitsevatko nykyiset asuntojen omistajat tällaista tukea. Tukien kapitalisoituminen asuntojen hintoihin on erityisen voimakasta täyteen rakennetuilla alueilla, joilla maan tarjonta on niukkaa. Toisaalta maan tarjonta voi olla niukkaa myös markkinoiden epäonnistumisen takia, jolloin tehokkainta asuntopolitiikkaa on luonnollisesti tarjonnan esteiden poistaminen. Lienee selvää, että esimerkiksi viimeisen kymmenen vuoden aikana Helsingistä asunnon ostaneet kotitaloudet tuskin ovat hyötyneet lainkaan asuntolainojen korkovähennyksestä kapitalisoitumisesta johtuen. Mielestämme nykyjärjestelmään liittyvien ongelmien takia asumisen verokohtelua tulisi uudistaa. Eri uudistusvaihtoehtojen tarkempi arvioiminen edellyttää kuitenkin yksityiskohtaisempia laskelmia uudistusten vaikutuksista. Yksi selkeä ongelmakohta yllä mainittujen lisäksi on varainsiirtovero, joka kohdistuu erityisesti sellaisiin kotitalouksiin, jotka muuttavat usein. On vaikea nähdä, miksi muuttamista pitäisi verottaa asumisen verottamisen sijaan. Yhtä selkeä uudistustavoite on se, että omistus- ja vuokra-asumisen verokohtelua tulisi tuoda lähemmäs toisiaan. Tämä tavoite voitaneen helpoiten toteuttaa uudistamalla molempien hallintamuotojen verokohtelua, siten että omistusasumisen verotusta kiristetään ja vuokra-asumisen verokohtelua kevennetään. Samalla tulee pyrkiä siihen, että asumisen kokonaisverorasitusta ei kevennettäisi. Koska omistusasumisen verotuksen kiristäminen vaikuttaa erityisesti kotitalouksiin, jotka ovat tehneet suuria asunnon hallintamuotoon ja rahoitukseen liittyviä valintoja nykyjärjestelmän aikana, on tärkeää, että tällaiseen uudistukseen liittyy jonkinlainen siirtymäkausi. Lisäksi on huomioitava, että asumisen verokohtelun uudistaminen liittyy kiinteästi muiden sijoituskohteiden verotukseen eikä sitä voi toteuttaa ottamatta huomioon muita samaan aikaan mahdollisesti tehtäviä uudistuksia. Lähdeluettelo Alan, S. & S. Leth-Petersen (2006): Tax Incentives and Household Portfolios: A Panel Data Analysis. CAM Working Paper 2006-13. Ladattavissa osoitteesta: http://www.econ.ku.dk/cam/files/workingpapers/2006/2006-13.pdf Anderson, J.E., J. Clemens & A. Hanson (2007): Capping the Mortgage Interest Deduction. National Tax Journal, Vol. XL, No. 4, s. 769 785. Arnott, R. (1987): Economic Theory and Housing. Teoksessa Mills E. S. (toim.): Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. 2. New York: North-Holland. Barker, D. & E. Miller (2009): Homeownership and Child Welfare. Real Estate Economics, Vol. 37, No. 2, s. 279 303. 17

Borge, L.-E. & J. Rattso (2008): Property Taxation as Incentive for Cost Control: Empirical Evidence for Utility Services in Norway. European Economic Review, Vol. 52, s. 1035 1054. Bourassa, S. & M. Hoesli (2010): Why Do the Swiss Rent. Journal of Real Estate Finance and Economics forthcoming. Brueckner, J. K. (1997): Consumption and Investment Motives and the Portfolio Choices of Homeowners. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 15, No. 2, s. 159 180. Bucchianeri, G.W. (2009): The American Dream or the American Delusion? The Private and External Benefits of Homeownership. Mimeo. Dietz R. & Haurin D. (2003): The Social and Private Micro-level Consequences of Homeownership. Journal of Urban Economics, Vol. 54, s. 410 450. DiPasquale, D. & E. L. Glaeser (1999): Incentives and Social Capital: Are Homeowners Better Citizens? Journal of Urban Economics, Vol. 45, Issue 2, s. 354 384. Engelhardt, G.V., M.D. Eriksen, W.G. Gale & G.B. Mills (2009): What are the Social Benefits of Homeownership? Experimental Evidence for Low-Income Households. Journal of Urban Economics tulossa, DOI: 10.1016/j.jue.2009.09.010. van Ewick, V., B. Jacobs & R. de Mooij (2007): Welfare Effects of Fiscal Subsidies on Home Ownership in the Netherlands. De Economist, 155(3), s. 323 336. Fischel, W. A., (2001): Municipal Corporations, Homeowners and the Benefit View of the Property Tax. Teoksessa, W. E., toim., Property Taxation and Local Government Finance, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge MA, s. 33 77. Flavin, M. & T. Yamashita (2002): Owner-occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio. American Economic Review, Vol. 92, No. 1, s. 345 362. Follain, James R.& L. Melamed (1998): The False Messiah of Tax Policy: What Elimination of the Home Mortgage Interest Deduction promises and a Careful Look at What It Delivers. Journal of Housing Research, 9(2), pp. 179 199. Gervais, M. (2002): Housing Taxation and Capital Accumulation. Journal of Monetary Economics, Vol. 49, Issue 7, s. 1461 1489. Gervais, M. & M. Pandey (2008): Who Cares about Mortgage Interest Deductibility? Canadian Public Policy, Vol. 34 (1), s. 1 24. Glaeser, E. L. (1996): The Incentive Effects of Property Taxes on Local Governments. Public Choice, Vol. 89, s. 93 111. Glaeser, E. L. & J. Gyourko (2008): Rethinking Federal Housing Policy How to Make Housing Plentiful and Affordable. Washington D.C: AEI Press. Green, R. K. & P. H. White (1997): Measuring the Benefits of Homeowning: Effects on Children. Journal of Urban Economics, Vol. 41, s. 441 461. 18

Haurin, D., T.L. Parcel & J.R. Haurin (2002) Does Homeownership Affect Child Outcomes? Real Estate Economics, Vol. 30, No. 4, s. 635 666. Harding, J.; T. J. Miceli & C.F. Sirmans (2000): Do Homeowners Take Better Care of Their Housing than Renters? Real Estate Economics, Vol. 28, No. 4, s. 663 681. Henderson, J. V. & Y. M. Ioannides (1983): A Model of Housing Tenure Choice. American Economic Review, Vol. 73, No. 1, s. 98 113. Hendershott, P. H. and G. Pryce (2006): The Sensitivity of Homeowner Leverage to the Deductibility of Home Mortgage Interest. Journal of Urban Economics, Vol. 60, Issue 1, pp. 50 68. Hilber, C. (2010): New Housing Supply and the Dilution of Social Capital. Journal of Urban Economics, tulossa. Hilber, C. & C. Mayer (2008): Why DO Households without Children Support Local Public Schools? Linking House Price Capitalization to School Spending? Journal of Urban Economics, Vol. 65, s. 74 90. Hills, J. (1991): Distributional Effects of Housing Subsidies in the United Kingdom. Journal of Public Economics, 44(3), s. 321 352. Juntto, A. (2007): Suomalaisten asumistoiveet ja mahdollisuudet. Tilastokeskus, Helsinki. Kari, S. & T. Lyytikäinen (2003): Efektiivinen veroaste eri sijoitusmuodoissa. VATTkeskustelualoitteita 317. Helsinki. Laitila, J. & H. Viitamäki (2009): Asumistukijärjestelmä uusiksi. Teoksessa: Eerola, E. S. Kari ja J. Pehkonen: Verotuksen ja sosiaaliturvan uudistaminen miksi ja mihin suuntaan? VATT-julkaisuja 54. Linneman, P. (1985): An Economic Analysis of the Homeownership Decision. Journal of Urban Economics, Vol. 17, Issue 2, s. 230 246. Munch, J. R., M. Rosholm & M. Svarer (2006): Are Homeowners Really More Unemployed? The Economic Journal, Vol. 116, No. 514, s. 991 1013. Munch, J. R., M. Rosholm & M. Svarer (2008): Homeownership, Job Duration, and Wages. Journal of Urban Economics, Vol. 63, Issue 1, s. 130 145. Oswald, A. J. (1999): The Housing Market and Europe s Unemployment: A Non-technical Paper. Department of Economics, University of Warwick. Mimeo. Pehkonen, J. (1999): Unemployment and Home-ownership. Applied Economics Letters, Vol. 6, No. 5, s. 263 265. Poterba, J. & T. Sinai (2008): Income Tax Provisions Affecting Owner-Occupied Housing: Revenue Costs and Incentive Effects. Mimeo. 19

Saarimaa, T. (2009): Studies on Owner-Occupied Housing, Taxation and Portfolio Choice. Doctoral Dissertation, University of Joensuu. Ladattavissa osoitteesta: http://joypub.joensuu.fi/publications/dissertations/saarimaa_studies/saarimaa.pdf Saarimaa, T. (2010): Tax Incentives and Demand for Mortgage Debt: Evidence from the Finnish 1993 Tax Reform. International Journal of Housing Policy, forthcoming. 20