Matinpolku Mattila 2014 ARVIOKIRJA

Transkriptio

1 Matinpolku Mattila 2014 ARVIOKIRJA Maria Järvenpää Kodin Arvokirja

2 Arvion tilaaja Oulun seudun ulosottovirasto, Oikeustalo, Rata-aukio 2, 4.kerros OULU Haukipudas Arvopäivä Oulun seudun ulosottovirasto PL 262, OULU Arvion laatija Kodinarvokirja/ Myynti& Markkinointi Järvenpää Oy LKV Kirkkotie 2, Haukipudas Maria Järvenpää Ylempi kiinteistönvälittäjä, LKV YKV Julkinen kaupanvahvistaja p Arvion tarkoitus Markkinahinnan, todennäköisen velattoman kauppahinnan, määrittäminen, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. (International Valuation Standards IVS 2003) Kuva 1. Asemakaava Kuva 2. Ilmakuva 1/5

3 SELOSTUS ARVIOITAVASTA KOHTEESTA Omistajatiedot /vuokraoikeuden haltija Rasitustiedot Arvioitsijalla ei olut käytössä vuokraoikeuden rasitustodistusta, ainoastaan tontin rasitustodistus, josta ilmenee.vuokraoikeus. Kiinteistö on ulosmitattu. Kiinteistön tietoja: Kiinteistötunnus: Osoite: Matintie Oulu Kunta: Oulu Tontti: 1324 m² vuokratontti tontti Rakennusoikeus , käytetty 250 Kaava Asemakaava. Sitova tonttijako, AO Erillispientalojen korttelialue Tontin vuokra 800 Tontilla sijaitsevien rakennusten tietoja: Käyttötarkoitus: Asuinrakennus Rakennusvuosi: 1992 Rakennusmateriaali: Tiili/betonirakenteinen Katto: Harjakatto, peltikate Pinta-ala ja huoneluku: Kerrosala 250 m² 7 h, k, s Alakerta: 2 huonetta, olohuone, keittiö, kylpyhuone, sauna, erillinen wc, takkahuone Yläkerta: 3 huonetta, aula, erillinen wc ja suihku Arvioitsijalla ei ollut käytössä pohjakuvaa ja rakennusluvan mukaisia asuinpinta-alatietoja. Ilmoitettu 250 m² on kerrosala, johon on laskettu mukaan ulkokatokset, autotalli ja varastotilat. Kerrosala on laskettu rakennus ulkoseinien mukaisesti, kun asuinpinta-ala kertoo kaikkien kerrosten alojen yhteenlaskettu pinta-alan. Arvioitaessa kiinteistöjä todennäköistä kauppahintaa voidaan haarukoida siten, että yhden asuinneliön hinta kerrotaan nimenomaan asuinpinta-alalla, joka on yleensä pienempi kuin kerrosala. Arvioin, että asuinpinta-ala on n. 180 m² Muut tilat Parveke, terassi, autotalli/varasto, tekninen tila Kerroksia: 2 Pintamateriaalit: Lattia laatta/parketti. Seinät maali/tapetti Varustelu: Alkuperäiset kodinkoneet ja talotekniikka Lämmitys Kaukolämmitys, vesikiertoinen patterilämmitys/ varaava takka Kiinteistövero 350 2/5

4 Tiedot arvioitavasta kohteesta: Nyt arvioitava kiinteistö sijaitsee Oulussa,Tuiran kaupunginosassa. Oulun keskustaan on matkaan n. 2 km, yliopistolle n. 4 km, päiväkoti sijaitsee n. 0,5 km etäisyydellä. Ruokakauppa n. n. 100 m. Rakennukset sijaitsevat Oulun kaupungin omistamalla 1324 m² vuokratontilla. Tontti on verrattain suuri ja erittäin suojainen rajoittuen puistoalueeseen. Pihalla sijaitsee paljon hoitamattomia puita ja pensaita. Piha on nurmetettu. Tuira on asuinalueena erittäin suosittu osittain keskustan läheisyyden ansiosta. Alueella ei juurikaan ole vuokra-asuntoja ja sieltä on hyvät yhteydet joka paikkaan. Alueella on vähän taloja myynnissä ja jos on, niin ne menevät yleensä hyvin kaupaksi. Tontilla sijaitsee asuinpinta-alaltaan n. 180 m² asuinrakennus. Lisäksi asuinrakennuksen yhteydessä on autotalli ja lämmin varasto sekä tekniset tilat. Näyttävä asuinrakennus on arkkitehdin suunnittelema. Rakennusmateriaalina on tiili ja betoni. Talon ulko- ja väliseinät ovat kivirakenteiset kuten myös sisäportaat. Rakennuksen tilat sijoittuvat 2 kerrokseen: Alakerrassa on pieni keittiö, olohuone, kylpyhuonetilat ja 3 muuta huonetta. Keittiöstä ja takkahuoneesta on käynti pihalle. Yläkertaan astellaan näyttävän erkkerin kautta, joka kuitenkin vuokralaisen kertomana on talvisin vetoinen. Yläkerrassa on aula, 3 huonetta ja wc/suihku. Rakennuksessa on kaukolämpö, varaava takka ja koneellinen ilmanvaihto. Rakennuksen rakennus- ja pintamateriaalit ovat alkuperäiset; Samoin talotekniikka ja kodinkoneet. Kiinteistö on ollut vuokrattuna samalla vuokralaisella 10 vuotta. Kiinteistön vuosittaiset huoltotyöt on laiminlyöty. Vuokralainen on tilkinnyt paperilla ikkunoita, joka kielii siitä, että ikkunat vetävät kylmyyttä. Paljain silmin on nähtävissä kosteusvaurioita rakennuksen sisällä. Asuinrakennukseen on tehnyt Taloplus Oy kuntotarkastuksen, josta päivätty tarkastusraportti Tarkastuksessa ilmeni olennaisimpana epäkohtana kylpyhuoneen teknisen iän päättyminen, kosteusvaurioiden laajuuden selvittäminen ja ilmanvaihtokoneen huono sijainti. (Jäljempänä suluissa ilmoitetut hinnat ovat karkeita arvioita korjauskustannuksesta = työ +materiaali) Raportissa suositellaan portaiden välikön ja makuuhuoneen kosteusjälkialueen tarkastamista. Jatkotoimenpiteet, korjaustapa ja -laajuus määräytyvät tehtyjen havaintojen perusteella. Korjaustyö suunnitelma tulee teettää rakennusalan ammattilaisella. (n ) Kohteessa on koneellinen tulo- ja poistoilmavaihto. Lv-kone sijaitsee yläpohjassa. Valmistajan ohjeen mukaan laitetta ei saa asentaa tilaan jonka lämpötila laske alle +10 Ilmanvaihtokanavia ei ole nuohottu.( Ilmanvaihtokoneen uusiminen ja siirto, kanavien puhdistus (3000 ) Kylpyhuone/khh/sauna sekä erilliset wc:t vaativat uusimista ( ) Asuinrakennus on 26 vuotta vanha. Lvi- ja sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä on n. 30 vuotta, joltain osin enempi joltain vähempi, mutta uusiminen ja ainakin tarkistus alkaa olla ajankohtaista. ( ). Kaukolämmön laitteisto on myös uusimisen tarpeessa (6000 ) Rakennuksen ympärille suositellaan tehtäväksi sadevesijärjestelmää ja tarvittaessa salaojitusta. (4000 ) Ulkoverhouksen ja katteen huoltotyöt (2000 ) 3/5

5 Asuinrakennukseen tulee myös tehdä täydellinen pintaremontti. Sellaisenaan se ei kelpaa tämän päivän ostajalle. Kaikki kodinkoneet on uusittava (3000 ). Pintamateriaalit ja kalusteet on päivitettävä ajanmukaisiksi ( ). Markkina-analyysi: Suomen taloutta koettelee parhaillaan lama. Talouden nousu- ja laskukausien perusteella Suomen talous on nyt poikkeuksellisen pahassa tilanteessa. Taloudellinen tilanne näyttää erittäin epävarmalta. Suomalaiset yritykset mm. siirtävät tuotantoa ulkomaille; uusia työpaikkoja ei synny. Oulun talousalueen tilanne on poikkeuksellinen: Nokia ja myös muut suuret työnantajat ovat irtisanoneet työntekijöitä rajusti, jonka seurauksena isoja kalliita asuntoja on tullut ja tulee paljon markkinoille. Tuiran asuinalue, jolla arvion kohde sijaitsee Oulussa, on kuitenkin erittäin suosittua aluetta. Tällä hetkellä alueella on myynnissä vain yksi talo: Vuonna 1995 rakennettu omalla 800 m² tontilla sijaitseva asuinpintaalaltaan 161 m² tiilitalo neliöhintaan 1577 (= ) Tällä hetkellä Oulun keskustasta n. 10 km säteellä 50 arvion kohteeseen verrattavissa olevia taloja. Logicahintaseurantapalvelun mukaan koko Oulun talousalueelta on myyty yli 150 m² 2000 luvun jälkeen rakennettua taloa yhteensä 54 kpl ja joiden toteutuneet kauppahinnat ovat keskimäärin olleet 1600 /m². Vuonna 2014 postinumerolla on myyty 1 kpl yli 150 m² välillä rakennettua omakotitaloa. Toteutunut neliöhinta on ollut n / m. (Katso Logica- hintaseurantapalvelun liitteenä olevat tilastotiedot alueen myydyistä kohteista) Analyysi arvion kohteena olevasta kiinteistöstä suhteessa markkinatilanteeseen Vahvuudet: Arkkitehdin suunnittelema, paljon neliöitä, hyvä asuinalue, erilainen rakennus, hyvä tontti Mahdollisuudet ostajalla mahdollisuus remontoida kukoistukseen tyylikäs, persoonallinen talo hyvällä paikalla Uhat kosteusvauriot pelottavat ostajia, remontti pelottaa ostajia, talon erikoisuus pelottaa ostajia Heikkoudet Taloa ei ole asianmukaisesti huollettu, tekniset käyttöiät ovat päättyneet ja remontti tulee kalliiksi. Talon kunto ei tule kuntotarkastusraportissa täysin selväksi, koska siinä on lisätutkimustarpeita. Vuokralainen ei ole huolehtinut talon kunnosta / m² hinnalla talon hinnaksi tulisi Tuiran alueen keskimääräisellä 1700 / m² hinnalla talon hinnaksi tulisi Taloa on kuitenkin vaikea arvioida vertailukohteiden perusteella, koska se uniikki, erilainen ja persoonallinen. Toinen ostajaehdokas ei välttämättä pidä talosta ollenkaan, mutta toinen voi arvostaa erityisen paljon. Sijainti on loistava. Huonona puolena arvion kohteessa on se, että se on ollut 10 vuotta vuokrattuna eivätkä vuokralainen ja omistaja ole suorittaneet tarvittavia vuosittaisia kiinteistön huoltotöitä. Tämän seurauksena rakennus on loppuunkaluttu ja remontti tulee kalliiksi. Remontin minimikustannus on arvioni mukaan Taloon suoritettavat lisätutkimukset ja talon imagoon soveltuvat materiaalit voivat nostaa kustannusarviota Jos taloa olisi huollettu ja ylläpidetty hyvin, sen todennäköinen tämänhetkinen toteutunut kauppahinta olisi n Talon remontoitava kunto tiputtaa hintaa mielestäni Arviomenetelmä Kauppa-arvonmenetelmä. Arvio perustuu alueella myynnissä oleviin hintapyyntöihin ja toteutuneisiin kauppahintoihin. 4/5

6 Arvion tarkkuus +/- 10 % Arvioin kiinteistön velattomaksi markkinahinnaksi arvopäivänä 19. elokuuta (1300 / m²) Allekirjoitukset Haukiputaalla 19. elokuuta 2014 Maria Järvenpää Ylempi kiinteistönvälittäjä, LKV Julkinen kaupanvahvistaja Käytetyt lähteet ja katselmustiedot: Huoneistoihin tutustuminen paikanpäällä Maria Järvenpää/Matti Meikäläinen Tarkastusraportti, Taloplus Oy. Asemakaava Etuovi.com -palvelu Logica- hintaseurantapalvelu Arvioitsijalla ei ollut käytettävissä arvion suorittamista varten Todistusta vuokraoikeudesta, vuokraoikeuden rasitustodistusta, vuokrasopimusta Tietoa kiinteistöverosta tai tontin vuokran suuruudesta Rakennuslupapiirustuksia eikä tarkkoja pinta-aloja Kaukolämmön kulutustietoja 5/5