Ympäristöministeriö toimittaa ohessa ympäristövaliokunnalle pyydetyn selvityksen:

Transkriptio

1 Päiväys Datum Dnro Dn r V N/6950/2018 Viite EV 81/2016 vp ja YmVM 3/2018 vp Hänvisning Asia Ärende Selvitys eduskun nalle asuntorakentamisen korkotukijärjestelmien toimivuudesta Ympäristövaliokunnalle Hyväksyessään hallituksen esityksen laiksi vuokratalojen rakentami slainojen lyhytaikaisesta korko tuesta (H E 76/2016 vp) kesäkuussa 2016 eduskunta edellytti ympäri stö ministeriöltä selvitystä kor kotukijärjestelmien toimivuudesta (EV 81/2016 vp): Eduskunta edellyttää, että ympäristöministeriö toimittaa valiokunnalle selvityksen korkotukimallien toimivuud esta vuoden 2018 loppuun menne sä. Asia on toistettu toukokuussa 2018 ympäristövaliokunnan mietinnössä, jolla valiokunta on hyväksy - nyt hallituksen esityksen laeiksi vuokra - asuntolainojen ja asumisoike ustalolainojen korkotuesta anne tun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoistannetun lain 16 a :n muuttamisesta (HE 12/2018 vp, YmVM 3/2018 vp): Valiokunta toteaa lopuksi, että eduskunta on edellyttänyt edellä viitatun lausuman yhteydessä myös, että ympäristöministeriö toimi ttaa yleisemmin selvityksen kor kotukimallien toimivuudesta (EV 81/2016 vp). Valiokunta koro staa tarvetta arvioida korkotukimaleja osana asumisen tukijärjestelmiä, ja ympäristöministeriö on ilmoit tanut toimittavansa valiokunnal le selvityksen korkotukimallien toimivuudesta syysistuntokaudel la Valiokunta odottaa saa vansa tuolloin arvion myös lyhytkestoisen uuden korkotukijärjestelmän liikkeellelähdöstä. Ympäristöministeriö toimittaa ohessa ympäristövaliokunnalle pyydetyn selvityksen: Liitteessä 1 on kuvattu pitkän ja lyhyen korkotukimallin myöntämistä ja käyttöä koskevia tietoja ajalta Liitteessä on kuvattu esimerkiksi korkotukilainoilla ra hoitettujen asun tojen tuotantomääriä, tuotannon kohdentumista alueellisesti, keskei simpiä lainansaajatahoja, hyväk syttyjen asuntokohteiden vuokratasoja ja rakennuskustannuksia sekä rahoituksen saatavuutta. Jotta tiedot pitkän ja lyhyen korkotukimallin välillä olisivat vertailukelpoiset, tiedot on rajattu koskemaan vuosia ja niin sanottuja tavallisia vuokra - asuntoja. Toisin sanoen erityisryhmäasunnot ja asumisoikeusasunnot o n rajattu selvityksen ulkopuolelle. PL 35, VALTIONEUVOSTO www. ym.fi PB 35, FI STATSRÅDET, FINLAND www. ym.fi

2 2 Liitteessä 2 on kuvattu taulukkomuodossa niin sanotun pitkän korkotukimallin (vuokraasuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu laki, 604/2001) ja niin sanotun lyhyen korkotukimallin (vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettu laki, 574/2016) keskeiset myöntämisedellytykset, laina- ja tukiehdot sekä laskennalliset tukiasteet. Taulukossa on esitetty nämä tiedot pitkän korkotukimallin osalta sekä ennen voimaantulleita laki- ja asetusmuutoksia että niiden jälkeen. Tällä hetkellä korkotukea ei todellisuudessa juurikaan makseta, vaan tukena ARA-tuotannossa ovat valtion takaus ja Helsingin seudulla pitkässä normaalissa vuokra-asuntotuotannossa käynnistysavustus. Vuonna 2017 korkotukea maksettiin kaikista olemassa olevista korkotukilainoista yhteensä noin 4 miljoonaa euroa. Tuotantoon tarkoitettu korkotukilainavaltuus on ollut riittävä. Esimerkiksi vuonna 2015 valtuus käytettiin 99 prosenttisesti, kun taas vuosina 2016 ja 2017 vähän yli 80 prosenttisesti. Kuluvana vuonna korkotukivaltuus arvioidaan käytettävän lähes kokonaan. Pääkaupunkiseudun ARA-vuokra-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokrasopimusten välinen vuokraero on edelleen huomattava: ARA-vuokra-asuntojen keskivuokra on 5,5 euroa alle vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokran. Selvitysten mukaan ARA-vuokra-asunnot ovat kohdentuneet hyvin pienituloisille ja asukaskuntien tulot ovat kehittyneet ajan kuluessa pienituloisempaan suuntaan riippumatta tulorajojen soveltamisesta. Asumisajan ja tulojen nousun välillä on hyvin heikko yhteys, mikä viittaa siihen, että asunnoista muutetaan pois tulojen kasvaessa. Lyhyt korkotukimalli on houkutellut uusia toimijoita ARA-tuotantoon. Yhtä lukuun ottamatta kaikki lyhyen korkotuen asuntotuotantoa rakennuttavat toimijat ovat uusia toimijoita ARA-tuotannossa. Vuokrataso lyhyen korkotuen tuotannossa on pysynyt maltillisena verrattuna markkinavuokriin, vaikka odotetusti vuokrataso on korkeampi kuin pitkän korkotuen tuotannossa. Lyhyen korkotuen osuus valtuuksista on ollut alle 10 prosenttia. Lyhyttä korkotukea on käytetty etenkin positiivisen rakennemuutoksen seuduilla mahdollistamaan työntekijöille asuntoja. Vaikka asuntotuotanto on ollut viime vuosina korkealla tasolla, valtuudet valtion tukemaan asuntotuotantoon on säilytetty ennallaan kohtuuhintaisen asuntotuotannon suuren tarpeen vuoksi. ARA-korkotukivuokra-asuntoja on rakennettu viime vuosina noin vuodessa, kun 2000-luvun alussa määrä on ollut noin asuntoa vuodessa lukuun ottamatta rahoituskriisin vuosia , jolloin asuntoja rakennettiin noin vuodessa. Samoin on tärkeää asuinalueiden eriytymiskehityk-sen lieventämiseksi, että kaikille uusille rakentuville asuinalueille rakennetaan myös ARA-tuotantoa. ARA-vuokra-asunnot ovat myös tärkeä asunnottomuuden ja syrjäytymisen ennaltaehkäisyn keino. Näistä syistä korkotukilainavaltuuksia ei voida kohdentaa pelkästään suhdanteiden perusteella. Noin puolet pitkän korkotuen hankkeista rakennetaan pääkaupunkiseudulle, missä tarve kohtuuhintaisille asunnoille on suurin. Esimerkiksi vuonna 2017 Helsingin seudun osuus lainoituksen euromääristä oli 62 prosenttia ja kasvukeskusten osuus yhteensä 90 prosenttia. ARA-tuotannon rakennuskustannukset ovat nousseet rakennusalan hyvän suhdanteen ja tonttien painottumisen vaikeasti rakennettaville alueille myötä, mutta rakennuskustannusten nousu vaikuttaa taittuneen. Kustannusten nousu pääkaupunkiseudulla on johtunut suhdanteen lisäksi Helsingin ja Helsingin ranta-alueiden osuuden kasvusta tuotannossa. Pitkän korkotuen rahoitus on edelleen pitkälti Kuntarahoituksen varassa. Rahoitusmarkkinat eivät ole palautuneet entiselleen rahoituskriisin jälkeen. Kireä pankkisääntely ja tukijärjestelmän asettamat reunaehdot eivät houkuttele rahoituslaitoksia rahoittamaan pitkiä lainoja.

3 3 Pitkän korkotuen tukiehtojen kehittämistä koskevat lainsäädäntömuutokset tulivat voimaan 1.7. Vielä ei ole näkyvissä muutosten vaikutuksia, ja ajankohta on liian aikainen vaikutusten arviointiin. ARA-hankkeiden varaustilanne on sama kuin vuotta aikaisemmin, ja muutoksia kysyntään aiheuttaa ensisijaisesti suhdannetilanteen muuttuminen. Tommi Laanti Lähiympäristö ja asuminen -yksikön päällikkö Asuntoneuvos Anu Karjalainen Lainsäädäntöneuvos

4 4 LIITE 1 Selvitys eduskunnalle korkotukijärjestelmän toimivuudesta Selvityksessä käytetty aineisto: ARAn lainapäätöksen saaneet normaalit vuokra-asuntohankkeet (pitkä 40-vuoden korkotuki) ja lyhyen (10-vuoden) korkotuen kohteet Taulukko 1 Pitkä korkotuki, normaalit vuokrahankkeet koko maa hankkeet asunnot kilpailu neuvottelu rak.kust. /asm2 hankintahinta /asm2 arvioitu alkuvuokra keskikoko m ,4 53, ,7 49,5 2018* ,0 50,9 yht ,6 51,0 PKS hankkeet asunnot kilpailu neuvottelu rak.kust. /asm2 hankintahinta /asm2 arvioitu alkuvuokra keskikoko m ,3 56, ,0 51,2 2018* ,8 53,8 yht ,0 53,1 Muu maa hankkeet asunnot kilpailu neuvottelu rak.kust. /asm2 hankintahinta /asm2 arvioitu alkuvuokra keskikoko m ,5 51, ,0 46,9 2018* ,3 48,7 yht ,4 48,8 *) kuukautta Taulukko 2 Lyhyen korkotuen vuokrahankkeet koko rak.kust. hankintahinta sitova keskikoko maa hankkeet asunnot kilpailu neuvottelu /asm2 /asm2 alkuvuokra m ,7 48, ,7 48,7 2018* ,3 46,0 yht ,6 47,4 PKS hankkeet asunnot kilpailu neuvottelu rak.kust. /m2 hankintahinta /m2 sitova alkuvuokra keskikoko m ,2 46, ,5 55,2 2018* ,7 54,8 yht ,1 48,3 Muu maa hankkeet asunnot kilpailu neuvottelu rak.kust. /m2 hankintahinta /m2 sitova alkuvuokra keskikoko m ,6 53, ,4 48,1 2018* ,1 44,7 yht ,9 47,0 *) kuukautta

5 5 Taulukko 3 Uudistuotannon omistajarakennuttajat Pitkä korkotuki, normaalit vuokra-asunnot asuntoja osuus Heka (Helsinki) % A-Kruunu % Espoon asunnot* % TA-Yhtymä % Y-säätiö % VAV* (Vantaa) % VTS-Kodit* (Tampere) % TVT-Asunnot* (Turku) % YH-Kodit* % Lahden Talot* % Muut kuntayhtiöt? % Muut yleishyödylliset % Yht *) Kuntaomisteisten osuus asunnoista 61 % Lyhyt korkotuki, vuokra-asunnot asuntoja osuus Auratum Vuokra-asunnot* (16 kohdetta) % YH-kodit (3 kohdetta) % Sisco* (3 kohdetta) 83 7 % Muut* (8 toimijaa ja 8 kohdetta) % yht *) YH-Koteja lukuun ottamatta kaikki 10 uusia ARA-toimijoita Taulukko 4 Lyhyen ja pitkän korkotuen rahoittajat sekä korkomarginaalit Lyhyt korkotuki Pitkä korkotuki (uudistuotanto- ja perusparannus) Luotonantaja hankkeet osuus Luotonantaja hankkeet osuus Kuntarahoitus Oyj % Kuntarahoitus % Pankit % Pankit % Nordea 5 17 % Muut 6 1 % Handelsbanken 4 13 % Yht. 539 OP Yrityspankki 4 13 % Säästöpankit 3 10 % Danske Bank 1 3 % Yht. 30 Marginaalit Marginaalit (keskiarvo) vuosi Mediaani 1,00 % 0,76 % 2016 Pienin 0,55 % 0,82 % 2017 Suurin 1,30 % 0,59 % 2018

6 6 Taulukko 5 Korkotukivaltuuden käyttö (milj. euroa ) * Normaalit vuokra - asunnot - pitkä kor kotuki 297,4 455,5 248,7 - lyhyt korkotuki 70,0 39,9 68,6 *) 10 kuukautta Kuvio 1 Arvioidut alkuvuokrat (pitkä korkotuki) ja sitovat alkuvuokrat (lyhyt korkotuki) sekä totetutuneet keskivuokrat * Pääkaupunkiseutu Muu maa *) 2016 ja 2017 toteutuneet keskivuokrat, uudet vuokrasuhteet (Tilastokeskus), 2018 toteutuneet keskivuokrat, uudet vuokrasuhteet Kela (elokuu 2018), m uun maan tilastoa ei saatavilla

7 7 Kuvio 2 ARA n hyväksymät rakennuskustannukset, pitkän ja lyhyen korkotuen normalit vuokra - asuntohankkeet* *) Ei sisällä liittymis - eikä tonttimaksuja Kuvio 3 Pitkän ja lyhyen korkotuen aluellinen jakauma uudistuotannossa Pitkä korkotuki (normaali vuokra) Lyhyt korkotuki - 77 % l yhy en korkotuen muun maan asunnoista tulee Uuteenkaupunkiin ( 147 ) ja Raumalle ( 73 ).

8 8 LIITE 2 Vertailu pitkän ja lyhyen korkotukimallin tukiehtojen välillä Taulukkoon ei ole merkitty kaikkia tukiehtojen yksityiskohtia ja poikkeuksia, tarkat säännökset korkotukilainojen ehdoista vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001) ja valtioneuvoston asetuksessa (666/2001) sekä vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetussa laissa (574/2016) ja valtioneuvoston asetuksessa (603/2016). Kuka voi saada Mitä tuetaan Asukasvalintaperusteet Vuokranmääritys (ennen ) 1) kunta tai muu julkisyhteisö 2) ARAn nimeämä yleishyödyllinen asuntoyhteisö 3) osakeyhtiö tai asuntoosakeyhtiö, jossa em. yhteisöllä on välitön määräysvalta 4) tavallinen kiinteistöosakeyhtiö, jonka ainoana toimialana on vuokra-asuntokohteen rakennuttaminen ja omistaminen ja joka harjoittaa pitkäjänteistä asuntojen vuokraamista vuokra-asuntojen ja rakentamista, hankintaa tai perusparantamista vuokra-asunnoissa etusijalla ne hakijaruokakunnat, joilla on suurin asunnontarve, vähiten varallisuutta ja pienimmät tulot; asumisoikeusasunnoissa hakijaruokakunnan järjestysnumero ja varallisuudelle säädetty enimmäismäärä (ei yli 55- vuotiailla) omakustannusperiaate, vuokraan tai käyttövastikkeeseen sisällytettävät menot säädetty laissa ( lähtien) Lyhyt korkotukimalli 1) tavallinen kiinteistöosakeyhtiö, jonka ainoana toimialana on vuokra-asuntojen rakennuttaminen ja omistaminen ja joka harjoittaa pitkäjänteistä asuntojen vuokraamista 2) asunto-osakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, jonka osakkeet em. yhtiö omistaa vuokra-asuntojen rakentamista hakijaruokakunnan tulot, asetuksessa säädetty euromääräinen enimmäistuloraja (yhden hengen osalta e/kk) alkuvuokran määritys omakustannusperiaatteella (vuokraan sisällytettävät menot säädetty laissa), sen jälkeen vuokraa saa korottaa elinkustannusindeksin vuotuisella muutoksella lisättynä enintään 1,5 %- yksiköllä

9 9 Vuokrien tasaus Kilpailuttaminen Jälkilaskelman tekeminen Kenelle asuntoja voi luovuttaa Asuntojen luovutushinta Käyttö- ja luovutusrajoitusaika (ennen ) kyllä, saman omistajan omistamien korkotuki- tai aravalainoitettujen vuokraasuntojen (tai ) kesken kohteen rahoitus, rakentaminen ja perusparantaminen sekä merkittävät kiinteistönhoito- ja hallintopalvelut sekä kunnossapitotyöt kilpailutettava jokaiselta tilikaudelta koko yhteisöä koskeva, tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma vuokrista, korjauksiin varautumisista sekä rahoitusylijäämästä tai -alijäämästä (asumisoikeusasunnoista myös talokohtainen laskelma) kunnalle tai ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, jolle voitaisiin myöntää korkotukilaina enimmäisluovutushinta, jonka laskennassa huomioon otettavat erät säädetty laissa vuokra-asuntojen rakentamis- ja hankintalainoissa 40 vuotta ja perusparannuslainoissa 30 vuotta lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi, lainoissa ei takarajaa ( lähtien) kunnalle tai ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, jolle voitaisiin myöntää korkotukilaina; vuokrataloyhtiön osakkeet myös ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, jonka vastaa osakkeiden luovuttajaa enimmäisluovutushinta, jonka laskennassa huomioon otettavat erät säädetty laissa; luovutuskorvausta ei vahvisteta konsernin sisäisissä luovutuksissa Lyhyt korkotukimalli ei (jos lainoituskohde koostuu useammasta talosta, niiden kesken kyllä) kohteen rahoitus ja rakentaminen kilpailutettava ei vaadita ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, jolle voitaisiin myöntää korkotukilaina, vuokrataloyhtiön osakkeet ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, joka vastaa luovuttajaa ei rajoitettu 10 vuotta; ARA voi lainansaajan hakemuksesta pidentää tuki- ja rajoitusaikaa 10 vuodella kerrallaan enintään kaksi kertaa

10 10 Rajoituksista vapauttaminen Lainoitusosuus hankkeen hyväksyttävistä kustannuksista Lainansaajan omavastuuosuus korkotukilainan korosta Korkotuen määrä ja maksuaika (ennen ) ARAn päätöksellä, jos se edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta, ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä tai muusta erityisestä syystä taikka jos korkotukilaina maksetaan takaisin 1) enintään 95 %, jos kyse vuokra-asuntojen hankintalainasta ja kohde vuokratontilla 2) enintään 90 %, jos kyse vuokra-asuntojen hankintalainasta ja kohde omistustontilla 3) enintään 85 %, jos kyse hankintalainasta 4) enintään 80 %,jos kyse vuokra-asuntojen tai perusparannuslainasta 3,4 % vuokra-asuntojen osalta (1,7 % vuoden 2019 loppuun asti) ja 3,5 % osalta rakentamisajan jälkeen alenee vuosittain 95 %:sta nollaan 23 vuoden kuluessa, jos vuokraasuntojen hankintalaina, 19 vuoden kuluessa, jos hankintalaina, tai 16 vuoden kuluessa, jos perusparannuslaina ( lähtien) 1) enintään 95 %, jos kyse vuokra-asuntojen korkotukilainasta tai perusparannuslainasta 2) enintään 85 %, jos kyse hankintalainasta (loppuosa asukkaiden maksamista asumisoikeusmaksuista) 2,5 % (1,7 % vuokraasuntojen osalta vuoden 2019 loppuun asti) rakentamisajan jälkeen alenee vuosittain 90 %:sta nollaan 30 vuoden kuluessa, jos vuokra- tai hankintalaina, tai 80 %:sta nollaan 20 vuoden kuluessa, jos vuokra- tai perusparannuslaina Lyhyt korkotukimalli ARAn päätöksellä, jos lainansaaja on taloudellisissa vaikeuksissa tai siihen on muu erityinen syy; edellytyksenä korkotukilainan takaisinmaksu vähintään 80 ja enintään 95 % (lainansaajan hakemuksen ja ARAn harkinnan mukaan) 2,5 % rakentamisajan jälkeen 75 % ensimmäisen 10 vuoden ajan; jos laina- ja rajoitusaikaa jatketaan, 25 % toisen 10 vuoden ajan, kolmannen 10 vuoden ajan ei makseta korkotukea

11 11 Laskennallinen tukiaste (tuen nykyarvo oletetulla korkotasolla (4 %) ja inflaatiolla (2 %) suhteessa investointiin) Omarahoitusosuuden korko Omistajalle tuloutettava tuotto Tuleviin korjauksiin varautuminen Valtion takauksen sisältö Kuka valvoo Valvontaan liittyvät sanktiot (ennen ) 6,7 % vuokra-asuntojen rakentamis- ja hankintalainojen osalta (25,8 % vuoden 2019 loppuun asti) 2,8 % vuokra-asuntojen perusparannuslainojen osalta (12,9 % vuoden 2019 loppuun asti) 3,7 % rakentamis- ja hankintalainojen osalta 2,7 % perusparannuslainojen osalta enintään 4 % omistajan sijoittamasta omarahoitusosuudesta enintään 4 % omistajan sijoittamista varoista vuokrissa tai käyttövastikkeissa saa periä enintään 1 e/m²/kk, jos enintään 20 vuotta vanha talo, yli 20 vuotta vanhassa talossa enintään 2 e/m²/kk täytetakaus, voimassa koko käyttö- ja luovutusrajoitusajan ARA ja Valtiokonttori, asukasvalintojen osalta kunta omarahoitusosuuden koron tai tuotontuloutuksen määräaikainen kieltäminen, uusien tukien myöntämiskielto, korkotuen maksamisen lakkauttaminen ja takaisinperintä sekä yleishyödylliseksi nimeämisen peruuttaminen ( lähtien) 14,4 % vuokra-asuntojen rakentamis- ja hankintalainojen osalta (25,8 % vuoden 2019 loppuun asti) 11,7 % vuokra-asuntojen perusparannuslainojen osalta (12,9 % vuoden 2019 loppuun asti) 12,9 % rakentamis- ja hankintalainojen osalta 11,7 % perusparannuslainojen osalta enintään 6 % omistajan sijoittamasta omarahoitusosuudesta enintään 4 % omistajan sijoittamista varoista ei varautumista vuokrissa tai käyttövastikkeissa uusissa korkotukilainoissa Lyhyt korkotukimalli suurimmillaan 11,4 % (lainoitusosuus 95 % ja tukija rajoitusaika 20 vuotta), pienimmillään 7,8 % (lainoitusosuus 80 % ja tukija rajoitusaika 10 vuotta) enintään 6 % omistajan sijoittamasta omarahoitusosuudesta enintään 6 % omistajan sijoittamista varoista vuokrissa saa periä ARAn vahvistaman määrän (käytännössä noin 1 e/m²/ kk) täytetakaus, voimassa koko käyttö- ja luovutusrajoitusajan ARA ja Valtiokonttori, asukasvalintojen osalta kunta seuraamusmaksu sekä korkotuen maksamisen lakkauttaminen ja takaisinperintä

12 Asiakirjan tunniste VN/6950/ YM - 1 Asiakirjan kansilehti Asiakirjan MD5 tiiviste 8d c f 41 6f 48 da 04 8c Allekirjoitukset Allekirjoittaja Allekirjoituspäivämäärä Varmenteen myöntäjä Anu Karjalainen T12:13:59 C= FI, O= Vaestorekisterikeskus CA, OU= Organisaatiovarmenteet, CN= VRK CA for Qualified Certificates - G2 \ OK Tommi Laanti T12:59:37 C= FI, O= Vaestorekisterikeskus CA, OU= Organisaatiovarmenteet, CN= VRK CA for Qualified Certificates - G2 \ OK