ELINKAARISUUNNITTELU KIINTEISTÖNPIDON VÄLINEENÄ. Risto Hakala Enrocon Oy

Transkriptio

1 ELINKAARISUUNNITTELU KIINTEISTÖNPIDON VÄLINEENÄ Risto Hakala Enrocon Oy

2 KIINTEISTÖALAN SUOMALAIS-VIROLAINEN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE (SVING) Elinkaarisuunnittelu kiinteistönpidossa Kiinteistöjen elinkaaren suunnittelu

3 Kiinteistön elinkaarisuunnittelun tavoitteena on tuottaa ja kuvata kiinteistönpidon ratkaisut, joiden mukaan voidaan varmistaa laadukas rakennus, joka täyttää omistajien, käyttäjien ja yhteiskunnan vaatimukset koko elinkaaren ajan hallitulla ja optimoidulla tavalla. Työpaketissa tarkastellaan kiinteistöjen elinkaarikustannusten laskennan ja käyttöiän pidentämisen periaatteita, toimintamalleja ja käytännön ratkaisuja. Rakennuksen ja sen talotekniikkajärjestelmien kunto- ja energiankulutusarvioita sekä elinkaarikustannuslaskelmia ja ylläpitostrategioita toteutetaan neljässä pilottikohteessa, joissa otetaan huomioon myös rakennusperinnön vaalimisen näkökulma. Keskeisinä lähtötietoina kerätään järjestelmien ja tuotteiden huolto-, kunnossapito- ja korjauskustannukset, ominaiskäyttöiät, ympäristöhaitat ja kierrätettävyysominaisuudet. Pilottikohteet toimivat opetuskohteina ja niiden avulla esitellään kiinteistönpitoon liittyvän laadunvarmistamisjärjestelmän kehittämistä kiinteistöjen ylläpitoa ja huoltoa harjoittaville yrityksille.

4 Pilottikohteiden asumisyhdistysten hallitusten jäsenet Virossa ja asuntoosakeyhtiöiden hallitusten jäsenet Suomessa saavat tietoa kiinteistön elinkaaren suunnitteluun. Siten hallitus voi kiinnittää huomiota kiinteistön energiankulutukseen sekä huollon ja korjausrakentamisen pitkäjänteiseen järjestämiseen. Hallituksia opastetaan kiinteistön ylläpitostrategian laatimiseen molemmissa maissa. Energiaselvitysosuudessa hallituksia opastetaan kiinteistön energiatodistuksen käyttöön. Siten hanke pilotoi uutta asuinkerrostaloihin tulevaa energiatodistusmallia hallitusten kanssa. Virossa valitaan kolme pilottikohdetta ja Suomessa yksi kohde (esimerkiksi ikkunoiden ja putkistojen perusparannus jne.). Pilottikohteet valitaan projektin ensimmäisen puolen vuoden aikana ja valmistellaan ohjeet rakennusten tutkimiseksi. Vuoden 2006 toisella puoliskolla pidetään seminaareja, joissa työ käynnistetään. Asiantuntijoiden avulla laaditaan ylläpitostrategiat sekä pitkän tähtäimen suunnitelmat eli PTS-suunnitelmat rakennukselle. Vuoden 2007 alkupuoliskolla asiantuntijatiimi analysoi tehdyt työt ja järjestetään Viron ja Suomen yhteinen seminaari. Tehdyn työn perusteella laaditaan raportit pilottikiinteistöjen omistajille, tarvittaessa myös ehdotuksia lainsäädännön parantamiseksi. Annetaan myös ohjeita termistön laatimiseen.

5 Toimenpideaikataulu /rha Toimenpide Aikataulu 1. Lähtötiedon keruu elinkaarilaskentaa varten 01/06 10/06 2. Lähtötiedot kuntoarviota varten 01/06 04/06 3. Suunnitteluasiakirjojen ja kohteen analyysi 03/06 05/06 4. Kuntoarvio elinkaarisuunnittelua varten aluerakenteet rakennuksen runko julkisivut, ikkunat ja parvekkeet käyttötilat vesijärjestelmät ja vesijärjestelmien tilat lämmitys- ja ilmastointijärjestelmät ja niiden tilat sähköjärjestelmät 5. Teknistaloudellinen elinkaarisuunnittelu välittömät korjaukset / kustannusanalyysi kunnossapito ja huoltosuunnitelma / kustannusanalyysi (huoltokirja) käyttöikäsuunnittelu / kustannusanalyysi energiataloudellinen optimointi ja suunnittelu (energiatodistus) kierrätys ja uudelleenkäyttösuunnittelu 02/ /06 11/07 6. Elinkaarikustannuslaskelmat 01/07 11/07 7. Elinkaariarviot 01/07 11/07 8. Elinkaarilaskelmien vertailu 02/07 11/07 9. Kiinteistön ylläpidon latujärjestelmä 12/06 11/ Koulutusosio 11. Loppuraportointi 09/07 12/07

6 Mitä varten Taloyhtiössä joudutaan tarkastelemaan käyttöön, tekniikkaan, terveellisyyteen, viihtyvyyteen ja uudistamiseen liittyviä asioita suhteessa kustannuksiin/tuottoon nähden eli joudutaan valitsemaan kiinteistönpidon strategia ja teetättämään pitkäntähtäyksen suunnitelma

7 Taloyhtiön hallinto Osakkaat ja asukkaat Huoltotoimi Pankit Asunnonostajan/myyjän Kiinteistön välittäjä Vakuutusyhtiöt Sijoittajat Hyötyvät osapuolet

8

9 ENROCON OY Tallinna Elinkaarisuunnittelun (tekniikan) pääsisältö Elinkaarilaatua käsitellään ja optimoidaan kolmella päälohkolla, jotka ovat: Teknis-taloudellinen elinkaarisuunnittelu Elinkaaren käytettävyyssuunnittelu Kierrätys eli uudelleenkäyttö ja uusiokäyttö Kaksi ensin mainittua elinkaaritekniikan osaa muodostaa ns. integroidun elinkaarisuunnittelun, jonka pääosat ovat: Investointisuunnittelu Elinkaaritalous Investoijan, omistajan ja käyttäjän vaatimusmäärittely Vaatimuksia vastaavien toiminnallisten ominaisuuksien määrittely Toiminnallisia ominaisuuksia vastaavien teknisten spesifikaatioiden määrittely Käyttöikäsuunnittelu Vaihtoehtoisten ratkaisuehdotusten tuottaminen Vaihtoehtojen vertailu ja toteutettavan vaihtoehdon valinta Valitun vaihtoehdon kaikki vaatimusluokat huomioiva jatko-optimointi Toteutussuunnittelu eli yksityiskohtainen staattinen, dynaaminen sekä kosteus- ja lämpötekninen rakennesuunnittelu Käyttö- ja huolto-ohjeen laatiminen

10 LCC- laskennan kulku TAVOITTEET JA LÄHTÖARVOT TAVOITEASETANTA (RAKENNUTTAJA) ELINKAAREN PITUUS JA LASKENTAKORKO (RAKENNUTTAJA) VERTAILUVAIHTOEHTOJEN VALINTA HANKINTA- KUSTANNUKSET LVISAK RAK KÄYTTÖ- KUSTANNUKSET ENERGIA VESI HUOLTO LCC - TYÖKALU UUSIMIS- JA JÄÄNNÖS- ARVOKUSTANNUKSET JÄRJESTELMÄUUSINNAT PURKU, MYYNTI TULOKSET VERTAILUVAIHTOEHTOJEN ELINKAARIKUSTANNUKSET (NYKYARVO) JAKAUMA: HANKINTA, KÄYTTÖ, UUSIMIS/JÄÄNNÖSARVO KUSTANNUSKEHITYS ELINKAAREN AIKANA JA TAKAISINMAKSUAIKA LASKENTAKOROLLA

11 Elinkaarikustannusten (LCC) laskenta Elinkaarikustannusten (LCC) laskenta LCCTOT = investointi + energiakustannusten nykyarvo + huoltokustannusten nykyarvo + jäännösarvokustannuksen nykyarvo

12 Elinkaarisuunnittelu on osa kiinteistöpidon laadunvarmistamisjärjestelmää aina kun lähdetään tekemään elinkaarisuunnitelmia käytössä olevaan kiinteistöön tarvitaan tietoa sen kunnosta

13 RAKENNUKSEN KORJAUSTARVE/PERUSPARANNUSTARVE (STRATEGIOIDEN LÄHTÖKOHDAT) Rakennuksen kuntoon vaikuttavat tekijät Rakennuksen käyttäjän ja tai omistajan sekä yhteiskunnan asettamat vaatimukset

14 RAKENNUKSEN KUNTOON VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Vanheneminen A. Muusta kuin teknisestä syystä tapahtuva vanheneminen 1.Toiminnallinen tarpeiden muutokset tekniikan kehitys lähinnä LVISA ja energiansäästö turvallisuusvaatimukset esteettisyysvaatimukset ympäristö- ja ekologisuusvaatimukset sosiaaliset vaatimukset (vammaiset ja vanhukset)

15 RAKENNUKSEN KUNTOON VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Vanheneminen 2. Taloudellinen Hintalaatusuhde huonompi uuteen verrattuna, jonka aiheuttaa tekninen kehitys 3. Sijainnillinen Yhteiskunnassa tapahtuvat muutokset ( muuttoliike, kaavoitus, pakkolunastus, suojelu)

16 RAKENNUKSEN KUNTOON VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Vanheneminen B. Tekninen vanheneminen Vähitellen tapahtuvaa kulumista asianmukaisesta käytöstä ja huollosta huolimatta Rakenneosan, teknisen laitteen ja materiaalin kestoiän hallinta (asiantuntija)

17 RAKENNUKSEN KORJAUSTARVE/PERUSPARANNUSTARVE (STRATEGIOIDEN LÄHTÖKOHDAT) RAKENNUKSEN KÄYTTÄJÄN JA/TAI OMISTAJAN SEKÄ YHTEISKUNNAN ASETTAMAT VAATIMUKSET Käytettävyys: ylläpito, turvallisuus, terveellisyys, toimivuus Koettavuus: viihtyvyys, historiallinen arvo, esteettinen arvo

18 VIRHEET RAKENNUKSESSA Suunnitteluvirheet: toiminnalliset ja tekninen toiminta Toteutusvirheet: materiaalit; rakentaminen Käyttövirheet: käyttö, kiinteistöhoito, ulkopuolinen ilkivalta Korjausvirheet: materiaali ja korjausmenetelmä

19 RASITUKSET Rakennusta rasittavat sää- ja ympäristöolosuhteet: Ilmastolliset Mekaaniset Biologiset Kemialliset

20 Kiinteistönpidon elinkaaristrategiat voivat esim. olla: 1. Rakennuksen teknistä tasoa sekä asumismukavuutta ja terveellisyyttä nostavat toimenpiteet (Perusparannustoimenpiteet) 2. Rakennuksen tason säilyttävät toimenpiteet (Peruskorjaustoimenpiteet) 3. Ei normaaleita huolto-/korjaustoimenpiteiden lisäksi korjaustoimintaa

21 Kuntoarvion sisältö Lähtömateriaali: Kiinteistökatselmus Huolto- ja kunnossapitohenkilöstön raportoinnit ja haastattelut Yhteenveto huolto- ja korjaustoimenpiteistä edellisiltä vuosilta (huoltokirja) Asiakirjat: piirustukset, työselitykset ym. Ennakkosuunnittelu Asukaskyselyt

22 Kuntoarvio ( määritelmä) Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistivarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarvioon kuuluu myös kiinteistön sisäolosuhteiden ja energiatalouden tarkastelu. Tarvittaessa kuntoarviota täydennetään kuntotutkimuksella.

23 Kuntoarvio elinkaarisuunnittelua ( tarkastelua) varten poikkeaa normaalista kuntoarviosta Koko kiinteistön elinkaaren näkökulma Pitempi suunnitteluajanjakso Perusparantamis- ja arvonnostonäkökulma Lisälämpöeristäminen Ikkunoiden energiatalouden parantaminen Koneellinen ilmanvaihto/energian talteenotto Viestintäverkostot (laajakaistat. TV ym. automaatioverkot) Lisätilat saunat, yhteiset tilat, säilytys- ja harrastustilat ym. parvekkeet Äänieristäminen Lukitusjärjestelmät Sisäilman parantaminen Piha-alueet, leikkipaikat, parkkipaikat Ympäristövaikutusten arviointi, kierrätys, uusiokäyttö

24 Kuntoarvion sisältö Lähtömateriaali: Kiinteistökatselmus Huolto- ja kunnossapitohenkilöstön raportoinnit ja haastattelut Yhteenveto huolto- ja korjaustoimenpiteistä edellisiltä vuosilta (huoltokirja) Asiakirjat: piirustukset, työselitykset ym. Ennakkosuunnittelu Asukaskyselyt

25 Kuntoarviossa arvioidaan ( KH-kortti): Aluerakenteet, rakennustekniikka, kiinteistön tilat LVI-järjestelmät Sähkö- ja tietojärjestelmät Hissit, tilaajan määrittelemällä tavalla Energiatalous Sisäolot, turvallisuus, terveellisyys ja ympäristövaikutukset Kiinteistönhoidon kehitystarpeet

26 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT Kiinteistön perustiedot Perustiedot rakennuksesta Korjaushistoria Käytettyjen asiakirjojenluettelo Kuntoarvion toteutusmenetelmä Asukaskyselyn tulokset Rakennusteknisen kuntoarvion tulokset LVI-järjestelmien tulokset Sähköjärjestelmien tulokset Tietojärjestelmien tulokset

27 Piha-alue ja rakennus 1 Ovatko piha-alueet kunnossa talvisin (hiekoitus, auraus yms.)? 2 Ovatko piha-alueet kunnossa kesäisin (päällyst., lammikot yms.)? 3 Lammikoituuko vesi ulkoseinien viereen? 4 Valuuko sadevesi katoilta seinille hallitsemattomasti? 5 Onko polkupyörien säilytystiloja riittävästi? 6 Onko lasten leikkivälineitä riittävästi? 7 Ovatko lasten leikkivarusteet kunnossa? 8 Onko autojen paikoitustilaa riittävästi? 9 Onko rakennus ulkoisilta osilta kunnossa? 10 Onko kiinteistön jätehuolto toimiva? 11 Onko jätteiden lajittelu järjestetty (biojäte, paperi, sekajäte)? 12 Muuta, mitä? Talon yhteiset tilat 13 Ovatko porrashuoneet kunnossa? 14 Ovatko talon sauna- ja peseytymistilat kunnossa? 15 Ovatko pyykinpesutilat kunnossa? 16 Ovatko kuivasutilat kunnossa? 17 Ovatko varastotilat kunnossa? 18 Ovatko uima-allastilat kunnossa? 19 Ovatko kylmiötilat kunnossa? 20 Muuta, mitä?

28 Ovatko porrashuoneet kunnossa? Ovatko talon sauna- ja peseytymistilat kunnossa? Ovatko pyykinpesutilat kunnossa? Ovatko kuivasutilat kunnossa? Ovatko varastotilat kunnossa? Ovatko uimaallastilat kunnossa? Ovatko kylmiötilat kunnossa? Muuta, mitä? Kyllä Ei Ei osaa sanoa

29 Kuka tekee kuntoarvion? Rakennustekninen asiantuntija Talotekniikan asiantuntija Yhteiset (Palotarkastaja) Aluerakenteet, rakennustekniikka, tilat LVI S Energiatalous Salaojat Sadevesijärjestelmät Lattiakaivot Palotekniset asiat

30 Kuntoluokat (KL) 1=hyväkuntoinen, uutta vastaava 2=tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- ja korjaustarvetta 3=välttävässässä kunnossa, uusimis- ja korjaustarvetta 4=huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava

31 NIMIKKEISTÖ D Aluerakenteet D6 Viherrakenteet D61 Nurmikot D7 Päällysrakenteet D8 Aluevarusteet D9 Ulkopuoliset rakenteet

32 E Pohjarakenteet E3 Täyttö E4 Putkirakenteet E43 Salaojat E5 Pohjarakenteet

33 F Rakennustekniikka F1 Perustukset F2 Rakennuksen runko F3 Julkisivu F4 Yläpohjarakenteet F5 Täydentävät sisäosat F6 Sisäpinnat F7 Rakennusvarusteet F8 Siirtolaitteet

34 G LVI-järjestelmät G1 Lämmitysjärjestelmät G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät G3 Ilmastointijärjestelmät G4 Kylmätekniset järjestelmät G5 Paineilma- ja kaasujärjestelmät G6 Palontorjuntajärjestelmät G7 Muita LVI-järjestelmiä

35 H Sähköjärjestelmät H1 Aluesähköistys H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset H3 Johtotiet H4 Johdot ja niiden varusteet H5 Valaisimet H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet H7 Erityisjärjestelmät

36 J Tietojärjestelmät J1 Puhelinjärjestelmät J2 Antennijärjestelmät J4 Kiinteistön ATK-järjestelmät J5 Turva- ja valvontajärjestelmät J6 Rakennusautomaatiojärjestelmät J7 Integroidut järjestelmät

37

38

39 Haetaanko avoimuutta ja läpinäkyvyyttä? Kiinteistön johdon ja huollon työkaluna Asunnon ja kiinteistön omistajan tieto kuluista tulevaisuudessa, Asunnon ostajalla (kiinteistön investoijalla) tietoa mihin sijoittaa ja mikä on sijoituskohteen riskit Tulevaisuuden toimien ja kustannuksien hallinta