Lausunnon antaminen Etelä-Karjalan käräjäoikeudelle / Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2

Transkriptio

1 Lausunnon antaminen Etelä-Karjalan käräjäoikeudelle / Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 Evymltk Parikkalan kunta ja Rakennustoimisto Kari Niiranen Ky ovat solmineet päivätyn vuokrasopimuksen 1014 m² suuruisen määräalan vuokraa mi ses ta Parikkalan kunnan Kangaskylän Sahaniemen tilasta RN:o 1:4. So pi mus on myöhemmin siirretty Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 -nimi sel le yhtiölle. Vuokrasopimus on voimassa saakka, jonka jälkeen tulee neuvotella uusi sopimus tai kiinteistö voi ostaa tontin itselleen. Tontin vuokrasopimuksen 9 :n mukaan "Vuokramies sitoutuu liittämään alu eel le rakennettavat rakennukset aluelämpöverkkoon". Uusien vuok ra sopi muk sien kohdalla ei kyseisenlaista ehtoa voi enää asettaa, vaan asia tu lisi tarvittaessa tarkastella asemakaavassa. Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 haluaa muuttaa tontin vuok ra so pimuk sen ehtoa siten, ettei liittyminen aluelämpöverkkoon enää sido yhtiötä ja he voisivat vaihtaa lämmitysjärjestelmän maalämpöön. Hakija esittää muutoksen perusteluina: Lämmöntoimitussopimus on aikanaan tehty Parikkalan kunnan ja Kiin teis tö Oy Parikkalan Tapulikuja 2:n välillä. Parikkalan kunta ei enää omista lämpölaitosta. Maalämmöllä toteutetun energian kustannukset ovat huomattavasti pie nem mät. Kiinteistössä oleva lämmönjakeluun tarvittava laitteisto on 38 vuotta van haa ja niiden uusiminen aiheuttaisi tarpeettomia kustannuksia. Lämpösopimuksen mukaan on sovittu seuraavaa: 5 Voi massa olo: Tämä sopimus tulee voimaan, kun se on molemmin puolin al le kir joitet tu ja on voimassa kymmenen (10) seuraavaa kalenterivuotta, jonka jälkeen se jatkuu viisi (5) vuotta kerrallaan, jollei sitä irtisanota yhtä (1) vuotta en nen sopimuskauden päättymistä. Lämmöntoimitussopimus on sittemmin siir ret ty Advenille. Kyseisen sopimuksen irtisanoutumis- tai muita ehtoja val voo Adven Oy. Aikanaan alueen kaukölämpölaitosta ja verkostoa suunniteltaessa on otettu huomioon tietty kokonaisuus, jonka mukaan laitos ja verkosto on ra kennet tu. Mikäli tuo kokonaisuus olennaisesti muuttuisi, se heikentää ver kos-

2 ton ja koko laitoksen taloudellisuutta. Yhtenä merkittävänä seikkana taa jamien lämmitysmuotojen harkinnassa on kokonaisenergiataloudellisuus, mikä on keskeistä myös asemakaavassa määriteltävässä kaukolämpöön velvoit ta vas ta alueesta. Myös siitä määräyksestä voi poiketa, kun kiinteistön ko ko nais ener gia te hok kuus siihen antaa mahdollisuuden. Lisäksi tarkastelussa on huomioitava, että kiinteistön tontti, jolle maa lämpö rat kai sua on suunniteltu, on varsin pieni. Maalämpökaivot tulisi rakentaa si ten, että vinoon porattavat reiät eivät saa suuntautua toisille tonteille päin si ten, että reikä maan alla aiheuttaisi rasitetta viereisen tontin vastaavalle suun ni tel mal le. Kiinteistö sijaitsee myös Likolammen I-luokan poh ja ve si alueen sisällä. Alue ei kuitenkaan ole varsinaista pohjaveden muo dos tu misaluet ta. Tämä seikka, vaikkakin on huomioitava, ei kuitenkaan ole var si nainen este maalämpöjärjestelmän rakentamiselle. Oikeuskäytäntö kyseisenlaisissa tilanteissa on varsin monimutkainen. Pääpe ri aa te on, että sopimuksiin sovelletaan sopimuksentekohetkellä voi massa olevaa lainsäädäntöä. Tämän mukaan, vaikka nyt uusiin sopimuksiin ei saa sisältää kyseisenlaisia velvotteita, vanhoissa sopimuksissa ne ovat sito via, ellei niitä yhteisesti sopimalla muuteta. Lautakunta päättää, ettei kunta vuokranantajana, edellä esitetyin perustein kat so voivansa muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja kesken vuokrakauden. Lisäksi kiinteistölle ilmoitetaan, että mahdollista myöhemmin suun ni tel ta vaa maalämpöratkaisua varten on maalämpökaivojen mitoitus ja viereisiä kiinteis tö jä loukkaamaton sijoittelusuunnitelma otettava ennakolta sel vi tet täväk si. Evymltk Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 on jättänyt asiasta oi kai su vaa ti muksen. Liite: Oikaisuvaatimuskirjelmä Kiinteistöyhtiö on tutkinut tarkemmin maalämmön toteutusmahdollisuutta. Sel vi tyk sen mukaan maalämpö on toteutettavissa ilman, että se loukkaa naa pu rien mahdollisuutta vastaavaan suunnitelmaan. Lisäksi yhtiö vetoaa oikaisuvaatimuksessaan mm. siihen, että kunta on myy nyt lämpölaitoksen Adven Oy:lle ja uuden toimijan kanssa teh dyn so pimuk sen mukaan lämmön toimituksen ja sopimuksen irtisanomisen suh teen noudatetaan kaukolämmön yleisiä sopimusehtoja. Yleisten so pi mus eh to jen mukaan asiakas voi irtisanoa voimassaolevan lämpösopimuksen päät tymään kuuden kuukauden irtisanomisajalla.

3 Oikeuskäytännön valossa keskeistä tämän kaltaisissa asioissa on läm mitys jär jes te lyi den energiatehokkuus. Tässä mielessä kiinteistöyhtiön esitys sel lai se naan tähtää kiinteistönsä energiatehokkaaseen järjestelmään. Toisaal ta yleisenä asiana kiinteistön suunniteltu eriytetty järjestelmä hei ken tää alueellisen lämpöjärjestelmän energiatehokkuutta. Yksittäisen kiin teis tön merkitys alueellisen lämpölaitoksen energiatehokkuudelle ei vielä ole ko vin merkittävä, mutta mikäli vastaavia tulisi useita se alkaisi jo vaikuttaa merkit tä väs ti alueellisen laitoksen energiatehokkuuteen. Kuten aiemmin on mainittu, vanhan maanvuokrasopimuksen läm pö lai tokseen liittymisvelvoitteen sitovuus perustuu pitkälti yhteiseen neuvotteluun ja sopimiseen. Ilman sopimista velvoitteen sitovuutta joudutaan pun ta roi maan oikeusteitse. Lautakunta merkitsee tiedoksi jätetyn oikaisuvaatimuksen. Lautakunta päät tää, että ennen lopullisen kannan ottamista pyydetään kiinteistöyhtiön edus ta jia neuvotteluun, jossa voidaan selvittää puolin ja toisin asiaan liit tyviä seikkoja. Evymltk Edellisen käsittelyn jälkeen on kunnan ja laitoksen uuden omistajan Adven Oy:n kesken pidetty seurantaneuvottelu. Neuvottelussa oli esillä pe ri aat teet kiinteistöjen kaukolämpöön liittymisen velvoiteesta vanhojen maan vuok raso pi muk sien nojalla. Neuvottelun mukaan Adven Oy:llä ei ole min kään laisia vaatimuksia kyseisiin maanvuokrasopimuksien ehtoihin liit tyen. Ad ven Oy:n edustaja korosti, että heillä on yleisenä tavoitteena pitää kau ko lämmön hinnoittelu kilpailukykyisenä. Heillä on siihen erikoistuneena toi mi ja na hyvät edellytykset. Kunnalla on yleinen tavoite tukea keskitettyä lämmöntoimitusjärjestelmää, jon ka katsotaan kokonaisuutena olevan energiatehokkain ratkaisu. Yk sittäi nen kiinteistö voi tehdä energiatehokkaamman ratkaisun, kuitenkin se sa mal la heikentää keskitetyn lämmöntoimitusjärjestelmän tehokkuutta ja vä lil li ses ti aiheuttaa myös painetta energian hinnan nostamiselle muillle kiin teis töil le. Ennen kokousta on tarkoitus käydä neuvottelu asiasta taloyhtiön ja kunnan edus ta jien kesken. Ehdotus annetaan kokouksessa. kokouksessa Kunnan ja taloyhtiön kesken pidettiin neuvottelu, jossa tarkasteltiin osa puolien näkemyksiä asiasta. Taloyhtiö vetosi asianajotoimiston

4 lausuntoon, jonka mukaan vuokrasopimuksen kohtuullistamiselle on muuttuneiden olosuhteiden valossa vahvat perusteet. Kunnan puolelta puolustettiin keskitetyn laitoksen yleistä etua. Kunta vetoaa voi mas sa olevaan maanvuokrasopimukseen. Keskitetty lämmöntoimitusjärjestelmä on kun nan ja kuntalaisten edun mukainen ja kunta pitää kiinni vuok ra so pi muksen ehdoista. Yhteiseen näkemykseen asiasta ei päästy. Lautakunta päättää, että kunta pitää voimassaolevan maan vuok ra so pi muksen ehdoista kiinni. Katsotaan, että keskitetty läm mön toi mi tus jär jes tel mä on kunnan ja muiden alueen kiinteistöjen edun mukainen, eikä vuok ra so pimuk sen ehtojen kohtuullistamiseen katsota yleisen edun nimissä ole van mahdollisuutta. Keskustelun kuluessa lautakunnan jäsen Niko Hälvä ehdotti, että maanvuok ra so pi muk sen ehtoja kohtuullistetaan. Minna Kokkonen kannatti Niko Häl vän ehdotusta. Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty esittelijän ehdotuksesta poik keava kannatettu ehdotus, niin asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja esitti suoritettavaksi kädennostoäänestyksen siten, että ne, jot ka kannattavat esittelijän ehdotusta äänestävät "jaa" ja ne jotka kan natta vat Niko Hälvän ehdotusta äänestävät "ei". Äänestysesitys hyväksyttiin. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 4 "jaa" -ääntä (Timo Jantunen, Sami Sink ko nen, Jarmo Tiainen ja Niko Viitala) ja 3 "ei" -ääntä (Kristiina Hei kinhei mo, Niko Hälvä ja Minna Kokkonen). Puheenjohtaja totesi, että äänin 4/3 lautakunta on hyväksynyt esittelijän ehdotuksen lautakunnan pää töksek si. Evymltk puh Kiinteistö Oy ParikkalanTapulikuja 2 on nostanut maanvuokrasopimuksen koh tuul lis ta mi sek si kanteen Etelä-Karjaln käräjäoikeuteen. Liitteenä kanneasiakirjat. Kanteen johdosta on kunnan edustaja pyytänyt kannanottoa asian ajo toimis tol ta kanteen oikeudellisista seikoista. Viitteenä Asianajotoimisto Moisander & Vainio Oy:n laatima muistio kanteen oi keu del li sis ta seikoista. Asianajotoimiston muistion valossa maanvuokrasopimuksen kau ko lämpöön liittymisen velvoite on juridisesti hyvin monisyinen ja joiltakin osin ris tirii tai nen asia. Toisaalta sopimus on sitova ja toisaalta pitkän ajanjakson tek no lo gian kehittymisen myötä kohtuuton. Ristiriita on mm. siinä, että läm-

5 pö lai tok sen liittymissopimus on ollut vain 10 vuoden mittainen ja tämän jälkeen jatkunut irtisanomisperusteisesti 5 vuoden sopimusjaksoissa. Lautakunta keskustelee vastineesta viite-muistion valossa. Esitys asiasta an ne taan kokouksessa. kokouksessa Esittelijä teki kokouksessa käydyn keskustelun päätteeksi seuraavan eh dotuk sen: Lautakunta on perehtynyt kanne- asiaan ulkopuolisen asian tun ti jan tuella. Kanteessa esitettyjen ja asian jatkoselvittelyssä esille tulleiden uusien näkökohtien valossa lautakunta toteaa lausuntonaan seuraavaa: Parik ka lan kunta katsoo, että aluelämpöjärjestelmä on vuokrasopimuksien vel voit ta vuu teen viitaten suunniteltu kokonaisuudeksi, jolloin mahdollisesti kiin teis tö jen siitä irtautuessa se heikentää toisien siihen liittyneiden asemaa. Toisaalta eri lämmitysmuotojen kehittyessä ja niiden ener gia te hokkuu den parantuessa ei aikanaan tehtyä keskitetyn lämmöntoimituksen velvoi tet ta nykyisten säännösten ja energiatehokkuustavoitteiden valossa enää voi yksiselitteisesti pitää velvoittavana ehtona. Parikkalan kunta toteaa, että yksittäinen poikkeama keskitetyn läm mön toimi tus ver kos ton yhtenäisyydessä, vaikkakin se heikentää verkoston energia ta lout ta, ei kuitenkaan vaikuta kokonaisuuteen niin olennaisesti että sil lä olisi välitöntä vaikutusta laitoksen vaikutuspiiriin jäävien muiden kiin teis töjen taloudelle. Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulinkuja 2 on ilmoittanut, että se ei vaadi asiassa kunnalta vireillä olevan kanteen johdosta oikeudenkäynti- tai mui den kulujen suorittamista, mikäli kunta vapauttaa kiinteistöyhtiön voimassa olevaan vuokrasopimukseen sisältyvästä kaukolämpövelvoitteesta ja asia sovi taan tuomio-istuimen vahvistamalla sovinnolla. Lautakunta hyväksyy voimassa olevan vuokrasopimuksen muuttamisen siten, että Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulinkuja 2 ei ole sopimuksella vel voitet tu käyttämään lämmitysmuotona kaukolämpöä, ja allekirjoittamaan asiaa koskevan tuomioistuimen vahvistaman sovinnon.