Havainnoi kiinteistön viihtyisyyttä, kuntoa, toimivuutta ja turvallisuutta

Transkriptio

1 Havainnoi kiinteistön viihtyisyyttä, kuntoa, toimivuutta ja turvallisuutta Petri Sinisalo Tavoitteena on oppia havainnoimaan kiinteistön viihtyisyyttä, kuntoa, toimivuutta ja turvallisuutta. Esimerkki tyylilajista: Pekka Palveluesimies selvittää näitä case-kiinteistökierroksella Teemu Työssäoppijalle Tämä kuuluu kaikkiin sopimuksiin! Kiinteistönhoitaja ja toimitilahuoltaja ovat kiinteistönomistajan silmät, korvat, nenä ja kädet kiinteistössä liikkuessaan! Tavoitteena on havaita viat ja puutteet ennen kuin asiakas ne havaitsee - ja saattaa ne työn alle ja kuntoon. Raportoiminen havainnoista myös jakaa vastuuta eteenpäin niissä tapauksissa, joissa vian tai puutteen korjaaminen ei kuulu kiinteistöpalvelusopimukseen. Asiakkaan kanssa sovitut raportointitavat tulee tietää. Raportointitapoja voivat olla mm. puhelin, tekstiviesti, sähköposti tai suoraan sähköiseen huoltokirjaan raportoiminen (vikailmoitus). 1

2 Millainen kiinteistö on viihtyisä?, esimerkkejä: 1. Sisätilojen puhtaustaso vastaa sovittua puhtaustasoa (1-5). 2. Ulkoalueiden hoitotaso vastaa sovittua hoitoluokkaa (A1-A3). 3. Kasvit kasvavat yhtenäisesti siellä missä niiden kuuluukin kasvaa. 4. Lumi tai vesi ei kastele kenkien läpi sukkia. 5. Käsiroskisten ympäristö on siisti eivätkä ne ole täynnä. 6. Jätehuoneessa ei ole irtoroskia eivätkä jäteastiat pursua. 7. Kaikki lamput palavat siellä, missä niiden kuluukin palaa. 8. Lamppujen värilämpötilat vastaavat toisiaan. 9. Silmä lepää kaikessa, mitä näen ja se miellyttää minua. Millainen kiinteistö on kunnossa?, esimerkkejä: 1. Vettä on vain siellä, missä sitä kuuluukin olla. Maanpaineseinät, piha-alueet, nurmikot, rännikaivot, tasakatot, keittiöt, WC:t, kylpyhuoneet 2. Kaikki mikä liikkuu, liikkuu lähes äänettömästi ja vaivatta. Ovet ja ikkunat sekä niiden painikkeet, hissit, pumput, puhaltimet 3. Ruuvit ja mutterit ovat paikoillaan eivätkä pyöri käsin kiertämällä. Lukot, painikkeet, saranat, peitelevyt, hanat, lautasventtiilit 4. Naulat ovat pohjassa - eikä niiden kantaan satuta itseään. Aidat, pihavarastot, ikkuna- ja ovipellit, räystäspellit 5. Rakennusosat ovat kiinni toisissaan. Silikonisaumat, jalka- ja peitelistat, maali- ja tasoitepinnat, elementtisaumat 2

3 Millainen kiinteistö on toimiva?, esimerkkejä: 1. Kulkureitit pihalla ovat oikeissa paikoissa. 2. Kulkuoikeudet ovista mahdollistavat tehokkaan ja joustavan kiinteistön käyttämisen. 3. Lamput syttyvät ja sammuvat silloin, kun niiden kuuluu. 4. Luiskia ja käsijohteita on riittävästi esteetöntä käyttöä varten. 5. Tiloissa on tilakohtaiset käyttöohjeet näkyvillä, esimerkiksi porrashuoneen ilmoitustaulu, jätehuone, talovarasto, talosauna, pyykkitupa. Millainen kiinteistö on turvallinen?, esimerkkejä 1. Kiinteistön opasteet ovat olemassa ja kunnossa. Osoitenumero, aluetaulu, porraskäytävän tunniste, huoneistotunniste, porrashuoneen ilmoitustaulu ja huoltoliikkeen päivystystarra 2. Poistumistiemerkinnät ovat kunnossa ja merkkivalot toimivat. 3. Kulkureiteille ei ole varastoitu tavaroita. 4. Ulko- ja sisävalaisimien tehot ovat turvalliseen liikkumiseen riittäviä. 5. Kaikki sähkölaitteet ovat ehjiä ja turvallisia käyttää. 6. Liukkautta torjutaan tehokkaasti ja lumenpudotukset sekä jääpuikot poistetaan ennen kuin ne aiheuttavat vaaraa. 3

4 Millainen kiinteistö on terveellinen?, esimerkkejä 1. Ei epäilyä olemassa olevasta kosteusvauriosta, jonka tunnusmerkkejä ovat: 1. näkyvä mikrobikasvu 2. tunkkainen homeen haju tai maakellarimainen haju 3. kosteus rakenteissa, kosteus- ja valumajäljet pinnoilla ja rakenteissa 4. rakennusmateriaalien, kuten pinnoitteiden, irtoaminen, värin muuttuminen tai materiaalin turpoaminen sekä kalkkihärmän esiintyminen tiili- tai betonipinnassa 5. kiinteistön vesimittari liikkuu, vaikka kaikki vesipisteet ovat kiinni. 2. Oleskelutilan huonelämpötila on astetta ja kosteus lämmityskaudella alle 45 % ja mieluiten %. 3. Juomavesi on kirkasta, mautonta ja lämpötilaltaan alle 20 asteista. 4. Lämmin käyttövesi on kirkasta ja asteista. 5. Lintuja ja tuhoeläimiä on vain vapaana luonnossa eivätkä ne pääse esimerkiksi jätehuoneeseen. A. Havainnoi aina liikkuessasi kiinteistöllä Aamun roskalenkillä Kurkista sellaisiinkin paikkoihin, joissa asiakas ei tavallisesti käy (esim. parvekkeiden alle, pysäköintialueen peränurkkaan ja jätehuoneen taakse) Asiakaskäynnille mennessäsi Autolla pihalle tullessasi (aidat, portit, pihavalot, liikennealueet, kulkureitit) Ulko-ovella (oven edusta ja ulkopinta, ulko-oven käynti ja lukkiutuminen) Porrashuoneessa (sisävalot, kytkimien peitelevyt, pistorasioiden kannet, lukot, ovipainikkeet, seinä- ja lattiapintojen vauriot) Huoneistossa (patteritermostaatit, kytkimien peitelevyt, pistorasioiden kannet, Anna asiakkaan vetää sinua hihasta! Hän toimii myös silminäsi, korvinasi ja nenänäsi 4

5 B. Havainnoi suunnitelmallisesti Suunnitelmallisesti havaintoja tehdään erityisillä tarkastus- ja huoltokierroksilla Näiden kierrosten suoritusajankohta on merkitty kiinteistön huoltokirjaan, esim. toukokuussa ja lokakuussa Näillä kierroksilla tarkkaillaan erityisesti mahdollisia kosteusvaurioita Tarkastuskohteita ovat kellarit ja ullakot, julkisivut, vesikatto, porrashuoneet, kaikki yhteiskäyttötilat (esim. talosauna, pesuhuone, pyykkitupa, kuivaushuone, kerhotilat ja väestönsuoja) sekä ulkoalueet Kaikki havaitut korjaustarpeet raportoidaan kiinteistön huoltokirjaan tai muulla kiinteistönomistajan kanssa sovitulla tavalla. Suorita sopimukseen kuuluvat pienkorjaukset pian Tavallisesti toimintaa haittaavat viat korjataan kahden päivän sisällä omasta havainnosta tai vikailmoituksesta. Kiinteistönhoitosopimuksessa on täsmennetty pienkorjauksiin sisältyvät toimenpiteet asiakaskohtaisesti. Pienkorjauksilla tarkoitetaan niitä korjauksia, joita kykenet tekemään normaalilla työvarustuksella kohtuullisessa ajassa. Tällaisia ovat esimerkiksi: lamppujen ja sulakkeiden vaihto irtoavien rasioiden peitelevyjen kiinnitys ja vaurioituneiden peitelevyjen vaihto ovien ja ikkunoiden käynnin säätö ulko-ovien ulko-osien puhtaanapito ovensulkijoiden korjaus ja säätö ovien lukituksen korjaus ja voitelu varastokomeroiden lukituksen korjaus. Välittömiä toimenpiteitä vaativat vikakorjaukset, joita ei voi ilman huomattavaa vahinkoa tai haittaa siirtää myöhemmin tehtäviksi, tehdään viivyttelemättä. Ulko-ovi ei lukkiudu, valot eivät pala, vesijohto vuotaa 5

6 ja raportoi muut havainnot ja viat sopimuksen mukaan Pienkorjauksia suuremmat viat ja puutteet sekä sopimustehtäviin kuulumattomat työt raportoidaan kiinteistönomistajalle sovitulla tavalla tavallisesti sekä puhelimitse että huoltokirjaan merkitsemällä Osa näistä vioista mahdollistaa erillislaskutettavien palveluiden myymisen asiakkaalle. Tästä syystä sopimustehtävien tunteminen on tärkeää. Päivystyksen aikana tehdyt vikahavainnot ja vastaanotetut ilmoitukset ei-kiireellisistä vioista siirretään normaalina työaikana hoidettavaksi. Taloteknisten järjestelmien kiireellisten hälytysten edellyttämät tarkastuskäynnit tehdään aina viipymättä. Kirjallisuutta ja muuta aiheesta Kiinteistö RYL 2009 Salokanto, P Turvallinen taloyhtiö Terveellinen ja toimiva kiinteistö: Turvallinen koti ja asuinympäristö: Rakennuksen kunto ja sisäilma: Kosteusvaurio: Juomavesi: Lämmin käyttövesi: 6