SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA KIINTEISTÖ OY JYVÄSKYLÄN JOKIVARRENPUISTO Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Tahvosentie 32 40520 JYVÄSKYLÄ Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO Puh. 044 3636 191, www.tota.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4

2 (10) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuiston asuinhuoneistoille. Arvio on päivitys 31.8.2017 laadittuun arviokirjaan. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Arvion kohde sijaitsee Kuokkalanpellon alueella. Ydinkeskustaan on noin neljä kilometriä. Tahvosentie 32, 40520 JYVÄSKYLÄ

3 (10) KIINTEISTÖ Kunta Jyväskylä (179) Kaupunginosa 24 Kortteli 77 Tontti 3 Kiinteistötunnus 179-24-77-3 Pinta-ala 1 602 m 2 Omistajat Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto (lainhuuto 13.10.2010) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 31.8.2017 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 31.8.2017 mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset, joiden määrä ilmenee arviokirjan (31.8.2017) liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö kartalla ASEMAKAAVA Kortteli 77 Tontti 3 Vahvistettu 20.5.2009 Tonttijako 18.2.2008 Kaavamerkintä AKY. Asuinkerrostalojen ja yleistenrakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa palveluasuinrakentamista. AH. Asumista palveleva yhteiskäyttöinen korttelialue. Alueelle saa rakentaa enintään 2 kappaletta 20 m2 suuruisia rakennuksia, kuten ulkoiluvälinevarastoja. LPA. Autopaikkojen korttelialue. Alueelle saa sijoittaa korttelin 77 tonttien 3, 4, 7, 8 ja 12 autopaikkoja.

4 (10) Asemakaavamääräykset Rakentaa saa viiteen kerrokseen. Merkintä db osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava sellainen, että melutaso sisällä alittaa valtioneuvoston päätöksen n:o 993792 mukaiset ohjearvot. Merkintä yr, rakennuksia yhdistävien rakenteiden rakennusala. Yhdistäviä rakenteita voivat olla parvekkeet, ulokkeet, kattorakenteet yms. Tonttien 4 ja 12 välisellä yr-alueella olevaan rakenteeseen tulee jättää kulkuaukko ainakin ensimmäiseen kerrokseen. Merkintä ma ajo ilmoittaa alueen osan, jolle saa sijoittaa maanalaisiin tiloihin johtavan ajoluiskan. Autopaikkoja on rakennettava vähintään seuraavasti: yksi autopaikka 85 asuinkerrosneliömetriä kohti, kuitenkin vähintään yksi autopaikka asuntoa kohti ja yksi autopaikka palveluasumisen verrattavat 150 kerrosalaneliömetriä kohti. Merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa porrashuone- ja sisääntuloaulatilojen yhteyteen 15 m2 ylittävän osan kussakin kerroksessa. Käytetty tonttitehokkuus e Noin 1,84 Rakennusoikeus 2 625 k-m 2 Käytetty rakennusoikeus 2 948 k-m 2 Käyttämätön rakennusoikeus Rakennusoikeus on käytetty. Kiinteistö sijaitsee asuinkerrostalojen ja yleisten rakennusten korttelialueella. PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Autopaikat Tehokkaasti rakennettu kaupunkitontti. Piha-alue on asfaltoitu, betonilaatoitettu tai nurmetettu piirustusten mukaan. Autopaikkoja on 44 kpl. Autopaikat sijaitsevat LPA-korttelialueella. MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut.

5 (10) RAKENNUKSET Rakennus Tontilla sijaitsee viisikerroksinen asuinkerrostalo. ASUINKERROSTALORAKENNUS Rakennusvuosi 2011 Kerrosala 2 948 k-m 2 (Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 3 414 m 2 (Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonta) Tilavuus 10 944 m 3 (Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 2 229 m 2 (huoneistoluettelon mukainen huoneistoala) RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat Vesikatto Väliseinät Ulkoseinät Maanvarainen teräsbetonilaatta Betoni Teräsbetoniset ontelolaatat Tasakatto, kumibitumikermikate, sisäpuolisella sadevedenpoistolla Huoneistojen sisäseinät ovat yleensä metalli- tai puurunkoisia kipsilevyseiniä. Pesuhuoneiden seinät ovat kivirakenteisia. Rappaus, osittain metalliverhous. Parvekkeiden osalta puuverhottuja seiniä Porraskäytävä on valoisa ja avara. VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi Lämmön talteenotto Hissi Väestönsuoja Kiinteistö on liitetty Jyväskylän kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Kaukolämpö. Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Poistoilmanvaihdossa on tehostus keittiön liesikuvussa huoneistokohtaisesti. Kyllä 1 kpl, 8 henkilöä/630 kg Kyllä

6 (10) Ulkoiluvälinevarasto. KUNTO Rakennuksen kunto Rakennus on liki uuden veroinen. Tahvosentie 32, 28, 26, 24 ja 22:n kerrostalot on rakennettu nauhamaisesti yhteen. YHTIÖ Nimi Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 44 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 2 229 m 2. Y-tunnus 2338309-1 Omistus Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto omistaa 44 asuinhuoneistoa. Omistusosuus on 100 %.

7 (10) Huoneistot Arvion kohteena ovat seuraavat 44 asuinhuoneistoa: 2h + k 41,5 m 2 15 kpl 622,5 m 2 2h + k 43,5 m 2 5 kpl 217,5 m 2 2h + k 48,5 m 2 4 kpl 194,0 m 2 2h + k 52,0 m 2 5 kpl 260,0 m 2 2h + k 53,0 m 2 5 kpl 265,0 m 2 3h + k 65,0 m 2 5 kpl 325,0 m 2 3h + k 69,0 m 2 5 kpl 345,0 m 2 yhteensä 44 kpl 2 229,0 m 2 Kellarissa ja ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevat yhteistilat: ulkoiluväline-, irtain- ja lastenvaunuvarastot sekä kuivaushuone. HOITOKULUTIEDOT Hoitokulutiedot Asunnot KATSELMUS TIEDOT Hoitokulut (kiinteistöhuolto, ulkoalueiden hoito, siivous, vesi ja jätevesi, sähkö, jätehuolto, vahinkovakuutukset, kiinteistövero ja korjaukset) olivat vuonna 2016 yhteensä noin 92 000 euroa. Yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä hoitokulut ovat noin 3,44 /m 2 /kk. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 5,13 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Arvion kohteen asunnot ovat uudehkoja vuokra-asuntoja. Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön 12.1.2012 ja 9.12.2014 (ulkopuoliset katselmukset). Arviokirjan päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Jyväskylän kaupungin viranomaisilta ja arvion tilaajan edustajilta.

MARKKINATILANNE 8 (10) Kuokkalasta on matkaa keskustaan noin neljä kilometriä. Suurin kysyntä kohdistuu keskustaan. Kuokkalassa on kysyntää asuinhuoneistoille, mutta markkina vetää vain rajallisesti tarjontaa. Kauppahavainnot asuinhuoneistoista Arvion kohde sijaitsee postinumeroalueella 40520. Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti 2006-2016 valmistuneissa kerrostaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta 12.1.2018. Myytyjä asuinhuoneistoja Arvion kohteen vieressä sijaitsee arvion kohdetta vastaava asuinkerrostalo. Naapurikiinteistössä (Tahvosentie 24) tehtyjen kauppojen kappalemäärät vuosittain olleet seuraavaa: Vuosi Tehdyt kaupat 2011 11 kpl 2012 14 kpl 2013 5 kpl 2014 4 kpl 2015 2 kpl 2016 2 kpl 2017 2 kpl Yhteensä 40 kpl

9 (10) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin. Arvioimme huoneistojenmarkkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 2h+k 41,5 15 622,5 125 000 128 000 1 875 000 1 920 000 2h+k 43,5 5 217,5 130 000 133 000 650 000 665 000 2h+k 48,5 4 194,0 137 000 140 000 548 000 560 000 2h+k 52,0 5 260,0 145 000 148 000 725 000 740 000 2h+k 53,0 5 265,0 145 000 148 000 725 000 740 000 3h+k 65,0 5 325,0 160 000 164 000 800 000 820 000 3h+k 69,0 5 345,0 167 000 172 000 835 000 860 000 Yht. 44 2 229,0 6 158 000 6 305 000 Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 6,2 6,3 miljoonaa euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/- 300 000 euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.

10 (10) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (edellä yksilöidyt Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuiston asuinhuoneistot) velattomaksi markkina-arvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 6 300 000 (kuusi miljoonaa kolmesataatuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 1997, Kuopio 1997-1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto 1995-1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi 1997-2003 Catella Property Oy, arviointi 2003 -, toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO 044 3636 191 jorma.muhojoki@tota.fi www.tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce

YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 27.12.2014 15:34:00 1(2) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 27.12.2014 Toiminimi: Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto Yritys- ja yhteisötunnus: 2338309-1 Voimassaoloaika, alkaen 02.06.2010 Kyselyajankohta: 27.12.2014 15:34:00

YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto 27.12.2014 15:34:00 2(2) Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto Yhtiöjärjestys 1 Yhtiön toiminimi on Kiinteistö Oy Jyväskylän Jokivarrenpuisto ja kotipaikka on Jyväskylän kaupunki. 2 Yhtiön toimiala on omistaa ja hallita kiinteistöjä sekä niillä olevia ja rakennettavia rakennuksia. 3 Yhtiön vähimmäispääoma on kaksituhattaviisisataa (2.500) euroa ja enimmäispääoma kymmenentuhatta (10.000) euroa, joissa rajoissa osakepääomaa voidaan korottaa tai alentaa yhtiöjärjestystä muuttamatta. 4 Yhtiön asioita, mikäli ne eivät kuulu yhtiökokouksen käsiteltäviin, hoitaa hallitus, johon kuuluu kahdesta (2) kolmeen (3) jäsentä. Mikäli hallitukseen valitaan vähemmän kuin kolme (3) varsinaista jäsentä, valitaan lisäksi yksi varajäsen. Hallituksen jäsenen toimikausi päättyy vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. 5 Yhtiöllä voi olla hallituksen nimittämä toimitusjohtaja, joka hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaan hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa. 6 Yhtiön osakkaiden välisiä suhteita säätelee osakassopimus. 7 Yhtiölle voidaan tarvittaessa valita tilintarkastaja. Tilintarkastajat valitaan tällöin tehtäväänsä toistaiseksi. 8 Yhtiön toiminimen kirjoittavat paitsi hallitus, myös hallituksen puheenjohtaja tai toimitusjohtaja yksin ja hallituksen jäsenet kaksi yhdessä. 9 Varsinainen yhtiökokous on pidettävä vuosittain hallituksen määräämänä päivänä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Ylimääräinen yhtiökokous pidetään, kun hallitus niin päättää tai kun se on lain mukaan pidettävä ja kutsuttava koolle. 10 Varsinaisessa yhtiökokouksessa on: esitettävä 1. tilinpäätös, joka käsittää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen 2. mahdollinen tilintarkastuskertomus päätettävä 3. tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta 4. toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto tai tappio antaa aihetta 5. vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle 6. hallituksen varsinaisten jäsenten lukumäärästä valittava 7. hallituksen jäsenet sekä 8. tarvittaessa tilintarkastaja ja varatilintarkastaja Käsiteltävä 9. muut kokouskutsussa mainitut asiat. 11 Kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan kirjallisesti kullekin osakkeenomistajalle hänen yhtiölle ilmoittamallaan osoitteella tai muulla tavoin todisteellisesti. Kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan neljä viikkoa ja viimeistään viikkoa ennen kokousta.