NG 5 Kartanonrinne asemakaava ja asemakaavan muutos. Herrgårdsbrinken detaljplan och detaljplaneändring

Transkriptio

1 NG 5 Krtnonrinne semv j semvn muutos Herrgårdsbrinen detljpln och detljplneändring Asemvn selostus, ehdotus Detljplnebesrivning, förslg Kvoitusjosto / Plnläggningsseionen 8..0

2 ASIA / ÄRENDE /0 Asemv osee tiloj Slätten :9 j Solliden :7 Niilässä, Grnull : Herrlss seä os tilst Svärdfelt :9 Niilässä j yleistä tieluett. Asemvn muutos osee os tilst Svärdfelt :9 Niilässä. Asemvll j semvn muutosell muodostuu erillispientlojen orttelit 5-5 j 57-58, suinpientlojen orttelit 55-5, puisto-, viristys-, leiipuisto- j suojviherlueit seä tuluett. Tämä selostus liittyy 8..0 päivättyyn semvrttn (: 000). Kvselostus seä vrtt määräysineen julistn unnn internet-sivuill: Selostusen vlouvt Sipoon unnn voitusysiö. Selostusen on ltinut Pilvi Nummi-Sund j sen on ääntänyt ruotsisi ääntäjä Moni Suoinen. Kvn ltij: Pilvi Nummi-Sund, ritehti, voittj puh (09) 5 78 Mtti Knerv, ritehti SAFA, mnäyttöpäälliö puh (09) 5 70 etunimi.suunimi@sipoo.fi Detljplnen omfttr fstighetern Slätten :9 och Solliden :7 i Nicby, Grnull : i Hertsby smt del v fstigheten Svärdfelt :9 i Nicby och det llmänn vägområdet. Detljplneändringen gäller del v fstighet :9 i Nicby. Genom detljplnen och detljplneändringen bilds vrteren 5 5 och för fristående småhus, vrteren 55 5 för småhus, gtu-, prerings-, pr-, reretions-, leprs- och syddsgrönområden smt gtuområde. Besrivningen gäller detljplnertn (: 000) dterd Plnbesrivningen smt plnrtn med bestämmelser publicers på ommunens webbplts: Fotogrfier Sibbo ommuns plnläggningsenhet. Besrivningen hr utrbetts v Pilvi Nummi-Sund och överstts v Moni Suoinen. Plnens beredre: Pilvi Nummi-Sund, rite, plnläggre tfn (09) 5 78 Mtti Knerv, rite SAFA, mrnvändningschef tfn (09) 5 70 fornmn.efternmn@sibbo.fi

3 Kvprosessi j äsittelyviheet - Plnprocess och behndlingsseden Kvtyö vireille j OAS Plnrbetet nhängigt och PDB Kuulutus/Kungörelse.0.0 Kvn vlmisteluvihe Plnens beredningssede Kvoitusjosto/Plnläggningsseionen 8..0 Vlmisteluineisto nähtävillä/beredningsmterilet läggs frm ( ) Kvehdotus Plnförslget Kvoitusjosto/Plnläggningsseionen 8..0 Kunnnhllitus/Kommunstyrelsen Kvehdotus nähtävillä/plnförslget läggs frm (5 ) Vstineet lusuntoihin j muistutusiin Bemötnden till utlåtnden och nmärningr Kvoitusjosto/Plnläggningsseionen Kunnnhllitus/Kommunstyrelsen Kvn hyväsyminen Godännnde v plnen Vltuusto/Fullmäige

4 . Perus- j tunnistetiedot - Bs- och identifitionsuppgifter. Tunnistetiedot. Identifitionsuppgifter Kunt: Sipoo Kunnn os: Niilän j Herrln ylät Tilt: RN:o :9, :9, :7, :, :9. Kvn nimi: Krtnonrinne Kvnumero: NG 5 Kommun: Sibbo Kommundel: Byrn Nicby och Hertsby Fstigheter: Rnr :9, :9, :7, :, :9. Plnens nmn: Herrgårdsbrinen Pln nr: NG 5. Kv lueen sijinti Krtnonrinteen v-lue sijitsee Sipoon suurimmn tjmn j hllinnollisen esusen Niilän pohjoispuolell. Etäisyys Niilän esustst on noin -,5 m. Alue rjutuu etelässä Riviotiehen j Rivion puistolueeseen seä Kylävuorentien pohjoisimpiin pientlotontteihin. Pohjoisess lue rjutuu Pippistentien vrren omotiiinteistöihin. Idässä lue rjutuu iinteistörjn, jon itäpuolell metsälue jtuu.. Plnområdets läge Herrgårdsbrinens plnområde ligger norr om Sibbos störst tätort och dministrtiv centrum Nicby. Avståndet från Nicby centrum är c,5 m. Området gränsr i söder till Brutvägen och prområde Brutn smt de nordligste småhustomtern vid Bybergsvägen. I norr gränsr området till egnhemsfstighetern längs Pipisvägen. I öster gränsr området till fstighetsgräns där sogsområdet fortsätter österut.. Asemvn troitus Suunnittelulue on Sipoon yleisvn 05 muisesti ysi Niilän tjmn merittävimmistä svulueist, jot on troitus ehittää pientlovltisen suinlueen. Kvtyö sisältyy unnn voitusohjelmiin 0- j Alueelle suunnitelln pientlovltinen suinlue rviolt noin 0-80 sulle. Asemvll vsttn unnn omotitonttien ysyntään. Myös hj-sutusen svu hillitään trjomll vihtoehtoj semvoitetult lueelt.. Detljplnens syfte Plneringsområdet är i enlighet med Generlpln för Sibbo 05 ett v de mest betydnde tillväxtområden i Nicby och s utvecls som ett småhusdominert bostdsområde. Plnrbetet ingår i ommunens plnläggningsprogrm 0 och På området plners ett småhusdominert bostdsområde för uppsttningsvis c 0 80 invånre. Detljplnen syftr till tt tillgodose efterfrågn på egnhemstomter i ommunen. Genom tt mn erbjuder lterntiv i ett detljplnert område dämps ocså tillväxten i glesbebyggelsen.

5 Kv-lueen sijinti (rjttu punisell) unnn opsrtll. Sipoon unnn mittus- j iinteistöysiö. Krtss ruutu = m. Plnändringsområdets läge (vgränst med rött) på ommunens guidert Sibbo ommun, Mätning och fstigheter. rut = m.

6 . Sisällysluettelo. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT.... Tunnistetiedot.... Kv lueen sijinti.... Asemvn troitus.... Sisällysluettelo....5 Liitteet...5. Luettelo v osevist siirjoist, selvitysistä j lähdemterilist...5. TIIVISTELMÄ...8. Kvprosessin viheet...8. Asemv...8. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT...9. Suunnittelulueen yleisuvus Luonnonympäristö Rennettu ympäristö Erityispiirteet j ympäristön häiriöteijät Mnomistus.... Suunnittelutilnne..... Muntv..... Yleisv..... Asemv..... Rennusjärjestys Pohjrtt... ASEMAKAAVASUUNNITTELUN VAIHEET...5. Asemvn suunnittelun trve...5. Asemvsuunnittelun äynnistäminen j sitä osevt päätöset...5. Osllistuminen j yhteistyö Oslliset Vireille tulo Osllistuminen j vuoroviutusmenettelyt Asemvn tvoitteet..... Mnäyttö- j rennuslin sisältövtimuset..... Lähtöoht-ineiston ntmt tvoitteet..... Prosessin in syntyneet tvoitteet ASEMAKAAVAN KUVAUS Kvn renne Mitoitus Plvelut Ympäristön ltu osevien tvoitteiden toteutuminen Aluevruset Korttelilueet Muut lueet Kvn viutuset Viutuset rennettuun ympäristöön Viutuset luonnonympäristöön Viutuset pohjveteen Viutuset unttlouteen Viutuset energitehouuteen Ympäristön häiriöteijät Viutuset liienteeseen j meluun Viutuset liienneturvllisuuteen Viutusen jouoliienteeseen Svärdfeltin mpumrdn pilntunut m VAK-suuronnettomuusrisin rviointi Asemvmerinnät j määräyset...8 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS - GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN...9. Toteutust ohjvt j hvinnollistvt suunnitelmt...9. Toteuttminen j joitus...9. Toteutusen seurnt...9

7 .5 Liitteet Liite. Osllistumis- j rviointisuunnitelm (päivitetty 9..0) Liite. Mnomistusrtt Liite. Puti- j johtortt Liite. Ote mperärtst Liite 5. Mperäselvitysrtt Liite. Luontoselvitysrtt Liite 7. Pohjvesilueet (rtt) Liite 8. Asemvrtn pienennös Liite 9. Asemvn merinnät j määräyset Liite 0. Hvinneuv Liite. Liienteen toimivuustrstelu Liite. Tieliienteen meluselvitys, rtt Liite. Plveluysyntälselm Liite. Virnomisneuvottelun muistio Liite 5. Vstineet mielipiteisiin, muistutusiin j lusuntoihin (päivitetään ehdotusviheen jäleen) Liite. Asemvn seurntlome Liite 7. Krtnonrinteen rentmistpohje. Luettelo v osevist siirjoist, selvitysistä j lähdemterilist Krtno III, vruno j idesuunnitelm. Aritehdit Anttil & Rusnen Oy j Rmboll Oy, Luontoselvitys osien Niilän v-luett Sipooss. T:mi Eologinen ympäristörtoitus, VAK- suuronnettomuusselvitys mnäytön suunnittelun näöulmst: Niilän rtosuus j tsoristeyset. Gi Consulting Oy,..00. Kerv - Niilä -vyöhyeen jouoliienne- j mnäyttöselvitys. Sito-onsultit Oy, Niilän misemselvitys. Suunnitteluesus Oy, 00 Sipoon tieliienteen meluselvitys. WSP LT-Konsultit Oy, 00 j 00 Sipoon yleisv 05 Liienneveroselvitys. Strfic Oy j Sito Oy, 008 Sipoon pohjvesien suojelusuunnitelm. Sipoon unt, Tuusuln seudun vesilitos untyhtymä, Uudenmn ympäristöesus, Golder Assocites Oy, Krtnonrinteen semvn yhteydessä tehdyt selvityset: Luontorvot, svillisuus j lepot (trentv luontoselvitys), T:mi Eologinen ympäristörtoitus,.9.0 Rennettvuusselvitys, Krtnonrinteen semv-lue, Insinööritoimisto Severi Anttonen Ky,..0 Krtno III lueen hulevesiselvitys, FCG Finnish Consulting Group Oy Tieliienteen meluselvitys, Promethor Oy,..0 Liienteen toimivuustrstelu, Rmboll Oy,

8 . Innehållsförtecning. BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER.... Identifitionsuppgifter.... Plnområdets läge.... Detljplnens syfte.... Innehållsförtecning....5 Bilgor...7. Förtecning över hndlingr, utredningr och ällmteril som berör plnen...7. SAMMANDRAG...8. Oli seden i plnprocessen...8. Detljplnen...8. UTGÅNGSPUNKTER FÖR PLANERINGEN...9. En llmän besrivning v området Nturmiljön Den byggd miljön Särdrg och störnde forer i miljön Mrägoförhållnden.... Plneringssitution..... Lndspspln..... Generlpln..... Detljplnen..... Byggndsordning Grundrt... OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN...5. Behovet v detljplnering...5. Plneringsstrt och beslut som gäller denn...5. Deltgnde och smrbete Intressenter Anhängiggörnde Deltgnde och växelvern Mål för detljplnen..... Innehållsrv enligt mrnvändnings- och bygglgen..... Mål enligt utgångsmterilet..... Prosessin in syntyneet tvoitteet Mål som uppommit under processen REDOGÖRELSE FÖR DETALJPLANEN Plnens struur Dimensionering Service Uppnåendet v målen för miljöns vlitet Områdesreserveringr Kvrtersområden Övrig områden Plnens onsevenser Konsevenser för den byggd miljön Konsevenser för nturmiljön Konsevenser för grundvttnet Konsevenser för ommuneonomin Konsevenser för energieffeiviteten Störningsforer i omgivningen Konsevenser för trfien och bullret Konsevenser för trfisäerheten Konsevenser för olleivtrfien Den förorende mren vid sjutbnn på fstigheten Svärdfelt Bedömning v risen för storolycor vid trnsport v frlig ämnen Detljplnebetecningr och -bestämmelser...8 GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN...9. Plner som styr och åsådliggör genomförndet...9. Genomförnde och tidsplnering...9. Uppföljning v genomförndet...9

9 .5 Bilgor Bilg. Progrm för deltgnde och bedömning (uppdtert 9..0) Bilg. Mrägort Bilg. Rör- och ledningsrt Bilg. Utdrg ur jordmånsrt Bilg 5. Jordmånsutredning, rt Bilg. Nturinventeringsrt Bilg 7. Grundvttenområden, rt Bilg 8. Förminsning v detljplnertn Bilg 9. Betecningr och bestämmelser i detljplnen Bilg 0. Illustrtion Bilg. Trfigrnsning Bilg. Vägtrfiens bullerutredning, rtor Bilg. Klyl över efterfrågn på service Bilg. Promemori från myndighetssmrådet Bilg 5. Smmnfttning v utlåtnden och åsier smt bemötnden v dess (uppdters efter förslgssedet) Bilg. Blnett för uppföljning v detljplnen Bilg 7. Byggsättsnvisningr för Herrgårdsbrinen. Förtecning över hndlingr, utredningr och ällmteril som berör plnen Krtno III, vruno j idesuunnitelm. Aritehdit Anttil & Rusnen Oy och Rmboll Oy, Luontoselvitys osien Niilän v-luett Sipooss. T:mi Eologinen ympäristörtoitus, VAK- suuronnettomuusselvitys mnäytön suunnittelun näöulmst: Niilän rtosuus j tsoristeyset. Gi Consulting Oy,..00. Kerv - Niilä -vyöhyeen jouoliienne- j mnäyttöselvitys. Sito-onsultit Oy, Niilän misemselvitys. Suunnitteluesus Oy, 00 Sipoon tieliienteen meluselvitys. WSP LT-Konsultit Oy, 00 och 00 Sipoon yleisv 05 Liienneveroselvitys. Strfic Oy och Sito Oy, 008 Sipoon pohjvesien suojelusuunnitelm. Sipoon unt, Tuusuln seudun vesilitos untyhtymä, Uudenmn ympäristöesus, Golder Assocites Oy, Utredningr som gjorts i smbnd med detljplnerbetet för Herrgårdsbrinen: Nturvärden, vegettion och flddermöss i plnområdet Nicby gård, T:mi Eologinen ympäristörtoitus,.9.0 Rennettvuusselvitys, Krtnonrinteen semv-lue, Insinööritoimisto Severi Anttonen Ky,..0 Krtno III lueen hulevesiselvitys, FCG Finnish Consulting Group Oy Tieliienteen meluselvitys, Promethor Oy,..0 Liienteen toimivuustrstelu, Rmboll Oy,

10 . Tiivistelmä. Kvprosessin viheet Kvtyö sisältyy unnn voitusohjelmn 0-5. Alueelle on iemmin ldittu Niilän Krtno III -lueen vruno j idesuunnitelm, jo toimii semvoitusen lähtöohtn, mutt ei ole sitov. Kvtyö uulutettiin vireille j vn osllistumis- j rviointisuunnitelm setettiin nähtäville.0.0. Alueen voitusest järjestettiin voin työpj Niilässä Tilisuudess esiteltiin voitusen lähtöohti j tvoitteit seä erättiin suiden näöulmi suunnitteluun. Uudenmn ELY-esusen nss järjestettiin virnomisneuvottelu Plveriss äsitellyt sit on huomioitu vluonnosess. Osllistumis- j rviointisuunnitelm päivitettiin jn tslle j se oli nähtävillä yhdessä vluonnosen nss. Asemvn luonnos oli nähtävillä Kvluonnosest pyydettiin lusunnot eri virnomisthoilt. Vlmisteluineisto oli nähtävillä vnäyttelyssä..0. Vlmisteluviheen mielipiteitä spui neljä j lusuntoj yhdesän. (Täydennetään hyväsymisviheess.). Asemv Suunnittelulue on Sipoon yleisvn 05 muisesti ysi Niilän tjmn merittävimmistä svulueist, jot ehitetään pientlovltisen suinlueen. Asemvss osoitetn 8 uutt erillistä omotitontti (AO- ) seä olme yhtiömuotoist tontti (A-), jot voidn myydä rennusliieille ti ysityisille rentjryhmille ns. ryhmärentmisperitteell. Omotitonttien pint-l ovt n m j tonttitehouus e=0,5. Tonttiohtinen rennusoieus on pint-ln muisesti n m. Lisäsi sllitn 0 -m tlousrennus. Yhtiömuotoisten pientlotonttien oo on noin m j niiden rennusoieudet ovt m. Tontit voidn toteutt erillisinä pientloin ti ytettyinä rennusryhminä (esim. pritloin ti rivitloin). Kvss osoitetn yhdelle olemss olevlle suiniinteistölle (Solliden) 0 -m rennusoieus, jo sisältää 500 -m lisärennusoieutt. Kiinteistö voidn myöhemmin j hteen ti olmeen rennuspin. Lisäsi sllitn yhteensä 00 -m tlousrennusi. Pohjoinen peltolue on viherluett. Liiennemelun vuosi Pippistentien reun-lueet on osoitettu suojviherlueesi (EV). Nopeusrjoitus Pippistentiellä on määrätty semvss lennettvsi nopeuteen 50 m/h.. Smmndrg. Oli seden i plnprocessen Plnrbetet ingår i ommunens plnläggningsprogrm för åren Tidigre hr en plnstomme och idépln utrbetts för Nicby Gård III. Denn fungerr som utgångspun för detljplneringen, men är inte bindnde. Plnrbetet ungjordes nhängigt och progrmmet för deltgnde och bedömning ldes frm offentligt.0.0. I Nicby hölls en invånrverstd om plnläggningen i området Utgångspunern och målen för plnläggningen presenterdes, och invånrn fic frmför sin synpuner på plneringen. Myndighetssmråd rrngerdes med Närings-, trfioch miljöcentrlen i Nylnd (ELY-centrlen) De frågor som behndldes på mötet hr tgits i bende i plnutstet. Progrmmet för deltgnde och bedömning uppdterdes och ldes frm offentligt tillsmmns med plnutstet. Utstet till detljpln vr frmlgt...0. Utlåtnden om plnutstet begärdes v ett ntl myndigheter. Beredningsmterilet vr frmlgt på en plnutställning..0. Om beredningssedet inlämndes fyr åsier och nio utlåtnden. (Kompletters i det sede när plnen godänns.). Detljplnen Plneringsområdet är i enlighet med Generlpln för Sibbo 05 ett v de mest betydnde tillväxtområden i Nicby och det ommer tt utvecls som ett småhusdominert bostdsområde. I detljplnen nviss 8 st. ny fristående tomter för egnhemshus (AO-) smt st. tomter i bolgsform (A-), vil n säljs till byggfirmor eller privt grupper v byggre enligt den s.. principen om gruppbyggnde. Tomtern för egnhemshus är c m och hr exploteringstlet e=0,5. Den tomtspecifi byggrätten är enligt relen c 0 90 vy-m. Därtill tillåts en eonomibyggnd på 0 vy-m. Tomtern för småhus i bolgsform mäter c m och hr byggndsrätt vy-m. Tomtern n genomförs som fristående småhus eller opplde byggndsgrupper (t.ex. prhus eller rdhus). För en befintlig bostdsfstighet (Solliden) nviss i plnen byggrätt på 0 vy-m, som innehåller 500 vy-m tillläggsbyggrätt. Fstigheten n senre indels i två eller tre byggpltser. Därtill tillåts eonomibyggnder på totlt 00 vy-m. Åerområdet i norr är ett grönområde. På grund v trfibullret hr ntområden längs Pipisvägen nvists som syddsgrönområden (EV). Hstighetsbegränsningen på Pipisvägen hr i detljplnen säns till 50 m/h. 8

11 Kvss osoitetn evyen liienteen reitit Niilän esustn päin j Norrsogenin uloilulueelle päin. Asemvss on osoitettu mhdollisuus liulun rentmiselle Pippistentien li.. Suunnittelun lähtöohdt. Suunnittelulueen yleisuvus Suunnittelulueen oonispint-l on noin 0 hehtri. Alue sijitsee noin,5 m Niilän tjmn pohjoispuolell. Alue on pääosin yhtä suiniinteistöä j pienehöjä viherlueit luuun ottmtt rentmtont metsä- j peltoluett. Alueen hli ulee Pippistentie. Alustvn rjusen mun semv osee seurvi tiloj ti osi niistä: RN:o :9, :9, :7, :, :9 seä yleistä tieluett. Alue uuluu Niilän j Herrln mreisteriyliin j on pääosin Sipoon unnn omistusess... Luonnonympäristö Msto on muodoiltn j mperältään vihtelev. Kv-lueen esiosss on llioinen uul, jo nousee noin 5-0 metriä ympäröivää luett oremmlle. Kuuln lueell msto on llioist itmt. Siellä on myös vollioit j jyränteitä. Pelto- j niittylueiden msto on melo tsist ti loivsti umpuilev. Mperä peltolueill on svio. Alueen oillisosss, llioisen uuln lell on vosuo, jon on metsälin 0 troittm rvos elinympäristö. Suo on pyrittävä säilyttämään nyytilssn. Muilt osin svillisuus on tyypillistä: uul on hvumetsävltist metsää (pioin hrvennushttu), pohjoisess ulevn ojn vrress on lehtomist svillisuutt j lueen eteläosss on lehtominen ngsmetsiö. Alueell sijitsevn suiniinteistön luon on mhdollinen pohjn- Hrvennushttu metsää. Gllringsvverd sog. I plnen nviss cyel- och gångbnor i rining mot Nicby centrum och friluftsområdet vid Norrsogen. Plnen ger ocså möjlighet tt bygg en underfrt under Pipisvägen.. Utgångspuner för plneringen. En llmän besrivning v området Plneringsområdet omfttr totlt c 0 her. Området ligger c,5 m norr om Nicby tätort. Om mn bortser från en bostdsfstighet och smärre grönområdet är plneringsområdet i huvuds ett obebyggt sogs- och åerområde. Pipisvägen lyver området. Enligt den preliminär vgränsningen berör detljplnen följnde fstigheter eller delr v dess: Rnr :9, :9, :7, :, :9 smt ett llmänt vägområde. Området ingår i Nicby och Hertsby jordregisterbyr och ägs till störst delen v Sibbo ommun... Nturmiljön Terrängen är omväxlnde till både formen och jordmånen. I plnområdets mitterst del finns en lippig ulle som reser sig 5 0 meter ovnför det omgivnde lndspet. På ullen är terrängen bergig friionsjord. Här finns det ocså berghällr och lippbrnter. I åer- och ängsområden är terrängen reltivt flc eller svgt uperd. I åerområden är jordmånen lermr. I områdets nordöstr del, uppe på den lippig ullen, finns en öppen myr som är en särsilt viig livsmiljö såsom vses i 0 i sogslgen. Myren bör bevrs i sitt nuvrnde tillstånd. Till övrig delr är vegettionen typis: ullen är täc v brrträdsdominerd sog (ställvis gllringsvverd), längs diet i norr påträffs lundrtd vegettion och i områdets södr del en lundrtd mosogsdunge. Vid bostdsfstigheten finns ett potentiellt Avosuo. Öppet ärr. 9

12 lepon lisääntymislue. Alueen länsiosss sijitsee entinen pihpiiri, jon rennuset on purettu (uivmo). (Liite : Luontoselvitysrtt) Suunnittelulue sijitsee osittin -luon pohjvesilueell (Liite 7. Pohjvesilueet)... Rennettu ympäristö Suunnittelulue on rentmtont luuun ottmtt yhtä suiniinteistöä. Alueen eteläpuolell on Krtno IV- j Krtno II -suinlueet, jot on rennettu luvuill. Krtnonrinteen lue liittyy näiden lueiden unnllisteniin. Alue tueutuu Niilän tjmn esusen plveluihin. Alueen uloilureitit tulevt jtoss liittymään Norrsogenin uloiluverostoon... Erityispiirteet j ympäristön häiriöteijät Pippistentien liiennemelu on huomioitv suinrennusten j pih-lueiden sijoittmisess. Toislt liiennemelun voimuus vähenee, un Pippistentien nopeusrjoitust lennetn. Kv-lue sijoittuu Näsebäcenin vlum-lueen esiosiin. Alueen rentminen viutt vlum-lueen eteläosien hulevesien määrään jonin verrn, mutt itse suunnittelulueell tulvrisit ovt melo pienet, os suunnittelulueen yläpuolell ei ole rennettuj lueit. Suunnittelulueen eteläpuolisille lueille voi syntyä pillinen hulevesitulvrisi, un llioiseen mäenrinteeseen sijoitetn uudisrentmist. Kv-lueen pohjoisosss sijitsevn peltolueen läpi ulevn ojn tiedetään toisinn tulvineen sulmisvesien in. reproduionsområde för nordis flddermus. I områdets västr del finns ett f.d. gårdsområde där byggndern hr rivits (toreri). (Bilg : Nturinventeringsrt) Detljplneområdet befinner sig delvis på I-lssens grundvtten område (Bilg 7. Grundvttenområden)... Den byggd miljön Plneringsområdet är obebyggt med undntg för en bostdsfstighet. Söder om området ligger bostdsområden Nicby Gård IV och Nicby Gård II, vil byggdes på tlen. Herrgårdsbrinen nsluter sig till ommunltenien i dess områden. Området stödjer sig på servicen i centrum v Nicby tätort. Friluftsledern ommer i fortsättningen tt nyts till friluftsnätveret i Norrsogen... Särdrg och störnde forer i miljön Trfibullret på Pipisvägen bör ts i bende vid plceringen v bostdsbyggndern och gårdsområden. Å ndr sidn minsr trfibullret när hstighetsbegränsningen säns på Pipisvägen. Plnområdet ligger i de mitterst delrn v Näsebäcens vrinningsområde. Byggndet v området inverr i viss mån på mängden dgvtten i vrinningsområdets södr delr, men i själv plneringsområdet är risen för översvämning tämligen liten eftersom det inte finns någr byggd områden ovnför plneringsområdet. I de sydlig områden v plneringsområdet n det uppomm en lol ris för dgvttenöversvämning llteftersom ny byggnder uppförs på den lippig bcsluttningen. Mn änner till tt diet som orsr åerområdet i norr då och då hr översvämmt i smältvttentider. Tulvherät lueet Krtno III -vrunolueell. Suunnittelulue rjttu sinisellä. Översvämningsänslig områden i plnstommen för Nicby Gård III. Plnringsomådets läge nges med blått. Kv-lue Plnområde 0

13 .. Mnomistus Suunnittelulue on yhtä suiniinteistöä (Solliden :7) luuun ottmtt unnn omistusess.. Suunnittelutilnne.. Muntv Ympäristöministeriön hyväsymässä Itä-Uudenmn muntvss suunnittelulue on osoitettu osittin tjmtoimintojen lueesi (A) j osittin tjmtoimintojen ljenemislueesi (A/r). Muntvss suunnittelulue on osittin pohjvesiluett. Pippistentien itäpuolinen muntvn ljenemislue on suuresi ossi jo rentunutt pientloluett, jo semvoitettiin 990-luvull. Omotilueen jtminen Krtnonrinteen semvll on vtloudellisesti järevää: toteutusen nnlt olenniset edellytyset, uten unnllistenii j mnomistus ovt tällä lueell olemss. Troitusen on myöhemmin jt semvoitust tjmtoimintojen lueell Niilän esustn päin, joten Krtnonrinne tulee yhdistymään tjmuvllisesti j renteellisesti Niilän esustn. Uudenmn muntvn uudistus (. vihemuntv) on luonnosviheess. Tässä luonnosess Pippistentien itäpuoli on edelleen tjmtoimintojen reserviluett j länsipuoli tiivistyvää tjmtoimintojen luett. Niilän pohjoispuolitse ulev vihtoehtoinen rtlinjus (ohjeellinen) ulee rviolt noin 0,5 - m etäisyydellä Krtnonrinteen pohjoispuolell. Toinen vihtoehto ulee Niilän eteläpuolelt. Uudenmnliiton tvoitteen on, että rtvihtoehdoist vin toinen tulee muntvn... Mrägoförhållnden Plneringsområdet ägs v ommunen med undntg för en bostdsfstighet (Solliden :7).. Plneringssitution.. Lndspspln I lndspsplnen för Östr Nylnd, som fstställdes v Miljöministeriet 5..00, hr plneringsområdet nvists dels som ett område för tätortsfunioner (A) och dels som ett område för utvidgning v tätortsfunionern (A/r). I lndspsplnen är plneringsområdet delvis ett grundvttenområde. Utvidgningsområdet öster om Pipisvägen är till störst delen redn ett bebyggt småhusområde som detljplnerdes på 990-tlet. Plneonomis sett är det vettigt tt förläng egnhemshusområdet med detljplnen för Herrgårdsbrinen: de för genomförndet väsentlig förutsättningrn, såsom ommunltenien och mrägoförhållnden, existerr i det här området. Avsien är tt detljplneringen s fortsätt senre i området för tätortsfunioner mot Nicby centrum, och därmed ommer Herrgårdsbrinen tt väx ihop med Nicby centrum både vd gäller tätortsbilden och struuren. Omrbetningen v lndspsplnen för Nylnd (etpplndspspln ) är i utstsedet. I utstet är östr sidn v Pipisvägen lltjämt ett reservområde för tätortsfunioner och västr sidn ett område för tätortsfunioner som s förtäts. Den lterntiv (rigivnde) bnsträcningen norr om Nicby går på c 0,5 m vstånd från Herrgårdsbrinen. Det ndr lterntivet går söder om Nicby. Nylnds förbund hr som mål tt br det en lterntivet s ts upp i lndspsplnen. Kv-lue Plnområde Kv-lue Plnområde Ote Itä-Uudenmn muntvst (YM 5..00). Utdrg ur Östr Nylnds lndspspln (Miljöministeriet 5..00). Ote Uudenmn. vihemuntvn luonnosest (ollut nähtävillä ) Utdrg ur utstet till etpplndspspln för Nylnd (vr frmlgt ).

14 .. Yleisv Sipoon oieusviutteisess yleisvss 05 (vltuusto , KHO..0) v-lue on tjmtoimintojen luett (A). Osittin lue on meritty pohjvesilueesi. Yleisvn merityllä terveyshitn poistmistrpeell (!) troitetn Svärdfeltin entistä mpumrt-luett, jo ei sijitse suunnittelulueell, mutt sen välittömässä läheisyydessä... Generlpln I Generlpln för Sibbo 05 med rättsverningr (fullmäige , HFD..0) är plneringsområdet ett område för tätortsfunioner (A). Delr v plneringsområdet hr betecnts som grundvttenområde. Med behovet v tt vlägsn snitär olägenhet, som hr ntecnts i generlplnen med betecningen (!), vses Svärdfelts f.d. sjutbneområde. Dett ligger inte i plneringsområdet utn i dess omedelbr närhet. Kv-lue Plnområde Ote Sipoon yleisvst 05 (v ). Utdrg ur Generlpln för Sibbo 05 (fullmäige ).

15 5 7 5, 5,8 5, 9 : 8, :8 Asemv Suunnittelulue on pääosin semvoittmtont luett. Alueen etelä- j oispuolell on voimss olev semv. Voimssolevn semvn tulee pienehöjä muutosi reun-lueiden oslt... :8 0 8,5 : :9 5 : 7 : ,7,8 Herrl Hertsby 5 9,5 :8, 7 Detljplnen Plneringsområdet är till störst delen ett område utn detljpln. Söder och sydost om området finns en gällnde detljpln. I denn ommer det tt görs smärre ändringr i rndområden. 9.., : Niilä 9, :0 9, 8 5, Nicby :0, 85,5 5, :0 50, 8,9 r :5 : 9,5,, Kv-lue Plnområde :00 :5 50 :7 5, 8 5,5 50,7 5 8, : 0, 5,7 9,7 9 8 :7 : : 5 5 5, 5 5 :5 7 5, 5 : 9, :5 Herrl 7, Hertsby , 77 8, ,9 5,5 8 5,5 8 :, 8,9 : VP 79, 50 BRUTAN RAIVIO 0 80 :5 8 O LK U 5, GS 8 8 RÅ SAR EN : 0, 0 H TÄ :7 90 TIE KÄ 8 ÄG 7,7 EN OR s T AS 5 :55 t :57 :7 :8 9 :5 5,7,9 0 9 ÄG 0 = AKP, 9 LINDAN KESANTO = 5-0 AO- II 5 e =0.0 DV pp N GE 7 :9 ITTATIE : 0 VÄ pp,9 VP 5 AO- 9 I 0 :8, 0 OD BR N 9 le, 95 GE 0 9 IE AT RK VÄ G TE AX,8 p 9 I I s :59 p 5 AOT- 5 5 AOI :5 0 p 95 :0, :0 E ITI 7,5,8 : Z :5 :90 0 SA 9 8 :90 5 YI II 9 0 :7 5 0 KORN VÄG EN : :5 / I I s le 5 AOT- II 9 9 te : s 7 te 85 ÄG EN s te RS pp 8, DV 5 5 KO BO 9, te 0, s 9 9: 80 : 5 7, :, 7 LKU 8 0, s 0 YLI I e =0.0 :, e = : 5 = 5-0 s 5 s ,5 9: 9:7 9:8 50 VL 78 0, 8 : VETEV ÄGEN 0 : e9:9 = :0, N VP PO :7 5 II e =0.0 :0 = :9 5-0 RA, :7 : 8 Z, 5 KAU : 5,8 9, I I s,, GE VÄ RÅ ST le t 7, 9,5 9 I 57 IE YNT NIIT s :5 9,9 8 9: 5 AO- II : N 8 = I I : AO- : TIG E 5 ES p e =0.0 9: 8 5 : 7, 5 AKP 00+t0 9, 75 EN ÄG s 5 7, GÄRDET VAINIO 90 LYS : VP Ote voimss olevst semvst. JAN Utdrg ur den gällnde detljplnen NORRÄN OH P GSVÄGE N 5 VP I I AO s vp le te VK 9, 7 7 II s : 5 9: HA 8 : VR / II s IE :5 II 5 9 e =0.0 = 5-0, :8 KA U RA TIE 5 8 :9 :5 8 AO I I e =0.0 7,8 9:5 9: 89 s 0: : 5 v le = p 0+ 5 AP- II AO- II AV UT 8,7 Z 70 8 V 9:5 7 9: 0 0 TIE 9 AO I/ TEN 58 9: 9, HORN BE RG AO ei =0.0 INT BR 8,5, : TIE 7,8 EN ÄG 9 t 7 8, : :8 IO AIV PIS N te GS 8 GE 8, VÄ s 9:7 8 5 :9 I/ e =0.0 5 VP-, 9 R BE 9: R RN 7 0,7 0,9, 5 7 HO VP 55 :9 5 9:8 7 AOT- 9:9 e =0.0 0 te, 77 5 PAIP Y I/ 0 9:9 s e =0.0 0,9 50 : :0 0 57,0 te 5 AP I EV p 8 : VR HA 9:8 s 7, 8 e =0.0 :5 =5-0 R5, UIS TIE : : 0,7 7 EN te ÄG ISV, 5 s te PAIP ,9 7, 9,5, s = AO- II TE GV ,8 TIG E :7,9 0 : : N,8 0 8r p V V 9 EN G 0 90 Ä GV I RÅ 0I 0 0 I t 95 8, =0-0 7, V 8 0 9, II 8 0 :5 8 : RU KAT IE Nicby 50 ISP Niilä 5 9 A TÄ XST HK I ÄP

16 .. Rennusjärjestys Mnäyttö- j rennusliss seä -setusess olevien seä muiden mn äyttämistä j rentmist osevien säännösten j määräysten lisäsi on Sipoon unnss noudtettv unnnvltuuston j hyväsymän rennusjärjestysen määräysiä, jos oieusviutteisess yleisvss, semvss ti Suomen rentmismääräysooelmss ei ole sist toisin määrätty. Rennusjärjestysen määräyset ovt sem- j yleisvoj täydentäviä siten, että vmääräyset ovt ensisijisi...5 Pohjrtt Pohjrtt mittvss :000 stetn jn tslle vn ltimisen yhteydessä... Byggndsordning Utöver bestämmelsern och föresriftern i mrnvändnings- och bygglgen, mrnvändnings- och byggförordningen smt övrig bestämmelser och föresrifter om mrnvändning och byggnde s i Sibbo ommun its bestämmelsern i den v ommunfullmäige och godänd byggndsordningen, förutstt tt ing ndr bestämmelser om en uell fråg hr getts i en generlpln med rättsverningr, detljpln eller Finlnds byggbestämmelsesmling. Bestämmelsern i byggndsordningen ompletterr detlj- och generlplnern såtillvid tt plnbestämmelsern gäller i först hnd...5 Grundrt I nslutning till utrbetndet v plnen uppdters grundrtn i sl : 000. Vsemmll: Asustilisuudess osllistujt esustelivt j meritsivät rtlle näemysiään lueen suunnittelust. Till vänster: Deltgrn på invånrmötet disuterde och märe ut sin åsier om plneringen på rtn. All: Kvnäyttelyssä..0 oli mhdollist tutustu semvn vlmisteluineistoon j esustell suunnitelmst voittjn nss. Nedn: På plnutställningen..0 unde llmänheten bent sig med beredningsmterilet för detljplnen och disuter med plnläggren.

17 Asemvsuunnittelun viheet - Oli seden i plneringen v detljplnen. Asemvn suunnittelun trve. Behovet v detljplnering Alueen suntorentminen vst osltn Sipoon svustrtegiss j Sipoon yleisvss 05 määriteltyyn unnn väestösvutvoitteeseen. Niilä on ysi Sipoon olmest svuesusest. Tällä semvll pyritään prntmn unnn pientlotonttien trjont. Alueen semvoitusen myötä sdn hillittyä pinett hjsutuslueen omotirentmiselle trjomll hyviä vihtoehtoj tjmn semvoitetult lueelt.. Asemvsuunnittelun äynnistäminen j sitä osevt päätöset Mnäyttö- j rennuslin 5 :n mun semv on ldittv j pidettävä jn tsll sitä mu uin unnn ehitys ti mnäytön ohjustrve sitä edellyttää. Krtnonrinteen semvoitus on äynnistetty unnn voitusohjelmn 0-0 (KH hyv ) perusteell. Kv sisältyy myös voitusohjelmn 0-05 (KH hyv...0).. Osllistuminen j yhteistyö.. Oslliset Osllisi ovt v-lueen j sitä rjvn lueen mnomistjt, sut, yrittäjät, infrstruuurin rentjt j ylläpitäjät seä muut lueen toimijt. Lisäsi osllisi ovt virnomiset j yhteisöt, joiden toimil suunnitteluss äsitellään. Oslliset on lueteltu tremmin osllistumisj rviointisuunnitelmss... Vireille tulo Kvtyö uulutettiin vireille.0.0. Kvn vireille tulost ilmoitettiin unnn virllisiss ilmoituslehdissä (Borgåbldet, Sipoon Snomt j Vrtti), unnn ilmoitustulull seä internet-sivuill. Lisäsi v-lueell sijitsevn seä v-lueeseen rjutuvien iinteistöjen omistjille lähetettiin irje vtyön äynnistymisestä... Osllistuminen j vuoroviutusmenettelyt Osllistumis- j rviointisuunnitelm on päivitetty Osllisill on ollut mhdollisuus oo vprosessin jn nt plutett vprosessist j vlmisteltvst vst ottmll yhteyttä unnn voituseen. Aloitusviheess järjestettiin Niilässä voin työpj (5.0.0), joss esiteltiin semvn lähtöohti j tvoitteit. Osllistujt esustelivt ryhmissä lueen suunnittelust j meritsivät rtlle näemysiään. Bostdsbyggndet i området motsvrr för sin del de mål ngående befolningstillväxten i Sibbo som hr fstställts i ommunens tillväxtstrtegi och i Generlpln för Sibbo 05. Nicby är ett v tre tillväxtcentrum i Sibbo. Genom denn detljpln eftersträvs ett förbättrt utbud v småhustomter i ommunen. Detljplneringen dämpr trycet på tt bygg egnhemshus i glesbygden när god tomtlterntiv står till buds i detljplnerde tätortsområden.. Plneringsstrt och beslut som gäller denn I enlighet med 5 i mrnvändnings- och bygglgen s detljplner utrbets och hålls uell efter hnd som ommunens utvecling eller behovet v tt styr mrnvändningen det räver. Detljplnen för Herrgårdsbrinen bserr på Sibbo ommuns plnläggningsprogrm 0 0 (KST god ). Plnrbetet ingår i ommunens plnläggningsprogrm för åren 0 05 (KST god...0).. Deltgnde och smrbete.. Intressenter Intressenter är mrägre, invånre, företgre, de som bygger och underhåller infrstruuren smt övrig örer i plnområdet och den ngränsnde omgivningen. Intressenter är ocså myndigheter och smmnslutningr vrs versmhetsområde behndls i plneringen. Intressentern räns upp närmre i progrmmet för deltgnde och bedömning... Anhängiggörnde Plnrbetet ungjordes nhängigt.0.0. Plnens nhängighet tillänngvs i ommunens officiell nnonsorgn (Borgåbldet, Sipoon Snomt och Vrtti) smt på ommunens nslgstvl och webbplts. Därtill sicdes ett brev om plnläggningsstrten till ägrn v de fstigheter som gränsr till plnområdet... Deltgnde och växelvern Progrmmet för deltgnde och bedömning är dtert Intressentern hr under hel plnprocessens gång hft möjlighet tt ge respons på processen och på plnen som är under beredning genom tt ont ommunens plnläggning. I begynnelsesedet hölls en invånrverstd i Nicby (5.0.0) där detljplnens utgångspuner och mål 5

18 Kvluonnos oli nähtävillä välisen jn. Tiistin..0 järjestettiin vnäyttely, joss oli esillä vn vlmisteluineisto, uten vluonnos j -selostus, vlouvi suunnittelulueest j selvitysrttoj. Näyttely oli voinn lo 0-9 j päivän in ävijöitä ertyi 7. Nähtävilläoloist seä sitä osevien lusuntojen j mielipiteiden ntomhdollisuudest tiedotettiin irjeitse unnn ulopuolisille lusunnonntjille seä v-lueeseen rjutuvien iinteistöjen omistjille. Kvluonnosest stiin nähtävilläoloin neljä mielipidettä j yhdesän lusunto. Mielipiteiden j lusuntojen tiivistelmät j vstineet ovt selostusen liitteenä (liite ). Niiden perusteell semvluonnoseen tehtiin muutosi mm. orttelin 5 joyhteyteen j trennettiin pohjvesilueiden vmääräysiä. (Täydennetään ehdotusviheen jäleen.). Asemvn tvoitteet.. Mnäyttö- j rennuslin sisältövtimuset Asemv ldittess on muntv j oieusviutteinen yleisv otettv huomioon siten uin siitä edellä säädetään. Asemv on ldittv siten, että luodn edellytyset terveelliselle, turvlliselle j viihtyisälle elinympäristölle, plvelujen lueelliselle stvuudelle j liienteen järjestämiselle. Rennettu ympäristöä j luonnonympäristöä tulee vli eiä niihin liittyviä erityisiä rvoj s hävittää. Kvoitettvll lueell ti sen lähiympäristössä on oltv riittävästi puistoj ti muit lähiviristyseen soveltuvi lueit. Asemvll ei s iheutt enenään elinympäristön ldun sellist meritysellistä heienemistä, jo ei ole perusteltu semvn troitus huomioon otten. Asemvll ei myösään s sett mnomistjlle ti muulle oieuden hltijlle sellist ohtuutont rjoitust ti iheutt sellist ohtuutont hitt, jo vlle setettvi tvoitteit ti vtimusi syrjäyttämättä voidn välttää... Lähtöoht-ineiston ntmt tvoitteet Kunnn settmt tvoitteet Suunnittelulue on Sipoon yleisvn 05 muisesti ysi Niilän tjmn merittävimmistä svulueist, jot on troitus ehittää pientlovltisen suinlueen. Kunnn tvoitteen on turvt riittävä tonttituotnto j tue Niilän tjmn ehittymistä. Alueelle on ldittu Niilän Krtno III -lueen vruno j idesuunnitelm. Kvtyössä hyödynnetään vrungon ideoit j rtisuj, mutt ne eivät sido vsuunnittelu. presenterdes. Intressentern disuterde i grupper om plneringen v området och mrerde synpuner på rtn. Plnutstet vr frmlgt...0. Tisdgen den..0 hölls en plnutställning där beredningsmterilet, såsom plnutstet och -besrivningen, fotogrfier över plneringsområdet och utredningsrtor vr frmlgd. Utställningen vr öppen l. 0 9 och besöes v 7 personer. De orgnistioner utnför ommunen som hr möjlighet tt ge ett utlåtnde lisom ägrn till de ngränsnde fstighetern informerdes per brev om frmläggningen smt om möjligheten tt ge utlåtnden och åsier om utstet. Under frmläggningstiden inlämndes fyr åsier och nio utlåtnden om plnutstet. Ett smmndrg v åsiern och utlåtnden smt bemötnden v dem finns som bilg till besrivningen (bilg ). Utifrån åsiern och utlåtnden gjordes ändringr i utstet till detljpln, bl.. beträffnde infrten till vrter 5, och plnbestämmelsern om grundvttenområden preciserdes. (Kompletters efter förslgssedet.). Mål för detljplnen.. Innehållsrv enligt mrnvändningsoch bygglgen När en detljpln utrbets s lndspsplnen och en generlpln med rättsverningr bes på det sätt som nges ovn. Detljplnen s utrbets så tt det sps förutsättningr för en hälsosm, trygg och trivsm livsmiljö, för regionl tillgång till service och för reglering v trfien. Den byggd miljön och nturmiljön s värns om och särsild värden i nslutning till dem får inte förstörs. På det område som plnläggs eller i dess närmste omgivning s det finns tillräcligt med prer eller ndr områden som lämpr sig för reretion. Detljplnen får inte led till tt vliteten på någons livsmiljö försämrs vsevärt på ett sätt som inte är motivert med bende v detljplnens syfte. Genom detljplnen får inte heller mrägren eller någon nnn rättsinnehvre åläggs sådn osälig begränsningr eller orss sådn osälig olägenheter som n undvis utn tt de mål som ställs för plnen eller de rv som ställs på den åsidosätts... Mål enligt utgångsmterilet Mål som ställts v ommunen Plneringsområdet är i enlighet med Generlpln för Sibbo 05 ett v de mest betydnde tillväxtområden i Nicby och s utvecls som ett småhusdominert bostdsområde. Kommunen hr som mål tt trygg en tillräclig tomtproduion och stödj utveclingen v Nicby tätort.

19 Suunnittelutilnteest johdetut tvoitteet Kvmuutostyötä ohjvt vltunnllisiss lueidenäyttötvoitteiss minitut suunnitteluperitteet, joist tässä vtyössä eseisimpiä ovt seurvt siohdt: Kupuniseutujen työssääyntilueill vrmistetn lueidenäytölliset edellytyset suntorentmiselle j sen troitusenmuiselle sijoittumiselle seä hyvälle elinympäristölle. Alueidenäytön suunnitteluss olemss olevt ti odotettviss olevt ympäristöhitt j poieuselliset luonnonolot tunnistetn j niiden viutusi ehäistään. Alueidenäytössä luodn edellytyset ilmstonmuutoseen sopeutumiselle. I området hr en plnstomme och en idépln utrbetts för Nicby Gård III. I plnrbetet tr mn fst på idéern och lösningrn i plnstommen, men de binder inte plneringen. Mål som grundr sig på plneringssitutionen Plnrbetet styrs v de plneringsprinciper som ingår i de risomfttnde målen för områdesnvändningen, v vil följnde är de viigste för dett plnproje: I stdsregionerns pendlingsområden säerställs för områdesnvändningens del tt det finns förutsättningr tt bygg bostäder som är ändmålsenligt plcerde och tt rven på en god livsmiljö n tillgodoses. Ote Krtno III -vrungost. Krtnonrinteen v-lueen sijinti esitetty sinisellä. Utdrg ur Nicby Gård III plnstomme. Detljplneområdet Herrgårdsbrinens läge nges med blått. 7

20 Alueidenäytön suunnitteluss on otettv huomioon lueen m- j llioperän soveltuvuus suunniteltuun äyttöön. Kv-lue on Itä-Uudenmn muntvss (YM 5..00) osittin tjmtoimintojen luett j osittin tjmtoimintojen ljenemisluett. Sipoon yleisvss 05 (vltuusto , KHO..0) lue on tjmtoimintojen luett. Niilän Krtnonrinteen suntorentminen vst osltn Sipoon yleisvss 05 määriteltyyn unnn väestösvutvoitteeseen. Alueen oloist j ominisuusist johdetut tvoitteet Kv-lueelle on tehty lustv rennettvuusselvitys, jon perusteell lue on jettu neljään rennettvuusluon. Rennusten mnvrinen perustminen on mhdollist lueill I j II eli llioisen uuln j rinteiden lueell. Tsisill pelto- j niittylueill v-lueen etelä- j itäosss rennettvuusluo on III - IV j rennuset on plutettv. Pioin voidn rent evyitä ysierrosisi puurennusi reunvhvisteisell lttperustusell. Suunnitteluss on huomioitv mperän heiost rennettvuudest oituvt ustnnuset seä ysittäisten omotitonttien rentjille että unnllisteniin j tujen rentmiselle. Tvoitteen on suinrentmisen sijoittminen rennettvuudeltn prhille lueille. (liite 5: Mperäselvitysrtt).. Prosessin in syntyneet tvoitteet Osllisten tvoitteet Lähilueen sut ovt tuoneet vprosessin in esiin seurvt tvoitteet: Pippistentien liienneturvllisuuden prntminen: nopeusrjoitust pyritään lentmn j mhdollistetn liulun j evyen liienteen väylän rentminen Pippistentien vrteen seä hidstetn jonopeusi tujärjestelyin j liiennemerein (esim. liienneympyrä, esisreeet, lennettu nopeusrjoitus). Viereisten suinlueiden ysityisyys j ruhllisuus pyritään turvmn. Uusi suinlue suunnitelln omn oonisuutenn j liienne lueelle ohjtn erillisestä liittymästä Pippistentieltä. Riviotie toivotn muutettvn evyen liienteen dusi. Vnhn j uuden lueen väliin pyritään jättämään viherist, jo toimii näösuojn. Pyritään inin osittin säästämään Rvioitien vrress olev lehtometsä. Uuden suinlueen ilmeestä tvoitelln vihtelev j väriästä. Uusi lue poie ulosultn olemss olevst suinlueest. Vid plneringen v områdesnvändningen identifiers befintlig eller förväntde miljöolägenheter och exceptionell nturförhållnden och verningrn v dem förebyggs. Vid områdesnvändningen sps förutsättningr för npssningen till limtförändringen. I smbnd med plneringen v områdesnvändningen s bes hur lämplig mren och berggrunden i området är för den vsedd nvändningen. I lndspsplnen för Östr Nylnd, som fstställdes v Miljöministeriet 5..00, hr plneringsområdet nvists dels som ett område för tätortsfunioner och dels som ett område för utvidgning v tätortsfunionern. I Generlpln för Sibbo 05 (fullmäige , HFD..0) är plneringsområdet ett område för tätortsfunioner. Bostdsbyggndet på Herrgårdsbrinen i Nicby bidrr till tt uppnå det mål ngående befolningstillväxten i Sibbo vilet hr fstställts i ommunens tillväxtstrtegi i Generlpln för Sibbo 05. Mål som grundr sig på förhållnden och egenspern i området För plnområdet hr en preliminär undersöning v byggbrheten gjorts. Enligt denn hr området indelts i fyr byggbrhetslsser. Det är möjligt tt grund byggndern dire på mren i delområden I och II, dvs. på den lippig ullen och på sluttningrn. På de jämn årrn och ängrn i den södr och östr delen v plnområdet är byggbrhetslssen III IV, och där måste byggndern påls. Lätt träbyggnder i ett pln n uppförs med ntförstär grundpltt. Vid plneringen s mn be de ostnder som den dålig byggbrheten medför både för byggre v ensild egnhemshustomter och för byggndet v ommunltenien och gtorn. Målet är tt förlägg bostdsbyggnder till de beträffnde byggbrheten bäst områden. (Bilg 5: Jordmånsutredning, rt).. Mål som uppommit under processen Intressenterns mål Invånrn i näromgivningen hr lyft frm följnde mål under plnprocessens gång: Trfisäerheten på Pipisvägen förbättrs: mn vill sän hstighetsbegränsningen och gör det möjligt tt bygg en underfrt och cyel- och gångbn längs Pipisvägen smt broms upp örhstighetern med hjälp v gturrngemng och trfimären (t.ex. rondell, mittrefuger, sän hstighetsbegränsning). Privtlivet och lugnet i de intilliggnde bostdsområden bevrs. Det ny bostdsområdet plners som en egen helhet och trfien till området dirigers vi en seprt nslutning från Pipisvägen. Brutvägen önsr mn s bli en gt för lätt trfi. 8

21 Osoitetn rentmist pääsiss uullle j sen rinteille j säästetään näin os peltolueest viherlueesi (mhdollisesti plstviljelylle). Suunnitelln tiivis pientlovltinen, ilmeeltään monipuolinen suinlue. Alueelle ei sijoitet errostloj. Viherlueelle suunnitelln leneily- j hiihtoreitti. Pyritään säilyttämään luonnontilist viherluett. Yhtenäinen viherlue on täreä lueen suille. Avosuo suunnitelln ossi viherluett j osoitetn luontopolu sen ympäri. Alueelle toivotn myös näölpi lintubongreille j pulmäi. Energitehouutt pyritään prntmn huomioimll ilmnsuunnt rennusten sijoitteluss j suuntusess (hrjsuunt), jott urinopneelien äyttö on mhdollist. Alueelle tulisi suunnitell sumist eri susryhmille. Liienne Niilän esustn tulee järjestää siten, että se ei iheut häiriötä olemss olevien lueiden suille (erityisesti Vnhn Kylätien vrren sutus). Asemvn ldulliset tvoitteet Kunt j muut virnomiset ovt settneet semvlle seurvi ldullisi tvoitteit: Sipoon yleisvn 05 muinen svustrtegi sett tvoitteet suntotuotnnolle. Krtnonrinne on os Niilän pohjoispuolist ljentumisluett. Krtno III-vrunotyössä on rvioitu, että uudet semvoitettvt lueen tulevt mhdollistmn jop 500 uutt sust näille ljentumislueille. Alueen tulee sopi ympäristöön j Niilän tjmuvn. Suunnitteluss tulee pyriä omleimisuuteen siten, että uuden j olevn lueen välillä on riittävä ontrsti. Tvoitteen on suunnitell lueelle vihtelev, mutt riittävän yhtenäinen ilme määrittelemällä semv täydentävässä rentmistpohjeess rennusten väritystä, mterilej seä muit uloiseen ilmeeseen liittyviä sioit. Asemvn sisältövtimusten muisesti tvoitteen on ldus, terveellinen j turvllinen liiumis- j sumisympäristö. Tonttien tulee oll toteuttmiselpoisi j helposti myytäviä rennuspioj. Alueen tulee yteytyä toimivsti olemss olevn uloilureitistöön. Melln det gml och ny området bevrs en grön zon som fungerr som insynssydd. Den lundrtde sogen längs Brutvägen bevrs åtminstone delvis. Det ny bostdsområdet ger ett vritionsri och färggrnt intryc. Det ny området vvier till det yttre från det befintlig bostdsområdet. Byggnde nviss i huvuds till ullen och dess sluttningr. På det sättet bevrs en del v åerområdet som grönområde (eventuellt för odlingslotter). Ett tätt, småhusdominert bostdsområde med mångsidig frmtoning s plners. I området byggs ing flervåningshus. Ett jogging- och sidspår plners till grönområdet. Grönområde i nturligt tillstånd s bevrs. Ett smmnhängnde grönområde är viigt för invånrn i området. Den öppn myren blir en del v grönområdet. En nturstig nviss ring myren. I området önsr mn ocså tt det s finns en utsis plts för fågelsådre, och en pulbce. Energieffeiviteten förbättrs genom tt mn ber väderstrecen när mn plcerr och rir byggndern (riningen på tåsen) så tt det är möjligt tt nvänd solpneler. Boende borde plners för oli invånrgrupper. Trfien till centrum v Nicby bör rrngers så tt den inte medför störningr för invånrn i de befintlig bostdsområden (särsilt bosättningen längs Gml Byvägen). Mål för detljplnens vlitet Kommunen och övrig myndigheter hr ställt följnde mål för detljplnens vlitet: Tillväxtstrtegin enligt Generlpln för Sibbo 05 ställer mål för bostdsproduionen. Herrgårdsbrinen hör till det norr utvidgningsområdet i Nicby. I rbetet med plnstommen Nicby Gård III hr mn beränt tt de ny detljplneområden ommer tt gör det möjligt för till och med 500 ny invånre tt flytt till utvidgningsområden. Området s även pss in i miljön och tätortsbilden i Nicby. Vid plneringen s mn eftersträv särprägel så tt det uppstår en tillräclig ontrst melln det ny och det befintlig området. Målet är tt plner en omväxlnde men tillräcligt smmnhängnde frmtoning genom tt i byggsättsnvisningrn som ompletterr detljplnen fstställ byggnderns färgsättning, mteril och ndr forer som hänger smmn med exteriörern. 9

22 Muut prosessin in syntyneet tvoitteet Alueelle pyritään suunnittelemn lueellinen, eologinen lämmöntuotntotp. Pippistentien liittymien turvllisuuteen iinnitetään huomiot. Alueen rentminen, ojitus ti mnivu ei s pilt pohjvettä ti pysyvästi lent pohjveden oreutt. Mhdollisten m- j lliolämpöjärjestelmien rentminen ei s pilt pohjveden ltu. I enlighet med innehållsrven för en detljpln är målet en förstlssig, sund och trygg miljö tt bo och rör sig i. Tomtern s vr byggbr och omftt byggpltser som är enl tt sälj. Området s smidigt oppls till det befintlig nätveret v friluftsleder. Övrig mål som uppommit under processen Ett lolt, eologis värmeproduionssätt eftersträvs. Uppmärsmhet s fästs på säerheten vid nslutningrn till Pipisvägen. Byggnde, dränering eller grävning i området får inte föroren grundvttnet eller vrigt sän grundvttnets nivå. Anläggndet v eventuell jord- och bergsvärmesystem får inte förstör vliteten på grundvttnet. 0

23 5. Asemvn uvus - Redogörelse för detljplnen 5. Kvn renne 5. Plnens struur Pippistentien itäpuolinen lue liittyy olevn tjmrenteeseen omn oonisuutenn: lueen ooojtu liittyy suorn Pippistentiehen. Eteläpuolisen suinlueen j uuden lueen väliin jätetään vihervyöhye ti istutettvi tontinosi. Pippistentien länsipuoliset omotiorttelit j tulinjus loittvt uuden suinlueen, jot tulln jtmn myöhemmissä semvoiss. Ktulinjus on suunniteltu Krtno III -vrungon muisesti. Tontit j rennusten suuntus on suunniteltu siten, että rennuset voidn pääsääntöisesti suunnt urinoenergin äytön nnlt edullisiin ilmnsuuntiin (etelään - länteen). Smll on pyritty vrmistmn ullein sunnolle suojis j urinoinen pih-lue. Pippistentien itäpuolisen lueen ooojdun vrress on evyen liienteen väylä. Pistodut toteutetn pihtuin, joiden leveydet vihtelevt - 0 metrin välillä. Pihduill jort voidn suunnitell vpsti j tulueell voi oll myös muit toimintoj j istutusi. Alueelle on suunniteltu uloilureitistö, jo tulevisuudess yhdistää lueen Norrsogenin uloilureitistöön j Niilän esustn. Pohjoiselle peltolueelle on osoitettu viherlue, jolle voidn sijoitt viljelyplstoj. Asuinlueen esellä, uuln oreimmll ohdll on leiipuisto. Kuuln lell sijitsev vosuo on osoitettu viherlueesi j sen ympäri voidn toteutt uloilureitti. Autopit osoitetn tonteille. Kiill tonteill tulee oll p/sunto (seä omoti- että pientlotontit). Lisäsi yhtiömuotoisill pientlotonteill tulee oll ysi vierspi / 0 sunto. Kooojdun vrteen voidn sijoitt jonin verrn dunvrsipysäöintiä, jo plvelee omotilueen vierit. Hulevesiä tulee mhdollisuusien mun imeyttää pillisesti tonteill ti ohjt hulevesiojiin. Avosuon läheisten tonttien hulevedet on suositeltv ohjt suolueelle. 5.. Mitoitus Koo v-lueen pint-l on noin 0 h. Alueelle muodostuu 8 uutt rennuspi omotitloille (AO-) j olme yhtiömuotoist pientlotontti (AP). Asuiden luumääräsi rvioidn noin Rennustyypistä johtuen uudet sut lienevät pääosin työiäisiä perheitä. Alueelle ei muodostu työpioj, mutt ympäristöä häiritsemätön ysityinen yritystoimint sllitn omotiortteleiss. Omotitonttien oo vihtelee m välillä. Tonttitehouudell e=0.5 tonttiohtisesi rennusoieudesi tulee noin m. Lisäsi tonttiohtinen pihrennusoieus on 0 -m. Området öster om Pipisvägen nnyter till den befintlig tätortsstruuren som en egen helhet: mtrgtn nsluter dire till Pipisvägen. Melln bostdsområdet i söder och det ny området bevrs en grönzon eller nviss tomtdelr som s plnters. Egnhemshusvrteren väster om Pipisvägen och gtusträcningen inleder ett nytt bostdsområde som mn ommer tt behndl vidre i senre detljplner. Gtusträcningen hr plnerts i enlighet med stomplnen Nicby Gård III. Tomtern och husens rining hr plnerts så tt byggndern i regel n ris i väderstrec som är mest fördelig med tne på solenergi (mot söder och väster). På smm gång hr mn säerställt tt vrje bostd hr en syddd och solig gårdspln. Längs mtrgtn i området öster om Pipisvägen går en cyel- och gångbn. Gtuförbindelsern genomförs som gårdsgtor vrs bredd vrierr melln och 0 meter. På gårdsgtorn n örbnn plners fritt och gtuområdet n ocså rymm ndr funioner smt plnteringr. Till området hr mn plnert ett nätver v friluftsleder som i frmtiden nyter smmn området med friluftsområdet vid Norrsogen och Nicby centrum. Till det norr åerområdet hr ett grönområde nvists där mn n plcer odlingslotter. Mitt i bostdsområdet, högst upp på ullen, finns en lepr. Den öppn myren på toppen v ullen hr nvists som ett grönområde och ring denn n en friluftsled nläggs. Bilpltser nviss till tomtern. All tomter s h bilpltser/bostd (både egnhems- och småhustomter). Därtill s småhustomter i bolgsform h en gästplts per 0 bostäder. Längs mtrgtn n preringspltser plcers i viss mån med tne på dem som besöer egnhemshusen. Dgvtten s i mån v möjlighet infiltrers lolt på tomtern eller vleds till dien. Dgvttnet från tomtern när den öppn myren bör vleds till myren. 5.. Dimensionering Hel plnområdet omfttr c 0 h. I området bilds 8 st. ny byggpltser för egnhemshus (AO-) och tre småhustomter i bolgsform (AP). Det ny invånrntlet uppstts till c 0 80 personer. På grund v byggndstypen torde de ny invånrn i huvuds vr fmiljer i rbetsför ålder. I området uppommer ing rbetspltser, men privt företgsversmhet som inte stör omgivningen tillåts i egnhemshusvrteren.

24 Ysityisomistusess olevn omotiiinteistön (Solliden :7) oonisrennusoieudesi on määritelty 0 -m. Se oostuu olemss olevn rennusen rennusoieudest (0 -m ) seä 500 -m lisärennusoieudest. Tontti on mhdollist myöhemmin j hteen ti olmeen rennuspin erillisen suunnitelmn perusteell. Tlousrennusoieus on yhteensä 00 -m. Ktulueiden leveydet on suunniteltu seurvsti: Kooojdun leveys on 8 metriä sisältäen evyen liienteen väylän dun yhdellä sivull. Tonttitujen leveys on metriä j pihtujen leveydet vihtelevt -0 metrin välillä. Huoltojolle sllitut evyen liienteen yhteydet ovt 8 metriä leveitä. 5.. Plvelut Kv-lueelle ei sijoitet julisi plveluit eiä yritystonttej. Omotitonteill on sllittu hrjoitt ympäristöä häiritsemätöntä yritystoimint. Plveluiden oslt suunnittelulue tueutuu Niilän tjmn plveluihin, jonne on lueelt mt noin,5 ilometriä. Suunnitteluluett lähinnä olev unnllinen päiväoti sijitsee noin 00 metrin päässä eteläpuolisell suinlueell. Lähin oulu sijitsee Niilän tjmn esusess. Päivähoitoj oulupiojen ysynnästä on tehty plveluysyntälselm (liite ). 5. Ympäristön ltu osevien tvoitteiden toteutuminen Kvmuutostyö vst osltn unnn väestösvutvoitteeseen lisäämällä suinrentmismhdollisuusi Sipoon yleisvss 05 osoitetull tjmtoimintojen lueell. Alueelle lditn rentmistpohjeet, jot tuevt lueen rentumist ldusi, terveellisesi j turvllisesi suinlueesi. Alue jt olemss olev yhdysuntrennett j on os yleisvn muist Niilän tjmrennett. Alueelle rennettvt uloilureitit täydentävät Norrsogenin reitistöä j trjovt uusi toimintmhdollisuusi. Asemvss on huomioitu rentuvn yhdysuntrenteen j infrstruuurin verostot j renteet siten, että rtisu edistää energitehouutt j lisää olemss olevien j toteutuvien renteiden j järjestelmien äyttöä. Storleen på tomtern för egnhemshus vrierr melln 90 och 80 m. Exploteringstlet e=0,5 ger en tomtspecifi byggrätt på c 0 90 vy-m. Byggrätt för eonomibyggnd på 0 vy-m per tomt tillommer. Den totl byggrätten för den privtägd egnhemsfstigheten (Solliden :7) uppgår till 0 vy-m. Den består v byggrätten för den befintlig byggnden (0 vy-m) smt tilläggsbyggrätt på 500 vy-m. Tomten n senre dels upp i två eller tre byggpltser med utgångspun i en seprt pln. Byggrätt för eonomibyggnd är totlt 00 vy-m. Bredden på gtuområden hr plnerts enligt följnde: Mtrgtn mäter 8 meter inlusive cyel- och gångbn på en sid v gtn. Tomtgtorn är meter bred och gårdsgtorn vrierr melln och 0 meter. Förbindelsern för den lätt trfien, vil även tillåter serviceörning, är 8 meter bred. 5.. Service Plnområdet ommer inte tt få offentlig service eller företgstomter. På tomtern för egnhemshus är det tillåtet tt id företgsversmhet som inte stör omgivningen. När det gäller service stödjer sig plneringsområdet på Nicby tätort, som ligger på c,5 m vstånd. Det närmste ommunl dghemmet ligger i bostdsområdet söder om plneringsområdet på c 00 meters vstånd. Den närmste soln finns i centrum v Nicby tätort. En lyl hr smmnställts över efterfrågn på dghemsoch solpltser (bilg ). 5. Uppnåendet v målen för miljöns vlitet Plnändringsrbetet bidrr till tt uppfyll ommunens mål för befolningstillväxten i och med de ny möjlighetern tt bygg bostäder i områden som hr nvists för tätortsfunioner i Generlpln för Sibbo 05. För området utrbets byggsättsnvisningr som stödjer genomförndet v ett förstlssigt, sunt och tryggt bostdsområde. Området är en fortsättning på den befintlig smhällsstruuren och integrers med struuren i Nicby tätort i enlighet med generlplnen. De ny friluftsledern ompletterr nätveret v friluftsleder i Norrsogen och erbjuder ny ivitetsmöjligheter. I detljplnen hr mn bet nätveren och onstruionern i den ny smhällsstruuren och infrstruuren så tt lösningen främjr energieffeivitet och ör nvändningen v befintlig och ommnde struurer och system.

25 5. Aluevruset 5.. Korttelilueet Erillispientlojen orttelilue AO- orttelitehouus e=0.5 (suinrennusen rennusoieus noin m ), lisäsi pihrennusoieus 0 -m errosluu I (½) - II ttomuoton on hrjtto ti soispulpettitto, ttoltevuus : - : utopi / sunto ympäristöä häiritsemätön ysityinen yritystoimint on sllittu sijitsee pohjvesilueell olemss olev puusto säilytettävä mhdollisuusien mun Erillispientlojen orttelilue AO oonisrennusoieus 0 -m, lisäsi pihrennusoieus yhteensä 00 -m errosluu II ttomuoton on hrjtto ti soispulpettitto, ttoltevuus : - : utopi / sunto ympäristöä häiritsemätön ysityinen yritystoimint on sllittu sijitsee pohjvesilueell olemss olev puusto säilytettävä mhdollisuusien mun Asuinrennusten orttelilue A- rennusoieus osoitettu semvss luun ( m ) pihrennusoieus e=0.0 erillisiä suntoohtisi irtimistovrstoj s rent m/sunto errosluu I, II ti (½)I ttomuoton on hrjtto ti soispulpettitto, ttoltevuus : - : utopi / sunto, vierspioj p /enintään 0 sunto ympäristöä häiritsemätön ysityinen yritystoimint on sllittu sijitsee pohjvesilueell olemss olev puusto säilytettävä mhdollisuusien mun 5.. Muut lueet Suojviherlue EV Pippistentien vrren liiennemelulle lttiit lueet on osoitettu suojviherlueisi. Näiden lueiden mstonmuotoj voidn muot sijoittmll lueille esim. ylijäämämssoj. 5. Områdesreserveringr 5.. Kvrtersområden Kvrtersområde för fristående småhus AO- vrterseffeivitet e=0,5 (ger byggrätt för bostdshus på c 0 90 vy-m ), därtill byggrätt för gårdsbyggnd 0 vy-m våningstl l (½) II tform sdelt eller dubbelt pulpett, tlutning : : bilpltser/bostd privt företgnde som inte stör omgivningen är tillåtet grundvttenområde befintligt trädbestånd s sprs i mån v möjlighet Kvrtersområde för fristående småhus AO totl byggrätt 0 -m, därtill totl byggrätt för gårdsbyggnd 00 -m våningstl II tform sdelt eller dubbelt pulpett, tlutning : : bilpltser/bostd privt företgnde som inte stör omgivningen är tillåtet grundvttenområde befintligt trädbestånd s sprs i mån v möjlighet Kvrtersområde för bostdshus A- byggrätten hr nvists i detljplnen i form v ett tl ( vy-m ) byggrätt för gårdsbyggnd e=0,0 m/bostd får byggs som fristående bostdsspecifi förråd för lösöre ( vy-m ) våningstl I, II eller (½)I tform sdelt eller dubbelt pulpett, tlutning : : bilpltser/bostd, gästpltser bilplts/högst 0 bostäder privt företgnde som inte stör omgivningen är tillåtet grundvttenområde befintligt trädbestånd s sprs i mån v möjlighet 5.. Övrig områden Syddsgrönområde EV Områden längs Pipisvägen som utsätts för trfibuller hr nvists som syddsgrönområden. I dess områden n terrängformern berbets t.ex. genom tt plcer överflödig jordmssor i områden.

26 Lähiviristyslue VL Alueen mstonmuotoj voidn muot sijoittmll lueelle esim. ylijäämämssoj. Puisto VP Energihuollon lue EN Alueelle voidn sijoitt energihuolto plvelevi rennusi j rennelmi. Alue on troitettu lueellisen mlämmöntuotntoon. Autopiojen orttelilue LPA Alueelle voidn sijoitt utopioj j -suoji. Autopiojen orttelilueet on troitettu viereisen suinorttelin äyttöön (A-). Område för närreretion VL I dett område n terrängformern berbets t.ex. genom tt plcer överflödig jordmssor i området. Pr VP Område för energiförsörjning EN Byggnder och onstruioner som tjänr energiförsörjningen får uppförs i området. Området är vsett för lol jordvärmeproduion. Kvrtersområde för bilpltser LPA Bilpltser och crportr n plcers i området. Kvrtersområden för bilpltser är vsedd för bru v intilliggnde bostdsvrter (A-). Viutuset misemn Konsevenser för lndspet Viutuset liienteeseen j plveluihin Konsevenser för trfien och servicen Krtnonrinteen semvn viutuslueet (viutuset misemn, liienteeseen j plveluihin) unnn opsrtll. Kv-lueen rjus on esitetty rtll punisell viivll j vn lustvt viutuslueet toviivoill. Sipoon unnn mittus- j iinteistöysiö. Krtss ruutu = m. Influensområden för Herrgårdsbrinens detljpln (onsevenser för lndspet, trfien och servicen) på ommunens guidert. Plnområdet hr vgränsts med röd linje och plnens preliminär influensområden med strecd linje. Sibbo ommun, mätning och fstigheter. rut = m.