VUOSIKATSAUS 2017 1
YMPÄRISTÖMYÖNTEISYYS ON ARVOMME Ympäristömyönteisyys on osa strategiaamme. Mestariasunnot on toteuttanut mm. Suomen ensimmäisen Joutsenmerkityn asuintalon. Auerkulman nuorille suunnatut asunnot täyttävät tiukat ympäristö- ja terveysvaatimukset. Talo on energiatehokas, sen sisäilma on hyvä ja talossa käytetyt rakennusmateriaalit ovat turvallisia ja terveellisiä. JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY Mannilantie 43, 2. krs 04400 JÄRVENPÄÄ Tel. (09) 279 8340 2
SISÄLLYSLUETTELO Toimitusjohtajan katsaus 4 Veikko Simunaniemi Järvenpään Mestariasunnot Oy:n toiminnasta 6 Yrityksen tietoja ja tunnuslukuja vuodelta 2017 Mestarikiinteistöjen ylläpito- ja ympäristöasiat 10 Kulutuksen, kunnossapidon ja korjaustoiminnan tietoja Järvenpään Mestariasunnot Oy:n talous 11 Keskeiset taloustiedot ja tunnusluvut Järvenpään Mestariasunnot Oy:n tulevaisuudennäkymiä 13 Tunnustukset ja palkinnot 14 Mestarikiinteistöissä tehtiin perusparannuksia ohjelman mukaisesti. Kuvassa Suksitehtaankatu 3, jossa kunnostettiin julkisivut ja parvekkeet. 3
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Asuntomarkkinoissa kasvua Asuntomarkkinat kasvoivat Suomessa ja asuntojen vuokraus oli vilkasta lukuun ottamatta muuttotappiokuntia. Järvenpää koki hyvää kasvun aikaa. Asukkaita muutti kaupunkiin ennätysmäärä ja asuntoja rakennettiin paljon. Mestariasuntojen 23. toimintavuosi toteutui hyvin niin asukastyytyväisyyden, toiminnan kuin talouden osalta. Mestariasukkaita oli tilikauden lopussa noin 3150, jotka asuvat noin 2000 asunnossa. Tilikauden aikana toteutimme visiotamme olla asumisen paras kumppani, arvojemme ja toiminta-ajatuksen siivittämänä. Uusia asuntoja valmistui Kaikki asunnot olivat vuokrattuina peruskorjausaikoja lukuun ottamatta. Uusia asuntoja valmistui Jampankiven palvelupihaan ja uusia asuntoja rakennettiin Pajalan ja Lepolan alueella. Asuntokantaa kasvatettiin myös ostamalla kaupungilta Kyrölässä sijaitsevan Asunto Oy Tanhuaspi sekä vanhan kaupungintalon kiinteistö Mannilantieltä. Hankintoja tehtiin yhteensä 15,4 miljoonalla eurolla. Jampankiven palvelupihaan sijoittuva 74 asunnon Vaahterakoti on tarkoitettu erityistä hoivaa tarvitseville vanhuksille. Rakentaminen aloitettiin vuonna 2015 ja hanke valmistui maaliskuussa 2017. Hanketta toteutetaan tiiviissä yhteistyössä Järvenpään kaupungin kanssa, joka tuottaa talon asukkaille hoivapalvelun. Pajalankurki on 69 asunnon vapaarahoitteinen asuinkerrostalo. Rakennustyöt aloitettiin lokakuussa 2016 ja hanke valmistui tammikuun lopussa 2018. Eläkäläisneuvoston ehdotuksesta asunnoista 55 % on vuokrattu yli 55-vuotiaille. Kiinteistöjen hoito- ja ylläpitopalvelut sekä rakennuttamistoiminta tuotettiin Mestaritoiminta Oy:n toimesta. Asukastyytyväisyystutkimuksen tuloksien perusteella asukastyytyväisyys ja palvelun laatu vastaavat nyt tavoitetasoa, joka on 8 1/2 vanhoissa kouluarvosanoissa mitattuna. Asukastoimintana toteutimme mm. menestyksekkään, jo perinteeksi muodostuneen pihakilpailun. Käyttöaste oli korkealla Liikevaihto oli 15,5 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 1,3 miljoonaa euroa. Asuntojen käyttöaste oli 99,8 %. Vuokrankorotukset 2017 0% Vuokrasopimusten vaihtuvuus 2017 19% 4 Veikko Simunaniemi toimitusjohtaja
Tasapainotamme Järvenpään asuntotuotantoa Mestariasuntojen tehtävänä on tasapainottaa kaupungin vuokra-asuntotuotantoa. Tonttivaranto on hyvä, joihin uusia energiatehokkaita Mestarihankkeita voidaan toteuttaa ohjelman mukaan vuoteen 2024 saakka. Asuntohakemusten määrä pysynee korkealla tasolla, vaikka kaupunkiin on rakennettu paljon uusia asuntoja. Uutena avauksena on aloitettu tutkimaan asunto-osuuskuntatalomallia, joka on uusi edullinen vaihtoehto omistus- ja vuokraasumisen väliin. Kiitos kuluneesta vuodesta Toivotamme parhaimmat kiitokset kaikille Mestariasukkaille. Kaiken toiminnan takana on ihminen ja Mestariasunnoissa toimii ihmisiä, jotka pitävät huolta asukkaistaan, toisistaan ja yhtiöstä. Näillä eväillä tulemme menestymään myös jatkossa. Tuusulanjärven kulttuurimaisemiin rakennetaan uusi energiatehokas mestarikohde Lepolan Timantti. Rakennustyöt käynnistyvät vuonna 2017. Kohde valmistuu syksyllä 2018. 5
TOIMINNASTA Emoyhteisö Järvenpään Mestariasunnot Oy:n emoyhteisö on Järvenpään kaupunki, joka omistaa yhtiön koko osakekannan. Toiminta-ajatus Toiminta-ajatuksena on tarjota toimivia koteja elämän eri vaiheisiin ja sujuvaa asumista. Toimiala Yhtiön toimialana on omistus- tai vuokraoikeuden nojalla hallita Järvenpään kaupungissa vuokraasuntotuotantoon osoitettuja kerros- ja pientalotontteja ja niille rakennettuja tai rakennettavia vuokra-asuntotaloja ja ylläpitää niitä, harjoittaa rakennuttamistoimintaa, sekä myös muiden kuin omistus- ja vuokraoikeuden nojalla hallitsemiensa kiinteistöjen ja asuntojen ylläpitoa ja vuokrausta. Strategiat Henkilöstö ja johtaminen: "Asumista yhdessä kehittäen" Palvelu ja markkinointi: "Sujuvaa asumista yhteistyöllä" Kasvu ja kehitys: "Toimivia koteja elämän eri vaiheisiin" Talous ja kiinteistöt: "Ammattimaisesti ja ympäristövastuullisesti mestarikunnossa" Visio Mestariasuntojen visiona on olla asumisen paras kumppani. Arvot Vastuullisuus Asukaslähtöisyys Hyvinvoiva henkilöstö Ympäristömyönteisyys Muuntautumiskyky Toiminta Mestariasuntojen toimintaperiaatteena on hallinnoida, vuokrata, ylläpitää ja lisärakentaa asuntokantaa kaupungin omistajapolitiikan ja yhtiön hallituksen päätösten mukaisesti. Kiinteistöjen hoito- ja ylläpitopalvelut sekä rakennustoiminta ostetaan Mestaritoiminta Oy:ltä ja ulkopuolisilta toimijoilta. Sijoittuminen kaupunkikonserniin 1.1.2017 alkaen Järvenpään kaupunki 100% Järvenpään Mestariasunnot Oy 57% 100% Asunto Oy Tanhuaspi 43% Pajalan Parkki Oy 6,5% Kiinteistö Oy Pajalankulman pysäköinti 43% Mestaritoiminta Oy 100% 100% Koy Järvenpään Tilat Mannilantien Liiketalo Oy 6
TOIMINNASTA Yhtiökokoukset - Järvenpään Mestariasunnot Oy Varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2017. Ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 12.12.2017. Kokouksessa päätettiin muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että se mahdollistaa valita hallituksen jäsenet myös ylimääräisessä yhtiökokouksessa ja hallituksen jäsenten määräksi kuudesta (6) yhdeksään jäsentä (9) varsinaista jäsentä ja yhtä monta henkilökohtaista varajäsentä. Hallitus kokoontui tilikauden aikana 5 kertaa. Hallitus on myöntänyt läsnäolo- ja puheoikeuden hallituksen kokouksissa yhtiökokousedustaja Erkki Kukkoselle. Hallituksen kokouksiin on kutsuttu myös kaupungin asuntoasioista vastaava erityisasiantuntija Mari Karsio. Yhtiön hallitus 12.12.2017 saakka Jäsen Eino Lehtinen (pj.) Seija Kareinen (vpj.) Kaija Tuuri Paavo Peltosaari Tarja Vuokkovaara Mikko Pöllä Jaana Suopellonmäki Sven-Erik Thodén 12.12.2017 alkaen Jäsen Tomi Passi (pj.) Paavo Peltosaari (vpj.) Kaija Tuuri Kari-Pekka Rosenholm Hannu Laalo Tiia Östberg Laura Vilkkunen Jaana Suopellonmäki Sven-Erik Thodén Varajäsenet Lasse Puttonen Katri Kakko Pirjo Tirronen Petri Oikkonen Marketta Pohjanheimo Simo Tolkki Anja Virtanen Maria-Leena Valkonen Varajäsen Jaana Hono Pasi Koskinen Riikka Hasko Seppo Sorja Risto Asp Esa Kukkonen Soile Urpi Pekka Neuvonen Marja-Liisa Järvinen Toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi on toiminut toimitusjohtajana 1.7.2000 alkaen. 7
TOIMINNASTA Asukashallinto Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa tuli voimaan 1.3.1991 ja sitä sovelletaan kaikissa käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa aravavuokrataloissa. Yhteishallinto tarkoittaa sitä, että myös asukkaat pääsevät osallistumaan vuokratalon hallintoon. Mestariasukashallinto toimii lakivelvoitetta laajemman, yhtiössä kehitetyn asukashallintomallin mukaisesti. Asukkaiden kokous ylimpänä päättävänä elimenä valitsee asukastoimikunnan. Käytännössä samaan pihapiiriin kuuluvia vuokranmääritysyksiköitä on yhdistetty siten, että useissa kiinteistöissä on pidetty yhteisiä asukkaiden kokouksia. Asukkaiden kokous on valinnut asukastoimikunnan ja asukastoimikunta on valinnut keskuudestaan asukashallituksen jäsenen ja hänelle henkilökohtaisen varajäsenen. Asukashallituksen puheenjohtajana on toiminut Jaana Suopellonmäki. Asukashallituksen pressiryhmän tuottamana toimitettiin toimintavuoden aikana kaksi Mestariasukas-lehteä. Asukaskehitystyö Asukastoimikuntien, asukashallituksen ja sen ryhmien työskentely on ollut rakentavaa ja yhteistoiminta henkilökuntamme kanssa on vakiintunut. Jatkuvuutta asukasyhteistyöhön haettiin perinteisellä pihakilpailulla. Toukokuussa 2017 juhlittiin Jampankiven palvelupihan valmistumista. Yhteiseen juhlaa osallistui runsaasti palvelupihan asukkaita. 8
TOIMINNASTA Asukashallituksen jäsenet 2017 Suopellonmäki Jaana (pj.) Aalto Inga Ahola Raili Eronen Maija Halonen Satu-Maarit Hassinen Johanna Helakallio Sirpa Hytti Riika-Maria Hämäläinen Eija Jantunen Pirjo Jokivuo Helena Järvinen Marja-Liisa Karjalainen Aki Kostiainen Tanja Kukkonen Maiju Kulmala Toivo Lehtinen Päivi Lempola Hanna Leskinen Ritva Mörönen Kati Neuvonen Pekka Nieminen Jukka Pellikka Ari Petäjä Eira Rautio Tuula Rukkinen Oona Rumbin Pekka Rönkkö Timo Salo Matti Schavikin Minna Silen Ritva Sivula Erkki Valkonen Maria-Leena Åkerlund Kristiina Tilintarkastajat ja asukasdemokratian mukaiset valvojat Varsinainen tilintarkastaja Tilintarkastusyhteisö BDO Oy Pekka Klemetti, KHT Jukka Lampila KHT Varatilintarkastaja Ulla Maija Tuomela KHT, JHTT Erkki Yli-Rantala HTM Henkilöstö 2017 Johtoryhmä 2017 Mestariasuntojen palveluksessa oli toimintavuoden päättyessä yksitoista henkilöä, joista yksi oli osapäiväinen työntekijä. Siro Sällinen, asiakaspalvelusihteeri Tiia Saastamoinen, asiakaspalvelusihteeri Evita Kara, asiakaspalvelusihteeri Leena Mäkinen, vuokravalvoja Minna Heinonen, kiinteistösihteeri Peetu Puntari, kirjanpitoapulainen Tuula Paulasaari, kirjanpitäjä Veikko Simunaniemi, toimitusjohtaja Ansa Strandberg, talousjohtaja Kristiina Viertola, palvelupäällikkö Kai Teva, kiinteistöpäällikkö 9
KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO- JA YMPÄRISTÖASIAT Kulutustiedot 2015 2016 2017 Lämmitysindeksi 36,92 34,90 33,83 Kw/Rm 3 Sähköindeksi 7,22 7,50 7,15 Kw/Rm 3 Vesi/jätevesi-indeksi 356,45 375,59 368,62 l/rm 3 /v KUNNOSSAPITO JA KORJAUS Perusparannukset Kiinteistöihin ja asuinhuoneistoihin on tehty aktiivisesti perusparannuksia, jotka ovat kohottaneet kiinteistöjen ja huoneistojen laatutasoa. Putkivuotojen takia on siirrytty vesijohtojen täydelliseen uusimiseen huoneistokohtaisesti, joka on vähentänyt vuototapauksia. Tilikauden aikana suoritettiin perusparannuksia ja putkistokorjauksia mm. Suksitehtaankatu 3, julkisivujen ja parvekkeiden perusparannus Ruukkukatu 6, käyttövesiputkistojen uusiminen Torpantie 31, terassirakenteet Pellava-Pirkka, pihan peruskorjaus Lääkärinkuja 3, hissin perusparannus Vuosikorjaukset Kiinteistöissä suoritettiin tavanomaisia vuosikunnostustöitä ja muuttoremontteja. Huoneistokorjauksilla on osittain kohotettu tarjottavien asuntojen kuntoa asumisuskollisuuden saavuttamiseksi. Uudisrakentaminen Vaahterakodin rakentaminen aloitettiin vuonna 2015. Osa rakennuksesta valmistui vuoden 2016 lopulla ja koko hanke valmistui maaliskuussa 2017. Vaahterakoti on hoivan tarpeessa oleville vanhuksille tarkoitettu 74 asunnon hanke, joka on toteutettu Jamppakeskuksen ja palvelupihan välittömään läheisyyteen. Hanke on toteutettu tiiviissä yhteistyössä Järvenpään kaupungin kanssa, joka tuottaa hoivapalvelun. Pajalankurki on 9-kerroksinen, jossa on 8 asuinkerrosta ja yhteensä 69 asuntoa. Hanke toteutettiin vapaarahoitteisena ja asunnoista 55% on vuokrattu yli 55-vuotiaille. Rakennustyöt aloitettiin lokakuussa 2016 ja hanke valmistuu tammikuun lopussa 2018. Lepolan Timantti sijoittuu Lepolan kulttuurihistorialliselle alueelle. Hanke koostuu kolmesta asuinrakennuksesta, joissa on yhteensä 54 asuntoa. Hanke rahoitetaan ARAn myöntämällä korkotukilainalla ja käynnistysavustuksella. Hanke valmistuu syksyllä 2018. 10
ASUNTOKANTA JA TALOUDEN TUNNUSLUKUJA Asuntokanta Asuntokanta muodostuu 56 kiinteistöstä. Kukin kiinteistö muodostaa oman vuokranmääritysyksikön, joiden asuntomäärä on yhteensä 1 944 asuntoa, pinta-alaltaan 103 792 as.m². Ṫalousarvion toteutuminen Liikevaihto kasvoi 550 T (3,5 %) edelliseen vuoteen verrattuna. yli 100 000 asuinneliötä Liikevaihto 15,5M Kasvu +3,5% 1944 asuntoa Vuokrat 2017 56 kiinteistöä Vuokria ei tarkistettu 1.1.2017 alkaen. Keskimääräiseksi vuokraksi muodostui 12,56 /m²/ kk (sis. kaikki kiinteistöt). Autopaikan vuokra oli 13 lämpöpaikka/kk, 8 kylmä paikka/kk ja saunamaksu oli 13 /kk. Tilikauden tulos Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 1,3 M. Asuintalovarausta kirjattiin 1,3 M. Tilikauden tulos ja asuintalovaraukset 1,3 M Vuokrankorotus 2017 0% Vuokrien määritys vuodelle 2018 Lainat Perusparannuslainoja nostettiin 2,5 M ja uudistuotantoon 10,4 M. Urheilukatu 6 kiinteistön sekä Asunto Oy Tanhuaspin hankintaan nostettiin lainaa 2,9M. Yhteensä lainoja nostettiin tilikaudella 15,8 M (edellinen vuosi 6,3 M ). Keskimääräinen vuokrantarkistus 1.1.2018 alkaen on 0,21 /m²/kk. Keskimääräiseksi neliövuokraksi muodostuu 12,79 /m²/kk. Kiinteistöjen hoitokulut 2017 Uudistuotannon lainat 10,4 M Uusia lainoja yhteensä 15,8 M Laskivat vuodesta 2016-150t Seuraavan tilikauden velkakirjaehtojen mukaiset lainanlyhennykset ovat noin 4,7 M. Yhtiön kokonaislainasaldo 31.12.2017 oli sisältäen seuraavan vuoden lyhennykset 132 M. 11
TULOSLASKELMA JA TASE 1.1.-31.12.2017 1.1.-31.12.2016 TULOSLASKELMA 1000 1000 Liikevaihto 15 551 15 001 Liiketoiminnan muut tuotot 45 94 Henkilöstokulut yhteensä -749-677 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -3 984-3 692 Muut kulut yhteensä -8 241-8 393 Luottotappiot -27-33 Liikevoitto/-tappio yhteensä 2 595 2 302 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -1 322-1 580 Voitto (tappio) ennen tilinpäätösiirtoja ja veroja 1 274 722 Asuintalovarauksen muutos yhteensä -1 274-722 Tilikauden voitto (tappio) yhteensä 0 0 TASE VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet yhteensä 15 764 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 139 247 127 829 Sijoitukset 1 596 278 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 140 8589 128 183 VAIHTUVAT VASTAAVAT Lyhytaikaiset saamiset 312 511 Rahat ja pankkisaamiset 6 214 4 816 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 6 526 5 328 VASTAAVAA YHTEENSÄ 147 384 133 510 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 3 344 3 344 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 6 817 5 543 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 128 323 117 294 Lyhytaikainen vieraspääoma yhteensä 8 900 7 329 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 137 223 124 623 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 147 384 133 510 12
TULEVAISUUDEN NÄKYMIÄ Mestariasunnoissa pyritään tasapainottamaan Järvenpään kaupungin vuokra-asuntotuotantoa. Tavoitteena on rakentaa noin 50 uutta asuntoa vuodessa. Uusia Mestarihankkeita on työn alla Lepolan alueella. Tonttivaranto on hyvä, joihin uusia Mestarihankkeita voidaan toteuttaa vuoteen 2024 saakka. Asuintalohankkeet toteutetaan energiatehokkaina. Asuntohakemusten määrä pysynnee korkealla tasolla edullisten asuntojen ansiosta, vaikka kaupunkiin on rakennettu paljon uusia vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Käyttöaste oli tilikauden lopussa 99,8 %. Uutena avauksena on aloitettu tutkimaan asunto-osuuskuntatalohanketta. Lainojen peruskorkotaso on pysynyt alhaisella tasolla, mutta samaan aikaan rahoituslaitokset ovat korottaneet uusien lainojen marginaaleja. Laajoja perusparannuksia pyritään välttämään jatkuvalla kunnossapidolla ja peruskorjauksilla. Asukashallituksen ja sen ryhmien sekä asukastoimikuntien työskentely on jatkunut rakentavana ja yhteistoiminta henkilökuntamme kanssa on vakiintunut. Asukastyytyväisyys on tutkimuksen mukaan edelleen parantunut tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy:n siivittämänä. Asukkaiden palvelukokemus on tällä hetkellä 8 1/2 vanhoissa kouluarvosanoissa mitattuna. Palvelun laatu vastaa tällä hetkellä tavoitetasoa. Kiinteistöjen kunnossapidon ja perusparannuksien ohjaavina tekijöinä ovat kuntoarviot, kuntotutkimukset, pitkäntähtäimen suunnitelma ja korjausten suunnittelu. Hissien rakentamista hissittömiin taloihin tutkitaan tapauskohtaisesti. Kiinteistöjä kehitetään myös purkamalla ja lisärakentamalla uusia vuokra-asuntoja. Yhteistyö kaupunkikehityksen ja kaavoituksen kanssa tulee myös jatkossa olemaan aktiivista. Kestävä kehitys ja elinkaariajattelu on kiinteistöjen arvon säilymisen ja talouden kannalta ohjaavana tekijänä. Uudis- ja perusparannushankkeissa kiinnitetään huomiota terveelliseen rakentamiseen, energiatehokkuuteen sekä uusiutuvien energioiden hyödyntämiseen. Viestintää ja tiedottamista jatketaan avoimesti. Yhteistyössä asukashallituksen pressiryhmän kanssa tuotetaan asukaslehti Mestariasukas kaksi kertaa vuodessa. Sosiaalista mediaa tullaan aktivoimaan. Henkilöstön koulutus ja TYHY-toiminta on osa Mestareitten toimintaa. Verkostoituminen muiden vuokrataloyhtiöiden kanssa tuo uusia näkymiä toimintaan. Mestariasunnot Oy on Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n jäsen. Palvelukokemus 8,5/10 Käyttöaste 99,8% Asiakkaiden palvelukokemus ja käyttöaste ovat Mestariasunnoilla korkealla. 13
TUNNUSTUKSET JA PALKINNOT 2015 Suomen ensimmäinen Joutsenmerkitty rakennus 2016 Suomen ensimmäinen kumppanuushankintamallilla toteutettu urakkasopimus 2013 Helsingin seudun ilmastopalkinto 2013 2013 Suomen ilmastoystävällisin kerrostalo 2011 Kestävän kehityksen "Järkevä"-palkinto 2010 Vuoden rakennuttaja 2010 Vuoden asuntovaikuttaja 2008 Teknologiasta Tuotteiksi -säätiön palkinto 14
JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY Mannilantie 43, 2. krs 04400 JÄRVENPÄÄ Tel. (09) 279 8340 15
16