Turun seudun kiinteistömarkkinat Markkinakatsaus I Helmikuu 2019
Turun seudun kiinteistömarkkinat Turun seudun vahvana jatkuva talous- ja työllisyyskehitys tukee kiinteistömarkkinoita. Asuntorakentamisen volyymit ovat korkealla tasolla ja useita toimitilahankkeita on käynnissä ja suunnitteilla. Kiinteistökauppojen volyymin odotetaan edelleen kasvavan, ja tilakysyntä säilyy vahvana kaikissa toimitilatyypeissä. Asuntovuokrien nousuvauhti on hidastunut parin viime vuoden aikana. Turun seudun talous- ja työllisyysnäkymät pysyttelevät positiivisina. Seudun kärkialat meriteollisuus, lääketeollisuus ja terveysteknologia, teknologiateollisuus ja cleantech elävät vahvan kasvun aikaa. Palveluelinkeinot ja rakentaminen hyötyvät teollisuusalojen kasvusta. Varsinais-Suomen maakunnan arvonlisäys kasvoi vuonna 2017 jopa 5,4 prosenttia, ja vuonna 2016 kasvu oli samaa luokkaa. Varsinais-Suomen kasvuvauhti oli vuonna 2017 vahvempaa kuin muissa suurissa maakunnissa. Toiseksi voimakkainta arvonlisäyksen kasvu oli Pirkanmaalla (+4,7 %), kun esimerkiksi Uudellamaalla ja Pohjois-Pohjanmaalla arvonlisäys kasvoi noin kolmella prosentilla vuonna 2017. Väestö kasvaa tasaisesti ja työllisyystilanne paranee Turku on Suomen kuudenneksi suurin kaupunki, jossa oli Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan noin 191 700 asukasta viime vuoden lopussa. Asukasluku kasvoi vuonna 2018 noin 2 000 henkilöllä, joka on lähellä viime vuosien keskimääräistä kasvutahtia. Viimeisten viiden vuoden aikana Turun väkiluku on kasvanut noin 9 600 henkilöllä. Turun seutukuntaan kuuluu yhteensä 11 kuntaa, jotka ovat asukasluvun mukaisessa suuruusjärjestyksessä Turku, Kaarina, Raisio, Lieto, Naantali, Paimio, Masku, Mynämäki, Rusko, Nousiainen ja Sauvo. Seutukunnassa asuu yhteensä noin 330 000 asukasta. Raision väkiluku on viime vuosina aavistuksen laskenut, mutta muissa Turun suurissa naapurikunnissa Kaarinassa, Liedossa ja Naantalissa väkiluku kasvaa. Kaarina ja Raisio mahtuvat väkilukuja verrattaessa Suomen 50 suurimman kunnan joukkoon: viime vuoden lopulla Kaarina oli sijalla 34 ja Raisio 43. Turun kaupungin väestönkasvu on muodostunut viime vuosina hyvin pitkälti nettomuutosta. Kokonaisnettomuutto on ollut yli 1 500 asukkaan verran positiivinen vuodesta 2012 lähtien. Vuonna 2017 Turun nettomuutto oli +2 165 henkilöä. Työllisyyden koheneminen jatkui Turun seudulla vuonna 2018, ja työllisyysasteen trendi nousi 73,9 prosenttiin. Vuoden aikana työttömien työnhakijoiden määrä pieneni noin 1 500 henkilöllä. Työja elinkeinoministeriön työnvälitystilaston mukaan Turun keskimääräinen työttömyysaste, eli kuukausittaisten lukujen keskiarvo, oli viime vuonna 12,3 prosenttia, kun vuotta aikaisemmin vastaava luku oli 14,4 prosenttia. Turun työttömyysaste on tällä hetkellä samalla tasolla Jyväskylän ja Oulun kanssa, mutta korkeampi kuin Tampereella, Kuopiossa ja pääkaupunkiseudulla. Asuntorakentamisen volyymit yhä korkealla tasolla Asuntorakentamisen volyymit ovat nousseet Turussa voimakkaasti kolmen viime vuoden aikana. Vuonna 2016 Turun kaupungin alueella aloitettiin Tilastokeskuksen mukaan yli 1 900 ja vuonna 2017 lähes 2 800 uuden asunnon rakentaminen, kun edellisinä vuosina jäätiin selvästi alle tuhanteen asuntoon. Vuoden 2018 lopullisia lukuja ei ole vielä saatavilla, mutta marraskuun loppuun mennessä Turussa oli aloitettu 2 050 asunnon rakentaminen. Asuntorakentamisen volyymi näyttää siis hieman laskevan, mutta taso on edelleen korkea. Aloitettujen asuntojen määrä on Turussa ollut - 2 -
vuosina 2016-2017 Tamperetta ja Oulua matalampi, mutta korkeampi kuin esimerkiksi Jyväskylässä, Kuopiossa tai Lahdessa. Aiemmin 2000-luvulla Turun asuntorakentamisen volyymit ovat olleet Jyväskylää matalampia. Rakenteilla olevista asunnoista iso osuus valmistuu vuokra-asunnoiksi. KTI:n Rakennushankeseurannan mukaan Turussa oli vuodenvaihteessa rakenteilla toistakymmentä kerrostaloa, jotka tulevat kokonaan vuokrakäyttöön. Lisäksi monessa uudiskohteessa osa asunnoista päätyy vuokra-asunnoiksi. Rakennuttajina näissä hankkeissa oli esimerkiksi suuria kotimaisia asuntosijoittajia, kuten Ilmarinen, LähiTapiola ja Kojamo, sekä tuettua kantaa rakennuttavia toimijoita, kuten YH Kodit ja TVT Asunnot. Aloitetut asuntorakennushankkeet kasvukeskuksissa asunnot, kpl Tampere Turku Oulu Kuopio Jyväskylä Lahti 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1-11/2018 Lähde: Tilastokeskus, Rakennettu ympäristö -palvelu Toimitilojen uudisrakentaminen kiihtyy Turun seudulle on viime vuosina valmistunut suhteellisen vähän uusia toimitilakiinteistöjä. KTI:n rakennushankeseurannan mukaan Turun seudulle on valmistunut viiden viime vuoden aikana (2014-2018) noin 40 000 neliötä uutta liiketilaa ja 15 000 neliötä uutta toimistotilaa. Tämän lisäksi on tehty jonkin verran merkittäviä peruskorjauksia, joissa vanhoja tiloja on modernisoitu. Nyt rakentaminen on kuitenkin kasvussa. Esimerkiksi Turun ydinkeskustaa torin ympäristössä uudistetaan voimakkaasti. Hansakorttelin uudistus- ja peruskorjaushanke jatkuu ja pitkään suunniteltua Toriparkkia rakennetaan. LähiTapiola kehittää torin laidalle uuden Hamburger Börs -hotellin, ja myös Wiklundin ja KOP-kolmion taloissa on käynnissä merkittäviä peruskorjauksia. Kaupungin hotellitarjonta kasvaakin ripeästi, sillä keskustan lisäksi uusia hotellihankkeita on rakenteilla myös Kakolanmäellä ja Kupittaalla. - 3 -
Keskustan ulkopuolella Kaarinan Piispanristiin rakennetaan uutta Prismaa, ja DB Schenker kehittää Lietoon suurta logistiikkakeskusta, jonka bruttoala on noin 19 000 neliötä. Turun telakan läheisyyteen on suunnitteilla Blue Industry Park -yrityspuisto, josta tavoitellaan Euroopan johtavaa meri- ja valmistavan teollisuuden keskittymää. Kupittaalla on rakenteilla TYKS T3 -sairaala ja lähes 30 000 neliön ammattikorkeakoulurakennus, jota Turun Teknologiakiinteistöt rakennuttaa. Suomen Yliopistokiinteistöjen Medisiina D -monikäyttäjärakennus ja Pohjola Omasairaala valmistuivat alueelle loppuvuodesta. Toimistorakentaminen on ollut viime vuosina vähäistä, mutta uusia hankkeita on suunnitteilla. Esimerkiksi Veritas sai helmikuussa rakennusluvan 10 000 neliön Trivium Retoriikka -toimistorakennukselle Kupittaalle, ja muuttaa sinne oman pääkonttorinsa. Suuria infrahankkeita suunnitteilla Turun seudun lähiliikennettä pyritään kehittämään, ja vaihtoehtoina ovat raitiotie ja nk. superbussi. Linjausvaihtoehdot ovat sekä raitiotien että superbussin kohdalla samat. Kaikissa vaihtoehdoissa toinen päätepysäkki on Varissuolla, ja toiselle päätepysäkille on neljä vaihtoehtoa: Raisio, Länsikeskus, Runosmäki ja Matkakeskus. Yhteyksiä Helsinkiin pyritään kehittämään suunnitteilla olevan uuden nopean junayhteyden myötä (ns. Tunnin juna -hanke), joka nytkähti hiljattain eteenpäin, kun helmikuun alussa tiedotettiin hankeyhtiöiden perustamisesta. Tunnin junan odotetaan valmistuvan 2020-luvun aikana. Turun kiinteistökauppavolyymi 290 miljoonaa euroa vuonna 2018 Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on Suomessa edelleen hyvin vilkasta, kun matalana pysyttelevä korkotaso ja liikkeellä olevan rahan suuri määrä ylläpitävät kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta maailmanlaajuisesti. Vuonna 2017 merkittävien kiinteistökauppojen volyymi ylitti Suomessa ensimmäistä kertaa 10 miljardin euron rajan (10,2 mrd ), ja viime vuonna KTI tilastoi volyymiksi 9,3 miljardia euroa, joka on historian toiseksi korkein lukema. 1 Ulkomainen sijoittajakysyntä on ollut varsin vahvaa, sillä vuosien 2017 ja 2018 kauppavolyymista noin 70 prosenttia muodostui ulkomaisten sijoittajien tekemistä kiinteistösijoituksista. Suomen kansainvälistä houkuttelevuutta ylläpitävät edelleen monia muita Länsi-Euroopan maita korkeammat tuottovaatimustasot, vaikka Helsingin keskustan parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovatkin jo laskeneet hyvin mataliksi, jopa alle neljään prosenttiin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa tuottovaatimukset ovat laskeneet Helsinkiä hitaammin, ja merkittävästi korkeammat tuotto-odotukset ohjaavat sijoituskysyntää nyt entistä enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolellekin. Tämä näkyy kaupankäyntivolyymin nousuna kasvukeskuksissa. Myös Turun seudulla kaupankäyntivolyymit ovat selvästi nousseet viime vuosina. Vuonna 2018 KTI tilastoi Turun seudun kauppavolyymiksi 290 miljoonaa euroa. Tämä oli noin kymmenen prosenttia edellisvuotta korkeampi luku, mutta jäi kuitenkin vuonna 2016 tilastoidusta 370 miljoonan euron ennätysvolyymista. Reilun vuosikymmenen takaisen edellisen suhdannehuipun aikoina Turun kauppavolyymi oli suunnilleen samalla tasolla. Silloin KTI:n tilastojen mukaan korkein vuosivolyymi oli 320 miljoonaa euroa vuonna 2006. Viime vuonna Tampereen, Oulun ja Kuopion seutujen kauppavolyymi oli Turkua korkeampi. Noissa kaupungeissa volyymia kasvatti mm. Technopoliksen suuri kauppa, joka ei Turkuun vaikuttanut, sillä Technopoliksella ei ole kiinteistöomistuksia Turun seudulla. 1 KTI laskee kaupankäyntivolyymiin mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin. - 4 -
Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi PKS:n ulkopuolisissa kasvukeskuksissa milj. 900 2014 2015 2016 2017 2018 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Turun seutu Tampereen seutu Oulun seutu Jyväskylän seutu Kuopion seutu Lahden seutu Lähde: KTI Transaktioseuranta Kauppoja tehdään kaikissa kiinteistötyypeissä Viime vuoden kauppavolyymi muodostui suuresta määrästä kauppoja monissa eri kiinteistötyypeissä ilman yhtään yksittäistä jättikauppaa. Ostajien joukossa on ollut niin paikallisia toimijoita, valtakunnallisia kiinteistörahastoja ja sijoitusyhtiöitä kuin ulkomaisia sijoittajiakin. Turkulaisia asunto-, hoiva- ja toimitilakiinteistöjä on vaihtanut omistajaa esimerkiksi osana suuria salkkukauppoja, joissa on myyty useita kohteita ympäri Suomea. Julkistettujen kauppahintojen perusteella vuoden suurin yksittäinen kauppa tehtiin kesäkuussa, kun Rausanne Oy hankki 30 miljoonalla eurolla Kupittaalle rakennettavan Original Sokos Hotel Kupittaan kiinteistön YIT:ltä. Muita merkittäviä yksittäisiä kauppoja olivat esimerkiksi Kansallis-yhtiöiden ja Kielo AB:n sijoitukset Turun keskustaan. Kansallis-yhtiöt osti noin 10 000 neliön liike- ja toimistotilat Yliopistonkadulta, ja Kielo osti kaksi toimistokiinteistöä Turun Teknologiakiinteistöiltä Puolalankadulta. Trevian Suomi Kiinteistöt I -rahasto oli viime vuoden aktiivisimpia toimijoita Turun markkinoilla. Alkusyksystä rahasto osti Turusta kaksi vanhaa tehdaskiinteistöä, Leaf Centerin ja TV Centerin, joiden yhteispinta-ala on yli 60 000 neliötä. Molemmissa kiinteistöissä on nykyään runsaasti vuokralaisia, ja monen eri käyttötarkoituksen tiloja. Myöhemmin syksyllä sama rahasto hankki kolme toimitilakiinteistöä Raision keskustasta. Kiinteistöalan asiantuntijat arvioivat Turun toimitilakiinteistöjen kaupankäynnin yhä kasvavan Myös vuosi 2019 on jo lähtenyt hyvin vauhdikkaasti liikkeelle Turun kiinteistökauppamarkkinoilla. Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö Fastighets Ab ja Turun kaupunki allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Turun kaupunki myy Hemsölle viisi hoivakotia, kaksi terveyskeskusta ja Turun kaupunginsairaalan alueen, joka sisältää 11 rakennusta. Tämän kiinteistökokonaisuuden kauppahinta on 130 miljoonaa euroa. Samassa yhteydessä Hemsö ostaa vajaa 35 prosentin osuuden Turun - 5 -
Teknologiakiinteistöjen osakekannasta. 2 Lisäksi Aktian erikoissijoitusrahasto osti noin 10 000 neliön kokoiset Logomon toimistotilat, ja Conficap hankki kaksi toimitilakiinteistöä Turun ja Raision keskustoista. Näin vauhdikkaan alkuvuoden ansiosta on hyvin mahdollista, että Turun kiinteistökaupoissa tehdään tänä vuonna uusi ennätysvolyymi. Kaupankäynnin jatkuminen vilkkaana on ollut odotettavissakin, sillä Turun seudun kiinteistökauppanäkymät erottuivat joulukuussa tehdyssä Alueellisessa barometrissa positiivisesti Tampereen, Oulun ja Jyväskylän seuduista 3. Paikalliset asiantuntijat ennakoivat Turussa selkeää kasvua kaupankäyntivolyymiin kaikissa kiinteistötyypeissä. Toimistokiinteistöjen kaupankäynnin kasvuun uskoi 75 prosenttia vastaajista, tuotannollisissa kiinteistöissä 55 prosenttia ja liikekiinteistöissäkin 45 prosenttia, eikä kaupankäynnin laskua ennakoinut Turussa yksikään vastaaja missään tilatyypissä. Miten Turun seudun toimitilakauppojen kokonaisvolyymi kehittyy seuraavien 12 kuukauden aikana? saldoluku suluissa nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi liiketilat (45) toimistot (75) tuotannolliset tilat (55) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Toimisto- ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ennätyksellisen matalia Voimakas sijoituskysyntä on johtanut vuodesta 2015 lähtien tuottovaatimusten laskuun kaikissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Myös Turun laadukkaiden toimistojen ja liiketilojen tuottovaatimukset ovat laskeneet ennätyksellisen matalalle tasolle. 2 Turun Teknologiakiinteistöjen osakekauppaa ei huomioida kaupankäyntivolyymitilastoissa. 3 KTI kartoittaa kiinteistömarkkinoiden paikallisten ammattilaisten odotuksia toteuttamalla kerran vuodessa Alueellisen toimitilabarometrin, joka suunnataan Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän seutujen kiinteistöalan ammattilaisille. Joulukuussa 2018 Turun seudulta Alueelliseen barometriin vastasi 13 asiantuntijaa. - 6 -
Liikekiinteistöissä tuottovaatimusten pohja on Alueellisen toimitilabarometrin vastausten perusteella ohitettu. Joulukuun 2017 kyselyssä paikallisten asiantuntijoiden keskimääräinen arvio Turun keskustan laadukkaan liikekiinteistön tuottovaatimuksesta oli 6,5 prosenttia, ja joulukuussa 2018 tehdyssä kyselyssä vastaava lukema oli hieman noussut 6,7 prosenttiin. Myös tämän vuoden aikana keskustan liikekiinteistöjen tuottovaatimusten odotetaan hivenen nousevan. Haunisen alueella laadukkaan liikekiinteistön keskimääräinen tuottovaatimus oli kyselyn mukaan noussut viime vuoden aikana 8,1 prosentista 8,4 prosenttiin. Laadukkaan toimistokiinteistön keskimääräinen tuottovaatimus on Turun keskustassa Alueellisen barometrin vastaajien arvion mukaan edelleen laskenut, ja on nyt 6,7 prosentin tuntumassa. Kupittaalla puolestaan tuottovaatimus on hivenen noussut 7,1 prosenttiin. Tämän vuoden aikana toimistojen tuottovaatimusten odotetaan vähän laskevan sekä keskustassa että Kupittaalla. Myös valtakunnallisen RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Turun keskustan hyväsijaintisen ja -kuntoisen toimistokiinteistön tuottovaatimuksen laskeneen vuoden 2018 aikana 4. Viimeisimmässä, lokakuussa 2018 tehdyssä barometrissa vastausten keskiarvo oli 6,8 prosenttia. Tosin viime keväänä tässä kyselyssä vastaava luku oli vielä matalampi, 6,7 prosenttia. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Turun toimistojen matalin lukema edellisessä suhdannehuipussa oli 6,95 prosenttia syksyllä 2007, eli nyt ollaan hieman matalammalla tasolla. Turun seudun laadukkaiden teollisuus- ja varastokiinteistöjen tuottovaatimukset ovat Alueellisen barometrin mukaan 9-10 prosenttia. Suurten kaupunkien keskusta-alueiden toimistojen nettotuottovaatimukset Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri 4 KTI toteuttaa yhteistyössä RAKLIn kanssa kahdesti vuodessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrin, joka on valtakunnallinen kiinteistöalan ammattilaisille suunnattu kysely. Barometria on tehty vuodesta 1995 lähtien. Viime lokakuussa RAKLI-KTI Toimitilabarometriin saatiin 49 vastausta. - 7 -
Suorien kiinteistösijoitusten tuotot nousivat Turussa vuonna 2017 Turun kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuottotasot ovat KTI Kiinteistöindeksin mukaan olleet useana vuonna 2000-luvulla lähellä koko maan keskiarvoa. Vuonna 2017 turkulaiset kiinteistöt menestyivät kuitenkin hyvin tässä vertailussa, sillä Turun kiinteistöjen kokonaistuotto oli 8,7 prosenttia, kun koko maan keskiarvo oli 6,6 prosenttia. Kokonaistuotto muodostui 6,2 prosentin nettotuottoasteesta ja 2,3 prosentin positiivisesta arvonmuutoksesta. Kolmena edellisenä vuonna arvonmuutos oli Turussa ollut negatiivinen. Etenkin asuntokiinteistöt ovat tuottaneet hyvin. Vuonna 2017 niiden kokonaistuotto ylsi jopa 10,8 prosenttiin. Asuntokiinteistöjen nettotuottoaste on toimitilakiinteistöjä matalampi, mutta niiden arvot ovat kohonneet voimakkaasti. Vuonna 2017 Turun asuntokiinteistöjen arvonmuutos oli +5,4 prosenttia, johtuen etenkin nettotuottovaatimusten laskusta. 5 Tilakysynnän kehitysodotukset säilyvät vahvoina Turun seudun toimitilojen käyttöasteet ovat pysyneet kohtuullisen vahvoina, ja tilanne parani vuoden 2018 aikana entisestään sekä toimisto- että liiketiloissa. Suurten sijoittajien salkuista koostuvassa KTI:n vuokratietokannassa Turun toimistojen käyttöaste oli 91,4 prosenttia syyskuussa. Catellan mukaan toimistojen vajaakäyttöaste oli Turussa vuoden 2018 lopussa 6,8 prosenttia. Liiketilojen käyttöastetilanne on jopa toimistoja parempi. Catellan mukaan Turun liiketilojen vajaakäyttöaste oli joulukuun lopussa neljä prosenttia. KTI:n vuokratietokannan mukaan suurten sijoittajien kiinteistösalkkujen liiketiloista oli syksyllä noin seitsemän prosenttia tyhjillään. Vahva taloustilanne heijastuu tilakysynnän näkymiin. Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat uskovat tilakysynnän lisääntyvän ja tyhjien tilojen määrän vähenevän tulevan vuoden aikana kaikissa toimitilatyypeissä. Tilakysynnän näkymät ovat paikallisten asiantuntijoiden arvioiden mukaan Turussa positiivisempia kuin Tampereella, Oulussa tai Jyväskylässä. Erityisen optimistisia ollaan toimisto- ja tuotannollisten tilojen kysynnän kehityksestä. Toimistoissa jopa 77 ja tuotannollisissa tiloissa 67 prosenttia barometrin vastaajista odottaa tilakysynnän lisääntyvän. 5 KTI Kiinteistöindeksi mittaa ammattimaisten kiinteistösijoittajien suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa, joka muodostuu nettotuotosta ja arvonmuutoksesta. Vuoden 2017 aineistossa oli Turusta mukana 111 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu markkina-arvo oli lähes 1,1 miljardia euroa. Vuoden 2018 Kiinteistöindeksitulokset julkaistaan 28.2.2019. - 8 -
Tilakysynnän kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut 100 Tampere Turku Oulu Jyväskylä saldoluku 80 60 40 20 0 33 8 27 77 58 38 38 67 42 14-20 -40-27 -25 liiketilat toimistot tuotannolliset tilat Saldoluku = tilakysynnän kasvuun ja tilakysynnän pienenemiseen uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tilakysynnän kasvavan. Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Toimitilavuokrien odotetaan kehittyvän muita kasvukeskuksia positiivisemmin Toimistovuokrat ovat korkeita Kupittaan-Itäharjun alueella, jossa KTI:n vuokratietokannassa mediaanineliövuokra oli viime syyskuussa 17,8 /m 2 /kk. Vastaavasti kaupunginosien 6 ja 7 muodostamalla keskusta-alueella mediaanineliövuokra nousi parikymmentä senttiä edellisestä syksystä, mutta pysyttelee selvästi Kupittaata matalammalla tasolla, alle 13 eurossa. Keskustan parhaat tilat ovat toki huomattavasti kalliimpia, ja Alueellisen barometrin vastaajat arvioivatkin tällä kertaa Turun keskustan prime-toimistovuokran nousseen yli 21 euroon, yli eurolla Kupittaata korkeammaksi. Edellisen syksyn kyselyssä molempien alueiden keskimääräinen arvio oli 18 euron tuntumassa. Valtakunnallisen RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat puolestaan arvioivat Turun keskustan prime-toimiston neliövuokran noin 19 euroon. Keskustassa kyllä nähdään potentiaalia: esimerkiksi yksi Alueellisen barometrin vastaaja kommentoi, että Turun ydinkeskustassa on toimistotiloille valtava potentiaalinen kysyntä, mutta olematon tarjonta. Toimistovuokrien kehitysodotukset pysyvät noususuuntaisina. Molempien yllä mainittujen barometrien vastaajat arvioivat Turun toimistovuokrien nousevan tulevan vuoden aikana. Alueellisessa barometrissa yli puolet vastaajista ennakoi toimistovuokrien nousevan Kupittaalla ja nyt myös ydinkeskustan lähiympäristössä, jossa saldoluku on noussut huomattavasti vuoden aikana. Keskustassakin vuokranäkymät ovat positiivisia, mutta maltillisempia edelliseen vuoteen verrattuna. Toimistovuokrien laskuakin ennakoi keskustassa viidesosa vastaajista. - 9 -
Toimistovuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut syksy 2018 syksy 2017 syksy 2016 Turku, ydinkeskusta 15 21 32 Ydinkeskustan lähiympäristö 6 14 46 Kupittaa-Itäharju 54 57 67 Ympäristökuntien keskustat -31 8 11-40 -20 0 20 40 60 80 saldoluku Saldoluku = vuokrien nousuun ja vuokrien laskuun uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi vuokrien nousevan. Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Turun keskustan (kaupunginosat 6 ja 7) liiketilojen mediaanivuokra syyskuussa 2018 oli KTI:n vuokratietokannan mukaan 30,1 /m 2 /kk, joka oli yli kolme euroa edellistä vuotta matalampi luku. Osittain muutos johtuu kuitenkin sopimuskannan muutoksista tietokannassa. Uusien, vuoden 2018 aikana solmittujen sopimusten mediaanineliövuokra oli keskustassa selvästi korkeampi, yli 41 euroa. Liiketilamarkkinoille tyypillisesti vuokratasojen hajonta on suurta mikrosijainnin mukaan. Turun keskustassakin neliövuokrien hajonta kasvoi edellisvuodesta yläkvartiilin noustua noin kahdeksalla eurolla 64 euroon. Alakvartiili puolestaan hivenen laski alle 16 /m 2 /kk tasolle. Liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat vahvimpia Haunisen ja Skanssin alueilla, joissa saldoluvut ovat selvästi plussalla. Keskustassa yli 40 prosenttia paikallisista asiantuntijoista ennakoi kuitenkin nyt liiketilavuokriin pientä laskua, joten saldoluku kääntyi siellä negatiiviseksi. Tuotannollisten tilojen vuokranäkymät ovat puolestaan aiempaa positiivisempia. Paikalliset asiantuntijat odottavat vuokrien nousevan kaikilla keskeisillä Turun seudun osamarkkinoilla. Nousuodotukset ovat vahvimpia Artukainen-Pansion ja Satama-Iso-Heikkilän alueilla. Asuntovuokrat pienessä nousussa Turun asuntovuokrat ovat nousseet parina viime vuonna hitaasti. Syyskuun 2017 ja syyskuun 2018 välisenä ajanjaksona KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoitti 0,9 prosentin nousua Turussa. Viimeisimmällä puolivuotisjaksolla muutos oli jopa aavistuksen negatiivinen. Yksiöiden ja kaksioiden vuokrat nousivat indeksin mukaan 0,4 prosenttia vuodessa, kun suuremmissa asunnoissa indeksi nousi 2,4 prosenttia. Tampereella, Oulussa ja pääkaupunkiseudun kaupungeissa uusien asuntovuokrasopimusten vuokrat nousivat Turkua enemmän, kun puolestaan Jyväskylässä ja Lahdessa vuosimuutos oli negatiivinen. Koko 2000-luvun aikana Turun asuntovuokrien nousuvauhti on ollut suurista kaupungeista kuudenneksi nopeinta Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen ja Jyväskylän jälkeen. - 10 -
KTI Asuntovuokraindeksit uudet vuokrasopimukset, indeksi kevät 2000 = 100 180 Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Turun keskusta-alueen (kaupunginosat 6 ja 7) asuntojen mediaanineliövuokra nousi KTI:n asuntovuokratietokannan mukaan viime vuonna parillakymmenellä sentillä 14,8 euroon. Keskustayksiöiden mediaanivuokra oli syyskuussa 2018 noin 18,4 /m 2 /kk, ja kaksioissa vastaava luku on noin 14,9 /m 2 /kk. Suuremmissa asunnoissa mediaanineliövuokra on 13 euron tuntumassa. Keskustan neliövuokratasot ovat hieman Tampereen ja Jyväskylän keskusta-alueita matalampia, mutta Oulua korkeampia. Aurajoen itäpuolella kaupunginosissa 1, 2, 4 ja 5 yksiöiden mediaanineliövuokra on 16,9 euroa, ja Telakkarannan ja Majakkarannan alueella 15,4 euroa. Näillä alueilla KTI:n tietokannan asuntojen keskikoko on keskustaa suurempi. Kaksioiden ja kolmioiden neliövuokratasoissa ei ole suuria eroja näiden Turun eri alueiden välillä. Uusissa, viimeisten viiden vuoden aikana valmistuneissa asuinrakennuksissa yksiöiden mediaanineliövuokra on Turussa 19 euron tuntumassa, ja kaksioissa 16,5 euroa. - 11 -
Asuntojen mediaanineliövuokria Turussa ja muiden kasvukeskusten keskusta-alueilla Kevät 2018 /m²/kk 24 22 20 18 16 14 12 10 yksiö kaksio * uudet rakennukset = viimeisten viiden vuoden aikana valmistuneet rakennukset Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Asuntomarkkinoiden asiantuntijat odottavat lähes yksimielisesti Turun pienten asuntojen vuokrien nousevan lähitulevaisuudessa. Elokuussa 2018 toteutetun RAKLIn Vuokra-asuntobarometrin vastaajista melkein neljä viidestä odottaa Turun seudun yksiöiden ja kaksioiden vuokrien nousevan, eikä laskua ennakoinut barometrin 56 vastaajasta yksikään. Suurissa asunnoissa (kolmiot ja suuremmat) noin 40 prosenttia vastaajista odotti vuokrien nousevan, ja vain joka kymmenes ennakoi laskua. Turun seudun asuntovuokrien kasvuodotukset ovat tässä kyselyssä nousseet suunnilleen samalle tasolle pääkaupunkiseudun kaupunkien ja Tampereen kanssa. Muissa kasvukeskuksissa vuokrien kasvuodotukset ovat selvästi maltillisempia, ja Lahdessa ennakoidaan suurissa asunnoissa vuokrien jatkavan las kuaan. Turussa vilkas asuntorakentaminenkaan ei siis ainakaan vielä näytä laskevan asiantuntijoiden odotuksia vuokratasojen kehityksestä. - 12 -