VUOKRANTASAUS HEKASSA

Samankaltaiset tiedostot
VUOKRANMÄÄRITYS HEKASSA. Käytössä ensimmäistä kertaa vuoden 2019 vuokria määriteltäessä

MILLÄ KEINOIN ASUMISEN HINTA SAADAAN KURIIN? Valtakunnalliset Vuokralaispäivät Jaana Närö

HEKA JÄLKEEN SEKÄ VUOKRANTASAUS ALKAEN

HEKAN VUOKRANTASAUSMALLI LUONNOS LAUSUNTOA VARTEN

Helsingin kaupungin asunnot Oy PÖYTÄKIRJA Vuokralaisneuvottelukunta 12/2017 Sivu 1 / 3

Tervetuloa! Sääntömääräinen asukkaiden kokous 2017

Helsingin kaupungin asunnot Oy PÖYTÄKIRJA Vuokralaisneuvottelukunta 9/2017 Sivu 1 / 3

Helsingin kaupungin asunnot Oy. Pääomavuokran muodostuminen ja tasaus vuodelle 2013

ARAVA- ja korkotukilainoitettujen kohteiden kulujen käyttöarvoon perustuva tasausmalli

Energiansäästötoimenpiteet

Asukastoimikuntien lausuntojen yhteenveto käyttöarvon mukaisesta vuokrien tasauksesta

Kolmiot. Hakuaika

Rovaniemi, Keskusta Kohdenumero h,kk,s,p/toimisto, 55,0 m² Kov Energialuokka C Mh ,00 Vh ,00

Helsingin kaupungin Asunnot Oy Lausunto 1 (2) Vuokralaisneuvottelukunta

Oulu, Höyhtyä Kohdenumero kpl 39m2 kaksioita, 312,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

53,5 m², 2h,kt,s,p,

Ajankohtaista vuokranmäärityksen ohjauksessa ja valvonnassa Havaintoja vuokramarkkinoilta Hyyryläispäivät

Kerava, Alikerava Kohdenumero h,kt,s, 55,5 m² Kov Energialuokka C 2013 Mh ,00 Vh ,00

113,0 m², 5h,k,wc,khh/...,

Kuopio, Nilsiä Kohdenumero h, k, s, 60,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,86 Vh ,00

Raasepori, Tenhola Kohdenumero h, k, kph, 356,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Tohmajärvi, Kemie Kohdenumero h,k, 71,5 m² Kov Energialuokka D 2007 Mh ,00 Vh ,00

Nokia, Keskusta Kohdenumero h,k,s, 65,0 m² Kov Energialuokka C Mh ,65 Vh ,00 Tontin lunastushinta ,00

76,5 m², 3h+k+kph+wc+s...,

Iisalmi, keskusta Kohdenumero h,k,s, 60,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

HELSINGIN KAUPUNGIN ASUNNOT OY:N KEHITTÄMISHANKKEITA

Kuopio, Saaristokaupunki Kohdenumero h, kt, 32,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Janakkala, Turenki, Keskusta Kohdenumero h,kt,parv, 33,0 m² Kov Energialuokka C Mh ,64 Vh ,50

Järvenpää, Loutti Kohdenumero h+kt+alk.+r.parveke, 23,0 m² Kov Energialuokka C 2013 Mh ,00 Vh ,00

Seinäjoki, Kärki Kohdenumero h,k,s, 53,0 m² Kov Energialuokka C 2007 Mh ,00 Vh ,00

Hissit Stadin kerrostaloihin yli 700 jälkiasennushissiä valmiina

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla

Hämeenlinna, Keskusta Kohdenumero h,tk,s, 121,0 m² Kov Energialuokka C 2018 Mh ,00 Vh ,00

Kerrostalo Savonlinna, Vanhakaupunki Kohdenumero Linnankatu 34.

SATO VuokraKoti. Espoo, Soukka Soukankaari 5, Espoo. koti kuten haluat

Jyväskylä, Mattilanpelto Kohdenumero h,k,kph,p, 49,9 m² Kov Energialuokka E Mh ,72 Vh ,00

Kuopio, Keskusta Kohdenumero h,k, 88,5 m² Kov Energialuokka E 2007 Mh ,66 Vh ,00

136,0 m², 6h,k,s, at,...,

Kotaniementie 7 as 3 Kaunisharju, Vaajakoski

Lapinlahti, keskusta Kohdenumero h,k, 71,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,31 Vh ,00

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista?

Jyväskylä, Korpilahti Kohdenumero h+kk+s, 54,5 m² Kov Energialuokka C Mh ,00 Vh ,00

Kiuruvesi, Kiuruvesi Kohdenumero h,k, 53,5 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2012

Kerrostalo Kuopio, Pihlajalaakso Kohdenumero Poukamankatu 23.

y Tampereen HALKO NIEMEN RANTA

61,5 m², 3H+KT,

56,5 m², 2h+k+s,

Vuokrattavana. Kerrostalo Heinola, Keskusta Kohdenumero h,k,kph,vh,p, 54,0 m² Kov Energialuokka D 2007

Sipoo, Talma Kohdenumero h,k,s, 89,0 m²/155,0 m² Kov Energialuokka D Mh ,00

52,0 m², 2h + k + kph + p,

Kuopio, Keskusta Kohdenumero h,k,s, 59,5 m² Kov Energialuokka C 2018 Mh ,00 Vh ,00

Kuopio, Saaristokaupunki Kohdenumero h,k,s (yht.jär. 4h,k,s), 100,0 m² Kov Energialuokka C 2013 Mh ,47 Vh.

Nurmijärvi, Klaukkala Kohdenumero h,kk,kph,vh, 31,0 m² Kov Energialuokka F 2013 Mh ,41 Vh ,00

Omakotitalo Riihimäki, Tienhaara Kohdenumero h,k.th,s,kph,2 x wc,pyykkitupa,iso vh,lämmin at, 144,5 m²/221,0 m² Kov.

Jyväskylä, Keskusta Kohdenumero h+kt,kph, 54,0 m² Kov Energialuokka C 2013 Mh ,47 Vh ,00

Kerrostalo Kouvola, Keskusta Kohdenumero Kalevankatu 15.

Jyväskylä, Keskusta Kohdenumero h, kk, kph, vh, 38,0 m² Kov Energialuokka F Mh ,58 Vh ,00

Janakkala, Turenki Kohdenumero h,kt,parv, 51,0 m² Kov Energialuokka C 2013 Mh ,39 Vh ,00

Haapajärvi Kohdenumero h, k, ph, 74,0 m² Kov Energialuokka D 2007 Mh ,00 Vh ,00

Kaunis koti Lauttasaaren parhaimmalla paikalla

Nurmijärvi, Klaukkala Kohdenumero h,k,khh,s, 104,0 m² Kov Energialuokka G 2007 Mh ,00 Vh ,00

Jämsä, Keskusta Kohdenumero h+k+s+autokatos, 75,0 m² Kov Energialuokka G 2013 Mh ,00 Vh ,00

Alavus Kohdenumero h+k+s, 60,0 m² Kov Energialuokka F 2013 Mh ,00 Vh ,00

Toimintaympäristö. Asuntojen hinnat ja vuokrat Leena Salminen

Viitasaari Kohdenumero h,k,s, 85,5 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Karstula Kohdenumero h,kk, 36,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Vaasa, Pukinjärvi Kohdenumero h,k,s, 100,0 m² Kov Energialuokka B Mh ,00 Vh ,00

Vuokralais- / Talotoimikuntien koulutus. Kokonaisvuokran määräytyminen

Petäjävesi, Petäjävesi Kohdenumero h+k+kph, 65,0 m² Kov Energialuokka E 2013 Mh ,00 Vh ,00

TALOUDEN- JA OMAISUUDENHOITOPOLITIIKKA 2010 ASUINKIINTEISTÖPOLITIIKKA

Raasepori, Tammisaari Kohdenumero h, k, kph/s, 80,0 m² Kov Energialuokka C Mh ,51 Vh ,00

MYYDÄÄN ASUINKERROSTALOT TAMPERE KALKKU

ARA-asuntojen omakustannusvuokrajärjestelmän toimivuus ja kehittämistarpeet

43,5 m², 2h,kk,vh,

ARAn rahoituspalvelut 2019

83,5 m², 3-4h, avok., s,

Raasepori, Pohja Kohdenumero h+kk, 49,5 m² Kov Energialuokka G Mh ,63 Vh ,00

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2006

Kuopio, Saaristokaupunki Kohdenumero h,k,khh,s, 95,0 m² Kov Energialuokka D 2013 Mh ,00 Vh ,00

50,5 m², 2h, k, s, psh...,

55,0 m², Loviisa KT 2h,k, lasitettu parveke. Kohteen ilmoittaja. Valkolammentie 26, Loviisa Valko, 11 kaupunginosa

Helsingin kaupungin asunnot Oy PÖYTÄKIRJA Vuokralaisneuvottelukunta 13/2017 Sivu 1 / 3

Saarijärvi Kohdenumero h,k,s, 52,5 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Taivassalo Kohdenumero h,k,s, 67,2 m² Kov Energialuokka C Mh ,00 Vh ,00

91,5 m², 4h+k+kph+s+vh+p,

Kouvola, Valkeala Kohdenumero h,k,s, 68,0 m² Kov Energialuokka C 2007 Mh ,00 Vh ,00

Paritalo Oulu, Haukipudas, Keskusta Kohdenumero Merituuli 26.

Hyvinkää, Paavola Kohdenumero h,k, 78,5 m² Kov Energialuokka D Mh ,00 Vh ,00

Iisalmi, keskusta Kohdenumero h,k,s, 64,5 m² Kov Energialuokka D 2007 Mh ,00 Vh ,00

Pukkila, Kirkonkylä Kohdenumero h, k, s, 53,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

62,5 m², 2h, k, s,

Kuopio, Lehtoniemi Kohdenumero h,kt, 37,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Jakomäen Kiinteistöt Oy. Kankaretie 9 a ja b / peruskorjaus. Luonnossuunnitelma Sijainti. Tontti. Asemakaava

Raasepori, Tammisaari Kohdenumero h, k, kph/s, 57,0 m² Kov Energialuokka C 2013 Mh ,73 Vh ,00

Ennen peruskorjausta otettu kuva, parvekelasitukset puuttuvat. SATO VuokraKoti. Vantaa, Myyrmäki Vaahtokuja 8, Vantaa.

Kokkola, Isokylä Kohdenumero h,kt,s, 54,0 m² Kov Energialuokka Ei e-tod. Mh ,00 Vh ,00

Mäntsälä, Mustamäki Kohdenumero h, k, parveke, 73,0 m² Kov Energialuokka F 2013 Mh ,27 Vh ,00

Transkriptio:

VUOKRANTASAUS HEKASSA Käytössä ensimmäistä kertaa vuoden 2019 vuokria määritettäessä 20.12.2017

VUOKRANMÄÄRITYSMALLI Vuokranmääritys perustuu Hekan omakustannusten kokonaismäärän tasaamiseen kahdessa vaiheessa 1. Kokonaiskustannusten tasaaminen 21 alueelle Tasausperusteena vuokrasäästön tasainen jakaminen kaikille alueille KTI:n vuokratasoreferenssiä hyödyntäen 2. Alueelle tasattujen kustannusten sisäinen tasaus vmy:ille Käyttäen ARA:n malliin pohjautuvaa pisteytysmallia

TASAUKSEN ENSIMMÄINEN VAIHE: ALUEELLISEN KESKIVUOKRAN MÄÄRITTÄMINEN

TASAUS 21 ALUEELLE Omakustannusvuokrasta johtuen Hekan vuokrat ovat Helsingin yleistä vuokratasoa alhaisemmat Lähtökohtana tasauksessa: miten omakustannusperiaatteella saavutettu säästö saataisiin jaettua oikeudenmukaisella, tasapuolisella ja läpinäkyvällä tavalla kaikkien vuokranmääritysyksiköiden vuokralaisille? Kokonaiskustannusten tasaaminen 21 alueelle Tasausperusteena alueen sijaintiin perustuva käyttöarvo KTI:n vuokratasoreferenssiä hyödyntäen Kunkin alueen KTI referenssivuokraa alennetaan Hekan keskimääräisellä vuokra säästön määrällä, josta saadaan alueelliset keskivuokrat. Keskivuokria kuitenkin loivennetaan jäljempänä kerrotulla tavalla. Vuokratasoreferenssi on vertailuperuste ja lähtötieto Hekan alueiden väliseen vuokran tasaamiseen. Vuokratasovertailulla ei siis ole vaikutusta Hekan kokonaisvuokraan tai Hekan keskimääräiseen neliövuokraan.

ESIMERKKI HEKAN 2017 VUOKRIEN SUHTEESTA KTI:N KESKIMÄÄRÄISEEN REFERENSSIVUOKRAAN -25% Vuokra"säästön" jakautuminen alueiden välillä, vuokrat 2017-29% -29% -28% -28% -28% -30% -34% -34% -33% -32% Ero vertailuvuokraan, % -35% -40% -45% -43% -40% -40% -39% -39% -39% -38% -38% -38% -37% -37% -36% - Hekan 2017 keskivuokra on 34,8 % vertailuvuokraa alhaisempi. - Osalla alueista ero alueen vertailuvuokraan on yli 40 %, ja osassa alueista alle 30 %. - Tavoitteena pitkällä tähtäimellä alueellisten vuokrien jakaantuminen siten, että kunkin alueen ero aluekohtaiseen vertailuvuokraan on samalla tasolla -50% Vuokranmääritysalueet (vuokra"säästön" 2017 mukaisessa järjestyksessä)

TASAUKSEN TOINEN VAIHE: VMY-KOHTAISEN VUOKRAN MÄÄRITTÄMINEN

ALUEEN SISÄINEN TASAUS VMY:ILLE Perusteena ARA:n käyttöarvon tasausmalliin pohjautuva pisteytys Pisteytys perustuu kohteen sijaintiin, ikään, kuntoon, rakennustyyppiin sekä varuste- ja laatutasoon Pisteytyksessä verrataan alueen vmy:itä ja niiden ominaisuuksia keskenään, ei koko Heka-tasolla Pisteytyksessä voitaisiin huomioida myös asukkaiden omatoimisuuden aikaansaamat säästöt kiinteistön ylläpitokustannuksissa. Tämä omatoimisuus ei ole käytössä toistaiseksi

ALUEEN SISÄINEN TASAUSMALLI Pisteytystekijöiden painokertoimet min. % 0 maks. % 50 1. Tekninen ikä 35 % 2. Alueellinen sijainti 20 % 3. Laatu ja varusteet 15 % 4. Rakennustyyppi 10 % 5. Vesimittari 5 % 6. Harkintakerroin 15 % Yhteensä 100 % 2. Alueen sisäinen sijainti pisteet min. pisteet 0 maks. pisteet 50 Heikko 35 Tyydyttävä 40 Hyvä 45 Erinomainen 50 3. Laatu ja varusteet pisteet min. pisteet 0 maks. pisteet 50 Sauna Huoneistosaunat 50 Valittu Talosaunat, ei huoneistosaunaa 40 Ei talosaunaa 0 TOSI Hissi Talossa hissi 50 Valittu Ei hissiä, yli 2krs. Talo 0 TOSI Parveke/piha Lasitetut parvekkeet 50 Valittu parveke/piha 25 Ei parveketta/pihaa 0 TOSI Yleinen varustetaso Erinomainen 50 Valittu Hyvä 40 Tyydyttävä 30 Heikko 20 TOSI 4. Rakennustyypin pisteet min. pisteet 0 maks. pisteet 50 Kerrostalo 20 Pienkerrostalo 35 Rivitalo tai pientalo 40 Erikoiskohde 50 5. Vesimittari min. pisteet 0 maks. pisteet 25 Vesi kuuluu vuokraan 25 Huoneistokohtainen vesimittari 0 Käytössä olevien tekijöiden määrä 4

TEKNISEN IÄN JA PERUSKORJAUKSEN PISTEYTYS Pisteet pienenevät liukuvasti vuosittain yhdellä pisteellä. Minimipisteet 40 p Vasta valmistuneen kiinteistön asunnoissa on parempi käyttöarvo kuin samana vuonna peruskorjatun kiinteistön asunnoissa. Tämän johdosta tasausmallissa peruskorjausikä omana pisteytystekijänä Peruskorjaus nostaa teknisen iän pisteet 10 v tasolle (90 % uudisrakentamisesta) Peruskorjauksen määritelmä pisteytyksessä on täysi asuntojen sisäpuolinen peruskorjaus Täyden asuntojen sisäpuolisen peruskorjauksen lisäksi asunnon teknisen iän ja peruskorjauksen pisteytystä nostavat keittiöiden ja kylpyhuoneiden korjaukset Kun kohteessa on uusittu kylpyhuoneet tai keittiöt kohteen valmistumisen tai peruskorjauksen jälkeen nousee kohteen pisteytys Teknisen iän ja peruskorjauksen pisteytyksessä käytetään neljää tasoa ei peruskorjausta (vastavalmistunut kohde pisteet 100/100 ko.vuonna) täysi peruskorjaus (pisteet 90/100 ko.vuonna) keittiö ja kylpyhuone korjattu (pisteet 85/100 ko.vuonna) keittiö tai kylpyhuone korjattu (pisteet 80/100 ko.vuonna)

ALUEEN SISÄISEN SIJAINNIN PISTEYTYS Alueen sisäisen sijainnin pisteytyksessä arvioidaan alueen vmy:iden sijainti suhteessa alueen muihin vmy:ihin Arviointikriteereinä Liikenneyhteydet (etäisyys raideliikenteen pysäkistä tai useiden bussien pysäkistä) Kaupallisten palveluiden läheisyys Sijainti ns. arvoalueella (Kamppi, Töölö, Katajanokka, Lauttasaari, Kulosaari, Puu-Käpylä, Puu-Vallila) Meren tai joenrannan läheisyys

YLEISEN VARUSTETASON PISTEYTYS Yleisen varustetason pisteytyksessä arvioidaan alueen vmy:iden yleistä varustetasoa suhteessa alueen muihin vmy:ihin Arviointikriteereinä Asuinhuoneiden lattiamateriaali (muovi tai parketti, laminaatti, vinyylilankku) Kylpyhuone laatoitettu tai ei (vähintään lattia) Ilmanvaihto koneellinen tai painovoimainen Erityisen laadukkaat yhteiset tilat (kerhohuone, kuntosali, saunatilat kattokerroksessa, mattopesula tms.)

ERIKOISKOHTEET Kohteen rakennustyypiksi määritellään erikoiskohde, kun jokin alla olevista kriteereistä täyttyy Suojelukohteet (esim. Käpylän ja Vallilan puutalot) Ennen vuotta -40 rakennetut talot (muutkin kuin suojelukohteet) Lähes pelkästään yksiöitä tai kaksioita sisältävät vmy:t

HARKINTAKERROIN Harkintakerrointa käytetään ensisijaisesti loiventamaan suuria vuosittaisia vaihteluja Minkään kohteen vuokra ei saa nousta vuokrantasausmallin johdosta yli 10 % Minkään kohteen vuokra ei saa poiketa alueen keskivuokrasta enempää kuin +/- 20 % Lisäksi harkintakerrointa voidaan joutua käyttämään tilanteissa, joissa kaavamainen vuokranmääritystapa johtaa epäoikeudenmukaiseen lopputulokseen

ALUEIDEN PISTEYTYKSEN LAATIMINEN Vmy:iden ensimmäinen pisteytys on laadittu Hekan toimesta Pisteytys käydään läpi vuosittain Pisteytystä käsitellään alueiden yhteistyöelimissä Mahdolliset korjaukset ja muutokset pisteytykseen päätetään Hekassa

UUDEN TASAUSMALLIN KÄYTTÖÖNOTTO Järjestelmä ei tule heti käyttöön sellaisenaan, vaan siihen liittyy siirtymäaika, jolloin tasaukseen tehdään loivennuksia Ensimmäinen loivennus: Minkään alueen keskivuokra ei tasausmallin uudistuksen johdosta voi nousta edellisen vuoden keskivuokrasta enemmän kuin 5 % Toinen loivennus: Minkään vmy:n keskivuokra ei tasausmallin uudistuksen johdosta voi nousta edellisen vuoden keskivuokrasta enemmän kuin 10 % Lisäksi minkään vmy:n keskivuokra ei voi poiketa alueen keskivuokrasta yli +/- 20 % Siirtymävaiheessa minkään alueen keskivuokra ei laske, mutta yksittäisen vmy:n keskivuokra voi laskea

KIITOS!