UUSI KYMMENEN VUODEN VÄLIMALLI VUOKRA-ASUNTOTUOTANTOON. Suomen Kiinteistöliitto ry kiittää mahdollisuudesta lausua asiasta.

Transkriptio

1 Lausunto 1 (1) Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA PL LAHTI kirjaamo.ara@ara.fi Viite: Dnro 21286/031/15 UUSI KYMMENEN VUODEN VÄLIMALLI VUOKRA-ASUNTOTUOTANTOON kiittää mahdollisuudesta lausua asiasta. 1. Kohtuuhintaisuus pienituloiselle on erilainen kuin keskituloiselle Lausuntopyynnön takana on pääministeri Juha Sipilän hallitusohjelma, jossa vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi luodaan uusi kymmenen vuoden välimalli, joka on avoin kaikille tukiehdot täyttäville ja niihin sitoutuville toteuttajille. Kymmenen vuoden välimallin tavoitteena on luoda uutta tuotantoa ja edistää kohtuuhintaisen, pieni- ja keskituloisille asukkaille soveltuvien asuntojen rakentamista suurimpiin kasvukeskuksiin. Uudessa tukimallissa tarvittavien valtion tukikomponenttien oikean tason mitoittamiseksi on tärkeää ensin määrittää 1) mitä pieni- ja keskituloisuudella tarkoitetaan, ja 2) mitä kohtuuhintaisuudella tarkoitetaan? Kohtuuhintaisuus on pienituloiselle ja keskituloiselle eri asia, johtuen tulojen erilaisuudesta. Tilastokeskuksen mukaan pienituloinen on euroa vuodessa ansaitseva. Keskituloinen ansaitsee vuodessa noin euroa, eli kolminkertaisesti pienituloiseen verrattuna. Se mikä on kohtuullista keskituloiselle, ei ole sitä pienituloiselle. Jos tukijärjestelmä on mitoitettu pienituloisen mukaan, se voi sisältää liikaa tukea keskituloiselle. Uuden tukimallin tavoitekohderyhmäksi voisi asettaa keskituloiset. Tällöin järjestelmän tavoitteena olisi lisätä keskituloisille kotitalouksille tarkoitettujen kohtuuvuokraisten asuntojen tarjontaa. Pienituloisille tarkoitettujen kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan lisääminen tulisi ratkaista ns. pitkän korkotuen uudistamisen yhteydessä.

2 Lausunto 2 (9) Käsitettä kohtuuhintaisuus tulisi harkita korvattavaksi koko kohtuuvuokraisten tai asumiskuluiltaan kohtuullisten vuokra-asuntojen termillä, koska hinta viittaa voimakkaasti omistusasuntoihin. Asumismenojen kohtuullisuudella voidaan ymmärtää, että asumismenot voivat viedä enintään määrätyn ( kohtuullisen ) osuuden kotitalouden tuloista. Uudessa tukimallissa tulisi tukien (täytetakaus, korkotuen taso ja kesto) mitoitusperusteeksi ottaa kohtuullisena pidettävä asumismenojen keskituloisen tuloista hänen tai kotitalouden tarvetta vastaavassa asunnossa. Uudella tukijärjestelmällä tuettavien asuntojen tavoitevuokratasoja olisi syytä verrata vapaarahoiteisten vuokra-asuntojen uusien vuokrasuhteiden vuokratasoihin eri huoneistotypeissä niissä kasvukeskuksissa, joihin uutta tukimallia on tarkoitus kohdentaa. Mallilla tulisi päästä vuokratasoon, joka on alempi kuin uusien vapaarahoitteisten vuokrasopimuksien vuokrataso. Jos tukimalli johtaisi markkinatasoa tai sitä korkeampaan vuokratasoon, ei sille ei olisi mitään tarvetta tarjonnan syntyessä markkinaehtoisesti. Lausuntopyynnön mukaan kymmenen vuoden välimalli sijoittuu käsitteellisellä janalla nykyisen yleishyödyllisyyttä omistajalta edellyttävän pitkän korkotuen ja markkinaehtoisen, vailla julkista tukea olevan vuokraasuntotuotannon välimaastoon. Kiinteistöliiton mielestä pitkän korkotuen ehtojen ja rajoituksien ei tule olla mittarina 10 vuoden tukimallille, vaan sen toimivuus tulee varmistaa itsenäisenä, erillisenä tukijärjestelmänä. Mikäli ns. pitkää korkotukea on tarve kehittää, se tulee tehdä erikseen. 2. EUn SGEI-sääntelyn vaatimuksien huomioiminen EUn SGEI-sääntelyn vaatimukset voitaisiin uudessa mallissa saavuttaa parhaiten: 1) säätämällä tuoton tuloutusta koskevat rajoitukset käyttäen perusteena vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tuottotasoja kasvukeskuksessa, 2) rajoittamalla tuoton tuloutus enintään tasolle, joka vastaa markkinoiden normaalituottoa vastaavan riskitason sijoituksissa, 3) myöntämällä ja maksamalla tuki suoraan tuotettavat asunnot omistavalle yhteisölle, ei esimerkiksi sen omistajayhteisölle, 4) käyttämällä omakustannusvuokraperiaatetta, jolla voidaan valvoa sekä tuen kanavoituminen asukkaille että omistajan tuotontulousta

3 Lausunto 3 (9) 5) toteuttamalla kohteet erillisiin yhtiöihin, jolloin kirjapito on eriytetty muusta toiminnasta, 6) liittämällä järjestelmään asukasvalintaa koskevat siten, että ne kohdentavat tuettavat asunnot tukijärjestelmän tavoitteiden mukaisesti. 7) edellyttämällä, että osana yhteistöjen tilintarkastusta tarkastetaan, että omistajille tehtävä tuoton tuloutus on tukijärjestelmän ehtojen mukainen. 8) avaamalla tukimalli kaikille toimijoille, jotka sitoutuvat noudattamaan sen ehtoja. Tällöin malli ei olisi ketään markkinoilla syrjivä. Mikäli SGEI sääntelyyn liittyy epävarmuutta, tulisi harkita tukijärjestelmän ennakkohyväksyttämistä Euroopan Unionin komissiolla. Tämä voisi olla perusteltua myös siksi, että järjestelmästä on tarkoitus luoda pysyvä tukijärjestelmä. Samassa yhteydessä voisi varmistaa myös muiden tuotantotukijärjestelmien SGEI sääntelyn mukaisuuden. Varsinkin ns. pitkällä korkotuella rakennettujen asuntojen käyttöön ja vuokraamiseen voi liittyä kielletyn julkisen tuen piirteitä, koska asuntojen omistajat kilpailevat valtion ja kuntien tuen turvin markkinaehtoisen markkinasegmentin vuokralaisista. Lausuntopyynnössä esitetyn Alankomaiden tapauksen ongelmat ovat havaittavissa myös Suomessa. Koska uudessa tukijärjestelmässä on oikeus tulouttaa omistajille enintään markkinoiden normaalituotto, ei niitä voi eikä pidäkään kutsua tai nimetä yleishyödyllisiksi yhteisöiksi. Yleishyödyllisyys käsitteestä tulisi luopua muissakin asuntotuotannon tukimuodoissa, koska merkittävä osa yleishyödyllisiksi nimetyistä yhteisöistä on tosiasiallisesti taloudellista voittoa tavoittelevia osakeyhtiöitä. 3. Kohtuullinen tuotto ja tuoton tuloutus ja omille varoille maksettava korko Vuokratalokohteen rakentaminen vaatii pääomittamista, joka voidaan toteuttaa joko oman tai vieraan pääoman ehdoin tai näiden yhdistelmänä. Oma pääoma on yleensä yhtiön omistajan sijoittamaa osakepääomaa tai muuta sidottua pääomaa. Vieras pääoma muodostuu yleensä yhtiön ottamista lainoista, jotka voi myöntää esimerkiksi omistaja tai luottolaitos. Näiden pääomaerien riskiasema yhtiön mahdollisessa konkurssitilanteessa on erilainen, joten myös niiden tuottovaatimukset eroavat toisistaan. Tämä tulee ottaa huomioon arvioitaessa uuden tukimallin ehtoja, ja hyväksyttävää tuottoa (korkoa) rahoituksen eri osille.tämä tulee ottaa huomioon arvioitaessa uuden tukimallin ehtoja, ja hyväksyttävää tuottoa (osinkoa/korkoa) rahoituksen eri osille.

4 Lausunto 4 (9) Valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa oman pääoman ehtoinen rahoitus on ollut perinteisesti vähäinen. Tälle pääomalle on voitu maksaa enintään 8 % tuotto (osinko) jakokelpoisten varojen rajoissa. Vuokratalon rakentamiseen on tyypillisesti saanut % rakentamislainan hankkeen hankinta-arvosta. Tälle lainalle maksettava tuotto (korko), on yleensä perustunut rahoituksen kilpailuttamiseen. Osakepääoman ja rakentamislainan lisäksi on tarvittu muuta rahoitusta, joka on voitu järjestää valtion avustuksena (erilaiset pääoma-avustukset) tai pitkäaikaisena lisälainana omistajilta / luottolaitoksilta. Pääoma-avustuksille ei voi maksaa tuottoa. Rakennushankkeeseen tarvittavalle lisälainalle on voinut maksaa myös enintään 8 % vuotuisen koron, mitä voi pitää korkeana, kun ottaa huomioon, että kyseessä on vieraan pääoman ehtoinen rahoitus. Tuettavien kohteiden pääomarakenteen vahvistamisen kannalta olisi perusteltua, että aidolle omalle pääomalle (osakepääomalle) hyväksyttäisiin korkein tuotto, ja vieraan pääoman rahoituserille pienempi, riskin mukainen, tuotto. Tälle omistajan yhtiölle antamalle omalle pääomalle on vuokrataloyhtiö voinut maksaa enintään 8 % vuotuista. Tuotto maksetaan yleensä osinkona, mikäli yhtiölle on tilinpäätöksessä muodostunut jakokelpoisia varoja. Vuokrataloyhteisöt tarvitsevat peruspääoman lisäksi kuhunkin yksittäiseen talokohtaiseen rakennushankkeeseen rakentamislainan, joka on enimmillään % hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Tätä lainaa kutsutaan valtion tukemaksi vuokra-asumisen lainaksi. Lainalle vaaditaan parhaalla etuoikeussijalla oleva kiinnitysvakuus. Tämän lisäksi rakennushanke tarvitsee muuta rahoitusta. Määrällisesti omistajan järjestämää muuta rahoitusta tarvitaan 5 10 % hankkeen kokonaiskustannuksista. Nykyinen malli, jossa omille varoille on hyväksytty 8 % tuoton tuloutus, viittaa siihen, että järjestelmässä on SGEI-sääntelyn vastaista "ylikompensaatiota". Hyväksytty 8 % tuotto on nimittäin pitkälläkin aikavälillä ylittänyt vuokraasuntosijoittamisen markkinatuottotason.

5 Lausunto 5 (9) KTI Kiinteistötieto Oy:n Kiinteistöindeksin mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen nettovuokratuotto on viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut noin 5,5 % p.a.. Tätä subventoimatonta markkinanatuottoa voi pitää perusteena, kun arvioidaan kohtuullista voittoa, joka tukijärjestelmässä voitaisiin enintään tulouttaa tukiaikana omistajille. Osakeyhtiöön sijoitettu osakepääoman riski on korkein, ja sille voidaan maksaa tuottoa vain yhtiön jakokelposista varoista. Osakepääomalle tulee eri pääomaeristä hyväksyä korkein tuotto sen korkeimmasta riskistä johtuen. Ottaen huomioon kasvukeskuksiin suunnattujen vuokra-asuntosijoituksien osakesijoituksia alempi riskitaso ja 10 vuoden sijoitusaika, kohtuullisena tuottona voisi pitää 3 4 %- prosenttiyksikköä yli vähäriskisen Suomen valtion pitkien lainojen korkotason. Osakepääomalle hyväksyttävän tuoton tulisi olla selkeästi vieraalle pääomalle hyväksyttävää tuottoa korkeampi, jotta se lisäisi kiinnostusta suuremman osakepääomaosuuden sijoittamiseen. Vieraan pääoman ehtoisesta rahoituksesta suurin ja tärkein komponentti on korkotukilaina, johon liittyisi valtiontäytetakaus ja korkotuki. Lainalla olisi myös ensisijainen vakuus. Korkotukilainaan liittyvä pääomariski olisi lainan vakuuksista ja täytetakauksesta johtuen myöntäjälle alhainen, joten sen tuottovaatimus olisi alhaisin. ARAn tilastojen mukaan täytetakauksellinen korkotukilainan korkomarginaali on viime vuosina ollut noin 0,8-1,0 %-yksikköä. ARAn tilastoista ei tosin selviä korkotukilainaan liittyvät muut kulut (esim. erilaiset pankkipalvelumaksut), jotka nostavat lainan tosiasiallista korkoa. Korkotukilainaksi tulisi hyväksyä vain lainasopimus, jonka ehdot perustuvat rahoituksen kilpailuttamiseen. Mikäli tuettavan kohteen omistaja myöntää itse korkotukilainan, tulisi sen ehtojen vastata kilpailutuksen perusteella saatavan rahoituksen ehtoja (korkomarginaali ja muut mahdolliset kulut). Mikäli hankkeen rahoittamiseksi tarvittaisiin osakepääoman ja korkotukilainan lisäksi muuta rahoitusta, tulisi sille maksettava tuotto määrittää markkinoilla hinnoiteltavan riskin perusteella. Vieraan pääoman ehtoiselle lisälainalle hyväksyttävänä korkomarginaalina voisi pitää 2 3 %-yksikön marginaalia, koska sillä ei olisi valtion täytetakausta eikä välttämättä täysin turvaavia vakuuksia.

6 Lausunto 6 (9) Arvioitaessa tuettavan kohteen kohtuullista voittoa tulisi eri pääomakomponentit arvioida erillisinä huomioiden niiden erilaisiin riskeihin perustuvat tuottovaatimukset. Pääoman muoto Riski Tuotto / korko Avustus ei riskiä 0 % Osakepääoma suuri riskitön korko %- yksikköä Muu oman pääoman ehtoinen pääoma suuri riskitön korko %- yksikköä Lisälaina keskisuuri viitekorko %-yksikköä Korkotukilaina pieni kilpailutuksen ehdot 4. Korkotuen kesto ja määräytymismalli Valtion tuen uudessa tukimallista tulisi muodostua valtion täytetakauksesta ja 10 vuoden korkotuesta. Korkotuki tulisi maksaa % - osuutena korkotukilainan kokonaiskorosta. Korkotuen määrä (% -osuus korosta) tulisi asettaa siten, että järjestelmälle asetettava kohtuuhintaisuus tavoite on saavutettavissa rajoitusaikana. Korkotuki voisi olla lievästi laskeva tukiaikana. Jos korkotuki olisi %-osuus maksettavasta korosta, se toimisi korkosuojauksena korkojen noustessa. Esimerkiksi jos tuki olisi 50 % korosta, omistajan vastuu mahdollisesta korkomuutoksesta olisi myös 50 %. Ns. pitkässä korkotuessa oleva malli (korkotukea maksetaan % -osuus omavastuukoron ylittävästä korosta) ei toimi tehokkaasti nykyaikaisilla rahoitusmarkkinoilla. Kun vuokranmäärityksessä on käytössä omakustannusperiaate, ohjautuvat korkotason muutoksien vaikutukset vuokralaiselle, ei omistajalle. Korkotuen maksatusta kertaluonteisena korkotukiavustuksena kannattaisi selvittää. Tällöin omistajalle myönnettäisiin rakennushankkeen alussa korkotukiavustus, joka vastaisi niiden korkotukien nykyarvoa, joka omistajalle tulisi maksettavaksi vuosittain maksettavan korkotuen perusteella. Korkotukiavustus voisi olla vaihtoehto vuosittain maksettavalle korkotuelle. Avustuksena se vahvistaisi rakennettavan kohteen taserakennetta, ja pienentäisi korkotukilainan / lisälainan tarvetta.

7 Lausunto 7 (9) 5. Rahoituksen kilpailuttaminen Rahoitussopimuksien kilpailuttaminen on paras keino varmistaa rahoitusehtojen markkinaehtoisuus, ja samalla estää hyväksyttävää tasoa korkeampien tuottojen tuloutus omistajille. Mikäli omistaja itse myöntää omistamalleen yhtiölle korkotukilainan tai mahdollisen lisälainan, tulee niiden ehtojen vastata markkinoilla kilpailutetun rahoituksen ehtoja. Korkotukilainaksi tulisi voida hyväksyä myös muun kuin talletuspankin, luottolaitoksen, vakuutusyhtiön, eläkelaitoksen tai kunnan myöntämä laina. Tarvittaessa lainan myöntäjän tausta ja rahan lähde tulisi asianmukaisesti selvittää mm. rahanpesumahdollisuuden estämiseksi. Mm. luonnolliset henkilöt ovat Suomessa merkittäviä vuokra-asuntosijoittajia, jotka voisivat lainoittaa uuden tukimallin mukaista tuotantoa. 6. Kohtuuhintaisuuden toteuduttava rajoitusaikana 7. Korkotukilainan määräksi 90 % Kymmenen vuoden tukimallin tavoitteena on tuottaa kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tuki- ja rajoitusajaksi, eli kymmeneksi vuodeksi. Tukijärjestelmään liittyvillä rajoituksilla ja tukielementeillä varmistetaan kohtuuhintaisuus tavoitteen toteuminen vuokrissa 10 vuodeksi. Lausuntopyynnössö esitetty ajatusmalli lyhyempi rajoitusaika, vähemmän tukea, on ristiriidassa tavoitteen kohtuuhintaisuus 10 vuoden ajan kanssa. Kun rajoitusaikana varmistetaan, että tuki kohdentuu vuokralaisille kohtuuhintaisuuden varmisvalla tavalla, ei rajoitusajan jälkeiseen aikaan tarvitse kiinnittää huomiota, koska silloinhan tukeakaan ei enää olisi. Uudessa tukimallissa korkotukilainan enimmäismääräksi sekä omistus- että vuokratontilla tulisi hyväksyä 90 % hankinta-arvosta. Omistajan tulisi siten järjestää jäljelle jäävä 10 % rahoitus omana ja/tai vieraana pääomana. Vieraan pääoman määrän suuruus on tehokas keino vaikuttaa vuokrien kohtuullisuuteen, koska sen tuottovaatimus on omapääomaehtoista rahoitusta alempi. 8. Omistajapohja ja lainansaajan yhtiömuoto Valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon ongelmaksi on muodostunut perinteisen ARA-asuntoyhteisöjen haluttomuus investoida uusiin asuntoihin.

8 Lausunto 8 (9) 9. Vuokrien määräytymisen periaatteet Vuokra-asuntotarjonnan lisäämiseksi valtion tukemaa tuotantoa on avattava perinteisten toimijoiden ulkopuolelle. Tämän saavuttamiseksi uuden tukimallin tulisi olla avoin kaikille, joilla arvioidaan olevan riittävä osaaminen vuokraasuntojen rakennuttamiseen, omistamiseen, hallintaan ja jotka sitoutuvat noudattamaan tukiin liittyviä ehtoja. Näin esimerkiksi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tärkeä omistajaryhmä luonnolliset henkilöt tulisi hyväksyä uuden tukimallin asuntojen omistajiksi. Laaja omistajapotentiaali olisi paras tapa saada uusia toimijoita ja pääomia vuokra-asuntotuotantoon. Lainansaajan yhtiömuoto voisi olla kiinteistöosakeyhtiö tai asunto-osakeyhtiö. Uustuotannon korkotukilainoja on hyödynnetty myös ns. osaomistusasuntojen tuotannossa, joiden yhtiömuotona on ollut asunto-osakeyhtiö. Osaomistaminen tulisi mahdollistaa myös uudessa tukimallissa. Uuden tukijärjestelmän keskeinen tavoite on kohtuuhintaisuus, joten mallissa voidaan käyttää tuki- ja rajoutusaikana omakustannusperusteista vuokraa. Omakustannusvuokraan tulisi sisällyttää ainakin: 1) hoitomenot (esim. hallinto, vesi, lämmitys, jätehuolto, verot, vakuutukset) 2) vuosikorjaukset 3) vieraan pääoman kulut (korkotukilainan ja mahdollisen lisälainan korkokulut) 4) verotuksessa asuinrakennuksista hyväksyttävien poistojen mukainen varautuminen korjauksiin 5) oman pääoman hyväksytty tuotto Mikäli korjauksiin varautuminen hyväksyttäisiin poistojen perusteella, ei rakentamiseen otettujen lainojen lyhennyksiä tulisi sisällyttää omakustannusvuokraan.

9 Lausunto 9 (9) 10. Vuokrien tasaus Mahdollisuus vuokrien tasaamiseen tulisi selvittää. Koska asuntorakentamisen investointi- ja rahoituskustannukset vaihtelevat vuosittain, tasauksella voitaisiin tasoittaa suhdanteiden vaikutuksia vuokriin. Tasaus olisi toteutettava siten, että sitä ei käytetä kilpailukeinona eri asuntomarkkina-alueilla sijaitsevien asuntojen välillä ( ristiinsubventointi ). Tällainen ristiinsubventoiti johtaisi korkean kysynnän alueilla korkeampiin vuokriin, joilla tuettaisiin heikomman kysynnän alueiden vuokria. Menettely heikentäsi mahdollisuuksia saavuttaa kohtuullinen vuokra korkean kysynnän alueilla. 11. Asukasvalinta Uuden tukimallin asuntoihin voisi liittää asukasvalintaperusteet, jotka voisivat vastata asumisoikeusasuntojen asukasvalintaperusteita lisättynä keskituloisuutta määrittävillä tulorajoilla. Asunnot tulisi myös ilmoittaa julkisesti haettaviksi. 12. Muut näkökohdat Kuntarahoitus Oyj on ollut merkittävä valtion tukeman asuntotuotannon rahoittaja alentaen hankkeiden rahoituskustannuksia ja samalla valtion korkotukimenoja. 10 vuoden tukimallin ehdot tulisi laatia siten, että Kuntarahoitus Oyj voisi rahoittaa myös tätä tuotantoa. Kiinteistöliiton mielestä malliin ei ole tarvetta liittää lakiin perustuvaa yhteishallintomenettelyä, vaan sen tulisi toteutua vapaaehtoisuuden perusteella. Annamme tarvittaessa lisätietoja launnostamme. Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti